Виды сделок с недвижимостью и их особенности

Сделки с недвижимостью: понятие, формы, виды и особенности

Виды сделок с недвижимостью и их особенности


The article considers the concept, forms, types and peculiarities of real estate transactions in civil law.

Keywords: a real estate transaction, form of transaction, types of transactions.

Недвижимое имущество занимает центральное место в системе экономических отношений любого общества. Оно выполняет три важнейшие функции: 1) средства производства, 2) предмета личного потребления, 3) средства накопления (составляя более половины национального богатства, 30–40 % основных фондов в балансах предприятий и организаций [5].

Сами по себе сделки с недвижимостью осуществляются в виде: купли-продажи недвижимого имущества (жилых помещений, нежилых помещений, земельных участков, производственных зданий, предприятий и т. д.); залога (ипотеки); обмена, передачи в аренду, в субаренду недвижимого имущества; переуступки права требования; ренты, дарения и т. п.

Также в данном аспекте необходимо рассмотреть вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Современная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — госрегистрация прав) существует с 31 января 1998 г., когда вступил в силу соответствующий Федеральный закон о госрегистрации прав.

На протяжении всего этого периода менялся характер взаимодействия государственных регистраторов, работников кадастровых органов и нотариусов, имелись различные взгляды на сложившееся при этом их взаимодействие и его дальнейшие перспективы.

Принятие указанного Закона существенно изменило роль нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью, а также отодвинуло на десяток с лишним лет интеграцию госрегистрации прав и кадастрового учета.

Существенным аргументом в пользу интеграции государственного кадастра недвижимости (ГКН) и госрегистрации прав стало возложение с 2009 года функций по их ведению на единый орган государственной власти — Росреестр. С 2013 года к указанным действиям подключены также многофункциональные центры (они принимают документы как для постановки объектов недвижимости на кадастровый учет, так и для регистрации прав на них).

В результате при совершении сделок с недвижимостью взаимодействие государственных регистраторов, специалистов органа кадастрового учета, нотариусов и кадастровых инженеров стало носить следующий характер.

Совершение сделки (например, купля-продажа земельного участка) требует, чтобы он прошел государственный кадастровый учет.

Соответственно, сначала кадастровым инженером выполняются кадастровые работы (в результате которых составляется межевой план данного участка).

Затем работники органа кадастрового учета (это филиалы Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии») осуществляют его кадастровый учет [4].

После этого заключается соответствующая сделка, которая по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных законом (например, продажа одним из супругов находящегося в общей собственности земельного участка), подлежит нотариальному удостоверению.

Как указанная сделка, так и возникшие в ее результате права подлежат государственной регистрации: регистрацию сделки государственный регистратор удостоверяет специальной отметкой (штампом) на договоре, а регистрацию права собственности покупателя — свидетельством или выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В 2009–2012 гг. в рамках работы по реформированию гражданского законодательства предполагалось пересмотреть ряд ключевых положений госрегистрации прав. Так, принятый в первом чтении весной 2012 г.

законопроект «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (№ 47538–6) предусматривал: 1) усиление правоустанавливающего (а не просто учетного) значения такой регистрации; 2) устранение дублирования регистрационных действий в отношении сделок с недвижимостью и возникших в их результате прав; 3) существенные различия в зависимости от того, возникает ли право по сделке или на основании закона; 4) ограничение ответственности регистрирующего органа только случаями, связанными с наличием его вины за недостоверную регистрацию (в противном случае — обращение всех требований к инициатору недостоверной регистрации); 5) введение нотариального удостоверения вместо госрегистрации сделок с недвижимостью. Впрочем, принятый в конце 2012 г. Федеральный закон эти вопросы не затронул, а дискуссия в Государственной Думе по положениям законопроекта № 47538–6 все еще продолжается [4].

Вместе с тем в 2014 году произошли, возможно и не столь значимые, тем не менее существенные, изменения в деятельности государственных регистраторов, специалистов органов кадастрового учета, нотариусов и кадастровых инженеров при совершении сделок с недвижимостью.

Так, с 2015 года изменены общие требования к нотариусам (возрастные ограничения — не менее 25 и не старше с, наличие не менее чем 5 лет стажа работы по юридической специальности), конкретизированы вопросы, связанные с допуском к квалификационному экзамену и его проведением, предусмотрены приостановление полномочий нотариусов и Кодекс их профессиональной этики, изменен нотариальный тариф и др.; предусматривается формирование компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты — для осуществления выплат в связи с возмещением вреда, причиненного нотариусами, и ряд других новаций.

При этом затронуты и положения, связанные с предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРП.

К числу лиц, которым помимо общедоступных сведений указанного реестра предоставляются также более подробные сведения (о правах на объекты недвижимого имущества, о содержании правоустанавливающих документов и их копий, о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным), нотариусы теперь отнесены не только в связи с открытием наследства, но и для обеспечения возможности совершения ими различных нотариальных действий, в т.ч. нотариального удостоверения различных сделок. Что касается открытия наследства, то с 1 января 2015 г. в этом случае по запросу нотариуса предоставляются также обобщенные сведения о правах наследодателя на имеющиеся у него объекты недвижимости.

Кроме того, с 2015 года в очередной раз существенно сокращается срок госрегистрации прав — теперь это 10 рабочих дней (сначала был месяц, затем 18 и 20 календарных дней).

Для регистрации ипотеки сохранены ранее установленные сроки: для земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений — 15 рабочих дней, для жилых помещений — 5 рабочих дней.

Однако теперь в случае, если регистрация прав осуществляется на основании поданного нотариусом заявления в электронной форме с приложением к нему нотариально удостоверенных документов (их электронных образцов), то она проводится в течение одного рабочего дня.

Это обусловлено также и тем, что нотариус проверяет законность сделки, в т.ч. при удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, проверяет его принадлежность правообладателю [6].

Таким образом, минувший 2014 год и ближайшие год-два, вероятно, станут периодом радикального обновления в области как непосредственно государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и тесно связанных с ней кадастровым учетом, кадастровой и нотариальной деятельности.

Принятые в последние годы решения и содержание перспективных законопроектов, находящихся на рассмотрении в Государственной Думе, позволяют судить о том, что курс на формирование интеграции такой регистрации и объединенного кадастра, выбранный еще в начале 90-х годов был верным и имеет высокие шансы быть реализованным в полном объеме. Также весьма важна тенденция последних лет, связанная с развитием электронного документооборота, что позволяет значительно сократить сроки регистрации и обеспечивающих ее действий. Это должно привести к повышению качества как государственных, так и негосударственных услуг (работ) в сфере недвижимости.

В настоящее время вопросы оформления сделок с недвижимостью действительно носят актуальный характер. Наряду с государственной регистрацией перехода прав здесь присутствует либо самостоятельное оформление сторонами правоотношений по осуществлению сделки, либо первичное нотариальное удостоверение прав, касающихся недвижимого имущества (с последующей государственной регистрацией).

Правомерность сделки с недвижимостью означает, что она обладает качествами юридического факта, порождающего правовые последствия, наступления которых желают лица, вступающие в сделку с недвижимостью, и которые определены законом для данной сделки.

Сделки с недвижимостью совершаются субъектами, предусмотренными в соответствии с гражданским законодательством, свободно: своей волей и в своем интересе, т.е. граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В содержании юридической сделки различают три части, неодинаковые по своему юридическому значению: необходимые части (элементы, которые являются характеризующими сделку как тип); обыкновенные части (элементы сделки с недвижимостью, которые обыкновенно встречаются в сделках такого типа, не являясь в то же время их сущностью, так что устранение их не разрушает род сделки; поэтому для отдельной конкретной сделки с недвижимостью эти части могут быть отменены или заменены, но если не отменены и не заменены, то предполагаются); случайные части сделки с недвижимостью (не присущи вообще сделке этого типа, но входят в состав той или другой конкретной сделки по воле совершающих акт).

Вместе с тем недействительными являются сделки с недвижимостью, не создающие правовой результат (права и обязанности), к которому стремились стороны. Как установлено действующим законодательством, недействительная сделка с недвижимостью не влечет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ: по сост. на 1 октября 2015 г. // Российская газета. 1994. № 238–239.
  2. Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: по сост. на 12 октября 2015 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.

Источник: https://moluch.ru/archive/114/30043/

Виды сделок с недвижимостью

Виды сделок с недвижимостью и их особенности

В целостном контексте Гражданско-правовых отношений выделяется способ перехода прав на объекты в результате имущественных соглашений.

Она регламентирована главой 9 ГК РФ. Рынок недвижимости подвержен этому типу отношений.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Понятие действительных сделок в гражданском праве

Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.

Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.

Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.

Недействительные прецеденты делят на виды:

  1. Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
  2. Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.

Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

Последствия ожидаемы для обеих сторон и планируются ими. Действительные сделки многочисленны, что делит их на виды и подвиды, по различию характерных свойств.

Действительные сделки

Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:

  1. По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
  2. По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
  3. По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
  4. В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
  5. По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
  6. По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
  7. По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.

Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.

Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.

Субъект волеизъявляет собственное участие в имущественной процедуре, направленной на управление объектом.

Основные виды сделок с недвижимостью

Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.

Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.

Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:

В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.

Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.

Договоры и односторонние сделки

Субъектом договорных отношений признаются стороны, участвующие в принятии совместного решения в отношении конкретного объекта недвижимости. Если в процедуре участвует две или более, сторон, правоотношения оформляют договором (с.154 ГК РФ).

Договор даёт право считать сделку состоявшейся и провоцирует наступление правовых последствий, цели которых определились при планировании. Отношения, возникающие при его составлении, ориентированы на условия рынка и характер законодательного регламента. Кроме того они различаются по виду имущественной процедуры, совершаемой в отношении объекта.

Договор составляется в зависимости от целей сторон. Если одна сторона покупает объект, договор укладывается в рамки купли-продажи. В этом случае взамен возникновения права на владение объектом, покупатель передаёт обозначенную соглашением денежную сумму.

Мена требует предоставить взамен равноценный объект или компенсировать разницу в цене между объектами, в денежном выражении.

Дарение происходит односторонне, в адрес одаряемого лица. Но этот вид отношений оформляется договором, так как одаряемый субъект, хоть и пассивно, но участвует в процессе. Его волеизъявление допустимо выражать в отказе от подписания дарственной. Принятие имущества в дар – вид двусторонних отношений.

Аренда, ссуда, рента, тоже оформляются договором. Если одна сторона представлена несколькими физическими (юридическими) лицами, договор становится многосторонним. При этом правовая основа остаётся неизменной, равной двустороннему соглашению.

Особняком стоят в этой цепочке имущественных действий односторонние сделки, которые определены как завещания.

Здесь изъявляется непосредственная воля одной стороны, переданная через доверенное лицо – нотариуса или душеприказчика.

Способы имущественных правоотношений чаще носят возмездный характер. Субъекты взаимодействия обмениваются юридически значимыми ценностями.

В обмен на объект недвижимости передаются:

  • денежные средства;
  • другой объект или равноценное имущество;
  • оказываемые услуги;
  • совокупность таковых.

Безвозмездны дарение и ссуда. Эти условия становятся базовыми для данного вида соглашений. При их не исполнении, правовая основа сделки становится ничтожной. К этому виду правоотношений можно было бы отнести и завещание. Но это будет не совсем верно. Ведь при завещании субъект, вступающий в наследство, наследует также неисполненные обязательства наследодателя.

Иногда принимает к исполнению непосредственный завещательный отказ.

Это говорит о критериях, по которым наследование стоит отнести к возмездным способам отношений.

Консенсуальные и реальные

Соглашения, которые вступают в силу после подписания сторонами в режиме реального времени, установленного датой в положении контракта, называются реальными.

Это стандартные виды процедур, которые поэтапно передают имущественные права от одного владельца к другому. Этапами здесь становятся юридические действия, продвигающие процессы прекращения и возникновения прав на недвижимость между взаимодействующими субъектами.

Завершающим этапом становится внесение записи о проведённом инциденте в Государственный кадастр недвижимости (ГКН), после которого допускается распоряжение переданным имуществом.

Консенсуальные отношения определены не реальными временными рамками с достоверно установленной датой, а событием, которое неизвестно когда произойдёт.

При этом достоверно, что обозначенное событие произойдёт без сомнения. Ярким примером выступают завещания, которые назначают передачу имущества на момент смерти завещателя.

К такому типу сделок относят аренду, ссуду или ренту, если стороны вправе прервать в связи со смертью одного участника, либо путём переуступки права. Их допустимо составлять на период длительного отсутствия, владельцев недвижимости или регламентировать интересами третьих лиц, которые связаны с объективными причинами.

К консенсуальным правоотношениям прибегают при составлении брачных контрактов. Некоторые способы составления дарственных на недвижимость допускают их передачу к моменту свадьбы или рождения наследника.

Если дарственная составляется в адрес малолетнего ребёнка, допуская вступление в силу в момент наступления возрастной дееспособности, она не несёт консенсуального характера. День наступления 18 (14-16) лет требуется высчитать достоверно и включить в срок действия дарственной, отодвинув её вступление в силу на дату восемнадцатилетния одаряемого лица (см. Жилье на ребенка).

Каузальные и абстрактные

Для проведения каузальной имущественной процедуры потребуется некая юридическая причина, прецедент, который мотивирует субъект на правовое взаимодействие с объектом недвижимости.

Причина совершения сделки – её цель, что допускает ряд действий, требуемых для достижения цели.

Каузальные отношения возникают всегда, когда соглашение гарантирует передачу конкретного объекта недвижимости в результате отчуждения от владельца.

Рынку недвижимости свойственны и такие виды контрактов, которые не приводят к непосредственному владению объектом. К таковым относят договор переуступки прав собственности в долевом строительстве. В данном случае отсутствует объект, передаваемый лицу, но правоотношения в его адрес уже состоялись.

При переуступке или соглашении цессии, в сторону заинтересованных лиц, переходят лишь права на абстрактный, не существующий в рамках реального времени, объект.

Обычные и условные

Обычные гражданско-правовые взаимоотношения сторон безусловны. При составлении контракта или завещания имущество передаётся при непосредственном исполнении обязательств. Они сформулированы сторонами и вписаны в соответствующих пунктах.

Сама процедура основана на исполнении оговорённых условий. Главное требование – определение даты происхождения события и этапов проведения процедуры.

Условный характер прецедент приобретает, когда исполнение обозначенных положений попадает в зависимость от представленных в соглашении объективных условий.

В отличие от каузального договора, условия предусматриваются с большой долей вероятности, но не констатируются в качестве абсолютных.

К таковым относят договора долевого строительства (ДДУ), возведение новостроек членами кооператива. Целесообразно рассматривать в этом контексте ипотечные соглашения и иные виды кредитования, когда недвижимость остаётся в залоге до момента погашения долга.

Хотя здесь устанавливается предполагаемая дата расчёта с инвестором, событие погашения долга является планируемым, желанным, но достоверно не регламентируемым. С определённой долей вероятности оно может не произойти, что отменит передачу права собственности в сторону должника.

Срочные и бессрочные

Если речь идёт об аренде, ссуде или ренте, предполагается указание сроков действия контракта. В противном случае требуется указать, что контракт действует бессрочно. Без определения этого положения, документ не будет признан в качестве действительного.

Срочное соглашение – аренда в течение трёх лет (или иное), не требует непременного расторжения по окончании срока действия.

Если оно не расторгнуто в момент завершения срока, то взаимодействие сторон остаётся в силе и пролонгируется на тот же период. Не говорит это и о том, что его недопустимо расторгнуть раньше. По согласию сторон или через суд, оно аннулируется в любое время, при соблюдении норм передачи недвижимости владельцу.

Бессрочные соглашения не имеют в виду пожизненное использование недвижимости, но допускают его. Они утрачивают силу на определённых условиях, специально обозначенных в положении о допустимости и условиях расторжения, фиксируя их конкретным пунктом.

Многообразие вариантов взаимодействия субъектов на рынке недвижимости, продиктовано фактом неоднозначности функционирования данного рынка.

Гражданско-правовые отношения позволяют использовать виды взаимодействий в качестве юридического инструмента, детально прорабатывающего нюансы конкретной ситуации.

Источник: https://myestate.club/sdelki/vidy-sdelok-s-nedvizhimostyu.html

Сделки с недвижимостью: понятие и виды | Новостройки

Виды сделок с недвижимостью и их особенности

Для того чтобы изменить или прекратить своё право на недвижимое имущество, лицу необходимо совершить сделку – целенаправленные, осознанные действия граждан или юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей в отношении конкретного объекта недвижимого имущества.

Целью сделок с недвижимостью, как следует из самого определения, является изменение права собственности на него – это может быть приобретение такого права, либо вовсе его прекращение и передача прав и обязанностей другому лицу.

Для того, чтобы сделка была признана органами государственной власти действительной, необходимо соблюдать ряд условий: законность действий сторон и содержания самой сделки; лица, совершающие сделку, должны быть правоспособными и дееспособными; выражаемые волеизъявления сторон должно совпадать с их волей; форма сделки, установленная законом, должна соблюдаться в обязательном порядке.

Нарушение хотя бы одного из вышеперечисленных условий повлечёт недействительность (ничтожность) сделки. Гражданский кодекс РФ признает ничтожной сделку, которая:

  • совершалась с целью, противоречащей основам российского правопорядка и нормам нравственности;
  • волеизъявление сторон сделки не совпадет с их реальной волей;
  • заключалась с нарушением формы, установленной законом, и не были соблюдены требования об обязательной государственной регистрации сделки;
  • действия одной из сторон выходят за пределы её правоспособности, либо дееспособности, либо лицо вовсе не обладает таковым признаком.

Сделки могут быть совершены в двух формах – письменной и устной.

Устная сделка может быть совершена только в том случае, если такое позволяет закон, сама сделка исполняется при её совершении, либо сделка имеет предварительный характер – в дальнейшем заключается письменная сделка.

При письменной форме сделки обязательно необходим документ, удостоверяющий права и личности сторон, а также их подписи. Все сделки с недвижимостью заключаются только в письменном виде, и подлежат обязательной государственной регистрации.

Все операции с недвижимостью можно разделить на три вида:

1) Когда в результате происходит смена собственника (купля-продажа, наследование, реализация обязательств, приватизация, рента, обмен и мена, изъятие земельного участка и снос постройки);

2) В результате сделки изменяется состав собственников (акционирование, раздел имущества, изменение состава субъектов при ликвидации организации, внесение имущества в уставной каптал компании, долевое строительство, оформление кредита под залог недвижимости, расселение квартиры (касается коммуналок));

3) После совершения сделки добавляются иные субъекты прав (процесс инвестирования, строительство и реконструкция, передача имущества в доверительное управление, хозяйственное ведение; аренда, введение и отмена сервитутов, страхование имущества).

Необходимо обратить внимание на самые распространённые сделки с недвижимостью. Одной из них является купля-продажа недвижимого имущества.

По такой сделке одна из сторон – продавец — обязуется передать в собственность другой стороне – покупателю – объект недвижимого имущества, а покупатель в свою очередь обязан принять это имущество и уплатить за него цену, определённую договором.

В качестве субъектов отношений купли-продажи могут выступать как граждане, так и юридические лица. Договор купли-продажи заключается обязательно в письменном виде, подлежит государственной регистрации. Несоблюдение указанных требований законодательства ведёт к недействительности сделки.

Согласно договору купли-продажи недвижимости, у продавца существует право требовать оплаты имущества в размере, который установлен в договоре; но при этом возникает и обязанность передать объект недвижимости покупателю в том виде, который указан в договоре, причём никаких притязаний со стороны третьих лиц на него быть не должно (если только покупатель заранее был уведомлен с обременениями и согласен на них). В том случае, если на имущество имелись обременения, о которых продавец умолчал и в итоге покупатель понёс убытки, то продавец обязан возместить покупателю весь ущерб.

Покупатель в соответствии с договором купли-продажи имеет право требовать от продавца передачу указанного объекта недвижимости, а также уменьшение цены объекта либо расторжения договора вовсе, если на недвижимость наложены обременения, либо он не соответствует своему описанию в договоре. У покупателя также существуют обязанности, и прежде всего это обязанность принять объект недвижимости и уплатить за него установленную договором цену.

Как правило, сделки купли-продажи недвижимости осуществляются либо в индивидуальном порядке, либо в виде публичных торгов, которые проводятся либо в форме конкурса, либо в виде аукциона.

Разница между указанными видами торгов следующая: при аукционе объект продаётся тому покупателю, который предложил максимальную цену за него; конкурс же предусматривает, что помимо цены покупатель должен соблюдать ряд условий по отношению к объекту недвижимости и пользованию им.

Обмен недвижимого имущества также является распространённой сделкой в РФ

Согласно договору мену каждая сторона обязана передать в собственность другой стороне объект недвижимости в обмен на другой объект. В качестве субъектов договора мены могут выступать как юридические, так и физические лица. При совершении сделки – мены или обмена – обязательно оценивается имущество.

Если стоимость меняемых объектов не совпадает, то есть они являются неравноценными, то та сторона, которая предлагает более низкий по цене объект недвижимости, обязана оплатить разницу в стоимостном выражении.

Право собственности на объекты недвижимого имущества, которые подлежат передачу по договору мены, переходит к сторонам сделки в один момент после исполнения этими сторонами своих обязательств по передаче недвижимости.

В отношении недвижимого имущества обмен могут совершать не только собственники объектов: также наниматели, которые являются одновременно пользователями помещений при наличии необходимых разрешительных документов вправе обменять жилое помещение на равноценное.

Распространённой сделкой с недвижимостью на одноимённом рынке является аренда имущества.

Согласно договору аренды, одна сторона (арендодатель, который является собственником объекта недвижимости либо уполномоченным лицом) обязуется передать другой стороне (арендатору) недвижимое имущество во временное владение и пользование за определённую плату – арендную плату, размер которой также устанавливается условиями договора.

Договор заключается в письменном виде, и если срок его действия более одного года – необходимо регистрировать сделку. При переходе права собственности на объект аренды, обязательства договора следуют за имуществом, не меняются и сам договор не расторгается.

Арендатор обязан использовать имущество только по его прямому назначению, не может им распоряжаться, сдавать в субаренду. Также основной обязанностью арендатора является своевременная и полная уплата арендной платы.

Если недвижимое имущество располагается на земельном участке, то арендные права переходят и на него на тех же условиях договора.

Помимо аренды в гражданском праве в отношении недвижимого имущества существует такое понятие как найм. Оно применимо только в отношении жилого помещения, по большому счёту дублирует положения аренды.

Даже если нанимателем является юридическое лицо, использовать полученное в найм жилое помещение оно может только для проживания в нём граждан.

Существует также социальный найм – предоставление изолированных жилых помещений нуждающимся гражданам на условиях оплаты ими коммунальных услуг.

Дарение недвижимости

Ещё одной разновидностью сделок с недвижимостью является дарение, в соответствии с которым одна сторона – даритель безвозмездно передаёт другой стороне — одаряемому – объект недвижимого имущества в собственность.

Также договор дарения может предусматривать освобождение одаряемого от имущественных требований или обязанностей перед третьими лицами. В качестве субъектов по договору дарения также выступают юридические и физические лица.

Невозможно подарить объект недвижимости, находящийся в совместной собственности, без согласия всех владельцев такого имущества.

Также ограничения по дарению существуют у юридических лиц, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления – дарить такую недвижимость можно только с согласия собственника. Одаряемый вправе отказаться от сделки и недвижимости, также и даритель может отменить договор дарения в том случае, если одаряемый причиняет вред подаренному имуществу, либо покушался на жизнь и здоровье дарителя.

Рента – весьма специфическая сделка в гражданских правоотношениях.

Согласно договору ренты, одна сторона – получатель ренты и собственник объекта недвижимости, обязуется передать его в собственность другой стороне – плательщику ренты, а тот в обмен обязан выплачивать получателю ренты установленную договором денежную сумму, либо иным способом содержать получателя ренты.

У получателя ренты уже более нет права собственности на переданный объект недвижимости, однако, за ним сохраняется право залога на него. Договор ренты заключается обязательно в письменном виде, удостоверяется у нотариуса и регистрируется в государственных уполномоченных органах.

Рента является обременением недвижимого имущества, будь то квартира или земля, предприятие либо иной имущественный комплекс. Если обременённое имущество впоследствии перепродаётся, то обязательства по договору ренты переходят на нового собственника имущества. При этом на лице, которое передало недвижимое имущество, обременённое рентой, несёт субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты в том случае, если условия договора будут нарушены.

Рента делится на несколько видов:

  • постоянная рента, выплачиваемая в бессрочном порядке в денежной форме, либо путём предоставления вещей (в натуре), выполнения работ, оказания услуг, которые в стоимостном выражении равны сумме договора ренты. Выплачивается такая рента периодами, которые также устанавливаются условиями договора.
  • пожизненная рента, выплачиваемая в течение всей жизни получателя ренты. Ежемесячная денежная сумма на содержание получателя ренты не может быть меньше одной минимальной заработной платы труда, установленной в регионе.
  • пожизненное содержание с иждивением, которое предусматривает установление фиксированной суммы ренты – суммы содержания получателя, которая должна быть выплачена ему. Выплачиваться она может также периодически.

Похожие темы: Оспоримые, мниные и ничтожные сделки с недвижимостью.

Источник: http://ACK1.ru/library/sdelki_s_nedvijimostu_ponyatie_i_vidi.html

Понятие, основные виды и особенности сделок с объектом недвижимости

Виды сделок с недвижимостью и их особенности

Выделяют несколько видов гражданско‑правовых сделок с недвижимостью: купля‑продажа, мена, дарение, отчуждение под ренту, отчуждение в результате участия в создании имущества юридического лица, передача в аренду, передача в безвозмездное пользование (договор ссуды), передача в управление, передача в качестве вклада в совместную деятельность по договору простого товарищества, залог (ипотека).

Данный перечень не содержит всех сделок с недвижимостью, поскольку существует отдельный ряд сделок, так или иначе связанных с недвижимостью (лизинг, договор об установлении сервитута, договор долевого участия в финансировании строительства, а также группа посреднических сделок).

Понятие и особенности сделок с недвижимостью

Вышеперечисленные сделки разделяют на три группы:

  • сделки, осуществляемые с целью отчуждения недвижимого имущества (купля‑продажа, мена, дарение, договор ренты, участие в создании имущества юридического лица);
  • сделки, осуществляемые с целью передачи недвижимого имущества во владение, пользование, управление (аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление, договор простого товарищества);
  • другие сделки (установление сервитута, ипотека и т. д.);
  • сделки, осуществляемые с целью отчуждения земельных участков.

Земля и другие природные ресурсы могут подлежать отчуждению в пользу другого лица или передаваться ему другими способами в соответствии с законами о земле и других природных ресурсах. Однако существуют земельные участки, не подлежащие продаже, в число которых входят:

  • земли общего пользования в населенных пунктах. Данные объекты могут быть сданы в краткосрочную аренду;
  • земли оздоровительного, исторического и культурного назначения;
  • земли заповедников, национальных природных парков, памятников природы и ботанических садов;
  • земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;
  • земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.

Помимо перечисленного выше, недопустимыми являются сделки с земельными участками при условии, что они влекут за собой нарушение градостроительных, экологических, противопожарных, санитарных и других специальных требований. Недопустимой также считается невозможность соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

Договор купли‑продажи

Наиболее распространенной сделкой, совершаемой с целью приобретения и отчуждения имущества, является договор купли‑продажи. Именно договор купли‑продажи используется при совершении альтернативных сделок (сделка по продаже квартиры с одновременной покупкой другой квартиры).

Договор купли‑продажи осуществляется путем оформления единого документа и подписания его участвующими сторонами. В зависимости от желания сторон данный документ может быть оформлен нотариально. Объектом купли‑продажи может выступать как изолированное жилое помещение, так и какая‑либо его часть, находящаяся в общей долевой собственности.

Договор купли‑продажи обязательно должен быть зарегистрирован в органе юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на недвижимость переходит от одного собственника к другому в момент государственной регистрации сделки.

Договор купли‑продажи, не прошедший государственную регистрацию, не считается заключенным и не влечет за собой никаких юридических последствий.

Расчет между сторонами договора купли‑продажи производится как при подписании договора, так и после его регистрации, что оговорено в самом договоре.

Одним из обязательных условий договора купли‑продажи является составление передаточного акта, подтверждающего исполнение обязательств обеими сторонами. В большинстве случаев передаточный акт составляется в момент передачи недвижимости новому собственнику.

Этот документ обязательно потребуется новому собственнику в случае повторной передачи собственности.

В договоре купли‑продажи обязательно должны быть указаны данные, позволяющие безошибочно установить, какое жилое помещение подлежит передаче покупателю (адрес жилого помещения, его площадь, благоустроенность и другие показатели, которые подтверждаются собственником справкой из БТИ).

В случае отсутствия конкретных данных в договоре он не может считаться заключенным. Договор также не может быть заключен без указания согласованной сторонами цены.

При заключении договора купли‑продажи специалисты рекомендуют указывать реальную сумму сделки, поскольку только это обстоятельство может являться гарантией возврата денег в случае принудительного расторжения договора. Какая бы сумма ни была уплачена при покупке квартиры, возвращена будет та, что указана в договоре, все остальные документы являются косвенными доказательствами и, как правило, не принимаются во внимание в суде.

В договоре обязательно должны быть указаны лица, проживающие в продаваемом жилом помещении и сохраняющие право пользования жильем после его продажи. В данном случае имеются в виду члены семьи и бывшие члены семьи собственника квартиры, которые проживают и зарегистрированы по месту жительства в продаваемой квартире.

Обмен и мена

С точки зрения цели, с которой совершаются обмен и мена, принципиальной разницы между этими понятиями нет. Разница наблюдается лишь в том случае, когда встает вопрос о праве на обмениваемую недвижимость. Если недвижимость является собственностью участников сделки, они заключают договор мены.

В случае если одна из обмениваемых квартир (или обе) не приватизирована и является собственностью владельца на основании договора социального найма, совершение обменной сделки регистрируется договором обмена. Договор мены регламентируется ГК РФ, а договор обмена – нормами жилищного законодательства.

Договор мены объектов жилых помещений

Следует отметить, что договор мены появился раньше, чем договор купли‑продажи, однако законодательное признание получил гораздо позднее.

Договор мены был актуален в условиях натурального хозяйства, однако с появлением денег и развитием торговли ему на смену пришла купля‑продажа.

С точки зрения политэкономии купля‑продажа может также рассматриваться как мена, поскольку при этом происходит обмен вещей на деньги.

В соответствии с договором его участники обязаны передать друг другу в собственность определенные вещи, при этом одна сторона, приобретая вещь в собственность, не платит покупную цену в деньгах, а отдает взамен другую вещь.

Таким образом, оба участника договора являются одновременно и продавцами (в отношении товара, который они обязуются передать друг другу), и покупателями (в отношении товара, который они обязуются принять в обмен).

Следовательно, к договору мены применяются правила о договоре купли‑продажи (при условии если это соответствует существу отношений мены).

Объект договора мены – недвижимое имущество, в том числе и земельные участки. Следует учитывать, что объектом мены может выступать лишь имущество, находящееся у отчуждающего его лица либо в собственности, либо на правах хозяйственного ведения. В противном случае имущество сначала должно быть приобретено у третьего лица.

По этой причине не может классифицироваться как сделка мены договор обмена жилых помещений между нанимателями, а не собственниками. В этом случае происходит взаимная передача не только их прав, но и обязанностей, которые, по существу, не могут являться предметом сделки мены.

Вышеописанный договор представляет собой самостоятельную разновидность гражданско‑правовых договоров.

Мена представляет собой договор между собственниками, а обмен – договор между нанимателями или нанимателем и собственником.

В том случае, если в договоре мены нет указания на цену или сравнительную стоимость обмениваемых объектов недвижимости, они признаются равноценными.

Таким образом, все расходы по исполнению договора (в том числе по передаче и принятию обмениваемых объектов) возлагаются на ту сторону, которая в данной ситуации несет соответствующие обязанности (обязанности продавца по передаче товара и обязанности покупателя по принятию товара). В отдельных случаях договор мены предусматривает возложение данных обязанностей на одного из участников договора.

По закону как сделка мены классифицируется и та ситуация, при которой обмениваемые товары неравноценны. В этом случае сторона, предоставляющая для обмена товар меньшей стоимости, обязуется выплатить другой стороне сумму разницы в ценах обмениваемых товаров.

Обмен товара по данному договору не всегда является одновременным. Иногда по условиям договора одна сторона должна предоставить обмениваемый товар раньше, чем другая.

В этом случае исполнение обязанности по передаче товара той стороной, для которой установлен более поздний строк передачи объекта, совершается по правилам о встречном исполнении обязательств.

Что касается перехода прав собственности на обмениваемые товары, он происходит лишь после того, как обеими сторонами выполнены обязательства по передаче товаров. Таким образом не допускается ситуация, при которой сторона, получившая товар первой, приобретает право собственности на него, не выполнив встречных обязательств по передаче товара другой стороне.

Следует учитывать, что, в отличие от сделок купли‑продажи, приобретение в собственность недвижимости на основании договора мены не уменьшает совокупного дохода. Иными словами, если в соответствии с договором мены произведен обмен неравноценными товарами, участник договора, получивший доплату, должен включить ее в налогооблагаемый доход (в полном объеме).

Договор обмена объектов жилых помещений

Как известно, договор обмена до последнего времени классифицировался как способ обмена жилья, составляющего государственный жилищный фонд или принадлежащего ЖСК.

При этом соглашение влечет за собой лишь изменение договора найма жилья – перемену лиц, исполняющих обязательство.

В настоящее время данная форма сделки считается устаревшей, поскольку произошло значительное увеличение количества собственников жилых помещений.

Договор обмена регистрируется в государственном обменном бюро. В данном случае в качестве основания для вселения нового владельца в квартиру является обменный ордер, который выдается уполномоченной государственной организацией. Разумеется, обмен возможен только при условии согласия собственника жилого фонда.

Субъектами договора могут являться лица, владеющие и использующие жилые помещения в соответствии с различными правовыми основаниями. В их число входят:

  • наниматели жилых помещений, проживающие в соответствии с договором социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (в том числе и отсутствующих);
  • наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора коммерческого найма;
  • члены жилищно‑строительных кооперативов, не выплачивающие паевые взносы, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (включая отсутствующих) и разрешения представителей местного самоуправления и правления кооператива;
  • собственники жилых помещений при условии, что другой стороной договора является наниматель.

Договор дарения

Дарение относят к отдельному виду сделок с недвижимым имуществом, поскольку данная операция является безвозмездным договором и, соответственно, характеризуется своей спецификой.

С точки зрения рыночной экономики операции по дарению стоят особняком, поскольку их характер не соответствует специфике рыночных отношений.

Несмотря на это обстоятельство договор дарения является одной из наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии с главой 32 ГК РФ «по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».

Следует учитывать, что дарение является договором, предусматривающим согласие одаряемого на принятие дара. Наряду с этим дарение – договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности, а соответственно, он может считаться односторонним.

Основной особенностью договора дарения, определяющей его юридическую специфику, является безвозмездный характер отношений участников.

Именно этой особенностью объясняются ограничение ответственности дарителя за какие‑либо недостатки подаренного имущества, ограничение дарения, а также право дарителя на отмену дарения и реституцию дара.

Как говорилось выше, безвозмездные отношения договора дарения являются исключением для имущественного оборота, поэтому в случае сомнений в качестве отношений они признаются возмездными до тех пор, пока не будет доказан их безвозмездный характер. Договор дарения недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

Как вы уже, наверное, поняли, сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Для заключения договора дарения даритель должен быть либо собственником вещи, либо владеть ею на основании иного вещного права. Таким образом, даритель вещи должен быть ее законным правообладателем.

По определенным причинам законодательством предусмотрен круг лиц, которые не могут выступать в качестве дарителя:

  • малолетние и несовершеннолетние граждане;
  • юридические лица, не являющиеся собственниками недвижимости, при отсутствии согласия собственника‑учредителя, а также в случае если одаряемым является коммерческая организация;
  • государство и муниципальные образования;
  • коммерческие организации (между собой);
  • даритель, зависимый от одаряемого.

Что касается ограничения круга лиц, которые могут выступать в качестве одаряемых, его не существует.

В качестве предмета договора дарения (как и договора купли‑продажи) может выступать только конкретное жилое помещение, основные характеристики которого должны быть указаны в договоре. Данная сделка совершается в письменной форме и для нее не требуется нотариального удостоверения. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации сделки.

Источник: https://nedvigimost-i-financi.ru/pokupka-i-prodazha-kvartiry/ponyatie-osnovnye-vidy-i-osobennosti-sdelok-s-obektom-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.