Варианты сделок с недвижимостью

Содержание

Виды сделок с недвижимостью

Варианты сделок с недвижимостью

В целостном контексте Гражданско-правовых отношений выделяется способ перехода прав на объекты в результате имущественных соглашений.

Она регламентирована главой 9 ГК РФ. Рынок недвижимости подвержен этому типу отношений.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Понятие действительных сделок в гражданском праве

Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.

Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.

Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.

Недействительные прецеденты делят на виды:

  1. Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
  2. Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.

Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

Последствия ожидаемы для обеих сторон и планируются ими. Действительные сделки многочисленны, что делит их на виды и подвиды, по различию характерных свойств.

Действительные сделки

Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:

  1. По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
  2. По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
  3. По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
  4. В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
  5. По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
  6. По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
  7. По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.

Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.

Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.

Субъект волеизъявляет собственное участие в имущественной процедуре, направленной на управление объектом.

Основные виды сделок с недвижимостью

Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.

Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.

Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:

В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.

Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.

Договоры и односторонние сделки

Субъектом договорных отношений признаются стороны, участвующие в принятии совместного решения в отношении конкретного объекта недвижимости. Если в процедуре участвует две или более, сторон, правоотношения оформляют договором (с.154 ГК РФ).

Договор даёт право считать сделку состоявшейся и провоцирует наступление правовых последствий, цели которых определились при планировании. Отношения, возникающие при его составлении, ориентированы на условия рынка и характер законодательного регламента. Кроме того они различаются по виду имущественной процедуры, совершаемой в отношении объекта.

Договор составляется в зависимости от целей сторон. Если одна сторона покупает объект, договор укладывается в рамки купли-продажи. В этом случае взамен возникновения права на владение объектом, покупатель передаёт обозначенную соглашением денежную сумму.

Мена требует предоставить взамен равноценный объект или компенсировать разницу в цене между объектами, в денежном выражении.

Дарение происходит односторонне, в адрес одаряемого лица. Но этот вид отношений оформляется договором, так как одаряемый субъект, хоть и пассивно, но участвует в процессе. Его волеизъявление допустимо выражать в отказе от подписания дарственной. Принятие имущества в дар – вид двусторонних отношений.

Аренда, ссуда, рента, тоже оформляются договором. Если одна сторона представлена несколькими физическими (юридическими) лицами, договор становится многосторонним. При этом правовая основа остаётся неизменной, равной двустороннему соглашению.

Особняком стоят в этой цепочке имущественных действий односторонние сделки, которые определены как завещания.

Здесь изъявляется непосредственная воля одной стороны, переданная через доверенное лицо – нотариуса или душеприказчика.

Способы имущественных правоотношений чаще носят возмездный характер. Субъекты взаимодействия обмениваются юридически значимыми ценностями.

В обмен на объект недвижимости передаются:

  • денежные средства;
  • другой объект или равноценное имущество;
  • оказываемые услуги;
  • совокупность таковых.

Безвозмездны дарение и ссуда. Эти условия становятся базовыми для данного вида соглашений. При их не исполнении, правовая основа сделки становится ничтожной. К этому виду правоотношений можно было бы отнести и завещание. Но это будет не совсем верно. Ведь при завещании субъект, вступающий в наследство, наследует также неисполненные обязательства наследодателя.

Иногда принимает к исполнению непосредственный завещательный отказ.

Это говорит о критериях, по которым наследование стоит отнести к возмездным способам отношений.

Консенсуальные и реальные

Соглашения, которые вступают в силу после подписания сторонами в режиме реального времени, установленного датой в положении контракта, называются реальными.

Это стандартные виды процедур, которые поэтапно передают имущественные права от одного владельца к другому. Этапами здесь становятся юридические действия, продвигающие процессы прекращения и возникновения прав на недвижимость между взаимодействующими субъектами.

Завершающим этапом становится внесение записи о проведённом инциденте в Государственный кадастр недвижимости (ГКН), после которого допускается распоряжение переданным имуществом.

Консенсуальные отношения определены не реальными временными рамками с достоверно установленной датой, а событием, которое неизвестно когда произойдёт.

При этом достоверно, что обозначенное событие произойдёт без сомнения. Ярким примером выступают завещания, которые назначают передачу имущества на момент смерти завещателя.

К такому типу сделок относят аренду, ссуду или ренту, если стороны вправе прервать в связи со смертью одного участника, либо путём переуступки права. Их допустимо составлять на период длительного отсутствия, владельцев недвижимости или регламентировать интересами третьих лиц, которые связаны с объективными причинами.

К консенсуальным правоотношениям прибегают при составлении брачных контрактов. Некоторые способы составления дарственных на недвижимость допускают их передачу к моменту свадьбы или рождения наследника.

Если дарственная составляется в адрес малолетнего ребёнка, допуская вступление в силу в момент наступления возрастной дееспособности, она не несёт консенсуального характера. День наступления 18 (14-16) лет требуется высчитать достоверно и включить в срок действия дарственной, отодвинув её вступление в силу на дату восемнадцатилетния одаряемого лица (см. Жилье на ребенка).

Каузальные и абстрактные

Для проведения каузальной имущественной процедуры потребуется некая юридическая причина, прецедент, который мотивирует субъект на правовое взаимодействие с объектом недвижимости.

Причина совершения сделки – её цель, что допускает ряд действий, требуемых для достижения цели.

Каузальные отношения возникают всегда, когда соглашение гарантирует передачу конкретного объекта недвижимости в результате отчуждения от владельца.

Рынку недвижимости свойственны и такие виды контрактов, которые не приводят к непосредственному владению объектом. К таковым относят договор переуступки прав собственности в долевом строительстве. В данном случае отсутствует объект, передаваемый лицу, но правоотношения в его адрес уже состоялись.

При переуступке или соглашении цессии, в сторону заинтересованных лиц, переходят лишь права на абстрактный, не существующий в рамках реального времени, объект.

Обычные и условные

Обычные гражданско-правовые взаимоотношения сторон безусловны. При составлении контракта или завещания имущество передаётся при непосредственном исполнении обязательств. Они сформулированы сторонами и вписаны в соответствующих пунктах.

Сама процедура основана на исполнении оговорённых условий. Главное требование – определение даты происхождения события и этапов проведения процедуры.

Условный характер прецедент приобретает, когда исполнение обозначенных положений попадает в зависимость от представленных в соглашении объективных условий.

В отличие от каузального договора, условия предусматриваются с большой долей вероятности, но не констатируются в качестве абсолютных.

К таковым относят договора долевого строительства (ДДУ), возведение новостроек членами кооператива. Целесообразно рассматривать в этом контексте ипотечные соглашения и иные виды кредитования, когда недвижимость остаётся в залоге до момента погашения долга.

Хотя здесь устанавливается предполагаемая дата расчёта с инвестором, событие погашения долга является планируемым, желанным, но достоверно не регламентируемым. С определённой долей вероятности оно может не произойти, что отменит передачу права собственности в сторону должника.

Срочные и бессрочные

Если речь идёт об аренде, ссуде или ренте, предполагается указание сроков действия контракта. В противном случае требуется указать, что контракт действует бессрочно. Без определения этого положения, документ не будет признан в качестве действительного.

Срочное соглашение – аренда в течение трёх лет (или иное), не требует непременного расторжения по окончании срока действия.

Если оно не расторгнуто в момент завершения срока, то взаимодействие сторон остаётся в силе и пролонгируется на тот же период. Не говорит это и о том, что его недопустимо расторгнуть раньше. По согласию сторон или через суд, оно аннулируется в любое время, при соблюдении норм передачи недвижимости владельцу.

Бессрочные соглашения не имеют в виду пожизненное использование недвижимости, но допускают его. Они утрачивают силу на определённых условиях, специально обозначенных в положении о допустимости и условиях расторжения, фиксируя их конкретным пунктом.

Многообразие вариантов взаимодействия субъектов на рынке недвижимости, продиктовано фактом неоднозначности функционирования данного рынка.

Гражданско-правовые отношения позволяют использовать виды взаимодействий в качестве юридического инструмента, детально прорабатывающего нюансы конкретной ситуации.

Источник: https://myestate.club/sdelki/vidy-sdelok-s-nedvizhimostyu.html

Понятие, основные виды и особенности сделок с объектом недвижимости

Варианты сделок с недвижимостью

Выделяют несколько видов гражданско‑правовых сделок с недвижимостью: купля‑продажа, мена, дарение, отчуждение под ренту, отчуждение в результате участия в создании имущества юридического лица, передача в аренду, передача в безвозмездное пользование (договор ссуды), передача в управление, передача в качестве вклада в совместную деятельность по договору простого товарищества, залог (ипотека).

Данный перечень не содержит всех сделок с недвижимостью, поскольку существует отдельный ряд сделок, так или иначе связанных с недвижимостью (лизинг, договор об установлении сервитута, договор долевого участия в финансировании строительства, а также группа посреднических сделок).

Понятие и особенности сделок с недвижимостью

Вышеперечисленные сделки разделяют на три группы:

  • сделки, осуществляемые с целью отчуждения недвижимого имущества (купля‑продажа, мена, дарение, договор ренты, участие в создании имущества юридического лица);
  • сделки, осуществляемые с целью передачи недвижимого имущества во владение, пользование, управление (аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление, договор простого товарищества);
  • другие сделки (установление сервитута, ипотека и т. д.);
  • сделки, осуществляемые с целью отчуждения земельных участков.

Земля и другие природные ресурсы могут подлежать отчуждению в пользу другого лица или передаваться ему другими способами в соответствии с законами о земле и других природных ресурсах. Однако существуют земельные участки, не подлежащие продаже, в число которых входят:

  • земли общего пользования в населенных пунктах. Данные объекты могут быть сданы в краткосрочную аренду;
  • земли оздоровительного, исторического и культурного назначения;
  • земли заповедников, национальных природных парков, памятников природы и ботанических садов;
  • земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;
  • земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.

Помимо перечисленного выше, недопустимыми являются сделки с земельными участками при условии, что они влекут за собой нарушение градостроительных, экологических, противопожарных, санитарных и других специальных требований. Недопустимой также считается невозможность соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

Договор купли‑продажи

Наиболее распространенной сделкой, совершаемой с целью приобретения и отчуждения имущества, является договор купли‑продажи. Именно договор купли‑продажи используется при совершении альтернативных сделок (сделка по продаже квартиры с одновременной покупкой другой квартиры).

Договор купли‑продажи осуществляется путем оформления единого документа и подписания его участвующими сторонами. В зависимости от желания сторон данный документ может быть оформлен нотариально. Объектом купли‑продажи может выступать как изолированное жилое помещение, так и какая‑либо его часть, находящаяся в общей долевой собственности.

Договор купли‑продажи обязательно должен быть зарегистрирован в органе юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на недвижимость переходит от одного собственника к другому в момент государственной регистрации сделки.

Договор купли‑продажи, не прошедший государственную регистрацию, не считается заключенным и не влечет за собой никаких юридических последствий.

Расчет между сторонами договора купли‑продажи производится как при подписании договора, так и после его регистрации, что оговорено в самом договоре.

Одним из обязательных условий договора купли‑продажи является составление передаточного акта, подтверждающего исполнение обязательств обеими сторонами. В большинстве случаев передаточный акт составляется в момент передачи недвижимости новому собственнику.

Этот документ обязательно потребуется новому собственнику в случае повторной передачи собственности.

В договоре купли‑продажи обязательно должны быть указаны данные, позволяющие безошибочно установить, какое жилое помещение подлежит передаче покупателю (адрес жилого помещения, его площадь, благоустроенность и другие показатели, которые подтверждаются собственником справкой из БТИ).

В случае отсутствия конкретных данных в договоре он не может считаться заключенным. Договор также не может быть заключен без указания согласованной сторонами цены.

При заключении договора купли‑продажи специалисты рекомендуют указывать реальную сумму сделки, поскольку только это обстоятельство может являться гарантией возврата денег в случае принудительного расторжения договора. Какая бы сумма ни была уплачена при покупке квартиры, возвращена будет та, что указана в договоре, все остальные документы являются косвенными доказательствами и, как правило, не принимаются во внимание в суде.

В договоре обязательно должны быть указаны лица, проживающие в продаваемом жилом помещении и сохраняющие право пользования жильем после его продажи. В данном случае имеются в виду члены семьи и бывшие члены семьи собственника квартиры, которые проживают и зарегистрированы по месту жительства в продаваемой квартире.

Обмен и мена

С точки зрения цели, с которой совершаются обмен и мена, принципиальной разницы между этими понятиями нет. Разница наблюдается лишь в том случае, когда встает вопрос о праве на обмениваемую недвижимость. Если недвижимость является собственностью участников сделки, они заключают договор мены.

В случае если одна из обмениваемых квартир (или обе) не приватизирована и является собственностью владельца на основании договора социального найма, совершение обменной сделки регистрируется договором обмена. Договор мены регламентируется ГК РФ, а договор обмена – нормами жилищного законодательства.

Договор мены объектов жилых помещений

Следует отметить, что договор мены появился раньше, чем договор купли‑продажи, однако законодательное признание получил гораздо позднее.

Договор мены был актуален в условиях натурального хозяйства, однако с появлением денег и развитием торговли ему на смену пришла купля‑продажа.

С точки зрения политэкономии купля‑продажа может также рассматриваться как мена, поскольку при этом происходит обмен вещей на деньги.

В соответствии с договором его участники обязаны передать друг другу в собственность определенные вещи, при этом одна сторона, приобретая вещь в собственность, не платит покупную цену в деньгах, а отдает взамен другую вещь.

Таким образом, оба участника договора являются одновременно и продавцами (в отношении товара, который они обязуются передать друг другу), и покупателями (в отношении товара, который они обязуются принять в обмен).

Следовательно, к договору мены применяются правила о договоре купли‑продажи (при условии если это соответствует существу отношений мены).

Объект договора мены – недвижимое имущество, в том числе и земельные участки. Следует учитывать, что объектом мены может выступать лишь имущество, находящееся у отчуждающего его лица либо в собственности, либо на правах хозяйственного ведения. В противном случае имущество сначала должно быть приобретено у третьего лица.

По этой причине не может классифицироваться как сделка мены договор обмена жилых помещений между нанимателями, а не собственниками. В этом случае происходит взаимная передача не только их прав, но и обязанностей, которые, по существу, не могут являться предметом сделки мены.

Вышеописанный договор представляет собой самостоятельную разновидность гражданско‑правовых договоров.

Мена представляет собой договор между собственниками, а обмен – договор между нанимателями или нанимателем и собственником.

В том случае, если в договоре мены нет указания на цену или сравнительную стоимость обмениваемых объектов недвижимости, они признаются равноценными.

Таким образом, все расходы по исполнению договора (в том числе по передаче и принятию обмениваемых объектов) возлагаются на ту сторону, которая в данной ситуации несет соответствующие обязанности (обязанности продавца по передаче товара и обязанности покупателя по принятию товара). В отдельных случаях договор мены предусматривает возложение данных обязанностей на одного из участников договора.

По закону как сделка мены классифицируется и та ситуация, при которой обмениваемые товары неравноценны. В этом случае сторона, предоставляющая для обмена товар меньшей стоимости, обязуется выплатить другой стороне сумму разницы в ценах обмениваемых товаров.

Обмен товара по данному договору не всегда является одновременным. Иногда по условиям договора одна сторона должна предоставить обмениваемый товар раньше, чем другая.

В этом случае исполнение обязанности по передаче товара той стороной, для которой установлен более поздний строк передачи объекта, совершается по правилам о встречном исполнении обязательств.

Что касается перехода прав собственности на обмениваемые товары, он происходит лишь после того, как обеими сторонами выполнены обязательства по передаче товаров. Таким образом не допускается ситуация, при которой сторона, получившая товар первой, приобретает право собственности на него, не выполнив встречных обязательств по передаче товара другой стороне.

Следует учитывать, что, в отличие от сделок купли‑продажи, приобретение в собственность недвижимости на основании договора мены не уменьшает совокупного дохода. Иными словами, если в соответствии с договором мены произведен обмен неравноценными товарами, участник договора, получивший доплату, должен включить ее в налогооблагаемый доход (в полном объеме).

Договор обмена объектов жилых помещений

Как известно, договор обмена до последнего времени классифицировался как способ обмена жилья, составляющего государственный жилищный фонд или принадлежащего ЖСК.

При этом соглашение влечет за собой лишь изменение договора найма жилья – перемену лиц, исполняющих обязательство.

В настоящее время данная форма сделки считается устаревшей, поскольку произошло значительное увеличение количества собственников жилых помещений.

Договор обмена регистрируется в государственном обменном бюро. В данном случае в качестве основания для вселения нового владельца в квартиру является обменный ордер, который выдается уполномоченной государственной организацией. Разумеется, обмен возможен только при условии согласия собственника жилого фонда.

Субъектами договора могут являться лица, владеющие и использующие жилые помещения в соответствии с различными правовыми основаниями. В их число входят:

  • наниматели жилых помещений, проживающие в соответствии с договором социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (в том числе и отсутствующих);
  • наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора коммерческого найма;
  • члены жилищно‑строительных кооперативов, не выплачивающие паевые взносы, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (включая отсутствующих) и разрешения представителей местного самоуправления и правления кооператива;
  • собственники жилых помещений при условии, что другой стороной договора является наниматель.

Договор дарения

Дарение относят к отдельному виду сделок с недвижимым имуществом, поскольку данная операция является безвозмездным договором и, соответственно, характеризуется своей спецификой.

С точки зрения рыночной экономики операции по дарению стоят особняком, поскольку их характер не соответствует специфике рыночных отношений.

Несмотря на это обстоятельство договор дарения является одной из наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии с главой 32 ГК РФ «по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».

Следует учитывать, что дарение является договором, предусматривающим согласие одаряемого на принятие дара. Наряду с этим дарение – договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности, а соответственно, он может считаться односторонним.

Основной особенностью договора дарения, определяющей его юридическую специфику, является безвозмездный характер отношений участников.

Именно этой особенностью объясняются ограничение ответственности дарителя за какие‑либо недостатки подаренного имущества, ограничение дарения, а также право дарителя на отмену дарения и реституцию дара.

Как говорилось выше, безвозмездные отношения договора дарения являются исключением для имущественного оборота, поэтому в случае сомнений в качестве отношений они признаются возмездными до тех пор, пока не будет доказан их безвозмездный характер. Договор дарения недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

Как вы уже, наверное, поняли, сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Для заключения договора дарения даритель должен быть либо собственником вещи, либо владеть ею на основании иного вещного права. Таким образом, даритель вещи должен быть ее законным правообладателем.

По определенным причинам законодательством предусмотрен круг лиц, которые не могут выступать в качестве дарителя:

  • малолетние и несовершеннолетние граждане;
  • юридические лица, не являющиеся собственниками недвижимости, при отсутствии согласия собственника‑учредителя, а также в случае если одаряемым является коммерческая организация;
  • государство и муниципальные образования;
  • коммерческие организации (между собой);
  • даритель, зависимый от одаряемого.

Что касается ограничения круга лиц, которые могут выступать в качестве одаряемых, его не существует.

В качестве предмета договора дарения (как и договора купли‑продажи) может выступать только конкретное жилое помещение, основные характеристики которого должны быть указаны в договоре. Данная сделка совершается в письменной форме и для нее не требуется нотариального удостоверения. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации сделки.

Источник: https://nedvigimost-i-financi.ru/pokupka-i-prodazha-kvartiry/ponyatie-osnovnye-vidy-i-osobennosti-sdelok-s-obektom-nedvizhimosti/

Альтернативная сделка: виды, риски, налоги

Варианты сделок с недвижимостью
Magnito/Depositphotos

В случае альтернативной сделки продавец недвижимости совершает две сделки одновременно: продает принадлежащий ему объект и в течение короткого времени или сразу покупает взамен другой, альтернативный. При этом подразумевается, что в деле будет как минимум 3 стороны:

  • продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
  • покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
  • продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

Как выгодно продать квартиру на вторичном рынке?

Во сколько обойдётся срочная продажа недвижимости

Виды альтернативных сделок

Как рассказывает помощник юриста ООО «Мариокс Центр» Елена Балахонова, на практике альтернативная сделка с недвижимостью обычно имеет следующие варианты реализации:

  • равноценный обмен: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами; фактическая передача денег не происходит;
  • неравноценный обмен: покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади, уступающей по характеристикам или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца — улучшение жилищных условий за доплату. Такой вариант называется «альтернативой с доплатой»;
  • разъезд или съезд: обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд).

Виды расчетов

При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты как через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, так и в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

Также можно воспользоваться аккредитивом.

Большинство экспертов считает, что это самый надежный способ: деньги блокируются на специальном счете до тех пор, пока продавец не предъявит документы, подтверждающие переход права собственности на покупателя.

На что обратить внимание?

Поскольку альтернативная сделка состоит из нескольких самостоятельных сделок купли-продажи жилья, обязательно нужно следить за тем, чтобы все они были зарегистрированы одновременно. «Недобросовестные риелторы всегда говорят, что сдают документы по всем сделкам на регистрацию одним пакетом.

Это хитрость, чтобы успокоить покупателей и продавцов относительно того, что все сделки будут зарегистрированы.

Нужно понимать, что для Росреестра каждый договор — это самостоятельная история, никакого отношения к остальным не имеющая», — рассказывает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Риск в том, что первая сделка может быть зарегистрирована, а вторая в силу каких-либо причин — нет. Тогда человек, продавший квартиру, остается без квартиры, но с деньгами, которые, впрочем, еще нужно получить из банковской ячейки, с аккредитива или депозита. Выход из данной ситуации — суд. Тем не менее многих проблем можно избежать, если подстраховаться «на берегу».

«В таких случаях я всегда советую указывать во всех договорах, что переход права собственности регистрируется Росреестром при одновременной регистрации всех переходов права собственности на все участвующие в сделке квартиры.

Это позволяет сделать ст. 157 ГК РФ “Сделки, совершенные под условием”.

Включение этого пункта поможет увеличить шансы на выигрыш дела в суде, ведь тогда суд понимает, что сделка проводилась в один день, в одно и то же время», — рекомендует Владислав Фролов.

Важные моменты

При проведении альтернативной сделки существует множество нюансов. О некоторых из них Domofond.ru рассказала юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Елизавета Шишина. Согласно мнению эксперта, участникам такой схемы купли-продажи недвижимости нужно все хорошо просчитать, если:

  • одним из собственников продаваемой недвижимости является несовершеннолетний ребенок. В этом случае родители обязаны обеспечить ребенка жильем с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, что необходимо официально согласовывать с органами опеки и попечительства;
  • один из участников сделки собирается приобрести недвижимость с использованием кредитных средств. Такую «схему» усложняет появление еще одного ее участника — банка, который принимает решение об условиях предоставления кредитных средств на покупку недвижимости;
  • одна из квартир, участвующих в сделке, является предметом залога у банка. В этом случае понадобится участие банка для получения разрешения на продажу квартиры, а также его разъяснения о порядке и условиях проведения сделки.

«Зачастую банки, которые выдают кредит на покупку недвижимости в рамках такой сделки, ограничивают число альтернативных звеньев (не более 3). Как правило, банк изучает юридическую чистоту той квартиры, которая приобретается с помощью ипотечного кредита.

Но бывают случаи, когда анализируются документы и других объектов недвижимости в цепочке.

И если кредитная организация выявит риски при покупке объекта недвижимости, который является одним из последующих звеньев в цепочке, она вполне может отказать в выдаче кредита», — добавляет к вышесказанному управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Другие риски

Альтернативные сделки имеют такие же риски, как и стандартные сделки с недвижимостью. Так, лучше избегать заключения договоров с пожилыми собственниками, людьми, страдающими алкогольной зависимостью или психическими заболеваниями. Ведь в этих случаях сделка купли-продажи с большей долей вероятности может быть оспорена.

«Следует с осторожностью подходить к заключению договора через посредников по доверенности. Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить ее на рыночных условиях, иначе сроки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта). Чем длиннее цепочка продавцов-покупателей, тем сложнее это сделать», — рассказывает Елена Балахонова.

Поэтому, чтобы провести альтернативную сделку быстро и безопасно, лучше обратиться к профессионалам — риелторам или юристам, которые специализируются именно на таких вопросах.

«Нужно учесть финансовые и организационные интересы всех участников. Ведь в процессе подготовки возникает множество нюансов, начиная от согласования цены и составления документов и заканчивая банальным сбором всех причастных в одно время в одном месте», — объясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Еще один специалист, к которому можно обратиться, — нотариус.

«Он соберет документы всех участников сделки, проведет их юридическую экспертизу, проверит все обременения и аресты, поможет правильно исполнить требования органа опеки.

Также через специальный депозитный счет нотариуса можно произвести расчеты, которые он (нотариус) будет контролировать», — рассказывает нотариус нотариального округа Санкт-Петербург Михаил Корф.

Альтернативная сделка и налоги

Многие продавцы ошибочно считают, что при проведении альтернативных сделок у них не возникает обязанностей по уплате налогов.

Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если были заключены в один налоговый период.

Поэтому при продаже, например, квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода, отмечает Елизавета Шишина.

В некоторых случаях продавец жилья освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от проданной недвижимости:

  • если проданный объект находился в собственности не менее 3 лет (в результате приватизации, получен по наследству или в дар от близкого родственника, приобретен на основании договора ренты) или находился в собственности не менее 5 лет (приобретен на основании договора купли-продажи, мены, ДДУ). В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ независимо от стоимости жилья, за которую он его продает;
  • если стоимость продаваемого жилья меньше 1 млн рублей. Срок владения жилплощадью в этом случае в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 млн рублей.

Покупка квартиры без риелтора

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Налоговый вычет

В то же время при определении размера налоговой базы гражданин (если официально трудоустроен и уплачивает налоги) имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов (но не более 2 млн рублей), в частности, на новое строительство либо приобретение квартиры или доли (долей) в ней, рассказывает Шишина. От этой суммы можно вернуть 13%, до 260 тыс. рублей.

Вместе с тем не стоит забывать про то, что получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.

«Если супруги покупают квартиру стоимостью более 6 млн рублей в совместную собственность, они вернут 520 000 рублей за покупку квартиры (по 260 тысяч рублей каждый) и до 780 000 рублей за уплаченные проценты по ипотеке (по 390 тысяч рублей каждый). А это уже 1 300 000 руб.», — объясняет Елена Мищенко.

В случае, когда недвижимость стоит дешевле 2 млн рублей, компенсация рассчитывается в размере 13% от стоимости квартиры. Остаток полагающейся компенсации можно получить при покупке следующего жилья. Проценты же по ипотеке можно вернуть только с одного объекта один раз в жизни, заключает Мищенко.

При проведении альтернативной сделки обязательно нужно уточнить, продается ли квартира свободной — можно ли в нее заехать сразу либо приступить к ремонту.

Это важно, так как иначе придется ждать неопределенное количество времени, пока все участники сделки переедут в альтернативные объекты «по цепочке». И не забывайте про чистоту документов.

Чем меньше вопросов к данному жилью, тем скорее можно будет стать его обладателем.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Как проходит обмен недвижимости?

Жилье, продаваемое за долги: стоит ли покупать

3 мошеннические схемы на вторичке

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/alternativnaya_sdelka_vidy_riski_nalogi/101172

Виды операций с недвижимостью. Виды сделок и операций выполняемых с недвижимостью

Варианты сделок с недвижимостью
 

Операции с недвижимостью — это взаимоотношения между физическими лицами и (или) юридическими, в результате которых происходит появление, изменение или расторжение каких-либо имущественных прав и обязанностей.

Результатом проведенной операции с недвижимостью должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав.

Основанием для проведения каки-либо операций с недвижимым имуществом является заключение договора волеизъявления физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.

Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться.

Все выполняемые операции с недвижимостью четко регламентируются законодательством Российской Федерации. Каждая операция имеет свое четкое определение и структуру ее проведения. Все действия совершаемые с недвижимым имуществом регулируются Гражданским кодексом РФ и ФЗ “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

На сегодняшний день существуют односторонние и двухсторонние виды операций с недвижимостью. К односторонним операциям относятся такие, при которых в заключении сделки участвует только одна сторона. Самым показательным примером такой сделки можно считать процедуру завещания недвижимости одним субъектом права.

Все остальные, наиболее часто выполняемые операции с недвижимостью относятся к разряду двухсторонних сделок. Наиболее часто используемые варианты операций с недвижимостью это: купля-продажа недвижимого имущества, сдача его в аренду другому лицу, процедура дарения, а также ренты и обмена. Виды операций с недвижимостью. Виды сделок и операций выполняемых с недвижимостью

Действительность сделки с недвижимостью определяется через совокупность следующих условий: – законность содержания; – правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; – соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

– соблюдение формы проведения сделки.

При операциях выполняемых с недвижимым имуществом наиболее часто используемым основанием для заключения сделок с является договор (дарения, купли-продажи и так далее). В большинстве случае для заключения подобного договора необходима свободная письменная форма договора (нотариально составленный договор требуется только в одном случае — при оформлении ренты).

Все совершаемые сделки на рынке недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (исключения в данном случае составляют краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими физическими лицами без нотариального заверения). Регистрация сделок осуществляется в Управлении Росреестра (Федеральной регистрационной службы (ФРС, ГБР).

Основный виды операций с недвижимостью:

Дарение

Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества одной стороны другой стороне.

Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг.

До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность согласно условиям договора отозвать свое дарение.

Аренда

Соответственно с условиями договора аренды недвижимость передается одним лицом другому лицу в пользование с получением за это определенных благ (денежную компенсацию или дополнительные услуги). В некоторых случаях договор допускается составление договора аренды на безвозмездной основе, но тогда он будет договором бесплатного пользования.

Обмен

Обмен – осуществляется между нанимателем (собственником) и нанимателем, фиксируется договором обмена. Мена – обмен собственности на собственность (договоры мены – имеют те же правила составления и государственной регистрации, что и при сделке покупки-продажи).

Купля-продажа

Согласно условиям договора купли-продажи продавец берет на себя обязанность передать покупателю объект недвижимости в собственность, а покупатель обязан принять этот объект и заплатить за него определенную стоимость.

Необходимо сказать, что в сегодняшнее время наиболее популярные и часто применяемы такие виды операций с недвижимостью: купля-продажа жилья, в том числе и в рассрочку; купля-продажа земельного пая или участка; купля-продажа нежилых зданий, помещений и сооружений, имущественных комплексов.

Наследование

Согласно юридической терминологии под наследованием имущества предполагается переход имущественных и не имущественных прав на частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом.

Ипотека

Ипотека жилья – особый вид кредитования населения. Гарантией оплаты процентов и долга выступает имущество, находящееся в собственности заемщика.

Приватизация

Бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд).
 

Также есть такие виды операций с недвижимостью, как: – хозяйственное ведение и оперативное управление – владение, пользование и распоряжение государственным или муниципальным имуществом; – траст (доверительное управление) – передача на определенный срок имущества с обязательством осуществлять управление этим имуществом в интересах выгодоприобретателя; – лизинг – приобретение имущества с последующей передачей в аренду; – залог – использование имущества в качестве обеспечения обязательств; – вклад в уставный капитал, или в качестве пая. – страхование – обязанность за страховую премию при наступлении страхового случая возместить выгодоприобретателю убытки в пределах страховой суммы;
Ложные сделки с недвижимостью – сделки, предметом договора которых выступает предварительная (частичная или полная) оплата создаваемого объекта недвижимости:

– купля-продажа строящегося жилья; – подряд на строительство объекта; – купля-продажа неиндивидуализированного участка земли; – кредитование застройщика.

Мы перечислили все основные виды операций с недвижимостью, однако в каждом виде операций существует множество нюансов, на которые необходимо обращать внимание при каждой проводимой сделке.

Если Вам требуется грамотное и недорогое проведение или сопровождение операций с недвижимостью в Балашихинском районе Московской области – +7-495-941-62-10

Источник: https://r-a-n.ru/operations.htm

Разбираем шаги альтернативной сделки – блоги риэлторов | ЦИАН

Варианты сделок с недвижимостью
Что же такое альтернативная сделка купли продажи квартиры? 

Альтернативной сделкой называется продажа квартиры со встречной покупкой другой недвижимости. Она состоит из цепочи в несколько покупателей и продавцов. Регистрация перехода права происходит по мере рассмотрения каждого пакета документов, участвующих объектов. 

Большая часть сделок на современном рынке недвижимости — альтернативные, когда покупка одних квартир обусловлена продажей других. При этом возникают разные ситуации, которые могут привести к разрыву цепочки и мы должны их отслеживать.  

Чем больше квартир в сделке, тем больше участников. Чем больше участников, тем больше договоров и тем сложнее сделка.

В свободной продаже квартиры участвуют только две стороны: покупатель и продавец. Но в альтернативной сделке есть не только продавцы недвижимости и их покупатели, бывают покупатели выступающие одновременно и продавцами недвижимости, а таких людей в одной сделке может быть достаточно много.  

Поэтому существуют такие определения продажи квартир как:

Прямая (по-другому свободная) продажа квартиры — сделка в которой только 2 участника продавец (или продавцы, если в квартире несколько собственников) и покупатель; 

Альтернативная продажа квартиры – сделка в которой есть первый продавец квартиры, его покупатель, и второй продавец квартиры, которую приобретает первый продавец; Другими словами этот вид сделки называют обменом квартир или разменом недвижимости (ситуации равнозначного обмена с собственником достаточно редки); 

Цепочка – состоит из нескольких альтернатив. Есть 2 варианта составления цепочки: 

– Продавец осуществляет размен недвижимости на несколько квартир меньшей площади; 

– Или продавец предыдущей квартиры приобретает новую, продавцы которой покупают следующую недвижимость. 

Расчет при альтернативной сделке 

В альтернативной сделке продажи аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из в руки, средства засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.

Если вы подобрали себе квартиру дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки.

В обратном случае за увеличение стоимости объекта вы должны доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости квартиры. 

Как проходит альтернативная сделка?

Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные.

И вот в момент сделки продавец первой «однушки» находит в документах что-то такое, что его настораживает, и отказывается продавать на согласованных ранее условиях.

Либо мы принимаем его требования, если это никак не повлияет на нашу безопасность, либо отказываемся, если они существенно задевают наши интересы.  

При таком развитии событий мы должны понимать: а готовы ли покупатели «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже? 

1) Если готовы, то дальше можно действовать без той квартиры, которая саботирует процесс. 

2) Если квартиры еще не подобраны, то прописывают их характеристики для дальнейшего поиска. 

Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении.

Альтернативная сделка купли продажи всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части.

Именно поэтому рекомендуем при создании цепочки, заручиться поддержкой агентов по недвижимости! Именно они отлаживают весь процесс связанный не только с переговорами, но и документами в которых прописываются все условия сделки.

И все делается для того, чтобы вы не испытывали дополнительных стрессов от процесса продажи квартиры. 

Риски альтернативной сделки 

Что, может быть, и не влияет на проведение самой сделки, но может очень осложнить жизнь в будущем..

Несогласованность действий и медлительность участников сделки, может привести к разрыву всей сделки; 

Регистрация альтернативной сделки. Одна из сторон меняет условия самостоятельно или попадает в обстоятельства тормозящие процесс сделки: повышает цену, отказывается от сделки, стала заложником частичной регистрации недвижимости, получила приостановку или отказ в регистрации перехода права; 

Расчет по сделкам. Огромный риск в себе несет при альтернативной сделке закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности. 

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет.

Представим себе, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной.

В этом случае, соответственно, по цепочке органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки, таким образом этот шаг может отразиться и на вас. 

Надо уточнить, куда переезжает ребенок, какая доля в новой квартире на него приобретается и не нарушаются ли при этом его права.  Вот почему, в случае проживания в приобретаемой недвижимости детей, важно не только проверить ту квартиру, которую вы покупаете, а произвести ревизию всей цепочки. 

Могут быть и другие категории лиц, права которых следует учитывать. Например, если человек имеет пожизненное право проживания в приобретаемой квартире, то, покупая другую недвижимость, надо обеспечить за ним сохранение этого права на новом месте. 

Альтернативная сделка с ипотекой

– Покупая квартиру с использованием ипотечного кредита вы предполагаете, что если банк и страховая компания провели свои проверки, то все в порядке. Но как показывает практика они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству. 

– Приобретая квартиру купленную в ипотеку вам потребуется разрешение банка на сделку. 

Альтернативная сделка с участием материнского капитала, подразумевает наделением долей супруга и детей. Если же предстоит покупка или продажа квартиры с маткапиталом, то должно быть составлено нотариальное обязательство о предоставлении детям другого жилья. 

Потеря приобретенной недвижимости в следствие халатной юридической проверки квартир, а так же затраты на оформление документов в Росреестре и трата личного времени. 

Альтернативная сделка и налоги

С 1 января 2016 года длительный срок владения недвижимостью составляет 5 лет. 

С 1 января 2020 года длительный срок владения недвижимостью составит 3 года. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры. 

Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас, если позже 2016 года то при продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ. 

Если вы получили квартиру: по наследству, как подарок от родственника, или через приватизацию, то ее можно продать без налога спустя 3 года. 

Если продается не единственное жилье, минимальный срок так же составит 5 лет. 

При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн. рублей или фактические расходы на покупку. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге. 

Согласно Статье 228 НК РФ налог при продаже квартире по альтернативной сделке, который нужно заплатить будет 13%. Но от уплаты освобождаются лица владеющие недвижимостью более 5 лет. 

Все эти особенности – важные нюансы, которые следует учитывать при планировании сделки купли продажи, могут быть вам неизвестны или скрыты, если вы работаете самостоятельно. Вам же необходимо о них знать и правильно применять эти знания на практике.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-alternativnaja-sdelka-shag-za-shagom-297749/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.