Торговая недвижимость это

Содержание

Место решает. Как выбрать объект торговой недвижимости

Торговая недвижимость это

Для каждого вида коммерческой и индустриальной недвижимости(торговая, офисная, складская, производственная и другие) свой переченькритериев выбора места, самого помещения и степень их важности.

Торговая недвижимость наиболее ликвидна, востребована ипопулярна среди инвесторов и бизнеса.  Вэтой статье мы подробно разберем критерии выбора места и оценки помещения торговойнедвижимости.

Критерии оценки места под торговую недвижимость

В торговой недвижимости выбор правильного места —  определяющий фактор успеха. Здесь уместноутверждение – «место решает».

Выделяют 4 основных критерия, которые анализируют при оценкеместа расположения объекта торговой недвижимости:

  1. Потенциал локации;
  2. Пешеходный трафик;
  3. Автомобильный трафик;
  4. Конкурентная среда.

Потенциал локации

При выборе объекта торговой недвижимости необходиморассчитать количество жителей в ближайшем окружении от объекта, и в целомпосмотреть на структуру населения по доходам и прочим демографическимпоказателям.

Механика определения потенциала локации:

  1. Определяется количество жителей в зоне охвата.

Количество жителей считается в радиусах от300 до 600 метров, с учетом ограничения улицами и движения людей. Хорошийпоказатель для радиуса 200 метров — от 6000 человек и выше. Количествоопределяется исходя из 2,5 человек на квартиру:

Обращайте внимание на планы по застройке территории, так как новые жители – это будущие потенциальные покупатели

2. Рассчитывается доход домохозяйства.

Данные о доходах населения с детализациейпо городам, публикуются на сайте Федеральной службы государственной статистики https://gks.ru/

При этом делается поправка на детей ипенсионеров[1]:

Моложе трудоспособного возраста — 18,6 %

Население в трудоспособном возрасте – 56 %

Старше трудоспособного возраста – 25,4 %

При этом важно учитывать обеспеченность жителей района. Центральные локации с высокими ценами на жилую недвижимость гарантируют более платёжеспособную целевую аудиторию.

3. Вычитаются налоги и долговая нагрузка населения. 

Средняя величина налогов — 17 %. Онавключает в себя налог на доходы (13 %), налоги на имущество и землю,транспортный налог и прочие налоги и госпошлины. Здесь мы не учитываем налоги, которыеплатит за работника работодатель (взносы в пенсионный фонд, фонд социальногострахования и фонд медицинского страхования), а также НДС, акцизы и таможенныепошлины.  

Долговая нагрузка – это та часть дохода,которая идет на погашение ипотеки, авто и прочих потребительских кредитов.Среднее значение по России 25%.

На этом этапе мы определили объем денег в локации, которыйбудет потрачен на товары и услуги. Далее мы можем рассчитать потенциал длякаждой конкретной сферы бизнеса.

4. Остаток свободных денежных средств распределяется по составу потребительских расходов[2]:

Продукты питания —  30,24 %

Алкогольные напитки и табачные изделия –2,99 %

Одежда и обувь – 7,93 %

Жилищно-коммунальные услуги, топливо –11,09 %

Предметы домашнего обихода, бытоваятехника, уход за домом – 5,33 %

Здравоохранение – 3,73 %

Транспорт – 16,55 %

Связь – 3,21 %

Организация отдыха и культурных мероприятий– 7,74 %

Образование – 0,81 %

Гостиницы, кафе и рестораны – 3,48 %

Другие товары и услуги – 6,90 %.

5. Делается анализ по конкурентам.

Когда вы определили объем спроса по товарной категории илиопределённому виду услуг, нужно провести анализ конкуренции. Кто уже работает вданной нише и с кем придётся делить потенциальных покупателей и клиентов.

Например, мы знаем, что что нормальная выручка аптеки 1,2млн. рублей. Объём спроса на медикаменты в локации составляет 4 млн руб. Внепосредственной близости от нашего объекта уже работают три аптеки.

Такимобразом мы понимаем, что наше место при сопоставимых значениях пешеходного иавтомобильного трафика (о нём мы поговорим далее) может рассчитывать на выручкув размере 400 тысяч рублей в месяц.

Соответственно открытие аптеки в данномместе нерентабельно.

Пример расчетапотенциала локации для открытия я продуктового магазина[3].

Нормальная выручка продуктового магазина формата «магазин удома» на 350 кв.м. при ставках аренды 500 – 700 рублей – 10 000 000 рублей вмесяц.

Таким образом, в локации необходимо: 350 / 10 000 х107 167 309 = 3 750 кв.м. коммерческих площадей под продуктовыемагазины.

Для того чтобы рассчитать будущую потенциальную чистуюприбыль торговой точки, кроме выручки нужно рассчитать расходы на аренду ипрочие расходы:

  • Расходы на персонал (продавцы, охрана и пр.);
  • Маркетинг (в среднем 2 %);
  • Логистика (1,5 – 2 %);
  • Эксплуатация: клиринг, коммунальные платежи (всреднем 100 рублей / кв.м.)
  • Прочее, в зависимости от сферы бизнеса.

Если вы частный инвестор или собственник бизнеса, которыйрассматривает приобретение недвижимости в определенном городе, анализа в рамкахмикрорайона будет достаточно.

Крупныефедеральные сети и девелоперы расширяют зону анализа до границ города и региона.Использование описанных ниже метрик позволяет получить максимально объективную оценкуместа расположения объекта торговой недвижимости.

Рассчитываются зоны пешеходной и транспортной доступности объекта коммерческой недвижимости. Определяются зоны охвата:

  1. 7-10 минут пешком для пешеходной доступностиОбъекта;
  2. Зона 0-5 минутной транспортной доступности;
  3. Зона 5-10 минутной транспортной доступности.

Визуализируетсяинформация следующим образом:

Построениезон пешеходной и транспортной доступности и определение численности населениявнутри них осуществляется в ходе геомаркетинговых исследований в автоматическомрежиме с использованием специального программного обеспечения, в которомучитывается существующая схема городских улиц и шоссе, средняя скоростьдвижения на различных типах автомобильных и пешеходных дорог, актуальные данныео численности населения в каждом доме на территории города.

Примеркарты плотности населения:

Пешеходный и автомобильный трафик

Пешеходный трафик считается на расстоянии от 5 до 15 метровот входа в помещение. Замеры делаются в утреннее, дневное и вечернее время. Вбудни и выходные дни. При этом более ценный трафик – в вечернее время с 18.00до 20.00, когда люди возвращаются с работы домой, в это время совершаетсябольшее количество покупок.

Хорошим показателем пешеходного трафика считается количествоот 200 человек в час.

Приэтом различные операторы стараются учитывать трафик по целевой аудитории.Например, сеть магазинов парфюмерии и косметики Оптима считает женщин от 30-45лет. Сеть кофеен Coffee ориентируются на молодых людей от 20 до 35 лет.

Автомобильномутрафику уделяется гораздо меньше внимания. Желательно, чтобы средняя скоростьдвижения автомобиля мимо объекта не превышала 40 км/ч. Лучшее расположение – наперекрестках улиц, у пешеходных переходов и рядом с остановками общественноготранспорта.

Конкурентная среда

Определяетсяколичество и расстояние до торговых точек конкурентов. Считается ихпосещаемость и количество совершенных покупок в день, а также средний чекпокупки.

Посещаемостьопределяется прямым подсчетом входящих в торговую точку человек. Количествопокупок рассчитывается по нумерации кассовых чеков. Совершается небольшаяпокупка в начале рабочего дня и перед закрытием торговой точки. У каждого чекаесть порядковый номер. Разница в значениях показывает количество покупок задень.

Среднийчек покупки в торговой точке конкурента определяется по чекам, оставленнымипокупателями у кассы. Чтобы информация получилась достоверной желательнополучить среднее значение минимум 100 чеков.

8 дополнительных критериев оценки места:

  • Линия домов (первая, вторая, во дворах);
  • Расстояние до остановок общественноготранспорта;
  • Перекресток;
  • Пешеходный переход;
  • Вход в помещение (с улицы, со двора);
  • Видимость вывески и входа (для пешеходов);
  • Видимость вывески и входа (для автомобилей);
  • Наличие парковки и количество машиномест.

Такимобразом, на основе информации о количестве жителей, пешеходном и автомобильномтрафике, конкурентной среде и прочих параметрах можно относительно точнорассчитать оборот, а соответственно и чистую прибыль торговой точки. Длясобственника коммерческой недвижимости – определить рыночные ставки аренды попомещению.

Одругих критериях оценки помещения читайте в статье ______.

Вам нужна консультация или помощь в выборе коммерческогопомещения? Позвоните по телефону, указанному в контактах или задайте ваш вопросчерез форму обратной связи.

Если вам понравилась статья, поделитесь ей:

[1] Источник – Справочник Россия в цифрах2019 официальное издание, стр. 75. Публикуется ежегодно Федеральной службойгосударственной статистики (Росстат). Скачать справочник в PDF формате.

[2] Источник – Справочник Россия в цифрах2019, стр. 128.

[3]Статистические данные взяты из справочника Россия в цифрах 2019, применительнок 12 микрорайону города Ижевска, Удмуртская Республика.

Источник: https://dmitriypushin.ru/stati/mesto-reshaet-kak-vybrat-obekt-torgovoj-nedvizhimosti/

Виды коммерческой недвижимости

Торговая недвижимость это

14.02.2013

Недвижимость в России традиционно принято делить на две больших категории – жилую и коммерческую. Под коммерческой недвижимостью в Москве понимается любой нежилой объект, который может приносить доход своему владельцу. Данная категория имеет свою градацию.

 

На рынке принято выделять три основных вида коммерческой недвижимости:

  • офисная недвижимость
  • торговая недвижимость
  • складская недвижимость

Специалисты портала “Метр Квадратный” подготовили краткий обзор данных подкатегорий.

Торговая недвижимость


Основное предназначение торговой недвижимости – организация розничной и мелкооптовой продажи различных товаров и услуг. Этот сегмент включает в себя магазины, торговые центры, аутлеты, формат street-retail, палатки, павильоны, киоски и пр.

Единой классификации всех объектов торговой недвижимости не существует. Однако в отношении торговых центров в мировой практике применяется европейская классификация. Согласно ей выделяют:

  • Микрорайонный торговый центр

В нем продаются товары повседневного спроса (продукты питания, лекарства, средства гигиены и пр.). Также в них реализуются бытовые услуги (химчистка, салон красоты, фотоуслуги и др.).

Размер торговой площади обычно не превышает 3000 кв. метров. Якорный арендатор может отсутствовать или им становится супермаркет. Расположен такой торговый центр вдали от центральных магистралей.

Основными его посетителями являются жители конкретного микрорайона.

Его торговая площадь варьируется в пределах 3000-10000 кв. метров. Здесь также продаются товары первой необходимости и оказываются наиболее популярные бытовые услуги. Основное отличие от предыдущего формата – размер.

Обычно располагается вблизи от центральных магистралей. Его площадь может достигать 20000 кв. метров. В таком торговом центре может быть сразу несколько якорных арендаторов, например, супермаркет, детский магазин, промышленный универмаг и пр. Здесь представлен более широкий ассортимент продукции в широком ценовом диапазоне.

  • Региональный торговый центр

Площадь регионального торгового центра – 30000-45000 кв. метров. Зона его охвата покрывает сразу несколько районов. Аудитория может достигать более 150000 человек. Помимо товаров и услуг здесь созданы условия для развлечений и организации досуга.

  • Суперрегиональный торговый центр

Типовая площадь суперрегионального ТЦ – 80000 кв.метров. В некоторых случаях она может достигать и 200000 кв. метров. Ассортимент предлагаемой продукции также очень широк.

Помимо этого существуют специализированные торговые центры, которые невозможно отнести ни к одному из вышеперечисленных видов. Например, аутлет, street-retail, дискаунт-центр, фестивальный центр и пр.

На сегодняшний день формат торговой недвижимости наиболее востребован.

В частности, в Москве в торговом секторе наблюдается крайне низкая доля свободных площадей, высокие арендные ставки и постоянное появление новых предложений.

Эксперты рынка прогнозируют дальнейший рост интереса к данной категории недвижимости и вливание серьезных инвестиций как со стороны российских, так и европейских девелоперов. 

Офисная недвижимость


К данному типу недвижимости относятся помещения, в которых организуются офисы для сотрудников различных компаний. Они могут быть созданы при торговых центрах, входить в состав отдельного офисного комплекса или располагаться в зданиях бывших НИИ, промышленных предприятий и пр.

На столичном рынке существует определенная классификация, согласно которой все офисные здания подразделяются на категории А, В, С и D.

  • Бизнес-центры А класса считаются самыми престижными. Преимущественно они расположены в самом центре Москвы, в непосредственной близости от метро. Такие здания отличаются хорошей транспортной доступностью. Как правило, речь идет о новых строениях, выполненных в рамках единой архитектурной концепции. При их проектировании применяются высококлассные инженерные коммуникации, в отделке используются современные дорогостоящие материалы. Отличительным преимуществом бизнес-центра А класса является развитая внутренняя инфраструктура. Здесь могут быть расположены торговые павильоны, рестораны, фитнес-клубы, конференц-залы. А класс имеет подкатегории: А1, А2, А3. Они обладают незначительными отличиями в системе вентиляции, планировки этажей, системе охраны и управления зданием.
  • К категории бизнес-центров класса В относятся как новые, так и реконструированные здания. В них сделана недорогая, но качественная отделка внутренних помещений. Спектр предоставляемых услуг здесь не так широк, как в случае с А классом. Основные арендаторы – банки, издательские дома, иностранные представительства небольших компаний, посольства. 
  • Бизнес-центры категории С несколько схожи со зданиями В класса. Однако они отличаются низкой транспортной доступностью. Парковка здесь небольшая, инфраструктура довольно скудная. Бизнес-центры С класса подразделяются на С1 и С2. В первом случае речь идет о реконструируемых зданиях, оснащенных сплит-системами или системой предварительного охлаждения приточного воздуха. Внутри помещений произведена качественная недорогая отделка по западным стандартам. В зданиях класса С2 установлена принудительная вентиляция, централизованное управление зданием практически отсутствует.
  • В столице также существуют бизнес-центры D категории. К ним относятся здания бывших заводов или НИИ. Их отличает непрезентабельный внешний вид, слабое качество внутренней отделки. 

Складская недвижимость


К данной категории можно отнести помещения, предназначенные для хранения различных товаров. Основной доход владельцев складской недвижимости складывается не только от сдачи площадей в аренду, но и от услуг логистики, а также от повышения требований к условиям хранения продукции. Как правило, целевая аудитория складских помещений – это крупные ритейлеры и логистические операторы. В основном они заинтересованы в больших площадях – от 10000 кв. метров.

Единой международной классификации складской недвижимости нет. Но игрокам рынка свойственно выделять следующие категории:

  • Складские помещения класса А+

Представляют собой одноэтажное здание прямоугольной формы из сэндвич-панелей и металлоконструкций.

Большое расстояние между пролетами, высокие потолки, регулируемый температурный режим, система вентиляции, система противопожарной безопасности, охрана и видеонаблюдение, автономная электроподстанция, профессиональная система управления. Такие склады обычно расположены вблизи центральных транспортных магистралей.

  • Складские помещения класса А 

Обладают тем же характеристиками, что и первая категория. Однако они меньше по площади.

  • Складские помещения класса В+ 

Это может быть как новое, так и реконструируемое здание. Преимущественно одноэтажное, прямоугольной формы. Высота потолков от 8 м. Автоматические ворота докового типа, система пожарной сигнализации, регулируемый температурный режим, охрана, видеонаблюдение, близость к центральным магистралям.

  • Складские помещения класса В 

Это может быть как одно-, так и двухэтажное здание. Высота потолков от 6 метров, система отопления, охрана по периметру, пожарная сигнализация, система вентиляции.

  • Складские помещения класса С 

К данной категории можно отнести утепленный ангар или капитальное производственное помещение с высотой потолков от 4 метров. Ворота на нулевой отметке, пожарная сигнализация, система вентиляции и отопления.

  • Складские помещения класса D 

Под данную категории подпадают подвальные помещения, неотапливаемые ангары и производственные помещения. Охрана осуществляется по периметру, имеется пожарная сигнализация, система вентиляции, офисные помещения при складе.

Сегмент складской недвижимости на рынке также отличается стабильностью. Арендные ставки здесь держатся на высоком уровне, доля свободных площадей не велика. В случае появления новых площадей они мгновенно разбираются различными компаниями. 

Источник: https://www.kvmeter.ru/articles/179625.html

Вместо квартир в аренду: россияне скупают помещения на первых этажах

Торговая недвижимость это

Россияне стали проявлять повышенный интерес к коммерческим площадям, рассказали опрошенные «Газетой.Ru» участники рынка недвижимости. Спрос на такие помещения за последний год вырос до 30%, сообщил «Известиям» руководитель направления коммерческой недвижимости компании «Этажи» Антон Лескин.

Расположенные небольшие помещения на первых этажах домов стали доступнее. В последние полгода скидки на такие площади могли доходить до 20–25%, при этом объем их предложения увеличился, рассказал Лескин. По его словам, в целом спрос на небольшие торговые помещения (60–90 кв. м) на первых этажах домов за последний год вырос на 25–30%, на маленькие офисы (30–50 кв. м) — на 10–15%.

При этом он обратил внимание не тот факт, что среди покупателей помещений стрит-ритейла стало больше обычных людей — по данным Лескина, сегодня их доля составляет 80%.

«Коммерческая недвижимость стала доступнее для массового покупателя, теперь в такие «квадраты» вкладываются и пенсионеры, и молодые люди до 35 лет. Еще несколько лет назад на рынке был небольшой объем предложения бюджетных вариантов, со временем сегмент наполнился новыми и доступными объектами», — отметил эксперт.

Тенденция роста спроса на небольшие торговые помещения действительно прослеживается, соглашается директор направления стрит-ритейла Knight Frank Ирина Козина.

В компании наблюдают прирост инвесторов в сегменте стрит-ритейла, и объясняют это тем, что это прекрасный альтернативный инструмент инвестиций с прогнозируемой доходностью, которая в таких объектах превышает привычные для всех ставки банков по депозитам и может достигать до 14% годовых.

«Рост спроса на помещения на первых этажах вызван тем, что в результате увеличения цен на квартиры доходность от сдачи объектов в аренду или с точки зрения роста стоимости стала выглядеть менее привлекательно, так как этот показатель приближается к доходности банковских депозитов»,

— поясняет партнер Colliers International Станислав Бибик. По его оценке, доходность коммерческих помещений на первых этажах составляет 10-12% годовых в рублях, доходность от сдачи квартир в аренду — 4-5%.

«При этом здесь возникает вопрос стабильности арендного потока, так как арендатор площадей в стрит-ритейле более стабилен, чем квартиросъемщик.

В этой связи часть инвесторов, которые вкладывали средства в покупку квартир, в прошлом году переориентировались на помещения стрит-ритейл», — указывает эксперт.

При этом он замечает, что это перераспределение не является драматичным — в основном в этот сегмент перешли инвесторы со средним чеком от 10 до 30 млн рублей.

Рост объема предложения Станислав Бибик объясняет тем, что выросли темпы нового строительства в результате благоприятной конъюнктуры на рынке жилья и поддержки государства.

Новые жилые комплексы предполагают наличие коммерческих помещений на первых этажах, которые и пополнили объем предложения.

Рост предложения активизировал спрос, и более инвестиционно привлекательные варианты заинтересовали новую аудиторию, рассуждает эксперт.

Если говорить о центральных локациях, ввиду сохранения спроса со стороны инвесторов и ограниченности предложения качественных коммерческих помещений формата стрит-ритейл, в Knight Frank допускают рост цен в некой временной перспективе.

По данным Colliers International, к настоящему моменту цены на помещения на первых этажах остались на уровне 2019 года с небольшой коррекцией на 10% вниз в рублях, поскольку сейчас арендаторы не могут поддерживать темпы продаж в целом по рынку как в предыдущие годы.

При этом Ирина Козина отмечает, что пандемия оказала неоднозначное влияние на стрит-ритейл – больше всего пострадали пешеходные и транспортно-пешеходные улицы, на которых был сосредоточен туристический и бизнес-трафик, а профиль арендаторов был преимущественно представлен предприятиями общепита и магазинами непродовольственных товаров (одежда, обувь и прочее).

«Однако, в силу тех же ограничений, вырос трафик у арендаторов коммерческих помещений, расположенных в спальных районах и находящихся на минимальном расстоянии от потребителя: супермаркеты и специализированные магазины продуктов, аптеки, товары для дома. Также в спальных районах вырос спрос на коворкинги, связанный с переводом значительного количества сотрудников офисов на удаленный режим работы»,

— замечает эксперт.

Тот же фактор в росте интереса к такого рода торговым площадям видит директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елена Малиновская. По ее мнению, пандемия и вызванные ею изменения в работе и жизни значительно подогревают эту нишу.  

«Если говорить о небольших «зонах для работы» на первых этажах жилых комплексов, я вижу хорошую перспективу данных проектов, поскольку сейчас многие компании уже анонсировали решение о постоянном переводе сотрудников на полную или частичную удаленку.

Опыт, который мы получили в минувшем году, показывает, что оборудовать в квартире полноценное рабочее место трудно, поэтому «рабочие станции» в крупных жилых комплексах, думаю, будут востребованы», — полагает эксперт.

 

По той же причине Малиновская считает, что небольшие торговые помещения на первых этажах жилых зданий тоже имеют хорошую перспективу.

Она отмечает, что сейчас мы наблюдаем глобальный тренд на децентрализацию — вследствие пандемии многие стараются избегать мега-моллов и большого скопления людей в них, предпочитая шоппинг в непосредственной близости от места своего проживания. Развитие служб доставки гипермаркетов позволяет совершать крупные закупки онлайн, а по надобности докупать что-то в близлежащих магазинах.

«Стрит-ритейл демонстрировал хорошие показатели доходности до пандемии, и несмотря на временное падение в настоящее время, специфика данного сегмента рынка такова, что он первым начинает выход из кризиса. Успешность таких проектов во многом зависит от конкретной локации и наличия хорошего пешеходного трафика», — резюмирует эксперт.

Источник: https://www.gazeta.ru/business/2021/01/20/13448768.shtml

Склады, офисы и торговые центры: какой сегмент быстрее возвращается к жизни?

Торговая недвижимость это

Эксперты Аналитического центра Циан выяснили, как реагируют участники рынка торговых, офисных и складских помещений в городах-миллионниках на снятие эпидемиологических ограничений. Для оценки потенциального спроса они оценили количество просмотров на сайте cian.ru по разным сегментам в городах-миллионниках за равные промежутки времени:

  • в докризисный период (середина января — конец марта 2020 года);
  • в самоизоляцию (конец марта — май 2020 года);
  • после снятия режима самоизоляции (июнь — середина августа 2020 года)

Офисы: с удаленки вернулись не все

Вместе с завершением режима самоизоляции не все сотрудники вернулись в офисы, продолжив работать дистанционно. Согласно результатам опроса, проведенного Ассоциацией электронных коммуникаций совместно с НИУ ВШЭ и Microsoft, около 17% компаний в России намерены сохранить полный или частичный режим удаленной работы после пандемии.

Об этом свидетельствует и статистика потенциального спроса на аренду офисных помещений.

В крупнейших городах (население от 1 млн человек) количество просмотров объявлений в июне–июле 2020 года по сравнению с периодом самоизоляции увеличилось на 54%.

Но относительно докризисного начала года интерес к аренде оказался ниже на 19%. Сегодня рынок фактически вернулся к прошлогодним значениям (–4% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го).

Эксперты указывают, что положительной динамики потенциального спроса нет: интерес потенциальных арендаторов после резкого роста в начале июля на протяжении следующих двух месяцев остается стабильным — не зафиксировано ни роста, ни падения.

Изменение потенциального спроса на аренду офисов в городах-миллионниках, а также в Московской и Ленинградской областях

По данным Циан.Коммерческая

Ни один город-миллионник не смог вернуть себе докризисные значения потенциального спроса. Минимальный разрыв в Новосибирске (–11%), Красноярске (–13%) и Екатеринбурге (–14%). Наибольшими темпами восстанавливается спрос на аренду офисов относительно периода самоизоляции в Москве (+67%), Красноярске (+44%), Омске (+41%).

Изменение потенциального спроса на аренду офисов по городам

По данным Циан.Коммерческая

Рынок купли-продажи офисной недвижимости восстанавливается хуже всего: относительно периода самоизоляции количество просмотров оказалось ниже на 9%. По сравнению же с докризисным началом года сейчас спрос ниже на 32%.

В нынешних экономических реалиях компании реже готовы приобретать офисы. К тому же переформатирование рабочих пространств с переходом на частично удаленный режим работы не способствует приобретению офисов, которые ограничивают мобильность сотрудников.

Изменение потенциального спроса на покупку офисов в городах-миллионниках, а также в Московской и Ленинградской областях

По данным Циан.Коммерческая

В отдельных городах наблюдается прирост потенциального спроса на приобретение офисов по сравнению с периодом самоизоляции: в Челябинске (+57%), Волгограде (+32%), Уфе (+24%).

Подобная стратегия рассчитана на дальнейшее восстановление рынка коммерческой недвижимости и перспективный рост ставок аренды после завершения кризиса.

То есть покупка офисных помещений становится также антикризисной мерой с учетом конъюнктуры рынка.

Изменение потенциального спроса на покупку офисов по отдельным городам

По данным Циан.Коммерческая

«Интерес к аренде офисной недвижимости продолжит восстанавливаться осенью, — полагает Виктория Кирюхина, главный эксперт Аналитического центра Циан. — Во-первых, будет некоторое понимание относительно второй волны пандемии, о которой уже заявили многие страны. Во-вторых, большинство компаний пока тестируют для себя возможность сохранения частичного или полного удаленного режима работы».

По мнению Виктории Кирюхиной, спрос меняет свою структуру.

Арендаторов чаще интересуют гибкие офисы, коворкинги, в том числе в разных районах города (не только в центральных, но и в спальных). Другие планируют пересмотреть занимаемую площадь, снизив количество стационарных рабочих мест.

Сегодня арендаторы активно просматривают предложения, ищут новые форматы как для удаленной работы, так и для сокращения расходов за счет выбора меньшей площади или иного района города.

Онлайн-торговля расширяется — нужны новые склады

Длительный период самоизоляции привел к изменению потребительского поведения: все больше клиентов совершают покупки онлайн. Пандемия ускорила темпы роста дистанционных продаж. Один из трендов 2020 года — растущий интерес бизнеса к расширению складских мощностей.

По подсчетам Циан, в июне–июле 2020 года количество просмотров объявлений о покупке складов в регионах с городами-миллионниками увеличилось относительно периода самоизоляции на 6%, относительно начала года — на 8%. Если сравнивать потенциальный интерес к покупке складских помещений с аналогичным периодом 2019 года, то он выше на 65%.

В сегменте аренды складских помещений активность увеличилась по сравнению с самоизоляцией на 22%, относительно докризисного периода показатели пока ниже на 6%. В годовой динамике также отмечается рост на 22%.

В отличие от рынка офисной недвижимости, где быстрее восстанавливается интерес к аренде, на рынке складской недвижимости ровно обратная ситуация: спрос увеличивается именно на приобретение площадей, то есть на долгосрочные вложения.

Изменение потенциального спроса на покупку и аренду складов в регионах с городами-миллионниками

По данным Циан.Коммерческая

Среди субъектов РФ относительно докризисного периода потенциальный спрос сегодня существенно выше в сегменте продаж складских помещений для Башкортостана (+59%), Воронежской (+46%), Ленинградской областей (+45%). В Москве спрос практически не изменился (+4%), зато в Московской области показал прирост на 28%.

Арендой складов активнее, чем до самоизоляции, интересуются компании в Башкортостане (+34%), Нижегородской (+25%) и Воронежской (+11%) областях.

Изменение потенциального спроса на покупку и аренду складов в регионах с городами-миллионниками

По данным Циан.Коммерческая

Торговая недвижимость восстанавливается медленнее остальных сегментов

В самой непростой ситуации с точки зрения восстановления спроса оказался рынок торговой недвижимости. Это ожидаемая ситуация: если для возобновления работы офисов потребовались только снятие ограничений на передвижение в городах и отмена пропускного режима, то для торговых центров до сих пор действуют отдельные запреты.

Количество просмотров объявлений аренды в июне — середине августа (по сравнению с началом года) снизилось на 29%. В годовой динамике потенциальный спрос упал на 21%. Впрочем, относительно периода самоизоляции показатели стали выше на 43%.

Именно на рынке торговой недвижимости произошло самое существенное падение спроса. По оценке Циан, в период ограничительных мер количество просмотров объявлений аренды снизилось в два раза относительно начала года. Для сравнения: по аренде офисов спрос просел относительно докризисного уровня на 48%. Интерес к аренде складов снизился на 23% соответственно.

Изменение потенциального спроса на аренду торговых помещений в городах-миллионниках

По данным Циан.Коммерческая

Только в Ленинградской области потенциальный интерес к аренде офисных площадей оказался выше спроса в начале года (на 14%). Минимальное отставание в Воронеже (–3%) и Казани (–5%). В Москве арендой торговых площадей интересуются на 35% меньше, чем в начале года.

Изменение потенциального спроса на аренду торговых помещений в городах-миллионниках

По данным Циан.Коммерческая

Аналитики подчеркивают, что стрит-ритейл приходит в себя быстрее, чем торговые центры, в которых более строгие ограничения. Например, в Санкт-Петербурге торговые центры возобновили работу только в конце июля, причем без фуд-кортов и развлекательных площадок. Это ограничивает потенциальный покупательский спрос и посещаемость ТЦ, а значит, и интерес на торговые площади в моллах.

В целом по крупнейшим городам относительно начала года нынешний уровень потенциального спроса на аренду ниже на 31% (для стрит-ритейла) и на 43% — для площадей в торговых центрах.

Относительно периода самоизоляции восстановление идет сопоставимыми темпами.

 Но интерес к аренде площадей в торговых центрах просел в период самоизоляции (по сравнению с началом года) на 66%, тогда как для объектов стрит-ритейла — на 55% (в городах-миллионниках).

«Наименее пострадавшей сферой в сегменте коммерческой недвижимости оказался рынок складских помещений, — подводит итоги Виктория Кирюхина. — Неважно, каким образом совершается покупка — онлайн или при личном посещении магазина: в любом случае бизнесу требуются складские помещения для хранения товара, его сортировки, отгрузки и пр.».

Эксперт прогнозирует, что с развитием каналов онлайн-торговли необходимость в аренде складских комплексов будет увеличиваться, а интерес к офлайн-площадкам — одновременно сокращаться.

Для восстановления рынка торговой недвижимости потребуется больше времени, чем для остальных сегментов.

Даже возвращение основной части трафика в ТЦ еще не свидетельствует о возобновлении докризисных продаж: снижение реальных доходов населения привело к уменьшению трат, уточняет Виктория Кирюхина.

Будущие компании-арендаторы не торопятся с заключением договора, оценивая ситуацию и с точки зрения потенциального спроса.

Источник: https://www.cian.ru/stati-sklady-ofisy-i-torgovye-tsentry-kakoj-segment-bystree-vozvraschaetsja-k-zhizni-309001/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.