Существенные условия договора недвижимости

Какие условия необходимы в договоре купли-продажи квартиры

Существенные условия договора недвижимости

С точки зрения закона обязательных условий в договоре купли-продажи квартиры немного. Это предмет (описание квартиры), цена и, иногда, список лиц, которые остаются проживать в продаваемой недвижимости. Но для того, чтобы сделка оказалось удачной, этого недостаточно. Рассмотрим, какие еще пункты обязательны ко включению в договор купли-продажи квартиры.

Существенные условия по закону

Существенными условиями считаются те, без согласования которых соглашение не признается заключенным. Поэтому они должны присутствовать в любом договоре купли-продажи квартиры.

Предмет договора

Предметом сделки будет являться сама квартира, продаваемая по договору купли-продажи, а также указание на действие с ней – куплю-продажу. Ее описание должно быть достаточным для того, чтобы сотрудник Росреестра смог внести запись о регистрации права собственности на нее.

В пункте про предмет договора необходимо указать:

  • Что продавец продает, а покупатель покупает квартиру с определенными характеристиками;
  • Кадастровый номер объекта недвижимого имущества;
  • Площадь;
  • Адрес.

Цена сделки

Цена квартиры также должна быть определена в договоре купли-продажи (ст. 555 ГК РФ). Как правило, цена определяется в рублях в виде указания на сумму, которую продавец должен получить от покупателя.

Список проживающих

В соответствии со статьей 558 ГК РФ обязательным условием в договоре купли-продажи является список лиц, которые сохраняют право проживать в продаваемой квартире. Право на пожизненное проживание возникает, к примеру, в случае отказа от приватизации данного жилого помещения.

«Отказник» сохраняет право пользоваться квартирой для проживания, что будет подтверждаться регистрацией по месту жительства.  Отказаться от этого права можно только в добровольном порядке. Принудительно выселить такое лицо нельзя.

Наличие таких лиц существенно ограничит покупателя в использовании купленной недвижимости. Поэтому список лиц с правом постоянного проживания и является существенным условием договора купли-продажи.

Рекомендуемые условия

Перечисленные ниже условия не являются обязательными. Договор может быть заключен и без пунктов, регулирующих эти вопросы. Но их присутствие в договоре позволит избежать многих споров между участниками сделки.

Порядок расчетов

Это условие очень важно, так как определяет, в какие сроки покупатель оплатит, а продавец получит деньги за проданную квартиру.  В зависимости от того, что выгоднее сторонам, оплата может производиться:

  • наличными деньгами прямым платежом или через банковскую ячейку;
  • безналичным путем – также через прямую оплату или аккредитив, с использованием эскроу счета или депозита нотариуса;
  • единовременным платежом или в рассрочку;
  • до или после регистрации права собственности или передачи квартиры.

Все эти моменты необходимо оговорить до сделки и отразить в договоре купли-продажи.

Свои особенности имеет также оплата квартиры за счет кредитных средств. В этом случае на нее регистрируется залог (ипотека) в пользу банка одновременно с куплей-продажей.

Залог в силу закона

С моментом оплаты связано еще одно важное условие в договоре купли-продажи квартиры. Если оплата (полностью или частично) проводится после регистрации права собственности на квартиру за покупателем, в ЕГРЮЛ будет внесена запись о залоге недвижимости в пользу продавца до завершения расчетов.

Основанием для возникновения залога (ипотеки) в силу закона является п. 5 ст. 488 ГК РФ. В соответствии с ним товар, проданный в кредит (то есть, оплачиваемый после его передачи) считается находящимся в залоге у продавца до того момента, пока его цена не будет оплачена в полном объеме.

Передача квартиры

Условие о моменте передачи квартиры также необходимо согласовать в договоре купли-продажи. Передача происходит по соответствующему акту. В этом документе фиксируются:

  • факт передачи жилого помещения от продавца покупателю;
  • состояние недвижимости;
  • наличие или отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг;
  • выявленные недостатки;
  • факт передачи и состояние сопутствующего имущества (мебели, бытовой техники), которое передается вместе с квартирой.

Акт составляется в письменном виде за подписью продавца и покупателя. В случае, если передача происходит до государственной регистрации права, в Росреестр необходимо сдать акт приема-передачи вместе с договором купли-продажи.

Оплата коммунальных услуг

Условие об оплате коммунальных услуг становится важным в том случае, если предыдущий владелец накопил существенную задолженность по их оплате.  Стороны могут урегулировать в договоре, кто и в каком порядке обязан ее погасить:

  • остается ли этот долг на продавце, или
  • его оплатит покупатель из своих средств.

Заверения и гарантии продавца

Этот пункт не является обязательным. Однако он может сослужить хорошую службу покупателю в случае, если после сделки возникнут какие-либо проблемы с купленным жильем.

К примеру, продавец может гарантировать покупателю:

  • юридическую чистоту права собственности и отсутствие претензий третьих лиц на продаваемую недвижимость;
  • хорошее техническое состояние;
  • иные вопросы, важные для покупателя.

Однако не следует придавать этому пункту слишком большое значение. Практика взыскания денег на его основе не слишком обширна и не всегда складывается в пользу истцов.

Заключение договора купли-продажи квартиры имеет много особенностей, которые невозможно описать в одной статье. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/kakie-usloviya-neobhodimy-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry

Гражданский кодекс РФ статьи 549-558: Продажа недвижимости. Договор продажи недвижимости

Существенные условия договора недвижимости

Гражданский кодекс РФ – часть 2. Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (текст по состоянию на 15.01.2021 г.)

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 – 566).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553. Утратила силу. – Федеральный закон от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3.

Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Вы можете скачать
текст этого документа:

Источник: https://proekt-007.ru/civil-2/civil-code-549-558.html

Обязательно знать: что является существенными условиями договора купли-продажи?

Существенные условия договора недвижимости

Договоры купли-продажи (ДКП) применяются часто. Передать в собственность другого человека за определенную плату можно автомобиль, загородный дом, бытовую технику, офис, предприятие, квартиру и т.п. Важно знать, в какой форме и как следует заключать сделку.

Надо понимать, какие существенные условия договора купли-продажи необходимо отразить в тексте документа. Нарушение установленных законом правил и требований приведет к тому, что ДКП не обретет юридическую силу.

Правовое регулирование

Отношения, возникающие в ходе заключения сделки купли-продажи, регулируются разными нормативно-правовыми документами. Главным из них является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК). Он был введен в действие ФЗ №51 30 ноября 1994 года. Договорам купли-продажи посвящена тридцатая глава данного правового акта.

В статьях №454—566 ГК РФ приводится следующая информация:

  • что собой представляет договор купли-продажи, и каких типов он бывает;
  • кто являются сторонами сделки, какие они имеют права и обязанности;
  • существенные и дополнительные условия договоров и ответственность за их невыполнение;
  • качество, ассортимент, срок годности и цена товара;
  • как производится оплата покупки и т.п.

Согласно первому пункту статьи №454 ГК, договор купли-продажи представляет собой сделку, по которой одна сторона обязуется передать товар (это может быть движимый и недвижимый объект, материальные ценности), а вторая – произвести его оплату. Вещь должна быть предоставлена в оговоренном количестве и в установленные сроки.

Если товар был передан низкого качества, то покупатель вправе потребовать от продавца вернуть деньги. Об этом говорится в статье №475 ГК. Если покупатель не принимает товар без веских на то причин, то продавец может отказаться от исполнения положений заключенного договора. Этот нюанс отражен в статье №484 ГК РФ.

Регулировать отношения, возникающие по договорам купли-продажи, могут и другие главы Гражданского кодекса. В большей мере это касается видов и форм заключения сделок.

Например, статьей №429 предусмотрена возможность подписания предварительного договора. Он является своего рода гарантией для двух сторон. По нему участники обязуются в будущем заключить основную сделку.

Регулируют отношения по договору купли-продажи и такие нормативно-правовые акты:

В зависимости от того, в отношении какого товара (объекта) заключается сделка, могут использоваться и положения других нормативно-правовых документов. Например, если продается земля, то дополнительно надо руководствоваться статьями Земельного кодекса. Если речь идет о квартире или частном доме, то стоит учитывать нормы ЖК России.

Основные характеристики договора купли-продажи недвижимого имущества

Чаще всего заключаются сделки на продажу недвижимых объектов. Согласно статье №130 ГК, к такому имуществу относятся квартиры в новостройках и на вторичном рынке, частные дома, наделы, морские и воздушные суда, торговые здания, развлекательные центры, машино-места, предприятия, гаражи и т.п.

Договоры купли-продажи заключаются в пределах страны, а также используются в международной торговле. Они имеют ряд особенностей, которые дают возможность выделить их среди других разновидностей сделок.

Основные характеристики договоров купли-продажи недвижимых объектов:

  • возмездность. Одна сторона должна передать другой за предоставленный товар определенную денежную сумму. В противном случае, заключается договор дарения или мены. Понятие и характеристика возмездных и безвозмездных видов сделок приведены в статье №423 ГК;
  • письменный вид. Все сделки, которые касаются недвижимого имущества, оформляются документально. Об этом говорится в статье №550 ГК. Несоблюдение этого требования влечет за собой признание договоренности недействительной;
  • наличие двух и более сторон. В заключении стандартной сделки принимает участие покупатель и продавец. Может оформляться и трехсторонний договор. Третьим контрагентом в этом случае выступает получатель;
  • консенсуальность. Для оформления договора, продавцу и покупателю достаточно согласовать существенные условия сделки. Недвижимое имущество передается не сразу же после подписания ДКП. Сторонами определяются сроки, когда товар будет предоставлен покупателю. По факту передачи объекта составляется соответствующий акт и проводится окончательный финансовый расчет. Такой документ прилагается к договору купли-продажи. В нем описываются характеристики имущества на момент приема-передачи. Также существуют реальные договоры. Они обретают юридическую силу и исполняются сразу после подписания;
  • добровольность. Это означает, что сделка заключается между сторонами с их воли и желания. Никто не имеет права принуждать купить или продать имущество;
  • взаимность. Каждая из сторон приобретает обязанности и права по отношению к контрагенту.

Какие условия являются обязательными?

В соответствии со статьей №432 ГК, договор купли-продажи признается заключенным и юридически значимым, если его стороны достигли соглашения по существенным условиям. В противном случае, сделка будет считаться ничтожной.

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/sushhestvennye-usloviya.html

Существенные условия договора продажи недвижимости

Существенные условия договора недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества — это письменное соглашение, которым закрепляются условия передачи продавцом недвижимой собственности покупателю.

Основание для заключения ДКП недвижимости — это намерение одного участника сделки продать квартиру или дом и желание и готовность другого это купить. Письменное соглашение нужно, чтобы точно описать все условия сделки и зарегистрировать новому владельцу купленную собственность.

В законе понятие, что такое договор купли-продажи недвижимости, регламентируется в ст. 549 – 558 ГК РФ. Отдельная государственная регистрация ДКП отменена в 2013 году, он регистрируется в составе других документов при оформлении покупки в собственность в Росреестре.

После того как соглашение подписано, у продавца и у покупателя возникает обязанность его исполнить. Несмотря на то, что документ составляется в обычной письменной форме, он содержит законодательно обусловленные требования. В противном случае ДКП считают незаключенным.

Какие документы необходимы

Позаботьтесь о правильном оформлении необходимых документов. Есть обязательные при заключении подобных соглашений, есть дополнительные — их покупатель просит предоставить, чтобы убедиться в чистоте сделки или добросовестности продавца.

В перечень обязательных для регистрации входят:

  • паспорта участников сделки;
  • акт передачи.

Какие документы нужны, чтобы проверить чистоту сделки:

  • дополнительные удостоверения личности (права, др.);
  • подтверждающие собственность на продаваемый объект;
  • свидетельствующие об отсутствии задолженностей;
  • актуальный техпаспорт, выданный не ранее 5 лет назад;
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • справки из психоневрологического или наркодиспансера.

В зависимости от обстоятельств сделки, потребуются:

  • если среди владельцев несовершеннолетний — свидетельство о рождении вместе с паспортом одного из родителей;
  • если несовершеннолетний — собственник — разрешение органов опеки (копия и оригинал);
  • если продавец один из супругов — нотариально заверенное согласие второго на заключение договора купли-продажи недвижимости, указанной в соглашении. Это необходимо, даже если они в разводе, кроме случаев, когда квартира — наследство или подарок, подтвержденный документально.

В некоторых случаях документ надо заверять у нотариуса. Это необходимо, когда продается доля, собственность несовершеннолетнего (опекаемого), квартира с пожизненным содержанием — рентой.

Какие условия прописать

Когда могут заключение договора купли-продажи недвижимого имущества объявить ничтожным? Если в нем не указаны существенные условия:

  • идентифицирующие продаваемое имущество. Другими словами, точно описывается квартира (дом), состав (количество комнат, метраж, др.), местонахождение объекта (ст. 554 ГК);
  • цена (ст. 555 ГК РФ);
  • обременение — если в квартире остаются люди, имеющие право на проживание в ней после продажи, неотъемлемая часть ДКП — список этих лиц с подтверждением такого права (ст. 557 ГК РФ);
  • если есть дополнительные условия, по которым необходимо достичь соглашения (ст. 432 ГК РФ).

Выше перечислены существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Дополнительно указываются требования, существенные не по закону, а необходимые конкретному продавцу или покупателю.

Например, как будут передаваться деньги, каким образом и в какой срок продавец покинет жилье (если он проживает в продаваемой квартире). Таких условий несколько, не используйте стандартные шаблоны или вписывайте в них то, что для вас важно.

Дополнительно в договор купли-продажи имущества вписывается:

  • если квартира продается с обстановкой — ее полный перечень;
  • по закону, купленный и не оплаченный товар признается находящимся в залоге (ст. 488, п. 5 ГК). Этот пункт защищает права продавца в случае неоплаты. Включать его в текст необязательно, но проследите, чтобы не было условия об отсутствии залога в пользу продавца, если с оплатой начнутся проблемы;
  • гарантии продавца о юридической чистоте сделки и состоянии объекта;
  • возможность расторжения ДКП и возврат средств.

Старайтесь максимально подробно описать условия сделки и обязательства сторон.

Как правильно оформить договор

Законом предусмотрено требование, в какой форме заключается договор продажи недвижимости, — обязательно письменной. Когда ДКП подписан всеми участниками сделки, его считают заключенным. Количество экземпляров изготавливают по числу участников, обычно их три — по одному продавцу и покупателю, и один остается в Росреестре после регистрации.

Источник: https://ppt.ru/forms/nedvizhimost/usloviya-dogovora-prodazhi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.