Срок рассрочки при продаже федерального имущества

Содержание

Выкуп муниципального имущества в рассрочку при УСН

Срок рассрочки при продаже федерального имущества

Предприятие на УСН выкупило нежилое действующее помещение в соответствии с Законом № 159-ФЗ (выкуп муниципального имущества). Общая цена по договору купли-продажи 4 млн руб. 2 млн руб. предприятие оплатило сразу, а 2 млн руб. – с рассрочкой на 3 года.

Ежемесячно оплачиваем основную стоимость приобретенного здания равными долями, рассчитанными на 3 года, также оплачиваем ежемесячно проценты исходя из 1/3 ставки рефинансирования. Объект поставили на балансовый учет стоимостью 4 млн руб. Первая половина стоимости 2 млн руб.

была оплачена за счет заемных средств учредителей и юридических лиц, которые подлежат возврату. Остальная часть оплачивается за счет собственных средств.

Можем ли мы затраты в размере 2 млн руб. (заемные средства) включать в расходы на приобретение основных средств? Проценты за рассрочку платежа относим на счет 08, пока полностью не выкупим здание. Как в дальнейшем поступить со счетом 08, на котором аккумулируются процентные платежи?

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (п. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ).

Ст. 32 Закона № 178-ФЗ установлено, что продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи.

При этом в соответствии с п. 3 ст. 32 Закона № 178-ФЗ право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим законом.

В то же время в соответствии с п. 4 ст. 32 Закона № 178-ФЗ право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ).

В состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).

Ст.

256 НК РФ установлено, что амортизируемым имуществом в целях главы 25 НК РФ признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации.

Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей.

Согласно п.п. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФрасходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств в период применения УСН принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию.

В течение налогового периода вышеуказанные расходы принимаются за отчетные периоды равными долями.

Согласно п.п. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФрасходы на приобретение основных средств, учитываемые в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 346.16 НК РФ, отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.

Как разъяснил Минфин РФ в письме от 17.05.2011 г.

№ 03-11-06/2/78, расходы при приобретении основного средства, введенного в эксплуатацию, оплата стоимости которого в соответствии с договором осуществляется в рассрочку в течение нескольких лет, при определении налоговой базы по налогу при УСН должны учитываться в отчетном (налоговом) периоде в размере фактически уплаченных сумм.

Расходы признаются после их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Источник: https://ab-express.ru/articles/vykup-munitsipalnogo-imushhestva-v-rassrochku-pri-usn/

Выкупать арендуемые площади стало проще

Срок рассрочки при продаже федерального имущества

«Малая приватизация» образца 2018 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию федерального закона №159-ФЗ.

Речкин Роман Валерьевич
Старший партнер

Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер ИНТЕЛЛЕКТ-С, рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.

1. Выкуп арендуемых помещений по закону №159-ФЗ перестал быть временным

«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.

В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).

И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.

2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе

Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона.

Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года.

Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух.

Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды.

Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.

И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.

5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет.

Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет.

В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.

6. Инициатором приватизации может быть как собственник арендуемого помещения, так и предприниматель-арендатор

С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.

Общий порядок выглядит так:

  • «у» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
  • Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
  • Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Отсутствует задолженность по арендной плате.
  • Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
  • На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса.

Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.

Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей.

Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

Источник: журнал «Деловой квартал»

Статьи экспертов Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С >>

ИНТЕЛЛЕКТ-С оказывает предпринимателям помощь в выкупе арендуемых помещений на льготных условиях по закону №159-ФЗ >>

коммерческое право, недвижимость, приватизация

Источник: https://www.intellectpro.ru/press/works/vykupat_arenduemye_ploshadi_stalo_proshe/

Срок рассрочки при продаже федерального имущества

Срок рассрочки при продаже федерального имущества

И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Заключение договора с рассрочкой

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, установлен ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ: оплатить имущество можно единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Если рассрочка согласована, к договору купли-продажи прилагают график оплаты стоимости объекта продажи и процентов за предоставленную рассрочку, в соответствии с которым и производятся платежи.

Изменения в 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» прописаны в статье 15.

Продавец обязан в течение тридцати дней после обращения покупателя заключить допсоглашение к договору купли-продажи, предусматривающее отсрочку по внесению платежей за 2020 год на срок от шести месяцев до года. Мера распространяется только на договоры, заключённые до введения режима повышенной готовности.

И только в июле 2018 г. ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение. 4.

Такое имущество они оплачивают единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки устанавливается региональными законами, а субъекту малого или среднего бизнеса принадлежит право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) и срока рассрочки в установленных законом субъекта РФ пределах (п. 1 и 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ).

Необходимо разъяснение ст.5 ФЗ 159

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности субъекта), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьёй пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

новости об изменениях законодательства, записи самых полезных профессиональных мероприятий компании «ЭЛКОД», видеокурс мини-лекций по самым востребованным тематикам.

При передаче дела на рассмотрение в президиум коллегия судей ВАС РФ отметила, что выводы судов не могут быть признаны обоснованными.

Решаем юридические и финансовые вопросы

Во-первых, следует иметь в виду, что начисление процентов производится в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ч. 3 ст. 5).

Подробное описание изменений в законодательстве, актуальные новшества, связанные с налогами и бухгалтерским учетом в удобном формате.

Эффективный инструмент и надёжный помощник для разных специалистов, помогающий принимать верные решения.

В нем определен перечень имущества (муниципального и государственного), которое передается во владение и пользование среднему и малому предпринимательству.

Фз 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества

Некоторые суды разделяют позицию местных органов власти: поскольку в Законе № 159-ФЗ не закреплена норма, кому предоставлено право устанавливать порядок внесения платежей, в данном случае следует руководствоваться положениями ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон № 178-ФЗ).

В силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ аналогичное заявление субъект малого или среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить в уполномоченный орган.

Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

В силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ аналогичное заявление субъект малого или среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить в уполномоченный орган.

Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона.

В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет.

Проценты за рассрочку платежа по выкупу муниципального имущества рассчитываются исходя из ставки 2,67% (1/3 x 8%).

Теперь даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался неидеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

Внесенные в июле 2018 г. изменения исключили из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ.

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

В настоящее время, малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

ТАСС, информационное агентство (св-во о регистрации СМИ №03247 выдано 02 апреля 1999 г. Государственным комитетом Российской Федерации по печати).

Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно которым введена возможность предоставления СМП отсрочки платежей при выкупе арендуемой государственной или муниципальной недвижимости.

Если условия сделки по приватизации муниципального или государственного имущества были нарушены или не соблюдены, то в соответствии с Федеральным законом сделка признается ничтожной.

Когда наступает право собственности на квартиру купленную в рассрочку?

Источник: http://meridian-complex.ru/trudovoe-pravo/6119-srok-rassrochki-pri-prodazhe-federalnogo-imushhestva.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.