Согласие арендодателя на переуступку

Содержание

Переуступка прав аренды земельного участка: в 2020 году под ИЖС, риски

Согласие арендодателя на переуступку

Последние изменения: Январь 2021

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы.

Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам.

Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

  • ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
  • пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

  • Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
  • Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
  • Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

 

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

  • изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
  • удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
  • квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
  • выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

  • К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
  • Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
  • Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
  • Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
  • Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
  • Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
  • Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
  • Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
  • Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
  • В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
  • Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

  • Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
  • Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
  • Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
  • Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
  • Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Проведение аукциона

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются.  Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.

При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

 Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/pereustupka-prav-arendyi-zemelnogo-uchastka/

Переуступка права аренды участка: как оформить или зарегистрировать согласие на переуступку и образец договора

Согласие арендодателя на переуступку

Заключая долгосрочный договор аренды, гражданин или юрлицо предполагает, что длительное время будет пользоваться выбранным участком. Однако по разным причинам необходимость в арендованной земле может отпасть.

В таком случае есть два выхода – пересдать надел (субаренда) или вовсе отказаться от прав на него, передав их не задействованному ранее, так сказать, третьему лицу.

Последний вариант известен в законодательстве под термином «переуступка».

Что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка

Переуступка, в отличие от субаренды, это передача всех прав на пользование землей в рамках изначального договора.

Иными словами, арендатор уступает свою позицию в договоре другому лицу, после чего никаких прав на этот участок не имеет.

В дополнение к изначальному договору составляется соглашение о переуступке права аренды земельного участка, подтверждающее акт переуступки. Эта бумага подлежит обязательной регистрации.

При перенайме (субаренде) в сделке участвуют три стороны: собственник – арендатор и субарендатор. И договора аренды здесь два. И не важно, это переуступка прав по договору аренды земельного участка под ИЖС, садоводство или стоянку.

  • Когда договор аренды заключен на период, превышающий пять лет, арендатор может передать свои права, всего лишь уведомив об этом владельца.
  • При кратковременной сделке (до пяти лет), арендодатель должен выразить свое согласие, иначе переуступка не состоится.

Чаще всего к переуступке земельного участка, находящегося в аренде, прибегают при продаже недвижимости, расположенной на данном участке.

Запрет на такое мероприятие

Уступить свои права на надел нельзя, прежде всего, тогда, когда запрет на это действие прописан в договоре аренды. Однако даже если владелец не ограничил арендатора в этом, существует ряд случаев, в которых переуступка невозможна:

  • Если строения, присутствующие на участке, были возведены без оглядки на строительные или юридические нормы. Например, на данной земле стоит дом, разрешение на постройку которого выдано не было;
  • Если надел – спорное имущество, раздел или принадлежность которого рассматривается в суде;
  • Когда с участком связаны определенные долговые обязательства;
  • Когда прежний арендатор не погасил выкупную стоимость.

Как оформить сделку

Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:

  • Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
  • Подтверждение постановки на учет в налоговой;
  • Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
  • Оригинал и копии договора аренды;
  • Кадастровая карта надела;
  • Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
  • План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.

Согласие и заявление

Как уже упоминалось, когда переуступке подлежит земля, арендованная меньше чем на 5 лет, потребуется предъявить, помимо перечисленных выше документов, заявление собственника о его согласии на данные действия арендатора.

Данная бумага направляется арендодателем в адрес арендатора. По сути, собственник земли отвечает на вопрос съемщика о возможности уступить участок другому лицу.

Образец договора

Соглашение составляется письменно и при желании сторон удостоверяется нотариусом. На нем ставятся подписи всех заинтересованных сторон, а также печати, если в сделке задействованы юридические лица.

Главное правило при составлении договора переуступки – его содержание не должно противоречить пунктам договора аренды.

К договору подшиваются все дополнительные документы (соглашения, пояснения). Они также должны быть подписаны и завизированы.

В тексте договора непременно должны быть обозначены следующие аспекты:

  • Реквизиты участвующих в сделке сторон;
  • Дата оформления переуступки;
  • Сведения о предмете договора, то есть участке;
  • Сроки. Период, выделяемый на пользование землей новым арендатором, не должен превышать изначально установленного;
  • Арендная плата. Ее размер должен быть таким же, как в основном договоре аренды;
  • Условия расторжения сделки.

Регистрация документа

Чтобы договор переуступки обрел силу, нужно зарегистрировать его, обратившись в Росреестр. Регистрация не требуется лишь в одном случае: когда договор заключается менее чем на год и только с физ лицом.

Граждане, желающие желающие осуществить регистрацию договора переуступки права аренды земельного участка, несут в Росреестр такие бумаги:

  • Заявление;
  • Паспорт;
  • Когда вместо физлица выступает его представитель, следует предъявить доверенность, на основании которой он действует;
  • Правоустанавливающие документы на землю;
  • Бумаги, подтверждающие, что вопрос согласован с комитетом по земельным ресурсам (нужны, при передаче с/х земли, на которой будет собираться урожай);
  • Два подписанных варианта договора о переуступке;
  • Согласия супругов сторон на распоряжение участком;
  • Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие (оформляется в виде заявления, рассмотренного нами ранее);
  • Согласие залогодержателя (в случае, когда участок переходит в залог).

Предприниматели или юрлица представляют еще несколько документов:

  • Бумаги, подтверждающие полномочия представителя;
  • Удостоверенные копии необходимых учредительных и уставных документов.

Госпошлина за переуступку

Размер госпошлины за переуступку прав аренды земельного участка определяется по таким же правилам, что и при отчуждении имущества. Сумма будет значительно варьироваться, отталкиваясь от того, кем являются стороны сделки.

  • Когда переуступка происходит между физ лицами, пошлина равна 2 000 рублей (сумма делиться на всех участников данной сделки).
  • Юрлица выплачивают 22 000 рублей. Сумма также делиться между сторонами договора;
  • Когда договор оформляется между гражданином и предприятием, первая, из указанных сторон, выплачивает 2 000 рублей, вторая – 22 000 рублей.
  • Юрлица, заключающие договор с государством или муниципалитетом, платят госпошлину в размере 22 000 рублей.
  • Физлица, вступающие в сделку с государством, уплачивают 2 000 рублей.
  • Иногда в сделке участвует государство (субъект, муниципалитет), юрлицо и физлицо. Первая из перечисленных сторон освобождается от пошлины, вторая выплачивает 22 000 рублей, разделенные между представителями, а третья – 2 000 рублей.

Источник:

Оформление переуступки права аренды земельного участка: необходимые процедуры и их порядок

Договор аренды земли в общем случае дает арендатору не только право на использование земли и получение выгоды с нее, но и возможность распоряжения этим правом при согласовании его с собственником имущества (договор переуступки права аренды земельного участка).

Данная возможность реализуется в рамках отношений субаренды и переуступки (цессия) арендуемого участка.

Законодательство

Пункт 2 статьи 615 ГК дает арендатору возможность отдавать свои арендные права третьим лицам.

Пункт 5 статьи 22 ЗК дублирует положения Гражданского кодекса о возможности передачи права аренды, а также устанавливает ряд ограничений на обращение с этим правом при аренде некоторых видов земель.

Основные ограничения накладываются на аренду земли у государства и муниципалитетов: цели аренды земли при переуступке должны быть аналогичными изначальным целям предоставления земли государственными органами. То есть уступаться участок должен согласно вышеуказанным законам ЗК.

Суть правовой процедуры

Сторона, которой передается право аренды, именуется цессионарием.

Особенностью процесса является сохранение всех пунктов договора, то есть переуступка права пользования переходит на тех же условиях и обстоятельствах, которые были оговорены при первоначальном соглашении собственника и арендатора.

При субаренде права пользования землей тоже предоставляются третьему лицу, но полной передачи арендных прав не происходит.

Также она сохраняет за собой всю ответственность, предусмотренную договором с собственником. При переуступке ответственность полностью переходит к цессионарию, за исключением ответственности по отдельно оговоренным в договоре пунктам.

На всем протяжении действия субаренды имеются три стороны гражданско-правовых отношений:

  • арендодатель,
  • арендатор (одновременно являющийся арендодателем для субарендатора),
  • субарендатор.

Различаются и методы оплаты. При субаренде начисление средств происходит в стандартном для арендных отношений порядке между физ. лицами – путем регулярных выплат.

Источник: https://vzelenke.ru/zakonodatelstvo/kak-oformit-pereustupku-prav-arendy-uchastka.html

Оформление и регистрация договора переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами

Согласие арендодателя на переуступку

Договор аренды земли в общем случае дает арендатору не только право на использование земли и получение выгоды с нее, но и возможность распоряжения этим правом при согласовании его с собственником имущества (договор переуступки права аренды земельного участка).

Данная возможность реализуется в рамках отношений субаренды и переуступки (цессия) арендуемого участка.

Последовательность действий

В первую очередь следует урегулировать вопрос с арендодателем. Если срок договора аренды земельного участка не превышает пяти лет, необходимо получить его письменное согласие на переуступку или договора уступки.

Согласие должно включать в себя:

  • ФИО собственника и арендатора;
  • Площадь, адрес и кадастровый номер участка;
  • Реквизиты договора аренды, отсылки к тем его пунктам и законодательным нормам, которые позволяют делать переуступку;
  • ФИО цессионария;
  • Подпись, дата.

Реквизиты извещения аналогичны: ФИО сторон, данные об участке и о договоре, отсылки к законам, подпись и дата.

После согласования дела с арендодателем контрагенты приступают к оформлению основного договора (соглашение о переуступке) о уступаемом арендованном участке.

Для этого надо собрать следующий пакет документов:

  • Копия договора аренды;
  • Согласие арендатора на переуступку;
  • Кадастровый план участка;
  • Учредительная и регистрационная документация сторон – юридических лиц, копии паспортов физических лиц;
  • Справка из реестра арендаторов об отсутствии ограничений и обязательств по участку (не находится ли в залоге, не является ли объектом судебных разбирательств);
  • Чек об уплате пошлины.

После сбора документов оформляется основной договор. Перед этим стороны могут заключить предварительный договор. Регламент его составления изложен в статье 429 ГК.

В предварительном соглашении должны быть четко изложены предмет и условия основного договора и обязательства по нему, также здесь указывается точный срок его заключения.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Договор переуступки содержит реквизиты:

  • Паспортные данные и информация об юридических лицах;
  • Площадь, адрес, кадастровый номер участка;
  • Разрешения и ограничения действий, связанных с участком;
  • Данные о договоре аренды;
  • Арендная плата (не должна превышать цену договора с собственником);
  • Цена уступки;
  • Порядок разрешения споров;
  • Дополнительные условия и обстоятельства;
  • Дата вступления в силу;
  • Срок действия (не может превышать срок действия основного договора);
  • Подписи сторон на бланке.

Составленный документ необходимо зарегистрировать в Росреестре во всех случаях, кроме тех, когда срок договора не превышает года. Заявку на регистрацию можно сдавать в многофункциональном центре или на сайте Росреестра.

Для оформления регистрации необходимо уплатить госпошлину, которая определяется главой 25.3 Налогового кодекса. Она составляет 2000 рублей для физлица и 22000 рублей для юридического лица. Порядок ее уплаты можно согласовать в предварительном соглашении. В общем случае она делится поровну.

После вступления договора в силу составляется акт приема-передачи передаваемого земельного участка в аренду.

В этом акте указываются стандартные реквизиты земельного участка, личные данные передающей и принимающей сторон.

Принимающая сторона подтверждает в акте соответствие реального состояния участка с описанным в договоре, также она подтверждает отсутствие претензий к его состоянию.

Передающая сторона, в свою очередь, подтверждает получение оплаты за переуступку по форме.

Особенности

Ни один из пунктов договора переуступки не должен противоречить основному договору аренды.

Если отношения с цессионарием нужно выстраивать на новых основаниях, то следует изменить условия основного договора в оговоренном с арендодателем порядке или расторгнуть старый договор и оформить новый (при возможности).

Оплата переуступки производится разными способами. Например, цессионарий может погасить долговые обязательства предыдущего арендатора, отправив ему нужные средства или перечислив их непосредственно арендодателю.

В договоре переуступки обязательно указывается невозможность субаренды или выкупа, если таковая была оговорена в основном договоре.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/oformlenie-pereustupki-prava-arendy-zemli.html

Переуступка права аренды земельного участка 2021

Согласие арендодателя на переуступку

Переуступка права аренды земельного участка является легальным вариантом изменения арендатора надела, при этом в ряде случаев для этого не требуется согласие собственника земли.

Предоставление наделов во временное возмездное пользование осуществляется из земель государственного или муниципального фонда, а владение участком должно соответствовать разрешенным целям.

Аналогичное правило будет распространяться на нового арендатора, получившего землю в результате переуступки.

Что это такое

Общие и частные правила передачи земель во временное арендное пользование регламентированы нормами ЗК РФ и ГК РФ. Выделение земли в аренду происходит с определением целевого назначения участка, которое должно, безусловно, соблюдаться на протяжении всего срока действия договора. Выделим ключевые нюансы арендных отношений, которые будут иметь значение для последующей переуступки:

  • долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;
  • на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
  • передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.

Переуступка подразумевает переход права пользования новому арендатору с сохранением всех условий первоначального договора – срока действия, целевого назначения и категории земли, суммы регулярных платежей, обременений и запретов.

Договор переуступки права аренды земельного участка подразумевает полный переход прав и обязанностей арендатора к новому лицу. Предыдущий владелец утрачивает любые правовые основания для пользования наделом, либо для возврата его себе на предыдущих условиях. Рассмотрим, в каком порядке будет происходить переуступка прав, и какие действия нужно выполнить сторонам этого договора.

Алгоритм действий

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

  • переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
  • если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
  • если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

  • наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
  • возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
  • если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
  • если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

  1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
  2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
  3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
  4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
  5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

В результате регистрационной процедуры сведения о переходе прав на арендованный надел будут внесены в госреестр ЕГРН,  о чем стороны получат соответствующую выписку. Аналогичный документ получит государственный или муниципальный собственник земли.

Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка

Документы для переуступки

Юридическим основанием для перехода прав на арендованный надел будет являться договор переуступки. Этот документ составляется в письменной форме, его не нужно удостоверять в нотариальной конторе. В содержание указанного соглашения включаются следующие пункты:

  • место и дата оформления соглашения;
  • полные личные данные и реквизиты участников сделки (если стороной выступает юрлицо, указываются все его обязательные атрибуты);
  • предмет договора – передача комплекса прав и обязанностей на конкретный земельный надел;
  • детальное описание земельного надела со ссылками на исходный арендный договор – площадь, место расположения, кадастровый или условный номер, и т.д.;
  • условия владения участка, соответствующие положениям первоначального договора – сроки аренды, размер регулярных платежей, целевое назначение и т.д.;
  • наличие ограничений и обременений, зарегистрированных в отношении надела (например, право ограниченного пользования иными лицами в рамках режима сервитута).

Стороны не вправе менять ключевые качественные и количественные параметры земельного надела, передавать права только на часть арендованного объекта, изменять структуру и размер платежей в пользу собственника.

Уведомление в адрес властного органа о заключении договора переуступки составляется в произвольной форме. В этом документе указываются основания для передачи прав, а также полные данные о новом владельце участка. В ряде случаев, по факту получения уведомления, собственник земли может предъявить требование о запрете сделки (например, если установлено наличие задолженности по платежам).

Согласие на переуступку, если срок арендного соглашения не превышает пять лет, оформляется на основании заявления арендатора. В этом случае срок проверки заявления может составлять до 30 дней, в ходе которых также могут устанавливаться причины для отказа в передаче прав новому лицу.

Если сторонами соблюден уведомительный порядок или получено согласие на переуступку, им нужно пройти регистрационный этап сделки. Подать документы на регистрацию можно напрямую в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Во втором случае срок регистрации увеличится на два дня и составит семь дней.

Для проведения регистрационных действий нужно представить следующий комплект бланков и форм:

  • заявление о проведении регистрационных мероприятий;
  • договор переуступки арендных прав на землю;
  • исходный договор аренды с неистекшим сроком действия;
  • передаточный акт;
  • выписка из госреестра ЕГРН в отношении земельного надела;
  • письменное согласие муниципального собственника, если оно требуется по условиям сделки;
  • межевой план на землю, если участок ранее не был поставлен на кадастровый учет;
  • план-схема расположения надела, включенная в приложения к исходному договору;
  • общегражданский паспорт заявителей или документы на юридическое лицо;
  • платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины за регистрационные действия.

Закон допускает ведение подобных дел через представителя, для этого нужно заблаговременно оформить доверенность через нотариальную контору.

Последствия переуступки

С момента внесения в госреестр ЕГРН информации о переходе прав к новому арендатору, первоначальный владелец утрачивает любую связь с участком. Для нового землепользователя возникает аналогичный комплекс прав и обязанностей, в том числе:

  • право выкупа земли по основаниям, регламентированным в ЗК РФ и ГК РФ;
  • право на возведение строений и сооружений, соответствующих целевому назначению надела;
  • обязанность по своевременному перечислению платежей;
  • обязанность соблюдать виды разрешенного пользования земельным объектом.

При несоблюдении правил землепользования к новому владельцу могут быть применены общие правила привлечения к ответственности – вынесение предписаний Госземнадзором, наложение административного штрафа и принудительное изъятие надела.

Договор переуступки действует на тот же срок, что и первоначальные арендные отношения.

Также для нового пользователя возникают стандартные права на выкуп земли из муниципального фонда (например, при возведении частного дома на участке с заявленным видом пользования).

Продление арендного договора будет осуществляться по общим правилам ЗК РФ, первоначальный владелец земли не будет участвовать в этой процедуре.

Источник: https://urlaw03.ru/ooo/article/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka

Можно ли оформить переуступку права аренды земельного участка и как происходит сделка?

Согласие арендодателя на переуступку

Сделка по переуступке арендных обязательств в отношении земельного участка имеет достаточно широкое распространение.

Связано это с тем, что досрочное расторжение договора аренды земли возможно либо по обоюдному согласию, либо при нарушении условий договора арендодателем.

В противном случае, даже если земля не используется, арендатор должен будет уплачивать установленные платежи весь срок.

В такой ситуации передача права аренды третьему лицу является привлекательным вариантом.

Что это такое?

Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу. То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.

Такой сделке присущи следующие признаки:

  1. Основными участниками являются:
    • текущий арендатор;
    • будущий арендатор.

    Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.

    Владелец земли участвует лишь в некоторых случаях. Согласие собственника не требуется в том случае, если договор аренды носит краткосрочный характер (до 5 лет).

    Если он долгосрочный (больше 5 лет), то текущий арендатор должен уведомить о проводимой сделке.

  2. Объектом являются права аренды и ее обязательства.
  3. Срок, на который составляется договор, не должен превышать срока действия первоначального соглашения.
  4. Передача прав аренды третьему лицу производится за определенную плату.

Следует отличать переуступку от субаренды.

Субаренда – это операция по передаче субарендатору земельного надела или его части без передачи основных прав и обязанностей. В сделке по субаренде участвуют три стороны (владелец, арендатор, субарендатор), и составляется два договора.

Законодательные нормы

Отношения по переуступке арендных прав на землю регламентируются следующими правовыми актами:

  1. Земельным кодексом РФ. Ст. 22 ЗК содержит основные положения касаемо аренды земельных наделов. Ст. 65 ЗК содержит основные моменты установления и погашения платы за аренду.
  2. ГК РФ. Ст. 264 ГК устанавливает права на земельный участок лиц, не являющихся его владельцами. Ст. 607 ГК устанавливает основные объекты. Ст. 615 ГК содержит основные права арендатора в отношении полученной им земли.
  3. Постановлением Пленума ВАС России № 11 от 2005 года.
  4. Налоговым кодексом. Ст. 25.3 определяет порядок уплаты госпошлины.

Несмотря на то, что переуступка права аренды земельного участка достаточно распространенная и несложная процедура, в некоторых случаях она невозможна.

Когда возможно переоформление на другого человека?

Оформить передачу можно в следующих случаях:

  • если в договоре аренды не прописано условие о запрете на уступку;
  • если сельскохозяйственный надел планируется использовать по прямому его назначению;
  • если на земле нет незаконных сооружений;
  • если на надел нет обременения;
  • если есть согласие собственника (когда оно требуется).

Когда нельзя переуступить третьему лицу?

Невозможно переступить права в следующих случаях:

  • если в договоре аренды прописано условие о запрете на переоформление на другого человека;
  • если сельскохозяйственный надел планируется использовать для постройки жилого дома (несоответствие назначения земель);
  • если на земле находятся незаконные сооружения;
  • если надел обременен.

Особенности уступки

Если участниками являются предприятия, а земля принадлежит муниципалитету, то проводится аукцион. В нем должны принимать участие не менее трех кандидатур. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.

Если участниками являются физические лица, то торги не проводятся.

Сделка по переуступке прав на срок более одного года оформляется в регистрирующих органах (Росреестр). Если в сделке участвует предприятие, то, независимо от срока переуступки арендных прав, такое соглашение подлежит обязательной регистрации.

Порядок осуществления сделки

Сделка состоит из двух этапов:

  • предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
  • официальное составление соглашения.

Первый этап носит неофициальный характер. В ходе него обговариваются основные условия, которые в дальнейшем будут отражены в соглашении о переуступке.

Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.

Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.

Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:

  • гражданам – 2000 руб.;
  • организациям – 22000 руб.

Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:

  • заявление на переуступку;
  • копии паспортов участвующих сторон;
  • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • справку об отсутствии задолженности по оплате;
  • справку об отсутствии обременения на участок;
  • соглашение собственника (если требуется);
  • нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).

Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:

  • заявление на переуступку;
  • выписку из ЕГРЮЛ;
  • уставные документы (копии и оригиналы);
  • копию и оригинал ОКПО;
  • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
  • справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
  • справку об отсутствии обременения на участок;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • соглашение собственника (если требуется).

Суть сделки

Суть сделки – составление соглашения на переуступку. Оно оформляется в печатном или письменном виде. В тексте не допускаются:

  • ошибки;
  • помарки;
  • неточности;
  • ложные сведения;
  • зачеркивания и т.д.

В противном случае, данный факт может являться основанием для признания такого договора недействительным.

Составить договор можно следующими способами:

  1. самостоятельно, используя образцы и бланки;
  2. с помощью специализированных фирм по подготовке различных документов.

Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.

В тексте договора содержится следующая информация:

  • сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
  • реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
  • сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
  • сведения об арендной плате;
  • информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
  • плата за переуступку;
  • срок действия соглашения;
  • порядок возврата первоначальному арендатору;
  • ответственность участников;
  • дата и место регистрации;
  • подписи сторон.

Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.

Законодательно установленной формы соглашения на переуступку нет. Однако в тексте должны быть отражены основные моменты сделки.

Права и обязанности

Арендатор вправе:

  • использовать землю по назначению;
  • строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
  • передать участок в субаренду с разрешения владельца.

Обязан:

  • погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
  • сохранять надел в первозданном виде;
  • выполнять основные условия договора.

Арендодатель вправе:

  • требовать оплаты арендных платежей;
  • требовать отчета по пользованию земельным участком.
  • увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.

Обязан:

  • соблюдать условия договора;
  • не препятствовать использованию надела по прямому назначению.

Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

Собственник может расторгнуть сделку, если:

  • Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
  • Обязательства по соглашению не выполняются.

Основные нюансы

Сделка должна быть проведена в точном соответствии законодательным нормам.

В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).

После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.

Если новый арендатор является физическим лицом, то представлять декларацию и оплачивать налог должен предыдущий наемщик самостоятельно. Если в сделке участвует организация, то она удерживает и перечисляет налог в бюджет.

Заключение

Таким образом, необходимость переуступки арендных прав возникает достаточно часто. Смысл такой сделки заключается в передаче арендных прав и обязанностей другому участнику. Такая передача носит возмездный характер. В процессе составляется договор переуступки, который является основным документом, свидетельствующим о ее проведении.

К составлению договора необходимо отнестись очень внимательно, поскольку при возникновении разногласий между сторонами, именно он будет выступать доказательством в суде.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/pereustupka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.