Риски договора ренты с пожизненным содержанием

Содержание

Плюсы и минусы договора пожизненного содержания с иждивением в РФ

Риски договора ренты с пожизненным содержанием

Общеизвестно, что многие старики в нашей стране находятся в тяжёлом материальном положении. Большая часть назначаемых пенсий рассчитана на то, чтобы пожилому человеку хватило только на то, чтобы выжить. Учитывая стоимость коммунальных услуг, продуктов, лекарств, не трудно себе представить положение одинокого больного человека.

Существенно поправить материальное положение и улучшить качество своей жизни наши сограждане могут с помощью пожизненной ренты, разновидностью которой является договор пожизненного содержания с иждивением. Этот вид договора в последнее время приобретает всё большую популярность.

Зачастую договор пожизненного содержания с иждивением и договор пожизненной ренты считают понятиями абсолютно одинаковыми и ничем не отличающимися друг от друга.

Это не совсем верно.

Действительно, пожизненное содержание с иждивением можно считать разновидностью пожизненной ренты и к нему применяются, в соответствии с частью 2 статьи 601 Гражданского кодекса РФ, положения о пожизненной ренте, однако между договором пожизненного содержания с иждивением и договором пожизненной ренты имеется целый ряд существенных различий, которым мы даже посвятили отдельную статью.

Кроме этого, на нашем сайте вы ознакомитесь с примерным образцом договора пожизненного содержания, уясните такие понятия, как постоянная рента, пожизненная рента, их сходство и особенности.

В данной статье мы рассмотрим порядок заключения, оформления и регистрации указанного договора, юридические тонкости и проблемы, которые необходимо предусмотреть обеим сторонам при его составлении, а также условия прекращения этого договора.

Условия заключения договора пожизненного содержания

В договоре пожизненного содержания с иждивением есть две стороны: получатель ренты и плательщик ренты.

Получателем является гражданин, передающий в собственность плательщика ренты объект недвижимости (земельный участок, квартиру, дом, дачу или любой другой объект), принадлежащий ему на праве собственности.

Плательщик ренты взамен этого обязан содержать получателя ренты или третье лицо, указанное им.

Иногда содержать надо будет сразу нескольких лиц: и получателя ренты и других указанных им граждан, если это предусмотрено условиями договора.

Плательщиком ренты может быть не только гражданин, но и организация: страховая, религиозная, муниципальная и другие.

В обязанность плательщика ренты, помимо систематической выплаты предусмотренных договором денежных сумм, может входить обязанность удовлетворения потребностей получателя ренты в жилье, продуктах питания, предметах одежды, медикаментах.

Если состояние здоровья получателя ренты требует ухода за ним, то договором может быть предусмотрена необходимость обеспечения ухода со стороны плательщика.

Кроме этого, может быть предусмотрена оплата плательщиком расходов на организацию похорон в случае смерти получателя ренты.

Необходимым условием заключения рассматриваемого договора является наличие недвижимости у получателя ренты.

Недвижимость может быть жилая или не жилая, при условии, что на неё не наложен арест, она не находится в залоге или споре, а также не арендована третьими лицами или не сдана в поднаём.

В жилом помещении никто не должен быть зарегистрирован (за исключением получателей ренты).

Законом не предусмотрено никаких ограничений ни по возрасту, ни по состоянию здоровья, ни по материальному и семейному положению получателя ренты.

Практика свидетельствует о том, что договор, рассматриваемый нами, заключается в основном с одинокими, пожилыми, малообеспеченными гражданами, что создаёт предпосылки для использования этих обстоятельств в корыстных целях недобросовестными плательщиками ренты.

О том, как избежать негативных моментов и проблем при заключении договора, мы более подробно расскажем ниже.

Квартира по договору пожизненного содержания с иждивением

Оформление и регистрация договора пожизненного содержания

Оформление рассматриваемого нами договора допускается только в письменной форме. Заверение у нотариуса и регистрация в Росреестре являются обязательными условиями его действительности.

Причём заверять и регистрировать необходимо по месту нахождения объектов недвижимости, передаваемых плательщику ренты. Плательщик ренты становится собственником имущества с момента его государственной регистрации.

Но его право собственности можно считать номинальным, так как распоряжаться полученным имуществом он может только с согласия получателя ренты.

Возможность стать полноправным владельцем наступает только после смерти рентополучателя.

Договор считается заключённым с момента его регистрации в Росреестре.

При заключении договора должны присутствовать оба его участника. При этом они должны иметь свои паспорта и правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Оформление и регистрация договора пожизненного содержания с иждивением

Как не допустить ошибок при заключении договора пожизненного содержания

Заключение рассматриваемого нами договора является выгодным для обеих сторон только при соблюдении определённых условий. Что это за условия и что надо предусмотреть каждой из сторон при заключении договора – об этом мы поговорим более подробно.

  • Обеим сторонам до заключения договора будет совсем не лишним ознакомиться поближе с личностью человека, с которым вы собираетесь заключить договор. Не стесняйтесь получать информацию из различных источников, возможно, она поможет вам в дальнейшем избежать серьёзных ошибок.
  • Не секрет, что на этом поприще действуют не только нечистоплотные дельцы, но и откровенные мошенники и криминальные личности. Плательщику ренты до заключения договора не мешает выяснить наличие у второй стороны наследников и их отношение к намерению родственника заключить подобный договор, лишив их возможности получить желанное наследство.
  • Хорошо обдумайте условия, которые нужно будет предусмотреть в договоре. При заключении договора постарайтесь детально описать все его условия, не оставив возможности другой стороне ссылаться на устные договорённости и истолковывать положения договора в свою пользу.
  • Для обеих сторон является важным отображение в договоре всего комплекса предоставляемых услуг и платежей, их детальное описание, объём и сроки предоставления.
  • Для получателя ренты особенно важно быть осторожным и осмотрительным, от этого во многом зависит не только благосостояние и здоровье, а иногда и жизнь этого человека.

Грамотно составленный договор, предусматривающий все юридические тонкости и условия, может нейтрализовать негативные моменты, поможет избежать проблем во взаимоотношениях и сделает его взаимовыгодным для обеих сторон. Для достижения желаемого результата не стоит пренебрегать помощью профессионалов.

Образец договора пожизненного содержания с иждивением

Плюсы и минусы договора пожизненного содержания с иждивением для получателя ренты

Преимущества и недостатки договора для получателя ренты:

  • Он имеет право до конца своей жизни проживать в принадлежащем ему жилом помещении. Это является основным преимуществом данного вида договора. Отчуждать объект недвижимости плательщик ренты может только с согласия получателя ренты.
  • Приобретает возможность получения различных услуг, предусмотренных условиями договора, за счёт плательщика ренты.
  • В случае серьезных нарушений условий договора со стороны плательщика ренты, её получатель имеет право обратиться в суд по вопросу расторжения договора. Если в суде будет доказано, что эти нарушения имели место, то рентоплательщик должен будет возвратить полученный объект недвижимости её бывшему владельцу, не получив никакой компенсации расходов, понесённых по договору.

Главным минусом договора является риск столкнуться с недобросовестным плательщиком, который постарается ввести в заблуждение получателя и внести в договор минимум услуг, оказываемых второй стороне.

Преимущества и недостатки договора пожизненного содержания с иждивением для плательщика ренты

Для плательщика ренты самым главным преимуществом договора является приобретение недвижимости по цене, значительно ниже её реальной стоимости. Это выгодно отличает рассматриваемый договор от договора купли-продажи и условий ипотеки.

https://www.youtube.com/watch?v=soJRkFNIBlc

Расходы по содержанию получателя ренты производятся постепенно, без внесения крупных сумм и оплаты процентов.

Негативные моменты этого договора для плательщика:

  • полноправным собственником имущества можно стать только после смерти получателя ренты;
  • существует риск расторжения договора по требованию получателя, по мнению которого плательщик недостаточно добросовестно исполняет условия договора, даже в случае неукоснительного исполнения обязательств другой стороной договора;
  • появление законных наследников, которые попытаются влиять на мнение получателя ренты относительно предоставляемых ему услуг или оспорить договор.

Прекращение договора

Действие договора прекращается в следующих случаях:

  1. По соглашению сторон.

    В этом случае стороны возвращаются на свои прежние «позиции», т.е. получатель ренты снова становится собственником недвижимости, а плательщик ренты не имеет никаких обязательств в отношении него.

  2. В связи со смертью рентополучателя.

    Если их несколько, то договор прекращается в отношении умершего, его доля переходит к оставшимся в живых получателям. Полностью прекращённым договор считается в случае смерти последнего из получателей ренты.

  3. В судебном порядке.

    С заявление о расторжении договора в суд может обратиться как получатель, так и плательщик ренты. Условием подачи такого заявления является отказ одной из сторон расторгнуть договор путем соглашения.

Более подробная информация о судьбе договора после смерти получателя или плательщика ренты содержится в статье:

Договор пожизненного содержания после смерти одной из сторон

Рассмотренная нами тема получила своё отражение в нормах гражданского права совсем недавно, но имеет большую актуальность среди определённой части россиян.

Любой из нас может стать стороной в правовых отношениях, связанных с рентой и пожизненным содержанием с иждивением.

Учитывая это обстоятельство, мы посвятили этим темам ряд тесно связанных между собой статей нашего сайта и надеемся, что информация, размещённая в них, будет вам полезна при принятии жизненно важных решений.

Источник: https://nasledstvo-ru.ru/plyusy-i-minusy-dogovora-pozhiznennogo-soderzhaniya-s-izhdiveniem-v-rf

Договор пожизненной ренты. «Подводные камни» процедуры

Риски договора ренты с пожизненным содержанием

Есть немало способов стать собственником недвижимости: купля-продажа, наследование, дарение. Однако среди них есть и другой – приобретение жилья путем заключения договора пожизненной ренты.

И если на Западе такой способ получения домашнего очага в собственность отнюдь не редок, в России его популярность только набирает обороты.

Между тем вместе с ростом популярности договоров пожизненной ренты растет и количество  негодяев, пытающихся нажиться на таком виде сотрудничества… Поговорим подробнее о том, что же из себя представляет сам договор ренты, процедура его заключения и какие у данного вида сделки есть плюсы и минусы.

Что такое договор пожизненной ренты?

Договор ренты – это двухсторонний договор между плательщиком ренты (периодических платежей, которые уплачиваются в обмен на полученное имущество) и ее получателем. Другими словами, соглашение, по которому получатель ренты отдает свое имущество тому, кто выплачивает ему деньги на протяжении некоторого срока, определенного договором.

Рента может быть постоянной, пожизненной либо как пожизненное содержание с иждивением. Суть пожизненной ренты, о которой в данной статье идет речь, состоит в материальном обеспечении и помощи пожилому человеку в обмен на получение в собственность его недвижимости.

В России к услугам подобного вида ренты часто прибегают одинокие пожилые люди, о которых некому позаботиться.

У них есть собственная жилплощадь, но нет родственников и достаточных средств к существованию – все это становится весомым доводом в пользу заключения договора пожизненной ренты, который выгоден как старикам, поскольку позволяет им обеспечить себе сносные условия жизни и получить небольшой дополнительный доход, и тем, кто заключит с ними этот договор (они за некую регулярную материальную помощь получают право собственности на его квартиру).

Между тем, понятное дело, при заключении такой сделки обе стороны могут нарваться на неприятности. В первую очередь пожилые люди могут столкнуться с мошенничеством – аферисты могут попытаться сжить старика со свету или обмануть с выплатами. Покупатель недвижимости может разом лишиться и права на жилье, и всех выплаченных денег, если так решит суд.

В связи с этим важно учитывать перед заключением такого вида ренты все возможные «подводные камни».

Риски сторон

Рассмотрим возможные риски, которым может подвергнуться любая из сторон заключаемого договора ренты:

1. Ошибка в выборе. Пожилой человек может запросто ошибиться в выборе партнера.

Он может изначально симпатизировать человеку, а потом столкнуться с невыполнением договора, связанным с необязательностью или забывчивостью второй стороны, а может заключить сделку с обязательным партнером, к которому при этом испытывать неприязнь.

Из чего следует один закономерный вывод: в первую очередь, при заключении договора пожизненной ренты надо решить – сможете ли вы долгие годы быть связанными с конкретным человеком таким контрактом или нет. Об этом же нужно задуматься и плательщику ренты.

2. Посильность ноши. И пожилой человек, и его партнер по сделке сталкиваются с таким риском. Вполне возможно, что расходы на содержание старика с годами не уменьшатся, а возрастут, если их ежемесячный размер не был оговорен заранее. В связи с этим лучше изначально постараться реально оценить свои финансовые возможности.

3. Долгое ожидание. Этот риск касается главным образом партнера пожилого человека. А дождется ли он вообще этой квартиры. Так, бывали случаи, когда старик переживал своих плательщиков ренты. Чтобы исключить этот риск, эксперты советуют: обязательно предусмотрите условия наследования квартиры (и, соответственно, обязательств по договору) в случае смерти плательщика ренты.

4. Переселение. Плательщики ренты могут захотеть переселить старика. В связи с этим важно указать в самом договоре ренты этот важный момент, связанный с переездом, исключен он или нет. Если исключен, а старик будет переселен, первая сторона сможет обратиться в суд.

5. Расторжение договора. Пожилой человек может просто передумать и захотеть расторгнуть договор в одностороннем порядке через несколько лет после его подписания.

И хоть, с одной стороны, эксперты отмечают, что получатель ренты не сможет этого сделать, если плательщик ренты аккуратно выполняет все  условия договора, то, с другой стороны, упоминается, что и такая практика имеет широкое распространение, поскольку и среди бабушек и дедушек есть аферисты, которые под разного рода «благовидными» предлогами провоцируют неисполнение договора другой стороной, а потом пытаются расторгнуть сделку. Например, они не забирают деньги, начинают препятствовать оплате коммунальных услуг и так далее. Потом же спешат в суд за расторжением договора на том основании, что два месяца не получали ренту. Если суд признает их претензии, то все ранее внесенные средства того, кто ухаживает, пропадают, а пожилой человек возвращает себе право собственности. В связи с этим юристы советуют плательщикам рент, озаботиться ведением журнала для сохранности чеков и квитанций о перечисленных или потраченных суммах.

6. Неисполнение условий договора со стороны плательщика ренты. Если старик столкнётся с тем, что взявшая на себя обязательство сторона не выполняет условий договора, то он может обратиться в суд и расторгнуть договор.

7. Претензии родственников.

Чаще всего о расторжении договора ренты после смерти пожилого человека настаивают родственники на том основании, что на момент подписания договора он не отдавал себе отчета в своих действиях и был недееспособен. Чтобы обезопасить себя от такого риска, плательщик ренты может взять на получателя ренты справку из психологического диспансера и заверить ее нотариально.

При всем при этом для обеих сторон остаются риски неисполнения условий договора и недостаточной их прописанности в самом документе.

Так, может быть не зафиксирована обязательная индексация суммы ренты в зависимости от инфляции, или упущен важный пункт оплаты сиделки в случае болезни.

Все это в конечном счете может привести к расторжению сделки в одностороннем порядке, а значит, к потере квартиры. Чтобы обезопасить себя, эксперты советуют до заключения договора воспользоваться услугами профессионального юриста. 

Как заключить договор?

Перед заключением договора пожизненной ренты сторонам необходимо обговорить все его детали.

Пожилой человек обязательно должен предельно точно указать в документе свои требования: дату перечисления денег, условия ухода, прочие нюансы.

Нужно предусмотреть все, вплоть до мелочей, чтобы не возникло ситуации, когда пенсионер тяжело заболел, а условия его содержания во время болезни никак не обозначены в договоре.

Затем владелец квартиры должен собрать все документы, которые подтверждают его право собственности на недвижимость (справка о кадастровой стоимости жилья, сведения обо всех, кто зарегистрирован в нем).

После сбора необходимых документов нужно обратиться к нотариусу. Он оценит дееспособность владельца жилья и взвешенность его решения и заверит договор.

Затем стороны передают его вместе с оригиналами паспортов в регистрационные органы и оплачивают установленную госпошлину.

После регистрации сделки выдается свидетельство о собственности, где будут указаны новый владелец и его обязанности по отношению к прежнему владельцу.

Как расторгнуть договор?

Договоры пожизненной ренты расторгаются исключительно через суд и по соглашению обеих сторон. Сделку могут посчитать недействительной, только в двух случаях:

  • ее условия не исполняются;
  • владелец жилья на момент ее заключения был невменяем.

Если же все условия договора вовремя соблюдались, а пожилой человек был дееспособен в момент ее совершения, то разорвать договор ренты будет очень трудно.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/fingram/dogovor-pojiznennoi-renty-podvodnye-kamni-procedury-598aca0a9d5cb3f1b5db4cce

Риски при заключении договора ренты, как их избежать, расторжение договора | Жилищный консультант

Риски договора ренты с пожизненным содержанием

Соглашение, в рамках которого происходит передача имущества одного гражданина, другому, в обмен на регламентированные выплаты или содержание является договором ренты.

Сторонами сделки могут выступать физические лица, на момент подписания сделки, достигшие совершеннолетия и являющиеся дееспособными. Плательщиком вправе быть и юридическое лицо, если условия заключения соглашения не противоречат деятельности организации. Очень важно, чтобы получатель подтвердил свои права на имущество в документальном порядке.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Определение понятия дается в п.1 ст. 583 ГК РФ, а правовые отношения подобного вида регламентируются главой 33 Гражданского кодекса.

Срок заключения акта зависит от того, какой вид ренты был использован:

  1. Рента постоянная, описана в статьях 589-595 ГК РФ. Срок сделки не ограничивается никакими датами и временными периодами.
  2. Соглашение пожизненной ренты имеет ограничения сроком жизни рентополучателя.
  3. Пожизненное содержание с иждивением имеет ограничения сроком жизни получателя. Также, рентодатель не имеет права совершать сделки с имуществом без письменного согласия получателя.

Чаще других заключается рента пожизненного содержания, так как получатель платежей может полностью контролировать действия рентодателя и при необходимости оформить выкуп.

Расторгнуть соглашение можно только при соглашении между участниками или в судебном порядке, путем подачи иска в судебную инстанцию.

Риски договора ренты

Рентные соглашения принято считать одними из самых рискованных сделок. Это объясняется тем, что каждая сторона получает свою выгоду лишь частично.

Риски договора ренты сводятся к следующему:

  • сделка может быть признана недействительной;
  • получать ренты может потребовать расторжение соглашения в одностороннем порядке;
  • получатель может совершить выкуп ренты.

Больше всего подвержен риску рентный должник, поскольку даже в случае порчи или гибели рентного имущества он не освобождается от обязательств по договоренности, согласно ст.600 и п. 2 ст. 601 ГК РФ.

Как избежать рисков при заключении договора ренты

Существует несколько способов свести риски рентной сделки к минимуму:

  1. Чтобы соглашение нельзя было отнести к недействительным, необходимо проверить все юридические аспекты при его заключении: права кредитора, его дееспособность, а также соблюсти правила и форму составления акта.
  2. Основаниями для расторжения сделки в одностороннем порядке служат: просрочка по платежам, выплата сумм в неполном объеме, неисполнение условий соглашения. Поэтому, чтобы не доводить до этого, должник должен выполнять все требования прописанные в акте.
  3. Чтобы избежать рисков, связанных со случайно гибелью или потерей имущества, а также нанесению ему повреждений, необходимо застраховать сделку.

Судебная практика подтверждает, что риски при покупке квартиры по договору ренты практически невозможно минимизировать. Единственное что можно сделать, этот тщательно проверять юридическую чистоту сделки и соблюдать все ее условия.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по рискам при заключении договора ренты

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Михаил. В прошлом году, я заключил с пенсионером рентное соглашение. Исправно выплачивал ему деньги и соблюдал все условия сделки. Через некоторое время пенсионер начал предъявлять претензии, что сумма выплаты недостаточная и он хотел бы получать больше. Я отказался повысить содержание, сославшись на то, что сделка уже была заключена.

Через некоторое время я получил повестку в суд, где было указано, что пенсионер подал  заявление о признании сделки недействительной по причине своей недееспособности на момент подписания.
Я провел личное расследование и выяснил, что у пенсионера появился просто другой претендент, и он обещал ему выплачивать большую сумму на содержание, чем я.

Подскажите, пожалуйста, как мне поступить в этом случае?

Ответ: Добрый день, Михаил.

Согласно статьям 599 и 605 ГК РФ, ваш рентодатель может потребовать расторжение сделки только при наличии существенных оснований, таких, как систематические нарушения условий соглашения.

Однако, соглашение может быть признано недействительным и на общих условиях в соответствие со ст. 166 ГК РФ. В вашем случае по причине недееспособности участника сделки на момент ее подписания.

Поскольку вы считаете свои действия законными, то следует посетить суд и представить доказательства своей правоты, а также попросить провести медицинское освидетельствование гражданина.
Очень важным доказательством могут стать показания второго претендента на заключение ренты.

Пример по рискам при заключении договора ренты

Дарья заключила соглашение пожизненной ренты с одной женщиной. На момент оформления сделки, женщина представила только копию свидетельства о праве собственности на квартиру, объяснив, что оригинал она случайно испортила и сейчас подала заявление на восстановление бумаги.

После заключения сделки, девушка исправно выплачивала женщине содержание. Через два года выяснилось, что она не сможет получить имущество, после смерти женщины, потому что на жилье имеется еще один претендент – родной брат женщины. Основанием этому случило то, что брат также являлся собственником жилья, а копия свидетельства был поддельной.

Дарья подала исковое заявление в суд, с претензией признать сделку недействительной, а действия женщины мошенническими. Суд вынес решение в пользу девушки и обязал рентополучателя выплатить все деньги, которые были уплачены в качестве ренты.

Заключение

В итоге можно сформулировать ряд полезных советов и тезисов:

  1. Под рентным соглашением следует понимать правовые отношения между рентодателем и рентополучателем, которые основаны на передаче имущества от одного участника сделки к другому за оговоренное вознаграждение.
  2. Участниками процедуры могут стать физические, совершеннолетние и дееспособные лица, а также в роли плательщика допускается участие юридического лица.
  3. В законе описаны три разновидности ренты, каждая из которых должна соответствовать ряду установленных требований, в том числе и конкретному сроку (соглашение может быть неограниченно по времени и ограниченно периодом жизни рентополучателя).
  4. Соглашение может быть расторгнуто либо в добровольном порядке, путем оформления выкупа, либо посредством судебных разбирательств.
  5. Рентная сделка относится к одной из самых рискованных.
  6. Различается несколько видов рисков: сделка может быть признан недействительной, может быть расторгнута в одностороннем порядке, а может возникнуть ситуация, в которой будет причинен ущерб имуществу, выступающему в качестве предмета соглашения.
  7. Чтобы избежать проблем в будущем, следует проверить сделку на юридическую чистоту, соблюдать требования и обязательства, установленные в рамках договоренности и по возможности застраховать сделку.
  8. При приобретении квартиры по договору ренты, необходимо проверить все правоустанавливающие документы на жилище, а также соответствие жилья, той сумме, которую кредитор желает получить за свое имущество.

Список законов

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/renta/zaklyuchenie-dogovora-renty/riski-pri-zaklyuchenii-dogovora-renty/

Что нужно знать о ренте, чтобы не потерять квартиру и не стать жертвой криминала

Риски договора ренты с пожизненным содержанием

Несмотря на то, что договор пожизненной ренты в нашей стране уже не столь распространен, как ранее, такие сделки, тем не менее, регулярно регистрируются…

И ввиду тонкой специфики, присущей именно этому типу договорных отношений, в центре которых находится недвижимость, стоит вспомнить эту специфику и все важные «подводные камни», на которые может натолкнуться как одна, так и другая сторона сделки. С одной стороны, пожилой человек всегда рискует стать жертвой криминала. С другой, плательщик ренты при определенных условиях может остаться и без недвижимости и без выплаченной ренты.

Выгода для всех

На первый взгляд договор ренты представляет собой сплошные плюсы для обеих сторон.

Пожилой человек, оставшийся без близких получает помощь другого участника договора – питание, уход, оплата коммунальных платежей и прочее – в обмен на собственное жилье после кончины.

Это вполне неплохой способ одинокому пожилому человеку обеспечить себе если не благополучную, то по крайней мере достойную старость.

«Случаи когда пожилой человек оказывает один на один со всеми своими проблемами – старостью, немощностью, растущими коммунальными платежами, маленькой пенсией, отсутствием элементарной помощи», – говорит Вадим Ламин, управляющий партнер АН «Spencer Estate».

В этом, случае одним из выходов из такой печальной жизненной ситуации может быть как раз договор ренты, который предполагает передачу квартиры в собственность плательщика ренты в обмен на пожизненное материальное обеспечение, в деталях, обусловленных в договоре.

Сроки обязательств по выплате ренты, естественно, ограничены сроком жизни получателя ренты. В отдельных случаях срок может быть ограничен сроком жизни третьего лица, указанного получателем ренты.

Получатель жизни продолжает пользоваться своим жильем, как и раньше, но теряет возможность продать ее, подарить кому-либо или завещать.

Таких видов соглашений существует два вида. Это договор пожизненного содержания с иждивением и договор пожизненной ренты. В первом случае получатель ренты помимо денежных перечислений получает еще и целый «пакет» бытовых, медицинских и социальных услуг за счет плательщика. Во втором случае получателю ренты положены только денежные перечисления.

Самый главный плюс для получателя ренты состоит в том, что он до конца своих дней сможет жить на всем готовом и относительно ни за что не беспокоиться, а плательщик ренты ни при каких условиях не сможет его выселить.

Для плательщика ренты помимо очевидного плюса в виде получаемой квартиры есть еще ряд дополнительных «бонусов». Например, после смерти «рантье» квартира переходит в собственность плательщика ренты сразу, а не по истечении определенного срока, как это происходит при передаче имущества в наследство.

Также ему не приходится платить никаких налогов, в отличие от тех же получателей наследства. Наконец, доставшуюся по договору ренты квартиру можно через три года продать, не уплачивая 13% НДФЛ, так как этот вид сделок не подпадает под 5-летний мораторий на безналоговую перепродажу недвижимости.

Ни денег ни квартиры

На фоне всех вышеперечисленных преимуществ для обеих сторон договора ренты недостатки такого соглашения смотрятся особенно отчетливо. В первую очередь поговорим о рисках, которые могут поджидать плательщика ренты.

«Рантье» без особых затруднений может расторгнуть договор, если обнаружит, что плательщик ренты не выполняет те или иные пункты соглашения.

Это может произойти на любом этапе, при этом понесенные издержки плательщику ренты не возвращаются.

Все это прописано в Гражданском кодексе, поэтому для плательщика всегда есть риск много лет перечислять положенные выплаты и ухаживать за «рантье», и в конце концов оказаться ни с чем.

Такие прецеденты были неоднократно. Так, например, в прошлом году в Москве Симоновский районный суд встал на сторону 82-летней пенсионерки в споре между ней и женщиной, своей знакомой, у которой она 13 лет находилась на иждивении по договору ренты с пожизненным содержанием.

Все эти годы она получала от плательщицы ренты все, что было прописано в договоре – уход, питание, одежды, ежемесячные рентные платежи. Но еще одним пунктом договора было проведение ремонта в квартире пенсионерки. И на это у плательщицы денег не нашлось, чем и воспользовалась старушка, чтобы перечеркнуть все 13 лет стараний своей знакомой.

Суд направил решение в управление Росреестра для обратного переоформления квартиры.

Другая опасность для плательщика ренты состоит во внезапно объявившихся родственниках «рантье», которые до ухода его из жизни десятилетиями могли никак не беспокоиться о его существовании.

«Такие случаи нередки, когда родственники, не желавшие ни видеть ни знать пожилого немощного человека, вдруг моментально объявляются, стоит только ему скончаться, и заявляют свои права на жилье», – рассказывает глава департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Пример из недавней практики М. Куликова. Женщина-рентодатель более 10 лет ухаживала за пожилой немощной бабушкой. После ее смерти вдруг появляется внучка, которой все эти годы не было до старушки никакого дела, и затевает судебный спор с рентодателем.

«Претензии внучки сводятся к тому, что на самом деле бубушка не подписывала никакого договора, и все это обман и подделка. Разбирательство было долгим, в процессе пришлось привлечь нотариуса, заверившего договор.

Нотариус подтвердил дееспособность и добрую волю участников сделки. Но и это не убедило судей, которые отправили договор на почерковедческую экспертизу, и теперь стороны ожидают заключения», – рассказал Михаил Куликов.

Вообще говоря, «статистика» таких разбирательств с родственниками после смерти «рантье» неутешительна.

« получателя ренты рассчитывается кратно МРОТ, что и привлекает желающих приобрести квартиру, особенно в Москве, значительно дешевле, чем при прямой покупке», – объясняет Алексей Бернадский, руководитель сети офисов недвижимости Est-a-Tet, – «Но проблема в том, что после смерти получателя ренты такие договора оспариваются родственниками в 90 процентах случаев. В ход идут любые аргументы: невыполнение рентодателем всех условий договора, невменяемость получателя ренты и т. д. Здесь причиной для сомнений в правомочности договора может выступить все, что угодно, вплоть до тяжелых заболеваний, не «психического» характера, такие как рак или сахарный диабет», – предупреждает Алексей Бернадский.

Таким образом, плательщику ренты стоит крайне тщательно заботиться о наличии доказательств надлежащего исполнения своих обязательств: хранить все чеки, по возможности привлекать свидетелей надлежащего ухода за получателем ренты (к примеру, соседей), которые в случае чего могли бы подтвердить его добросовестность, и т. д.

Опасно для жизни

«Рантье» в такой сделке тоже несет свои риски, и весьма значительные. Самый большой риск – прямая опасность для жизни, без всяких преувеличений.

«Получателю ренты стоит четко осознавать, что он со всей объективностью создает положение, когда его смерть – явление крайне желательное для второй стороны договора.

И он поневоле может стать «приманкой» для лиц с криминальными помыслами», – поясняет Вадим Ламин. Например, в начале этого года в Москве судили целую банду «черных риэлторов» и ее главаря Виталия Студеникина.

Банда «специализировалась» на отъеме квартир у пожилых людей именно через договор ренты.

«Передача недвижимости по договору ренты – это крайне сложная, непредсказуемая и потенциально опасная операция, одна из самых «тяжелых» на рынке недвижимости», – говорит Михаил Куликов.

«Еще в 90-е эта практика была очень распространенной, и она дожила до сегодняшнего дня. До сих пор это сильно криминализованный сегмент, так как часто людей попросту вынуждают к отчуждению прав по ренте», – рассказывает Алексей Бернадский из Est-a-Tet.

Чтобы максимально обезопасить себя от этих рисков, потенциальному «рантье», пожилому человеку, решившему таким способом обеспечить себе благополучную старость, крайне желательно буквально «до запятой» прописать в договоре все детали, подробно указать все условия выполнения соглашения. В особенности это касается ренты с иждивением, которая предполагает уход, помощь по хозяйству и т. д.

«В моей практике был случай, когда в обязанности рентодателя входила ежегодная отправка «рантье» на отдых в хороший санаторий. Другой пример, уже слегка курьезный: договор предполагал не только уход за старушкой, но также за ее котом, тоже очень пожилым – ежемесячный ветеринарный осмотр со всеми анализами. Вариантов может быть сколько угодно», – рассказывает Михаил Куликов.

Не может быть и речи о заключении договора ренты со случайными людьми. Крайне желательно привлечь третьих лиц, которые не могут претендовать на квартиру, но смогли бы отслеживать ситуацию.

«Деньги, которые платятся по договору ренты, желательно переводить на счет, а не передавать в руки наличными. И это условие тоже должно быть прописано в договоре.

Сами платежи могут быть с любой периодичностью, но ее тоже в обязательном порядке нужно прописать в договоре», – советуют эксперты недвижимости.

Разумеется, общую сумму платежей зафиксировать заранее невозможно, так как содержание предполагается пожизненное, но это уже относится к объективным рискам рентодателя.

Квартира с «нагрузкой»

Квартира «из-под ренты» заведомо имеет непростую «репутацию». При ее продаже этот факто будет отрицательно влиять на ликвидность. «Этот фактор может удлинить срок экспозиции, но для значительного дисконта, как правило, причин нет», – объясняет Михаил Куликов. По словам Алексея Бернадского, в таких случаях дисконт составляет от 5 до 10 процентов рыночной стоимости.

Риелторы советуют при покупке таких квартир обращать внимание на ряд признаков.

Во-первых – сколько времени прошло между заключением договора и уходом из жизни рентополучателя.

«Если времени прошло совсем мало, есть вероятность столкнуться с мошенниками, а то и с откровенным криминалом.

К сожалению, нередки случаи, весьма шокирующие, когда плательщики ренты в буквальном смысле травят своих иждивенцев, чтобы поскорее получить вожделенную недвижимость», – поясняет Алексей Бернадский.

Во-вторых, с момента перехода прав собственности на квартиру по договору ренты должно пройти не меньше года. «В течение шести месяцев открывается наследство, а значит, могут появиться претенденты на жилье умершего.

Еще через год истекут все сроки давности, когда можно будет оспорить сделку.

Даже то, что рента оформляется нотариально, не защищает приобретателя жилья от претензий родственников, пока еще не истекли сроки давности», – объясняет эксперт.

В-третьих, стоит оценить степень родства между плательщиком и получателем ренты. Нередко родственники регистрируют такие договора между собой, чтобы жилье не попадало в наследуемую массу, и на него не смогли претендовать всяческие «дети лейтенанта Шмидта».

В заключение скажем, что в теории можно продать квартиру даже с действующим договором ренты. В таком случае все права переходят новому рентоплательщику. Однако, такие случаи исчезающе редки.

Источник: https://superrielt.ru/articles/10604/

Договор ренты: плюсы, минусы, риски

Риски договора ренты с пожизненным содержанием

В России многие предпочитают оформить квартиру по ренте, поскольку это выгодно и для плательщика, и для рантье. Ведь каждый в этом случае получает желаемое: плательщик – жилье с существенной скидкой и в рассрочку. Рантье – денежные средства в счет квартиры до конца своей жизни. Подробней о ренте можно узнать в этом тексте, а вот плюсы и минусы данного соглашения рассмотрим сейчас.

Заключаемый договор ренты однозначно выгоден для получателя – рантье. На первый взгляд кажется, что он лишается, пожалуй, самой ликвидной и дорогой части своего имущества – жилья. Но если разобраться в вопросе, то это самое лишение отсрочено вплоть до самой смерти человека. Следовательно, получатель ренты остается со всех сторон «в плюсе».

Плюсы договора пожизненной ренты на квартиру для рантье

Самое важное преимущество для рантье – возможность получать дополнительные деньги без каких-то усилий. Например, выплаты по договору ренты могут превышать пенсионное содержание на 100-300%. Это ощутимая прибавка к бюджету позволит жить пенсионеру если уж не на широкую ногу, то точно на уровне «выше среднего».

Кроме того, стоит отметить такие преимущества, как:

  • гарантию платежей – договор ренты подразумевает наличие обеспечения залогом, то есть самим жильем (ст.587 ГК РФ);
  • возможность проживать в квартире вплоть до самой смерти – договор пожизненной ренты бессрочный, действует до тех пор, пока рантье не скончается (ст.596 ГК РФ);
  • сохранение платежей независимо от судьбы недвижимости – даже если квартира окажется полностью разрушенной и непригодной к проживанию, за плательщиком сохраняется обязанность совершения платежей (ст.600 ГК РФ).

Минусы договора ренты для рантье

Но обращая внимание на преимущества данного вида соглашений, не стоит забывать и о некоторых отрицательных моментах.

  1. Обременение на используемое жилье. После заключения договора ренты ни продать, ни подарить, ни даже завещать квартиру не получится. Квартира переходит в чужую собственность при жизни рантье. Рента исключает любой переход права собственности.
  2. Сложность расторжения договора. Одного лишь желания выйти из договора недостаточно, чтобы его расторгнуть. О нюансах в расторжении данного вида сделок можно подробнее узнать здесь.

Чтобы снизить негативное влияние минусов договора ренты стоит прибегнуть к услугам опытного юриста.

Плюсы и минусы договора пожизненной ренты для плательщика

Вторая сторона договора – плательщик. Основное преимущество, которое он получает по рентному соглашению, заключается в возможности сравнительно недорого и с рассрочкой платежа приобрести жилье. Но есть и другие преимущества данного вида сделок для плательщиков.

Основные «плюсы» для плательщика

Как ни странно, но основные преимущества для плательщика проистекают из «минусов» рантье.

  • Обременение недвижимости является гарантией того, что по итогам сделки жилье точно перейдет к плательщику. Наследники рантье также не смогут претендовать на квартиру.
  • Рантье не сможет расторгнуть договор по своей воле, если плательщик полностью соблюдает условия сделки. Все спорные вопросы решаются в судебном порядке и суды далеко не всегда удовлетворяют необоснованный иск получателя рентных платежей. О составлении иска можно узнать из этой статьи.
  • Не придется выплачивать полную стоимость жилья сразу (а возможно и впоследствии). Не нужно обращаться в банк, а потом обслуживать кредит, чтобы стать владельцем жилья.

Но, несмотря на преимущества плательщика, есть и определенные недостатки при заключении договора ренты. И их довольно много, ведь законодательством максимально защищены именно права рантье.

Минусы договора ренты для плательщика

Из самого смысла договора проистекают следующие недостатки данного вида сделок для плательщика:

  • необходимо совершать платежи по договору в течение неопределенного срока вплоть до самой смерти рантье, который может прожить не один десяток лет;
  • невозможно стать полноправным владельцем недвижимости до момента смерти рантье;
  • необходимо нести все расходы, связанные с заключением договора ренты.

Но, несмотря на все недостатки, довольно большое количество граждан предпочитают данный способ приобретения жилья.

Но договор ренты, несмотря на все свои плюсы и минусы, сопряжен с рядом рисков, которые должны учитывать обе стороны договора.

Покупка квартиры через ренту: риски для обеих сторон

Опытные юристы советуют тщательно оценить не только плюсы и минусы ренты, но и риски, а также правовые последствия сделки. В противном случае договор может оказаться настоящей западней.

  1. Риск преждевременно лишиться жизни. К сожалению, в СМИ часто можно встретить публикации о том, что того или иного рантье убил плательщик с целью как можно быстрее заполучить квартиру.
  2. Мошенничество с документами. Некоторые мошенники под видом договора ренты предлагают к подписанию другой договор (дарения, например). В итоге, у рантье ни ежемесячных платежей, ни жилья.
  3. Уничтожение квартиры не является предлогом для расторжения договора. Платить придется в любом случае до самой смерти.
  4. Рантье вполне может пережить плательщика ренты, и тогда обязательства перейдут к правопреемникам стороны, обязанной вносить платежи. Выйти из договора наследникам будет сложно.
  5. Существует риск оспаривания договора ренты наследниками рантье.
  6. Риск расторжения договора при небольшой задержке платежей. Естественно, ранее сделанные платежи не вернутся плательщику.
  7. Иногда договор ренты подписывает рантье, лишенный дееспособности. И не всегда удается проверить этот момент, в том числе и нотариусу.
  8. Сложность используемых формулировок и неточности в договоре ренты могут привести к тому, что сделка окажется невыгодной для одной из сторон.

Перед заключением договора ренты рекомендуется обращаться к юристам с тем, чтобы оценить риски сделки и ее правовые последствия еще до визита к нотариусу. И именно юристу следует доверить составление текста договора (подробней о заключении договора ренты читайте здесь).

Источник: https://Pravda-Zakona.ru/article/plyusy-i-minusy-dogovora-renty.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.