Рентабельность арендного бизнеса

ГАБ-инвестиции. Сколько стоит и какую прибыль приносит в Москве покупка арендного бизнеса?

Рентабельность арендного бизнеса

Одним из наиболее простых, эффективных и прибыльных способов инвестирования в недвижимость остается покупка готового арендного бизнеса (ГАБ) – приобретение помещения формата стрит-ритейл с уже имеющимся арендатором. При правильном выборе объекта инвестиций можно рассчитывать на долгосрочный и стабильный пассивный доход в размере от 8 до 17-18% годовых.

Как изменился сегмент готового арендного бизнеса на фоне пандемии? Какой порог входа для инвестора в столице? Как правильно выбирать объекты для вложения средств? На эти и многие другие вопросы в эксклюзивном материале журнала «Рентавед» ответит Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.

Delta еstate – профессиональный участник рынка недвижимости с 2000 года. Компания оказывает консалтинговые, риэлторские и юридические услуги в сфере жилой и коммерческой недвижимости. За 20 лет успешной работы специалисты компании реализовали свыше 200 тысяч кв. м эксклюзивного жилья и более 600 тысяч кв. м торговых и офисных площадей.

Ликвидность инвестиций в ГАБ зависит от ряда факторов, в первую очередь, от правильного выбора арендатора и локации. На эти факторы, конечно же, свое влияние оказала пандемия. 

Арендаторы

После принудительных карантинных мер круг надежных арендаторов помещений стрит-ритейла, которые способны обеспечивать стабильным доходом инвестора, существенно сузился. На сегодня самыми надежными стали сетевые супермаркеты, в особенности дискаунтеры − «Пятерочка», «Дикси», «Магнит», «Верный». Чему есть несколько причин.

Во-первых, продукты питания и товары первой необходимости востребованы даже в кризис и карантин, в чем мы убедились во втором квартале 2020 года.

Во многих супермаркетах, расположенных в районах плотной жилой застройки, с момента объявления карантина зафиксирован рост показателей продаж.

Так было, например, в «Магните» на улице Юности в Мытищах или «Пятерочке», расположенной в Ивантеевке в комплексе «Голландский квартал».

Этому есть вполне логичное объяснение – магазины взяли на себя часть потребительского спроса, ранее приходившегося на центр города, гипермаркеты и рестораны.

Во-вторых, федеральные торговые сети ориентированы на длительные арендные отношения. Такой арендатор дает инвестору гораздо больше гарантий на получение стабильного дохода в течение всего срока аренды, что снижает риски простоя помещения и потерь на его содержание в случаях, когда арендатор неожиданно съезжает.

В спальных районах супермаркеты сегодня работают весьма успешно. Как следствие, снижения арендных ставок на помещения наблюдается редко, соответственно, не падает и доходность инвестиций в покупку готового арендного бизнеса.

Важно понимать, что ритейлеры предъявляют жесткие требования к подбору помещений для открытия магазинов, поэтому изначально открываются в локациях, которые перспективны с точки зрения трафика и благоприятной конкурентной среды.

Помимо продуктовых супермаркетов стабильными арендаторами являются сетевые аптеки, алкомаркеты, а также пункты-выдачи интернет-заказов крупных компаний – Ozon, Wildberries. Из заведений общепита доход в условиях карантина смогут приносить сети фаст-фуда – KFC, McDonald’s, Domino’s Pizza. 

Локация

Из востребованных локаций, в которых следует искать помещения для инвестиций в ГАБ, сегодня можно выделить 2 направления:

  • Торговые коридоры центра Москвы
  • Торговые коридоры окраины столицы, в том числе районы Новой Москвы и области

За время пандемии розничный товарооборот (РТО), определяющий прибыль заведения, также увеличился в поселковых застройках.

Доходность арендного бизнеса зависит от локации – чем дальше объект расположен от Москвы, тем выше доходность.

В области и в спальных районах столицы есть интересные предложения с доходностью 10-15% годовых. Нечасто можно найти предложения до 17-18%, но такие объекты – это «штучный» товар, который, как правило, реализуются в закрытой продаже вне рынка. Внутри Садового кольца доходность ГАБ-инвестиций составляет порядка 8-10% годовых за счет более высоких арендный ставок.

Бюджет покупки сетевого супермаркета начинается от 30 млн рублей на объекты в области, от 50 млн – в Москве. В бюджете до 30 млн можно найти предложения с несетевым продуктовым магазином формата «у дома» площадью до 200 кв. м на окраинах города.

Ниже представлены наиболее интересные предложения ГАБ в разных ценовых сегментах по соотношению цена/доходность :

Также необходимо отметить, что после карантина на столичном рынке недвижимости появилась новая тенденция – начинает возрождаться спрос инвесторов на стрит-ритейл в ЦАО, серьезно просевший за время самоизоляции.

Центр Москвы – это в первую очередь интенсивный пешеходный и туристический трафик, поэтому в структуре уличной торговли здесь основную долю занимает общепит. Инвесторам, приобретающим помещения в ЦАО, важны статус и визуальная составляющая, престижное расположение, красивые исторические фасады, высокие потолки и витрины.

Бюджетных предложений в ЦАО практически нет, до 60 млн рублей можно купить торговое помещение до 150 кв. м в не самых топовых локациях и преимущественно с несетевым арендатором. На основных пешеходных улицах – Покровка, Пятницкая, Арбат, Бульварное кольцо – стоимость арендного бизнеса начинается от 80-100 млн руб.

Примеры ГАБ, доступных в ЦАО, приведены ниже:

Доходность

Если оценивать доходность инвестиций в покупку арендного бизнеса в контексте ситуации с карантином, то в отношении супермаркетов картина практически не изменилась. По-прежнему на рынке существуют предложения с высокой доходностью от 13-15% годовых. Есть объекты, которые реализуются по «стрессовым» ценам с дисконтом, т.к. у собственников существуют финансовые проблемы.

Супермаркеты в спальных районах и области в большинстве себя прекрасно чувствовали в карантин, увеличивая показатели РТО, и арендные ставки не снижали. Те, кто испытывали трудности, брали арендные каникулы на 3-6 месяцев, если удавалось договориться с собственником. Но в целом по сегменту супермаркетов арендные ставки и доходность остались практически неизменными.

Чуть хуже ситуация сложилась в центральном округе, здесь действительно выросла вакансия, закрылись многие рестораны и кафе, например, на Арбате, Тверской, Садовом кольце. Но опять же это во многом связано с тем, что собственники помещений не пошли на снижение арендной платы. Поэтому говорить о том, что арендные ставки как-то серьезно просели не стоит.

Кроме того

при принятии решения о покупке арендного бизнеса важно ориентироваться не только на арендатора и текущую доходность, но и обязательно оценивать параметры самого помещения. Не секрет, что далеко не все продавцы добросовестны, поэтому при продаже могут умолчать о намерении арендатора съехать или понизить ставку аренды, что снижает эффективность бизнеса.

Поэтому, каким бы стабильным ни был арендатор, необходимо всегда смотреть на перспективу и скорость нахождения альтернативных арендаторов. Чтобы избежать рисков, помещение изначально должно отвечать требованиям большинства сетевых арендаторов:

  • Свободная планировка с минимумом несущих стен и возможностью деления на блоки
  • Отдельные входы с первой линии и витрины
  • Высокие потолки
  • Большой объем выделенной электрической мощности
  • Вытяжка для общепита или возможность ее оборудования 

Также преимуществом будет наличие специализированной зоны разгрузки, особенно важно для супермаркетов.

Сдать такое помещение в аренду на выгодных условиях не составит труда.

По каким критериям необходимо выбирать ликвидное торговое помещение мы рассказывали ранее.

Источник: https://rentaved.ru/2020/09/22/gab-investicii-skolko-stoit-i-kakuju-pribyl-pronosit-v-moskve-pokupka-arendnogo-biznesa/

Доходные метры

Рентабельность арендного бизнеса

Рассказываем об особенностях инвестиций в небольшие коммерческие площади, ценах покупки и выгодной сдаче в аренду

Андрей Махонин/ТАСС

Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести.

Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья.

Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.

Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб.

, предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв.

м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции.

«Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк.

 — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».

Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».

Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.

), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.

На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни.

В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ».

Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей.

Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им.

Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.

«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб.

арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб.

Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв.

 м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб.

Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше.

В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс.

руб. за 1 кв. м в год».

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone.

 — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок.

Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».

Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.

«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт.

 — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы.

Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».

Какой район выбрать — старый или новый

У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.

Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.

Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.

На что еще обратить внимание

Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.

У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв.

м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования.

Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c62a7079a7947df2eef5812

Рантье уж не те! — Квадрум.Медиа

Рентабельность арендного бизнеса

Недвижимость — уникальный инвестиционный продукт, ликвидность которого увеличивается не только за счёт роста стоимости квадратного метра, но и благодаря арендному доходу, если домовладелец развивает свой маленький бизнес — ренту жилья.

В своё время многие москвичи и жители городов ближайшего Подмосковья активно сдавали в аренду имевшиеся у них квартиры/комнаты.

Этот фонд образовался из недвижимости, ранее принадлежавшей их родственникам или же друзьям, которые надолго или навсегда перебрались за границу, но сохранили за собой жилплощади, чтобы поддерживать своё финансовое состояние.

Уже в современной, капиталистической России кто-то изыскал возможность специально приобретать жильё для инвестиционных целей. И стал профессиональным рантье — человеком, который зарабатывает на сдаче квартир в аренду.

Доход в расход

«За последние восемь лет российский рынок недвижимости много потерял в глазах инвесторов, в том числе и тех, кто рассматривал вложения в него с точки зрения организации арендного бизнеса, — рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка корпорации «ИНКОМ-Недвижимость».

— Тем не менее, и сегодня на нём действуют рантье полярных уровней доходности. Есть люди, которые владеют недвижимостью на миллиарды долларов.

В их активах очень дорогие коммерческие объекты, доход от аренды измеряется сотнями долларов в год, этих людей — наперечёт, всех их мы знаем по спискам Forbes.

А есть много тысяч мелких инвесторов, которые зарабатывают на рынке недвижимости сравнительно небольшие и даже в буквальном смысле небольшие деньги. Эту категорию условно можно разделить на тех, кто работает в риэлторском бизнесе, и тех, кто вкладывает средства в недвижимость, не будучи профессиональным риэлтором.

Чаще всего сфера интересов таких инвесторов — как раз жилая недвижимость (как наиболее понятная), прежде всего с расчётом на арендный бизнес.

Разница между двумя категориями в отношении к объектам вложения денег: в первом случае, в большей степени предельно рациональное, во втором во многом субъективное, что отрицательно влияет на доходность».

В массовом сознании недвижимость — это крепостные стены, за которыми любой кризис не буря, а сквозняк.

«Будем откровенны: уже после кризиса 2008 – 2009 годов московский вторичный рынок жилья перестал являться инвестиционно привлекательным активом, — продолжает Сергей Шлома. — По итогам 2009 года средняя стоимость предложения снизилась на 16,2%, в долларовом эквиваленте — на 21,2%.

Столичная „вторичка“ перестала восприниматься как высокодоходный источник получения денежных средств (для сравнения: в предыдущие 3 – 4 года доходность этого сегмента составляла от 30 до 100%, на пике роста рынка каждая вторая покупка совершалась с целью инвестиций).

В 2011 году рублевые цены на вторичное жильё достигли, а затем превысили докризисные показатели, а вот долларовые так и не отыграли падение. „Вторичка“ перестала быть инструментом традиционных инвестиций и стала источником не преумножения, а сохранения капитала. Изменились и цели условных инвесторов.

Классический инвестор предполагал получение прибыли от перепродажи недвижимости в течение короткого времени, в среднем не более года. После кризиса временные рамки растянулись на годы, а целью стал небольшой, но сравнительно стабильный доход от сдачи жилплощади в наём.

О том, насколько популярна до недавнего времени была такая идея у россиян, красноречиво говорит ажиотажный спрос в конце 2014 года, когда покупатель дружно пришёл на рынок жилья спасать свои рубли от девальвации и разбирал даже неликвид. В массовом сознании недвижимость — это крепостные стены, за которыми любой кризис не буря, а сквозняк. Такова психология нашего населения».

«Около 87% нынешних рантье сдаёт в аренду не более одной квартиры. Около 5% — действительно собственники большого количества объектов, причём здесь могут быть и объекты нежилой или загородной недвижимости.

Оставшаяся небольшая часть — собственники 2 – 3 объектов, иногда это количество меняется, и происходит это, например, в период, когда владельцы жилья сдают свои квартиры, переезжая на дачи и т. д., — информирует Вадим Ламин, управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

— Что касается объектов, приобретённых ранее с целью аренды, то с достаточно резким снижением рентабельности арендного бизнеса существенная часть из них была своевременно продана, а средства вложены в другие, более прибыльные, активы.

Так, например, собственник трёх квартир, регулярно сдававший их через нашу компанию, позвонил и сказал, что две квартиры он продал в тот момент, когда ключевая ставка была резко повышена, а проценты по депозитам составляли более 15. Разложил деньги их по банкам с высокими ставками, не превышая страховой порог».

«Действительно, за последние несколько лет ситуация кардинально поменялась: этот вид бизнеса потерял всю свою привлекательность, — согласен Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». — Период возвращения вложенных средств увеличился почти вдвое. По сути, в настоящее время выгоднее вложить деньги в банк и получать проценты.

Доходность квартиры от сдачи в аренду составляет 5 – 7% годовых, а процент по вкладам составляет до 12%. К сожалению, арендные ставки упали, новостройки больше не дорожают.

Поддержки собственников со стороны государственных властей как таковой нет, поскольку сдача квартиры формально не является предпринимательской деятельностью, соответственно, нет налоговых льгот».

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», напоминает, что сдавать в аренду квартиры на законном основании можно при приобретении статуса индивидуального предпринимателя, а также патента на ведение этого вида бизнеса в соответствии с главой 26.5 Налогового кодекса РФ.

«Что касается поддержки властей, то иначе как с иронией этот вопрос воспринимать нельзя. К сожалению, власти смотрят на этот бизнес, как на дойную корову, не более.

Налоги, проверки, повышение коммунальных платежей — всё это напрямую снижает рентабельность аренды.

Избавляться или нет — каждый решает для себя сам, хотя, конечно, ничего более надёжного, чем вложение в недвижимость, в нашей стране для простых граждан не существует», — подчёркивает Вадим Ламин.

Шаблон разорван

В прошлом году настал переломный момент, о котором рассказывает Сергей Шлома: «Впервые с 2009 года московские квартиры начали дешеветь в рублях, о чём за шесть сравнительно спокойных и предсказуемых в развитии рынка лет потребитель успел благополучно забыть.

С января средняя стоимость предложения в сегменте вторичного жилья в Москве снизилась на 6,2%, при этом более 80% объектов и так реализовывалась с дисконтом (около 10%). Так что фактическая отрицательная коррекция цен составила за это время примерно 15%.

Казалось бы, о каких инвестициях можно говорить в условиях отрицательной ценовой динамики? Для массового потребителя такая ситуация стала своего рода разрывом шаблона. Приобретение недвижимости в долгосрочной перспективе без актуальной потребности в решении собственного жилищного вопроса стало исключительным явлением.

В период крайней неопределенности развития ситуации в прошлом году резко сократился спрос в сегменте вторичного жилья (по итогам года примерно на треть, однако в наиболее острые локальные моменты показатели покупательской активности падали в 2,8 раза), а инвесторы фактически ушли с рынка».

«Можно описать ситуацию на примере покупки жилья в Подмосковье с целью последующей сдачи его в аренду, допустим, в популярных Люберцах, где стоимость однокомнатной квартиры составляет порядка 2,5 млн рублей.

Минимальный ремонт и базовая мебель добавят к этой сумме ещё как минимум 400 тыс. рублей. Таким образом, уже получается 2,9 млн рублей. Сдать такую квартиру можно в рамках 18 тыс. р. в месяц, вычитаем квартплату, которая составляет примерно 5 тыс. р.

— итого прибыль составляет скромные 13 тыс. р., а годовой доход от сдачи примерно 156 тыс. рублей. Вернуть вложенные средства можно за 18,5 лет, и это не учитывая возможные амортизационные расходы. Реальный срок окупаемости составит более 23 лет.

И неизвестно, как изменится стоимость квартиры за эти годы. Получается весьма сомнительная бизнес-модель», — делает вывод Роман Бабичев.

«Вот и выходит, что сегодня сдать в аренду квартиру большой площади, тем более многокомнатную, довольно сложно, — продолжает Ирина Игнатьева, директор по маркетингу, рекламе и реализации компании «КомСтрин». — Доходность от аренды квартир, приобретённых на вторичном рынке жилья, составит примерно 6,5% годовых, что не особо жизнерадостно».

«Собственники дорогих квартир вообще отказались от сдачи или оставили арендную ставку весьма высокой, поскольку считают это дело нерентабельным, — говорит Вадим Ламин. — Есть, конечно, арендодатели, которые не покупали свои квартиры, особенно недорогие в старых домах, где отделка весьма простая и арендодатели могут себе позволить снижать ставку».

«В элитном сегменте большинство арендодателей в течение прошлого и позапрошлого годов перешли на рублёвые взаиморасчеты. И получается, что если раньше квартиру сдавали за 5 тыс. долларов в месяц (в 2010 году по курсу 31 рубль за доллар, это получалось 155 тыс.

рублей), то сейчас аренда этой же квартиры стоит 150 тыс. рублей в месяц. И это уже не 5 тыс., а всего 2 тыс. долларов! Так что сегодня рентабельность в долларах лучше не считать.

А для рублёвой рентабельности показатель 3 – 4% годового дохода — уже неплохой вариант», — информирует Павел Трейвас, управляющий партнёр агентства недвижимости Point Estate.

«Раньше агентам по недвижимости часто звонили с предложением сдачи 4 – 5-комнатной квартиры в аренду под хостел. Сейчас такие звонки прекратились, — заверяет Юлия Ковалёва, руководитель департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group.

— В связи с появлением новых ставок налога на имущество ставки аренды не увеличились. Это объясняется тем, что рынок в кризис значительно просел, владельцы недвижимости понимают, что поднимать цены нецелесообразно: можно остаться без арендаторов».

Замри – умри – воскресни!

«Сегодня ситуация относительно стабилизировалась, паника прекратилась, переходный период закончился, — уверен Сергей Шлома. — Мы можем констатировать следующее.

По нашим подсчётам средний срок окупаемости типовой однокомнатной квартиры (наиболее ликвидный объект), приобретённой на московском вторичном рынке жилья с целью сдачи в наём, составляет 19 лет при средней доходности 5,3% (без учета налогов и возможных сопутствующих расходов). Показатели доходности хуже, но в целом сопоставимы с периодом конца 2014 года.

При этом существенно важно другое: с того момента, как столичная вторичная недвижимость потеряла интерес для классических инвесторов, в стране фактически не появилось альтернативных финансовых инструментов для массового потребителя. Фондовый рынок пугает обычного человека; акции, облигации, вексели — это страшные слова для большинства непрофессиональных инвесторов.

Массовый потребитель выбирает то, что ему понятно: банковский депозит, валютный рынок и рынок жилья. Покупать валюту сейчас, на исторических максимумах курса, вроде бы абсурдно, потребительские ожидания связаны как раз с отскоком рубля. Фундаментальные преобразования в банковской сфере повышают риски банковских вкладов.

В итоге получается в какой-то мере парадокс: жилая недвижимость по-прежнему остаётся понятным, источником вложения денежных средств, от которого в текущей ситуации абсурдно ждать суперприбыли, но который — та синица, которую можно в прямом смысле слова потрогать руками».

«Правильная стратегия ведения бизнеса заключается в том, чтобы купить квартиру в новом ЖК по минимальной цене, когда рынок находится на дне, сделать ремонт и сдавать её в аренду до того момента, когда рынок опять не окажется на пике. Тогда можно продать эту недвижимость с максимальной рентабельностью», — советует Павел Трейвас.

Расшифруем высказанную позицию: рынок недвижимости цикличен, некоторые аналитики говорят о 15-летнем цикле. Таким образом следующего пика можно ждать в году эдак 2025-м году. Тогда то, что было куплено сегодня, вырастет в цене. А в ожидании этого момента квартиру можно сдавать в аренду и получать небольшой доход. Хм…

«Если мы говорим о пассивных игроках арендного рынка, которые просто сдают имеющуюся квартиру или квартиры, не покупая и не продавая недвижимость, то эти люди, конечно, получают свой стабильный небольшой доход, подспорье к зарплате.

Но этот финансовый ручеек со временем обязательно будет истончаться, потому что устаревают и сами арендные квартиры, и жилые комплексы, в которых они находятся. И доходы таких частных рантье неизбежно будут падать.

А чтобы этого не случилось, бизнесом надо заниматься активно — вовремя купил, вовремя продал, вовремя сдал в аренду», — советует Павел Трейвас.

Сегодня рынок дорогой аренды как никогда перенасыщен некачественными объектами по завышенной стоимости.

«Сегодня рынок дорогой аренды как никогда перенасыщен некачественными объектами по завышенной стоимости. Поэтому появление хороших квартир с современным ремонтом просто необходимо, — полагает Юлия Ковалёва, руководитель департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group.

— В Хамовниках арендные ставки квартир с ремонтом начинаются от 2 тыс. долларов. В районе „Золотой мили“ стоимость может доходить до 4 тыс. долларов. В старых домах революционной эпохи в названных районах ставки аренды квартир с качественным ремонтом — от 1 до 1,5 тыс. долларов.

Клиенты, которые ждут качественных предложений и готовы платить по такой ставке, на рынке есть».

Перспективы у рынка аренды, конечно, есть, уверен и Павел Трейвас: «Во-первых, санкции будут действовать не вечно. Рано или поздно эта ситуация разрешится, и к нам опять поедут иностранцы, что принесёт оживление на рынок элитной аренды.

Во-вторых, в 2018 году в нашей стране пройдёт чемпионат мира по футболу, а это означает приток большого количества экспертов, проверяющих готовность спортивных объектов, которым необходимо где-то жить.

Похожее оживление наблюдалось перед Олимпиадой, когда мы сдали в аренду большое количество квартир представителям МОК. Так что новые потоки клиентов к 2018 году гарантированы!».

Ну что ж, как считают многие эксперты, собственники не спешат избавляться от излишков недвижимости: несмотря на то, что доходность упала, эти площади по-прежнему работают и приносят доход. Как тут не вспомнить слова поэта «Времена не выбирают, в них живут…». И не только живут!

Источник: https://kvadroom.media/business/47428/

Как заработать на коммерческой недвижимости?

Рентабельность арендного бизнеса

Как сохранить и приумножить свои накопления в условиях, когда курс рубля непредсказуем? Самым понятным и надежным способом остается приобретение недвижимости. Как правило, люди покупают квартиры. Однако доходность от аренды жилья сегодня может быть даже ниже скромных ставок по банковским депозитам. Самое время обратить внимание на коммерческую недвижимость.

Стартовый капитал

Если вы думаете, что инвестиции – занятие исключительно для людей, чье состояние выражается цифрами, уходящими в бесконечность, то ошибаетесь.

На самом деле инвестор – любой человек, который вкладывает свои средства в тот или ной проект с целью получения прибыли. Если вы сдаете в аренду квартиру, доставшуюся от бабушки, по существу вы – тоже инвестор.

Хотя и не особенно успешный, так как доход получаете небольшой.

Стартовый капитал для инвестиций в коммерческую недвижимость сравним со средствами на покупку жилья, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту РГУД.

Например, за 7 млн рублей можно приобрести в Москве однокомнатную квартиру либо несколько офисных блоков в административном здании, бизнес-центре класса В или С. Если на рынке жилья найти квартиру стоимостью меньше 140-150 тыс. рублей за кв.

м практически невозможно, то офисные помещения продаются и по цене 90-100 тыс. рублей за кв. м, поясняет эксперт.

Даже располагая суммой в 3 млн рублей можно купить офисный блок площадью 20-30 кв. м

Приобретая помещение коммерческого назначения, инвестор получает арендный доход как минимум в полтора раза выше, чем доход от сдачи в аренду квартиры, рассказали ЦИАН эксперты.

Например, поясняет Денис Колокольников, за 7 млн рублей вы приобрели в столице двушку площадью 50 кв.м. Сегодня сдать в аренду ее можно максимум за 45-50 тыс. рублей в месяц.

Помещение такой же площади коммерческого назначения может приносить инвестору как минимум 75 тыс. рублей.

«Такая разница в цене объясняется не только высоким спросом. Жилая недвижимость сдается как отдельный объект (квартира), а стоимость аренды коммерческой недвижимости рассчитывается за 1 кв. м в год. Ставки на коммерческие помещения с выгодным местоположением могут доходить до 300 тыс. рублей за кв. м», – поясняет Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group.

плюсы инвестиций в коммерческую недвижимость

  1. Высокая доходность – от 8 до 12% годовых, в зависимости от входных условий и ставки аренды. Это вдвое превышает ставки по банковским депозитам.

  2. Получение дохода стабильно и не требует от инвестора больших усилий. Ремонт делают сами арендаторы, сдают в аренду площади брокеры, страхует помещения страховая компания за счет арендатора.

Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty

Расходы и риски

Между тем процессприобретения и содержание коммерческой недвижимостью требует больших усилий и материальных затрат по сравнению с покупкой жилья.

Владельцу коммерческой недвижимости уплаты налогов избежать не удастся (в отличие от некоторых недобросовестных владельцев сдаваемого жилья).

Чаще всего проблема решается путем создания ИП, и владелец коммерческого помещения платит 6% с оборота.

Определенные затраты могут потребоваться на брокерские услуги (от 50% до 100% от ставки аренды в месяц), если инвестор решит поручить поиск арендатора агентам. 

Для обслуживания платежей нужен бухгалтер. Как правило, для этого используют фрилансеров, стоят их услуги недорого.

Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напоминает: если инвестор решит купить жилое помещение (например, квартиру на первом этаже), его придется переводить в нежилое, эти затраты тоже нужно учесть. Расходы составят еще от 500 000 тыс. рублей и выше.

Как отмечает Антон Коновалов, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, главный риск для владельца коммерческого помещения – съезд арендатора и долгий поиск нового. Однако, как правило, в договоре прописываются условия, согласно которым арендатор должен уведомить собственника о расторжении договора аренды заранее. Срок обговаривается обеими сторонами.

Правильный выбор

Обычно поиск подходящего помещения занимает от двух месяцев до полугода.

Уровень доходности напрямую зависит от локации. Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group, подчеркивает, что расположение объекта на первой линии в местах с большим трафиком и хорошая визуальная доступность – важнейшие условия для большинства форматов коммерческой недвижимости – от кафе и ресторана до продуктового магазина.

При выборе помещения нужно обязательно проверить качество стен, ограждающих конструкций, водоотвода, осмотреть подвальные помещения (важно, чтобы не было следов подтоплений). Чем меньше углов и колонн будет в помещении, тем лучше. 

Идеальная планировка – прямоугольник. Если арендатору понадобятся перегородки, он построит их самостоятельно во время ремонта.

Уровень инвестиций и доходность недвижимости в Москве

ИнвестицииЖилая недвижимостьДоходКоммерческая недвижимостьДоход
3 млн рублейСтудия до 16 кв. м4-5%офисный блок в БЦ класса В площадью до 30 кв. м7-8%
7-8 млн рублейОдно-двухкомнатная квартира3-5%Офисные блоки общей площадью 70-80 кв. м; помещения коммерческого назначения  площадью до 50 кв. м в строящемся доме7-8%
10-15 млн рублейДвух-, трехкомнатная квартира3-5%Коммерческие помещения на первых этажах с отдельным входом и хорошей локацией.10-12%

Источник: DNA Realty, RRG, GR ProJect Group, Penny Lane Realty, Миэль, CBRE

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-zarabotat-na-kommercheskoj-nedvizhimosti-285044/

Арендный бизнес как способ обеспечить безбедную старость – Ъ-Урал-Online – Издательский Дом КоммерсантЪ

Рентабельность арендного бизнеса

Инвестор и эксперт по финансовой грамотности Алексей Максимченков рассказал, с какими трудностями сталкиваются предприниматели и сколько зарабатывают на арендном бизнесе.

— Многие относят арендный бизнес к пассивным источникам дохода, так ли это? Или для получения высокой прибыли собственнику все равно придется усердно работать?

— Арендный бизнес позволяет построить капитал и получать пассивный доход, но большой прибыли он не приносит.

Он не занимает много времени как источник пассивного дохода, для этого надо просто сдать объект, и все. У меня уходит 1–2 часа в месяц.

Если рассматривать арендный бизнес как основной источник дохода, то в него надо вкладывать гораздо больше времени, чем инвестору, который получает дивиденды.

— С какими трудностями сталкиваются собственники помещений, когда начинают развивать бизнес в России? К чему нужно быть готовым?

— Основная трудность — это маленький доход от инвестиций. Трудности могут возникнуть с арендосъемщиками. Если вы сдаете жилую недвижимость, то один из трех, а может даже из пяти, будет снимать на длительный срок. Если сдаете коммерческую недвижимость, надо искать якорных арендосъемщиков, которые снимают надолго, вроде «Пятерочки» или банков.

— Если предприниматель решил заниматься арендным бизнесом в 2020 году, с какой недвижимостью у него есть наибольшие шансы на успех, иными словами, каких площадей сегодня больше всего не хватает арендатором — ТЦ, офисы, склады?

— Единственная проблема — найти места с хорошей проходимостью. Они, как правило, располагаются на каких-то «крутых» улицах и давным-давно заняты. Это очень дорого и очень редко можно найти на рынке.

Проходные места могут быть у метро. Для ресторанов важны красивые виды. Для элитных офисов тоже нужны особые места, которые не заняты еще.

«Середнячков» на рынке переизбыток, а действительно хороших вариантов мало.

— Насколько важен вопрос управления арендным бизнесом? Имеет ли смысл собственнику заниматься решением этой задачи самостоятельно и когда ему не обойтись без сотрудничества с управляющей компанией?

— Зависит от объемов инвестиций. Если человек купил офисное помещение и у него много клиентов, которым он сдает, то, понятно, он один не справится. Либо склад какой-то, где у него не один клиент, а много. То есть все зависит от количества клиентов и объемов его площадей. Некоторые купят квартиру и сдают ее за 400 тысяч, и ладно.

А другой купит много однушек и сдает их, получая по чуть-чуть. То же самое в бизнесе. Кто-то купит в центре площадь 400 кв. м, сдает ее, и все. А есть те, кто покупают склад или офисное помещение, это кто-то должен вести. Если у человека большой объем денег, по-любому нужно брать бухгалтера, хотя бы на аутсорсе.

Человек, который вкладывает большие деньги, вряд ли будет делать операционные вещи. Он инвестор, а не исполнитель.

— Насколько привлекателен арендный бизнес для инвесторов сегодня? Как изменилась ситуация за последние пять лет?

— Раньше был рынок арендодателей, сейчас “рулят” арендосъемщики. Раньше предложений было намного меньше, а спрос больше. За последние пять лет, я считаю, тенденция поменялась. Сейчас рынок подстраивается больше под арендосъемщиков.

Если считать в долларовом эквиваленте, то рынок упал очень сильно. Если в рублевом, то незначительно. Были просадки в сторону уменьшения арендной ставки, но это поправимо.

— В чем преимущества арендного бизнеса перед вложением средств в акции или валюту?

— В первую очередь, когда ты вкладываешь в арендный бизнес, ты имеешь рычаг для управления: кому сдать, какую площадь. Например, купил какую-то территорию некоммерческую, сделал там вытяжку и уже можно увеличить доход от сдачи этого объекта.

Если вкладывать в акции или валюту, то этим надо заниматься плотно. Это совсем другое направление.

Я не люблю вкладываться как инвестор в те активы, куда вложил деньги и «молишься», чтобы ставки поднялись. В инвестициях в недвижимость ты имеешь рычаг влияния на свою собственность, на клиентов при помощи переговоров, можно увеличить свой доход, договориться о чем-то. В акциях так не договоришься.

— Есть ли «подводные камни» в покупке готового арендного бизнеса с арендаторами?

— В первую очередь надо смотреть, на какой срок и на каких условиях сданы помещения, потому что может договор с арендаторами заканчиваться через месяц, и они съедут. Следующее, надо смотреть, какие платежи, может быть, они вперед оплатили и продают этот бизнес.

Главное, посмотреть договоры: может быть договор, что ты не имеешь права увеличить арендную ставку в течение 10 лет. Надо смотреть, есть ли у тех, кто снимает помещение, все разрешения, чтобы потом тебя не дергали. И, конечно, смотреть, что с ремонтом.

Может быть, этот бизнес нормально сдается, но в течение какого-то времени туда надо вкладываться в капитальный ремонт и тебе придется потратить несколько миллионов. И пока ты делаешь ремонт, деньги не идут.

— На что обратить внимание при покупке арендного бизнеса, какие характеристики объектов стоит обязательно учитывать?

— Обязательно учитывать место, окупаемость. Посчитать цифры: выгодно тебе брать или нет. Сколько вложил, сколько будешь получать годовых. Где тебе интереснее в плане прибыли, туда и вкладываешь.

— Как рассчитать доходность объекта, есть ли какая-то конкретная формула?

— Мой партнер использует формулу: 72% разделить на процент доходности в год. За счет капитализации берем не 100%, а 72%. И смотрим, какой объект будет приносить доходность выше, туда и вкладываем деньги.

— Какими обязательными признаками должны обладать сдаваемые площади, чтобы они были востребованы арендаторами?

— Все зависит от объекта недвижимости. Если это нежилое коммерческое помещение, которое сдается под магазин или ресторан, то это должно быть место с хорошей локацией и проходимостью.

Если это складское помещение, то должен быть логистически удобный подъезд. Если это офисное помещение, необходима доступность общественного транспорта.

Если это ресторан, то важно, чтобы были состоятельные люди в этой локации и хороший вид.

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4224801

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.