Размер постоянной ренты

Содержание

Договор постоянной ренты

Размер постоянной ренты
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Договоры в недвижимости и строительстве » Договор постоянной ренты

Договор постоянной ренты является разновидностью договора ренты, и относится к обязательствам, направленным на передачу имущества в собственность

Договор постоянной ренты – это соглашение, согласно которому одна сторона (получатель ренты) передает свое имущество в собственность другой стороне (плательщику ренты), а последний в свою очередь дает обязательство в обмен на полученное имущество периодически осуществлять в пользу получателя выплату ренты в виде определенной денежной суммы, или предоставлять средства на его содержание в иной форме, при этом срок такого соглашения не ограничен каким-либо отрезком времени.

Постоянная рента имеет свои отличительные признаки, которые выделяют ее из других видов ренты. Прежде всего, к ним относят бессрочный характер такого соглашения. Бессрочность в данном случае означает, что существование обязательства из соглашения постоянной ренты не ограничивается каким-либо отрезком времени, включая и срок жизни получателя ренты.

Еще одна особенность касается получателей постоянной ренты. Так, в качестве получателей постоянной ренты могут выступать граждане, а также некоммерческие организации, при условии, что заключение такого рода сделок соответствует целям их деятельности, установленным в учредительных документах, и не противоречит закону.

Таким образом, постоянная рента является единственным видом ренты, в соответствии с которым в качестве получателя может выступать юридическое лицо, а именно некоммерческие организации. Коммерческие организации не могут выступать в качестве получателя постоянной ренты.

Такое правило мотивировано тем, что основной целью создания коммерческих организаций является получение прибыли от предпринимательской деятельности.

Права получателя ренты по соглашению о постоянной ренте могут передаваться другим лицам в порядке уступки требования, наследования, или в результате правопреемства в случае реорганизации юридических лиц.

При этом при переходе рентных требований в порядке наследования, в состав наследства плательщика ренты вместе с правом собственности на переданную ему по соглашению о постоянной ренте недвижимость, включается обязанность выплатить получателю ренты установленную денежную сумму либо предоставить средства на его содержание в другой форме. Право на получение постоянной ренты нельзя передавать по наследству и в результате правопреемства государству и коммерческим организациям, потому как указанные субъекты согласно законодательству не могут быть получателями  по соглашению о постоянной ренте.

В качестве плательщика постоянной ренты может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо.

К существенным условиям соглашения о постоянной ренте относят: наименование имущества, которое передается под ренту, и размер рентных платежей.

В случае если предметом соглашения выступает движимое имущество, то в качестве существенного признается условие, определяющее способ, которым будет обеспечиваться исполнение плательщиком ренты его обязательств, или условие, которое предусматривает обязанность плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности в случае нарушения им исполнения обязательств. 

Вам нужна помощь юриста по вопросам недвижимости?

Запишитесь на консультацию к специалисту

Форма договора постоянной ренты

Соглашение о постоянной ренте, независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества, должно быть заключено письменно и нотариально удостоверено. Если такое соглашение предусматривает в качестве предмета постоянной ренты недвижимость, то оно подлежит государственной регистрации.

При нарушении требования нотариально удостоверить соглашение о постоянной ренте, такое соглашение будет считаться ничтожным, то есть недействительным с самого начала.

Если соглашение о передаче под ренту недвижимости будет удостоверено нотариусом, но не пройдет процедуру государственной регистрации, то оно будет считаться лишь незаключенным, потому что закон не ставит регистрацию соглашения в зависимость с его недействительностью.

договора постоянной ренты

договора образует права и обязанности его сторон.

Так, у получателя ренты существует обязанность по передаче в собственность плательщика ренты имущества, определенного соглашением, а у плательщика ренты существует обязанность периодически производить выплату ренты.

Соответственно получатель ренты вправе требовать выплаты ему ренты, а плательщик ренты вправе требовать передачи определенного соглашением имущества себе в собственность.

По общему правилу, постоянная рента выплачивается в денежной форме, то есть посредством предоставления установленной денежной суммы, в размере, определенном соглашением о постоянной ренте.

Также в соглашении может быть оговорена форма выплаты постоянной ренты в виде предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг на определенную сумму, установленную соглашением.

Минимальный размер постоянной ренты не может быть ниже величины прожиточного минимума на душу населения, определенного законодательством конкретного субъекта РФ в зависимости от места нахождения имущества, выступающего в качестве предмета соглашения о постоянной ренте.

Если в субъекте РФ, в котором находится имущество, переданное под ренту, такая величина не определена, то минимальный размер постоянной ренты не может быть ниже величины прожиточного минимума на душу населения по Российской Федерации в целом. Если величина прожиточного минимума на душу населения будет увеличена, то размер постоянной ренты также подлежит увеличению.

Срок выплаты постоянной ренты, если иное не установлено соглашением, совпадает с концом каждого календарного квартала. Однако стороны могут сами указать в соглашении иной срок оплаты постоянной ренты.

Еще одно право, которое предоставляется плательщику постоянной ренты, это право отказаться от последующей выплаты ренты посредством ее выкупа. В таком случае предметом выкупа выступает право в дальнейшем не выплачивать ренту ее получателю.

Так как Гражданский кодекс РФ не содержит перечня оснований, согласно которым плательщик постоянной ренты может реализовать свое право на выкуп ренты, то для осуществления такого права достаточно волеизъявления самого этого плательщика.

Такое право выкупа действительно при условии, что плательщик ренты письменно заявил о своем желании реализовать такое право не позднее, чем за три месяца до предполагаемой даты, когда он собирается прекратить выплачивать постоянную ренту или за иной превышающий три месяца срок, установленный соглашением о постоянной ренте.

При этом плательщик постоянной ренты перестает выплачивать ее только после того, как получатель постоянной ренты в полном объеме получит всю сумму выкупа в целом, иначе факт выкупа постоянной ренты будет ничтожен. Если в соглашение о постоянной ренте будет установлено условие, по которому плательщик отказывается от права выкупа ренты, то такое условие будет признано ничтожным.

В то же время соглашением может быть оговорено, что право на выкуп постоянной ренты запрещено реализовывать в течение жизни получателя ренты или в другой срок, который не должен превышать тридцати лет с момента заключения договора.

Законом установлены случаи, когда получатель постоянной ренты вправе предъявлять требования к плательщику о принудительном выкупе ренты. Такими случаями закон называет:

  • невыплату в срок ренты, при условии, что оплата ренты просрочена плательщиком более чем на один год, если иное не установлено соглашением о постоянной ренте;
  • неисполение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обеспечительных обязательств касательно выплаты ренты;
  • признание плательщика ренты неплатежеспособным или возникновение других условий, которые очевидно дают основания предполагать, что рента не будет выплачена им в том размере и в те сроки, которые установлены соглашением;
  • поступление в общую собственность недвижимости, переданной по соглашению о ренте, или разделение ее между несколькими лицами;
  • другие случаи, предусмотренные соглашением.

Выкупная цена, в случаях реализации права на выкуп, определяется соглашением о постоянной ренте. В случае если в соглашение не оговорено условие о размере выкупной цены, она определяется по цене, равной сумме рентных платежей подлежащих уплате за один год.  

Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного по соглашению о постоянной ренте, несет плательщик ренты.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/dogovory-v-nedvizhimosti-i-stroitelstve/dogovor-postoyannoj-renty.html

Постоянная рента: условия, особенности и стороны договора, выкуп, выплаты

Размер постоянной ренты
Условия постоянной ренты. astrakhan.sm-news.ru

Определение постоянной ренты, юридические тонкости составления договора и выполнения его условий, пояснения юристов по особенностям договора.

Постоянная рента кратко

С экономической точки зрения рента – это доход, который на постоянной основе получает собственник любого имущества, предоставляя право им пользоваться.

В юриспруденции это понятие связано с составлением гражданско-правового соглашения, согласно которому одни лица регулярно получают помощь (материальную, социальную, бытовую, медицинскую) от других в обмен на пользование своим имуществом.

Существуют пожизненная и постоянная виды ренты, характеристика договоров которых отличается на законодательном уровне. Срок пожизненного соглашения заканчивается со смертью владельца жилья. Особенность постоянной ренты в том, что она не имеет определенного срока действия.

Предмет постоянной ренты

Выплаты и предмет договора постоянной ренты являются его существенными условиями. Плательщиком, при желании, может быть любой дееспособный и платежеспособный гражданин. В этой роли может выступить и некоммерческая организация.

Получатели могут передавать свое право на ренту. Если предметом договора постоянной ренты становится движимое имущество, существенным условием признается то, при котором плательщик обязан застраховать все риски нарушения им принятых обязательств или способ, которым он будет обеспечивать выполнение своих обязательств.

По закону постоянная рента должна выплачиваться плательщиком в виде фиксированных платежей, устанавливаемых по обоюдной договоренности сторон.

Размер рентного платежа не должен быть ниже регионального минимума, установленного там, где находится собственность и ее владелец.

При отсутствии такового, за основу берется общероссийский средний прожиточный минимум. Предметом договора может стать любое имущество.

Стоит понимать, какие последствия наступят после смерти гражданина-получателя постоянной ренты. Если это случилось право на получение платежей автоматически достается наследникам или же некоммерческим организациям, если произошла реорганизация юрлиц.

Стороны договариваются и о сроках выплат постоянной ренты. Обычно это конец месяца или квартала. Этот пункт необходимо прописать максимально точно. Сумма ежемесячно индексируется. Но не всегда помощь заключается в денежном формате.

Владелец жилья может нуждаться в медицинском уходе, бытовой помощи. Форма и размер постоянной ренты отражается в соглашении.

Выкуп постоянной ренты

Плательщик обязан делать рентные выплаты бессрочно. Но по ст.592 ГК РФ возможен выкуп, что означает прекращение договора постоянной ренты.

Гражданский кодекс РФ не предусматривает оснований, согласно которым можно реализовать это право, поэтому все зависит от волеизъявления плательщика.

Предметом выкупа договора постоянной ренты является право больше не платить ее. Но при этом должны соблюдаться определенные условия:

  • плательщик за 3 месяца обязан письменно заявить о своем желании прекратить выплаты;
  • все обязательные платежи выплачены в полном объеме;
  • в договоре должен отсутствовать пункт, в котором прописано обязательство не реализовать право выкупа;
  • соглашение не должно содержать информации, согласно которой запрещается на протяжении жизни получателя постоянной ренты или в иной срок выкупать ее.

Но, несмотря на эти ограничения, на законодательном уровне есть возможность, когда получатель постоянной ренты вправе требовать от плательщика ее выкупа.

Такими случаями являются:

  • есть утеря плательщиком возможности выплачивать установленную сумму;
  • просрочка выплаты более чем на 12 месяцев;
  • неисполнение плательщиком иных обязательств, по которым выплачивается постоянная рента;
  • разделение переданной недвижимости между кругом лиц либо поступление ее в общую собственность.

При реализации права на выкуп постоянной ренты, цена определяется согласно договору. Если же такого пункта нет, то она рассчитывается по сумме всех последних рентных выплат за 12 месяцев.

Постоянная и пожизненная рента

Многие путают постоянную и пожизненную ренту. Но между ними существуют определенные различия, закрепленные на законодательном уровне. Они отражены в следующей таблице.

Критерии отличийПостояннаяПожизненная
ПолучателиПолучателями постоянной ренты могут быть люди и некоммерческие организацииИсключительно физические лица
Сроки выплатРегулярно и бессрочноРегулярно на протяжении жизни получателя
Способы выплатДенежными средствами, а также услугами, вещамиДеньгами
Право выкупаИмеется. Он означает прекращение постоянной ренты Нет
Наследование прав рентыИмеетсяОтсутствует

Договор постоянной ренты – пояснение эксперта-юриста

Спикер – Александр Доронин, Директор юридической компании РОСЛЕКС. Специализация: юридическое сопровождение деятельности предприятий среднего и малого бизнеса; консультирование по вопросам гражданского и налогового дела.

Александр Доронин, Директор юридической компании РОСЛЕКС

Понятие и содержание договора постоянной ренты

Для начала, стоит прояснять, что есть договор ренты. Договором постоянной ренты признаются соглашения между сторонами, где одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. Соответственно, из этого определения мы уже понимаем, что сторонами данного договора являются получатель (рентный кредитор) и плательщик (рентный должник).

Стороны договора постоянной ренты

Рентным кредитором по сущности является лицо, которое передаёт своё имущество в собственность другому лицу для получения материальной выгоды или дохода на протяжение неопределенного периода времени. Рентными кредиторами по договору постоянной ренты могут являться так же НКО (некоммерческие организации) или физические лица.

Рентный должник – это лицо, которое принимает возложенное на него обязательство уплачивать рентному кредитору доход или же, проще говоря, ренту в течение неопределенного периода времени в обмен на получение в свою собственность имущества. Плательщиками ренты могут быть как физические, так и юридические лица.

Также из определения сразу ясно, что же является предметом данных гражданских правоотношений, а именно только индивидуально-определенное имущество, которое находится на праве собственности.

Такие критерии как “индивидуально-определенное” и “находящиеся на праве собственности” очень важны в определение предмета договора ренты.

Из первого критерия вытекает, то что имуществом данного договора могут только движимые или недвижимые вещи, наличные денежные средства или документарные ценные бумаги, и не могут быть имущественные права (безналичные наличные денежные средства) либо иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а так же работы, услуги или же информация.

Прекращение договора постоянной ренты

Прекращение договора постоянной ренты может происходить на основании соглашения сторон. В некоторых случаях получатель отказывается от получения рентных выплат либо, проще говоря, прощает долг. Так же согласно законодательству существуют частные случае прекращение договора постоянной ренты по двум основаниям:

  1. Переход права требования постоянной ренты к лицу, которое в силу закона не может выступать получателем.
  2. Выкуп ренты.

Второй пункт разберем более подробно . Согласно статье 592 ГК РФ “плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа”, но только при условии, что данный отказ был заявлен плательщиком в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращение выплата ренты либо за более длительный срок, предусмотренный договором.

Но договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30-ти лет со дня заключения договора.

Такими же правами обладает и получатель ренты. Он вправе потребовать выкуп ренты от плательщика в случаях, предусмотренных статьей 593 ГК РФ.

Например, когда плательщик ренты просрочил ее выплату больше чем на один год (если иное не предусмотрено договором), плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты, плательщик признан неплатежеспособным или же когда предметом договора являлось недвижимое имущество (например, земельная рента), которое поступило в общую собственность.

Риски

Что касаемо рисков, то тут всё гораздо проще чем, например, с договором пожизненной ренты.

Так, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несёт плательщик.

Это означает, что даже несмотря на то, что при случайной гибели или случайной порче имущества плательщик продолжает исполнять свои обязательства по уплате, прекратить он их может только в случае выкупа.

Если же гибель или поврежденное имущество было передано за плату, то в этом случае закон становится на сторону плательщика и он может требовать прекращение обязательств по выплате постоянной ренты либо хотя бы изменений условий её выплаты.”

Существенные условия договора постоянной ренты

Прежде, чем заключить соответствующее соглашение, нужно иметь понятие о содержании договора постоянной ренты, изучить все тонкости процесса, разобраться с понятиями и особенностями.

Если говорить кратко, постоянная рента является содержанием собственника жилья посторонними лицами, которые в будущем получат право на владение его жилой площадью.

Любое имущество может считаться объектом постоянной ренты, а субъектами – те, кто ее получает или платит.

Скачать Договор постоянной ренты – Образец

Особенности составления договора

Документ заверяется у нотариуса. Если предметом договора постоянной ренты становится недвижимость, она обязательно должна быть зарегистрирована в соответствующих инстанциях.

ВАЖНО! Если договор не будет нотариально заверенным, он признается недействительным.

В соглашении указываются права получателя и плательщика постоянной ренты, а также их обязанности. Получатель обязуется осуществить передачу своего имущества в пользу плательщика и может требовать регулярные выплаты, плательщик, в свою очередь, обязан регулярно выплачивать ренту и вправе потребовать передачу имущества.

В договоре постоянной ренты фиксируется сумма выплат. Также при необходимости оговаривается предоставление различных услуг, вещей. Срок выплат устанавливают стороны по обоюдному желанию.

При составлении формы договора постоянной ренты учитываются и возможные риски. Плательщику стоит помнить, что все убытки, возникшие по причине повреждения имущества, несет он. Для получателя основным риском является утрата плательщиком его платежеспособности или просрочка выплат.

Источник: https://promdevelop.ru/business/postoyannaya-renta-usloviya-osobennosti-i-storony-dogovora-vykup-vyplaty/

Договор постоянной ренты, его форма и содержание, существенные условия договора ренты, срок действия | Жилищный консультант

Размер постоянной ренты

Под рентой понимается такое соглашение, которое заключается между сторонами для подтверждения передачи от одного гражданина недвижимости в собственность другому в обмен на фиксированные ежемесячные выплаты или пожизненное содержание.

Данные правоотношения регулируются и контролируются главой 33 ГК РФ, а пояснение самого понятия «договор ренты» дается в ст. 583 ГК РФ. Постоянная рента регламентируется параграфом 2 главы 33 ГК РФ.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Законом предусмотрены три вида ренты:

  1. до момента смерти получателя;
  2. постоянная;
  3. оплата проживания получателя ренты до конца его жизни.

Основным условием постоянной ренты является то, что сумма по соглашению выплачивается в срок и беспрерывно. Размер устанавливается по договоренности между сторонами.

Соглашение относится к возмездным и двусторонним. Срок ренты определяется договором и, как правило, такие соглашения бессрочны. Действия договоренности прекращается в случае смерти получателя ренты, однако предусмотрена передача данного права по наследству. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Договор постоянной ренты].

Сторонами сделки могут быть физические лица, достигшие совершеннолетнего возраста и являющиеся дееспособными на момент подписания акта.

Получателями выплаты могут стать только те граждане, которые владеют недвижимость по праву собственности, а вот плательщиками вправе являться как физические, так и юридические лица.

Если участник сделки юридическое лицо, то оно должно подтвердить, что деятельность компании не нарушает условий сделки и представить подтверждающие документы.

Законом предусмотрена возможность расторжения ренты. Это можно осуществить путем добровольного соглашения между сторонами, в рамках которого будет установлен выкуп.

Если стороны не могут договориться и имеет место систематическое нарушение условий договоренности или основания для расторжения, то прекращение действия договора оформляется в судебной инстанции путем подачи искового заявления.

 Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Исковое заявление о расторжении договора постоянной ренты].

Предмет договора постоянной ренты

Договор постоянной ренты должен содержать все существенные условия, необходимые для того, чтобы сделка считалась действительной. Одним из таких условия является предмет соглашения.

Предмет сделки — это та собственность, которая передается рентодателю за осуществление периодических выплат в пользу ее получателя.

Во время заключения акта в его содержании прописывается вся техническая характеристика недвижимости:

  • Стоимость.
  • Площадь помещения.
  • Количество комнат.
  • Наличие или отсутствие имущественных споров в отношении этого имущества.

Цена квартиры определяется посредством предоставления оценочного акта.

Порядок заключения договора постоянной ренты

Законом предусмотрен стандартный порядок заключения договора постоянной ренты:

  1. Стороны соглашения обращаются в нотариат и предоставляют все необходимые документы, в том числе правоустанавливающую и техническую документацию на квартиру.
  2. Нотариус проводит проверку документов и составляет договор ренты, соответствующий требованиям участников.
  3. Стороны знакомятся с соглашением и подписывают его в присутствии нотариуса.
  4. Договор заверяется, и участники получают по экземпляру.
  5. После этого документ передается на регистрацию в Росреестр.

Регистрация соглашения также проводится в установленном порядке, в течение двух недель. Договор вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован должным образом.

Список документов

Чтобы составить соглашение ренты, от участников сделки потребуется собрать определенный список документации:

  • Документы, подтверждающие личность сторон (если плательщик ренты – юридическое лицо, то необходима нотариальная доверенность).
  • Бумаги, подтверждающие право рентополучателя распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
  • Документация технического характера, дающая описание недвижимости (техпаспорт, кадастровый план, выписки из ЕГРП).
  • Выписка из домовой книги относительно наличия прописанных лиц.
  • Документы на юридическое лицо (если оно выступает в роли участника сделки).

Предоставляются только подлинники документов.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по договору постоянной ренты

Вопрос: Здравствуйте, эксперты! Меня зовут Ирина, и мне очень нужен совет. У меня имеется квартира, но продавать я жилье не хотела бы.

Могу ли я предоставить ее в качестве предмета постоянной ренты, получать за это деньги периодически, но не передавать имущество в собственность другому лицу? Что мне необходимо сделать, чтобы составить договор ренты, и где его регистрируют? И смогу ли я расторгнуть соглашение, если мне что-то не понравится?

Ответ: Добрый день. Уважаемая Ирина, в ст. 602 ГК РФ четко прописаны, что под рентой понимается передача имущества именно в собственность, взамен получении постоянного содержания.

То есть вы не сможете оставить квартиру в личной собственности и в тоже время получать за нее платежи. Для этого случая вам подойдет заключение обычного договора аренды.

Если вы все же решите заключить соглашение о постоянной ренте, то от вас потребуются правоустанавливающие документы на квартиру, все необходимые справки и выписки технического характера, а также личные документы (паспорт). Собрав всю документацию, нужно будет обратиться к нотариусу, чтобы он составил необходимый акт.

Для этого потребуется присутствие и второго участника с соответствующими документами. После этого, договор подписывается, и юрист его заверяет. Получив соглашение, вы совместно с плательщиком ренты отправляетесь в Росреестр и сдаете документы на перерегистрацию прав собственности на жилплощадь.

После того как соглашение вступит в юридическую силу, вы будете получать оплату, прописанную в договоре.

Что касается прекращения договора, то гражданское право дает сторонам возможность сделать это в добровольном порядке по соглашению между участниками. Если соглашение не достигнуто, то единственный вариант – это обращение в суд, однако для иска должны иметься веские основания.

Заключение

В заключении можно сформулировать ряд советов:

  1. Соглашение о ренте является правовой сделкой в рамках которой одна сторона передает другой свою недвижимость, а взамен получает пожизненное или постоянное содержание.
  2. Сторонами сделки выступают: получатель ренты и плательщик. Причем получателем может быть только физическое лицо, являющееся совершеннолетним и дееспособным, а плательщиком и физическое и юридическое, если условия не противоречат деятельности фирмы.
  3. договора определяется существенными условиями сделки и пожеланиями участников соглашения.
  4. Соглашение может быть признано недействительным, если существенные условия или оформление документа не соответствуют требованиям, прописанным в законодательстве РФ.
  5. Предметом договора является та жилплощадь, которая передается согласно содержанию сделки.
  6. Договор должен быть оформлен в письменном виде и заверен нотариально. Текст соглашения составляется понятным, однозначно трактуемым и лаконичным языком.
  7. Акт можно расторгнуть в добровольном порядке по соглашению сторон либо путем подачи искового заявления в суд.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

  • Статья 583 ГК РФ
  • Статья 602 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/renta/dogovor-postoyannoj-renty/

О минимальных размерах рентных платежей и прочих проблемах ренты, или бардак в законотворчестве

Размер постоянной ренты

Надо заметить, что в моей практике как нотариуса такие договоры ранее встречались относительно часто. И практически всякий раз возникали сложности в тех или иных аспектах договорных отношений сторон. Проблема, увы, кроется в не вполне удовлетворительном законодательном регулировании.

Прежде всего, непонятное жёсткое разделение пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Это два разных договора. Возникает вопрос, а почему нельзя выбрать и то, и другое одновременно? Передать квартиру под периодическую выплату энной денежной суммы И содержание.

Может быть, и можно, исходя из принципа свободы договора, но из нашего ГК этого не ясно.

Разбивать договор на два не хочется (конечно, можно по пол-квартиры передать: одну под выплату ренты, другую под содержание, но это же абсурд!), а уверенности в том, что суд признает возможным под одну передачу совместить два вида встречного возмещения – нет.

Между тем, это одно из самых востребованных условий. Например, достаточно типично желание получить жильё в пожизненное пользование (обычно ту самую квартиру, которая и передаётся плательщику ренты), возложить на плательщика обязанность по оплате ритуальных услуг, а в остальном обойтись денежными платежами.

В этом случае сейчас приходится брать за основу договор пожизненной ренты, а к нему накручивать дополнительную обязанность предоставлять жильё в пользование и оплатить ритуальные услуги. С одной стороны, вроде бы это ничему не противоречит.

С другой – это повод для адвоката в суде развести демагогию на тему “это была не рента, а содержание, сделка притворная!”, плюс риск того, что обязательства по представлению жилья и оплате ритуальных услуг не будут рассматриваться как рентные, а будут рассматриваться как самостоятельные, отдельные обязательства, не обремененяющие переданное имущество и не обеспеченные залогом.

Однако эта проблема как-то ещё решается. Гораздо хуже ситуация состоит со странными нормами по минимальному размеру рентных платежей. На сегодняшний день:

– по договору постоянной ренты размер минимального платежа составляет один прожиточный минимум (ПМ) в месяц (в ГК об этом подробнее, здесь не буду засорять текст), и этот размер не зависит ни от чего;

– по договору пожизненной ренты размер минимального платежа составляет один ПМ в месяц, НО только если имущество передано плательщику ренты бесплатно, если же за плату – никаких ограничений сумм периодических платежей нет;

– по договору пожизненного содержания с иждивением так называемый “объём пожизненного содержания в месяц” (об этом ещё отдельно поговорим) составляет два ПМ, но опять-таки: только если имущество передано плательщику ренты бесплатно.

Найти в этих нормах логику нельзя (в чём, скажем, отличия постоянной ренты от пожизненной, почему для первой не имеет значение, передавалось ли имущество за плату?), особенно если учесть, что закон никаким образом не регламентирует размер платы за имущество при передаче его за плату, даже не регламентирует, как она может и должна соотноситься с размером СТОИМОСТИ этого имущества. Иными словами, достаточно при передаче имущества уплатить получателю ренты разовую сумму в сто рублей, о чём указать в договоре, чтобы потом можно было в месяц платить (тратить на содержание) сколько угодно, хоть те же сто рублей. И в чём тогда императивность этой “защиты прав”?

Более того, достаточно часто встречаются случаи, когда два прожиточных минимума становятся очень большой для плательщика ренты суммой, и стороны даже специально вводят некую разовую выплату за передачу имущества, чтобы уйти от императивной нормы ГК РФ. Таким образом, получается, что возложенной на неё функции эта норма не выполняет.

И далеко не последнее вообще, но среди наиболее вопиющих, наверное, последнее: непонятный “объём пожизненного содержания в месяц” или “весь объём пожизненного содержания с иждивением” – до сих пор идут споры, что имел в виду законодатель в этой норме:

“В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц …” (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

– является ли содержание с иждивением в первом предложении и просто содержание во втором одним и тем же понятием или это разные вещи?

– должен ли быть оценён по первому предложению весь объём содержания за всё планируемое “время дожития” получателя ренты или же это просто неудачная формулировка, поясняемая вторым предложением, и должен быть указан просто размер содержания в месяц или иной период?

Практика с 90-х годов менялась не раз, хуже того, она по сей день разная! Часть нотариусов указывали или указывают в договорах общий объём содержания за всё предполагаемое время дожития, другие писали или пишут объём на несколько лет вперед (встречался даже с указанием о заключении доп.

соглашения, если этот период истёк до смерти получателя ренты), третьи – последнее время эта т.з. доминирует – указывают только месячный объём содержания.

Часть нотариусов отдельно указывают объём содержания и отдельно – объём содержания с иждивением – хотя что последнее означает, вряд ли могут убедительно объяснить.

Точка зрения, высказывавшаяся в разъяснениях Московской городской нотариальной палаты (с которой лично я согласен, хотя она некогда изменила мою собственную практику), такова:

– пожизненное содержание и пожизненное содержание с иждивением – это одно и то же, просто немного разная терминология;

– под общим объёмом содержания с иждивением в первом предложении имеется в виду расшифрованный далее объём в месяц (или за иной период, если периодичность установлена не помесячно).

К сожалению, до сих пор попадаются договоры, где стороны, вероятно, под влиянием нотариуса (хотя возможны и иные варианты) определяли объёмы содержания иным образом.

Кроме того, не вполне ясно, как вообще можно определить стоимость пожизненного содержания.

Методом рыночной оценки каждой из оказанных услуг или исходя из реальных затрат плательщика ренты на их оказание? И кстати, редко кто обращает внимание на то, что закон позволяет сторонам самим решать, какое именно содержание нужно, и если какое-то из предложенных ГК видов содержания им не требуется (например, обеспечение одеждой), то его по договору предоставлять плательщик ренты не обязан.

Ну и, хотя не буду останавливаться на этом подробно, весьма скверно регламентирован вопрос расторжения договоров ренты по соглашению сторон. В прошлом, когда Росреестр ещё имел право влезать в законность нотариальных сделок, было много случаев отказа в регистрации прав по мотивам неправильности расторжения ренты, потому что с т.з.

ряда регистраторов общие положения о расторжении договоров по соглашению сторон к ренте (почему-то) неприменимы. К счастью, практика более-менее нормализовалась уже лет пять назад, а с недавних пор и вообще регистратор не вправе оценивать, законно ли регламентированы условия расторжения ренты в нотариально удостоверенном соглашении.

Думаю, этот текст был бы неполон без конкретных предложений по улучшению ситуации. Что, как мне кажется, следовало бы сделать:

1) дать больше свободы сторонам в данных видах договоров, убрать или смягчить некоторые императивы. В первую очередь, сделать возможность заключения смешанного договора пожизненной ренты и пожизненного содержания;

2) чётко определить, как определяется стоимость пожизненного содержания и ликвидировать терминологическую путаницу (с иждивением, без иждивения, в месяц или “общий объём”) в ст.602 ГК РФ.

3) регламентировать вопросы передачи имущества за плату и бесплатно: либо указать, что плата должна составлять не менее какой-либо доли от стоимости имущества, либо увязать последствия с определённым размером или размерами платы, например:

– регламентировать минимальный размер рентного платежа (объём содержания) только если сразу передано не более 50% стоимости имущества;

ИЛИ

– увязать минимальный размер ренты прямо с долей стоимости, выплаченной сразу (если сразу не платится ничего, то рента соответствует некоему стандартному размеру, а если 10% выплачено сразу – рента не менее 90% от стандарта, и т. д.);

4) унифицировать размеры рентных платежей по всем видам договоров (постоянная, пожизненная рента, пожизненное содержание). Совершенно непонятно, почему пожизненная рента под квартиру может быть один ПМ, а содержание – два ПМ, хотя стороны одни и те же, и квартира одна и та же. Логичнее всего представляется следующая конструкция:

– регламентируется только размер ренты (содержания) при передаче под выплату ренты жилых помещений (в том числе с земельными участками под ними), в иных случаях ограничения не устанавливаются вообще;

– можно дополнительно или вместо этого увязать размер ренты со стоимостью недвижимого (только недвижимого!) имущества (допустим, из расчёта в месяц платёж не может быть менее х% от кадастровой или рыночной – какую выберут стороны – стоимости имущества) – своего рода гарантия того, что сторону не обманут с размером платежа. Естественно, это также увязать с долей стоимости, выплачиваемой при передаче имущества за плату;

– ну и логично при определении размера платежа в ПМ не требовать платежа более одного ПМ НА ОДНОГО ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ, поскольку императивные два ПМ представляются совершенно излишним бременем.

Для достижения социальной цели ренты вполне достаточно одного ПМ на одного человека, а имущество под выплату ренты может быть самым разным – например, 1/2 доля паршивой комнаты в коммуналке.

В этом случае жёсткий минимум содержания в два ПМ фактически служит пресекательным фактором, препятствующим разумному согласованию условий сделки.

Источник: https://zakon.ru/blog/2016/6/16/o_minimalnyh_razmerah_rentnyh_platezhej_ili_bardak_v_zakonotvorchestve

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.