Расторжение договора купли продажи по вине продавца
Содержание
- 1 Расторжение договора купли-продажи товара: основания, образец, сроки
- 2 Расторжение договора купли-продажи квартиры: по инициативе покупателя, продавца или соглашению сторон – Ваш юрист
- 2.1 Основания для расторжения договора купли продажи (ДКП)
- 2.2 Расторжение договора купли продажи недвижимости между гражданами
- 2.3 Условия расторжения договора купли продажи
- 2.4 Дкп должен содержать условия расторжения сделки
- 2.5 Что такое осмотрительность и добросовестность в сделке
- 2.6 Риски для обеих сторон
- 2.7 Слабые места закона
- 2.8 Как на самом деле должны расторгаться сделки ДКП
- 2.9 Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя
- 2.10 Расторжение договора по инициативе продавца
- 2.11 Легко ли расторгнуть договор купли продажи
- 3 Расторжение договора купли-продажи квартиры: по инициативе покупателя, продавца или соглашению сторон
- 3.1 Основания и особенности расторжения договора
- 3.2 Основания для признания договора недействительным
- 3.3 Способы расторжения договора
- 3.4 По соглашению сторон
- 3.5 По требованию одной из сторон
- 3.6 Расторжение после регистрации
- 3.7 Если бралась ипотека или использовался маткапитал
- 3.8 Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд: пошаговая инструкция
- 3.9 Документы
- 3.10 Госпошлина
- 3.11 Судебная практика
- 3.12 Возможные сложности
- 4 Может ли продавец расторгнуть договор купли-продажи? | Право и Финансы
Расторжение договора купли-продажи товара: основания, образец, сроки
При заключении договора купли-продажи каждая сторона рассчитывает на соблюдение его условий. Если продавец или покупатель остались недовольны сделкой, то они могут ее аннулировать. Расторжение договора купли-продажи товара в одностороннем порядке выполняется при наличии серьезных оснований.
Основания расторжения договора купли-продажи товара
Покупка товара представляет собой одну из разновидностей гражданской сделки. Изменение и расторжение договора регулируется гл. 24 ГК РФ. Его аннулирование проводится в добровольном или принудительном порядке.
по соглашению сторон
Если покупатель и продавец смогли договориться, то они заключают добровольное соглашение. Оно оформляется в том же виде, что и договор купли-продажи.
Справка! При заключении добровольного соглашения не требуется указывать причины, по которым расторгается договор.
Инициатором может быть любой из участников сделки.
В соглашении рекомендуется указать следующие сведения:
- реквизиты сторон;
- существенные условия прекращения сделки (например, возврат товара, выплата компенсации);
- дата аннулирования договора.
В соглашении должны поставить подписи оба участника сделки.
по инициативе покупателя
Основания для расторжения сделки по инициативе покупателя могут быть следующие (ст. 450 ГК РФ):
- продажа товара ненадлежащего качества;
- нарушение сроков передачи товара потребителю;
- несоответствие комплектации, указанной в договоре;
- отказ продавца передать товар;
- неисполнение обязательных условий договора.
Продавец имеет право потребовать провести экспертизу для того, чтобы удостовериться в низком качестве товара. Основанием для прекращения действия договора в одностороннем порядке является судебное решение. Должностное лицо не будет рассматривать иск, если не было предпринято попыток досудебного урегулирования конфликта.
Порядок действий
Если покупатель не удовлетворен сделкой, то изначально он должен обратиться к продавцу.
При невозможности достичь устной договоренности, необходимо выполнить следующие действия:
- Направить претензию.
- Обратиться в суд (в случае отказа от внесудебного урегулирования).
Рассмотрим подробнее.
направление претензии
Покупатель должен оформить письменную претензию на имя продавца.
В ней указываются следующие сведения:
- данные о заявителе;
- сведения о продавце;
- реквизиты заключенного договора;
- причины, по которым соглашение расторгается;
- требования заявителя;
- список приложений;
- дата и подпись.
Претензия оформляется в письменном виде в двух экземплярах и передается лично продавцу. Он обязан проставить на ней дату и номер входящей корреспонденции. Претензия может быть направлена заказным письмом с уведомлением.
Продавец должен рассмотреть заявление в течение 20 дней, после чего принять решение, соглашаться с требованиями покупателя или отказаться. Срок отсчитывается с даты получения претензии второй стороной. Ответ должен быть направлен в письменном виде на адрес или e-mail, указанный в заявлении.
обращение в суд
В случае, если продавец оставил претензию без ответа, покупатель может обращаться в суд.
Иск подается в суд по выбору заявителя:
- по своему месту регистрации;
- по адресу юридического лица или его филиала;
- по месту исполнения договора.
Дела, касающиеся нарушения прав потребителей, не облагаются госпошлиной, если сумма иска менее 1 000 000 руб. Когда в договоре прописана сумма до 100 000 руб., заявление рассматривает мировой судья. В противном случае необходимо обращаться в районный суд (ст. 24 ГПК РФ).
образец иска
Требования к исковому заявлению установлены в ст. 131 ГПК РФ.
В документе должны быть указаны следующие сведения:
- наименование отдела суда;
- данные об истце (ФИО, адрес проживания);
- сведения об ответчике (наименование, юридический адрес, ИНН, ОГРН);
- условия сделки, в том числе реквизиты договора;
- в чем заключаются нарушения;
- цена иска;
- сведения о принятых попытках досудебного урегулирования конфликта;
- список прилагаемых документов.
Образец заявления можно посмотреть ниже. Иск подписывается и подается в канцелярию суда лично. Заявление можно передать через представителя, если на него оформлена нотариальная доверенность.
Скачать образец расторжения договора купли-продажи товара
В исках о защите прав потребителей могут быть прописаны следующие требования:
- взыскание всей оплаченной суммы;
- уменьшение стоимости соразмерно обнаруженному дефекту;
- устранение недостатков;
- возмещение убытков из-за нарушения сроков доставки товара;
- взыскание неустойки (3% от стоимости товара за каждый день просрочки);
- компенсация морального вреда.
Суд может присудить продавцу штраф в размере 50% от стоимости договора, если он не удовлетворил законные претензии покупателя до обращения в суд. Это требование не обязательно включать в исковое заявление.
К иску необходимо приложить следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):
- копии искового заявления по числу лиц, участвующих в процессе;
- договор купли-продажи;
- документ, подтверждающий оплату;
- результаты экспертизы качества товаров;
- отчет об оценке стоимости устранения дефекта;
- акты о выполнении работ по исправлению неисправностей;
- копия досудебной претензии и ответ на нее;
- расчет взыскиваемой суммы.
Если заявление подается представителем покупателя, то необходима доверенность на совершение данного действия.
Истец может требовать не расторгнуть сделку, а признать ее недействительной.
Суд принимает сторону заявителя при наличии оснований:
- одна из сторон признана недееспособной;
- соглашение заключено под принуждением, угрозами;
- не соблюдены законодательные акты.
Если договор признан недействительным, то стороны возвращаются к имущественному положению, которое было у них до оформления документа.
Сроки
Источник: https://zakonportal.ru/potrebiteli/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-tovara
Расторжение договора купли-продажи квартиры: по инициативе покупателя, продавца или соглашению сторон – Ваш юрист
Обещанное редко отвечает действительности — об этой аксиоме часто вспоминают покупатели квартир. Многие из них начинают сожалеть о совершенной сделке и хотели бы ее расторгнуть. Однако далеко не во всех случаях это возможно.
Идеальный вариант — обоюдное согласие сторон, когда продавец не против восстановить статус-кво, то есть принять объект обратно, вернув покупателю деньги. Но на практике такое редко встречается, и расторжение договора в основном происходит в одностороннем порядке.
Менталитет продавцов примерно одинаков: “куда вы смотрели раньше” или “бачили очи, шо куповали” (видели глаза, что покупали — пер. с украинского).
Новость, которая сразу разочарует: вернуть квартиру, как товар, купленный в магазине, из-за неподходящего размера, вскрывшейся трещины на потолке или напузырившихся обоев, не получится. Для возврата недвижимости должны быть более веские основания. Итак, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры и на каких основаниях?
Основания для расторжения договора купли продажи (ДКП)
Расторжение сделок (любых, а не только связанных с недвижимостью) регулируется ст. 450 ГК РФ. Это возможно:
- при добровольном согласии всех сторон (в законе они называются предпринимательскими);
- по инициативе одной из сторон, в том случае если были допущены существенные нарушения договора (делается оговорка в п. 4 статьи, что эта сторона должна вести себя “добросовестно и разумно”);
- в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Статья очень обтекаемая и не отвечает не на все вопросы:
- как происходит расторжение договора между гражданскими лицами;
- что считать существенными изменениями обстоятельств;
- что подразумевается под “добросовестным и разумным” поведением заинтересованной в расторжении сделки стороны;
- в каких конкретно “иных” случаях можно аннулировать договор.
Расторжение договора купли продажи недвижимости между гражданами
Найти в законодательстве разъяснение по поводу сделок непосредственно между физическими лицами трудно. Это приводит к тому, что целая армия юристов трактует возможности аннулирования уже проведенной гражданской сделки по-разному, применяя к ней параметры ст.
450 ГК, предназначенной вообще-то для всех договоров купли-продажи, и особенно для предпринимательских деловых контрактов.
Уже договорились даже до того, что неполучение имущества участниками сделки — это не основание для расторжения договора! И формально эти бюрократы от юриспруденции правы, так как есть статья 451 ГК.
Условия расторжения договора купли продажи
Заглянем в ст. 451 ГК, где перечислены четыре условия, при одновременном наличии которых возможно все вернуть на круги своя, расторгнув сделку:
- договор должен отталкиваться от того, что изменения обстоятельств не произойдет (то есть если данные обстоятельства не будут упомянуты в соглашении, то расторгнуть его будет нельзя);
- обстоятельства изменились по причинам, непреодолимым для стороны, желающей расторгнуть сделку, несмотря на то, что та проявила максимум разумности и осмотрительности;
- сделка приведет к катастрофическим последствиям и ущербу для инициатора расторжения;
- договор не возлагает риск за последствия сделки на заинтересованную сторону.
Если хотя бы одно из четырех условий не будет выполнено, сделку могут не отменить, несмотря на то, что одна из сторон несет материальные потери.
Дкп должен содержать условия расторжения сделки
Суд в первую очередь привлечет сам контракт (ДКП) и проверит его на наличие условий расторжения сделки при несоблюдении обязательств сторонами:
- непроведение регистрации прав собственности в положенный срок;
- неполучение продавцом денег;
- порча имущества и т.д.
Данные условия и будут являться существенными обстоятельствами, при которых сделку можно будет расторгнуть.
Что такое осмотрительность и добросовестность в сделке
Непонятно, что считать под добросовестностью в данной статье, однако есть правовой термин “добросовестность”.
Юридически добросовестным покупателем или продавцом можно считать лицо:
- которое не знало-не ведало (и не могло знать) о действительных намерениях противоположной стороны;
- удостоверилось, что объект зарегистрирован на его действительного владельца, являющегося стороной договора, не обременено ипотекой и т.д.;
- предусмотрело возможности безопасности сделки (нотариальный договор для объектов долевой собственности, привлечение банковской ячейки, депозита нотариуса, аккредитива и т.д.).
Но четкого определения понятия добросовестности все же нет, что позволяет при рассмотрении подобных дел проявлять самодеятельность и отвергать судебные иски.
Недобросовестным могут признать покупателя, который:
- не провел тщательную проверку недвижимого объекта, наведя справки в ЕГРН, паспортном столе и т.д.;
- осуществил сделку юридически неграмотно, несмотря на то, что знал о том, что у квартиры много собственников, и в ней прописаны несовершеннолетние;
- не прислушался к советам своих знакомых и профессионалов, предупреждающих его о сомнительности предстоящей сделки.
Риски для обеих сторон
В договоре может быть сказано, что обе стороны несут риски при изменении обстоятельств и не будут иметь претензии друг к другу. (Данная формулировка на слуху и заимствована из договоров участников биржевых сделок). Для физических лиц и ДКП такая фраза недопустима.
Ее следует избегать, так как она буквально означает, что ни одна из сторон не отвечает за невыполнение своих обязательств.
Ее можно будет использовать в будущем как несоблюдение четвертого важного условия против инициатора расторжения договора: вас же предупредили о возможных рисках!
Правильным является предупреждение о риске, возникающем при невыполнении своих обязательств, и ответственность за нее. В риски может входить не только принуждение к расторжению договора, но и материальное возмещение пострадавшей стороны (компенсация затрат на оформление договора, регистрацию прав, использование денежной суммы).Это условие содержится в законе (ст. 310 ГК РФ), страхуя таким образом предпринимательские сделки. Но физические граждане от материальных потерь не защищены, хотя согласно ст.
310, они имеют право на одностороннее расторжение договора безо всяких условий (раз они не указаны, значит можно расторгнуть договор по инициативе покупателя или продавца безо всяких существенных обстоятельств и доказательств добросовестности!).
Поэтому и нужно включать в ДКП условие об ответственности каждой стороны, если речь идет о будущем материальном возмещении за пробуксовки и срыв договоренности.
Слабые места закона
Ст. 451 ГК создает не совсем равные условия для сторон и открывает одной из них возможности увильнуть от выполнения своих обязательств (взять деньги без передачи в собственность квартиры, оформить права собственности, а расчет оставить на потом).
Достаточно для этого доказать в суде, что пострадавший сам виноват: не проявил бдительность и осмотрительность. Все это приводит к двоякому толкованию закона. Но главное, что применяют данную статью не к месту, усложняя на самом деле то, что должно происходить очень просто, применяя условия торговых контрактов для ДКП между физическими лицами.
Условия расторжения договора купли-продажи недвижимости должны быть совсем простыми — это выполнение своих обязательств:
- продавец должен получить свои деньги вовремя и в полном объеме;
- покупатель должен стать собственником объекта, за который уплатил деньги.
Если деньги присвоены продавцом, а квартира не передана в собственность покупателю, как можно отказать последнему в праве расторжения ДКП и в возмещении его потерь? Даже если договор и не содержит всех условий, они содержатся в самой сути сделки (сделка правомерна, если ее условия выполнены обеими сторонами). И как мо5жно не расторгнуть сделку, если она способствует незаконному обогащению, так как одна из сторон не получила положенного? Копаясь в тонкостях статей, законоисполнители слона-то и не приметили!
Как на самом деле должны расторгаться сделки ДКП
При расторжении сделок между гражданскими лицами должна применяться ст. 310:
Если одна из сторон (а в нашем случае их две) не является предпринимателем, она имеет право на одностороннее расторжение договора. Проявить инициативу может как покупатель, так и продавец.
Согласно ст. 452 ГК РФ, расторжение происходит в такой же форме, как и заключение:
- если ДКП заверялось у нотариуса, то и расторжение должно иметь нотариальную форму;
- в аннулирующем соглашении также должны быть указаны способы возврата денег, сроки и условия вступления в силу договора о прекращении сделки.
Сторона-инициатор обязана в письменном виде уведомить другую сторону о своем решении, предложениями урегулировать конфликт и ждать ответа от нее в течение 30 дней.
Если добровольного согласия на расторжение сделки (изменение условий) добиться не удалось, либо уведомление было проигнорировано, инициатор может обратиться в суд.
Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя
Покупатель может расторгнуть договор при следующих обстоятельствах:
- качество купленного объекта оказалось не соответствующим обещанному по договору (ст. 475 ГК);
- отказ продавца от проведения регистрации, что нарушает ст. 558 ГК РФ о вступлении договора в силу с момента государственной регистрации;
- нарушение сроков регистрации;
- отказе передать недвижимость покупателю в договорные сроки (ст. 1102 ГК о безосновательном обогащении).
Расторжение договора по инициативе продавца
Продавец квартиры имеет право расторгнуть договор:
- при неполучении денег от покупателя или получении в неполном объеме — это самая серьезная веская причина возврата имущества (жилье должно быть возвращено, согласно все той же ст. 1102 о незаконном обогащении);
- при отказе покупателя вступать во владение квартирой (если отказ необоснованный, то есть клиент видел, что покупал, а просто решил таким образом покрутиться на чужих деньгах, продавец вправе потребовать материальное возмещение);
- покупатель не выполнил все условия по договору (не разделил затраты на оформление недвижимости, отказался от заключения страхового договора и т.д.).
Легко ли расторгнуть договор купли продажи
Согласно ст. 450 ГК РФ, многосторонние предпринимательские сделки купли-продажи расторгнуть непросто. Однако схема расторжения ДКП между гражданами гораздо проще и не требует соблюдения сразу четырех условий.
Обратите внимание, что и для покупателей, и для продавцов действует одинаковое правило о возврате имущества, полученного в результате незаконного обогащения (ст. 1102 и др. статьи гл 60 ГК).
Это приоритетный закон, который гарантирует возврат денег или объекта при несоблюдении обязательств одной из сторон ДКП.
Договор считается неисполненным, и его расторжение вполне возможно, при несоблюдении прочих условий ст. 451 ГК.
Также существенную роль в расторжении договора играет получение некачественного объекта. Чтобы доказать, что эти условия не выполнены, нужно не полениться дать подробное описание приобретаемой недвижимости в договоре.
Эта схема расторжения часто применяется при нарушении условий ДДУ: дольщики в одностороннем порядке имеют право расторгнуть договор с застройщиком при предоставлении некачественного жилья и нарушениях срока ввода помещений в эксплуатацию.
В остальных случаях (разонравилась квартира, не подошел цвет обоев, район, не понравились соседи, передумали и прочее) расторжение договора купли продажи недвижимости невозможен, так как главные условия сделки были соблюдены и договор был исполнен.
Источник: https://genprokufo.ru/novosti/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-po-initsiative-pokupatelya-prodavtsa-ili-soglasheniyu-storon.html
Расторжение договора купли-продажи квартиры: по инициативе покупателя, продавца или соглашению сторон
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры может как продавец, так и покупатель. Но для этого нужны веские основания или обоюдное согласие. В остальных случаях придется обращаться в суд, но и там требования нужно обосновать.
Рассмотрим, как отменить сделку по соглашению до регистрации права собственности, в процессе или после, а также что сделать для возврата имущества или денег через суд, какие расходы ожидают истца, что делать при покупке за маткапитал или в ипотеку, и какие документы понадобятся для оспаривания сделки.
Основания и особенности расторжения договора
Расторжение договора купли-продажи квартиры подразумевает возврат денег покупателю, а недвижимости – продавцу. В Росреестре договор регистрировать не нужно с 2013 года, вместо этого регистрируется только переход права собственности. Особенности расторжения сделки зависят от того, были ли произведена регистрация, или нет.
Если договор купли-продажи (далее – ДКП) не предъявлялся в Росреестр, сторонам достаточно заключить соглашение к нему.
Если право собственности находится в процессе регистрации, нужно подать заявление о прекращении процедуры. Если же покупатель уже числится собственником, можно оформить обратный ДКП.
Налог с прибыли платить не придется, т.к. в нем будет указана такая же сумма, как и при покупке недвижимости.
Особенности и основания отмены сделки регулируются гл. 29 ГК РФ. Расторгнуть договор можно по нескольким основаниям:
- Вне зависимости от причин, если обе стороны согласны на это.
- Существенное нарушение условий продавцом или покупателем: несоблюдение сроков передачи денег, отказ от переоформления права собственности или освобождения квартиры, наличие обременений: например, нахождение недвижимости в залоге у банка, право собственности у несовершеннолетних или недееспособных граждан. В последнем случае потребуется разрешение органов опеки, которое выдается только при предоставлении другой жилплощади. Нередко продавцы скрывают этот момент.
- Отказ от принятия недвижимости покупателем.
- Существенное изменение обстоятельств, если продавец или покупатель при подписании ДКП не могли предположить, что эти обстоятельства произойдут, и предотвратить их было нельзя.
Важно! Можно аннулировать ДКП и из-за существенных неустранимых недостатков квартиры. Но при условии, что продавец знал о них, они не были обнаружены в момент совершения сделки покупателем и не отражены в акте приема-передачи.
Основания для признания договора недействительным
Расторжение ДКП и признание недействительным – две совершенно разные процедуры. Первое возможно по соглашению сторон. Недействительным же договор признается только через суд.
Каковы основания для признания ДКП недействительным (§ 2 гл. 9 ГК РФ):
- Мнимая сделка, совершенная без дальнейших правовых последствий – фактической передачи недвижимости;
- Притворная сделка, проведенная с целью прикрытия другой сделки. Например, если попытаться прикрыть куплей-продажей обмен недвижимости с доплатой, чтобы не платить налоги;
- Договор подписан недееспособным. В сделках с недвижимостью таких граждан всегда участвуют органы опеки и опекуны. Если нет разрешения, ДКП признают недействительным;
- Квартиру продал несовершеннолетний собственник без согласия органа опеки. Разрешение здесь тоже требуется;
- ДКП заключен под влиянием угроз, обмана, психологического или физического воздействия.
- Не соблюдены требования к форме договора;
- В момент подписания ДКП покупатель или продавец находились в состоянии опьянения, и не понимали последствий своих действий.
Также суд может признать недействительным по требованию третьего лица, согласие которого нужно было для сделки. Например, если продана квартира, купленная в браке, и нотариальное согласие второго супруга не было получено (ст. 35 СК РФ).
Способы расторжения договора
Если право собственности еще не зарегистрировано или находится в процессе регистрации, аннулировать сделку можно по соглашению сторон. Если же продавец или покупатель отказываются отменять ДКП, можно расторгнуть его по требованию одной из сторон через суд, но только при наличии оснований.
Примечание: проще всего заключить соглашение. Это позволит избежать дополнительных расходов и других проблем. Если ДКП удостоверен нотариусом, то и оно оформляется в нотариальной конторе.
По соглашению сторон
Покупатель и продавец могут договориться о расторжении ДКП до регистрации или в процессе вне зависимости от оснований. Достаточно обоюдного согласия. В дальнейшем это не ограничивает право участников сделки на повторное заключение договора.
Как выглядит процедура пошагово:
- Инициатор направляет второй стороне письменное уведомление о намерениях расторгнуть ДКП. Это важно: если другой участник сделки не даст ответ в течение 30 дней или в иной срок, указанный в уведомлении, при наличии оснований придется обращаться в суд.
- Покупатель и продавец договариваются об оформлении соглашения.
- Заключается соглашение. Если регистрация уже начата, подается совместное заявление о прекращении. Из документов понадобятся паспорта, расторгаемый договор, и выписка из ЕГРН.
Заявление можно подать напрямую в Росреестр или через МФЦ.
https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w
Скачать образец соглашения
По требованию одной из сторон
Расторжение по инициативе покупателя или продавца возможно через суд. Придется готовить документы и собирать доказательства, подтверждающие обоснованность требований.
Какие могут быть основания:
- Покупатель не перечислил деньги;
- В квартире обнаружен существенный недостаток, исправление которого обойдется слишком дорого. При условии, что продавец знал о нем, но намеренно все скрыл;
- Один из участников сделки нарушил иные условия договора.
Обратите внимание! Для аннулирования сделки обязателен досудебный порядок урегулирования. Сначала нужно попытаться решить все мирным путем, а затем обращаться в суд. Кроме того, если сделкой покупателю или продавцу причинен ущерб, можно потребовать компенсацию.
Расторжение после регистрации
Если переход права собственности уже состоялся, но стороны решили вернуть все на первоначальное положение, проще всего оформить еще один ДКП. По нему новый собственник обязуется вернуть недвижимость старому, а тот – передать ему деньги. Обычно указывается сумма, равная первоначальной стоимости.
Есть и другой вариант – составить обычное соглашение о расторжении договора и прийти с ним в МФЦ. Для переоформления права собственности на прежнего владельца придется повторно заплатить пошлину в 2 000 руб. Процедура занимает 10 календарных дней.
В обоих случаях после возврата права собственности к предыдущему владельцу выдается новая выписка из ЕГРН, где он указан в качестве собственника.
Из документов понадобится только соглашение, старый договор, и паспорта. Если процедура проводится на основании судебного решения, предоставляется и оно.
Если бралась ипотека или использовался маткапитал
Если покупатель использует маткапитал для покупки недвижимости, по закону он обязуется выделить доли всем членам семьи. Чтобы отменить с ним сделку, придется привлекать органы опеки: просто так распорядиться имуществом несовершеннолетних без их согласия не получится.
Если же для покупки покупатель оформлял ипотеку, к сделке подключается и банк. Здесь все зависит от того, зарегистрировано ли право собственности и обременение. Если нет, достаточно просто оформить соглашение. Когда покупатель уже числится в качестве собственника, любые действия с квартирой возможны только с согласия кредитора.
Здесь есть несколько вариантов:
- Стороны заключают предварительный ДКП, согласно которому бывший собственник возвращает полученные ранее деньги в качестве задатка. Новый владелец погашает им ипотеку, банк снимает обременения, стороны регистрируют изменения в Росреестре, предварительно оформив основной ДКП.
- Привлекается сам банк-кредитор. Заключается ДКП, арендуются две ячейки. В одну покупатель вносит часть средств для закрытия ипотеки. Деньги со второй продавец получает после снятия обременений.
Важно! При использовании ипотеки проще всего оформить обратную куплю-продажу, предварительно погасив задолженность перед банком.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд: пошаговая инструкция
Если договориться в досудебном порядке не получилось, и права продавца или покупателя нарушены, придется обращаться в суд.
Как это происходит:
- Истец собирает документы, при необходимости проводит экспертизу. Например, если речь идет о расторжении ДКП из-за существенных недостатков в квартире.
- Копия искового заявления направляется истцом ответчику. Понадобятся документы, подтверждающие получение им документа.
- Заявление и остальные документы подаются в районный или городской суд по месту жительства ответчика.
- Судья принимает заявление к производству, выносит определение.
- Стороны получают извещения с датой и временем первого заседания.
- Проводится предварительное слушание, после него – основные разбирательства.
На заседаниях нужно грамотно отстаивать свою правоту и подтверждать документами каждое требование. Разбирательства могут длиться несколько месяцев. Если решение вынесено в пользу истца, его заверенная копия направляется судом в Росреестр. После этого нужно прийти и подать заявление о переоформлении права собственности на основании решения.
Скачать образец искового заявления
Следует знать: обратиться в суд можно только в течение трех лет с момента оформления ДКП. Если срок исковой давности пропущен, его придется восстанавливать.
Документы
При подаче искового заявления понадобится паспорт, акт приема-передачи, квитанция об уплате госпошлины, и оспариваемый ДКП. Если проводилась экспертиза, предоставляется заключение.
Госпошлина
При подаче искового заявления придется заплатить госпошлину в размере 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Судебная практика
При грамотной поддержке расторгнуть ДКП через суд можно. Обычно люди обращаются в суды за отменой сделок по причине неисполнения обязательств другими участниками. Например, в связи с неоплатой ежемесячных платежей по ДКП в рассрочку.
Вот несколько примеров из практики:
Возможные сложности
Самая большая проблема для многих людей – собрать доказательства, подтверждающие обоснованность исковых требований. Это может быть экспертное заключение, аудио- и видеозаписи. Нередко привлекаются и свидетели, с которыми еще нужно договориться о посещении судебного заседания.
Вы можете получить консультацию у наших юристов по любому вопросу, связанному с расторжением договора. Для этого достаточно оставить обращение онлайн через специальную форму или позвонить по бесплатному номеру.
Источник: https://glavny-yurist.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html
Может ли продавец расторгнуть договор купли-продажи? | Право и Финансы
Расторжение контракта – это процесс, который требует знания многих законодательных нюансов и тонкостей. В большинстве случаев, нельзя односторонним образом отказаться от исполнения обязательств по договору – нужно согласие второй стороны.
Но при некоторых обстоятельствах возможно и судебное решение вопроса – при каких именно, рассмотрим далее.
Можно ли
Общие нормы касаемо расторжения уже совершенных сделок содержатся в ст.450 ГК РФ (далее также – Кодекс).
Так, ч. 1 представленной статьи гласит, что расторгнуть ранее заключенную сделку можно, если каждая из сторон согласна на такое действие.
Получается, если ДКП хочет аннулировать покупатель квартиры, нужно договориться с продавцом, если наоборот, продавец желает прекратить правоотношения, нужно взять согласие от покупателя. То есть стороны должны прийти к взаимосогласию о расторжении.
Норма ч. 1 статьи является диспозитивной. Так, контрактом купли-продажи может предусматриваться иной порядок расторжения. При наличии такого условия в документе нужно следовать именно порядку, указанному в соглашении, а не в законе.
Но можно ли как-то аннулировать, если второй участник процесса не согласен на такое действие? Да, можно, но только в 2-х случаях, указанных в ч. 2 ст. 450 Кодекса:
если один из участников процедуры существенно нарушил обязательства, предусмотренные соглашением;в иных случаях, определенных законом или договором.
Норма также является диспозитивной – а это значит, в ДКП могут быть прописаны условия, при которых стороны могут аннулировать контракт без согласия 2-й стороны, то есть в судебном порядке.
Важно! Под существенным закон понимает такое нарушение одной из сторон, которое повлечет для другой существенное лишение того, на что она имела право рассчитывать при заключении контракта.
В какой срок можно расторгнуть договор купли продажи квартиры
На основании ч.3 ст.425 Кодекса, законом или договором может предусматриваться, что обязательства сторон прекращаются вместе с окончанием времени действия договора.
По ДКП стороны считаются исполнившими обязательства после передачи квартиры от продавца к покупателю и госрегистрации права собственности в Росреестре.
В ч. 3 настоящей статьи также указано, что при отсутствии в контракте условия о времени действия, он действителен до момента окончания выполнения сторонами взаимных обязательств.
Таким образом, как только право на квартиру перейдет к покупателю, договор считается исполненным, обязательства сторон друг перед другом – выполненными.
Расторжение может быть произведено только в судебном порядке или путем обратной сделки – продажи покупателем квартиры бывшему продавцу.
По отношению к недвижимости применяется общее время исковой давности для защиты прав – согласно ч.1 ст.196 Кодекса, он составляет 3 года.Указанное время начинает течь со дня, когда физлицо узнало или должно было узнать о факте нарушения собственных прав.
Важно! Помните, что сроки давности могут прерываться, прекращать свое течение, а в отдельных случаях – восстанавливать свой ход. В ГК РФ приведены все необходимые нюансы.
Основания
Итак, как было сказано выше, основаниями для расторжения договора могут послужить:
обоюдное согласие сторон;существенное изменение условий одной из сторон;
другие условия, предусмотренные в законе или в контракте.
Однако законом предусматривается еще одно основание для расторжения сделки – ее оспоримость или ничтожность.
Общие положения об оспоримости и ничтожности сделок приведены в ст. 166 Кодекса. Так, оспоримым является соглашение, которое признается таковым вследствие судебного решения, ничтожным – вне зависимости от такого признания.
Так, суд по заявлению стороны, чье право было нарушено, может признать сделку недействительной, если установит факты, что в отношении охраняемых законом прав заявителя были допущены серьезные нарушения.
В частности, ДКП могут аннулировать в следующих случаях:
если условия контракта противоречат основам правопорядка и нравственности;если сделку совершил недееспособный гражданин без участия управомоченного представителя (опекуна или попечителя), либо же несовершеннолетний;квартира находилась под обременением, и лицо, наложившее запрет на осуществление регистрационных действий, запретило переход права собственности (например, арестованная квартира, в залоге у банка и др.);
гражданина ввели в заблуждение или заставили подписать документ под воздействием угроз или насилия.
Если покупатель или продавец считает, что выполняется одно из вышеуказанных условий, он может обратиться в судебную инстанцию для признания сделки как недействительной и применения соответствующих последствий недействительности, установленных в ст.167 Кодекса. Время исковой давности общее и составляет 3 года с момента обнаружения нарушения права.Как это осуществить
Процедура расторжения будет зависеть от того, было ли зарегистрировано право собственности на имущество в регистрирующем органе.
Так, согласно ФЗ № 218, договор между физлицами является основанием для госрегистрации перехода прав на имущество.
Стандартный срок внесения записи в ЕГРП с выдачей соответствующего свидетельства – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех прилагаемых к нему бумаг
Таким образом, если стороны уже подписали ДКП, но еще не подали документы в Регистрационную Палату, необходимо заключить соглашение о расторжении ДКП.
Согласно нормам этой статьи, соглашение о расторжении заключается в той же форме, что и контракт о купле-продаже, то есть в письменной, без обязательного нотариального заверения.
Разумеется, заключение соглашения возможно, если обе стороны согласны на расторжение и не имеют взаимных претензий.
На основании ч. 2 ст. 452 Кодекса, одна из сторон имеет право обратиться в судебную инстанцию, если другая в установленный срок не выразит явного отказа от заключения соглашения о расторжении, либо же вообще не предоставит ответа.
Срок, когда другая сторона обязана предоставить отказ от расторжения, указывается в договоре купли-продажи. Если такой срок не указан, действует общий срок – 1 месяц с даты направления уведомления о желании расторгнуть отношения.Если же государственная регистрация перехода прав была завершена, все зависит от того, действует ли договор.
https://www.youtube.com/watch?v=ktBChxMXz-g
В силу ч. 3 ст. 425 Кодекса, если нет отдельного условия в соглашении, контракт действует до момента исполнения сторонами обязательства.
После передачи имущества от продавца к покупателю обязательства считаются исполненными и расторжение можно произвести лишь в судебном порядке и только при наличии объективных обстоятельств:
существенное нарушение условий контракта одной из сторон;
наличие фактов, свидетельствующих об оспоримости, ничтожности, мнимости или притворности сделки (ст. 166-181 Кодекса).
В течение 3 лет с момента обнаружения указанных выше обстоятельств заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд для признания сделки недействительной и возврата сторон в изначальное правовое положение.
Какие нужны документы
Перечень документации зависит от того, подали ли стороны ДКП в Росреестр для осуществления госрегистрации.
Если документы еще не поданы в Регпалату, дополнительных действий совершать не потребуется – стороны просто заключают соглашение о расторжении в той же форме, что и основной договор.
Если же процедура уже была запущена, начинают действовать правила, установленные в ст. 31 ФЗ № 218.
Так, на основании ч. 1 указанной статьи, прекращение госрегистрации до внесения записи в ЕГРП осуществляется на основании совместного заявления продавца и покупателя недвижимости и соглашения о расторжении. Иных документов предоставлять не требуется.Заявление
Если один из участников процесса существенно нарушает условия контракта, либо же есть факты, свидетельствующие о недействительности сделки, заинтересованное лицо должно в течение 3 лет с момента обнаружения нарушения права обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением, предоставив подтверждающие иск документы.
По соглашению сторон
Досудебный порядок урегулирования споров является основным. Более того, обращаться в суд необходимо лишь после того, как другая сторона отказывается от расторжения или не дает вообще какого-либо ответа.
По прошествии 30-дневного срока заявитель может обращаться в суд, если считает, что его права были нарушены. Обращаем внимание, что суд расторгнет сделку только, если усмотрит наличие действительных оснований для прекращения правоотношений.
По инициативе покупателя
Закон не устанавливает отдельных положений для покупателя и продавца. Согласно положениям, обе стороны процесса находятся в равном правовом положении.
Соответственно, покупатель может расторгнуть договор только, если продавец согласен на такое действие.
В остальных случаях действует общее правило – обращаться в суд можно только, если нарушаются права. К примеру, продавец не предупредил покупателя о наличии обременений, ввел в заблуждение или скрыл действительное состояние имущества.
В связи с неуплатой
На основании ч.1 ст.486 Кодекса, приобретатель должен оплатить товар до или после его передачи реализатором. Иное может быть предусмотрено в контракте или в законе.
В силу ч. 3 этой статьи, если приобретатель не оплачивает или несвоевременно оплачивает переданный ему товар, реализатор приобретает права:требовать оплаты за товар;
а также % согласно ст.395 ГК Кодекса.
В то же время, в Кодексе, а именно в ст. 549 – 558, гласящих о порядке продажи недвижимости, нет положений, которые позволяют расторгнуть ДКП, если покупатель вообще не уплачивает покупную цену, при условии, что продавец передал, а покупатель принял недвижимость.
В связи с этим, при рассмотрении споров, которые связаны с неуплатой цены за квартиру, юридически значимыми будут факты – имела ли место быть передача квартиры продавцом и ее принятие покупателем.
Судебная практика
Судебная практика показывает, что в исковом заявлении о расторжении ДКП необходимо сразу указывать все требования. В противном случае, судебный орган может только расторгнуть договор, а судьба имущества останется нерешенной.
Так, нужно указать:
о расторжении контракта с указанием всех оснований для этого;о возврате всего имущества обратно продавцу, а приобретателю – уплаченных денег;
если имели место быть существенные нарушения условий договора, указать в иске требование о возмещении убытков.
Итак, расторгнуть договор о купле-продаже недвижимости можно без особых проблем, если стороны пришли к такому решению обоюдно и еще не зарегистрировали переход вещного права. В иных случаях придется решать вопрос через суд, но только, если не истек общий срок давности – 3 года.
Как можно продать ипотечную квартиру если нечем платить?Предыдущий постКак нужно правильно оформлять недвижимость в собственность?Следующий пост
Источник: https://pravo-i-finansy.ru/mozhet-li-prodavec-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi/