Продажа недвижимости этапы

Содержание

Этапы и порядок сделки купли-продажи квартир

Продажа недвижимости этапы

По данным журнала «Этажи», каждый американский риэлтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы.

В России нет закона, который регулирует деятельность агентов. Поэтому не все начинающие риэлторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры.

Разберем, что должен делать риэлтор на каждом этапе сделки.

I. Сделка купли-продажи квартиры, что это?
II. Алгоритм сделки купли-продажи квартиры
1. Определяем юридический статус квартиры
2. Получаем выписку из ЕГРН
3. Изучаем документы объекта недвижимости
4.

Заключаем предварительный договор купли-продажи
5. Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
6. Подписываем договор купли-продажи
7. Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности
8.

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Сделка купли-продажи квартиры — что это?

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвует продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8-ми этапов, занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риэлтор Мария Нефедова рассказала нам, какие есть этапы сделки купли продажи недвижимостии что должен делать агент на каждом ее этапе.

Читать по теме
А вдруг продавец скроет важную информацию о квартире, а после сделки покупатель останется без денег и жилья? 7 обязательных вопросов, которые риэлтор должен задать продавцу, узнайте в нашем блоге.

Назад

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности.

Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя.

Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Определить юридический статус жилья риэлтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.
Читать по теме
Сделка, конечно, начинается с изучения объекта. Но этот объект сначала надо найти! Чтобы поиски не прошли впустую, и клиент не ушел в другое агентство, риэлтору следует заключить с ним эксклюзивный договор.

Назад

Получаем выписку из ЕГРН

Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу, чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры.

Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ.

Поэтому если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10-ти дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через Онлайн заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную можно получить за несколько часов.

Назад

Изучаем документы объекта недвижимости

Портал «Правомер» выделяет два типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

  • правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
  • правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

Риэлтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

Елена Моштакова, риэлтор, в своем блоге:
— Если в документах найдены несовпадения, то их нужно менять.

Как-то при подготовке к сделке я увидела несоответствие фактического адреса и адреса в свидетельстве о праве собственности. Оказывается, несколько лет назад улицы были переименованы, но жильцы об этом не знали.

Чтобы привести документы в порядок, им пришлось менять гражданские паспорта, и только после этого вносить изменения в свидетельство о праве собственности.

Назад

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

Елена Моштакова, риэлтор, в своем блоге:
— Риэлтор должен разъяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за их несоблюдение, которая предусмотрена статьей 429 ГК РФ. Когда агент убедился, что покупатель и продавец согласны с условиями договора, только после этого он может давать документы на подпись.

Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

На получение задатка риэлтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Назад

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Удобнее всего для этого CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в 1 клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса SalesapCRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Чек-лист в карточке сделки в SalesapCRM

Чтобы не запутаться, какие документы предоставил клиент, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риэлтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента

В SalesapCRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик

Внедрите S2!

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Читать по теме
Хотите ли вы, чтобы СRM-система захватывала все заявки с сайта, записывала телефонные разговоры, сама искала объекты и публиковала объявления, то при выборе тестируйте её как минимум по 10-ти критериям

Назад

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

  • семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
  • обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риэлтор.

Назад

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

  • квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
  • дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
  • дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовых документов придется ждать на 2 дня дольше.

Назад

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риэлторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риэлтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и изучить все тонкости, которые касаются документов.

Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры.

Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге.

Назад

Ирина Изендимирова

В S2 есть:

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками,
  • checkбесплатный тестовый период 7 дней.

crm для риэлтора дайджест недвижимость

Источник: https://salesap.ru/blog/poryadok-kupli-prodazhi-kvartiry/

Продажа недвижимости

Продажа недвижимости этапы

У меня не было цели сделать некое пошаговое руководство, имея которое можно все сделать самостоятельно. Такое руководство в принципе нельзя составить- ведь каждый случай уникален.

Надеюсь, что прочитав нижеизложенное, вы будете понимать при продаже и на сделке, что происходит и что должно происходить. А если вы решите прибегнуть к услугам специалиста- будете понимать, что лучше доверить ему, а что- сделать самостоятельно.

Перечислим основные этапы работы при продаже недвижимости – квартиры, комнаты, дома: 

  1. Исследование рынка- маркетинг- надо оценить продаваемое Вами имущество
  2. Подготовка квартиры к продаже
  3. Размещение объявлений о продаже
  4. Проведение показов квартиры
  5. Получение авансового платежа и заключение предварительного договора
  6. Проведение сделки купли-продажи
  7. Передача квартиры

Речь идет только о продаже квартиры, в случае же, когда на полученные деньги покупается подменное жилье, добавляется еще одна сделка- покупка. 

Есть момент, который почему-то не освещается ни в прессе, ни в передачах по телевизору. Покупка недвижимости является, как правило, самой крупной сделкой, которую совершают люди в своей жизни. Поэтому очень велик психологический стресс, давление ситуации на человека, огромная ответственность- ведь продается самое главное, жилье.

Обидно заплатить деньги и остаться без вещи, пусть даже такой дорогой, как автомобиль. Но жизнь продолжается, человек работает, дети ходят в школу. Совсем другое дело- потерять жилье.

Вот почему так важно, чтобы рядом с Вами во время сделки, а еще лучше, на всех этапах приобретения недвижимости, находился опытный человек, который понимает смысл всего происходящего и, как бы со стороны, адекватно оценивает ситуацию.

Помню как я помогал разъехаться своим близким родственникам, имея солидный стаж работы на рынке недвижимости. Я просто физически ощущал на своих плечах этот колоссальный груз ответственности, и, как следствие этого, лепил одну ошибку за другой. Вот тут я вспомнил афоризм: «Смотреть на драку и участвовать в драке- две совершенно разные вещи!»

Рассмотрим по этапам процесс продажи недвижимости. 

  1. Из существующих методик оценки для продажи недвижимости достаточно пользоваться методом аналогов. Смысл прост- берутся газеты объявлений, в Интернете – сайты бесплатных объявлений, и находятся аналогичные варианты. И вот тут большинство людей, самостоятельно продающих свое жилье, делает ошибки.

    Первая ошибка возникает из-за сложности оценить свое, родное, жилье как бы со стороны, сложно сравнивать его с теми вариантами, которые даны в газете или на сайте. И оценка здесь бывает, как правило, завышена в свою пользу, в пользу квартиры продавца.

    Так же люди не видят разницы между продажей свободной квартиры и продажей квартиры с покупкой альтернативного жилья. Во втором случае цена может быть ниже на 3- 8 %. Для кого-то родной первый этаж кажется таким удачным, но сложившиеся в нашем городе предпочтения совсем иные, цены на первые этажи намного ниже.

    Вторая ошибка- слепая вера печатному слову. То, что квартира «как у нас» выставлена по заявленной цене, означает только одно- пожелания хозяев этой квартиры получить вот такую сумму денег. Что люди получат реально-зависит от рынка.

    Вот поэтому опытный риелтор обязательно прозванивает объявления о продаже аналогичных квартир, чтобы выяснить, насколько реально продать недвижимость по заявленной цене.

    На цену может повлиять- в сторону снижения – тот факт, что квартира находится в собственности хозяина менее трех лет и он не готов показать в договоре купли-продажи полную стоимость

    Еще сложнее определиться с ценой, когда недвижимость находится в уникальном доме или районе. Здесь надо провести очень серьезную работу человеку, хорошо знающему и чувствующему ценовое зонирование в городе и в Вашем районе.

В агентство обратилась женщина с просьбой помочь ей продать однокомнатную квартиру на Патриарших прудах.

Среди жилого фонда этого района Москвы однокомнатные квартиры наперечет, однако,  агент, заключавший договор, быстро глянул в базу данных и оценил квартиру, исходя из средней стоимости квадратного метра в районе метро «Пушкинская». Когда вышло объявление о продаже квартиры, был шквал звонков.

Продажа была приостановлена, цена поднята на 50%, и через 2 недели квартира была успешно продана. Желающих было всего два человека. Конечно, решать самому продавцу, привлекать риелторов или проводить оценку и рекламу самостоятельно, но лучше, если вопрос о цене в объявлении будет изначально решен профессионалом.

Не менее важно представлять стратегию рекламной кампании. В зависимости от конкретной ситуации надо решить, давать ли объявление с ценой выше рынка, насколько выше, какими темпами понижать стоимость в объявлениях, если нет звонков и показов.

  1. Естественно, товар- Вашу недвижимость- надо показать лицом. Но это не значит, что для продажи квартиры необходимо затевать дорогостоящий евроремонт. Как правило, такой ремонт никогда не окупается. А вот сделать предпродажную подготовку квартиры, косметический ремонт, вынести лишнюю мебель или, наоборот, поставить пуфик или шкафчик, которые придадут уют квартире- имеет смысл.  Для специалиста, который просмотрел не один десяток квартир, очевидно, как с минимальными усилиями и затратами привести квартиру в порядок и придать ей привлекательный вид. 

    Мы продавали однокомнатную квартиру. Место, этаж, дом- все было плюсами квартиры. Но в комнате в алькове стоял огромный шкаф, а посередине — кровать. Из-за этого комната казалась крошечной и неудобной. Поначалу хозяин отказался что-то менять, мол, и так продадим, но после пятого просмотра сдался. Последний штрих- ваза с цветами на журнальном столике- и квартира обрела нового хозяина. 

    Важно подготовить к продаже документы- юридическая подготовка. Риелтор до заключения договора об оказании услуг по продаже квартиры проверяет действительность паспорта, наличие и состояние правоустанавливающих документов. Желательно, чтобы уже к первому просмотру у Вас был готов полный пакет документов, необходимых для продажи. Учитывая, что ипотечных покупателей в последнее время не менее 80 %, рекомендую готовить документы  сразу для рассмотрения кредитным инспектором банка. Самое главное преимущество, которое может быть у Вас- это продажа свободной юридически квартиры.  Часто продавцы не понимают, насколько их «выпишусь после сделки» отталкивает потенциальных покупателей. Это вы про себя все знаете, знаете, что вы выпишетесь без проблем, а покупатель вас видит в первый раз. Хорошо, если у него будет риелтор или он сам соберется с духом и предложит вам сняться с регистрационного учета до сделки. А может просто развернуться и уйти, буркнув что-то вроде: «Понятно…» И «понятно» это будет не в вашу пользу.

    Выписка -снятие с регистрационного учета по месту жительства-может затянуться на месяц и даже дольше, поэтому надо заранее решить все формальности с паспортным столом.

  2. Как правило, есть одна -две газеты, которыми пользуются большинство покупателей и продавцов квартир, и несколько сайтов в Сети, где происходит основная активность. Все разговоры об уникальных базах покупателей, готовых купить именно Вашу недвижимость- не более, чем рекламный трюк агентств и маклеров.  Итак, Вы даете объявления о продаже квартиры.  Какие здесь могут быть тонкости и чем может помочь профессионал на этом этапе? Текст объявления. Не всем интересно, что рядом с Вашим домом есть детский сад и школа, а вот слова «чистая продажа» вызовут к объявлению повышенный интерес. Цена- как правило, первое объявление дается по чуть завышенной цене, дальше, если время идет, а звонков от покупателей нет, цену надо уменьшать. И очень важно, чтобы это уменьшение было не на 50 % в каждом последующем объявлении (все объявления из газет набираются в компьютерные базы данных, и в выборке будет видна вся история Вашей продажи и снижений цены). Фото. Объявления без фото в последнее время- дурной тон. Но какие фото люди делают- слезы! Возникает вопрос- что они хотят продать? Вазу? Диван?  Вид из окон- обязательно. Сфотографировать дом снаружи- обязательно. Подъезд, лифтовой холл, вход в квартиру. Переговоры с потенциальными покупателями. В большинстве агентств практикуется прозвон газетных объявлений с целью выявления прямых продавцов недвижимости. Первым вопросом позвонившего бывает вопрос, хозяин ли вы квартиры. И если вам пришла в голову мысль сказать правду, будьте готовы к долгим уговорам с посулами быстрой продажи по головокружительной цене и страшилками о том, как люди продают недвижимость и остаются без денег, а то и без здоровья. Цель проста- заключить с Вами договор, забрать документы на квартиру на ответственное хранение, и уже после этого продавать квартиру по той же самой рыночной цене. Понятно, что вас не запугать- но настроение после таких звонков портится. И время уходит на подобное непродуктивное общение. Если же Вы работаете со специалистом, головная боль по общению по объявлению- его. И еще. Объявления должны выходить периодично. Но, например, летом проку от вышедшего в пятницу объявления намного меньше, чем от объявления, вышедшего во вторник. Эта забота, как и размещение и обновление  объявлений в интернет-базах,- Вашего риелтора.

    Итак, на данном этапе составляется текст объявления, оно размещается в наиболее эффективно работающих изданиях и мы ждем звонков от заинтересовавшихся нашим объектом.

  3. Может возникнуть вопрос- ну что тут такого сложного, люди придут и посмотрят квартиру! Я уже упомянул о предпродажной подготовке.  Для кого-то это очевидно, тем не менее напишу – в квартире должно быть чисто и прибрано, в квартире не должно быть неприятных запахов, в квартире не должно быть огромных злобных собак и не совсем трезвых «по случаю» или просто  нетрезвых знакомых- родственников. Представьте ситуацию- в квартире одинокая женщина, к ней приходят на просмотр четверо мужчин- риелтор покупателя, покупатель, его друг и сослуживец. Ситуация не совсем приятная-для женщины.  А во время просмотра начинаются переговоры- по цене, по условиям сделки. Для хозяев квартиры вторжение множества незнакомых людей- уже стресс. Поди, ответь на вопрос, когда будет освобождена квартира или подойдет ли для расчетов депозитная ячейка в банке «Поле чудес», когда домочадцы не сняли белье в ванной, а в комнате под столом лежат носки. И потом, приехав на заключение договора, они увидят договор с условиями, которые «оговаривались» на просмотре. Показ квартиры- важнейшая часть работы по продаже. Подчеркнуть преимущества, умолчать о недостатках, пошутить в ответ на каверзные вопросы и отстаивать интересы продавца- главные задачи риелтора.  И конечно же, опытный риелтор не поведет в квартиру группу сомнительно выглядящих людей.

    Присутствие большого количества «покупателей» на просмотре чревато еще и тем, что после такой демонстрации можно не досчитаться кошелька, мобильного телефона- словом, ценных вещей, которые можно спрятать в карман или под одежду.


  4. ВНИМАНИЕ! На этом этапе помощь риэлтора необходима!

    После осмотра Вашей квартиры потенциальный покупатель дал согласие на покупку.

    В качестве обеспечения взятых сторонами обязательств,  принято заключать предварительный или авансовый договор, при подписании которого покупатель передает продавцу или представителям продавца некую залоговую сумму (про аванс, задаток и залог я не раз писал в своей рассылке. Более подробно ЗДЕСЬ).

    Предварительный договор- очень важный документ, в котором стороны прописывают все условия сделки: цена квартиры, сроки проведения сделки, форма и место проведения расчетов, сроки освобождения квартиры и многое другое. Фактически, это сценарий сделки, можно сказать, что сам договор купли-продажи является вторичным.

    Потому так важно, чтобы при подписании предварительного договора присутствовал Ваш риелтор. Существует слишком много нюансов, и, даже прочитав всю имеющуюся литературу по вопросу, человеку бывает сложно понять юридические формулировки и отстоять свои интересы.

    Часто люди, заключив подобный договор, чувствуют, что ситуация зашла слишком далеко, и только на этом этапе обращаются к специалистам. Возможностей помочь отстоять Ваши интересы при заключенном договоре намного меньше.

  5. В этот день происходит закладка денег в банковскую депозитную ячейку и подписание договора купли-продажи (после подписания договоров они сдаются на государственную регистрацию). Сегодня уже стал доступным расчет с использованием банковского аккредитивного счета, но пока это скорее экзотика, нежели правило. При кажущемся сходстве договоров в банках, есть ряд моментов, которые варьируются в различных банках. Идея, вроде как, везде одинакова- продал квартиру, покажи документы об этом и забери деньги. А на практике возможны варианты, когда продавец теряет время и нервы, пытаясь получить свои кровные.  Особенно это бывает неприятно, когда полученные деньги надо отнести за другую недвижимость, владелец которой не готов ждать и слушать о ваших злоключениях. Важный момент- пересчет денег и закладка их в ячейку. Этот процесс тоже проводится по-разному в разных банках. 

    После закладки денег подписываются договора купли-продажи. Это — серьезный юридический и финансовый документ, каждый пункт которого имеет очень большое значение. Как правило, риелторы вычитывают договора накануне сделки, и на самой сделке проверяют, были ли внесены соответствующие правки в договор.

    Человеку, не имеющему юридического образования и проводящему сделку впервые, бывает очень сложно разобраться в формулировках договора купли-продажи квартиры.

    Понятно, что на этом этапе участие риелтора необходимо.

  6. Наконец-то получены документы после государственной регистрации сделки!  Деньги за квартиру получены в банке, пристроены в надежное место- ради этого и затевалась продажа жилья. Вещи вывезены из квартиры.

    На этом этапе распространенная ошибка- халатное отношение к подписанию Акта приема-передачи квартиры.Узнав, что этот документ не надо нигде заверять или регистрировать, про него просто забывают.

    А ведь этот документ- подтверждение того, что квартира покупателем принята и никаких претензий к продавцу нет.

    Для продавца передаточный акт- документ, освобождающий его от ответственности за залив нижних соседей и уплату коммунальных платежей.

    В принципе, подписать Передаточный акт стороны могут без риелторов, однако лучше, если оформление этого документа будет проведено в их  присутствии.

Источник: https://re77.ru/prodazha-nedvizhimosti

Пять этапов продаж недвижимости

Продажа недвижимости этапы

Сфера недвижимости, как и любая система имеет свои правила и закономерности. И если вы хотите добиться успеха в продажах недвижимости (вторичное жилье или квартиры в новостройках или коммерческая недвижимость), то необходимо следовать определенным алгоритмам и законам, которые обязательно приведут вас к успеху в продаже недвижимости.

Одним из основных правил, которое должен знать и применять каждый менеджер по продажам недвижимости — это этапы продаж. Поверьте, применяя эти знания вы будете выгодно отличаться от своим коллег и, что самое важное для вас, количество сделок повысится в разы (а у кого-то сделки наконец-то появятся.)

Пять этапов продаж

В основе любой удачной сделки с недвижимостью лежит грамотное взаимодействия менеджера с клиентом. Для того, чтобы взаимодействия было действительно результативным менеджер (или риэлтор) по продажам недвижимости должен выполнить все пять этапов.

Этапы продаж (так же систему называют «Лестница продаж» —  это самая распространенная схема в продаже недвижимости во всем мире. К сожалению в нашей стране менеджеров не учат этому в институте.

Давайте заполним пробел в знаниях и выйдем на новый уровень результативности в продажах недвижимости.

Итак, пять этапов продаж – это алгоритм последовательных действий:

  • Устанавливаем контакт
  • Выявляем потребности
  • Проводим презентацию
  • Работаем с возражениями
  • Завершаем сделку

Выполнив эти пять простых шагов вы гарантированно подведете клиента к покупке объекта и сделка у вас в кармане. Алгоритм работает как часы. Только работая по данной схеме ваши действия не будут выглядеть как «впаривание» ненужного клиенту. Алгоритм прост, но нарушать порядок действий нельзя — результата не будет.

Как правильно применять на практике пять этапов продаж при работе с клиентами в недвижимости:

Еще раз напомню, что только строгое соблюдение правил применения позволит успешно завершить сделку по продаже недвижимости:

  1. Каждый этап лестницы продаж отрабатываем  полном объеме. Если вы недоработали на первом этапе, то перейти ко-второму клиент может не позволить. Если вы не выявили потребности, на основании которых клиент принимает решение о покупке квартиры — все остальные действия будут пустой тратой времени. Если вы не отработали возражения покупателя квартиры и пытаетесь заключить сделку — результат будет отрицательным.
  2. Важно строго следовать от этапа к этапу. Не перепрыгивайте через этап, если вдруг решили, что возражений нет — ваша задача выявить скрытые возражения. (И кстати, если есть скрытые возражения — это говорит только об одном: на этапах «Установление контакта» и «Выявление потребностей» менеджер/риэлтор сработал плохо. Отсюда третье правило
  3. Всегда можно отыграть обратно. Это правило о том, что если менеджер понимает, что какой-то этап он отработал на «троечку»  — у него всегда есть шанс вернуться обратно к нужным вопросам и выяснить все более подробно. К примеру, на этапе «Отработка возражений» клиент говорит, что не уверен и должен посоветоваться. Слабый риэлтор и менеджер ответит, что не о чем тут советоваться и надо покупать! А грамотный специалист по продаже недвижимости поймет, что этап «Выявления потребности» отработан только частично и надо возвращаться и дорабатывать. Иначе клиент не купит.
  4. Лучшая презентация — та, которой не было. Этот пункт о том, что никто не любит длительных объемных монологов со стороны продавца новостройки. Лучшее, что может сделать эксперт по продажам — выявив потребности клиента дать на них полные развернутые ответы. Это и будет лучшая презентация: только по делу и без воды!
  5. Реально интересуйтесь клиентом. Не стремитесь идеально отработать все этапы, стремитесь  понять потребности клиентов, их «боль» и найдите решение их проблемы. (да, удачно вложение денег — это тоже проблема!). Люди, как известно, покупают не квадратные метры и не стены, а решают какие-то задачи и пытаются достичь каких-то целей.

Иногда на тренингах в агентствах недвижимости я слышу такое возражение от риэлторов: «это у нас не работает!», «клиент знает все уловки!». Не работает у тех, кто продает квадратные метры. У тех, кто решает проблемы клиента все работает и отлично.

В некоторых источниках есть информация про семь этапов продаж, десять этапов продаж. Никакой путаницы не должно быть. Помните, что каждый этап данной системы продаж имеет подэтапы. Зависит от ситуации. От типа недвижимости.

К примеру, при продаже коммерческой недвижимости методом холодных звонков есть такой подэтап, как «Выход на ЛПР».

А при продаже квартиры в новостройке есть такой «кросс-продажи» (когда менеджер продает услуги строительной компании и страховой продукт).

В любом случае, каждый профессиональный риэлтоор должен в любое время дня и ночи проходить с клиентом все пять этапов системы продаж.

Желаю успехов и много сделок!

Николай Девятов

Добавляйтесь в друзья в Фейсбуке 

Источник: https://devyatoff.ru/kniga-prodazh/pyat-etapov-prodazh-nedvizhimosti/

Оформление сделки купли продажи квартиры: основные шаги

Продажа недвижимости этапы

Сделка по приобретению недвижимости всегда требует тщательной подготовки из-за большой стоимости реализуемого объекта. Для того, чтобы такая сделка была признана юридически значимой, необходимо соблюсти алгоритм основных действий, а также верно подготовить все сопровождающие сделку документы.

Основные шаги в приобретении

Приобретение квартиры осуществляется несколько этапов, каждый из которых имеет своё значение в создании юридической чистоты сделки. Основными шагами будут считаться:

  • Подбор оптимального варианта квартиры, который будет отвечать всем требованиям, предъявляемым покупателем к необходимому ему жилью. Такой подбор может быть осуществлён путём использования имеющейся базы объявлений через сеть интернет (сайты бесплатных объявлений и различные платные ресурсные базы, в которых можно не только узнать расположение квартиры, но и определить, куда именно выходят окна того или иного жилья).
  • Подготовка к непосредственному сопровождению сделки путём осмотра выбранных вариантов жилья, а также переговоров с продавцами выбранных вариантов для определения оптимальной цены и существующих условий сделки, а также для определения основных нюансов, связанных с приобретением жилья. Кроме того, именно на этапе переговоров с продавцом покупатель выясняет, есть ли на квартире скрытые или явные обременения, долги по коммунальным платежам, претензии третьих лиц и т.д.
  • Заключение договора купли-продажи и передача денежных средств от покупателя продавцу. На этом этапе происходит также и подготовка всех тех документов, которые должны обеспечить юридическое сопровождение сделки и ее чистоту.
  • Регистрация перехода права собственности. Данная процедура, наряду с подписанием соглашения о сделке, является одним из основных шагов, так как именно на этом этапе происходит государственное переоформление существующего права собственности с выдачей выписки из Единого государственного реестра недвижимости (в настоящее время данный документ выдаётся взамен существовавшего ранее свидетельства о праве собственности).
  • Уведомление управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций о смене собственника и переоформление существующих лицевых счетов, используемых для оплаты поставляемых коммунальных услуг.

У каждого из перечисленных этапов есть своё обязательное юридическое значение, для подтверждения которого все необходимые действия на этапе должны быть соблюдены в полном объеме.

Если относительно этапа подбора наиболее удобных вариантов нет никаких особых рекомендаций, кроме обращения внимания на адекватность цены рассматриваемых квадратных метров, то остальные шаги требуют особого внимания.

Переговоры с продавцом

Этот этап позволяет определить, какие есть сложности в возможном заключении сделки.

В первую очередь, на этапе переговоров с продавцом происходит установление порядка заключения предварительного договора, внесения задатка для обеспечения гарантии заключения сделки, а также того порядка взаиморасчетов, которые будут максимально удобны как для покупателя, так и для продавца.

Кроме того, на этом этапе продавец обязан предоставить покупателю документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам перед ресурсоснабжающими организациями, а также перед управляющей компанией.

Этот этап посвящён также процедуре выяснения, есть ли на квартире скрытые или явные обременения (залоге, прописанные лица, которые могут воспользоваться правом не выписываться из квартиры).

Если лиц, которые могут претендовать на постоянную прописку на основе действующего законодательства, в квартире нет, то между продавцом и покупателем заключается соглашение о том, в какой срок продавец полностью освободит квартиру, выписавшись из нее.

Заключение договора купли-продажи

Это самый большой по продолжительности этап, на котором не только происходит подписание самого договора купли-продажи, но и предварительная подготовка всех необходимых документов, которые должны сопровождать такую сделку.

Подписание договора на этом этапе происходит в два этапа:

  • Согласование предварительного договора и внесение задатка для обеспечения гарантии заключения сделки.
  • Подписание собственно договора купли-продажи между участниками сделки и, при необходимости, заверение подписанного договора у нотариуса. Заверение у нотариуса в соответствии с действующим законодательством может потребоваться в том случае, если одной из сторон заключаемого соглашения является юридическое лицо или организация. В остальных случаях нотариальное заверение не потребуется, если только сами стороны не выскажут желания произвести такую процедуру.

Отдельным шагом в данном этапе станет подготовка документов, сопровождающих сделку.

Необходимые для сделки документы

Для того, чтобы с юридической точки зрения сделка была полностью чистая, необходимо подготовить документы, которые должны подтвердить права и продавца, и покупателя на заключение договора. К таким документам относятся:

  • личные документы продавца и покупателя, а в случае, если от лица сторон действуют представители по доверенности, понадобятся их личные документы и нотариально заверенные доверенности на полное представление интересов (например, генеральная доверенность);
  • технический паспорт на квартиру, в котором будут указаны все проведённые мероприятия по перепланировке квартир;
  • все правоустанавливающие документы на конкретную квартиру, включая те документы, которые смогут подтвердить законность предыдущего перехода права собственности к продавцу;
  • справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и иным сборам, которые должны быть уплачены собственником квартиры до проведения процедуры переоформления права собственности;
  • согласие органов опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, а сделка может затронуть их интересы или ущемить в каком-то объеме;
  • если квартира была куплена в браке, то потребуется согласие супруга на совершение сделки, оформленное в нотариально заверенном виде;
  • кроме того, если продавец не предоставил покупателю на этапе предварительных консультаций, потребуется расширенная выписка из домовой книги с информацией о прописанных лицах, а также на основании какой правовой нормы они могут сохранить за собой право на постоянную регистрацию в конкретной квартире.

Данный перечень документов предоставляется к договору купли-продажи в момент передачи его в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Как регистрируется сделка?

Процедура регистрации сделки по приобретению квартиры в собственность с 2015 года претерпела серьезные изменения. Если раньше под регистрацией такой сделки понималась регистрация текста договора путем внесения соответствующих сведений в базы Росреестра, то теперь данное действие не требуется.

Однако предоставить договор о передаче квартиры придется, так как он ляжет в основу документального подтверждения перехода права собственности.

Регистрация сделки происходит только в Росреестре, о чем новому собственнику выдается соответствующая выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (взамен действовавшего ранее свидетельства о праве собственности).

Данная выписка выступает в качестве одного из правоустанавливающих документов, которые в дальнейшем подтверждают законность обладания конкретным жильем.

Подать документы для регистрации сделки можно несколькими способами:

  • через многофункциональные центры;
  • путем непосредственного визита в территориальные подразделения Росреестра по месту нахождения жилплощади (если человек по состоянию здоровья не может прибыть в подразделение по территориальной принадлежности квартиры, можно подать по месту своей регистрации, но подтвердить невозможность обращения по территориальной подведомственности медицинскими документами);
  • в настоящее время активно распространяется возможность оформления перехода права собственности с помощью портала Госуслуг (данный вид регистрации считается электронной регистрацией и требует предоставления путем загрузки в виде скан-копий высокого качества всех документов, которые должны быть приложены к договору купли-продажи).

При подаче документов в Росреестр независимо от того, каким образом осуществляется данное действие, необходимо будет оплатить госпошлину в размере двух тысяч рублей с одного собственника (каждый собственник вносит по две тысячи рублей и получает свою собственную выписку из ЕГРП) для физических лиц и двадцати двух – для юридических.

Квитанция об уплате прикладывается к заявлению о регистрации перехода права собственности.

Сделка по приобретению квартиры в собственность представляет собой достаточно сложный процесс, для которого необходимо тщательное соблюдение всех основных этапов.

Наиболее важными являются подготовка документов, подписание договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности. Если данные этапы соблюдены полностью, сделку можно считать юридически чистой и значимой.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/oformlenie-sdelki-2.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.