Продажа квартиры с арендатором

Содержание

Можно ли продать квартиру которая сдается в найм: Что нужно делать

Продажа квартиры с арендатором

В некоторых субъектах Российской Федерации налоговые органы обязывают людей, которые желают продать квартиру, которая сдается в наем, заплатить не только восемнадцать процентов от стоимости квартиры в качестве налога на добавочную стоимость, а еще и тринадцать процентов от стоимости квартиры в качестве НДФЛ.

При этом работники местных отделений налоговой инспекции Российской Федерации придерживаются мнения, что если продаваемая квартира до этого сдавалась в аренду, а, соответственно, ее владелец получал доход, то он обязан платить налог на добавочную стоимость даже если он и не зарегистрирован в налоговой инспекции Российской Федерации в качестве индивидуального предпринимателя.

По данным экспертов в ближайшем будущем налоговый вопрос будет являться главным в процессе совершения различного рода сделок с объектами недвижимого имущества.

Огромное количество граждан Российской Федерации уже в настоящее время начали испытывать сомнения по поводу того, имеет ли смысл делать инвестиции в недвижимое имущество чтобы получать доход от сдачи его в аренду с последующей перепродажей.

Решить данную проблему можно путем официального оформления арендодателем своего бизнеса с последующим переходом налогообложения на щадящий режим или же с приобретением патента на осуществление деятельности, которая заключается в сдаче жилых помещений в аренду.

На самом же деле подобного рода предпринимательская деятельность просто невыгодна. К примеру, в столице Российской Федерации городе Москве данная разновидность предпринимательской деятельность осуществляется нелегально, а государственные меры, которые направлены на борьбу с этим, являются малоэффективными.

Как расторгнуть договор найма квартиры чтобы ее продать

Многие люди, которым требуется продать квартиру, сдающуюся в аренду, задаются вопросом Как расторгнуть договор найма квартиры.

Данная разновидность юридических процедур регулируется статьей номер четыреста пятьдесят два действующего Гражданского Кодекса Российской Федерации, которая гласит, что соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения совершается в той же форме, что и сам договор.

Это означает, что если сам договор имеет простую письменную форму, то для того, чтобы его расторгнуть, вполне будет достаточно простого соглашения, подписанного сторонами.

Однако если регистрация договора аренды жилого помещения осуществлялась в соответствии с требованиями, которые установлены действующим законодательством Российской Федерации, то и соглашение о расторжении такого договора также будет подлежать обязательной регистрации в установленном действующем законодательством Российской Федерации порядке.

Если же наниматель отказывается расторгать договор аренды жилого помещения в добровольном порядке, то арендодатель имеет право на обращение в судебные органы Российской Федерации с заявлением о принуждении арендатора расторжению договора аренды жилого помещения согласно пункту номер два статьи номер четыреста пятьдесят два действующего Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Что делать с арендаторами квартиры

При продаже жилого помещения, которая сдается в аренду, вполне логично возникает вопрос Что делать с арендаторами квартиры. Имеет ли смысл их вообще об этом уведомлять? И как лучше подготовить их этому? Здесь возможно три варианта.

Рассмотрим каждый из этих вариантов подробно.

  • Вариант первый. Освобождение жилого помещения и его последующая продажа. Подавляющее большинство риэлтерских агентств Российской Федерации считают такой вариант решения проблемы арендаторов в продаваемом жилом помещении оптимальным. Потому как в данном случае продавец жилого помещения получает полную свободу действий. То есть он может как угодно ее рекламировать и показывать абсолютно в любое удобное для него время. Да и для покупателей гораздом более предпочтительным вариантом является жилое помещение, в котором никто не проживает, потому как в занимаемом жилом помещение всегда разбросаны вещи, имеются различного рода неприятные запахи.

Само собой разумеется, что все это портит впечатление потенциальных покупателей от продаваемого жилого помещения. Кроме того, потенциальные покупатели жилого помещения, которое занято арендаторами, будут обеспокоены проблемой их выселения.

Из этого можно сделать однозначный вывод: из двух помещений, одно из которых свободно, а другое занято арендаторами, потенциальный покупатель со стопроцентной вероятностью выберет первое. Но, с другой стороны, если жилое помещение будет пустовать, то оно не будет приносить ее владельцу абсолютно никакой прибыли.

А продажа в определенных случаях может занимать два года и более. При нынешней стоимости аренды, собственники пустующих жилых помещений теряют около тысячи долларов в месяц.

  • Вариант второй. Продажа жилого помещения без выселения арендаторов. В данном случаев арендаторов необходимо будет уведомить о том, что занимаемое ими жилое помещение выставлено на продажу. Делать это следует в как можно более вежливой, можно даже сказать ласковой и заботливой форме. То есть, сказать арендаторам много теплых слов в их адрес, которые бы могли их успокоить по поводу того, что скоро им придется покинуть занимаемое жилое помещение. Упор при этом необходимо делать главным образом на то, что между намерением продать жилое помещение и фактической продажей жилого помещения имеется очень большая разница.

Как уже было сказано выше, в определенных случаях процесс продажи жилого помещения может занимать очень большое количество времени. То есть имеет смысл намекнуть арендаторам на то, что возможно им вовсе и не придется покидать занимаемое ими жилое помещение.

В настоящее время достаточно большое количество покупателей жилых помещений являются инвестиционными. Это означает, что они приобретают жилые помещения не для того, чтобы в них проживать, а для того, чтобы просто вложить в них свои денежные средства.

Даже в том случае, если покупатель жилого помещения будет являться чистым спекулянтом, то есть будет приобретать жилое помещение с целью последующей его перепродажи, все равно он не станет возражать, если в жилом помещении будут проживать арендаторы.

Ведь от этого он будет получать прибыль.

Не лишним будет предоставить арендаторам определенного рода гарантии того, что если им и придется освобождать занимаемое жилое помещение, то они будут извещены об этом заблаговременно (минимум за два месяца).

Выполнять обещания или же нет – это уже на усмотрение продаваемого жилого помещения. Также стоит заблаговременно установить приемлемый для каждой из сторон график показов продаваемого жилого помещения. Например, показы могут осуществляться два дня в неделю.

Таким образом, арендаторы могут не беспокоиться по поводу того, что их неожиданно потревожат в неурочное время. Что же касается финансовой стороны данного вопроса, то арендаторам необходимо предложить определенную скидку.

Как считает подавляющее большинство риэлторов Российской Федерации, лучше всего, если она будет составлять десять процентов от текущей стоимости аренды жилого помещения.

Кроме того, в случае продажи жилого помещения бывшим арендаторам необходимо будет дать определенную денежную сумму за причиненные неудобства. Но здесь имеется один нюанс, который заключается в том, что даже если арендаторы и согласятся покинуть жилое помещение на словах, на деле они все равно будут всячески препятствовать освобождению занимаемого ими жилого помещения от себя.

К примеру, они могут намеренно устраивать беспорядок в продаваемом жилом помещении, чтобы затянуть процесс продажи.

Также они могут рассказывать потенциальным покупателям различного рода неприятные вещи о продаваемом жилом помещении, как то: отсутствие горячего водоснабжения, перебои с электрической энергией, постоянное пребывание наркоманов или же алкоголиков на лестничной площадке.

На практике встречается достаточно большое количество случаев, когда собственник продаваемого жилого помещения сам лично не присутствует при показах. А арендаторы говорят потенциальным покупателям о том, что они тоже намерены приобрести это жилое помещение и уже внесли задаток.

  • Третий вариант. Вовсе не ставить арендаторов в известность о том, что занимаемое ими жилое помещение выставлено на продажу. В этом случае собственник продаваемого жилого помещения просто ставит арендатором перед фактом и называет определенную дату, когда арендаторы обязаны будут освободить занимаемое ими жилое помещение. Собственник продаваемого жилого помещения вовсе не несет каких бы то ни было материальных потерь. Тем не менее, подавляющее большинство риэлторов Российской Федерации не советует использовать этот вариант, потому как правда все равно рано или же поздно вскроется. К примеру, в процессе показа продаваемого жилого помещения, которое сдается в аренду . В этом случае продавцу будет достаточно трудно объяснить арендаторам причины своего пребывания в квартире, да еще и вместе с посторонними лицами.

Если вы решите поступить подобным образом, то тем самым очень сильно обидите человека. По этой причине стоит всегда помнить о том, что он имеет огромное количество возможностей для того, чтобы вам отомстить, потому как проживает в вашей квартире.

Например, он может вывести из вашего жилого помещения абсолютно все, начиная от мебели и бытовой техники и заканчивая батареями отопления. Практике также известен случай, когда арендатор, узнав о том, что арендуемое им жилое помещение выставлено на продажу, просто залил канализационные трубы бетоном.

Собственнику жилого помещения тогда пришлось потратить огромное количество денежных средств на ремонт.Как бы то ни было, абсолютно любой конфликт между собственником жилого помещения и арендаторами необходимо решать мирным путем. Всегда должны быть соблюдены условия договора найма жилого помещения.

В том числе и при смене собственника жилого помещения.

Порядок продажи квартиры которая сдается по найму

Порядок продажи квартиры которая сдается по найму следующий: сначала расторгается договор аренды жилого помещения, а затем жилое помещение выставляется на продажу. Само собой разумеется, что такой порядок продажи квартиры, которая сдается в аренду, арендаторам не нравится, потому как в данном случае они вынуждены искать себе новое съемное жилье в экстренном порядке.

Но наличие в продаваемом жилом помещении арендаторов, как уже было сказано выше, может существенным образом затянуть сам процесс продажи. Исключение составляют только лишь случаи, когда человек приобретает жилое помещение с целью последующей сдачи его в аренду.

В этом случае покупатель даже обрадуется тому, что в приобретаемом им жилом помещении уже имеются арендаторы

Как регистрируется сделка по купле продажи жилого помещения, которое сдается в аренду

Расскажем о том, Как регистрируется сделка по купле продажи, которая сдается в аренду. Как и при оформлении любой другой сделки с недвижимым имуществом, стороны обязаны заключить. Однако обязательной регистрации в данном случае будет подлежать только лишь переход права собственности на недвижимое имущество.

Это необходимо для того, чтобы можно было продолжать вести общей реестр объектов недвижимого имущества Российской Федерации. При этом отменяется свидетельство о праве собственности на жилое помещение, которое в народе называется зеленкой.

Вместо него органом реестра объектов недвижимого имущества Российской Федерации выдается выписка.

Могут ли оспорить сделку купли продажи квартиры

Многих продавцов и покупателей жилых помещений, которые сдаются в аренду, интересует вопрос Могут ли оспорить сделку купли продажи квартиры. Это возможно. Но сделать это могут только лишь те лица, которые имеют непосредственное отношение к заключенному договору.

К таковым, в частности, относятся следующие лица:1) продавец жилого помещения, которое сдается в аренду;2) покупатель жилого помещения, которое сдается в аренду;3) лица, интересы которых затронут договор купли-продажи жилого помещения, сдаваемого в аренду (бывшие супруги, опекуны, незаконно выписанные из проданного жилого помещения лица).

Важно! По всем вопросам о продаже квартирыили дома, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы по жилищным правоотношениям, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Источник: https://jur24pro.ru/populyarnye-temy/zhile-kvartiry-doma/mozhno-li-prodat-kvartiru-kotoraya-sdaetsya-v-naym-chto-nuzhno-delat/

Как мошенники продают арендованные квартиры

Продажа квартиры с арендатором

Как это делается

К сожалению, современная судебная практика показывает, что чужая недвижимость не оставляет равнодушными мошенников, специализирующихся на обмане собственников жилых помещений.

Современные схемы и способы обмана собственников жилья уже хорошо известны следователям, прокурорам, судьям, адвокатам, нотариусам, судебным приставам. Но мошенников это не останавливает, они снова ищут и находят доверчивых, наивных, неграмотных юридически людей, а также неблагополучных, злоупотребляющих спиртными напитками или наркотиками лиц.

Технологии мошенников, связанные с арендой квартир, используют, как правило, следующую схему: сначала они собирают информацию о жилье, которое сдается в аренду.

Затем анализируют эту информацию для выявления собственников, имеющих несколько жилых помещений, а среди них — одиноких людей, пожилых или больных.

Обычно они ищут квартиры с единственным собственником, чтобы избежать встречи с нотариусами при реализации жилья. Вступая в контакт с хозяином, соглашаются со всеми его требованиями и платят за два-три месяца (и более) сразу, надеясь, что собственник, получив деньги за три и более месяцев, в квартиру приходить не будет.

Сразу после заселения в квартиру преступники начинают подготовку фальшивых доверенностей от собственника на продажу квартиры. Для их изготовления они используют современные компьютерные технологии, цветные принтеры, изготавливают фальшивые бланки доверенностей и печати нотариусов.

Затем готовят договор купли-продажи, где от имени продавца (на самом деле наймодателя) выступает доверенное лицо (на основании фальшивой доверенности). И, найдя покупателя, регистрируют переход права собственности, а потом моментально исчезают из арендованной квартиры.

Когда долго отсутствующий арендодатель приходит в свою квартиру, то застает там незнакомых ему людей, которые сообщают, что именно они являются собственниками.

Свои права незнакомцы подтверждают документально, в том числе показывая выписку из Росреестра и договор купли-продажи.

Заключайте договор аренды

Татьяна Гурова отмечает, что многие собственники, сдавая квартиру, игнорируют письменную форму договора с арендатором, так как опасаются налогового бремени. Однако именно письменный договор найма жилого помещения может стать «спасательным кругом» в том случае, если вы станете жертвой мошенников.

В частности, если мошенники продадут жилое помещение и будут утверждать, что это вы хотели продать жилье, то при наличии письменного договора найма вы сможете легко доказать, что ваша воля была направлена исключительно на передачу имущества в наем, а воли на прекращения статуса собственника жилого помещения вы не выражали никогда.

Договор найма жилого помещения должен отвечать следующим требованиям.

Его следует заключать в письменной форме. В документе нужно указать все данные нанимателя и вселяющихся с ним лиц, в первую очередь паспортные данные.

Также необходимо четко указать права и обязанности сторон, в том числе право наймодателя входить в жилое помещения для проверки его состояния с течение всего срока договора. Надо составить и вписать в документ график платежей по договору и взимать платежи ежемесячно, лично приходя в квартиру.

Наконец, нужно четко прописать ответственность стороны нанимателя за нарушение условий договора, в том числе право наймодателя на расторжение договора в одностороннем порядке.

Что делать, если мошенники продали квартиру

С юридической точки зрения, у горе-наймодателя есть все шансы вернуть себе жилье на основании ст. 302 ГК РФ, так как имущество он потерял помимо своей воли.

Конечно, покупатели квартиры будут доказывать, что являются добросовестными приобретателями, но, как свидетельствует судебная практика, вряд ли докажут.

При рассмотрении дела в суде покупатели могут рассчитывать только на взыскание своих расходов с мошенников, найти которых, как правило, весьма проблематично.

Ситуация может усложниться тем, что покупатели часто приобретают жилье с использованием кредитных средств и жилье обременяется залогом.

Но в более выгодном положении в описываемом случае все-таки оказывается первоначальный собственник (он же — наймодатель мошенников), так как его воли на совершение сделки не было.

Такие сделки называются порочными (так называемые сделки с пороком воли).

Если же наймодатель является алкоголиком, наркоманом, одиноким пожилым человеком, то сил и средств защищаться, денег на адвокатов у него просто не нет, и мошенники на это и рассчитывают.

Несколько советов

Юридически грамотного собственника провести труднее. Поэтому читайте законы, следите за изменениями в законодательстве, просматривайте статьи на эту тему в интернете и т. д. Это же, как и нижеследующие советы, касаются не только хозяев, сдающих жилье внаем, но и покупателей квартир, которые могут пострадать от вышеописанных действий.

Следующий риск, обусловленный правовой неграмотностью, это излишняя доверчивость. Самый главный совет: не доверяйте риэлторам, агентствам недвижимости, индивидуальным предпринимателям, знакомым полностью и во всем. Обязательно обратитесь за консультацией к адвокату. Заплатив за консультацию от 1 до 5 тыс. рублей, вы сохраните свой дорогостоящий актив.

Для того чтобы распознать фальшивую доверенность, достаточно найти в интернете сведения о том нотариусе, данные которого указаны в доверенности, позвонить ему и спросить, действительно ли эта доверенность нотариусом выдавалась и удостоверялась. Это самый быстрый способ и самый эффективный, потому что нотариус сам заинтересован в том, чтобы никто не подделывал доверенности от его имени.

Следует отметить, что в условиях экономического кризиса количество мошенничеств в области аренды жилой недвижимости значительно увеличилось.

Статистики таких преступлений нет, что только на руку мошенникам.

Исследования отдельных авторов (См. : Шумов Р. Н. Уголовно-правовая охрана рынка жилья от преступных посягательств: Дис. канд. юрид. наук. М. : Академия МВД России, 2004.

) позволяют выделить следующие виды мошенничеств:

1.

Умышленное предоставление на возмездной основе заведомо не соответствующей действительности информации о выгодных для арендаторов предложениях арендодателей по поводу аренды жилых помещений.

2. Сдача в аренду жилых помещений нескольким арендаторам одновременно.

3. Сдача жилого помещения в аренду лицом, не имеющим каких-либо вещных прав на жилое помещение.

4. Сдача в аренду несуществующей жилой недвижимости.

5. Мошеннические действия, совершенные сотрудниками риэлторских компаний или под прикрытием таких фирм.

Эти темы мы можем осветить в наших следующих публикациях.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/37616226-kak-moshenniki-prodayut-arendovannye-kvartiry/

О продаже квартир с… квартирантами

Продажа квартиры с арендатором

Kazned.ru решил разобраться в ситуации: действительно, как быть? Можно ли вообще совместить сдачу в аренду и продажу своей законной собственности – без потери времени, нервов и потенциальных покупателей? Задавшись этим вопросом, мы обратились к реальным случаям и опыту практикующих риэлторов.

«Девочки сопротивляются»…

Типичная ситуация описана на одном из профессиональных форумов в сети: «Я продаю квартиру с помощью риэлтора. В квартире в данный момент живут девочки-квартиранты.

После того, как мы с мужем приняли решение о продаже, сообщили девочкам, что будут приходить потенциальные покупатели, будут смотреть квартиру в согласованное с ними время. Квартирантки согласились. И вот уже несколько дней риэлтор не может договориться с ними о встрече, чтобы сделать фото и оценить состояние.

Они тянут и сопротивляются: «некогда, работаем, может быть, послезавтра»… Мы с мужем сейчас рассчитываем на доход от аренды – терять жильцов до продажи квартиры не хотелось бы».

Далее автор поста просит профессионалов прокомментировать и поделиться опытом: всегда ли наличие квартирантов отрицательно влияет на восприятие покупателей? Как обычно квартиранты реагируют на осмотры жилья, всегда ли негативно? Могут ли как-то мешать, компрометировать хозяев и квартиру? А главное – как достигнуть компромисса?

«Дом – отстой, соседи – наркоманы…»

Как свидетельствуют ответы на форуме и опыт риэлторов, опрошенных «Казанской недвижимостью», в 99 случаях из ста при продаже квартиры, сдаваемой в аренду, наличие в ней квартирантов – фактор, отрицательно влияющий на возможность сделки. И опять-таки, подавляющее большинство арендаторов негативно реагируют на продажу их временного жилья.

«Как человек, занимающийся продажами недвижимости много лет, могу вам уверенно сказать – 99% квартирантов мешают показам и саботируют продажу!», – делится опытом одна из форумчан.

Другие риэлторы её поддерживают: «Это и невозможность попасть в квартиру в оговоренное время с покупателями.

И сообщение потенциальным покупателям, что дом – просто отстой, в квартире холодно, соседи наркоманы и т.п.»

Злоключения могут начаться и в процессе показа, и даже на подходах к нему: «Вчера показывал квартиру с квартирантами, так они не затыкались – и зимой холодно, и сантехника плохая, и полы скрипят, и шумно. Ужас. Один раз договорился на показ, звоню в домофон уже с покупателями, а мне в ответ: “Мне неудобно, я с девушкой, показывать не буду”».

Отпугнуть покупателей могут даже не вредные квартиранты, а банальные вещи: беспорядок, запах еды (они как раз вечером, после работы, ужин готовят).  

Даже без всяких злодейств со стороны арендаторов само их наличие в выставленной на продажу квартире сильно влияет на цену. Например, как свидетельствуют столичные агенты, в Москве простая «однушка» теряет не менее 100 тыс.

рублей от наличия в ней квартирантов, а «если живут граждане не славянской наружности – то и все 200 тыс.» По подсчетам риэлторов, если при этом квартира ещё и в плохом состоянии, в захламленном виде, с кучей старой мебели –  может потерять в цене и до 300 тысяч.

«Двушки» и «трёшки» теряют больше.

Понятно, что в регионах цифры будут меньше, однако и тут хозяевам стоит быть готовыми: процент, на который снизится конечная стоимость вашей квартиры с арендаторами, будет довольно ощутимым.

Доходит до смешного…

Во многих случаях так происходит по вине самих хозяев, считают профессионалы рынка недвижимости. Вот и у дамы, чье сообщение вызвало дискуссию на форуме, похожая ситуация: они с мужем договорились, что не будут сообщать своим квартиранткам, что собираются продать квартиру, в которой те живут – мол, сказали, что просто хотим помониторить по спросу и ценам, на будущее…

Хозяева-конспираторы умудряются «зашифровать» и покупателей перед арендаторами, и наоборот, выдавая тех и других то за родственников, то за должностных лиц.  В результате ситуация может выйти из-под контроля…

«В марте чуть сделка не развалилась, когда “родственница”, проживающая в продаваемой квартире, заявила, что у соседки 5 мастифов», – рассказывает один из риэлторов.

«Помню, смотрели с клиенткой квартиру, – вспоминает другая женщина-агент. – Квартиранты из Таджикистана заселились всего пару дней назад.

Риэлторша (она же их и заселяла!) по телефону потребовала, чтобы мы не говорили, что покупаем квартиру, а представились… «электриками из ЖЭКа»!  Однако мы (моя клиентка на 9-м месяце с 2-летним малышом и я) – ну никак не тянули на электриков, и таджики сразу заподозрили неладное… Конфуз. Мы были рады, что ноги оттуда унесли, и ни о какой покупке, разумеется, речи уже не шло. В общем, нехорошо получилось». 

«И месть моя будет страшной…»

Профессиональные риэлторы считают: скрывая факт продажи от квартиранта, вы жестоко обижаете человека. При этом не стоит забывать, что он имеет массу возможностей вам отомстить, поскольку проживает в вашей квартире…

Эксперт привели немало примеров того, каким образом арендатор может отомстить хозяину квартиры. «Бывает, что из жилища вывозится абсолютно все – включая мебель (хозяйскую), межкомнатные двери и батареи отопления. Один арендатор проявил поистине иезуитскую изобретательность, залив бетоном канализационные трубы – и хозяину приходилось очень долго и дорого все ремонтировать…»

А по закону – никак!

Можно, конечно, справедливо возмущаться поступками квартирантов. И требовать «крови» – то бишь наказания. Однако не все так просто…

«За плохое поведение» хозяин своих квартирантов выселить не может – да и за что их выселять: «За то, что вечером, во время показа лук режут или мясо с чесноком жарят? Или вещи по дому раскиданы? Так квартира-то целая, а беспорядок – он у всех может быть. У кого-то временно, у кого-то постоянно»…

Опытные агенты напоминают: по закону квартиранты могут вообще никого не впускать, если в договоре особо не оговорено, что вы вправе посещать квартиру 1 раз в месяц. Так что лучше заранее предусмотреть все нюансы…

Словом, по мнению одного из юристов, в ситуации, описанной в самом начале, следует учитывать три основных момента: 

1. Наниматель не обязан показывать квартиру. Совсем. Это вопрос его доброй воли.

2. Платящего исправно нанимателя нельзя до окончания срока найма выселить из квартиры. Все соглашения о «форс-мажоре с предупреждением за месяц» юридически ничтожны.

3. Продажа квартиры не влияет на проживающих нанимателей. Они вправе жить и после перехода права собственности, пока не истечет срок договора. (Ст. 675 ГК РФ).

Таким образом, даже самых вредных квартирантов «выгнать взашей»  не получится. Можно только попросить съехать или расторгнуть договор. «Силой выгнать -забудьте. УК РФ нарушите, а если «повезет» – то и «букет» статей наберёте», – предупреждает один из риэлторов. И добавляет:  лучший способ – правильно поговорить. Тогда сами съедут, и претензий не будет друг к другу.

Выход – в компромиссе!

Собственника продаваемой квартиры можно понять: он не хочет терять доход, ведь порой сдача квартиры – это существенная статья доходов, особенно для семей, находящихся в процессе купли-продажи жилья. Но и наличие квартирантов, как мы уже видели, большая «головная боль»…

И все-таки ситуация не безнадежна! Об этом свидетельствуют сами риэлторы. И делятся своим положительным опытом.

Компромисс можно найти, предложив квартирантам существенную скидку по аренде, советуют одни риэлторы. «Не забудьте также про договоренность, что после получения вами аванса от покупателя и до выселения у квартирантов будет месяц или полтора, и никто их выкидывать на улицу за пару дней не будет», – добавляют другие.

Некоторые агенты делятся опытом своих компаний: «Нами разработано предложение по мотивации на показы – “арендные каникулы” для нынешних жильцов. Как только за квартиру вносят аванс – пару недель от сделки и пару недель регистрации (получается месяц) – оплата за этот месяц проживания не взимается.  Если уж и такую договоренность нарушают – то прекращаем аренду, иначе квартиру не продашь».

Закончим, пожалуй, опять-таки реальным случаем из риэлторской практики: «У наших клиентов сейчас аналогичная ситуация – квартиранты живут в продаваемой квартире. Козней не строят, ведут себя прекрасно. Арендную плату вносят всё так же аккуратно, и сумму мы не снижали.

Делают они это потому, что мы договорились о следующем: возвращаем депозит (нам его в любом случае возвращать); даем 30% на оплату риэлтора; помогаем найти другую квартиру в этом же районе; помогаем с переездом. Потенциальных покупателей квартиранты встречают чуть ли не с цветами, хлебом, солью и оркестром – еще никто, не попив чая, не ушёл.

Вот она – сила уважения друг друга и отношения друг к другу с пониманием!»

Источник: Журнал “Казанская недвижимость”

Источник: https://www.tatre.ru/articles_id10302

Узнайте, как продать квартиру с арендатором | О недвижимости с душой

Продажа квартиры с арендатором

Разберем, как продать квартиру с арендатором. Весь процесс от А до Я, с нюансами и особенностями.

Недавно узнал, что вполне популярна продажа квартиры с арендатором до окончания срока договора аренды. До этого момента слышал про подобное только из Западных источников. Вот и разберем, как это происходит.

Достаточно много жителей России вкладывают свои деньги в недвижимость, т. к. рубль постоянно то болеет, то чихает с неизбежным дефицитом веса, по сравнению с другими валютами.

При этом важно не только купить квартиру, но и сдавать ее в аренду, чтобы она приносила прибыль. Если возникает срочная необходимость продажи квартиры с арендатором, надо учесть его права. Он ведь не виноват в ситуации.

Кто-то, конечно, может показать на дверь и прилежно плативший вам арендатор уйдет с камнем обиды, припрятанным за пазуху. Как-то не по фен-шую, получается))

Процесс продажи квартиры с арендатором

Как грамотно провести продажу квартиры, сданной в аренду?

Продажа квартиры с арендатором, согласно закону — не возбраняется, в этом случае, новый хозяин квартиры становится арендодателем. Однако, как вы, наверное, уже знаете, быстрая и дорогая продажа квартиры имеет высокие шансы только если объект никем не заселен.

Что делать собственнику?

Необходимо расторгнуть договор аренды квартиры и после выселения арендатора выставить ее на продажу. Конечно, арендатор будет от этого не в восторге, т. к. возникает необходимость быстро найти себе новое съемное жилье.

Да и продажа квартиры с арендатором, пройдет быстрее без наличия самого арендатора. Бывают, конечно, исключения, например, если вы найдете инвестора, который имеет цель купить квартиру под аренду и согласится, а может даже обрадуется, что вы оставляете ему порядочных, платежеспособных арендаторов:)

А почему бы и нет?

По каким основаниям расторгнуть договор аренды

Естественно, что продажа квартиры, сданной в аренду пойдет быстрее если найти причины выселения арендатора. Вот несколько из них (чаще всего это несоблюдение пунктов договора аренды):

  • не производит ремонт, если эта обязанность была возложена на арендатора, согласно договора;
  • не платит арендную плату, в течение 2 месяцев (если срок установлен — ежемесячно);
  • пользуется имуществом, находящимся в квартире, не по прямому назначению (например, варит пельмени в электрическом чайнике);
  • приводит имущество арендодателя к существенному износу (например, мебель и бытовая техника изнашивается быстрее чем обычно из-за небрежного обращения и т. д.).
  • прямое указание условий расторжения в договоре. Но это относится к случаю, при котором если знал бы где упасть, подстелил бы соломки.

Т.е. эти условия, например, возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае продажи квартиры, должны быть предусмотрены заранее.

Если заранее не прописали подобный пункт в договоре — продать квартиру с арендатором надо по-мирному, договорившись с ним.

И последнее основание — наличие только устной договоренности. Если собственник сдал квартиру в аренду, не подписывая никакого договора (что сейчас редкость), то он может в любое время выселить арендатора.

Хотя и в этом случае, необходимо мирно договориться.

Но затягивать с переговорами тоже не стоит. Обычный срок, который дается на освобождение квартиры, которую занимает арендатор — 1 месяц. За это время можно подыскать себе новое жилье.

Ошибки при продаже квартиры с арендатором

Не надо продавать квартиру, не сообщив об этом арендатору. Если в США подобные операции с недвижимостью норма, т. к. там арендатор защищен, то в России все как всегда, через N-ное место.

Новый собственник может прийти и поставить условие об освобождение квартиры в три дня, либо существенно изменить условия договора аренды, например, повысить арендную плату и т. д. Что повлечет за собой ненужные разборки или даже криминальные последствия.

Как организовать показы при продаже квартиры, сданной в аренду

Так или иначе, пока вы будете договариваться с арендатором или уже договорились на освобождение квартиры в течение 1-2 месяцев, показывать квартиру потенциальным покупателям надо. В этом случае, не доверяйте показы арендатору.

Почему, ведь он все равно проживает в квартире и ему только дверь открыть? Поверьте, перекладывание ваших обязанностей по продаже квартиры на арендатора аукнется вам упущенными выгодными покупателями. А вы помните, что хотели продать подороже?

Если квартиру будет показывать арендатор, то он может снизить ценность квартиры в глазах потенциальных покупателей: рассказать, что зимой в квартире холодно, шумные соседи, сырость и прочее. И это так, не со зла, просто ему помотали нервы поиски нового жилья.

Поэтому, занимаясь продажей квартиры, сданной в аренду, вам надо самим лично присутствовать на показах квартиры, предварительно обговорив время с арендатором.

И последнее, не перегибайте палку, даже если вам очень необходимо срочно продать квартиру с арендатором. Договаривайтесь о досрочном выселении мирно.

Не редки случаи, когда арендаторы добивались проживания в арендованной квартире до окончания срока действия договора через суд.

Сегодня мы рассмотрели, как продать квартиру с арендатором, сданной в аренду до окончания срока аренды. Вы знаете все возможные обстоятельства и теперь будете действовать правильно.

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/prodazha-kvartiryi-s-arendatorom.html

Продажа квартиры с арендаторами

Продажа квартиры с арендатором
Вернуться к списку статей

21.08.2017

Приняв решение реализовать сделку с имуществом, стоит принять во внимание следующее понятие – «обременение». Под обременением понимают разнообразные ограничения, их устанавливают на право распоряжения данным объектом.

При этом осуществить продажу жилья с обременением реально, и все же такого рода сделке стоит уделить немного больше времени, внимания, используя вспомогательные инструменты и подходы.

При этом в роли законных ограничений могут выступать: аренда, ипотека, рента или же арест.

Продажа квартиры с обременением аренда: такой тип ограничения появляется на базе присутствия соглашения о найме жилья, что передано за установленную плату во временное пользование другому собственнику.

Соглашение, что подписывается сроком свыше 1 года, должно оформляться только письменно, при этом проходя  регистрацию у государственных органов.

То лицо, которое оформило в аренду помещение в праве применять его, пока не истечет срок, установленный в соглашении.

Существует ли возможность реализовать имущество, обремененное арендой?

В том случае, если перед вами стоит задача – продажа арендованной квартиры, оптимальней всего перед этим расторгнуть подписанное ранее соглашение. Но если это не получается выполнить, возможно, станет необходимым обратиться к судебной инстанции.

Условия, порядок расторжения соглашения аренды либо же внесение в него поправок должен по закону быть предусмотрен, а также указан в договоре.

В случае, если в нем все такие прописано право арендатора до установленного срока расторгнуть соглашение – трудностей не возникнет.

Иначе соглашение аренды реально расторгнуть таким образом:

– если арендатор в установленные либо в разумные термины не выполняет капитальный ремонт, в случае, когда это прописано в соглашении аренды;

– если арендатор неоднократно нарушает термины выплаты аренды;

– если арендатор ухудшает общее состояние квартиры;

– если арендатор определенным образом нарушает условия соглашения.

Процедура выкуп квартиры с арендатором

Соглашение выкупа недвижимости, что обременено арендой, отличается от стандартного соглашения купли-продажи тем, что в первом присутствует дополнительный пункт, где указан определенный момент. Продавец обязуется проинформировать покупателя про факт обременения недвижимости, а затем получить от него согласие.

Покупая такое имущество, что пребывает в аренде, у нового владельца присутствует обязанность выполнять условия договора. К тому же, квартиросъемщик в праве на протяжении установленного в соглашении срока аренды использовать арендованную площадь.

Во время реализации сделки выкупа имущества, обремененного арендой, необходим обычный пакет документации:

– паспорта покупателя, продавца объекта в оригинале, со скан копиями всех основных страниц;

– техпаспорт реализуемого объекта недвижимости;

– документы, которые удостоверяют присутствие права на данную недвижимость. Во время покупки жилья важным условием может быть получение технического паспорта не больше, нежели за 5 лет до реализации сделки купли-продажи. Иначе потребуется заказывать документы заново;

– соглашение купли-продажи нужно оформить в 3-х экземплярах. При этом два экземпляра выдаются участникам сделки, а последний – подается в регистрационную палату;

– документ, удостоверяющий уплату государственной пошлины;

– документ – выписка из общей домовой книги отражающей зарегистрированных жильцов;

– документ, удостоверяющий согласие всех совладельцев недвижимости.

В законодательном порядке приняты определенные нормы, относительно перечня обязанностей квартиросъемщика, арендодателя в случае смене владельца жилья. Так, одним из них является информирование о смене владельца жилья, оно должно оформляться в письменной форме, перенаправляется с условием обязательного уведомления о получении.

К тому же, такое письмо необходимо передать арендатору сразу же по завершению сделки купли-продажи либо же при смене владельца объекта имущества.

И здесь очень важно указать такую информацию: данные относительно нового собственника недвижимости, его контактная информация; платежные реквизиты для реализации перевода арендных платежей либо же для информирования про поменявшийся способ оплаты (для тех случаев, когда расчет выполнялся в форме продукции или же в эквиваленте налички). В случае получения такого письма, наниматель обязан выполнить некоторые действия для подписания нового соглашения либо же для подписания дополнительного соглашения. Параллельно с этим изменится должны исключительно данные об арендодателе. Не разрешается в  принудительном порядке увеличивать размер арендной платы либо менять термины соглашения, иными словами – все базовые условия соглашения остаются без изменений. Таким образом, соглашение об аренде недвижимости, что принимается на термин свыше 365-ти дней, в обязательном порядке необходимо пройти регистрацию в государственных органах — а дополнительные соглашения так само регистрируются в ЕГРП. Что касается вопроса о расторжении соглашения об аренде, то во время реализации недвижимости, обремененной арендой, возможны некоторые трудности. Вот почему желательно заранее расторгнуть принятый договор.

В том случае, когда арендатор не согласен в досрочном порядке прекратить арендные отношения, допускается расторжение соглашения исключительно в случаях, что предусмотрены в законодательном порядке либо же в соглашении, а конкретней:

– при ограничении прав собственника;

– значительное изменения обстоятельств, что были изначальными для арендатора во время подписания сделки (реально исключительно во время суда);

–  одна из сторон нарушает принятые условия соглашения (к примеру — арендодатель мешает активному использованию имущества).

Если заключить все вышесказанное, то приняв решение купить имущество, важно предварительно узнать: существует ли обременения (в конкретном случае – арендой). Если же оно есть — необходимо понимать, что арендатор имеет право использовать имущество на протяжении всего срока, что прописан в соглашении.

Источник: https://capitalan.ru/news/prodazha_kvartiry_s_arendatorami/

Как продать жилье с арендатором внутри

Продажа квартиры с арендатором

Ситуация, случающаяся достаточно часто: владелец квартиры сдает ее, а потом решает продать.

Тут возникает вопрос: что делать с арендатором? Извещать ли его? Как вообще строить с ним отношения в такое непростое время? Возможных вариантов Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru насчитал три.

Каждый из них – как это всегда бывает при подобных жизненных альтернативах – обладает своими достоинствами и недостатками.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

«Здесь работает целая сумма факторов, – говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». – В обитаемом жилище обычно разбросаны вещи, присутствуют запахи – все это портит впечатление. Есть и другие, более рациональные факторы.

Видя, что в квартире кто-то живет, покупатель наверняка задумается о том, не будет ли проблем с освобождением. Когда царит ажиотаж, все хватают все, что угодно – такие соображения отступают на второй план.

Но сегодня, когда состояние рынка заметно более спокойное, покупатели ходят и придирчиво выбирают… Можно сформулировать так: если есть две квартиры, абсолютно одинаковые по цене и одинаково нравящиеся по своим потребительским характеристикам, но в одной живет арендатор, а в другой нет – покупатель, скорее всего, выберет второй вариант. Просто, чтобы снизить вероятность будущих проблем».

Минусы и сомнения: в общем, этот предельно честный и открытый способ хорош всем, кроме одного: в то время, пока квартира пустует, она не приносит никакого дохода.

Продажа обычно занимает 2-3 месяца (хотя может и затянуться на полгода-год), каждый месяц – это, при нынешних ценах, минимум $1000.

Если квартира в конце концов будет продана, это мизер – на рынке продаж совсем другие цифры, и вполне можно получить прибавку к цене в $10 тысяч именно за то, что объект свободен. А если не будет? Тогда мы получаем чистые потери.

Прежде всего, сделать упор на то, что намерение продать квартиру и фактическая продажа – это «две большие разницы». Иногда, как уже говорилось выше, продать не получается. Во-вторых, намекнуть на то, что съезжать, возможно, и не придется.

Многие покупатели являются инвестиционными – они покупают квартиру не для собственного проживания, а с целью вложения денег. Даже если покупатель окажется чистым спекулянтом (слово это используем сугубо как технический термин, без всякого негативного оттенка), т.е.

он будет рассчитывать перепродать потом эту квартиру дороже – все равно такой собственник не станет возражать, что в квартире кто-то живет и приносит ему хоть небольшой, но доход.

Одним словом, шансы у нашего снимающего остаться жить в этой же квартире не так уж и малы – просто, говорит Константин Парменов, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект», поменяется человек, которому надо будет платить деньги.

В-третьих, даем арендатору «железобетонные» гарантии того, что если освобождать квартиру все-таки придется, он будет предупрежден об этом за солидный срок – как минимум за два месяца. Будем ли мы потом выполнять эти обещания или отнесемся к ним, как говорят сегодня, «без излишнего догматизма» – отдельная тема, но пообещать положительно стоит…

В-четвертых, обговариваем приемлемый для всех сторон график показов. Например, это могут быть два дня в неделю – понедельник и четверг, а в любые другие дни посещения квартиры посторонними строго запрещены. Это позволит жильцам не волноваться по поводу собственного спокойствия.

И, наконец, самое эффективное – деньги. Жизнь в продаваемой квартире – это не совсем комфортные условия, за что снимающему должна быть предложена скидка. По мнению В.Родионовой («Новый город»), на уровне не менее 10% от арендной цены.

И еще имеет смысл пообещать арендатору, что – если все пройдет нормально – вы при расставании дадите ему некую сумму «за беспокойство».

Не тот страховой депозит, который владелец квартиры обязан вернуть жильцу при расставании, а нечто сверху.

Минусы и сомнения: все те же денежные потери – правда, они меньше, чем если квартира не сдается вовсе. Также не исключено, что арендатор просто съедет: некоторые люди настолько ценят собственное privacy, что не согласятся идти на ущемление его ни за какие дисконты.

Кроме того, отмечает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», арендатор – даже внешне смирившийся с тем, что квартиру продадут – будет активно этому препятствовать. Специально создавать беспорядок.

Рассказывать о квартире всякие гадости – и горячей-то воды тут нет уже полгода, и со светом постоянно перебои, и наркоманы лестницу оккупировали… Можно вспомнить и такой случай: владелец квартиры занял пассивную позицию, отправляя потенциальных покупателей смотреть квартиру самостоятельно.

Арендатор, который должен был их пускать, просто говорил, что он – тоже покупатель, и 15 минут назад внес за эту квартиру аванс. Интересующиеся, естественно, уходили – а владелец полгода не мог понять, почему это покупатели не перезванивают?

Способ № 3. Ничего ему не говорить
Способ для самых скрытных – сохранить продажу в тайне от арендаторов до самого последнего момента. Сообщить только тогда, когда есть покупатель, и определена дата освобождения квартиры.

Минусы и сомнения: при всем том, что здесь не будет вообще никаких финансовых потерь, специалисты рынка очень не советовали поступать таким способом. «Играя в шпионов», вы можете попасться в любой момент – например, показывая квартиру покупателю. Найти правдоподобное объяснение, почему вы находитесь в квартире, да еще в обществе посторонних, вряд ли удастся.

«Поступая подобным образом, вы жестоко обижаете человека, – отмечает В.Родионова («Новый город»). – И не стоит забывать, что он имеет массу возможностей вам отомстить, поскольку проживает в вашей квартире».

Эксперт привела немало примеров того, каким образом арендатор может сделать «козью морду» хозяину квартиры. Бывает, что из жилища вывозится абсолютно все – включая мебель (хозяйскую), межкомнатные двери и батареи отопления.

Один арендатор проявил поистине иезуитскую изобретательность, залив бетоном канализационные трубы – и хозяину приходилось очень долго и дорого все ремонтировать.

Впрочем, все это для достаточно дорогих сегментов, где люди культурны и изобретательны. Что до класса «эконом», наших типовых многоэтажек – то там хозяина в таком случае часто просто бьют…

Закон арендатора защищает, но …не работает
Любой конфликт, разумеется, лучше решать законным способом.

Гражданским кодексом, напоминает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», предусмотрен договор найма, который достаточно серьезно защищает права нанимателя.

В частности, нельзя выселить нанимателя при отчуждении объекта недвижимости – согласно ГК, условия договора найма сохраняются, и новый собственник квартиры обязан соблюдать условия этого договора – в частности, позволять нанимателю жить на тех же условиях вплоть до истечения срока договора найма.

К сожалению, для нашего рынка это все больше теория. Очень много соглашений об аренде достигаются в устной форме – люди просто договорились, ничего не записав на бумаге. Часто бывает и так, что договор заключается – но на один год.

По его истечении стороны соглашаются продолжать отношения – но безо всяких бумаг. Так что выходит, что подавляющее большинство наших арендаторов – бесправные существа.

Которые если и могут защищать свои права, то только бетоном или мордобоем.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.ru
Тем не менее, как ни крути, а арендодателю, надо быть готовым к финансовым потерям.

А если он собирается пойти по третьему пути, то можно пострадать не только материально, но и физически! На наш взгляд, поступать надо, сообразуясь со своей главной целью.

Если вы хотите выгодно продать квартиру, то не стоит «экономить на скрепках», то есть, пытаться выжать из арендатора, все что, можно. Подумайте, что вам важнее – удачная продажа или выгодная аренда. Сочетать и то, и другое довольно трудно.

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/kak-prodat-zhile-s-arendatorom-vnutri.43884.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.