Продажа квартиры через аккредитив риски

Содержание

Аккредитив при покупке недвижимости: минусы и плюсы, особенности

Продажа квартиры через аккредитив риски

Последние изменения: Январь 2021

Покупка недвижимости связана с серьезными рисками, так как никто не может гарантировать добропорядочность второй стороны. Аккредитив при покупке недвижимости обеспечивает защитой на случай, если со сделкой возникнут проблемы. Банк гарантирует исполнение обязательств по договору при покупке собственности.

Что такое аккредитив при сделке с недвижимостью

С момента подписания купчей на недвижимость и до полного перехода прав новому собственнику проходит некоторое время, в течение которого могут произойти непредвиденные сложности. Аккредитив в банке работает как альтернатива банковской ячейки, с той разницей, что ячейка сохраняет наличные, переданные от покупателя к продавцу, а аккредитив физического лица – безналичное перечисление.

Когда нет возможности осуществлять расчеты наличными, либо стороны настаивают на передаче купюр, банковский аккредитив сохраняет средства покупателя вне доступа продавца до тех пор, пока сделка полностью не завершится.

В процессе использования услуги открывается особый аккредитивный счет (инициатива исходит от покупателя).

По предоставленным реквизитам будущий собственник зачисляет средства в размере стоимости квартиры за вычетом выплаченного ранее аванса или задатка.

По истечении времени деньги поступают насчет прежнего собственника. Основанием для передачи суммы является документ, подтверждающий окончание сделки.

Использование аккредитива возможно только по взаимной договоренности, достигнутой между сторонами. В дальнейшем, указание на то, что сделка обеспечена аккредитивом, упоминается в договоре (в самом названии документа).

В силу активного замещения наличных расчетов оплатой через безнал, аккредитив имеет хорошие перспективы и востребован на рынке недвижимости. Фактически, схема работы предполагает применение виртуальной банковской ячейки и доступ к депозитарию.

Средства замораживаются на аккредитивном счету в течение всего периода проведения сделки и перерегистрации недвижимого имущества.

Обмануть банк, предоставивший услуги по аккредитиву, практически невозможно, а бывший собственник гарантированно получает всю сумму, указанную в договоре, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей.

Причиной срыва не всегда является намеренный обман, более часто проблемы возникают из-за:

  • неполного перечня бумаг;
  • их ненадлежащего оформления;
  • установление юридических препятствий отчуждения собственности (если жилье было приобретено в ипотеку и имеются непогашенные обязательства).

Как работает

Последовательность действий при сделке с применением аккредитива при покупке недвижимости выглядит следующим образом:

  1. Подписание договора при продаже квартиры (в тексте заранее устанавливают обязательность расчетов через аккредитив).
  2. Будущий собственник открывает счет для перечисления средств (либо использует действующий, при наличии).
  3. Оформляется заявление на аккредитив для сделок с недвижимостью.
  4. Средства принимают от покупателя и с расчетного счета переводят на особый счет.
  5. Стороны завершают процесс перерегистрации, и покупатель получает новые подтверждающие бумаги и ключи.
  6. Документы о том, что недвижимость переоформлена, передают в банк, открывший аккредитив.
  7. Средства перечисляют аппликанту по аккредитиву.

Так как ключевым моментом, дающим право доступа к деньгам, является наличие новых правоподтверждающих документов, оба участника сделки обязаны присутствовать при переоформлении.

При аккредитиве банк будет выступать в роли гаранта финансовой безопасности сделки, поэтому обман и мошенничество практически исключены.

Услуга предоставляется на платной основе, поэтому, при выборе аккредитива нужно учитывать дополнительные расходы в размере стоимости аккредитива.

Не всегда участники безотзывной сделки располагают дополнительными суммами, поэтому следует рассмотреть возможные последствия и оценить выгоду от его использования, прежде чем соглашаться на аккредитив.

Есть некоторые ограничения в задействовании аккредитива при покупке российской недвижимости. Принцип гарантии не работает в отношении сделки, где владельцев, продающих жилье, несколько.

Несмотря на высокий уровень безопасности, если переоформление недвижимости сорвано, покупатель сможет вернуть деньги исключительно в судебном порядке. Дорогостоящая услуга гарантирует лишь запрет доступа продавца к средствам на счете, усложняя процедуру завершения сделки. Это вынуждает многих идти на риск, особенно, если средства нужны срочно.

Доля случаев покупки квартиры без гарантий со стороны банка гораздо выше, ведь продавцу приходится ожидать получения покупателем новой выписки, подтверждающей возникшую запись о переходе собственности в руки другого владельца. С другой стороны, аккредитив при ипотечном кредитовании происходит так же часто, как и ситуаций оформления жилищного займа в банке.

В чем плюсы аккредитива

Помимо гарантированного соблюдения условий договора, есть и другие положительные стороны:

  • Сделка считается исполненной, когда покупатель становится собственником и в отделении Росреестра выдается справка.
  • Новый собственник избавлен от волнений по поводу возможного отказа прежнего хозяина на этапе подписания соглашения.
  • Средства возвращаются также при истечении срока, отведенного для перерегистрации собственности.
  • Отсутствуют риски по покупке объектов, находящихся под обременением или с ограничением права распоряжения. Тщательную проверку выполнит банк, открывший аккредитивный счет.
  • Не нужно беспокоиться по поводу сохранности и подлинности купюр, так как процедура расчета с продавцом происходит безналичным способом.

Минусов аккредитива достаточно. Подготовка к аккредитиву лишь усложняет документооборот и добавляет время для проведения сделки. Безналичные расчеты с гарантией банка по расходам для клиентов сопоставимы с услугой банковской ячейки, однако некоторые финансовые структуры назначают чрезмерные тарифы, что отпугивает потенциальных клиентов.

Не все банки оказывают услуги по аккредитиву. Из числа наиболее известных структур подобные сделки оформляют в Сбербанке, Альфабанке, в ВТБ.

Если оформляется аккредитив Сбербанка для физических лиц, тарифы следует уточнять на предварительной консультации.

Так как каждая финансовая организация устанавливает свои правила предоставления услуги и стоимость, рекомендуется изучить предложения нескольких банков, прежде чем обращаться в одно из учреждений.

В процессе подготовки и переоформления собственности привлекают к работе юристов и нотариусов, гарантирующих юридическую чистоту и правильность составления документов, однако ручаться за безопасные расчеты с продавцом ни тот, ни другой не будет. Уберечь от риска принятия фальшивых купюр и кражи крупных сумм позволит применение услуги банка, гарантирующей благополучную передачу безналичного расчета.

Рекомендуем дополнительно посмотреть видео на тему: плюсы аккредитива при сделках.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti/

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Продажа квартиры через аккредитив риски

Даже у безопасных способов передачи денег продавцу есть свои нюансы

DPA/TASS

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.

В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег.

Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации.

Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом.

Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги.

Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева.

— В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца.

В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке.

За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге.

Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег.

В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов.

На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму.

Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят.

Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b6c24659a7947d21b51b021

Стоит ли использовать аккредитив при покупке недвижимости?

Продажа квартиры через аккредитив риски

Далеко не каждый современный житель Российской Федерации хорошо разбирается в банковской и экономической терминологии.

В нашей статье мы подробно расскажем об одном из денежных обязательств при работе с платежами — аккредитиве, а также прольем свет на плюсы и минусы данного явления, о банках, которые используют такую функцию и о причинах, почему в современной России аккредитив редко используется при покупке недвижимости.

Что же из себя представляет аккредитив?

Компания клиента, по просьбе которой открыт аккредитив, называют аппликантом или же плательщиком по аккредитиву. Получатель платежа по аккредитиву (третье лицо) — бенефициар.

Т.е. аккредитив является одним из видов безопасных платежей, при которых гарантом выполнения сделки выступает сам банк.

При помощи аккредитива, возможно, осуществлять различные платежи в пользу третьих лиц (бенефициаров), если последний предоставит в банк нужные документы по платежу и затребуют указанную сумму в договоре.

Важно знать, что при платежах по аккредитиву нужно соблюдать сроки указанные в договоре, иначе по истечению сроков получить платеж по документам будет невозможно.

Также с помощью данного денежного обязательства возможно акцептовать, оплатить и учесть переводной вексель или передать полномочия другому банку-гаранту для выполнения тех же задач.

Помимо аккредитива также используется в торговых сделках и авансы, икассы и открытые счета или же «оплата по факту».

Аккредитивы международного уровня выпускаются с учетом унифицированных правил и обычаев, которые приняты для документных аккредитивов Международной торговой палатой в 2007 году, а также другими международными нормативно-правовыми актами и нормами.

В Российской Федерации аккредитив регулируется нормативно-правовыми документами Центрального банка РФ, которые несколько отличатся от общепринятой в мире практики.

Виды аккредитивов

  1. Аккредитив, который может быть отозван или отзывной аккредитив. Такой тип аккредитивов, как понятно с названия, может быть отозван либо самим плательщиком, либо банком-эмитентом.
  2. Безотказный аккредитив. Данный тип невозможно аннулировать.
  3. С красной оговоркой.

    Такой тип аккредитива предусматривает, что банк-эмитент имеет право уполномочить банк-исполнитель для проведения платежа-аванса. Название пошло со времен, когда такая деталь в договоре выделялась красным цветом.

  4. Депонированный или покрытый аккредитив.

    При использовании такого обязательства, банк-эмитент покрывает за счет кредита или средств самого плательщика всю сумму аккредитива на время сделки. Подобный тип весьма популярный именно на территории Российской Федерации.

  5. Гарантированный или непокрытый аккредитив предусматривает возможность списания средств с ведущего у него счета в пределах, которые были оговорены сделкой. Также возможно договориться об других возможных возмещениях потерь, которые уплачены бенефициару (получателю).

  6. Подтвержденный аккредитив гарантирует, что банк-исполнитель обязуется произвести расчет по указанной сумме вне зависимости от поступления средств из банка-эмитента.
  7. Револьверный тип аккредитива предусматривает равномерное или частичное поступление средств со счета плательщика на счет получателя.

    Чаще всего применяется в договорах связанных с частыми поставками товаров, которые проводиться на протяжении определенного время. Револьверный аккредитив позволяет сэкономить средства, так как снижается сумма затрат в целом.

  8. Циркулярный аккредитив дает возможность бенефициару получить деньги в пределах ранее оговоренного кредита через все банки-корреспонденты банковской структуры, которая обязалась выдать своему клиенту аккредитив.

  9. Резервный аккредитив предусматривает предоставление различных документов (кроме платежных) для получения средств бенефициаром. Чаще всего используется в исключительных случаях связанных с международной торговлей и ее определенными нюансами.
  10. Кумулятивный аккредитив дает возможность перечислить неистраченную сумму действующего аккредитива к сумме нового, который был открыт в той же банковской структуре.
  11. Некумулятивный аккредитив подразумевает возвращение неистраченных средств банку-эмитенту для последующего возвращения их на текущий банковский счет плательщика.

Процедура по выполнению аккредитива в России

Например, стороны впервые работают друг с другом и планируют заключить сделку, но так как ранее они еще не заключали договоров между собой, они побаиваются использовать в сделке предоплату или предпоставку и не готовы к этому.

В таком случае одна из сторон — покупатель, может обратиться в банк-эмитент, с просьбой открыть аккредитив на указанную в торговом договоре сумму. После открытия аккредитива в банке, для получения средств нужно какая-то гарантия выполнения условий договора, это могут быть документы о получении или отгрузке товара или другие, которые подтвердят условия сделки.

Когда сделка успешно завершена одна из сторон — продавец, должна отправить в банк-эмитент документы, которые выступят гарантией завершения сделки.

После банк покупателя может осуществить платеж по ранее оговоренному аккредитиву с учетом полученных от банка-исполнителя инструкций.

В конце, после выполнения всех банковских операций и уплате комиссии, сторона-получатель может забрать деньги указанные в документах.

Плюсы и минусы аккредитива

ПлюсыМинусы
Аккредитив позволяет избежать проверки купюр на подлинность и лишних операций с огромными денежными суммами наличных средствАккредитив подразумевает сложный оборот документов и как следствие более тщательный контроль, но более медленное выполнения сделки
При сделках с аккредитивом непосредственным гарантом выполнения условий выступает сам банк, что позитивно сказывается на надежностиТакой тип обязательств подразумевает получение средств лишь одним покупателем, это один из существенных минусов, если у собственности несколько владельцев
Так как банковская операция не просто проходит через банк, но и контролируется им, сама банковская структура заинтересована в правильности сделки и в ее законностиЗа проведения банковских операций по аккредитиву и оформление сделки банк взымает дополнительную комиссию
Риски для сторон сводятся почти к нулю, особенно это касается стороны покупателя, т.к. доступ к средствам будет только у него, а значит потерять деньги — невозможно. Продавцу же гарантируется 100% получение денежных средств после продажи недвижимости или же других ценных вещейЕсли сделка сорвалась, вернуть средства будет возможно лишь через суд
Перевод средств по аккредитиву с легкостью осуществляется и по межгородуПри совершении сделок по аккредитиву одним из обязательств банка является уведомление налоговой службы о ней. Далеко не всех такое устраивает
Стоимость аккредитива редко может превышать стоимость пересчета наличности и аренды банковского сейфаИз-за сложности проведения самой операции, глубокого контроля над каждым этапом сделки и затраченного времени специалистов, банковские цены на такую услугу зачастую являются высокими

[/su_table

Банки, которые предоставляют аккредитив

Большинство крупных банковских структур в современное время предоставляют возможности проводить сделки через аккредитив. К ним относиться Центральный банк России, Сбербанк России, Бинбанк, ЮниКредит Банк, а также Альфа-Банк и другие.

Основные отличия сводятся к цене на услуги, комиссию и скорость выполнения банковских операций.

Перед сторонами сделки стоит широкий выбор банков для выполнения таких операций.

Популярность использования аккредитива при покупке недвижимости в России

При продаже с недвижимостью основным недостатком является невозможность проведения банковских операций при помощи аккредитива в тех случаях, если у квартиры или дома несколько собственников.

Кроме этого при срыве сделки, вернуть средства будет возможно лишь после судовых разбирательств.

Использование аккредитива не очень популярно при сделках с недвижимостью из-за ряда недостатков, к которым относят и длительное время выполнения сделки, в отличие от безналичных расчетов или наличной «оплате по факту».

Сделки с использованием аккредитива в России не являются известными широкому кругу банковских клиентов, и редко используется при сделках с недвижимостью из-за ряда недостатков при продаже такого рода собственности.

Но нужно учитывать, что в отличие от «оплаты по факту» (наличный расчет) или безналичных платежей, риск потерять средства или ценности для сторон сводятся к минимальным, хотя за это придется немного переплатить.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/raschet/akkreditiv.html

Аккредитив при покупке недвижимости: что это такое, преимущества и недостатки, порядок оформления

Продажа квартиры через аккредитив риски

Последнее обновление: 04.03.2020

На рынке недвижимости продажа через аккредитив считается одним из самых безопасных способов отчуждения имущества на возмездной основе.

Реализовывать по такому механизму можно не только квартиры или дома, но и автомобили или другие ценные движимые вещи.

Однако наибольшее распространение такой формы оплаты характерно для соглашений, заключаемых при купле жилых или коммерческих недвижимых объектов.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Граждане, решившие продать или приобрести жилплощадь, должны быть готовы к определенным рискам при оформлении договоренности. Это связано с ценой предмета купли-продажи, также с особенностью оформления прав владельца на отдельные объекты отчуждения.

Если субъект сначала оплатит товар, существует вероятность, что недобросовестный отчуждатель откажется регистрировать переход права собственности. В случае, когда сначала фиксируется смена собственника в реестре, существуют риски неполучения полной стоимости недвижимости.

Под аккредитивом при купле-продаже недвижимости подразумевают условное денежное обязательство, которое принимает финансовое учреждение-эмитент по указанию приказодателя.

Суть аккредитивного расчета при купле-продаже квартиры

В ходе расчетных операций плательщик поручает банку при наступлении оговоренных условий провести платеж в пользу получателя (ст. 867 ГК РФ). С помощью такого механизма удается максимально обезопасить всех участвующих в соглашении.

Важно.Аккредитивные расчеты требуют участия не только продавцов и покупателей. К проведению финансовых манипуляций привлекаются банк-эмитент и банк-исполнитель.

В первом учреждении открывается счет, а во втором проходит непосредственная выдача средств.

При этом одна структура вправе одновременно выступить в качестве эмитента и исполнителя.

Виды аккредитива

В отечественной и зарубежной практике существует несколько видов аккредитивного счета (далее сокращенно АС):

Разные формы аккредитивов

Критерием разделения на виды выступают правила, по которым рассчитываются субъекты, а также права, ограничения участников отношений.

Типы АСХарактеристики
ОтзывныеМогут быть отозваны плательщиком без предварительного согласования с получателем. Практическое применение встречается редко.
БезотзывныеНе подлежат аннуляции по инициативе только одной стороны, требуется одобрение контрагента.
«С красной оговоркой»Эмитент поручает банку-исполнителю выплатить отчуждателю аванс еще до того, как будет завершена регистрация смены собственника.
Покрытые или депонированныеСумма перечисляется банку-исполнителю на весь период, пока действует соглашение.
Непокрытые или гарантированныеБанк-эмитент позволяет исполнителю списать необходимую сумму с корреспондентского счета.
ПодтвержденныеУчреждение-исполнитель обязуется перечислить средства в любом случае, даже если поступление от эмитента задержится.
РевольверныеОткрываются на часть сумы, возобновляются автоматически при новых поступлениях денег.
ЦиркулярныеПолучить плату разрешается во всех банках-корреспондентах того учреждения, где открыт АС.
Резервные или Stand-byБанковская гарантия в документарной форме, которая используется в международной торговле.
КумулятивныеПриказодатель вправе переносить остатки неистраченных сумм на новые счета.

Некоторые виды АС предусматривают более комфортные условия для тех, кто продает имущество, а другие обеспечивают дополнительную защиту приобретателям. Однако уже давно сложилась тенденция, согласно которой при реализации недвижимых объектов участники договоренности останавливают выбор именно на безотзывном покрытом счете.

Схема безотзывного обязательства

Обратите внимание! Согласно ст. 869 ГК аккредитивное обязательство считается безотзывным, если стороны в договоре не предусмотрели иные условия. По такому механизму отменить перевод средств можно только с согласия отчуждателя вещи.

Строк действия аккредитива

Продолжительность действия аккредитивного счета — это одно из условий, которые стороны должны согласовать между собой. В то же время банки могут выдвигать дополнительные требования относительно:

  • ограничений во времени — например, все операции от начального оформления до конечного зачисления платежа не должны занять более одного квартала или более чем полгода;
  • взимания за пролонгацию договора установленной комиссии.

Не стоит открывать АС строго на тот период, которого по предварительным прогнозам должно хватить на оформление всей документации. Часто процедура затягивается на неопределенный срок, например, в связи с выявлением ареста имущества или когда требуется выписать родственников. Поэтому необходимое время нужно рассчитать с запасом.

При этом слишком растягивать совершение обязательных операций тоже не выгодно. Ведь плата за обслуживание клиентов часто зависит от суммы сделки, а стоимость недвижимости обычно стартует от миллиона. Если банковская комиссия составляет примерно 0,2-0,3% цены квартиры, то в конечном итоге придется переплатить несколько тысяч или десятков тысяч рублей.

Срок действия аккредитивного соглашения

Порядок покупки квартиры через аккредитив

Существует определенный порядок, согласно которому проходит покупка квартиры или дома через аккредитив. Схема, по которой оформляется сделка, предусматривает такие шаги:

  1. Потенциальные подписанты обсуждают детали отчуждения. Если по всем существенным условиям достигнуто согласие, готовится текст договора купли-продажи.
  2. Стороны определяются с банком-эмитентом, банком-исполнителем. Можно выбрать одну структуру для всех манипуляций, это выгодно по времени и с финансовой точки зрения. Затем покупатель обращается в финучреждение, представляет сотрудникам имеющиеся документы на приобретение недвижимости.
  3. После изучения бумаг заключается аккредитивное соглашение, открывается АС.
  4. Приказодатель вносит деньги в сумме, достаточной для завершения покупки.
  5. Банковская структура уведомляет бенефициара о поступлении средств.
  6. Владелец квартиры приступает к выполнению условий договоренности, а после завершения всех манипуляций сообщает о проделанной работе банковское отделение.
  7. Банк проверяет представленные бумаги и проводит платеж продавцу.

Схема сделки

Важно. Сроки, стоимость оформления устанавливаются каждой банковской структурой самостоятельно. Также может отличаться точный перечень необходимой документации.  Однако финансовое учреждение в обязательном порядке потребует договор купли-продажи, выписку из Росреестра, сведения из ЕГРН.

Преимущества расчета через аккредитив

Важный момент такого способа расчета — это максимальное страхование участников договоренности от злоупотреблений со стороны контрагента. Отчуждатель знает, что плательщик платежеспособный, а деньги уже «забронированы». Приобретатель уверен, что его средства не будут переведены до тех пор, пока он не станет законным владельцем жилплощади.

Есть и другие плюсы, в число которых входит:

  • дополнительное юридическое сопровождение, которое выполняет финорганизация;
  • проверка подлинности валюты, невозможность стать жертвой кражи наличных;
  • существование механизма возврата платы, если контрагент не подтвердил выполнение обязательств;
  • ответственность банковского учреждения за сохранность финансов.

Недостатки расчета через аккредитив

Несмотря на все позитивные моменты, выполнение условий договора через аккредитивное обязательство имеет свои недостатки. К числу последних относится:

  • дополнительная трата времени;
  • усложненный документооборот;
  • высокая комиссия за проведение сделки;
  • невозможность отказаться от покупки в одностороннем порядке.

Плюсы и минусы продажи квартиры через аккредитив

Кроме этого, исключается схема по фиктивному занижению цены приобретаемой вещи, что часто практикуют с целью избежать или уменьшить предстоящие налоговые отчисления в госбюджет.

Важно. Самый большой риск потерять все деньги в связи с ликвидацией финансовой структуры. Поэтому выбирать обслуживающую организацию следует тщательно, с учетом срока деятельности, рейтинга, деловой репутации. Иногда нестабильные учреждения привлекают клиентов неоправданно заниженными тарифами.

Особенности договора на открытие аккредитивного счета

Как правило, такие договора отличаются унифицированной формой и содержат типичные по своему содержанию разделы и пункты:

  • дату и номер договоренности;
  • сведения о подписантах;
  • права и обязанности контрагентов;
  • вид и условия раскрытия аккредитива;
  • ответственность.

При этом особое внимание следует обратить на:

  • правильность реквизитов приказодателя, бенефициара — фамилия, имя, отчество, а также корректность данных относительно отчуждаемого объекта;
  • прописанные сроки для совершения всех необходимых операций, валюта взаиморасчетов, перечень нужных документов;
  • информацию о субъекте, на которого ложится бремя оплаты комиссии;
  • последствия невыполнения или ненадлежащего выполнения взятых на себя обязанностей.

Пример договора

В отдельных случаях воспользоваться банковской ячейкой значительно проще и выгоднее. Этот способ более приемлем, когда нужно сэкономить на сопутствующих расходах. Цена за купленную вещь при таких обстоятельствах роли не играет, определяющим моментом выступает длительность использования ячейки.

АС больше устроит тех, кто ищет максимальную защиту от непредвиденных факторов или форс-мажора. Банковская структура гарантирует сбережение финансов. Но когда клиент арендует сейф, то банк не отвечает за сохранность содержимого, а только контролирует вход в помещение для хранения (ст. 922 ГК РФ).

Обратите внимание. Еще один способ выполнения обязательства это внесение средств на депозит нотариуса. Согласно ст. 327 ГК лицо, перечислившее деньги на депозит нотариуса, имеет право в любой момент до получения их бенефициаром истребовать свои активы назад.

Образец договора купли-продажи квартиры через аккредитив

Договоренность об отчуждении жилья, которое проходит через АС, содержит универсальные и специальные пункты. К первым относятся те позиции в документе, которые считаются типичными для всех сделок по отчуждению недвижимого имущества. Это название договора, дата, место его составления, полномочия контрагентов, срок действия, порядок, период выполнения обязательств, ответственность.

Бланк соглашения купли-продажи через АС

Кроме этого, подписанты должны указать специальные сведения:

  • организацию-эмитента, организацию-исполнителя (или объединить эти две функции в лице единой структуры);
  • список бумаг, нужных для получения забронированной суммы;
  • сроки осуществления оплаты;
  • порядок погашения банковской комиссии.

При этом обязанность оплаты банковских услуг чаще всего возлагается на инициатора применения дополнительных защитных мер. Однако защищенными в конечном итоге становятся оба контрагента, поэтому они могут договориться поделить затраты.

Пример условий, предлагаемых банками

Многочисленные банковские структуры России предлагают клиентам различные условия для осуществления безналичных операций. Например, Сбербанк гарантирует гражданам:

  • скорость оформления — открыть АС можно за 10 минут;
  • доступность — 2000 рублей стоит обслуживание, плюс взимается от 0,2 до 0,3% цены имущества;
  • минимальный пакет документов — оформление начинается после предъявления паспорта и документа-основания возникновения правоотношений.

Комиссии Сбербанка

Дополнительно придется оплатить пролонгацию или изменение цены соглашения, корректировку условий сделки. Похожие предложения есть также у других организаций, например ВТБ или Райффайзен банк.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/prodazha-kvartiry-cherez-akkreditiv/

Аккредитив при продаже недвижимости, подводные камни

Продажа квартиры через аккредитив риски

Александра Рожкова

Аккредитив при сделках купли-продажи недвижимости приходит на смену банковской ячейке. Это относительно новый способ защиты и продавца, и покупателя. У аккредитива есть свои особенности и подводные камни. Чтобы сохранить свои средства и недвижимость, нужно понимать, как такая схема работает.

Что это такое, виды

Аккредитив – это способ безналичного расчета между участниками сделки купли-продажи. В случае с недвижимостью продавец получает деньги покупателя со специального банковского счета только в том случае, если выполнены условия договора.

Например, покупатель квартиры, открывая аккредитивный счет, дает банку поручение перевести деньги продавцу после того, как последний предоставит определенные документы – договор купли-продажи со штампом Росреестра, выписка из ЕГРН, в которой собственником значится уже покупатель, договор уступки прав требования, выписка из домовой книги о снятии с регистрационного учета.

Аккредитивы бывают:

  • отзывными/безотзывными – покупатель либо может забрать свои деньги с аккредитивного счета, либо нет
  • акцептными/безакцептными – дополнительное согласие покупателя на перевод денег после выполнения условий продавцом либо требуется, либо нет
  • покрытыми/непокрытыми – либо деньги покупателя переведены на аккредитивный счет, либо нет, при этом банк выступает гарантом исполнения обязательств покупателем

При сделках с недвижимостью применяют безотзывный безакцептный покрытый аккредитив. В случае с ипотекой выдавший ее банк требует проведения расчетов через свой специальный аккредитивный счет.

Преимущества и подводные камни продажи через аккредитив

Как и при использовании банковской ячейки, сделки купли-продажи недвижимости с помощью аккредитива имеют как плюсы, так и минусы.

Преимущества использования аккредитива:

  • отсутствие риска при снятии или перевозке крупных сумм наличных
  • сокращение времени на расчеты
  • высокая степень безопасности, гарантированная банком-посредником
  • возможность дистанционного оформления сделки, в том числе купли-продажи недвижимости в другом регионе
  • необходимость документального подтверждения исполнения обязательств продавца

Недостатки аккредитива:

  • при наличии нескольких собственников объекта недвижимости, придется открывать отдельный счет для каждого, что увеличивает расходы покупателя
  • банк в обязательном порядке уведомляет ФНС о сделке, поэтому манипулировать суммой договора продавцу не удастся, а покупателю, возможно, придется объяснять происхождение денег
  • высокая стоимость обналичивания средств
  • в случае отзыва лицензии у банка, стороны рискуют потерять свои деньги, поскольку обязательное страхование на аккредитивы не распространяется
  • риск подделки документов продавцом

Делая выбор между аккредитивом и банковской ячейкой следует учитывать возможные риски и преимущества, при этом стоимость обеих услуг примерно одинакова.

На какой срок оформляется

Этот момент стороны оговаривают самостоятельно. В любом случае нужно заложить время, достаточное на оформление документов, регистрацию перехода права собственности, подготовку и передачу банку продавцом необходимых документов.

Причем время нужно учесть с запасом на непредвиденные ситуации (заболевание одного из участников сделки, задержки в оформлении, возможный форс-мажор).

Как правило, при сделках купли-продажи на вторичном рынке, срок действия аккредитива составляет не больше 60 дней. При оформлении долевого участия он может быть продлен до трех месяцев, что связано с особенностью формирования застройщиком пакета документов для регистрации прав собственности.

Необходимые документы

Для открытия аккредитива покупатель предоставляет в банк:

  • паспорт
  • договор, который служит основанием сделки – купли-продажи, цессии, долевого участия, оказания услуг – или проект такого договора
  • заявление на открытие сберегательного счета
  • сопроводительное письмо, в котором указаны условия перевода средств на счет получателя

Некоторые банки предоставляют своим действующим клиентам возможность открыть аккредитив без личного участия, через личный кабинет на официальном сайте.

Стороны заключают договор, немного отличающийся от стандартного договора купли-продажи.

В документе должна содержаться следующая информация:

  1. Дата и место заключения, личные данные сторон.
  2. Информация об объекте недвижимости, его стоимости и документах продавца на объект недвижимости.
  3. Порядок расчетов между участниками сделки. Здесь необходимо указать, что всю сумму покупатель переводит через аккредитив с указанием его вида, даты, не позднее которой он должен быть открыт и банк-посредник. Период действия специального счета указывают в этом же пункте.
  4. Важный пункт – ответственность сторон при невыполнении обязательств. Например, стороны могут предусмотреть неустойку за несвоевременное открытие сберегательного счета.
  5. Стандартные условия – права и обязанности сторон, наличие обременений или ограничений и порядок их устранения, порядок снятия с регистрационного паспортного учета всех лиц, прописанных в квартире, ответственность продавца по погашению задолженностей по коммунальным услугам, техническое состояние объекта недвижимости на момент сделки, ответственность при отказе от заключения договора, способы урегулирования конфликтов.
  6. Отдельный пункт – участие в расходах, в том числе по открытию аккредитива и обналичиванию средств.
  7. Обязательство о регистрации договора в Росреестре.

После подписания сторонами договора покупатель открывает аккредитив в выбранном банке, продавец снимается с регистрационного учета, регистрирует договор в Росреестре и получает выписку о переходе права собственности.

Покупатель переводит на сберегательный счет необходимую сумму. Продавец предоставляет банку документы, указанные в условиях аккредитива. Банк осуществляет перевод забронированной суммы на расчетный или карт-счет продавца и закрывает аккредитив.

Кто оплачивает оформление аккредитива

Этот вопрос стороны оговаривают до подписания договора. Как правило тот, кто выступает инициатором сделки через аккредитив, тот и несет все расходы по его открытию и обслуживанию. Но, поскольку, обе стороны сделки защищены в равной степени, они могут договориться о совместной оплате дополнительных расходов на аккредитив.

Какие банки предоставляют услугу

Ведущие кредитные учреждения, входящие в ТОП-10, предоставляют возможность проведения сделок с помощью аккредитива:

  • Сбербанк
  • ВТБ
  • Россельхозбанк
  • АльфаБанк
  • ЮниКредит Банк
  • Московский Кредитный Банк
  • Райффайзенбанк

В региональных банках также могут предоставляться услуги аккредитива.

Проведение сделок с недвижимостью всегда связано с риском. Наибольшую опасность представляют моменты расчетов между сторонами. Поэтому использование для защиты инвестиций и недвижимости граждане все чаще используют банковский аккредитив. Такой способ расчетов – безналичный и гарантированный банком – самый безопасный на сегодняшний день.

Источник: https://yurzone.ru/prodazha-nedvizhimosti-cherez-akkreditiv.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.