Процедура покупки дома с земельным участком

Содержание

Инструкция: как купить дачу с землей?

Процедура покупки дома с земельным участком

mihtiander/Depositphotos

Начнем с того, что Вы подобрали подходящий участок с дачным домом в садоводстве (СНТ) или дачном поселке (ДНП). Их состояние Вас устраивает. Так что перед Вами стоит задача проверить выбранный объект на предмет рисков покупки и возможности пользоваться дачей по прямому назначению без каких-либо ограничений и условностей.

Что выгоднее – снимать, строить или покупать дачу?

Какие риски при покупке дома и земли в ипотеку?

Итак, основные шаги.

Шаг 1. Запросите у продавца документы

Вас должны интересовать документы на участок, дом, а также копия паспорта продавца. Обязательно нужно выяснить ситуацию с коммуникациями.

  • Запросите договор или справку, подтверждающую выделенную мощность и подключение электричества к участку,
  • схему водоснабжения участка,
  • узнайте, есть ли центральный водопровод (зимний или летний),
  • какой глубины скважины или колодцы у соседей,
  • можно ли подключить магистральный газ и сколько это стоит,
  • проведена ли центральная канализация.

В большинстве случаев у продавца есть документы только на подключение электричества. Вопросы по остальным коммуникациям лучше задавать председателю СНТ или ДНП и будущим соседям.

Кроме того, необходимо узнать контакты председателя СНТ (ДНП), размеры членских взносов, контакты соседей.

В идеальной ситуации продавец не должен ничего скрывать, дать внятные ответы на поставленные вопросы и предоставить Вам сканы или ксерокопии следующих документов.

  1. На участок. Это актуальная выписка из ЕГРН (или свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт земельного участка), документы основания возникновения права (это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, постановление о предоставлении участка, решение суда и т. д.).
  2. На дом. Актуальная выписка ЕГРН (или свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт дома). Если же продавец строил дом самостоятельно, то нужны документы основания возникновения права (декларация об объекте недвижимого имущества или технический план здания), технический паспорт дома. У объектов, право собственности на которые оформлено после 1 января 2017 года, должен быть технический план здания.
  3. В случае, если на участке зарегистрирован жилой дом, обязательно следует запросить у продавца домовую книгу, в которой будут указаны лица, зарегистрированные по данному адресу.
  4. На продавца. Посмотрите его паспорт, а также информацию о семейном положении на момент приобретения им участка, дома и на текущий момент.

Дачи, которые предлагается переоформить по садовой книжке (то есть право собственности не зарегистрировано) или купить через оформление доли в большом участке (в долевую собственность), можно дальше не рассматривать, несмотря ни на какие заверения продавца, что он все поможет оформить уже на Ваше имя после покупки! Такая сделка, на мой взгляд, слишком рискованна. В итоге Вы можете полностью оплатить участок, но так и не оформить на него право собственности.

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

Могу ли я прописаться в СНТ?

Шаг 2. Соберите информацию о садоводстве и окружающей территории

Основные источники – сайт администрации района, сайт садоводства или группа садоводства в социальных сетях. Можно просто погуглить информацию в поисковых системах. Сосредоточьтесь на двух важных вопросах.

  1. Перспективы развития окружающих территорий. Вам это нужно, чтобы понять риски появление свалок, строительства вредных производств или автомагистралей.
  2. Отсутствие двоевластия или внутренних «военных» конфликтов правления садоводства или дачного поселка и каких-либо инициативных групп садоводов. Такие внутренние конфликты зачастую приводят к неудовлетворительному обслуживанию дачного поселка: зимой дороги не расчищены, собираемость взносов низкая и т. д.

Шаг 3. Уточните информацию о садоводстве в правлении, выясните, есть ли коммуникации, в каком они состоянии, как обеспечивается безопасность

Рекомендуем встретиться с председателем СНТ, возможно, соседями и поговорить о доме, который вы выбрали, соседях, подключенных к дому коммуникациях, размере взносов, имеющихся задолженностях. Здесь важные вопросы такие.

  1. «Темные следы» в истории участка и дома.
  2. Долги по членским или целевым взносам.
  3. Электричество – сколько киловатт выделено, есть ли прямой договор со сбытовой компанией. Если нет, то чем подтверждается выделенное количество киловатт (можно уточнить у соседей, хватает ли им электричества в пиковые периоды – особенно в дни праздников и зимой, когда потребление электричества максимально).
  4. Источник водоснабжения (колодец, своя скважина, коллективная скважина, поселковый водопровод), качество воды, есть ли анализы на пригодность воды для питья.
  5. Газопровод – есть ли он и можно ли подключить, стоимость подключения.
  6. Охрана территории и расчистка дорог в зимнее время.

В некоторых садоводствах есть серьезные проблемы с электричеством и питьевой водой – садоводы вынуждены привозить питьевую воду из города и в пиковые часы перегрузки электросетей пользоваться бензиновыми генераторами. Согласитесь, это существенный минус, если вы хотите беззаботно отдыхать на даче.

Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?

Я могу купить на маткапитал садовый дом и участок?

Шаг 4. Проверьте предоставленные сведения через электронные базы данных и официальные запросы, привлеките кадастрового инженера

  • Вы можете самостоятельно запросить бумажные выписки из ЕГРН на участок и дом;
  • проверить соответствие предоставленных продавцом документов сведениям, содержащимся в базе данных Росреестра – о межевании, отсутствии наложений смежных участков, площади, адресе, категории и наименовании объектов и т. д.;
  • внимательно изучить документы, дающие основание для возникновения права собственности у нынешнего продавца, и историю перехода прав по объектам (участку и дому) на предмет возможных рисков;
  • убедиться, что продавец не является банкротом (через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве);
  • проверить, участвовало ли СНТ или продавец в каких-либо судебных разбирательствах, в какой роли;
  • произвести вынос границ земельного участка, чтобы проверить отсутствие наложения границ участка со смежными участками (заборами соседей);
  • проверить, нет ли нарушений в расположении дома на участке по противопожарным и градостроительным нормам.

Если информация, которую Вы получили по результатам первых четырех шагов, вас полностью устраивает, то можно организовывать сделку.

Шаг 5. Согласуйте условия сделки по покупке дачи

Заранее согласуйте с продавцом:

  • место, форму и порядок расчетов (ячейка, аккредитив, депозит нотариуса);
  • форму договора (нотариальная или простая письменная);
  • способ подачи документов на государственную регистрацию;
  • сроки передачи участка и дома;
  • разделение расходов на проведение сделки.

Шаг 6. Проведение сделки в соответствии с согласованными ранее условиями

Подпишите договор купли-продажи и зарегистрируйте его в Росреестре.

Не пропустите:

Купила землю, построила дом. За какой год я могу вернуть НДФЛ?

Жизнь в загородном доме: мечта и реальность

Как снять дом на лето для всей семьи?

Надо ли платить налог при продаже участка?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/instruktsiya_kak_kupit_dachu_s_zemley/7157

Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция

Процедура покупки дома с земельным участком

Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права. 

Проверьте документы

Убедитесь, что продавцу действительно принадлежит интересующая вас дача. Для начала попроситеу него копии документов. На этом этапе возможны ситуации:

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). 

«Это наиболее предпочтительная ситуация. Однакоя бы рекомендовала все равно обратиться в МФЦ за новой выпиской, ведь с момента выдачи старого документа участок мог быть продан, заложен, на него мог быть наложен арест и т.д. В новой выписке такие моменты будут видны», – рассказала ЦИАН Дарья Третьякова, адвокат КА «Юрпроект».

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась. 

«В этом случае нужно убедить продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права и только после внесения записи в реестр заключать сделку», – советует Анастасия Миловская,старший юрист «Крайнев, Корчуганова и партнеры».

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Совет аналогичный – нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку.

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения. 

Ни в коем случае не покупайтедачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность. 

Один покупатель два года не появлялся на участке, а приехав с семьей, обнаружил, что его дача принадлежит другому хозяину.

Выяснилось, за неуплату обязательных членских взносов садовый кооператив заочно исключил формального владельца участка, передав членство новому, ничего не подозревающему о бывшем «собственнике».

Новый хозяин успел оформить недвижимость в собственность. В итоге суд встал на его сторону.

Илья Менжуновуправляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE

 

Реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) появился в 1998 году. Впоследствии он вошел в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Это означает, что все права на недвижимое имущество, возникшие после 1998 года, подлежали государственной регистрации.

То есть, с 1998 года в отношении недвижимости стал действовать принцип публичной достоверности – любое третье лицо может проверить, кто именно является собственником объекта.

СОВЕТ

На сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличии зарегистрированных прав и обременений.

Справка для продавца

Обратите внимание и на личность самого продавца. «Задавайте ему вопросы, возможно, он не тот, за кого себя выдает. Видите несоответствие между версией продавца и документами, излишнюю нервозность –отказывайтесь от сделки», – советует Анастасия Миловская.

Валерий Новиков, управляющий партнер юридической компании «Юристат», также советует не стесняться: «Если продавец не совсем адекватно себя ведет, нужно попросить справку из психдиспансера. Если есть сомнение, можно потребовать и справку из наркодиспансера».

Если продавец состоит в браке – просите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В обратной ситуации есть риск, что сделка будет признана недействительной.

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние тригода. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имуществаоговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

 Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи – подложная доверенность. «Если продают по доверенности, следует встретиться непосредственно с собственником и потребовать его документы, копию паспорта оставить себе.

Также нужно проверить доверенность у нотариуса, который ее выдавал. Или хотя бы – по реквизитам в специальном публичном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты  (http://reestr-dover.ru)», – советует  Валерий Новиков.

супруга против

Супруга продавца дачи оспорила сделку как совершенную без ее согласия. В результате судебные расходы покупателя составили около 10% от стоимости дома, процесс был проигран. Единственным плюсом можно назвать то, что продавец все-таки вернул деньги. 

Из практики юриста.

 Кадастровый учет

Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурацияучасткасоответствуют тому, что продавец вам показывает.

 Оптимально, когда в ЕГРН,помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах.

Однако, как говорится, доверяй, но проверяй: все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на местность и покажет, как данные ЕГРН соотносятся среальным положением дел.

«Такая проверка особенно важна, когдавы приобретаетеучасток с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать снос такого строения.

Также не стоит забывать, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома – в 3 метрах», – говорит Дарья Третьякова. 

Если данных о границе участка в ЕГРН нет, товы очень рискуете: спор с соседями может возникнуть в любой момент.

«Проблема в том, что около 70% дачников оформили в собственность свои строения по дачной амнистии – упрощенной процедуре без обязательного межевания.

 То есть, границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы.

Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенными в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», – убежден Илья Менжунов. 

Еще один нюанс – вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН.

Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка.

В частности, законом запрещается строить жилые дома на землях сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. 

Дача в охранной зоне 

Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. «В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб (в зависимости от специфики охранной зоны)», – уточняет Дарья Третьякова.

Об охранных зонах в сфере недвижимости

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта. В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились.

К сожалению, пока земельный участок официально не зарезервирован для нужд государства, заранее узнать, изымут ли объект у собственника, невозможно.

Как правило, такую информацию «пробивают» по своим каналам в администрации риэлторы или юристы. Максимум, на что можно рассчитывать при самостоятельной оценке объекта, так это изучение генерального плана развития территории.

Илья Менжуновуправляющий директор “Метриум премиум”, участник партнерской сети CBRE

Если через ваш поселок планируется строительство шоссе или железнодорожных линий, есть риск, что рано или поздно ваш купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта. 

Проведение сделки

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В нем важно досконально прописать все характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. По словам Дарьи Третьяковой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным, но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание.

  1. В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Иначе если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу. 
  2. Отдельным пунктом стоит отметить отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
  3. Все нужно доводить до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН. Ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ.

СОВЕТ

«На мой взгляд, привлечение юриста необходимо на этапе даже не сбора документов, а подбора жилья. И самое главное – не ведитесь на объекты с самыми низкими ценами. Варианты без «подводных камней» не будут стоить дешево», – Илья Менжунов.

Игорь Порхомовский

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-kupit-dachu-i-ne-byt-obmanutym-poshagovaja-instruktsija-279815/

Список документов для продажи дома с земельным участком в 2021 году

Процедура покупки дома с земельным участком

Распоряжение объектами недвижимости осуществляется путем совершения различных сделок и заключения договоров. Рассмотрим, какие документы нужны для продажи дома, и какие формальности предстоит соблюсти при распоряжении данным объектом недвижимости.

Особенности продажи жилых домов

Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:

  • поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
  • распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
  • при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.

Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.

Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:

  • свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
  • паспорта всех собственников объекта недвижимости.

Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.

Если в жилом объекте зарегистрированы несовершеннолетние граждане, либо они входят в состав собственников, для составления договора потребуется также согласие органов опеки и попечительства. Такое согласие будет выдано при условии, что на детей одновременно приобретается иная недвижимость.

Какие документы нужны для продажи земельного участка при одновременной продаже дома? Перечень справок и бланков будет аналогичным, поскольку Федеральным законом № 218-ФЗ установлены единые требования к оформлению прав на различные виды недвижимого имущества.

Документация, которая необходима для продажи дома с земельным участком, будет представляться в службу Росреестра для регистрации перехода права собственности. Для оформления в органах Росреестра потребуются дополнительные документы для продажи земельного участка и дома:

  1. заявление от продавца и покупателя для осуществления регистрационных действий;
  2. договор купли-продажи на дом и надел, подписанный обеими сторонами;
  3. платежное поручение или квитанция, подтверждающие оплату госпошлины за регистрацию.

Если осуществляется отчуждение недвижимости, на которую установлена долевая форма собственности, нужно удостоверить договор в нотариальной конторе. Если такое требование не соблюдено, в регистрации сделки будет отказано.

Если распоряжение недвижимостью осуществляется через представителя, еще на стадии подготовки договора нужно оформить нотариальную доверенность. При совершении всех юридически значимых действий доверенность представляется в виде оригинала.

Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации. Особое внимание необходимо уделить случаям, когда на землю официально зарегистрировано обременение (например, залог или сервитут). В этом случае необходимо получить справку из Росреестра с указанием зарегистрированного обременения, поскольку данный факт нужно отразить в договоре.

Нюансы при продаже жилого дома

В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ  – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.

Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности. Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан будет осуществляться в рамках Закона «О дачной амнистии» и выглядит следующим образом:

  1. определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
  2. проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
  3. обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
  4. получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.

До декабря 2016 года оформление такой недвижимости осуществлялось на основании декларации на объект, которую самостоятельно заполнял сам владелец строения, что нередко сопровождалось ошибками при определении технических характеристик. С января 2017 года для регистрации прав обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план на дом и межевой план на землю.

После получения выписки из ЕГРН в службе Росреестра продажа дачи, дома в деревне или СНТ и земельного участка под ними будет осуществляться на общих основаниях.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/dokumenty-dlya-prodazhi-doma.html

Купля-продажа дома и участка. Какие потребуются документы и расходы на оформление? на сайте Недвио

Процедура покупки дома с земельным участком

При покупке или продаже загородной недвижимости, наиболее популярным способом перехода прав является заключение договора купли-продажи. В этой статье мы рассмотрим, какие документы необходимы для заключения этого договора и к каким затратам следует быть готовым покупателю и собственнику для оформления сделки.

Какие документы нужны для покупки дома в Подмосковье?

Сторонам необходимо подготовить следующие бумаги:

  1. Регистрационное удостоверение, где должна стоять печать из Муниципального Предприятия Технической Инвентаризации и подпись начальника БТИ;
  2. Нотариальные договора отражают способ передачи недвижимости в собственность владельца (Обязательно следует обратить внимание на наличие печати нотариуса. Если это частная нотариальная контора, то личная печать нотариуса, если государственная – то гербовая печать. Также должна быть печать МПТИ и печать, подтверждающая регистрацию);
  3. Справка из налоговой инспекции, подтверждающая то, что владелец не имеет долгов перед государством;
  4. Справка из МПТИ, подтверждающая принадлежность недвижимости данному собственнику.

Также в перечень необходимых документов входят:

  • Паспорта покупателя и продавца;
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость, это может быть: Договор передачи, Свидетельство о собственности, Договор дарения, Договор мены, Договор купли-продажи (ДКП), Свидетельство о праве на наследство;
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам; Выписка из домовой книги;
  • Справка из БТИ по форме Ф11А, где указывается: точный адрес расположения недвижимости, общая площадь, подтверждение отсутствия различных ограничений;
  • Справка из налоговой инспекции об уплате налога при совершении сделок по договору дарения или свидетельству о праве на наследство;
  • При проживании в данном доме лиц с ограниченными возможностями и лиц, признанных недееспособными, необходимо разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном комитете на продажу данного объекта;
  • При проживании в доме несовершеннолетних лиц необходимо разрешение органов опеки и попечительства;
  • Свидетельство о браке;
  • Нотариально заверенное разрешение супруги (а) на продажу объекта, если данный объект стал собственностью во время брака.

Какие документы нужны для покупки земельного участка в Подмосковье?

Прежде чем заключить договор о купле-продаже земельного участка необходимо учитывать следующее:

  • Предметом договора может быть только тот участок, который прошел государственный кадастровый учет;
  • При заключении договора продавец должен оповестить покупателя о возможных ограничениях при эксплуатации участка.

Покупатель имеет право потребовать снизить цену на земельный участок или расторгнуть договор, если продавец изначально предоставил ложные сведения.

Обстоятельства, по которым договор купли-продажи могут признать недействительным:

  1. Продавец не имел права обратного выкупа на участок;
  2. Использование участка не по целевому назначению, указанному в договоре (например, сдача в аренду);
  3. Если продавец не указал ограничения в эксплуатации земельного участка (сервитуты, обременения третьих лиц);
  4. Если предоставил ложное разрешение на застройку участка;
  5. Если солгал о качествах земли, которые ему не присущи;
  6. Другие сведения, оказывающие влияние на решение покупателя.

Источник: СоветыНотариуса.рф

Теперь разберемся какие документы предоставить продавец:

  1. Паспорт и документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (копии не годятся, следует проверять оригиналы и обязательно проверить их подлинность. Сравните данные паспорта с данными в документе о праве собственности, обратите особое внимание на фотографию. Проверьте дату выдачи и срок действия доверенности);
  2. Договор купли-продажи земли;
  3. Подлинник кадастрового плана земельного участка;
  4. Выписка из ЕГРП (Единого Государственного Реестра Прав);
  5. Документы об оплате земельного налога и отсутствии задолженности;
  6. Справка, подтверждающая отсутствие арестов и запретов на объект.

В самом же договоре купли-продажи указываются расположение участка, его площадь, назначение земли, ее категория и стоимость. Также могут указываться свои условия и ограничения, которые ранее были согласованы между обеими сторонами.

Помимо вышеперечисленных документов, попросите у продавца предоставить письменное согласие супруга на заключение договора.

Кроме этого, если совладельцем является несовершеннолетний, то потребуется предоставление разрешения из органов опеки и попечительства.

Не лишним будет и предоставление справки из психоневрологического и наркологического диспансера (ПНД) о том, что продавец не стоит на учете.

При покупке земельного участка могут возникнуть и другие сложности, если:

  • У земельного участка есть другие совладельцы;
  • Если участок входит в зону особо охраняемых территорий;
  • Если продавец имеет право на бессрочное пользование;
  • Если есть ограничения в использовании зем. участка.

Помните: Самой главной ошибкой покупателей, при заключении ДКП, является невнимательное ознакомление с условиями договора и небрежная проверка всех документов. Поэтому, будьте внимательны и не совершайте таких банальных ошибок.

Особенности составления договора о купле-продаже дома с участком

Мы уже неоднократно писали об этом, но не разбирали ключевые моменты. И поэтому, сегодня мы остановимся на этой теме более подробно.

Совершение сделки по купле-продаже для некоторых людей является обычным делом, а другие и понятия не имеют об этапах совершения сделки. По этой причине покупатели могут оказаться в затруднительном положении и для того, чтобы этого не случилось следует знать об основных нюансах.

Согласно ДКП недвижимости, продавец должен передать свое имущество покупателю, а он, в свою очередь, должен принять его и выплатить ту стоимость, которая была заведомо установлена. Под недвижимостью мы, в данном случае, подразумеваем земельный участок, коттедж, квартиру, таунхаус и др.

Главной особенностью таких договоров является обязательное документирование в письменном виде и регистрация в Росреестре. Если договор не проходит регистрацию, то такие сделки аннулируются и считаются недействительными.

Рассмотрим более предметно схему оформления договора купли-продажи.

Как должен быть правильно оформлен договор на дом с участком?

В его состав входит следующее:

  • наименование и номер договора;
  • дата и место заключения;
  • указание полного имени для частных лиц или наименование предприятия для юридических лиц;
  • полное указание ФИО представителя от обеих или от какой-либо одной стороны;
  • указание роли каждой из сторон: продавец, покупатель.

В договоре обязательно должны указываться условия совершения сделки: подробное описание объекта недвижимости (точный адрес, площадь, количество этажей и пр.); установленная цена; точная дата выезда; документы, подтверждающие принадлежность данного объекта продавцу. Если отсутствует один из вышеперечисленных пунктов, то сделка считается недействительной.

Вот по поводу цены хотелось бы сделать маленькую оговорку, которая встречается в практической деятельности у юристов очень часто.

Как ранее было отмечено, в договоре купли-продажи всегда должна указываться цена. Но эта цена может не соответствовать той цене, к которой пришли обе стороны.

Дело в том, что как известно, из общей суммы нужно выплачивать подоходный налог, который иногда достигает огромных сумм.

В связи с этим, многие люди, зная это, нарочно вписывают в договор меньшую сумму, дабы сократить сумму подоходного налога.

Это конечно, хорошо, но в том случае, если договор совершают порядочные люди. Бывает так, что покупатели могут заплатить именно ту цену, указанную в договоре, и продавцу крайне тяжело будет доказать свою правоту.

И, с другой стороны, есть такой риск: при расторжении «непорядочным» продавцом договора, покупателю невозможно будет вернуть всю сумму вложенных средств и он не сможет доказать свою правоту, ведь нет письменного подтверждения его слов.

Вот почему следует внимательно взвесить все «за» и «против», прежде чем принимать такое решение, чтобы потом не пришлось хвататься за голову.

Затраты при заключении сделки купли-продажи

Покупка или продажа дома с участком — это не только кипа бумаг и множество согласований. Это еще и денежные расходы. Разберем их более предметно.

1. Расходы на оплату государственной пошлины

Это в случае обращения обеих сторон сделки в нотариальную контору, при этом им нужно оплатить государственную пошлину в размере 1,5% от суммы договора. При совершении сделки между близкими родственниками государственная пошлина составит 0,5% от общей суммы.

Бывают случаи договоренности продавца и покупателя, с целью уменьшить сумму госпошлины, это когда в документах они указывают сумму меньшую действительной суммы. Но это довольно рискованно.

2. Плата за государственную регистрацию сделки

Хоть и строго установленной платы нет, но установлено, что самая высокая плата за государственную регистрацию сделки купли-продажи недвижимости составляет трехкратный установленный законом ММОТ (п.

1 Постановления Правительства РФ от 26.02.98 г.

«Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»).

3. Налог на недвижимость

Существует специальный налог на недвижимость, процент которого зависит от кадастровой стоимости недвижимости. Ставки налога в настоящее время следующие:

  • при стоимости объекта недвижимости меньше 250 тыс. – 0,1%;
  • от 250 до 500 тыс. – 0,1 — 0,3%;
  • свыше 500 тыс. – 0,3-2% от общей суммы.

С продавца:

Продавец платит налог в размере превышающим 5000 кратный установленный законом размер ММОТ. Если же стоимость объекта превышает это значение, то, соответственно, и сумма подоходного налога будет возрастать. Таким образом, чем больше стоимость объекта, тем больше сумма налога.

В случае получения недвижимости по наследству, картина немного другая. Здесь расходы вряд ли превышают 5000 кратный установленный законом размер ММОТ.

И в данном случае лучше заменить вычет 5000-кратного установленного законом размера ММОТ на уменьшение дохода на сумму расходов, связанных с его получением.

Физическому лицу должен быть предоставлен вычет в сумме, не превышающей 5000-кратного установленного законом размера ММОТ.

С покупателя:

Сумма доходов покупателя дома с участком, облагаемых подоходным налогом, уменьшается на сумму, уплаченную на приобретение объекта, но не свыше 5000-кратного размера ММОТ.

Право на эту льготу и установление ее суммы определяется общей суммой доходов за последние 3 года. Такой льготой можно воспользоваться только один раз за эти 3 года.

И напоследок, хотим дать совет. Если вы впервые столкнулись с совершением сделки купли-продажи недвижимости, то не стоит самостоятельно заниматься всеми вопросами. Это довольно рискованно, сложно и может затянуться на неопределенный срок. Тем более, сейчас на рынке недвижимости хватает мошеннических деяний.

Лучше обратиться к профессионалам, у которых уже есть своя схема работы и они знают все нюансы совершения сделки, ведь и как и в любом другом деле здесь есть свои нюансы.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/kuplya-prodazha-doma-dokumenty-rashody/

Купля продажа дома с земельным участком: как оформить и сколько это стоит, порядок

Процедура покупки дома с земельным участком

Совершить продажу дома и земельного участка, который к нему прилегает можно по определенным правилам и требованиям закона. Важно помнить тем, кто хочет купить или продать дом либо землю, что дом и участок замели под ним и прилегающий к нему – единое целое. Невозможно продать или купить что-либо отдельно. Во-первых, это не логично, а во-вторых противоречит закону.

Как оформить продажу дома с земельным участком

Чтобы оформить продажу дома с земельным участком у владельца должны иметься все бумаги, указывающие то, что он владелец недвижимости. Копии не считаются, должны быть оригиналы.

Для безопасности сделки вносится аванс и происходит заключение предварительного договора, который обязательно заверяется у нотариуса.

В нем отражается: когда будет завершена сделка, в какой форме и каком размере вносится оплата, гарантийная сумма. Она будет приблизительно 5% от стоимости. Если покупатель передумал, деньги остаются у продавца.

Если сделка прерывается по вине владельца, то аванс он возвращает и выплачивает штраф, равный такой-же сумме.

Полную и авансовую оплату допускается платить как наличкой, так и банковским переводом, в случае, если рассчитываются физические лица. Аванс отдается в наличной форме и при нотариусе, а вот окончательную оплату лучше производить в безналичной форме.

Расчет проводится тремя способами:

  1. Перечисляются средства со счета покупателя на счет продавца.
  2. Вносится наличка в национальной валюте на текущий счет.
  3. При помощи нотариуса. Он выступает в роли гаранта, сначала покупатель делает перечисление средств на его счет, а затем нотариус переводит их продавцу. Но за эту услугу придется дополнительно платить.

Самый распространенный способ – оплата наличными. В договоре указывается какая сумма передается, в каком эквиваленте и каким способом производится перерасчет. Такой способ рискованный. Поэтому удобнее использовать услуги кассира.

Он при помощи оборудования пересчитает деньги и проверит настоящие они или нет. Можно воспользоваться банковской ячейкой, где оставить нужную сумму, а в договоре с банком отразить все возможные условия допуска к ней третьих лиц.

Порядок продажи дома с земельным участком

Чтобы сделка прошла безопасно, можно нанять юриста. Он будет сопровождать ее, следить за порядком прохождения оформления. Кто оплатит его услуги, решают сами стороны. Законодательством не установлено, что обязательно нужно пользоваться услугами нотариуса.

Можно решить вопрос и самостоятельно!

Ниже рассмотрим, где и каким образом оформлять договор, оценивать дом, вносить/получать залог или задаток и т.п.

Покупатель может и имеет полное право проверить все документы на недвижимость и ее историю лично. Обязательно заверить договор нотариально и зарегистрировать, что права на собственность передаются покупателю.

В договоре предварительного типа указываются сороки и условия сделки. В назначенный день обе стороны являются в юридическую компанию или риэлтерскую фирму. Если договор будет составляться самостоятельно, то о встрече стороны договариваются сами.

Оценка недвижимости

Данная процедура при продаже дома с земельным участком обязательна.

Продавец может установить верную цену, опираясь на стоимость подобной недвижимости, которую можно найти ив интернете.

Можно воспользоваться услугами оценщика. Тогда владельцу выдадут официальный документ, содержащий отчет и анализ рынка.

На оценку влияют следующие факторы:

  • Где находится недвижимость;
  • Материал постройки;
  • Коммуникации: имеются или нет;
  • В каком году построена;
  • В каком состоянии дом;
  • Имеются ли другие объекты на участке;
  • Качество земли.

Где оформить договор купли продажи дома

Когда продажа дома подходит к концу стороны должны явиться в МФЦ и зарегистрировать имущественные права, а также внести в кадастровые записи учетные сведения.

Внимание! В соответствии с порядком, с собой нужно брать требуемые документы и средства для оплаты государственной пошлины (о ее суме см. ниже)!

Документы для оформления купли продажи дома

Список требуемых бумаг:

  • Документы, устанавливающие право на собственность;
  • Тех. паспорт;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласие лиц, которые зарегистрированы на то, что они должны покинуть дом в требуемые сроки;
  • Подтверждение, что налоги уплачены и заложенностей нет;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Кадастровый паспорт на землю.

Если нужно:

  • Согласие супруга, которое заверено нотариусом;
  • Разрешение, выданное органами опеки и попечительства.

Анализ правоустанавливающих документов

Это делается, чтобы установить законность владения, пользования и распоряжения недвижимостью владельцем.

Для быстрой продажи и облегчения регистрации перехода прав к новому владельцу, у продавца в наличии должны быть все документы подтверждающие, что он полноправный владелец. Если дом не проходил регистрацию в кадастровой палате или он построен самовольно – пройти регистрацию стоит. Без данных документов стоимость дома будет ниже и продаваться он будет дольше.

Документ подтверждающий права на владение домом —  свидетельство о праве собственности. Он может отсутствовать, если дом перешел в собственность к действительному владельцу до появления системы регистрации.

Предварительный договор

Он заключается чтобы было удобно и это правильно. В нем отражаются все условия, которые подходят обеим сторонам. Основной договор заключается, опираясь именно на него.

Составление договора и передача денег

Договор купли-продажи дома с земельным участком составляется в письменном виде и подписывают его обе стороны. Если хочется, можно заверить его нотариально, но это вовсе не обаятельно.

В нем должны быть:

  1. Название договора.
  2. Когда был заключен и место.
  3. Что является предметом договора.
  4. Признаки идентификация на каждый отчуждаемый объект: где он находится, его инвентаризационный номер, площадь, данные о его регистрации.
  5. Сумма договора. Указывается как вся, так и на каждый объект в отдельности.
  6. Дополнительная информация, условия.

Лучше оформить передаточный акт на имущество отдельно, но в договоре указать, что он является данным актом и подтверждает, что имущество было передано.

Когда деньги будут переданы, желательно дабы покупатель потребовал у продавца расписку о том, что деньги он получил.

Когда расчёт окончится, стороны подпишут договор приема-передачи имущества, а также соответствующий акт.

Регистрация договора купли продажи дома, кто оформляет

Сделка будет завершена после государственной регистрации. Для этого потребуются такие бумаги:

  • Те же что и для купли-продажи;
  • Договор купли продажи с подписями продавца и покупателя;
  • Акт передачи.

Регистрация облагается государственным налогом – госпошлиной, которую нужно оплатить.  К документам, передающимся в регистрационный орган прилагается и квитанция об оплате.

Когда документы будут получены, сотрудник Росреестра выдаст расписку об этом. В течении 10 дней регистрация договора купли продажи дома будет окончена, а новый владелец получит свидетельство.

Сколько стоит оформление документов при покупке дома

Регистрация облагается государственной пошлиной равной 2000 рублей, в случае продажи дома с земельным участком.

За юридические, а также дополнительные услуги нужно платить комиссионные. Некоторые компанию предпочитают процентную ставку, равную 0,5-1% от общей стоимости дома, а также участка.

Если владелец жилья искал покупателей сам, то можно обращаться в юридическую фирму, ее услуги стоят 5-7 тысяч рублей. Так что учитывайте стоимость оформления документов при покупке дома.

Кто должен оплачивать расходы

Расходы на покупку дом соответственно оплачивает сам покупатель. Все необходимые ему документы он получает сам за свой счет. А продавец соответственно тратится на бумаги, требуемые для продажи дома. То есть, у каждой стороны в этой операции есть свои траты, которых не избежать, и они являются обязательными.

Налоги

Заключая договор купли продаже, физически лица совершают следующие платежи:

  1. Госпошлина – 1%;
  2. Сбор на пенсионное страхование, который является обязательным-1%;
  3. 0% – при владении недвижимостью более 3-х лет;
  4. 5% (резиденты, 15-17% для нерезидентов) – без продаж другой недвижимости за год и владение ею меньше 3 лет.

Данные платежи исчисляются от стоимости объекта имущества, являющегося недвижимым, которая указана в договоре.

Также сделка облагается государственной пошлиной. Для граждан она равняется 6000 рублям, для юридических лиц – 66 тысяч рублей.

Кстати, иногда гораздо выгоднее подарить вашу собственность, вместо продажи. Прочтите: дарственная на дом или квартиру детям, родственникам или другим людям: плюсы и минусы, оформление. ⇐
Иначе как бы не прогадать свою выгоду!

Нюансы

Есть определенные моменты, которые продавец и покупатель могут не заметить:

  1. Покупатель иногда забывает, что как только он становится полноправным владельцем дома, ему нужно платить налоги.
  2. Нужно обязательно собирать соблюдать все рекомендации, касающиеся документов. Покупателей не проверивший тщательно документы на собственность продавца, может пожалеть об этом.
  3. Если любой участник сделки не уверен в правовой грамотности, лучше прибегнуть к помощи юриста или могут быть плохие последствия.

Учтите это все, особенно касается покупателей. И не важно дом покупается или квартира. Можно попасть в руки мошенников.

В заключение, особо отметим, что покупка или продажа дома с земельным участком – сложная операция, в которой не всегда просто разобраться самостоятельно. Чтобы оформить договор нужно собрать документы нужные для оформления купли продажи дома и обговорить главные условия. Когда будет подписан договор, а также акт о передаче имущества, сделка должна быть зарегистрирована как положено.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/oformlenie-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom-skolko-stoit-gde-oformlyayut.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.