Проблемы заключения договора аренды земельного участка

Проблемы распоряжением правом аренды в земельных отношениях

Проблемы заключения договора аренды земельного участка

Актуальность темы выступления обусловлена тем, что земля не только как материальный ресурс представляет ценность для человека, но и ее целостность влияет на суверенность государства в целом при определении ее границ.

Нам всем известно, что ЗК РФ принятый 28 сентября 2001 не совсем идеален и имеет свои пробелы. Сегодня речь пойдет об общественных отношениях аренды земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности, касательно пределов распоряжения правом аренды после заключения соответствующего договора аренды земельного участка.

Гражданский кодекс, а именно ст. 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обращая внимание на п.2 ст. 607 ГК РФ, в котором говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Тем самым ГК РФ отсылает нас к ЗК РФ, а именно к ст.

22 поскольку мы рассматриваем земельные участки находящиеся в гос. и мун. собственности то нам необходимо обратить внимание на п.9 ст.

22  который устанавливает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, из приведенной нормы мы видим, что общие правила Гражданского кодекса были серьезно трансформированы, а именно:  арендатор земельного участка при условии заключения договора аренды на срок более 5 лет имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии  уведомления арендодателя.

Вместе с тем, нигде в законодательстве не говорится о реализации данного правила, если договор заключен сроком менее 5 лет. Исходя из логики, должны быть применены правила ст. 22 ЗК РФ в которой также установлено, что согласие арендодателя не требуется.

Наши выводы нашли подтверждение в судебной практике, так п.15 Постановления Пленума ВАС от 24.03.

2005 г говорит о следующем: «Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором….»

Таким образом мы видим, что арендатор может передать свои права третьему лицу и ему достаточно будет лишь уведомить арендодателя, к  какой ситуации может привести мы расскажем позже, а сейчас давайте разберем и подтвердим вопрос со сроком, если договор аренды заключен менее чем на 5 лет.

Итак, согласно Постановлению Федерального Арбитражного суда Поволжского округа  от 1 апреля 2010 г.

по делу N А55-15012/2009, исходя из материалов дела: общество с ограниченной ответственностью “Ибица” (далее – заявитель, общество, ООО “Ибица”) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее – регистрирующий орган) с заявлением (с учетом изменения требований) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 29.06.2009, заключенному между ООО “Ибица” и ООО “ЛОТС-1”.

Суд удовлетворил требования общества ссылаясь на то, что во исполнение условий договора аренды арендатор уведомил арендодателя о заключении договора перенайма.

Ссылка регистрирующего органа на положения п. 9 ст.

22 ЗК РФ правомерна отклонена судами, поскольку требования о получении арендатором предварительного согласия собственника земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на передачу прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, данная норма не содержит. При этом в п. 5 ст.

22 названного Кодекса предусмотрено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Исходя из системного толкования следует, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному менее пяти лет, не требуется обязательное получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора.

Таким образом, согласие арендодателя в любом случае не требуется, и указание в ст. 22 ЗК РФ на дифференциацию договора аренды по сроку до и более 5 лет является мертвой нормой, перегружающей логику правоприменителей – как чиновников, так и частных лиц.

Вместе с тем, нам всем известно, что сдача в аренду земельного участка, который находится в государственной и муниципальной собственности, производится по средствам проведения торгов (ст.38 -38.2 ЗК РФ).

Допустим, что юр. лицо «А» не допускается для участия в торгах по законным основаниям, тогда создаются несколько аффилированных юр. лиц «Б», « В», «Г», которые принимают участие в конкурсе.

Одна из этих фирм выигрывает конкурс, заключает договор, а после -передает свои права по договору  юр. лицу «А», вне зависимости срока договора пожеланий и арендодателя, но при его уведомлении. Не следует забывать, что интересы арендодателя могут быть в дальнейшем ущемлены, в этом случае, речь идет не только о публичных образованиях, но и частных лицах

М.Х. Вахаев полагает: «Распоряжение земельным участком арендатором без согласия собственника этого участка является грубым нарушением интересов последнего.

В то время как при передаче участка в аренду арендодатель учитывает личные, профессиональные качества, деловую репутацию и кредитоспособность арендатора, при передаче прав аренды несогласие собственника на такие действия арендатора в связи с теми или иными качествами нового арендатора  не принимается во внимание.

Это правило отрицательным образом отражается на качестве арендуемого земельного участка, хозяйственном отношении к нему». Такой же позиции придерживаются и другие ученные, в том числе и известный цивилист Витрянский В.В.

Кроме того, анализируя Лесное законодательство такого рода «льгот» нигде не предусмотрено, поэтому, исходя из всего изложенного, считаем необходимым применить общие положения договора аренды в части передачи прав по договору аренды третьему лицу изложить текст в следующей редакции: «Арендатор земельногоучастка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельныхучастков, вправе передать свои права и обязанности по договору арендыземельногоучастка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельногоучастка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка при условии согласия арендодателя». Поскольку, как говорилось в самом начале моего выступления: «Земля представляет ценность не только как имущественный ресурс, но и составляет основу суверенитет государства российского». 

Мочалов Егор Олегович

Источник: https://www.Yurist-online.net/article/2397/problemyi-rasporyajeniem-pravom-arendyi-v-zemelnyih-otnosheniyah-

Некоторые проблемы аренды земельного участка и его части

Проблемы заключения договора аренды земельного участка

Курск

03 июля 2015г.

    Аренда, является одним из видов пользования земельными участками, возникающим из договора аренды. В большинстве европейских стран доходы от аренды составляют один из основных источников местного бюджета.

«Региональные и муниципальные власти играют решающую роль в вопросах землепользования на всех уровнях управления регионом; при всем многообразии систем управления, власти отдают предпочтение аренде недвижимости по сравнению с ее продажей, т.е. стоят на позиции соблюдения интересов городов и регионов.

Они регулярно проводят комплексную оценку муниципальных земель и недвижимого имущества. При этом земельные платежи и налоги на недвижимость основаны на фактической рыночной стоимости объектов недвижимости» [8]. Согласно п. 1 ст.

607 ГК РФ [1] в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Однако Гражданский кодекс Российской Федерации не дает определения земельного участка как объекта аренды.

    В ст. 130 ГК РФ [2] «Недвижимые и движимые вещи» к недвижимым вещам в первую очередь относятся земельные участки. Ст.

261 ГК РФ [2] «Земельный участок как объект права собственности», сведена лишь к объему правомочий собственника, а именно возможности использовать по своему усмотрению всем, что находится над и под поверхностью участка и пространственно-территориальным границам участка.

Отсюда следует, что одним из пробелов в гражданском законодательстве является отсутствие закрепленной дефиниции земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ [1] в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. В соответствии с п. 3 ст.

6 ЗК РФ [3] земельный участок представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально определенной вещи.

Индивидуализация земельного участка означает, прежде всего, тот факт, что земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен соответствующий кадастровый номер согласно ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [10].

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор аренды земельного участка заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации согласно ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [11]. С заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка может обратиться одна из сторон договора аренды. «Государственная регистрация есть элемент публично-правового регулирования в частном праве, необходимый для эффективного осуществле- ния частно-правовых отношений, для обеспечения стабильности частного оборота» [9].

    Действующее законодательство допускает оборот земельных участков отдельно от оборота объектов недвижимого имущества, находящихся на этом участке.

В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам или помещения в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

    Таким образом, в гражданско-правовых отношениях земельный участок определяется в соответствии с положениями ст.

6 ЗК РФ «Объекты земельных отношений» [3], однако это не означает различия в понятии земельного участка в земельных и гражданских правоотношениях.

Земельный кодекс содержит ряд гражданско- правовых норм, которые применяются при регулировании отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, но при этом на какие-либо различия в понятии земельного участка не указывается.

   В соответствии с п. 1 ст. 6 ЗК РФ [3] объектом земельных отношений являются не только земельные участки, но и части земельных участков. Договор аренды части земельного участка, заключенный на срок один год и более, так же подлежит государственной регистрации.

Возможность заключения договора аренды части земельного участка подтверждается п. 2 ст.

26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [11], согласно которому при сдаче в аренду части земельного участка к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

    По пути  признания невозможности  участия в обороте части земельного участка ранее шла судебная практика.

Так, в Постановлении по одному из дел Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа указал на то, что часть земельного участка может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений в случае, если она после раздела образует самостоятельный земельный участок [4]. То есть, вновь образованный земельный участок является самостоятельным объектом.

   В постановление пленума Высшего Арбитражного Суда РФ [5] отмечается, что для государственной регистрации договора аренды части земельного участка, права на который ранее были зарегистрированы за арендодателем, представление кадастрового паспорта не требуется и достаточно представления подписанного сторонами документа, содержащего графическое и (или) текстуальное описание той части участка, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

   Из выше указанного следует, что ставить на кадастровый учет сдаваемую в аренду часть земельного участка не требуется, если права на весь участок ранее были зарегистрированы, достаточно при заключении договора аренды описать эту часть земельного участка так, чтобы стороны четко могли его индивидуализировать на местности. Такое описание может быть как графическое, так и текстуальное, либо графическое и текстуальное одновременно. [7]

    Без ответа остается вопрос, может ли часть земельного участка участвовать в обороте самостоятельно, даже в случае следования за зданием или иным сооружением.

В соответствии с требованиями закона часть земельного участка не может быть индивидуализирована и поэтому не может являться и самостоятельным предметом сделки.

Как только часть земельного участка индивидуализирована, как того требует законодательство, получается отдельный объект, но не его часть. Раздел земельного участка означает создание новых объектов гражданских прав.

   На практике суды признают предмет договора аренды согласованным, если стороны оформили и подписали ситуационный план передаваемой в аренду части земельного участка (топографическое изображение местности с обозначениями расположенных на ней объектов и земельного участка, передаваемого в пользование), акт замера площадей либо оформили план участка, представляющий собой графическую часть кадастрового паспорта всего земельного участка, на котором обозначена передаваемая в аренду часть земельного участка. [6]

   В силу п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [11] аренда недвижимого имущества является ограничением (обременением) вещных прав на это имущество. Поэтому, в случае аренды части объекта недвижимости обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом, а не только на арендованную часть земельного участка.

   Таким образом, земельный участок, является самостоятельным объектом гражданского права и гражданского правоотношения, поэтому определение земельного участка как объекта договора аренды земельного участка должно носить комплексный характер и содержаться в Гражданском кодексе Российской Федерации, а не трактоваться в различных нормативных правовых актах по отраслевому признаку.

Источник: https://izron.ru/articles/o-nekotorykh-voprosakh-i-problemakh-sovremennoy-yurisprudentsii-sbornik-nauchnykh-trudov-po-itogam-m/sektsiya-3-grazhdanskoe-pravo-predprinimatelskoe-pravo-semeynoe-pravo-mezhdunarodnoe-chastnoe-pravo-/nekotorye-problemy-arendy-zemelnogo-uchastka-i-ego-chasti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.