Правила покупки квартиры в новостройке от застройщика

Содержание

Приемка квартиры от застройщика и как к ней подготовиться

Правила покупки квартиры в новостройке от застройщика
Подписаться

Приемка квартиры от застройщика – финальная стадия взаимоотношений. Специалисты рекомендуют с внимательностью отнестись к этому процессу, не упуская из вида даже мелкие нюансы. В этой статье Вы узнаете все, что нужно знать перед приемкой квартиры.

Приемка квартиры от застройщика и как к ней подготовиться? Начните сотрудничество со сверки характеристик в соглашении с техническими данными недвижимости, проверьте качество материалов, работ (насколько качественно они были произведены), проверьте исполнителя. 

Вид сдачи жилого объекта

Профессиональная приемка квартиры от застройщика – это тщательно проделанная работа, зависящая от того, в каком виде сдается квадратные метры. Застройщик может предложить квартиру без внутренней отделки, с первичными работами или полностью готовую для проживания сразу после заселения (ремонт «под ключ»).

Один застройщик под первичной отделкой может подразумевать оштукатуренные стены, вставленные окна, двери, а другой только штукатурку.

В каком виде могут даваться квартиры? Нормативные документы содержат список минимальных требований, тот перечень работ, которые обязательно должны быть выполнены. Все остальные виды работ выступают дополнительными, производятся на усмотрение застройщика и по просьбе заказчика.

Когда приезжать на приемку?

Весь процесс купли-продажи сопровождается соглашением, в котором прописаны обязанности сторон. Одной из обязанностей выступает своевременная сдача помещения, дата его ввода в эксплуатацию.

Компания по приемке квартиры от застройщика должна следить за датой сдачи, ведь сторона, что возвела конструкцию и передает помещение в пользование, может нарушить этот срок.

Когда приезжать на приемку? Перенос сроков на 2-3 месяца распространенная практика. Если сроки нарушаются, представители строительной компании должны предупредить заказчика за несколько месяцев. Только в этом случае изменение сроков ввода квартиры в эксплуатацию будет считаться законной.

Получение разрешения на ввод помещения в пользование не означает, что квартира сразу же будет передана жильцам. О том, что уже можно заселяться заказчика оповещают в письменной форме либо по телефону.

Что нужно при себе иметь?

Оценка квартиры при приемке у застройщика – это ваша личная экспертиза. Приемка квартиры застройщика в новостройке производится при наличии таких материалов и инструментов:

  1. Мел. С его помощью делаются отметки обнаруженного брака и недоделок.
  2. Фонарик. Он пригодится, если в доме не установлены люстры. С его помощью приемщик заглянет во все темные углы.
  3. Рулетка. Если есть, можно использовать лазерный дальномер. Эти инструменты предназначены для проверки габаритов жилплощади – соответствуют они заявленным квадратным метрам или нет (габариты помещения прописываются в договоре долевого участия).
  4. Уровень. Если хотите убедиться, что стены ровные, без уровня не обойтись. Максимально допустимые отклонения – 5 мм.
  5. Электрический прибор. Что это будет не важно, можно даже зарядку от мобильного телефона. Это требуется для проверки исправности розеток.

Что еще взять с собой? Если уже установлена газовая плита, нужно иметь датчик, позволяющий определить наличие утечки газа. Насколько прочны и качественны пластиковые окна поможет определить тепловизор. И важно проверить датчик пожарной безопасности.

Претензии при приемке квартиры от застройщика фиксируются в ходе осмотра помещения, направляются застройщику в письменном виде с просьбой и сроками устранения неполадок.

С кем нужно пообщаться?

Проведите опрос соседей, узнайте, были ли у них недочеты, как на них отреагировал застройщик и в какие сроки устранил неполадки. Если вы не уверенны в правильности действий, доверьте оценку квартиры при приемке у застройщика квалифицированным специалистам. 

Что нужно знать о документах при приемке квартиры

Обязательными документами являются соглашение и паспорт. Если покупатель не может лично присутствовать на приемке, можно отправить доверенное лицо. Во время приемки рекомендуется проверить заявленные параметры с реальными. Для этого нужно иметь план квартиры, выписку из БТИ. 

Если у дольщика возникли сомнения, составляется дефективный акт. Все недочеты описываются детально. Бумага подписывается обеими сторонами.

Подготовка к осмотру квартиры

Не нужно спешить, проверьте все тщательно. Эксперты рекомендуют:

  1. Продумать и записать все части дома и элементы, которые нужно проверить. 
  2. Взять с собой зарядное устройство и телефон для проверки работоспособности розеток.
  3. Взять фонарик, чтобы проверить труднодоступные места и темные углы.

Проводите проверку при хорошем дневном освящении. Главное – положительный настрой. 

Особенности приемки квартиру у застройщика в новостройке без отделки

При приемке квартиры у застройщика в новостройке без отделки нужно акцентируйте внимание на:

  1. Стены. Убедитесь, что они ровные (для проверки можно использовать уровень), швы непроницаемые, отсутствуют трещины, щели, дефекты.
  2. Пол и потолок. Стяжка ровная, на потолке отсутствуют пятна, грибок, следы сырости. Пол ровный. Измерьте высоту потолка, убедитесь, что она отвечает заявленным показателям.

Если проигнорировать один из моментов, устранять недочеты, потом будете за свой счет.

 

Жилой объект с отделкой обойдется дороже, при проверке нужно обратить внимание на:

  1. Пол, стены, потолок. Убедитесь, что они ровные, без потеков, щелей, нет отклонений от нормы.
  2. Строительный материал. Не всегда застройщик может указать в соглашении, какие строительные материалы используются. Если этого пункта нет, уточните информацию лично.
  3. Качество работы. Монтаж должен быть выполнен качественно, без дефектов и механических повреждений. 

Если возникнут сложности, помощь в приемке квартиры у застройщика окажут квалифицированные специалисты. 

Проверка площади и планировки

Акт осмотра квартиры при приемке от застройщика поможет определить, насколько предлагаемое недвижимое имущество соответствует информации, указанной в ДДУ. Если во время проверки площади и планировки обнаружены несоответствия, это может означать, что заказчик покупает другой объект. Покупатель должен получить ту квартиру, которая заявлена в договоре. 

Услуги по приемке квартиры у застройщика помогут избежать ряда неприятностей. Например, представитель строительной компании может попросить подписать дополнительное соглашение, где будет указана другая цена в связи с увеличением площади помещения.

Перед подписанием акта приемки квартиры от застройщика нужно посмотреть поэтажный план, в котором отображается планировка помещения, сверить его с договором.

Проверка коммуникаций

Акт приемки передачи квартиры от застройщика содержит информацию о коммуникациях, если такие уже подведены.

Рекомендуется тщательно осмотреть санитарно-технические работы, убедиться в их работоспособности, проверить все установленные системы, крепление. Все швы должны иметь хорошую герметичность, особенно в трубопроводе.

При проверке коммуникаций проведите сверку газопровода, проверьте наличие счетчиков и правильность их подключения.

Проигнорировав эти моменты в будущем можно столкнуться с рядом проблем, устранять которые придется за свой счет.

Счетчики

Если установлены счетчики, факта их наличия недостаточно. Нужно проверить пломбы, их целостность. Если качество счетчика не устраивает, пишется заявление с указанием нарушений.

Помимо акта новый владелец получает технический паспорт, в котором прописаны номера счетчиков. Их соответствие нужно проверить.

Радиаторы отопления

Проверьте радиатор, его установку, целостность. На что обратить внимание:

  1. Целостность радиаторов, чтобы не было утечки воды.
  2. Расположение. Согласно установленным нормам, радиатор должен располагаться от пола на расстоянии 7 см, от подоконника 8см, стены – 2 см.
  3. Крепление. Батареи должны надежно крепиться к стене.

Все режимы, механизмы должны работать, легко поворачиваться, откручиваться, быть в полной исправности.

Стояки, трубы

Первое, на что нужно обратить внимание – это герметичность. Проведите по стояку и трубам рукой, они должны быть сухими, под трубами не должно быть влаги. Наличие влаги приведет к утечке воды сырости, ржавлению труб.

Сантехника и канализация

Чтобы в будущем ситуация не застала врасплох, проверьте краны сразу. Откройте воду в ванной комнате, на кухне, убедитесь, что нет утечки.

Проверьте канализацию в санузле, слейте воду из бачка унитаза, проверьте слив и все механизмы.

Электрика

Посчитайте, количество розеток и выключателей, проверьте их работоспособность с помощью мощного электрического прибора, например, электродрели. Узнайте, как сделана разводка, идет она к электрическому щитку или по всей квартире.

Проверьте патроны, вкрутив в каждый лампочку.

Осмотр дверей и окон

Приемка квартиры с отделкой у застройщика подразумевает наличие окон и дверей. Бывают случаи, когда их качество оставляет желать лучшего, но даже в этом случае нужно проверить:

  1. Трещины, вмятины, повреждения. Если есть, указать в акте.
  2. Ручки. Как плотно они держатся, плавно ли поворачиваются.
  3. Звуки. Возникают при открытии и закрытии окон, дверей скрипящие звуки.

При осмотре дверей и окон убедитесь, что механизмы открываются и закрываются без приложения физических усилий – легко и плавно. Там где конструкции соединяются со стеной, должны отсутствовать трещины, щели.

Как проверить герметичность: возьмите бумагу, откройте окно, положите бумагу и закрой окно. Если вытащить бумагу сложно и невозможно, герметичность хорошая, ветер проникать в помещение не будет. Проверьте на прочность подоконник.

Входная дверь должна быть прочной и надежной, проверьте замок, как открывается и закрывается дверь, проверните ключ в замочной скважине и убедитесь, что у вас не возникнет с этим в будущем проблем. 

Где указывать все недочеты?

Приемка квартиры у застройщика без отделки не вызовет ту массу вопросов, которые возникнут при ремонте «под ключ». Если вы столкнулись с рядом проблем и у вас есть претензии к застройщику, важно понимать, как правильно зафиксировать недочет и куда вносить всю информацию.

Где указывать все недочеты? Все недочеты, дефекты, неполадки вносятся в специальный документ – дефективный акт. Документ составляется в двух экземплярах. Один остается у покупателя, второй передается компании-застройщику. В дефективном акте отображается следующая информация:

  1. Адрес, по которому расположена новостройка.
  2. Номер квартиры.
  3. Кто является застройщиком (название компании).
  4. Реквизиты компании-застройщика, включая адрес регистрации.
  5. Данные руководителя компании-застройщика.
  6. Перечень дефектов, изъянов, недочетов.

Подписывается документ обеими сторонами, каждый получает свой экземпляр. Если у вас нет возможности лично присутствовать на приемке недвижимости, составьте доверенность на приемку квартиры от застройщика.

Важно! Во время приемке нужно придерживаться ряда правил. Например, подпись на документах ставить после ревизии квартиры, сверки всех показателей. Это дает законные основания требовать от застройщика устранения недочетов.

Кто может помочь в приемке квартиры?

До момента подписания документов пообщайтесь с соседями, узнайте их мнение. Кто может помочь в приемке квартиры? Можно воспользоваться услугами квалифицированных экспертов.

Если вы сомневаетесь, что справитесь с процедурой приемки самостоятельно, воспользуйтесь помощью в приемке квартиры от застройщика.

Общение с соседями

Опрос соседей – хорошая практика, ведь так вы узнаете нужную информацию, получите реальные отзывы о компании-застройщике от реальных людей. Как показывает практика, соседи, которые уже успели обустроиться в новом жилье, с легкостью идут на контакт, делятся положительными сторонами, рассказывают о возможном негативном опыте с этим застройщиком.

Если вы нашли дефекты, и они были выявлены у соседей, узнайте, как быстро устранил их застройщик, как отреагировал на просьбу устранения недочетов. Перед тем, как подписать акт, убедитесь, что соседи сверху не будут вас затапливать. Поднимитесь к ним, осмотрите их трубы. Актуальным станет проверка потолка и пола.

Помощь специалистов

Закон не запрещает привести на приемку квалифицированного эксперта. Это должен быть тот человек, которому вы доверяете. Специалист проверит площадь помещения, убедится, что она соответствует заявленным в документах показателям, посмотрит план дома, расположение стен, перегородок, сделает нужные замеры, проверит все коммуникации.

Что делать, если проверка выявила много дефектов?

Рекомендуется сделать детальную опись всех недочетов, передать материал компании-застройщику, указав новые сроки приемки квартиры у застройщика.

Если вы не указываете сроки, застройщик устанавливает его самостоятельно, как правило, это максимально допустимый – 45 дней. На поданном документе должна быть как подпись покупателя, так и застройщика. Это означает, что он согласен со всеми дефектами и готов их исправить в указанный срок.

Если все плохо и составлен акт, события могут развиваться по нескольким сценариям:

  1. Просьба устранения дефектов.
  2. Договоренность покупки квартиры с недочетами и их самостоятельное устранение. При этом  стоимость недвижимости будет ниже.
  3. Расторжение договора купли-продажи. Это происходит, если недочеты устранить невозможно, либо застройщик отказывается это сделать.

Если в результате проверки не были обнаружены дефекты, но они появились после ремонта, вы имеете право обратиться к застройщику.

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/priemka-kvartiry-ot-zastrojshchika

Как купить квартиру в новостройке? 7 шагов и 5 главных ошибок

Правила покупки квартиры в новостройке от застройщика

Как приобрести жилье в новостройке и при этом не переплатить лишнего, не стать обманутым дольщиком и не сделать перепланировку дважды? Эксперты подробно изучили данный вопрос и предложили потенциальным покупателям пошаговую инструкцию.

Шаг первый: Взвесьте все аргументы

Покупка жилья в новостройке, по сравнению с приобретением квартиры на вторичном рынке, имеет как ряд достоинств, так и перечень недостатков.

К плюсам можно отнести: более низкую стоимость, отсутствие необходимости изучать правовые аспекты проживания всех предыдущих владельцев.

К тому же, покупатель получает в свою собственность совершенно новую недвижимость, а значит, исправные коммуникации, возможность выбора планировки, место на паркинге (если есть) и т.д. Но и минусов у первичного жилья отнюдь не меньше, чем плюсов.

Почти всегда девелоперы продают квартиры в новостройках еще на стадии их строительства, а значит заселиться в квартиру сразу после покупки у вас не получится. Также всегда есть риск срыва заявленных сроков строительства или даже приостановки проекта (см. статью о московских долгостроях).

Но даже после того, как долгожданная новостройку будет сдана в эксплуатацию, вы скорее всего получите в собственность «красивые» бетонные стены и потратите еще несколько месяцев (лет) на ремонт или будите долго «наслаждаться» звуками соседского.

К тому же, оформление документов на право собственности обычно затягивается, что еще дальше отодвигает тот счастливый момент, когда вы станете полноправным обладателем готовой к проживанию недвижимости.

Шаг второй: Выберите и изучите объект

Если после перечисленных аргументов вы остались тверды в своем решении приобрести жилье в новостройке, то следующим шагом станет поиск нужного вам объекта. Откуда начать? Конечно же, с Интернета. Кстати, некоторые специалисты рынка недвижимости уверены, что уже совсем скоро «виртуальные» сделки купли-продажи станут вполне естественным явлением.

Помимо информации о местоположении и типе дома, стадии строительства, планировке квартир (апартаментов), сразу же изучите данные о застройщике: есть ли у него в активе уже готовые объекты, продается ли выбранная вами недвижимость по 214-ФЗ или используется другая схема проведения сделки? В противном случае, есть риск столкнуться с пресловутыми «двойными продажами» или другими подобными аферам.

Крайне важно ознакомиться с документацией на проект: внимательно посмотреть проектную декларацию, разрешение на строительство, право собственности на земельный участок. Также выясните, в какие сроки должен быть сдан выбранный Вами объект. Немалую пользу в сборе необходимой информации может принести и изучение отзывов на тематических форумах.

Одним из самых эффективных способов проверки застройщика является обращение в банк за кредитом (даже в том случае, если Вы планируете приобрести жилье за собственные средства): после кризиса 2008-го года банки подходят к изучению застройщиков с особой тщательностью. Еще один неплохой вариант – воспользоваться услугами независимого юриста.

Стоимость вопроса: Десять-пятнадцать тысяч рублей за услуги юриста по проверке застройщика (при условии предоставления всех необходимых документов).

Что нужно: Учредительная и финансовая документация застройщика, проектная декларация, данные об объекте.

Шаг третий: Оформите договор с застройщиком

«Этот момент является одним из самых тонких и опасных, особенно для неопытного покупателя, готового верить всему, что говорит застройщик»

Итак, если квартира вас полностью устраивает, репутация застройщика не вызывает сомнений, а продажа осуществляется согласно федеральному закону 214-ФЗ, то можно переходить к заключению сделки.

Если недвижимость покупается напрямую у застройщика, то вы должны оформить ДДУ (договор участия в долевом строительстве), если у перепродающего жилье собственника или соинвестора, то — договор уступки права требования по договору.

Но стоит заметить, что даже в рамках ДДУ имеется место для афер. Бывают ситуации, когда дольщикам дают подписать контракты в искаженном виде, либо продавцы пытаются подделать договор под ДДУ, делая ставку на то, что далеко не все частные инвесторы обладают идеальной юридической грамотностью.

Но наиболее рискованной формой сделки является ПДДУ или «ПредДДУ» (предварительный договор долевого участия).

«Это абсолютно противоправный документ, который не соответствует федеральному закону 214-ФЗ»
Горбачев П.А.

И все же реальность такова, что многие компании-застройщики (вместе со своими посредниками) продолжают открыто использовать эту «мутную» схему. Интересно, что среди них есть и очень солидные компании, продающие элитное жилье. При этом они почему то не подвергаются тщательному досмотру чиновников…

Как правило, предварительные договоры долевого участия предлагаются вместе со значительными скидками. Это мотивируется тем, что девелопер компенсирует вам возможные риски.

«Такое соглашение в 99 % случаев говорит о том, что у застройщика есть проблемы с разрешительной документацией, поэтому он не может заключать ДДУ»

Конечно, многим компаниям удается все уладить к моменту сдачи объекта в эксплуатацию. Но где гарантия, что все пойдет по намеченному плану, проблемы оперативно решатся, и именно вашу стройку не объявят незаконной?

Поэтому эксперты настоятельно рекомендуют не соблазняться «сказочно» низкими ценами и громкими именами застройщиков, так как заключение ПДДУ несет в себе большие риски. Во-первых, такой контракт не регистрируется в Росреестре и в нем не зафиксирован ряд серьезных обязательств компании-застройщика перед покупателем, которые прописаны в ДДУ.

Во-вторых, перед подписанием такого соглашения обе стороны заключают устную договоренность, согласно которой дольщик сразу выплачивает деньги за жилье, а продавец обязуется в будущем заключить с ним основной договор ДДУ.

Так вот, в итоге это устное соглашение не дает Вам никаких гарантий, и, помимо всего прочего, Вы рискуете пасть жертвой «двойных продаж».

Еще одна возможность приобрести квартиру – вступить в ЖК (жилищный кооператив). Эта процедура, в отличие от ПредДДУ, является вполне легальной, но несет в себе довольно большие риски…

Оценив ситуацию, можно сделать следующие выводы: соглашение нужно заключать только в рамках федерального закона 214-ФЗ, причем эксперты настоятельно рекомендуют покупателям доверить изучение этого соглашения независимому юристу. Если в консультациях по сделке принимали участие риэлторы, то вы им ничего не должны – эти расходы обязана взять на себя нанявшая их компания-застройщик.

Подписывая документы, нужно обязательно обратить внимание на следующие пункты:

  • Сроки окончания строительства объекта
  • Штрафные санкции за нарушение договора
  • Сроки передачи квартиры
  • Условия расторжения контракта
  • Соглашение о том, что стоимость квадратного метра фиксируется и не подлежит изменению
  • Сроки передачи документации для регистрации права собственности

Теперь об оплате:

«Денежные средства покупатель вносит после подписания и ТОЛЬКО! после государственной регистрации ДДУ»

Стоимость вопроса: От тридцати пяти тысяч рублей и более – сопровождение сделки юристом (бывает до 0,3–0,5 % от цены квартиры);

Что нужно:

  • Заявления компании-застройщика и участника долевого строительства
  • Договор участия в долевом строительстве
  • Оригинал кадастрового плана земельного участка, заверенный «Москомземом»
  • План возводимого объекта недвижимого имущества, в котором должны быть указаны его месторасположение и количество жилых и нежилых помещений
  • Документация, подтверждающая права собственности на земельный участок (либо договор аренды)
  • Проектная декларация
  • Разрешение на строительство, выданное органами исполнительной власти Москвы
  • Паспорт покупателя

Шаг четвертый: Акт приемки-передачи и получение ключей

Если вы приобретаете квартиру в строящемся доме, то стоит четко понимать, что от покупки до переезда путь не близкий. С этапа котлована и до ввода объекта в эксплуатацию, как правило, проходит не менее полутора лет. Не забывайте, что срок сдачи дома в эксплуатацию должен быть зафиксирован в договоре, и за его нарушение застройщик отвечает деньгами.

После того, как объект будет сдан, еще минимум полтора месяца потребуется на такие процедуры, как обмер квартир специалистами БТИ и изготовление техпаспорта здания.

Еще один момент, на который стоит обратить внимание – в акте приемки-передачи указаны все инженерные коммуникации. В случае, если они не функционируют, не стоит подписывать документ. Дождитесь того момента, когда все неполадки будут устранены.

«Подписание акта приема-передачи является процедурой очень ответственной, требующей пристального внимания со стороны покупателя. Нужно тщательно отследить проблемы и указать на них представителю компании-застройщика. В противном случае все имеющиеся недоделки и изъяны станут исключительно Вашей заботой»

Обычно с момента ввода в эксплуатацию до подписания акта приемки-передачи и получения ключей проходит около 3-х месяцев. С этой минуты Вы начинаете платить за услуги ЖКХ.

Скорее всего, что при передаче ключей от квартиры продавец потребует оплатить «коммуналку» за четыре месяца вперед.

Такая практика связана с тем, что, согласно действующему законодательству, владелец жилой недвижимости начинает платить за услуги ЖКХ после создания ТСЖ (товарищество собственников жилья).

Однако в новостройках эта структура зачастую создается не сразу, а только через несколько месяцев. Таким образом, продавец снимает с себя расходы на «коммуналку», так как фактически ею уже пользуется покупатель. Но помните, что требовать внесения оплаты вперед более чем за четыре месяца застройщик не имеет права.

Стоимость вопроса: оплата услуг ЖКХ за четыре месяца вперед (по запросу).

Что нужно: удостоверение личности и копия договора купли-продажи.

Шаг пятый: Оформление квартиры в собственность

После того, как новостройка сдана в эксплуатацию, акт приемки-передачи подписан и ключи у Вас на руках, нужно пройти еще один серьезный этап – оформление квартиры в собственность. Обычно на эту процедуру уходит около полутора месяцев. В процессе подготовки документов можно остановиться на двух вариантах – либо собирать их самостоятельно, либо доверить работу специалистам.

Стоимость вопроса: Услуги юриста – от сорока до шестидесяти тысяч рублей.

Что нужно: Документация от застройщика (решение о вводе здания в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры).

Шаг шестой: Заселяемся

Согласно действующему законодательству, заезжать в квартиру новоселы могут только после получения свидетельства о собственности. Но на практике получается так, что жильцы новостроек переезжают на новое место сразу же после получения ключей.

Здесь нужно учитывать следующий нюанс – не стоит приступать к ремонту до того, как вы получите свидетельство о собственности на жилье, ведь к вам могут наведаться представители БТИ с еще одним обмером.

И если результат новой экспертизы не будет совпадать с тем, что был получен после сдачи дома в эксплуатацию, то Вам придется возвращать квартиру в изначальное состояние.

Стоимость вопроса: Бесплатно, если не было перепланировок.

Что нужно: Свидетельство о собственности.

Шаг седьмой: Прописка

Прописаться в новой квартире можно сразу же после получения свидетельства о собственности. Порядок проведения процедуры остается стандартным – нет разницы, где вы регистрируетесь, в новостройке или во «вторичке». Чтобы прописаться, нужно обратиться в УФМС. Основанием для процедуры в данном случае может быть документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение.

Стоимость вопроса: Бесплатно

Что нужно:

  • Паспорт
  • Заявление на выписку с предыдущего места прописки
  • Свидетельство о собственности
  • Заявление на прописку

Пять главных ошибок

Пять главных ошибок, которые совершают покупатели жилья в новостройках:

  1. Спешат приобрести первую понравившуюся квартиру и искренне верят застройщику, что цены вот-вот будут повышены, а все жилье мгновенно раскупят. Такой подход мешает детально изучить рынок и выбрать оптимальный вариант.
  2. Жалеют средств на привлечение к сделке профессионального юриста. В данном случае жадность может дорого обойтись, так как непонимание специальных терминов и невозможность увидеть подводные камни договора нередко приводят к значительным материальным потерям, если возникают проблемы с продавцом.
  3. Поверхностно изучают информацию о компании-застройщике, считая, что отсутствие в Интернете отзывов от обманутых дольщиков является гарантией ее благонадежности. Следует отказаться от покупки квартиры, если вам предлагают заключить сделку не по 214-ФЗ.
  4. Делают перепланировку квартиры или ремонт до того, как получают свидетельство о праве на собственность. Неожиданный визит сотрудников БТИ приводит к тому, что новосел вынужден тратить дополнительные средства, чтобы возвратить квартире ее первоначальный вид.
  5. Игнорируют тот факт (или не знают о нем), что после обмеров БТИ окончательная площадь квартиры может увеличиться. В результате в нужный момент может не оказаться необходимой суммы, чтобы доплатить за жилье. И как следствие – конфликт с застройщиком.

Источник: https://moskvadeluxe.ru/kak-kupit-kvartiru-v-novostrojke-pokupka-zhilya-v-7-shagov/

Покупка квартиры в новостройке: условия, пошаговая инструкция купли-продажи квартиры в новостройке, этапы процедуры, документы, риски и подводные камни | Жилищный консультант

Правила покупки квартиры в новостройке от застройщика

В качестве документа, подтверждающего заключение сделки, касающейся передачи недвижимости, как правило, выступает договор купли-продажи. Подобные отношения регламентируются законодательством в статье 455 ГК РФ.

Договор купли-продажи квартиры представляет собой акт правового порядка, где сторонами являются продавец и покупатель. Продавец обязуется передать свою жилплощадь, которой владеет по праву собственности, покупателю. В свою очередь покупатель принимает на себя обязанности по выплате стоимости жилища.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Сторонами операции могут быть как физические лица, так и организации. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, договор купли-продажи подписывает полномочный представитель компании.

Что касается физического лица, то участие в такой сделке может принять дееспособный гражданин, который достиг совершеннолетия.

Для продавца обязательным условием является владение продаваемой недвижимостью на правах собственности, а для покупателя – наличие требуемой суммы денег.

Акт оформляется в письменном виде, где обязательно указываются все данные, необходимые для заключения соглашения.

В том случае, если документ оформлен без соблюдения основных условий или его содержание противоречит нормам закона, сделка может быть признана ничтожной, а сам акт купли-продажи аннулирован. Такие действия контролируются статьей 125 АПК РФ.

По случаю приобретения жилища в строящемся здании оформляется договор цессии, иначе говоря, продавец передает покупателю свое право на оформление недвижимости в собственность за ранее оговоренное вознаграждение.

Требования к квартире при покупке

Не каждая квартира может стать объектом сделки купли-продажи. Более того, если соглашение будет заключено в отношении недвижимости такого типа, договор купли-продажи в дальнейшем будет аннулирован, а сама сделка признана ничтожной.

Прежде чем приобретать квартиру, покупатель должен проверить недвижимость. Объектом сделки жилище не может быть в следующих случаях:

  1. Если свидетельство на собственность квартиры оформлено неправильно или отсутствует.
  2. В том случае, если квартира досталась собственнику по наследству, и имеются еще наследники, имеющие право оспорить наследование.
  3. Квартира находится в обременении, под арестом или является залогом по кредиту.
  4. Продавец не является собственником жилплощади.
  5. В том случае, если владелец квартиры недееспособен или состоит на учете в оздоровительных учреждениях по причине психической несостоятельности.
  6. При наличии зарегистрированных на жилплощади людей и несовершеннолетних детей, которые не выступают как стороны сделки и не давали своего согласия на ее проведение.
  7. Когда супруг(а) не дает свое согласие на продажу жилья.

Порядок покупки квартиры в новостройке

Чтобы купить жилое помещение в новом доме, необходимо не только обратиться за советом к опытным специалистам, но и придерживаться определенного порядка совершения покупки. Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке в 2017 году выглядит следующим образом:

  1. На первом этапе необходимо определиться какое жилье, в каком районе и по какой цене хотелось бы приобрести.
  2. На втором этапе покупатель подбирает варианты (можно обратиться к помощи риелторов или решать проблему самостоятельно).
  3. При выборе квартиры в новостройке необходимо ознакомиться с планом будущего жилья, а также инфраструктурой, которая будет в дальнейшем развита в строящемся микрорайоне.
  4. Четвертый этап посвящен оформлению документов, а именно проверке всей необходимой документации застройщика и оформить договор покупки квартиры в новостройке или долевого участия.
  5. После подписания документа покупатель вносит часть денег за жилье. Остальная сумма выплачивается в рассрочку в течение срока, оговоренного в документе.
  6. По окончанию строительства покупатель осматривает квартиру, предъявляет претензии, если в этом есть необходимость, и подписывает акт приема-передачи. Только после этого он получает ключи от жилья и может оформить недвижимость в собственность.

Поскольку покупка квартиры в новостройке имеет свои особенности и нюансы, то возникают определенные риски срыва таких операций. Чтобы обезопасить себя от неблагонадежных застройщиков, покупателю лучше всего оформить страховку на приобретенную квартиру и соблюдать все требования к оформлению необходимой документации и проведению всей сделки.

Подобная сделка является налогооблагаемой. Налог в размере 13%, подлежит оплатить покупателю.

Список необходимых документов

Очень важно предоставить все необходимые документы при покупке квартиры в новостройке. Бумаги будут нужны для оформления договора.

К подобным бумагам можно отнести следующие:

  • паспорта участников соглашения;
  • техническая документация компании-застройщика;
  • разрешение на постройку здания;
  • бумага о собственности на земельный участок;
  • разрешение второго супруга на покупку жилья.

Кроме этой документации может потребоваться и дополнительная информация в виде плана будущего жилья, устройства коммуникаций и наличие инфраструктуры в микрорайоне.

Оформление квартиры в ипотеку

Кредитные учреждения крайне редко идут на финансирование ипотечных займов, если речь идет о квартире в новостройке. Подобное отношение обусловлено тем, что приобретаемое жилье не может выступить залогом, поскольку оно еще не построено. Ипотечное кредитование в этом направлении проводится лишь в отношении тех компаний, с которыми банк сотрудничает.

Для того чтобы оформить жилье в ипотеку, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Оформить у застройщика договор бронирования недвижимости. В документе необходимо прописать все важные моменты, касающиеся сделки: стоимость жилья, условия сделки, сроки, описание и параметры квартиры, вероятность рисков и их последствия.
  2. Собрать и передать в банк полный пакет документации, необходимой для оформления ипотеки.
  3. После одобрения заявки подписывается ипотечный договор.

Для оформления ипотеки, помимо стандартного пакета документов, от покупателя может потребоваться информация о застройщике, а именно: бумаги, подтверждающие владение земельным участком, находящимся под застройкой, разрешение на стройку, инвестиционный контракт.

Если оформление ипотеки проходит по партнерской программе, то данные о застройщике уже имеется в банковском учреждении и все что потребуется от покупателя, так это предоставить стандартный пакет документов для получения ипотеки в банк и ожидать решения.

Риски при покупке квартиры в новостройке

Покупка жилья в новостройке достаточно рисковое мероприятие, потому что высока вероятность попасть в руки к мошенникам или наткнуться на подводные камни во время оформления документации. Несмотря на то, что процедура покупки достаточно проста, очень часто она имеет негативные последствия.

Риски по таким сделкам можно разделить на две категории:

  1. В первой категории объединяются риски, которые приводят к потере денежных средств по причине невнимательности покупателя во время изучения технической документации или нарушением им законодательных норм и договорных обязательств. Сюда можно отнести многократную продажу квартиры и недострой.
  2. Во вторую категорию входят риски, которые состоят в приобретении жилья, не соответствующего желаемому уровню качества. К этой категории причисляются такие риски как: очень долгое строительство дома и низкое качество сданного в эксплуатацию жилья.

Чтобы в будущем избежать сложностей с приобретаемым жильем, покупателю нужно знать не только, что проверить в отношении жилплощади, но и обратить внимание на качество строящегося жилья и наличие всей необходимой технической и правоустанавливающей документации.

Пример по порядку купли-продажи квартиры в новостройке

Гражданин П. приобрел квартиру в новостройке. По окончанию работ, он заехал в жилище и сразу же приступил к ремонту. На этот момент не был подписан акт приема-передачи жилья, и регистрация помещения в собственность еще не произошла. Через некоторое время квартиру П. посетила комиссия из БТИ и потребовала убрать все конструкции, которые П.

воздвиг во время ремонта для того, чтобы замерить окончательную площадь жилья, на что П. ответил отказом.

После того, как сотрудники БТИ разъяснили владельцу, что жилье не будет зарегистрировано в собственность без этих замеров, он стал демонтировать ранее выполненные конструкции, что нанесло значительный урон качеству используемых в ремонте стройматериалов.

После замеров выяснилось, что площадь квартиры была увеличена на 50 квадратных сантиметров и П. должен произвести доплату в размере 25000 рублей за дополнительную квадратуру. П. возмутился и отказался выплачивать деньги.

Вместо этого он обратился в суд с исковым заявлением о признании требований компании-застройщика незаконными. Кроме этого П. в иске потребовал компенсировать стоимость стройматериалов, которые были повреждены во время замеров, проводимых представителями БТИ.

По обеим претензиям П. было отказано. Суд обосновал свой отказ тем, что он не имел права приступать к перепланировке жилья до получения свидетельства на собственность. Что касается дополнительной площади в квартире, то подобные моменты регламентируются законодательством, и компания-застройщик ничего не нарушила своим требованием.

Заключение

Таким образом:

  1. Как покупка, так и продажа собственности оформляется при помощи специального договора.
  2. Схема сделки при покупке квартиры в строящемся доме значительно отличается от соглашения в отношении недвижимости вторичного рынка.
  3. Покупка жилья в новостройки имеет преимущества и недостатки.
  4. Не все квартиры могут стать объектом сделки купли-продажи.
  5. Договор может быть аннулирован, если сделка оформлена неправильно и противоречит нормам закона.
  6. Для приобретения жилья в ипотеку от покупателя потребуется как стандартный пакет документов, так и документация, подтверждающая полномочия застройщика.
  7. Сделка по приобретению квартиры в новом доме может быть сорвана по различным причинам.

Список законов

  • Статья 455 ГК РФ
  • Статья 125 АПК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-v-novostrojke/

Документы для покупки квартиры в новостройке

Правила покупки квартиры в новостройке от застройщика

Последнее обновление: 26.04.2019

Как покупать новостройку, какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке, какие схемы продажи строящихся квартир применяют Застройщики на первичном рынке жилья? Покупатель, как минимум, должен иметь представление об этих схемах, понимать, в чем их отличия между собой, и знать, какие виды договоров будут определять его права на будущее жилье.

На «первичке» квартиры в новых строящихся домах продаются несколькими способами. И несмотря на общеизвестный Договор долевого участия (ДДУ), существуют и другие варианты покупки квартиры в новостройке (об этом ниже).

Но для начала стоит определиться, что именно называют «новостройкой».

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Что значит – квартира в новостройке?

Вообще, в обиходе, новостройкой называют квартиру в новом доме.

Но точнее и правильнее, с точки зрения профессионалов рынка, новостройками называть исключительно квартиры первичного рынка.  То есть новостройка – это квартира в строящемся или только что достроенном доме, на которую еще НЕ получены документы о собственности (Титул). 

Если же квартира продается ПОСЛЕ оформления ее в собственность (в собственность Застройщика, дольщика, соинвестора, или кого-то еще), то это уже – вторичный рынок жилья, и там уже совсем другие правила покупки и оформления.

Деньги на строительство нового жилья большинство Девелоперов привлекают с рынка (т.е. с покупателей квартир) в процессе строительства домов.

Такой источник финансирования для Девелоперов очень выгоден – ведь они получают деньги в свое распоряжение на длительный срок и без процентов.

Это называется – соинвестирование строительства или долевое участие (см. последние изменения в долевом строительстве – в Глоссарии по ссылке).

Такое участие граждан в процессе финансирования стройки может происходить разными путями. Эти пути заметно отличаются друг от друга по риску и юридическим последствиям. Риск покупки новостройки зависит как от надежности Застройщика, так и от типа договора, под который Покупатель отдает деньги Девелоперу за еще не построенную квартиру.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Как покупать квартиру в новостройке?

В отличие от «вторички», где квартиры покупаются только по Договору купли-продажи, на «первичке» квартиры могут приобретаться на основании разных типов документов (договоров).

Существует несколько вариантов покупки квартиры в новостройке:

Последние четыре способа покупки новостройки относятся к так называемым «серым» схемам, т.е. полулегальным вариантам приобретения квартир у Девелопера.

Эти варианты с одной стороны, опираются на законные положения Гражданского кодекса РФ, а с другой стороны, противоречат федеральному закону ФЗ-214 , который однозначно определяет разрешенные способы покупки квартир в строящихся домах, точнее – разрешенные способы привлечения денег на строительство многоквартирных домов (п.2, ст.

1, ФЗ-214). Как такое может быть? А вот таки – может! Для этого и существует армия юристов, которые постоянно спорят друг с другом, доказывая, кто из них вернее понимает закон.

Но наши думные дьяки все-таки пытаются внести кое-какую определенность.

Очередные поправки в закон о долевом строительстве ФЗ-214 с 1 июля 2018 года окончательно уводят с рынка недвижимости «вексельные схемы» продаж, жилищные сертификаты Застройщиков, а также ЖСК, создаваемые Застройщиками для обхода требований ФЗ-214 (кроме тех жилищных кооперативов, которые уже были созданы до этой даты и некоторых исключений – см. ссылки выше).

Различные предварительные и инвестиционные договоры теперь формально не допускаются законом для привлечения денег граждан в строительство (п.2.1, ст.1, ФЗ-214).

Но! Та же статья весьма деликатно указывает, что сделка покупки новостройки по любому другому (кроме ДДУ) виду договора может быть признана недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

То есть, если гражданин не против – то можно заключать любой договор с Застройщиком. Вот такой законодательный фокус!

Конечно, иногда бывает, что Застройщик построил дом на собственные средства (включая банковский кредит), оформил собственность на себя, и затем продает квартиры уже по Договорам купли-продажи – но это уже, по сути, вторичный рынок. 

О чем нужно знать Покупателю апартаментов? Технические и юридические отличаются их от квартиры – смотри по ссылке.

В идеале, покупать квартиру в новостройке рекомендуется только путем заключения Договора долевого участия (ДДУ), форма и состав которого четко регламентированы ФЗ-214.

Если же, по каким-либо причинам, такой возможности нет, и Девелопер предлагает Покупателю другой тип договора (из перечисленных выше), то это всегда повышает риски Покупателя, и перед тем, как соглашаться, необходимо получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу. 

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Варианты покупки квартиры в новостройке через ЖСК или ЖНК вполне легальны, но имеют ряд характерных особенностей (см. подробнее по соответствующим ссылкам выше).

Инвестиционный договорПДКП и ПДДУ (по сравнению с ДДУ) дают большую свободу действий Застройщику, и существенно снижают его ответственность перед Покупателем.

По ним очень сложно предъявлять претензии, получать компенсации, взыскивать убытки и пр.

Практически невозможно влиять на действия Застройщика, в частности, на сроки строительства и оформления права собственности на квартиру.

В чем заключается ответственность Застройщика по Договору долевого участия – смотри по ссылке.

«Обходные схемы» (в обход ДДУ) также позволяют Застройщику средства, привлеченные для строительства одного дома, использовать для строительства другого (что часто приводит к различным коллизиям). Позволяют просто вернуть Покупателю деньги через пару лет, вместо обещанной квартиры (особенно, когда цены выросли, и на эти деньги квартиру уже не купишь).

При «обходных схемах» нередки случаи «двойных продаж» одной и той же квартиры разным Покупателям (подробнее об этом – по ссылке).

Тем не менее, нередко случается, что Застройщик, который действует в обход ДДУ, имеет на это вполне объективную причину, а вовсе не желание уйти от ответственности перед Покупателем.

В частности, привлечение средств дольщиков по ДДУ обязывает Застройщика предварительно оформить и зарегистрировать права на земельный участок под застройку.

Но так как застройка часто ведется на государственных, муниципальных или ведомственных землях, то государство или местные власти могут подолгу не предоставлять права на участок Застройщику, хотя строить ему там разрешают.

Это и вынуждает многих Застройщиков искать обходные пути привлечения средств от населения (в обход ДДУ). 

 ВИДЕО: Грамотная покупка новостройки. Советы нотариуса

 — О трех основных рисках покупателей квартир в строящихся домах, о неустойках при задержке сдачи дома, о судебной защите дольщиков – в беседе нотариуса с экспертом рынка городского жилья. 

К слову, жителям Москвы, например, департамент по контролю за долевым строительством (Москомстройинвест) дает советы на своем сайте «Как не стать обманутым дольщиком?» — здесь (…правда, кое-что там уже устарело).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dokumenty-dlya-pokupki-kvartiry-v-novostrojke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.