Понятие кадастровой стоимости земельного участка

Содержание

Кадастровая стоимость земельного участка

Понятие кадастровой стоимости земельного участка

Налоговая служба рассчитывает земельный налог на основании кадастровой стоимости участка. Оценка проводится каждые пять лет. Данные содержатся в Государственном кадастре недвижимости и базе ЕГРН.

Понятие кадастровой стоимости земли

Статья №66 Земельного кодекса РФ определяет понятие кадастровой стоимости участка. Специалист по межеванию собирает и анализирует информацию по конкретной территории. Рассчитывает по формуле цену земли и заносит информацию в базу.

Кадастровая цена – оценка государства, поэтому она может отличаться от рыночной в меньшую или большую сторону. Рыночная величина постоянно меняется на основании спроса и предложения. Оценка государства проводится один раз в пять лет. Возможна переоценка через 3 года по заявлению владельца. Обновленная информация вносится в Росреестр.

По кадастровой оценке определяют размер налога на землю, вступление в наследство, рассчитывают госпошлину и арендную плату. Банковские служащие ориентируются на эту величину при выдаче жилищных кредитов. Землевладелец может потребовать перерасчет, если не согласен с суммой.

От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка

Инженеры анализируют следующие факторы при определении стоимости участка:

  • Расположение (район, расстояние до города или поселка, вид участков и категория земель).
  • Социально-экономическое развитие (численность населенного пункта, наличие другой недвижимости, инфраструктуры).
  • Бытовые условия (коммуникации, инженерные сети, наличие обслуживающих организаций, качество почвы).
  • Площадь и возраст земли.
  • Средняя рыночная цена на недвижимость.

Участки ИЖС стоят дороже садоводческих, так же, например, как земли населенных пунктов с инфраструктурой – дороже сельскохозяйственных.

С помощью указанных факторов инженеры оценивают собственность с трех сторон:

  1. Сравнительная – ориентируются на рыночные расценки.
  2. Доходная – смотрят, какой доход может принести собственность владельцу.
  3. Затратная – учитывают, какие потери понесет покупатель при благоустройстве территории.

ВНИМАНИЕ! С помощью сервиса Росреестра, в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки», можно узнать стоимость земли по кадастровому номеру участка. Но информация может оказаться недостоверной, так как в публичную карту России внесены не все объекты.

Кто устанавливает кадастровую стоимость земли

Оценивает недвижимость Росреестр по инициативе местных органов власти. Выпускается постановление о необходимости провести данную процедуру. Росреестр составляет список объектов для проверки и отправляет кадастровым инженерам. По окончании работ администрация составляет нормативный акт.

Собственник вправе оспорить оценку недвижимости согласно статье 24.18 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Основания для пересмотра следующие:

  • использовались ошибочные сведения;
  • изменилась категория или виды разрешенного использования участка;
  • соединились или разделились владения;
  • не учитывалась рыночная цена.

Заявление на пересмотр подается в Росреестр. Специальная комиссия проверяет спорные вопросы и рассчитает стоимость. Владелец подает иск в суд, если не согласен с решением комиссии.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка

Росреестр предоставляет информацию о кадастровой стоимости участка. Однако услуга платная:

  • на бумажном носителе 400 р. для граждан и 1100 р. для организаций;
  • в электронном виде – 250р. и 700 р. соответственно.

ВНИМАНИЕ! Через Интернет заявка заполняется на сайте Росреестра или на портале Госуслуги. Лично – в местном отделении учреждения, а также через МФЦ или почту. 

Инженеры рассчитывают стоимость земли по профессиональной формуле:

P = Sx (Рп + Рс) х К. Где S – площадь в кв. м., Рп – линейная функция в р./м², Рс – функция параметров сделки в р./м², К – переходный коэффициент. Эксперты выезжают на объект, анализируют его и получают цифры для расчетов.

Рассчитать тариф можно по упрощенной формуле:

Кадастровая стоимость = площадь участка × удельный показатель. Где удельный показатель – установленная в результате проверки стоимость земли за 1 кв. м.  

Например, 1 кв. м. стоит 500 р., тогда кадастровая стоимость 10 соток земли составит:

1 000 × 500 = 500 000 рублей.

Информация о размере удельного показателя находится на сайте Росреестра. 

Источник: https://ozhkh.ru/zemelnyj-uchastok/kadastrovaya-stoimost

Всё самое важное о кадастровой стоимости земельного участка

Понятие кадастровой стоимости земельного участка

Информация о каждом земельном участке (ЗУ) в обязательном порядке должна быть занесена в единую учётную систему Росреестра. Одним из основных параметров, учитываемых при регистрации территории, является кадастровая стоимость, для определения которой приглашаются независимые оценщики.

Что это такое – понятие и значение

КС земельного надела – это публичный эквивалент его цены, используемый при расчёте различных платежей, например, земельного налога. Данный параметр считается одним из наиболее значимых показателей, характеризующих недвижимое имущество.

КС участка является единицей экономического учёта территорий в массиве. Она регулируется законодательными актами №135-ФЗ от 29.07.98 и 66 ЗК РФ.

Статья 66 ЗК РФ. Оценка земли

  1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
  2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
  3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

О том, что такое рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и в чем разница между ними, читайте здесь.

Зачем нужен и на что влияет данный показатель?

Рассмотрим подробнее, что означает КС. Кадастровая цена фиксируется в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) и используется для начисления имущественных и земельных налогов. Эти формы налогообложения применяются к титульным владельцам или собственникам надела, имеющим статус юридических или физических лиц.

Основанием для правообладания ЗУ может быть пожизненно унаследованное владение или право бессрочного пользования.

Налог начисляется в размере до 0,3% для ЗУ используемых в следующих целях:

  • строительство жилья в населённом пункте;
  • создание и развитие инфраструктуры, деятельность жилищно-коммунального хозяйства и организаций, занимающихся обслуживанием населённых пунктов.

В других случаях местная администрация вправе увеличить налог до 1,5% кадастровой стоимости, согласно ст. 394 НК РФ.

Справка! КС считается базовой и способна оказывать влияние на другие виды расчётов, например, на выкупную и рыночную цены. Общая стоимость земли определяется путём умножения её площади на КС 1 м2.

Отличие от рыночной цены земли

Существует несколько разновидностей оценки территорий, каждая из которых применима в определённой юридической ситуации. При этом рыночная стоимость, как правило, примерно на 30% выше, чем КС. На неё оказывают влияние тенденции рынка, то есть величина спроса и количество предложений на данный тип наделов.

В КС не отражено текущее состояние рынка, соотношение предложения и спроса, сезонность, платёжеспособность жителей региона. Этот показатель зависит от механизмов расчёта.

Если требуется срочно совершить сделку, рыночная стоимость может стать ниже даже в сравнении с кадастровой. Обычно такой приём используется при реализации нерентабельных для эксплуатации ЗУ.

Из чего складывается?

КС территории в первую очередь определяет удельная стоимость наделов в массиве, обозначенном согласно записям Росреестра как кадастровый квартал. Также учитывается площадь, которую занимает участок.

В процессе осуществления расчётов принимаются во внимание такие показатели:

  • близость инфраструктуры;
  • расстояние до центра;
  • тип населённого пункта;
  • месторасположения.

Каждая из этих характеристик имеет определённый коэффициент, который прибавляется к базовой стоимости.

При отсутствии определённых показателей коэффициент остаётся индифферентным или вычитается из общей суммы.

Меняется ли и как часто?

Кадастровая стоимость наделов регулярно пересматривается из-за изменения влияющих на неё показателей. Период переоценки варьируется в пределах от 2 до 5 лет, но в отдельных случаях изменение цены по кадастру может быть произведено вне очереди:

  • межевание территории;
  • уменьшение или увеличение надела;
  • изменение типа назначения ЗУ;
  • значительное развитие инфраструктуры поблизости;
  • изменение рыночной цены;
  • ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, возведённого на ЗУ.

Корректировка КС оказывает влияние на цену аренды и размер земельного налога.

Порядок установления

Определение КС участка осуществляется на основании Письма Росземкадастра от 12.05.2004 N СС/618 и ФЗ №237. Согласно ФЗ №237, производить оценку вправе только специализированные бюджетные организации, над которыми осуществляет надзор Росреестр.

Процесс оценивания надела состоит из нескольких этапов:

  1. Администрация региона извещает Росреестр о необходимости произвести переоценку КС земель.
  2. Росреестр составляет списки объектов, подлежащих переоценке.
  3. Для выполнения работ привлекается оценочная организация.
  4. Результаты передаются в Росреестр, а затем утверждаются властями региона.
  5. Обновлённая КС заносится в ЕГРН.

Непосредственно оценка ЗУ осуществляется таким образом:

  1. Территория делится на кадастровые кварталы, в каждый из которых входит несколько ЗУ. Это упрощает вычисление КС каждого объекта.
  2. Для каждого квартала определяется средняя КС за 1 м2.
  3. КС 1 м2 умножают на площадь отдельного участка.

По итогам оценивания на каждый ЗУ составляется акт определения КС по образцу, утверждённому Приложением к Письму Росземкадастра.

Что значит «удельный показатель»?

Удельным показателем кадастровой цены является единица измерения стоимости надела за 1 м2. Она используется для определения размера КС и налога на имущество в таких случаях:

  • образование новых земель;
  • перевод территорий из одного типа эксплуатации в другой;
  • изменение целевого назначения надела.

Удельный показатель в населённых пунктах изменяется каждый квартал.

Удельный показатель является звеном, связывающим объекты, относящиеся к определённой оценочной группе: частные хозяйства, садовые товарищества, дачи, жилые дома. При его расчёте находится участок со схожими показателями, и отслеживаются изменения рыночной цены находящихся на нём объектов.

Несмотря на то, что удельный показатель рассчитывается на основании объективных факторов, нельзя забывать, что обработка значений осуществляется на основании обобщённых статистических сведений. Поэтому, если владелец ЗУ не согласен с результатом, он может оспорить решение комиссии.

Используется следующая формула:

УП = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:

  • Рпос – показатель инфраструктуры, окружающей ЗУ;
  • Рсделки – рыночная цена надела;
  • Кi – уточняющий коэффициент.

Изменение

Изменение стоимости ЗУ по кадастру в отличие от переоценки инициируется собственником территории. Установленная уполномоченными органами цена может быть оспорена в таких случаях:

  • постановка территории на учёт в Росреестр;
  • порча плодородного слоя почвы, например в результате пожара или стихийного бедствия;
  • в случае незаконного завышения оценки.

Корректировка КС производится в течение полугода после публикации результатов проведённой ревизии на официальном сайте. После этого собственник может подать заявку только по таким причинам:

  • не был информирован о ревизии или результаты не выложены в открытый доступ;
  • претензия не превышает 30% от актуальной КС;
  • порча почвы произошла без вины владельца;
  • КС равна рыночной стоимости или больше её.

Кроме того, внеочередная переоценка проводится при уменьшении площади надела, изменении его категории или типа использования.

Важно! Чтобы снизить КС правообладатель должен подать заявку в Росреестр, приложив правоустанавливающие документы и бумаги, подтверждающие законность требований.

Выписка

Любые процедуры с ЗУ, такие, как его продажа, налогообложение или передача прав производятся на основании данных, взятых из кадастровой выписки.

Владелец участка может запросить выписку о КС для следующих целей:

  • межевание территории с последующим оформлением землеустроительных документов;
  • уточнение границ участка и его площади;
  • расчёт земельного налога;
  • получение сведений о КС надела;
  • решение споров, связанных с ЗУ.

Бумага предназначена для информирования сторон о характеристиках надела и включает в себя такие сведения:

  • основная информация о ЗУ: регистрационный номер, адрес, категория, формат использования, удельный показатель стоимости, права владения, кадастровая цена;
  • схема ЗУ с геометрическими параметрами;
  • наличие долей и обременений;
  • подробная схема границ ЗУ;
  • землеустроительные и геометрические сведения, полученные в результате геодезических исследований;
  • информация о каждой из поворотных точек.

Некоторые разделы могут отсутствовать, если для данного вида ЗУ такой информации нет.

Скачать образец выписки из ЕГРН на земельный участок

Важные нюансы

Кадастровая стоимость должна учитываться как при совершении сделок купли-продажи, так и при расчёте арендной платы, налогов. Понимание этого убережёт от проблем с налоговой инспекцией.

Последствия продажи земли ниже КС

Согласно ст. 217.1 п.5 НК РФ и п.11 №382-ФЗ, реализация ЗУ ниже его стоимости по кадастру является невыгодной, потому что налог всё равно будет рассчитываться по минимальной КС.

Кроме того, налоговый инспектор, заметивший несоответствие в документах, может посчитать сделку махинацией. В этом случае продавцу придётся заплатить штраф.

Важно! Если КС значительно выше рыночной цены, то продавец вправе оспорить оценку ЗУ. Можно подать иск в суд или обратиться к комиссии, занимающейся спорными вопросами кадастровых оценок.

Как купить ЗУ у государства по КС?

Если собственником земли является государство или муниципалитет, приобрести её возможно только на аукционе. Торг не будет признан состоявшимся при отсутствии других заявок на данный лот, поэтому базовая стоимость по кадастру в процессе проведения аукциона неизбежно будет повышена.

Купить ЗУ без участия в торгах может владелец построек, расположенных на ней. Если точные границы ЗУ не определены, собственнику недвижимости предлагается заказать создание схемы расположения территории. Заменить эту бумагу можно выпиской из проекта межевания, если он имеется.

После этого требуется обратиться к региональным властям для подачи заявления на предварительное согласование покупки земли без участия в аукционе. Заявка будет рассмотрена в течение 1 месяца, после чего выносится решение.

Как рассчитать налог?

Чтобы самостоятельно рассчитать налог на ЗУ, достаточно знать КС и тарифную ставку, которую устанавливает государство. Как указано в Налоговом кодексе, власти региона имеют право уменьшить её размер.

Законодательством предусмотрена ставка в размере 0,3% для ЗУ, предназначенных для строительства жилья или сельскохозяйственной деятельности. Остальные участки облагаются 1,5% налога.

Власти могут снизить эту ставку до 0,1% или установить льготные условия для отдельных категорий граждан. Разница должна быть компенсирована средствами, выделенными из местного бюджета.

От оплаты налога освобождаются граждане Сибири, Дальнего Востока и Крайнего Севера.

Общая формула, используемая для расчёта земельного налога выглядит следующим образом:

Тарифная ставка %*КС*количество долей (собственников). Если гражданин владеет ЗУ меньше года, вводится временной коэффициент, определяющийся делением количества месяцев в эксплуатации на 12.

О том, как рассчитать земельный налог по кадастровой стоимости, кто имеет право на льготы, читайте здесь.

Как рассчитывается арендная плата?

Годовая арендная плата за ЗУ, принадлежащие государству, рассчитывается по формуле:

А = КСt * k, где:

  • A – оплата, которую необходимо внести арендатору;
  • KCt – кадастровая цена надела;
  • k – корректирующий коэффициент, зависящий от статуса землепользователя и цели сдачи территории в аренду.

Корректирующий коэффициент может иметь различные значения:

  • 0,01% от КС – в случае наличия у арендатора налоговых привилегий или если ЗУ изъят из оборота;
  • 0,6% от КС – если ЗУ предоставляется для ведения личного подсобного хозяйства или использования по сельскохозяйственному назначению;
  • 1% от КС – использование ЗУ в рамках концессионного соглашения;
  • 1,5% от КС – при заключении договора на основании п.5 ст. 39.7 ЗК РФ;
  • 2% от КС – аренда для добычи полезных ископаемых из недр земли.

Арендная плата за ЗУ, находящийся в частной собственности, определяется по формуле:

А = С * Р, где:

  • A – размер оплаты за использование участка;
  • C – рыночная стоимость ЗУ;
  • P – ставка рефинансирования, которую в начале года устанавливает Центробанк РФ.

О том, как рассчитать стоимость аренды земельного участка в зависимости от кадастровой стоимости, читайте тут.

Кадастровая стоимость земельного надела — это важный показатель, влияющий на величину налогообложения, доход при продаже и аренде недвижимости, а также ряд других расчётов. Если владелец территории считает, что КС определена неверно, он может подать заявку на переоценивание в течение 6 месяцев со дня появления данных в официальных источниках.

Источник: https://pravoved.online/kadastrovyj-uchet/stoimost-zemelnogo-uchastka

Кадастровая стоимость и налогообложение

Понятие кадастровой стоимости земельного участка
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Государственная регистрация и кадастр недвижимости » Кадастровая стоимость и налогообложение

Помимо рыночной цены участков земли, в Российской Федерации существует понятие кадастровой стоимости, которая применяется для целей налогообложения субъектов земельных прав. Денежное выражение кадастровой стоимости земельных участков, как правило, превышает реальную рыночную стоимость. Поэтому тема соотношения кадастровой и рыночной цен на землю в настоящее время является крайне актуальной.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Основной целью является определение стоимости конкретных участков земли в для целей учета в сфере кадастра. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.

Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.

Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.

Методика определения кадастровой стоимости

Как указывалось выше, оценкой земель для расчета кадастровой стоимости занимается Федеральное агентство кадастра. После завершения процедуры оценки земель, субъект РФ формирует итоговый отчетный  документ об определении кадастровой стоимости участков, при этом сведения о стоимости вносятся в государственный земельный кадастр.

Для определения методов расчета кадастровой стоимости участка земли применяется Федеральный стандарт оценки, утвержденный Приказом МЭР России от 22 октября 2010 года № 508.

Данный документ устанавливает следующие универсальные методы оценки: затратный, сравнительный и доходный.  Выбор метода оценки зависит от достаточности и достоверности представленной на рынке информации, а также исходя из особенностей разрешенного вида пользования объекта оценки. Для массовой оценки выбираются объекты, имеющие схожие характеристики на основании выбранного оценщиком метода.

Среди указанных вариантов приоритет отдается сравнительному методу, который позволяет учесть информацию о максимальных, минимальных и средних ценах сделок, а также о предложениях на рынке купли-продажи земельных участков. 

Налоговые органы проводят исчисление земельного налога в отношении конкретных участков земли исходя из результатов проведения государственной кадастровой оценки земли. Для этих целей ФНС использует информацию, содержащуюся в ежегодном отчете субъекта РФ об утвержденном результате оценки.

Исчисление налога в отношении конкретного участка земли производится по формуле:

ЗН (Земельный налог) = Кст x Д x Cт x Кв, где

Кст – кадастровая стоимость участка земли;

Д – размер доли в праве на земельный участок;

Ст –ставка налога (различается в зависимости от конкретного региона);

Кв – коэффициент владения земельным участком.

По итогам начисления земельного налога в адрес субъектов налогообложения направляются налоговые уведомления, где содержится подробный расчет суммы налога. В случае несогласия с размером начисленного земельного налога, либо с базовым значением формулы расчета, налогоплательщик имеет право пожать жалобу в налоговый орган в порядке подчиненности либо обратиться в судебные органы.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли

Кадастровая и рыночная стоимость земли не совпадает по своим значениям, хотя эта разница постепенно снижается ввиду применения рыночных значений стоимости земельных участков при кадастровой оценке земли.

Так как рыночная стоимость формируется по взаимной договоренности сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Тем не менее, при подготовке условий будущей сделки стороны вправе учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров.

 Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога рассчитывается по значительно большей налоговой базе.

Возможность оспаривания кадастровой стоимости

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» устанавливает, кадастровая стоимость может быть оспорена в суде. До 2014 года рассмотрением таких споров занимали арбитражные суды Российской Федерации. В настоящее время данная категория споров входит в компетенцию судов общей юрисдикции.

Суд принимает в качестве доказательств по делу отчеты о рыночной стоимости земельного участка, которые составляют оценщики.

Если решением суда кадастровая стоимость признается равной рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости.

Также это решение будет являться основанием для изменения в меньшую сторону налоговой базы при расчете земельного налога.

Общее количество судебных решений, вынесенных в пользу заявителей, постоянно растет. Основной причиной такого роста является развитие методов и средств независимой оценки рыночной стоимости земельных участков. Квалификация оценщиков на данном рынке услуг также постоянно повышается, что позволяет готовить аргументированные отчеты с хорошей доказательной базой.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/gosudarstvennaya-registraciya-i-kadastr-nedvizhimosti/kadastrovaya-stoimost-i-nalogooblozhenie.html

Понятие кадастровой стоимости земельного участка, ее особенности и применение. Кадастровая стоимость вновь образуемых земельных участков

Понятие кадастровой стоимости земельного участка

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости определенная на основе рыночной информации, на основе усредненных данных о массовой оценке. Ее определение необходимо государству для выявления налогооблагаемой базы и выполнения ряда других регулирующих функций.

Современная система кадастровой оценки земельных участков в качестве объекта недвижимости основывается на сформированной методической базе, при помощи которой обеспечивается процесс ее проведения.

Данные методики госкадастровой оценки всех установленных категорий земель и технические указания являются практическим руководством, утвержденным приказами Министерства экономического развития РФ.

Все применяемые методики опираются на методы оценки рыночной стоимости объектов земельной недвижимости.

Государственная кадастровая оценка всех видов земельных участков основывается на классификации по целевому назначению и функциональному использованию и на обязательном порядке учета данных земельного кадастра. Каждая категория земель и каждый вид использования имеет свои методы оценки, которые зависят от факторов, влияющих непосредственно на их оценку.

Понятие «кадастровая стоимость земельных участков» впервые было дано во Временных методических рекомендациях по кадастровой оценке земельных участков, утвержденных письмом Роскомзема от 1996 г.

В настоящее время кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения, расчета арендной платы за землю, установления размера платы при продаже государственных земель, а также в иных случаях, предусмотренных земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина, отражающая ценность (полезность) земельного участка при существующем его использовании.

Определение кадастровой стоимости земельных участков является неотъемлемой и важной частью формирования и ведения государственного кадастра недвижимости, оно необходимо при проведении любых видов сделок с земельными участками, а так же для расчета налогооблагаемой базы по земельному налогу.

Кроме того, кадастровая стоимость применяется в качестве базы для расчета выкупных цен и арендных платежей за земельные участки в связи с тем, что в настоящее время это единственный показатель, максимально приближенный к уровню рыночных цен.

Кадастровая стоимость исполняет роль расчетной величины, отражающей представление полезности, ценности конкретного участка земли при его использовании. Кроме того, это массовая оценка земель, которая всегда проводится на некоторую установленную дату, охватывая значительный перечень объектов.

Факторы, влияющие на уровень кадастровой стоимости земель:

• Местоположение земельного участка, его площадь; • Обеспечение инженерными коммуникациями; • Наличие транспортной инфраструктуры; • Наличие социальной инфраструктуры; • Состояние окружающей среды;

• Техногенные воздействия.

Кадастровая стоимость не формируется сама в результате поведения участников рынка, а ее устанавливают по расчетным моделям или регламентированным правилам.

Так как данный показатель является субъективным, в законодательстве предусмотрена возможность использования для установления кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости.

Так, в статье 66 Земельного кодекса говорится, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

КС = КСбаз *КS *Кместо *Кпривл,поВРИ(вид разрешенного использования)

где:

КС – расчѐтная величина удельной кадастровой стоимости (руб./кв. м);

КСбаз – базовая ставка (руб./кв. м);

КS – коэффициент площади;

Кместо – коэффициент местоположения;

Кпривл – коэффициент фактора «архитектурная привлекательность».

КС = КСбаз *КS *Кместо *Кинженерия *Кпл _ населения,поВРИ(вид разрешенного использования)

КС – расчѐтная величина удельной кадастровой стоимости (руб./кв. м);

КСбаз – базовая ставка (руб./кв. м);

КS – коэффициент площади;

Кместо – коэффициент местоположения;

Кинженерия – коэффициент фактора «инженерная обеспеченность»;

Кпл_населения – коэффициент фактора «плотность населения».

Информация о кадастровой стоимости земельных участков, как объектов недвижимости, вносится в Государственный кадастр недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка предоставляются в форме кадастровой выписки из государственного кадастра недвижимости по запросу заинтересованного лица, поданного филиалах ФГБУ «ФКП Росреестра». Кадастровую стоимость земельного участка по его кадастровому номеру можно также узнать на официальном интернет-сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Кадастровую стоимость земельных участков рассчитывают оценочные организации, прошедшие соответствующий конкурс и оценочные работы в рамках государственного контракта по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Заказчиком работ являлась Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Результат этой оценки утверждается нормативно-правовым актом субъекта РФ.

Источник: https://cyberpedia.su/11x5edc.html

Определение понятия «кадастровая стоимость»

Понятие кадастровой стоимости земельного участка

В России понятие «кадастровая стоимость» возникло относительно недавно. Правительством Российской Федерации 25 августа 1999 г. принято Постановление № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», положившее начало проведению работ по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Российской Федерации.

Результатом государственной кадастровой оценки является кадастровая стоимость объектов недвижимости. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в целях налогообложения. Согласно Земельному и Налоговому кодексам, кадастровая стоимость земельных участков является налоговой базой для начисления земельного налога в Российской Федерации.

Понятие «кадастровая стоимость» прочно вошло в профессиональный лексикон оценщиков, финансистов, юристов, его часто применяют в нормативно-правовых документах, учебно-научной литературе, обзорах и публикациях.

Стоимость — это экономическая категория.

Какой экономический смысл вкладывается в понятие «кадастровая стоимость»? Какая теория стоимости положена в основу ее определения? Что означает понятие «кадастровая стоимость»?

Экономический смысл налога на недвижимость требует применения в качестве налоговой базы рыночной стоимости недвижимости. По сути это налог на состояние, богатство, измеряемое рыночной стоимостью.

Рыночная стоимость отражает потенциальную платежеспособность налогоплательщика, ее использование в качестве налоговой базы побуждает налогоплательщика более эффективно распоряжаться своей собственностью.

Именно поэтому в основу определения кадастровой стоимости недвижимости положена рыночная стоимость.

Проанализируем, почему используется понятие «кадастровая стоимость», а не понятие «стоимость в целях налогообложения»? Рассмотрим определение стоимости в целях налогообложения.

«Налогооблагаемая стоимость — сумма в денежном выражении, по которой объект недвижимости заносится в налоговую ведомость». Налогооблагаемая стоимость может отличаться от кадастровой стоимости вследствие действия законодательных актов, регламентирующих частичное освобождение от налога.

Это понятие однозначно определяет цель оценки и не дает возможность использовать указанную стоимость в других целях.

Помимо использования в целях налогообложения, кадастровая стоимость может найти широкое применение для расчета величины платежа при получении наследства, размера страхования имущества, платы за регистрацию недвижимости.

В настоящее время кадастровую стоимость активно используют в целях определения ставок арендной платы.

Таким образом, понятие «кадастровая стоимость» шире понятия «стоимость в целях налогообложения», оно дает возможность использовать кадастровую стоимость и в иных целях.

Законодательное определение понятия «кадастровая стоимость» в 2006-2007 гг. планировалось впервые ввести в законе «О государственном кадастре недвижимости». Понятия «кадастровая оценка» и «кадастровая стоимость» были введены в проект закона, так как деятельность по определению кадастровой стоимости относилась к сфере ведения государственного кадастра недвижимости.

Принятый в первом чтении законопроект содержал следующее определение кадастровой стоимости: «кадастровая стоимость объекта недвижимости — специальный способ определения стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости».

Однако в окончательном варианте — Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» — это понятие отсутствует.

Интересно отметить, что практически одновременно с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в 2007 был утвержден федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости», в котором определено понятие «кадастровая стоимость».

Чем это было обусловлено? В это время в России активно развивается оценочная деятельность. Вектор осознания понятия «кадастровая стоимость» смещается в экономическое пространство и формирует понимание стоимости как экономической категории.

Следовательно, понятие «кадастровая стоимость» должно определяться в документах, регламентирующих оценочную, а не кадастровую деятельность.

Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости» содержит следующее определение: «При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения».

В приведенном определении отразилось стремление дать содержательное наполнение и отразить экономический смысл кадастровой стоимости, подчеркнуть ее связь с рыночной стоимостью, обратить внимание на цели ее определения. Однако вместе с тем, это определение эклектично и противоречиво.

Это попытка, с одной стороны, увязать кадастровую стоимость с рыночной стоимостью, на формирование которой влияют условия и закономерности рынка недвижимости, с другой — подчинить ее иному закону: «установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки».

В приведенном определении не разъясняется, о каких методах массовой оценки рыночной стоимости идет речь. В процессе определения кадастровой стоимости не всегда применяются методы массовой оценки рыночной стоимости.

Так, например, кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, электростанций, а также водных объектов, находящихся в обороте, определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости.

Также возникает противоречие при определении кадастровой стоимости как рыночной стоимости — такое определение не соответствует определению рыночной стоимости, приведенному в том же стандарте: «При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

При определении стоимости в целях налогообложения отчуждение объектов не предусматривается, стороны сделки отсутствуют, открытый рынок и конкуренция свойственны далеко не всем объектам недвижимости.

Более того, в целях налогообложения необходимо определять стоимость объектов недвижимости, ограниченных в обороте в силу закона (это земли сельскохозяйственного назначения, линии электропередач, объекты, предназначенные для защиты государственных интересов и т.д.

). О какой рыночной стоимости таких объектов может идти речь?

Следующим шагом в определении сущности, предназначения, места и роли кадастровой оценки в нормативно-правовом поле явились новые законодательные инициативы в области регулирования оценочной деятельности. Федеральный закон от 22 июля 2010 г.

№ 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» дополнил закон «Об оценочной деятельности в РФ» главой «Государственная кадастровая оценка», которая определяет состав, процедуру и требования к кадастровой оценке недвижимости. Законом определено следующее: «… под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

22 октября 2010 г. выходит федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)».

В нем содержится следующее определение: «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности». Проанализируем предложенное понятие.

Действительно, кадастровая стоимость устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Какие методы определения кадастровой стоимости применяются в процессе государственной кадастровой оценки? Для ответа на этот вопрос проанализируем методическое обеспечение работ по государственной кадастровой оценке различных категорий земель.

При всем разнообразии категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков общая последовательность действий такова: объекты оценки объединяются в группы, каждой группе соответствует метод оценки.

Если в группировках прослеживается связь с сегментами рынка недвижимости, для расчета кадастровой стоимости применяются методы построения статистических моделей. Это, например, земельные участки под объектами многоэтажной жилой застройки, гаражами, садами, объектами торговли и т.д.

Для уникальных единичных объектов (это, например, земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, аэропортов, вокзалов, земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте и т.д.) кадастровая стоимость определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости.

Для прочих групп объектов оценки применяются методы альтернативной оценки, когда кадастровая стоимость рассчитывается арифметически с использованием минимальных либо средних показателей кадастровой стоимости, перенос удельного показателя стоимости эталонного объекта на объекты группы, а также номинальная оценка, когда кадастровая стоимость не рассчитывается, а устанавливается равной, например, одному рублю за земельный участок.

В приведенном определении ничего не сказано о возможности установлении в качестве кадастровой стоимости номинальной стоимости, в стандарте не приведен перечень методов массовой оценки, не раскрыто их содержание. Заметим, что понятие «кадастровая стоимость» не так давно определено законодательно, процесс его формирования продолжается на современном этапе развития оценочной деятельности.

Источник: https://vipisca.ru/2015/03/kadastrovaya-stoimost.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.