Помещения в офисном здании

Содержание

Проектирование офисов

Помещения в офисном здании

Проектирование офисных зданий, как и любое другое проектирование в строительстве, начинается с технического задания, предоставляемого заказчиком, а затем проходит все стадии проектирования, начиная со сбора исходно-разрешительной документации и инженерных изысканий и заканчивая разработкой проектной (проходит экспертизу) и рабочей документации.

В техническом задании отражаются все значимые факторы, отличающие офисное помещение (здание) от помещений с иной спецификой (квартир, цехов, магазинов и др.).

Проектирование офисов должно учитывать требования СНиП, все рабочие нужды управленческого персонала организации и создавать привлекательный образ офиса в глазах потенциальных арендаторов, что отражается на шкале классов офисных и административных зданий.

Помещения офисных зданий по принципу функциональности бывают следующих типов:

  • комнаты для размещения структурных подразделений организации,
  • кабинеты руководителей,
  • информационно-техническая группа помещений, куда входят библиотеки, архивы, информационно-вычислительные залы с оргтехникой (где, например, проектирование вентиляции требует особого подхода),
  • конференц-залы и комнаты для переговоров,
  • группа помещений для организации функций обслуживания зданий: гардеробы, зона ресепшна, оборудованные помещения охраны, вестибюли, помещения общепита, медобслуживания, «бытовки», санузлы и др.,
  • техническая группа: электрощитовые, котельные, вентиляционные камеры.

В планировке зданий эти помещения и зоны внутри помещений могут располагаться как по «жёсткому» (чаще – типовому) варианту, не допускающему существенных изменений в выборе сотрудниками функциональных зон, так и по «мягкому» варианту, предполагающему вариабельность в распределении подразделений и сотрудников по блокам. Второй вариант сейчас используется гораздо чаще, поскольку позволяет мобильнее управлять расчётами, связанными с потреблением воды, электроэнергии, отопления и др. Кроме того, такой подход в принципе более адекватно отвечает требованиям времени в вопросах мобильности и коммуникабельности.

Все эти факторы, включая системы коммуникации, сигнализации, диспетчеризации инженерного оборудования и комплексной электрослаботочной сети, влияют на оценку офисного здания, что выражается в классификации.

Кроме того, на класс офисного здания влияют месторасположение офиса и развитость инфраструктуры, качество строительных материалов и установленные системы безопасности.

В иерархии классов офисных зданий выделяют 4 уровня:

  1. Класс А+++. К нему относятся здания, построенные с использование м высококачественных материалов, обычно размещённые в центральной части города. Этот класс включает бизнес-центры, оснащённые расширенной инфраструктурой, точками питания (бары, рестораны, кафе), паркингом с охраной, демонстрационными и конференц-залами, современным уровнем систем безопасности. Дизайн офисов в зданиях такого класса, как правило, отличается уникальными особенностями.
  2. Класс А. Этот класс присваивается типовым офисным строениям, для которых проектирование офисных помещений тоже производилось с учётом высоких показателей обслуживания, требований рациональной планировки с высотой этажа от 3,5 метров и выше, наличием систем безопасности, паркинга и точек общепита. Однако индивидуальный подход в проектировании здесь, как в предыдущем случае, ярко не выражен.
  3. Класс В. В число таких зданий включаются как новые, но низкокачественные строения, так и отреставрированные здания, ранее относящиеся к классу А, но после перестроек (ремонта) лишённые эффективной рациональной планировки. Такое здание содержит множество мелких офисных помещений с небольшими окнами или вообще без них.
  4. Класс С. Особенность этого класса – множество несущих стен и большое количество коридоров (переходов), что сильно затрудняет возможности перестройки и увеличения пространства при ремонте.

Перечисленные выше параметры важны ещё и потому, что проект строительства должен соответствовать условиям рентабельности, прибыльности выгодности для инвестора.

А такая экономическая эффективность достигается за счёт баланса минимизации эксплуатационных расходов и повышения привлекательности офисного объекта в глазах потенциальных съёмщиков.

Привлекательность же увеличивается как путём повышения функциональности помещений, так и путём совершенствования эстетического дизайнерского подхода.

Актуальные факторы в проектировании профессиональных офисов

Проектирование офисов учитывает все значимые при возведении офисного центра факторы:

  • строительные, архитектурные, конструктивные, инженерные нормы, определённые СНиП и другими устанавливающими правила документами;
  • особенности восприятия целевой аудитории (включая привлекательность для арендаторов и пожелания заказчика);
  • удобство функциональных зон, обеспечивающих эффективность рабочего процесса;
  • энергоэффективность объекта и его экономическую целесообразность.

При этом любое здание, построенное в городской черте, должно быть соотнесено ещё и с градостроительным планом.

Проект должен показать, насколько будущий бизнес-центр «впишется» в существующую застройку с учётом соседствующих памятников архитектуры и историко-культурного наследия, линий высоковольтных проводов, газопровода, коммуникаций и др.

Архитектурный и дизайнерский образ

Любая серьёзная компания-заказчик предъявляет особые требования к внешнему виду офисного строения, которое должно не просто отличаться от дома с наличием жилых квартир, но отрабатывать имиджевый план восприятия объекта, поскольку внешний вид здания становится аналогом «лица» компании, разместившей офис в бизнес-центре. В идеале индивидуальный дизайн офиса должен отражать особенности конкретной компании. Это требование, как правило, приводит к созданию узнаваемого корпоративного интерьера и экстерьера офиса.

Но и перед более мелкими фирмами тоже всегда стоит задача выделиться из числа конкурентов, сохранив свою индивидуальность. Поэтому хорошо оборудованный офисный центр должен предоставлять возможность вариабельного подхода к образу офиса с сохранением функциональной универсальности объекта.

Планировка и функциональные решения

Проектные решения при возведении офисных зданий, в первую очередь, опираются на требования заказчика, указанные в техническом задании, но это происходит не в ущерб принципам оптимальной организации потоков сотрудников и посетителей.

В связи с этим в практике выделяются три условных типа планировочных решений для деловых центров:

  • кабинетный тип,
  • тип «открытое пространство»,
  • комбинированный тип.

Рабочие кабинеты подразделений могут быть частично временно без проведения ремонта объединены или разделены для решения локальных задач в случае реорганизации системы управления. Мобильность подобного офиса становится его дополнительным плюсом.

Специальные исследования демонстрируют постоянное увеличение доли зон (помещений), предназначенных для встреч (деловых переговоров), которые при грамотном планировании составляют не менее 30% от площади всего офиса.

Если ориентироваться на европейскую традицию, то следует учитывать, что на переговоры различного типа рядовые сотрудники тратят около 25% рабочего времени, менеджеры среднего звена – приблизительно 50% времени, и руководители высшего звена – порядка 75%.

Обмен информацией – общение, обучение – выходят на первый план среди всех видов офисной деятельности, что и обуславливает необходимость особых планировочных и технологических решений.

Традиционные переговорные залы дополняются в офисах многофункциональными, быстро трансформируемыми (изменяемыми без ремонта) помещениями, в которых можно проводить и конференции, и семинары, и тренинги.

При этом проектировщику надо предусмотреть и особенности применения технического оснащения оверхед-, мельтимедиа- и слайд-проекторы, флип-чарты, графические стены, видео- и интерактивные доски и прочее оборудование.

Порядка 80% всех нововведений для офисов (в том числе, и при проведении капитального ремонта), ориентированы на совершенствование и облегчение общения между людьми.

Например, для различного рода переговоров создаются отдельно стоящие «островки», оснащаемые высокими столами, за которыми можно разговаривать стоя, что обеспечивает более динамичный характер беседы. С той же целью проектируются так называемые «кофисы» – промежуточный вариант между кафе и офисом.

От столовой или кафе он отличается ещё и непосредственной близостью расположения к рабочему месту. Его задача – создать возможности неформального общения «за чашкой кофе», не выходя за рамки рабочего процесса.

Инженерное обеспечение офиса

Инженерное обеспечение бизнес-центра включает:

  • систему кондиционирования и вентиляции офисов, которая заметно отличается от вентиляции квартир,
  • электроснабжение и освещение,
  • водопровод с подведением горячей и холодной воды,
  • канализацию,
  • системы интернета, телевидения, телефонной связи,
  • охранную и пожарную сигнализации.

При проектировании офисного здания для экономии электроэнергии следует максимально задействовать резервы естественного освещения, для снижения затрат на кондиционирование – предусмотреть мощную систему естественной вентиляции, а для минимизации отопительных расходов – заложить в проект применение современных технологий теплоизоляции.

Высотные офисные здания (от 60 этажей и выше), помимо увеличения доли расходов на инженерные системы, отличаются ещё одной сложностью: в них следует предусмотреть наличие скоростных лифтов, что зачастую создаёт трудности для последующей существенной перепланировки.

Регламентные требования, предъявляемые к офисам

Источник: https://finswin.com/projects/proektirovanie/ofisov.html

Класс офиса A, B, C, D – что это? Подробная характеристика и отличия — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru

Помещения в офисном здании

Для достоверной оценки здания требуется 20 параметров, но для удобства восприятия мы выделим и сгруппируем основные:

  1. Локация.
  2. Тип здания, конструктивные особенности (в том числе паркинг), год постройки.
  3. Системы жизнеобеспечения.
  4. Планировочные решения и отделка.
  5. Инфраструктура БЦ.
  6. Безопасность.
  7. Управление зданием.

Если принимать в расчет все 20 параметров, то условием отнесения здания к Классу А будет наличие 16-ти из них, а к классу В – 10-ти.

Источник изображения: МФК Башня “Империя”

Локация

И А, и В Классы предполагают выгодную локацию: деловые районы, высокая проходимость, близость транспортных развязок и метро, удобные подъезды к зданию. Однако «шаговая доступность» у БЦ разная: для сотрудников разница в 5 и 20 минут ходьбы от метро к месту работы может оказаться принципиальным моментом.

Некоторые собственники зданий В Класса выходят из затруднительного положения, организовав доставку корпоративными шаттл-басами. Это хороший ход. К весомым отличиям мы отнесем имидж локации: вблизи БЦ А и В+ Классов не должно быть объектов, которые могут повлиять на имидж (свалки, промзоны, тюрьмы и тд).

Для класса В- это условие факультативно (не обязательно).

Тип здания  

Здесь отличия более существенны. Офисы Класса А расположены в новых зданиях, изначально спроектированных под Бизнес-центр, а Класса В – в основном в реконструированных зданиях или же в Деловых центрах, эксплуатируемых более 5-7 лет.

Это напрямую связано с инженерным оснащением и планировочными решениями, а также с архитектурой и дизайном. Например, в офисах А Класса лучше инсоляция, так как площадь остекления больше. Обязательное требование – наличие подземного или крытого паркинга.

Парковочный коэффициент не менее 1:100 м2. Для В+ и В- зданиях этот показатель необязателен.

Источник изображения: МФК Башня “Империя”

Системы жизнеобеспечения

Инженерные системы здания – это «невидимый фронт», от которого напрямую зависит комфорт ваших сотрудников.

Класс А предусматривает центральную систему кондиционирования (не ниже двухтрубной), бесперебойное электроснабжение (или два независимых источника питания, не менее 70 Вт на 1 м2), наличие скоростных лифтов с периодом ожидания не более 30 секунд, заведение не менее двух провайдеров.

Источник изображения: Бизнес-центр “Грузинка 30”

Планировочные решения и отделка

В современных зданиях Класса А довольно широкий шаг колонн: это помогает использовать полезную площадь максимально результативно. В одной из прошлых статей мы писали о так называемом loss factor – коэффициенте потерь. Чтобы этот коэффициент был минимальным, здание должно соответствовать следующим параметрам:

  • Иметь шаг колонн не менее 8 х 8 м;
  • Площадь этажа от 1 000 м2;
  • Лестница, лифты и санузлы расположены в центре этажа;
  • Планировка офисов открытая.

Допустимые значения loss factor для офисов Класса А составляют 12-18%, для Класса В – не выше 20%. В переводе на финансовый язык это означает, что за каждые 100 квадратов своего помещения вы заплатите как за 112 или 120 соответственно. Разница вполне наглядна.

В помещениях Класса В+ и особенно В- часто встречается кабинетно-коридорная или смешанная планировка. В помещениях класса А – открытая. Предпочтения здесь зависят только от требований компаний-арендаторов, но понятно, что лосс-фактор, в первом случае, выше.

Высота потолков после отделки должна составлять не менее 2,7 м. Здесь снова выигрывает А Класс: у него это значение обычно приближено к 3 м, а для В Класса данный параметр факультативен. Качественная отделка включает подвесные потолки с рациональным освещением, пластиковые окна, линолеум или ковролин на полу, обои под покраску на стенах.

Источник изображения: Деловой комплекс “Верейская Плаза III”

Инфраструктура

Для удобства арендаторов в здании должна располагаться столовая или кафе, банкомат и терминалы оплаты. Здания В Класса этому соответствуют.

А Класс предоставляет больше возможностей: в состав инфраструктуры здесь входят переговорные комнаты и конференц-зал, а на первом этаже расположены дополнительные полезные сервисы – магазины, химчистки, отделения банков, химчистки и т. д. Крупные БЦ нередко имеют в своем составе фитнес-центр.

Источник изображения: МФК Башня “Империя”

Безопасность

Многоуровневая система безопасности – непременный атрибут престижного БЦ. Здания Класса А оснащены противопожарной автоматикой, видеокамерами. Все помещения, подземные и наземные стоянки охраняются, организован контроль доступа на территорию и в помещения.

Управление зданием

Профессиональное управление – это отсутствие головной боли у арендаторов. Сломанные краны, розетки, сантехническое оборудование – любая из этих неисправностей решается оперативно, не парализуя работу компании. Это же касается вопросов клининга и вывоза мусора.

Различия:

  • В помещениях Класса А система управления централизованная, автоматизированная. Управляющая компания должна обслуживать не менее 25 000 м2 площадей;
  • В зданиях В+ привлекается сторонняя управляющая компания или собственная служба эксплуатации;
  • В зданиях В- обслуживание производится собственной службой или компанией на аутсорсе (не менее 2х объектов, каждый из которых имеет площадь от 3000 м2).

Источник изображения: ММДЦ “Москва-Сити”

Вместо заключения

Отметим еще один важный момент. Здания Классов А и В+ должны принадлежать одному собственнику, а пул арендаторов – быть сбалансированным.

Несоблюдения критерия “собственности” доспускается для Многофункциональных комплексов, включающих в себя офисные и торговые помещения или апартаменты. Для Класса В- данное требование факультативно.

Поэтому при выборе офиса в таком БЦ обратите особое внимание на отсутствие конкурентов по бизнесу.

Наши рекомендации: офисы Класса А отвечают всем требованиям современного бизнеса. Класс В+ несколько уступает им по архитектурным и планировочным характеристикам, парковкам, инфраструктуре. Класс В- неплохой и экономичный вариант, если во главу угла не ставится презентабельность и престижность БЦ, а с некоторыми неудобствами вы готовы смириться.

  • Снять офис класса А
  • Снять офис класса В
  • Снять офис класса С

Источник: https://AMO.ru/blog/article/klassy-ofisov

Проектирование офисных зданий

Помещения в офисном здании

Проектирование офисных зданий — это задача, в ходе выполнения которой решается целый комплекс вопросов, касающихся производительности, безопасности, эргономики и других аспектов.

Немаловажной составляющей проектов этого типа является дизайн, так как внешний вид офиса компании — это первое, что видят клиенты. При проектировании учитываются типы и классы офисных помещений, требования и нормы СНиП, индивидуальные пожелания заказчика.

Процесс выполняется поэтапно, начиная с оформления заявки, и до полностью готового и согласованного результата.

Стоимость и сроки проектирования офисных зданий

Точная стоимость проектирования офисных зданий выводится индивидуально для каждого клиента в зависимости от конкретного технического задания. Полученная сумма обязательно прописывается в договоре, который заключается до начала выполнения работы. При формировании цены используются базовые тарифы, приведённые в таблице ниже. Также в ней указаны ориентировочные сроки проектирования.

Наименование услугиЦенаСрок выполнения
Комплексное проектирование общественных объектовОт 300 000 р.От 60 дней
Эскизные проекты жилых и общественных зданийОт 80 000 р.От 20 дней
Дизайн проектыОт 100 000 р.От 20 дней

Чтобы узнать о ценовой политике более детально, позвоните по телефону +7 (343) 289-62-61.

Типы и классы офисных помещений

Классификация является важным аспектом, который учитывается в процессе проектирования. От этого зависят неочевидные нюансы, касающиеся планировки, размеров, взаиморасположения помещений. Без понимания этого вопроса невозможно проработать безопасный, функциональный и способствующий повышению производительности офис.

По типам офисные помещения разделяются в зависимости от их функциональности на такие категории, как:

  • кабинеты руководящего состава;
  • комнаты для структурных отделов предприятия;
  • информационно-технические зоны, к которым относятся, например, архивы, серверные, библиотеки и т. д.;
  • переговорные;
  • зоны обслуживания — помещения для расположения охраны, общепит, санузлы, бытовки, гардеробные;
  • техническая зона — котельные, электрощитовые, помещения для установки основных узлов вентиляционных систем.

От типа того или иного помещения зависит его комплексная оценка, что, в свою очередь, влияет на классификацию. Также на класс офиса оказывают влияния второстепенные факторы. Например, инфраструктура и уровень её развитости в районе, системы безопасности, качество строительных и отделочных материалов.

По классам офисные здания делятся на 4 категории:

  1. Класс A+++. Сюда относятся здания, выполненные по уникальному дизайн проекту и исключительно из высококачественных материалов. Как правило, располагаются в центре города, где самая развитая инфраструктура. Предусмотрены свои точки питания, продуманная парковка для автомобилей, серьёзная охрана, большие переговорные залы. Основная черта — ярко выраженный индивидуальный подход на всех этапах проектирования.
  2. Класс A. Типовые современные офисы, которых большинство в городах нашей страны. Как и предыдущем классе — упор делается на высококачественные материалы, развитую инфраструктуру, высокие помещения, системы безопасности, паркинг, общепит. От более высокого класса такие офисы отличаются не таким выраженным индивидуальным подходом при проектировании.
  3. Класс B. Типовыми представителями офисов этой категории являются отреставрированные здания, которые ранее подпадали под более высокий класс. Отличительными чертами новых офисных зданий этого класса является большое количество небольших помещений, включая те, которые оснащены маленькими окнами, либо спроектированы вовсе без них. Инфраструктура и необязательные для работы офиса помещения при проектировании во внимание не берётся.
  4. Класс C. Бюджетные офисные помещения, для которых характерными чертами является большое количество несущих стен, усложняющих ремонт и перепланировку в будущем. Основная задача при проектировании офисов этого класса — при ограниченном бюджете сделать здание как можно более вместительным.

Чем выше класс офисного здания, тем более привлекательным он становится для потенциальных съёмщиков, имеет более высокую рыночную стоимость и лучшую рентабельность в глазах потенциальных инвесторов.

Оптимальный экономический баланс достигается за счёт «маневрирования» между функциональностью офисных помещений и их общим количеством.

Специфика бизнеса также оказывает влияние на процесс и нюансы проектирования.

Требования к проектированию

При проектировании учитываются нормы и рекомендации, подробно изложенные в следующих официальных документах:

  • СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения».

Источник: https://tech-expertiza.ru/publications/proektirovanie-ofisnyh-zdanij/

Как выбрать идеальное помещение под офис

Помещения в офисном здании

Критерии поиска офисного помещения

Итак, вы выбираете помещение под офис Компании МейТан. Ваше воображение рисует просторные светлые комнаты, непрерывный поток заинтересованных покупателей и постоянно растущий товарооборот.

Это очень правильная визуализация! Однако, как показывает практика, найти такое идеальное помещение может быть очень непросто. Поэтому не стоит торопиться. Лучше детально оценить все возможности и параметры выбранного помещения.

 Для начала необходимо определить основные требования: желаемую площадь, ориентировочную стоимость, размер арендной платы, район. 

Выбирая идеальный офис, обратите внимание на следующие моменты:

  • площадь помещения
  • категория и техничское состояние здания
  • транспортная доступность офиса
  • расположение центрального входа 
  • соседи по офису 
  • состояние инженерных систем
  • внутренняя и наружная отделка
  • местоположение  

Площадь помещения

Руководствуйтесь правилом: лучше больше, чем меньше. Комфортно должно быть всем — и сотрудникам, и посетителям. Примите во внимание возможность проводить обучение на базе офиса (смогут ли одновременно в офисе с комфортом разместиться более 10 человек).

Важно! Может показаться удачным вариант открытия офиса на базе Торгово-офисного центра (ТОЦ). Однако это ожидание обманчиво. При рассмотрении возможности аренды площади в ТОЦ нужно учесть, что одним из минусов является невозможность проводить обучение в данном помещении.

Категория здания, в котором будет располагаться офис

От этого зависит наличие комфортных условий для клиентов и удобной инфраструктуры, а также имидж всей Компании.

Категория А – офисы, расположенные в центральной части города, в новых престижных зданиях и офисных центрах с системой кондиционирования, охраной, собственной вместительной парковкой, местами общественного питания, системой контроля доступа и т.д.;

Категория В – офисы в реконструированных современных зданиях и бизнес-центрах категории А, эксплуатируемых более 5 лет;

Категория С – офисы в зданиях, которые изначально не предназначались для офисной деятельности (административные здания предприятий, НИИ), перепрофилированные под офисы и имеющие основные коммуникации и ограниченную инфраструктуру; 

Категория D – офисные помещения в старых советских административных зданиях, требующих капитального ремонта и реконструкции;

Категория Е – офисы, оборудованные на первых и цокольных этажах жилых домов. 

Компания не ограничивает в выборе офиса конкретной категории. В связи со спецификой бизнеса МейТан офис с отдельным входом категории Е окажется удобнее и зачастую выигрышнее, чем офис категории А.

Транспортная доступность офиса

Важно, чтобы офис располагался недалеко от остановок общественного транспорта и основных транспортных магистралей города. 

Расположение центрального входа и близлежащая территория

Вход в офис должен располагаться со стороны оживленной улицы или проезжей часть. Если это невозможно и вход находится во дворе, должна быть предусмотрена заметная навигация (вывески, баннеры, штендеры), которая будет указывать направление движения к офису. Территория вокруг офиса — чистая, ухоженная, с комфортным подходом к дверям офиса.  

Удобные подъездные пути и парковка

Очень важный критерий для удобства ваших клиентов и партнеров. Размер гостевой парковки должен соответствовать потоку посетителей офиса. Если парковка напрямую прилегает к вашему офису, она может быть обозначена специальным знаком «Парковка для клиентов и партнеров Компании МейТан». Это будет являться и дополнительной навигацией, и рекламой вашего офиса.

Важно! Чаще всего проблемы с парковочными местами возникают около ТОЦ. Клиенты, приехавшие к вам офис, не имея возможности припарковаться, уезжают.

Техническое состояние здания

Осматривая помещение будущего офиса, обратите внимание на несущие строительные конструкции здания — стены, колонны, перекрытия. Трещины в несущих конструкциях могут свидетельствовать о повреждении фундаментов здания.

Если помещение расположено в цокольной части здания, необходимо убедиться в том, что оно не подтопляется грунтовыми водами (свидетельством подтоплений служит наличие разводов и грибка на стенах). Осадочные трещины или намокание стен невозможно устранить при помощи косметического ремонта. После завершения отделки данные дефекты обязательно проявятся снова. 

Внутреннее пространство

Оцените существующее положение дел: высота потолков, форма помещения, расположение несущих стен и колонн. Второй этап – это оценка возможностей перепланировки под нужды Компании. Не оставляйте без внимания и общее свободное пространство в здании. Оно должно быть комфортным для посетителей (если речь идет об офисном центре).

Соседи по офису

Обратите внимание на то, какие компании занимают соседние офисные помещения. Не допускайте соседства с конкурентами. Но и задумайтесь о взаимовыгодном соседстве с подходящими компаниями (кросс–маркетинг), ассортимент которых не пересекается с вашим.

Рекомендуем! Полезно узнать, какие компании располагались в помещении до вас и как часто менялись арендаторы/собственники. Это подскажет вам, во-первых, как идут дела у местных арендаторов. А, во-вторых, какого социального статуса люди могут зайти к вам в офис в поиске прежних владельцев. Таких случайных гостей можно конвертировать в постоянных клиентов. 

Состояние инженерных систем

Офис — это практически жилое помещение. Сотрудники и клиенты проводят здесь очень много времени, поэтому все системы жизнеобеспечения должны быть исправны. Проверьте системы водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования, электросеть, доступ в Интернет.

Как правило, стоимость помещений, в которых необходима полная замена, мелкий или крупный ремонт инженерных сетей, гораздо ниже помещений, полностью готовых к работе. При необходимости можно провести ремонт всех систем самостоятельно, при этом можно будет учесть новые требования. Это один из оптимальных вариантов в случае покупки офисного помещения. 

Важно! В офисном помещении в ТОЦ может не быть подведенного водоснабжения и системы канализации. Такое помещение неудобно для проведения мастер-классов по косметологии.

Внутренняя и наружная отделка

Поскольку нам нужно помещение с отделкой по корпоративному дизайн-проекту, отражающему фирменный стиль МейТан, учитывающее требования функциональности (площадь для организации мероприятий и обучений), рекомендуем искать помещение без ремонта и провести ремонтные и отделочные работы самостоятельно с учетом всех корпоративных требований. Пытаясь найти помещение с подходящей вам отделкой, вы можете потерять много времени и в итоге прийти к решению сделать отделку самостоятельно.

Важно! Чаще всего отделка офисных помещений выполняется в нейтральном стиле — светлые стены и пол, без дополнительных элементов декора. Это позволяет новым владельцам легко привести помещение в соответствие с корпоративными стандартами.

Если интерьер отражает чужой фирменный стиль, то вы должны провести в помещении косметический ремонт, чтобы офис строго соответствовал корпоративным стандартам МейТан.

В противном случае вы поставите под угрозу официальный статус вашего Представительства.

Итак, вы учли все обозначенные моменты. Вы нашли помещение, которое в скором времени станет офисом вашей мечты. Но не торопитесь сразу вносить предоплату и заключать договор аренды или покупки!

Ваш второй шаг — написать заявление в Компанию МейТан и согласовать открытие офиса по выбранному адресу.

Ответственный подход к выбору подходящего помещения под офис — залог успешности вашего бизнеса

С апреля по декабрь 2016 года по коммерческому предложению Компании открыто 31 Официальное Представительство МейТан.

В апреле 2016 г. Компания МейТан анонсировала запуск коммерческого предложения по открытию новых Официальных Представительств в регионах. Условия и выгода от предлагаемого проекта не заставили ждать результатов. Только за один календарный месяц по России открыто 10 офисов МейТан.

Приглашаем в прибыльный бизнес и предлагаем Вам открыть официальное представительство в вашем регионе. Представительство МейТан — это бесплатная франшиза, готовый бизнес под ключ!

Источник: https://meitanglobal.com/blog/kak-vyibrat-idealnoe-pomeschenie-pod-vash-ofis/

Как выбрать офис? Пошаговая инструкция от Арендатор.ру

Помещения в офисном здании

Чтобы выбрать идеальное помещение необходимо в первую очередь обозначить бюджет и рассчитать нужное количество рабочих мест. Об этом Арендатор.ру подробно рассказал в предыдущей статье.

Как выбрать офис? Пошаговая инструкция от Арендатор.ру

Конкретизировать месторасположение офиса

Территориальный фактор может иметь большее или меньшее значение. Например, одним компаниям очень удобно арендовать офис в конкретном районе – рядом с собственным производством или складом. Другим достаточно, чтобы помещение было поблизости от метро. Для третьих месторасположение вообще не имеет значения.

Совет от Арендатор.ру:

Если у вас лично нет жестких требований к географии офиса, обратитесь к сотрудникам. Возможно, большинство из них проживает в одном районе? Тогда стоит обратить внимание именно на него. Работникам будет удобнее добираться в офис, а довольные работники – это залог успеха вашего бизнеса.

Не забывайте также, что от локации во многом зависит класс офиса.

Офисы обычно делят на классы А, В и С.

  • Класс А — это элитные бизнес-центры, расположенные в центре города.
  • Класс В — менее дорогие и престижные, но вполне комфортабельные офисы в районах с хорошей транспортной доступностью. Их часто условно делят на подклассы В+ и В- (более и менее дорогостоящие соответственно).
  • Класс С — это самые дешевые офисы. Они обычно расположены в зданиях, которые «оставляют желать лучшего», далеко от метро и главных транспортных артерий.

Это, конечно, не значит, что хорошее офисное помещение можно найти только в центре города. Но все-таки определенная зависимость между качеством и месторасположением офиса имеется.

Как выбрать офис? Пошаговая инструкция от Арендатор.ру

Определиться со сроком аренды

Помещение под офис – это не квартира. Посуточно его не снимают (хотя в случае со смарт-офисами бывает и такое).

Срок аренды офиса может составлять от 1 месяца до нескольких лет. Как правило, он находится в прямо зависимости от площади помещения – большие офисы сдаются на годы, маленькие – на месяцы.

Начинающим компаниям нет смысла снимать офис на 5 лет – достаточно будет 3-6 месяцев. Для фирмы «с историей» подойдет и более длительный срок.

Совет от Арендатор.ру:

Стратаперам имеет смысл обратить внимание на коворкинги – условия аренды у них более гибкие, а цены ниже, чем в обычных офисах. От срока, на который снимается офис, зачастую зависит арендная ставка. Чем дольше аренда – тем меньше цена за 1 м2 помещения.

Найти офис

Это можно сделать самостоятельно или с помощью посредника. По отзывам компаний, на самостоятельный поиск может уйти 1-3 месяца. Это неудивительно, если учесть, что вам придется обзвонить сотни очень похожих объявлений, съездить в десятки офисов и просмотреть кипы документов.

Совет от Арендатор.ру:

Поиск офиса – дело непростое. Если есть возможность, поручите это здание отдельному сотруднику, а сами осуществляйте контроль за процессом.

У посредников есть обширные базы коммерческих помещений, и они могут подобрать офис по вашему запросу за считанные часы. Плату за свои услуги они, как правило, берут с арендодателя.

Попробуйтебесплатный ресурс по подбору офисовот нашего портала!

Как выбрать офис? Пошаговая инструкция от Арендатор.ру

Арендатор.ру работает напрямую, поэтому подбор осуществляется без комиссии. А еще мы поможем вам определиться с метражом офиса в зависимости от количества персонала.

Грамотно составить договор аренды офиса

Подходить к этому вопросу нужно как можно более тщательно и взвешенно. Увы, но нередки случаи, когда неправильно составленный договор аренды офисного помещения приводил компании к многомиллионным убыткам и судебным тяжбам.

Совет от Арендатор.ру:

Сегодня ваш офис кажется вам идеальным, а бизнес – стабильным. Завтра все может измениться. Поэтому в договоре аренды офиса обязательно нужно прописать условия его досрочного расторжения, размер неустойки и т.д.!Как выбрать офис? Пошаговая инструкция от Арендатор.ру

Недобросовестные арендодатели могут схитрить – например, попытаются сдать вам помещение площадью 100 м2, тогда как по факту в нем всего лишь 97 м2.

Думаете, разница невелика? В зависимости от арендной ставки это могут быть десятки тысяч рублей в год.

Поэтому необходимо обращать внимание не только на договор, но и на другие документы – в частности, технический и кадастровый паспорта помещения.

Совет от Арендатор.ру:

Если на рынке коммерческой недвижимости вы новичок – обратитесь к профессионалам, которые помогут не только подобрать офис, но и оформить его аренду.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/arendator/kak-vybrat-ofis-poshagovaia-instrukciia-ot-arendatorru-5d6a2497c6e2a400add9f931

Система классификации офисов. Классы офисов A, B, C, D, E. – ЛАБНЕД

Помещения в офисном здании

Сразу хочу отметить, что система классификации офисов на классы весьма условна. Жизнь и бизнес не стоят на месте, предъявления новые требования к размещению сотрудников, обеспечению комфорта.

Офисный центр должен обеспечить такой уровня услуг, которые бы отвечали современным критериям техническому оснащению, освещенности, соотношению полезной площади к вспомогательной, вентиляции и т.д.

Для этого офисное здание или помещение должно обладать набором качеств и характеристик, которые позволяли бы четко его выделить из себе похожих.

Соответственно, классификация офисов помогает арендодателям выделить именно свой центр из массы похожих и таким образом его позиционировать на рынке, чтобы привлечь более дорогих и надежных арендаторов. Такие арендаторы заключают договоры аренды на длительный срок и обеспечивают арендодателю стабильный денежный поток на долгие годы.

С другой стороны, классификация офисов позволяет арендаторам ориентироваться среди множества предложений на рынке и искать офис, соответствующий потребностям по престижности, удобству, комфорту и технической оснащенности.

 Система классификации офисов состоит из 5 категорий: A, B, C, D, Е.  Так как категорий очень мало, то со временем стали появляться подкатегории, чтобы можно было еще больше выделить, но уже в рамках категории. Подкатегории есть у первых двух категорий — офисы класса А и В имеют несколько разновидностей.

Итак, классификация офисов:

Офисные помещения. категория А

 Офисы класса А считаютсялучшими. Они элита офисной недвижимости.  Как правило они расположены в современныхбизнес-центрах, построенных с учетом новых актуальных тенденций в использованииофисного пространства.

Система классификации офисов класса А. Общие характеристики

  • хорошая транспортная доступность.
  • удобное расположение.
  • простая и оптимальная планировка, позволяющая максимально эффективно использовать арендуемые площади.
  • Современные инженерные коммуникации.

  • Надежное электроснабжение, как правило второй категории и с дополнительным резервов от дизель-генераторов.
  • Использование при строительстве и отделке высококачественных материалов.
  • Современная система пожаротушения и пожарной безопасности.

  • Современная система охраны, контроля доступа и безопасности.
  • Освещённость не менее 70 Вт. на кв.м. арендуемой площади.
  • Обеспеченность парковками из расчета не менее 70 кв.м. арендуемой площади на 1 парковочное место.
  • Высота до потолка в арендуемых помещениях не менее 3 м.

  • Шаг колонн не менее 7м. х 7м.
  • Отношение площадей общего пользования и необходимых для обслуживания всего здания (вспомогательной площади) к полезной не более 12%.

  • Наличие социальной-бытовой инфраструктуры для сотрудников офисов: кафе, столовые, рестораны, банки, парикмахерские, аптеки и т.д.
  • Общая рецепция.
  • Прозрачная система операционных и эксплуатационных расходов, построенных на формате open book.

Офисныепомещения. категория А+

ОфисыА+ элита офисного рынка недвижимости. По крайней мере для России.

Фойе офисного центра класс А+

Ониобладают некоторыми дополнительными улучшенными показателями по сравнению скатегорией А:

  • Расположение в пределах или рядом с Садовым кольцом.
  • Единый климат-контроль, 4-2-х трубная вентиляционная система.
  • Высота потолков не менее 3,3 м.
  • Шаг колонн не менее 8м.х 8м. или 9м.х 9м.
  • Оригинальная архитектура и дизайн общих площадей.
  • Скоростные лифты
  • Остекление в пол

Офисныепомещения. категория А

Это офисы классаА, у которых в силу каких-то причин, как правило, из-за ограниченности участка,денежных средств у застройщика или ресурсов снабжения пришлось пожертвоватьодним или несколькими требованиями, предъявляемыми к классу А, но при этомхотелось бы все равно остаться именно в этой категории.

Как правило, этоменьшая электрическая мощность, неоптимальное соотношение полезной площади иобщих площадей, неудачная локация и плохая транспортная доступность.

Офисныепомещения. категория В

В категорию офисов класса В входит также 3 подкатегории. Характеристики офисов класса В отличаются от класса А в худшую сторону. Здания, в которых расположены офисы класса «B» расположены менее удачно, спектр оказываемых арендодателем услуг в них не такой широкий.

При строительстве применяют материалы и оборудование меньшего качества, чем при строительстве офисов класса А. Иногда в категорию В попадают офисы из класса А после нескольких лет интенсивной эксплуатации и нежелании собственников вкладывать средства в содержание здания.

 

Офисное здание класса B

Но офисы класса В не менее популярны. Арендная плата в них дешевле на 20-40%, поэтому их также с готовностью арендуют крупные российские и иностранные компании для размещения своих подразделений, которые не работают непосредственно с клиентами: подразделений IT, бухгалтерии, колл-центры и т.д.

Классификация офисов класса В, общиехарактеристики:

  • Менее удачное расположение,чем у офисов класса В. Они могут располагаться даже и в пределах Садовогокольца, тогда это будет небольшое переделанное под офис здание.  95% таких офисов расположены за пределамиСадового кольца.

  • Спектр обслуживающих услугнесколько ограничен. Например, может не быть общей рецепции.
  • Не скоростные лифты, из-зачего могут скапливаться пробки в утренние и вечерние часы.
  • Открытая эффективнаяпланировка всей или не менее 50% площади здания.

  • Охрана ограничена толькоконтролем доступа на общие площади Здания
  • Отделка помещений выполненанедорогих материалов. Иногда настолько недорогих, что через пару лет их уженужно менять.
  • Парковка расположена наоткрытом паркинге.
  • Высота потолков не менее3м.

  • Наличие столовой в зданииили в шаговой доступности.

Характеристики офисов класса В+

Как понятно из названия это чуть болееулучшенная версия класса В. Некоторые арендодатели относят свои офисы класса В+сразу к классу А-.

  • Расположение за пределами Садового кольца, но рядом состанцией метро или с большим количеством маршрутов общественного транспорта.
  • Общая рецепция
  • Коэффициент потерь площадей не более 12%
  • Система вентиляции с охлаждением воздуха.
  • Парковка на открытом паркинге.
  • Широкополосный интернет.
  • Профессиональная эксплуатирующая компания.
  • Шагколонн не менее 6м.х 6м.

Как снять офис. 7 действующих правил, как сохранить деньги и время.

Характеристики офисов класса В-

Как ясно из названия, это офисы класса В, которые не соответствуют одному или нескольким обязательным требованиям.

Как правило, это:

  • Открытая планировка менее 50% площадей здания. Неоптимальныепланировки, много пространства, которое невозможно рационально использовать.
  • Третья категория надежности или электроснабжение от однойподстанции.
  • Недостаточное количество лифтов.
  • Отсутствие парковки или она маленькая.
  • Освещенность 50 Вт. на кв.м. арендуемойплощади.
  • Некачественное или устаревшее инженерное оборудование.
  • Отсутствие столовой.

Офисныепомещения. категория С

Офисы класса C уступают предыдущим по целомуряду требования. Как правило, это бывшие советские административные илипромышленные здания, переделанные в офисы. Но офисные помещение класса Cвстречаются и в зданиях построенных в 90-х годах или даже в начале 2000х, но постандартам и требованиям еще советских СНиПов.

Комплекс офисных зданий категории С

Характеристика офисов класса C

  • Коридорно-кабинетная планировка.
  • Менее удобная транспортная доступность.
  • Отсутствует единая концепция здания.
  • Отсутствует профессиональная управляющая компания.
  • Использование для отделки дешевых материалов.
  • Охрана только на входе.
  • Нет своей парковки.

  • Инфраструктура зависит от владельца
  • Столовая в здании или рядом.
  • Отсутствует общая система вентиляции

Офисы классаС не престижны для размещения сотрудников средних и крупных компаний из-заплохой транспортной доступности и плохой социальной-бытовой инфраструктуры.

НОаренда в офисах категории С значительно дешевле, чем в категориях А и В,поэтому они пользуются большой популярностью у маленьких компании или устартапов.

Офисные помещения. категория D

В Москве таким офисов становится все меньше и меньше. Их постепенное переделывают в более высокую категорию, в C, а иногда и даже в B. Но в российских регионах таких офисных зданий все еще довольно много.

Характеристика офисов класса D

Офисное здание

Основные отличия офисов класса D от остальных классов:

  • Устаревшие инженерные системы.
  • Обшарпанное состояние внутренней отделки.
  • Отсутствие всех или некоторых автоматических систем оповещения.
  • Коридорная система.
  • Коэффициент потерь более 20%.
  • Отсутствие проводного интернета или недостаточная пропускная способность существующих линий.
  • Отсутствие специализированной управляющей компании.
  • Физическая охрана на входе с устаревшей системой оформления пропусков.
  • Расположение плохое: далеко от станций метро и остановок общественного транспорта.
  • Отсутствие столовой.

Офисные помещения. категория E

Система классификации офисов в некоторых случаях добавляет офисы категории E. К этой категории относятся офисы расположенные вне специализированных офисных зданий.

Это могут быть офисы на первых этажах жилых зданий, в подвалах и полуподвалах, в складских и торговых помещениях.

Уровень инженерного обеспечения, соблюдения санитарных требований и комфорта сотрудников может быть очень разным, от уровня неотличимого в класса А до класса D.

Надеемся, что данная классификация офисов поможет вам в выборе офиса для размещения бизнеса, покупки офисного или бизнес центра, а также проведения переговоров с арендодателями.

Наши специалисты также помогут сдать офисное помещение в аренду или найти офис в аренду. Обращайтесь, наша консультация бесплатна!

С другими интересными новостями из сферы недвижимости Вы можете ознакомиться на нашем дзен-канале.

Источник: https://labned.pro/sistema-klassifikatsii-ofisov-a-b-c-d-e/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.