Покупка квартиры по договору переуступки

Содержание

Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Покупка квартиры по договору переуступки

Таблица: «Бест-Новострой»

В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новостроя», реализация ведется только в 12 корпусах.

Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.

) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже.

Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.

При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.

В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.

AlexSky120\shutterstock

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы.

К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых.

Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами.

Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ).

Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома.

ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки».

В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

Madhourse\shutterstock

Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена.

«Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию.

Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — отмечает Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.

— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ.

В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг.

И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.

Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.

Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ.

Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.

Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.

Нужно ли согласие застройщика

Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.
Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам. Однако им невыгоден выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам.

Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку.

Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • документ об уплате госпошлины;
  • зарегистрированный ДДУ;
  • договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
  • нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
  • согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
  • письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)

Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:

  • к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
  • квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
  • сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
  • кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.

Чем может быть опасна переуступка: риски

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве.

«Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию).

Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов.

 — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор.

Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов.

 — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности.

В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору.

То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Tramp57\shutterstock

Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году

Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход.

Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру.

Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.

То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.

При покупке квартиры, доли в ней и приобретении жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз.

Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб.

 — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.

Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59ed7e7e9a7947568f6ef95a

Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке

Покупка квартиры по договору переуступки

Кризисы кризисами, но высотки продолжают из года в год как грибы в сезон расти в Казани, Санкт-Петербурге, других крупных городах России и, конечно, в Москве.

 У новостроек немало плюсов, в том числе – цена. Купить квадратные метры можно с выгодой, пока дом не достроен.

Но как быть, если интересных вам предложений у застройщика не осталось, а квартиру в понравившемся доме можно купить уже только у частников?

Максим Иванович из Екатеринбурга несколько лет наблюдал из окна съёмной «однушки» за строительством нового жилищного комплекса. За это время он убедился, что район хороший, привык к инфраструктуре.

И решил приобрести квартиру в одной из новостроек. Но строительство к тому моменту было завершено на две трети, подходящих вариантов у девелопера уже не осталось. Зато, такой нашелся в Интернете.

Так мужчина узнал одоговоре уступки прав.

Что такое переуступка прав

Переуступка прав (требований) – это способ продать квартиру в недостроенном доме. При этом продается не сама недвижимость, а право требовать ее у застройщика по когда-то заключенному с ним договору долевого участия.

Такое соглашение называют также цессия, уступающего – цедент, а покупателя прав – цессионарий.

По договору переуступки можно реализовать только не сданные в эксплуатацию объекты, на которые из-за этого пока не оформлено право собственности. Этот путь выбирают в нескольких ситуациях.

Больше десяти лет назад так начали инвестировать в недвижимость: купил на стадии котлована – подождал, пока строительство приблизится к завершению – продал права – получил прибыль.

За время, пока дом строится, цена на квадратный метр растет. Подорожать в среднем может на 20-40%.

В 2019 году, правда, из-за снижения покупательской активности и нестабильности цен на недвижимость, схема потеряла популярность.

Дом строиться – жизнь идет. Уступить права физлиц иногда вынуждают обстоятельства: развод, рождение детей, переезд.

В чем выгода переуступки, и какие риски несет такой способ купли-продажи

Это не самый популярный способ продать или купить недвижимость. Чаще всего продаются все же не права на то, чего еще нет, а реальные квадратные метры. Второй по популярности способ – договоры долевого участия с застройщиком. Но, тем не менее, на рынке «первички» немало предложений уступить ожидание и требования.

Выгода покупки ожиданий и права требовать

  • Стоимость недостроенной квартиры в любом случае ниже, чем достроенной.
  • Иногда такой способ также единственный для приобретения жилья в конкретном ЖК, где не осталось предложений «от застройщика».
  • Зарегистрировать сделку проще и быстрее, чем при оформлении стандартного договора купли-продажи, особенно «вторички».

Риски приобретения недвижимости по переуступке

  • Прибыль от продажи облагается налогом. А это -13% дохода.
  • Дом могут не достроить, а покупатель прав станет обманутым дольщиком.
  • 3.     Застройщик иногда запрещает переуступку в договоре или не дает согласие на передачу долга, а выясняется это только при попытке зарегистрировать сделку.

У кого можно выкупить право требования. Виды цедентов

Права на квартиры в недостроенных многоэтажках застройщик дает частникам (физлицам), фирмам, покупающим квадратные метры оптом для последующей перепродажи, а также своим подрядчикам в счет оплаты.

Сделки с участием договоров долевого строительства, в том числе и продажу по переуступке, регулируют Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” № 214-ФЗ, а также глава 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве» (статьи с 382 по 392).

Лица физические

Желающие стать владельцами квартир в новостройках заключают договоры долевого участия с девелоперами. Потом часть дольщиков решает продать гипотетические «квадраты», уступив свое право требования. Так поступают те, кто сразу решил инвестировать в недвижимость. Но бывает, что у людей в жизни происходят кардинальные перемены, квартира в недостроенном доме становится им не нужна.

Дольщик, который уже внес по договору всю сумму, может продать право требования (если по ДДУ это не запрещено). Второй способ – продать право вместе с долгом перед застройщиком (это можно сделать только с его согласия).

Лица юридические

Агентства недвижимости или другие компании, продающие квартиры, покупают и продают не только готовые объекты, но и площади новостроек в перспективных районах. Такие товары они потом предлагают своим клиентам.

Подрядчики (тоже юридические, но с ними свои сложности)

Третий вид цедентов – подрядчики. Им застройщики таким образом платят за услуги – отделку, разные виды строительных работ. Главный риск – квартиру передали подрядчику, он не выполнил обязательства перед нанимателем, а права на жилье продал. Наниматель через суд забирает «оплату» назад, а покупатель квартиры остается ни с чем.

Такой сценарий – скорее редкость, чем обыденность, но бдительность терять не стоит.

Что проверять у продавцов и застройщиков?

Чтобы не оказаться и без дворца с царицей, и без ухи, нужно проверить несколько важных моментов. В этом может помочь юрист. Он проверит все документы, изучит за вас продавца, застройщика, поможет провести сделку. Такое сопровождение будет стоить от 30 тысяч рублей или 1 – 1,5% от суммы покупки. И не придется просить, требовать и собирать все бумаги у участников сделки самостоятельно.

Если будете проверять сами:

У застройщика изучите права на земельный участок, разрешение на строительство, проектную декларацию и ее соответствие реальному положению дел (открытая информация, есть на сайте застройщика или в офисе).

Проверьте, нет ли фирмы среди банкротов, а также, нет ли на нее уголовных дел. Эти данные есть в электронном Едином федеральном реестре сведений o банкротстве, в картотеке Федеральных арбитражных судов.

В офисе компании можно узнать и то, выполнил ли продавец свои обязательства по договору.

У продавцов требуйте договор долевого участия, согласие застройщика, согласие супруга (если договор ДДУ он заключал, будучи в браке), выписку из ЕГРН (проверить наличие обременений).

У подрядчиков просите копии договоров, по которым они получили права требования, справку от застройщика о выполнении перед ним обязательств.

Заключение договора при покупке квартиры по переуступке прав

Договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве содержит подробную информацию о квартире, данные ДДУ, цена, обязанности и ответственность сторон.

Каждый пункт изучите и заполняйте очень внимательно. Иначе зарегистрировать его в госорганах не удастся.

Договор заключайте как минимум в трех экземплярах: для цедента, цессионария и Росреестра.

Регистрация сделки в Росреестре

Уступку прав нужно регистрировать в госорганах, как и договор долевого участия. Сделать это можно в Росреестре. Только после этого у вас появятся права распоряжаться приобретением.

Пройти регистрацию можно также в ближайшем МФЦ. Для этого возьмите с собой продавца и документы.

Чек-лист документов для госрегистрации договора переуступки:

– оригинал ДДУ;

– оригинал договора переуступки прав (цессии);

– квитанцию об оплате госпошлины;

– паспорта участников сделки;

– продавец берет заверенное согласие своего супруга на продажу;

– согласие застройщика на переуступку;

– документ, подтверждающий отсутствие долга перед застройщиком (если долг есть, нужно обязательство его выплатить);

– разрешение банка, если право на квартиру приобретали в кредит.

Если чего-то из списка нет или документы оформлены неправильно, в регистрации откажут или ее приостановят до выяснения всех обстоятельств.

Уведомите застройщика, что права перешли к вам

Чтобы избежать проблем с девелопером в будущем, отправьте в строительную компанию письмо и копию договора переуступки. В свободной форме сообщите, от кого к кому и на какой объект перешло право требования.

Загляни к нам на сайт

Мывсоцсетях:,,Instagram,

Источник: https://zen.yandex.ru/media/ammis/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav-v-novostroike-5d64bf06bd639600aed41cf0

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Покупка квартиры по договору переуступки

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи.

Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи.

Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры).

После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 – 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно.

Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится.

Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения.

Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
    Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое.

Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

    Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках

  1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№Наименование документаЭкземпляр
1Документ, удостоверяющий личность (паспорт)оригинал
2Документ об уплате госпошлиныоригинал и копия (с 2-х сторон)
3Зарегистрированный ДДУоригинал
4Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями4 экземпляра
5Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность)оригинал и копия
6Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособныморигинал и копия
7Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)оригинал

Источник: https://SPbHomes.ru/science/pereustupka-hitrosti-sdelki/

Покупка квартиры по переуступке прав: что значит переуступка, риски, порядок покупки квартиры

Покупка квартиры по договору переуступки

Покупка квартиры в строящемся доме по переуступке прав – это процедура, в ходе которой дольщик передает право требования недвижимости другому лицу.

Оформить обычный договор купли-продажи не получится, так как недвижимости еще фактически нет, она не сдана в эксплуатацию.

Рассмотрим, что из себя представляет договор переуступки права требования, когда возможно его оформление, особенности сделки в отдельных случаях, потенциальные риски для покупателя, все нюансы и пошаговую инструкцию.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Что такое договор переуступки права требования?

Договор переуступки – это документ, согласно которому дольщик передает право требования еще не существующей квартиры другому лицу по ДДУ. Особенности сделки регламентируются гл. 3 ГК РФ. Фактический продавец выступает по договору цедентом, а покупатель – цессионарием.

Простыми словами: если человек оформил ДДУ с застройщиком, вносил некоторое время взносы, но потом понял, что квартира ему не нужна, он может продать право ее требования со строительной компании другому человеку. Стандартная купля-продажа возможна только после ввода в эксплуатацию. Договор переуступки (цессии) же заключается до этого момента.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Когда возможна переуступка права требования квартиры?

Чаще всего договор цессии заключается по нескольким причинам:

  • Инвесторами, решившими заработать. На стадии котлована квартиры по ДДУ стоят минимальных денег. На каждом этапе строительства застройщик по плану повышает цены.
  • Подрядчиками, с которыми застройщик расплатился еще не существующими квартирами. В дальнейшем их нужно продать, и сделать это можно по договору цессии.
  • Физическими лицами, купившими квадратные метры по минимальной стоимости, и решившие их продать после очередного повышения цен застройщиком.
  • Дольщиками, заключившими ДДУ, но через некоторое время понявшими, что им нужно другое жилье.

Пример:
Женщина заключила ДДУ со строительной компанией. По договору она должна получить после завершения строительства и полной уплаты взносов однокомнатную квартиру площадью 40 кв.м.

Через некоторое время у нее родилось двое детей, и она поняла, что в однушке семье будет тесно.

Строительство еще не завершено, но она решила продать право требования недвижимости после сдачи объекта в эксплуатацию другому человеку.

Изначальная цена квартиры была равна 3 000 000 руб., на момент продажи – 5 000 000 руб. Вся сумма по ДДУ дольщицей выплачена полностью. Прибыль после переуступки права требования составит 2 000 000 руб.

Переуступка права требования в отдельных случаях

Иногда переуступка права требования невозможна или затруднительна. Например, если квартира приобреталась в ипотеку, использовался материнский капитал, или когда собственником является несовершеннолетний ребенок.

Важно! Особенности переуступки права должны быть указаны в договоре долевого участия в строительстве. Некоторые застройщики требуют, чтобы дольщики перед продажей получали их согласие, так как фактически один дольщик заменяется другим. Если такого пункта нет, достаточно уведомить о своих намерениях.

Ипотечная квартира

Банки редко одобряют ипотеку на квартиры по ДДУ, а если и выдают, то только при покупке недвижимости в содружественных компаниях. Для оформления договора цессии в дальнейшем нужно погасить ипотечную задолженность полностью. Банк снимет обременение, и только после этого можно зарегистрировать договор.

Второй вариант – замена заемщика. Кредиторы неохотно на это идут. Им важно, чтобы другой заемщик соответствовал всем требованиям по кредитной истории и уровню дохода. Если банк одобряет замену, ипотечный договор составляется с новым заемщиком, ДДУ переоформляется на него же.

Если использовался маткапитал

Продать еще не построенную квартиру, на покупку которой использовался маткапитал, невозможно в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ. По закону владелец сертификата обязан выделить доли всем членам семьи в течение полугода после сдачи жилья в эксплуатацию. Но, если квартира еще не построена, выделение долей невозможна, как и продажа без этого.

Обратите внимание! Многие продавцы «забывают» про обязательство выделения долей супругам и детям. После продажи недвижимости, приобретенной с маткапиталом без выделения долей есть шанс, что сделку оспорят органы опеки, супруг или дети по достижении совершеннолетия.

Если в ДДУ указан несовершеннолетний

Если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок, переуступка права требования или продажа недвижимости возможна только с разрешения органа опеки. Его должны получить родители, предварительно найдя другое жилье на замену, которое будет соответствовать всем требованиям.

Покупка квартиры по переуступке прав: плюсы и минусы

Можно выделить несколько достоинств и недостатков приобретения недвижимости по договору цессии для покупателя:

ПлюсыМинусы
Если продавцу срочно нужны деньги, на покупке квартиры можно сэкономить до 20% от реальной стоимостиСтроительство может быть заморожено, застройщик – обанкротиться. Нередко компании не соблюдают сроки сдачи объектов в эксплуатацию
Есть шанс заработать, если оформить договор цессии, а потом продать уже готовое жилье по договору купли-продажи. В зависимости от ситуации на рынке прибыль составит до 30% от потраченных денег на приобретениеЕсть вероятность, что у цедента имеются долги перед застройщиком
Есть шанс нарваться на мошенничество – двойную продажу, когда договоры цессии заключаются одновременно с несколькими гражданами

Преимущества есть и для продавца. Он может заработать на разнице между вложенными в покупку деньгами и суммы последующей продажи права требования. Но есть и недостатки. Во-первых, придется договариваться с застройщиком, что усложняет процедуру. Во-вторых, обязательно уплачивается НДФЛ 13% (ст. 208 НК РФ).

Риски для покупателя

Отдельно выделим риски, с которыми может столкнуться покупатель:

  1. Затягивание сроков строительства, полная заморозка стройки. Если у застройщика плохое финансовое положение, он обычно расплачивается с контрагентами квартирами. В дальнейшем такая недвижимость продается юридическими лицами по договору цессии, и не факт, что цессионарий получит ее в установленные сроки.
  2. Покупка квартиры с долгами. Цедент может до конца не расплатиться со строительной компанией по ДДУ, и тогда долговые обязательства придется нести новому дольщику – цессионарию.
  3. Оформление договора цессии по поддельным документам цедентом. Встречается и такое. Цессионарий может остаться и без квартиры, и без денег, если внесет полную стоимость до регистрации сделки в Росреестре.
  4. Оспаривание сделки. Например, если недвижимость приобретена в браке, и цедент не получил нотариальное согласие супруга.

Признать договор цессии может суд и по другой причине.

Например, если цедент будет признан банкротом. В таком случае отменяются все сделки за прошедшие три года.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Как купить квартиру по переуступке права требования? Пошаговая инструкция

Для начала продавцу нужно получить разрешение на переуступку от застройщика, если оно требуется. После этого собирается полный пакет документов для сделки.

Процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Заключение договора цессии между цедентом и цессионарием. Он оформляется в трех экземплярах. По одному достается сторонам сделки, третий передается регистратору.
  2. Регистрация договора в Росреестре. Регистратор внесет изменения в течение 10 дней, после чего покупателю выдадут справку об изменениях в ДДУ.

В завершение нужно дождаться, когда застройщик введет дом в эксплуатацию. Ему присвоят адрес, оформят кадастровые паспорта на каждую квартиру. По итогу дольщику выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию, составят акт приема-передачи. После этого следует обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.

и образец договора

Унифицированной формы договора нет, но для регистрации изменений он должен содержать полные сведения о сделке:

  1. Дата, место оформления.
  2. Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные участников сделки.
  3. Сведения о недвижимости, технические характеристики.
  4. Реквизиты ДДУ.
  5. Отсылка на полученное разрешение от застройщика, его реквизиты.
  6. Ответственность застройщика по ДДУ перед дольщиком, чтобы покупатель при необходимости смог потребовать неустойку за несоблюдение сроков строительства.
  7. Стоимость переуступки (цена для оплаты покупателем продавцу).
  8. Порядок расчета: до, во время или после регистрации. Чаще всего до регистрации вносится небольшой задаток, остальная сумма – после.
  9. Способ расчета: наличными, банковским переводом, через ячейку, аккредитив.
  10. Документы, которые продавец должен передать покупателю.
  11. Права, обязанности и ответственность сторон.
  12. Подписи участников сделки.

Документы

Для заключения договора цессии продавец должен представить:

  • Оригинал ДДУ.
  • Паспорта сторон.
  • Разрешение застройщика на переуступку (если требуется).
  • Справку о погашении долга перед застройщиком, или об остатке задолженности.
  • Нотариальное согласие супруга цедента на сделку.

Если у продавца есть дети, не лишней будет справка о неиспользовании маткапитала на покупку по ДДУ. Ее или справку об остатке средств по капиталу можно заказать в ПФР.

Когда договор уже оформлен, его нужно представить в Росреестр вместе с представленными выше документами и квитанцией об уплате госпошлины.

Обратите внимание! Если подавать документы в МФЦ, пошлину можно заплатить на месте с банковской карты.

Расходы

Размер госпошлины за внесение изменений в Росреестре составляет 350 руб., она платится покупателям. Если стороны для оформления договора обращаются к юристу, оплата его услуг определяется по договоренности.

Ответы юриста на частые вопросы

Как проверить застройщика перед оформлением договора цессии?

Чтобы минимизировать риски, покупатель может проверить строительную компанию на предмет банкротства через сервис Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Если компания банкротится, если вероятность, что строительство так и не будет завершено.

Можно сверить проектную декларацию с реальным положением дел. Если нет сомнений, что застройщик успевает сдать объект вовремя и строительство идет полным ходом, компании можно доверять.

Еще один вариант проверки – банк данных исполнительных производств ФССП. Если застройщик числится в должниках, это должно насторожить.

Рекомендуется почитать и отзывы о компании. Если отрицательных слишком много, это повод насторожиться и тщательно подумать, стоит ли оформлять договор.

Зарегистрирует ли Росреестр договор цессии, если разрешение от застройщика не было получено?

С большой долей вероятности сделку не зарегистрируют. Но даже если регистрация не произойдет, сам застройщик не переоформит ДДУ на нового дольщика, поэтому нарушать положение о получении разрешения смысла нет.

Какие объекты можно продать по переуступке?

Возможна продажа квартир по ДДУ или паев в ЖСК. Если недвижимость уже готова, оформляется обычный ДКП.

Можно ли продать квартиру по переуступке с переводом долга на цессионария?

Да, можно, но с согласия застройщика.

Купил квартиру по договору переуступки. Дом еще не построен, хотя застройщик обязан был сдать его еще два месяца назад. Какую можно взыскать неустойку за нарушение сроков?

Размер неустойки равен 1/150 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, она рассчитывается от общей стоимости по ДДУ. Взыскать ее можно через суд, или направив досудебную претензию компании.

Заключение эксперта

  1. По договору переуступки покупается право требования квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Все права цедента переходят к цессионарию.
  2. Если в ДДУ указано получение согласия застройщика для переуступки, его нужно оформить, иначе Росреестр не зарегистрирует сделку.
  3. Если тщательно проверить продавца (цедента) и застройщика, для покупателя (цессионария) риски будут сведены к минимуму.
  4. Покупка по переуступке позволяет сэкономить 10-20% от итоговой стоимости недвижимости, т.к. после сдачи объекта в эксплуатацию цены возрастают.
  5. Переуступка в плане оформления сложнее, чем обычная купля-продажа.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav

Как купить квартиру по договору переуступки?

Покупка квартиры по договору переуступки

ovchinnikovfoto/Depositphotos

Еще три-четыре года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые вкладывались на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодняшний день сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья — явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии (а речь именно об этом) решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя.

Как выбрать новостройку и застройщика?

Переуступка прав: особенности сделок

Суть переуступки

Согласно законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии может передать третьей стороне.

Эти права могут передаваться сколько угодно раз, но только до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца и покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

Каким образом проходит переуступка?

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. При этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплачивать взносы, если есть задолженность, и принять квартиру по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Как выбрать квартиру с переуступкой и оформить сделку цессии?

1. Проверьте репутацию застройщика

Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящемся ЖК, в котором планируете приобрести жилье.

Оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Изучите учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе девелопера.

2. Выясните причину переуступки

Важно понять, почему дольщик хочет продать свое право требования квартиры в этой новостройке. Так, проблемы могут заключаться в качестве приобретаемого жилья. Вполне возможно, что он нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет нелишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

3. Ознакомьтесь с договором и платежными документами

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ.

Обязательно запросите акт сверки или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью ли дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично.

Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения, и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства до 31 апреля в следующем году после заключения договора. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта.

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

4. Соберите полный пакет документов

Следующий шаг — собрать документы и разрешения на проведение сделки.

Например, семейным людям нужно обязательно получить нотариально заверенное согласие супругов либо заявление о несостоянии в браке, а также разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети.

Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования, и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

5. Разберитесь с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, нужно получить согласие банка на сделку и перевод долга на покупателя.

В данном случае придется собрать пакет документов, который обычно требуется для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорта и т. д.

Если покупатель готов внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать оплаты комиссионных за снятие обременения.

6. Подпишите договор цессии

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

Юридическая информация

Более подробно с условиями, форматом соглашения и ответственностью сторон можно ознакомиться в статьях 382–390 ГК России. А нюансы сделки долевого участия и ответственность каждого участника описаны в Федеральном законе № 214.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

Документы, которые должен принести на сделку покупатель

Документы

Где получить?

Паспорт

На руках

Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке, составленная со слов заявителя и заверенная у нотариуса

Заверить у нотариуса

Получить согласие банка на сделку и подписать кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотеку

В банке, где предыдущий дольщик оформил ипотечный кредит

Для кредитного договора, если потребует банк, необходимо предоставить:

– оценку объекта,

– сведения о доходах,

– копию трудовой книжки,

– СНИЛС,

– паспорт,

– кадастровый паспорт,

– технический паспорт,

– справку о том, что не состоите на учете у психиатра.

Оценочная компания

На работе

На работе

Пенсионный фонд, на руках

На руках

МФЦ

Районное БТИ или МФЦ

Психоневрологический диспансер

Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети

Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ

Документы, которые должен принести на сделку продавец

Документы

Где получить?

ДДУ

На руках

Паспорт

На руках

Согласие застройщика на сделку

Заверить у нотариуса

Справка о полном или частичном погашении задолженности по взносам. Также называется акт сверки, или акт взаиморасчетов

У застройщика

Если долг погашен не полностью, тогда нужно оформить соглашение с покупателем о том, что он берет на себя обязательства по выплате оставшейся части взносов

Заверить у нотариуса

Справка из ЕГРП о том, что договор долевого участия зарегистрирован

Росреестр

Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке

Заверить у нотариуса

Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети

Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ

Согласие банка на переуступку

В банке

Не пропустите:

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_kvartiru_po_dogovoru_pereustupki/7630

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.