Покупка дома земля не в собственности

Содержание

Инструкция по покупке дома без посредников

Покупка дома земля не в собственности

  1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
  2. Узнайте о планах развития территории;
  3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
  4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
  5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период.

    Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;

  6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.

    );

  8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
  9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом. 

  1. Разрешение на строительство;
  2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
  5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
  6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок. 

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

  1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
  2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
  3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
  4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
  5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
  6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней). 

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

  1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
  2. Подписывают договор на каждой странице;
  3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
  4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
  5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
  6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Скачать образец договора купле-продажи дома с земельным участком

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет.

Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей.

Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн.

рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее.

Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Как получить налоговый вычет при покупке дома

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

  1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
  3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого расходы составят ~ 10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора. 

Сколько на самом деле стоят услуги риелтора

Как дистанционно оформить покупку дома

  1. Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
  2. Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
  3. Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
  4. Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
  5.  Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
  6. Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (~ 1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

  • Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
  • Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает. 

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

Кроме того, будьте готовы:

  1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  2. Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
  3. Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
  4. Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Как купить дом за материнский капитал

Как купить земельный участок напрямую у собственника

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-doma/

Можно ли покупать дачу, если дом не оформлен в собственность?

Покупка дома земля не в собственности

Приобретение загородного имущества может стать большой проблемой для россиянина, так как не вся земля может быть передана в собственность обычному гражданину на праве бессрочного, постоянного пользования.

Расскажем, какие подводные камни в себе таит покупка без документов, а также определим, как купить дачу в Санкт-Петербурге – и не ошибиться.

статьи:

2 варианта продажи дачного участка с неоформленным в собственность домом – все преимущества и риски

Продажа дачной недвижимости почти всегда подразумевает то, что дача и земельный участок продаются без документации и без регистрации прав собственности.

Но все-таки продать дом, который не является, по сути, собственностью, возможно.

Существует два варианта продажи:

1. По доверенности

Гражданин, владеющий землей, должен обговорить этот момент с потенциальным покупателем, на которого и оформляется доверенность. В этом случае заниматься переоформлением дачи будет не владелец.

Покупатель, который собирается приобретать имущество, будет оформлять дачу, дом в свою собственность.

В доверенности следует прописать, что данное лицо занимается только лишь документационными вопросами, а  имущество перейдет в его полное пользование только после оформления свидетельства по договору купли-продажи или дарения.

Доверенность на продажу дачи может быть оформлена по такому образцу:

Готовый бланк доверенности на продажу недвижимости (в т.ч. и дачи) можно бесплатно скачать здесь в формате WORD

2. По предварительному договору и доверенности

Принцип этого способа – тот же, но только оформляется предварительный договор между продавцом и покупателем.

В договоре можно указать все нюансы, касающиеся оформления и покупки недвижимости.

После окончательного оформления документов стороны могут заключить основной договор. Выписка из ЕГРН подтвердит то, что покупатель стал полноправным владельцем загородного имущества.

При таком способе покупки обычно продавец требует от покупателя всю или большую часть от стоимости имущества.

Предварительный договор как раз и необходим для того, чтобы между сторонами не возникало споров, и они могли в документе указать все нюансы оплаты.

Доверенность может быть выдана любому лицу, поэтому эти два способа совершенно законны.

Кроме того, заключение предварительного договора разрешено. Согласно ему, стороны обязательно должны позже оформить основной договор (ст.429 ГК РФ).

Приобретая дом или дачу без документов, вы можете заметить такие преимущества:

  1. Можно перестроить дом и не мучиться с переоформлением документации.
  2. Недвижимость, как правило, стоит гораздо дешевле без документов, так как у будущего владельца возникнут дополнительные расходы на регистрацию и кадастровые работы.

Но минусов от заключения сделки с такой недвижимостью гораздо больше:

  1. Дом могут признать самостроем, а затем могут обязать снести его. Но если у вас будет иметься техническая документация или решение судебной инстанции, то добиться оформления прав собственности не сложно.
  2. Сделка может быть оспорена через суд любой стороной, так как покупатель не будет являться собственником имущества.

  3. Любое изменение в постройке должно быть зафиксировано в технической документации, поэтому, покупатель должен учесть этот момент. Может случиться так, что покупатель, оформив в собственность дом, захочет его реконструировать, а это требует затрат.

  4. За время оформления документов по доверенности продавец может отказаться от заключения сделки купли-продажи, если найдет более выгодное предложение.
  5. Способ регистрации прав с доверенностью ненадежный, так как покупатель будет являться законным представителем продавца. Он будет представлять его интересы.

    Впоследствии сделка купли-продажи будет считаться недействительной, так как покупатель (он же представитель продавца) не сможет продать дачу или дом сам себе. Исключение – коммерческое представительство. По сути, он сделает за продавца всю работу – оформить недвижимость в собственность, но приобрести он ее не сможет.

    Именно поэтому лучше заключать договор предварительный, а потом основной.

  6. Есть риск наткнуться на землю, которая не может быть предоставлена для индивидуального строительства и принадлежит государству, муниципалитету. Такую землю и дом нельзя будет оформить в собственность. Обязательно узнайте, кто является собственником земли и к какой категории она относится.

  7. Наличие обременений. Имущество может принадлежать нескольким собственникам либо находиться в залоге. Не исключены и другие обстоятельства, при которых регистрация недвижимости осложняется.

Мы рекомендуем действовать по второму способу. Он – более надежный.

Как купить дачу с неоформленным домом, и не потерять свои деньги – поэтапная инструкция

Следуйте такой инструкции, чтобы не ошибиться и не столкнуться с мошенниками:

1. Обговорите с продавцом нюансы сделки

Определите и обсудите такие вопросы:

  1. Будет ли заключен предварительный договор, на какой период.
  2. Как будет оформлена доверенность, на кого.
  3. Какова стоимость приобретаемой дачи.
  4. Как будет расплачиваться покупатель, будет ли задаток или вся сумма отдана сразу/потом, каким способом.
  5. Какие документы имеются у владельца.

Конечно же, вы можете в предварительном договоре прописать все важные моменты, и тем самым – обезопасите себя.

2. Проверьте имеющуюся документацию

У покупателя на руках обязательно должны быть такие бумаги:

  1. Любой правоустанавливающий документ.
  2. Кадастровый паспорт на земельный участок и постройку.
  3. Согласие супруга или другого лица, если имущество принадлежит и им.

Именно эти бумаги необходимы для приватизации дома.

Кроме того, вам потребуется доверенность и договор дарения – или договор купли-продажи.

3. Оформите доверенность

Стороны должны явиться к нотариусу, чтобы он оформил доверенность на покупателя.

Решите, кто понесет эти расходы.

4. Заключите предварительный договор купли-продажи

Если сделка заключается между родственниками, то возможно заключение договора дарения.

5. Оформите кадастровые документы

Если какой-то документации не хватает, то ее стоит оформить.

В некоторых случаях, нужно будет потратить средства на проведение кадастровых работ, межевания.

Жители Санкт-Петербурга должны обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии:

Контактные данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт –ПетербургуАдрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, 10-12Адрес для почтовых отправлений:  BOX 1170, Санкт-Петербург, 190000.Телефон: 324-59-28Факс: 324-59-02Ведомственный центр телефонного обслуживания Росреестра (ВЦТО): 8-800-100-34-34Онлайн-сервис для обращения граждан: http://www.to78.rosreestr.ru/contacts/quest/Официальный сайт: http://www.to78.rosreestr.ru/

6. Заключите основной договор купли-продажи

Его вы должны предоставить в Росреестр, чтобы подтвердить факт покупки дачи, дома.

Он может быть составлен по такому образцу:

Скачать образец договора купли-продажи дачи вы можете здесь в формате WORD

7. Напишите заявление в Росреестре для приватизации недвижимости

Если же все документы имеются, то вам потребуется лишь написать заявление.

В течение 10 дней должны рассмотреть ваше обращение.

8. Получите выписку, подтверждающую регистрацию прав собственности

Так как свидетельство о регистрации уже не выдают, то вы должны получить выписку из ЕГРН. Подробнее о том, как получить ее, мы писали.

Перевод денежных средств за покупку может быть осуществлен во время заключения договора купли-продажи – неважно, предварительного или основного, или же после получения выписки. Этот момент можно прописать в договоре.

Помните, что покупатель должен будет оплатить государственную пошлину за регистрацию прав собственности и приватизацию!

Как и когда лучше оформить дом на дачном участке в собственность – документы и сроки

Оформлять в собственность имущество лучше в 2017 году и успевать в сроки «дачной амнистии».

Согласно Закону федерального уровня под номером 93, сейчас действует упрощенная схема оформления загородной, дачной недвижимости. Для регистрации не требуют всей документации.

Начиная с марта 2018 года, порядок оформления изменится.

Необходимо будет получать документы на земельный участок и постройку:

  1. Все технические бумаги.
  2. Разрешение на строительство дома, дачи, даже если объекты не достроены.
  3. Документы, подтверждающие эксплуатацию построенных объектов. Подробнее о том, какие дачи и дачные земельные участки подходят для переоформления в дом мы писали.

Чтобы оформить дачу, дом в собственность, воспользуйтесь вышеуказанной инструкцией.

Главное – проверяйте документацию на землю и постройки!

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/821-mozhno-li-pokupat-dachu-esli-dom-ne-oformlen-v-sobstvennost.html

Как продать дом без земельного участка. Купля-продажа жилого дома без земли – 10 советов по законному оформлению

Покупка дома земля не в собственности

Многих интересует, можно ли продать дом без участка, по действующему законодательству? Этот вопрос часто встречается на тематических форумах. Нормативной базой предусмотрена реализация строения и земли как единого целого.

Пакеты документов при этом подготавливаются для каждого из объектов отдельно. В Росреестре не выйдет регистрировать одно без другого.

Но предусмотрены исключения, позволяющие беспрепятственно продать дом даже без участка, сделав все в рамках закона.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Продажа дома без земельного участка по закону

Процесс сделок, связанных с куплей-продажей строений и участков как единого комплекса имущества, регламентирован статьей №35 Земельного Кодекса РФ

Как продать дом без земельного участка – 10 советов как сделать оформление законным

Если вас интересует, можно ли продать дом без земельного участка, при этом сделать все в рамках законодательной базы, вам пригодятся рекомендации специалистов, работающих в сфере недвижимости:

Совет 1. Воспользуйтесь исключениями из статьи 35 ЗК РФ

Пунктом 4 вышеуказанной статьи, позволяет продать дом отдельно от участка, если:

  • Отчуждается только часть здания, и выделить землю, на которой она расположена невозможно.
  • Реализуется дом, расположенный на территории, не находящейся более в кадастровом обороте.

Информацию о возможности применения этих случаев вы сможете узнать, подготавливая документы для продажи дома. Не лишней будет консультация юристов.

Совет 2. Проверьте наличие документов на постройку и участок

Перед тем как продать дом без земли убедитесь, что есть бумаги на постройку и на участок. Их должен был предоставить предыдущий собственник. Если они отсутствуют, обратитесь в соответствующую инстанцию с заявлением об изменении обладателя собственности, или о получении участка в аренду.

Чтобы в дальнейшем проводить сделки с землей, вам необходимо иметь всю техническую документацию на нее. Для небольших территорий кадастровый паспорт можно не оформлять.

Проверьте наличие документов на дом и землю

Совет 3. Выясните, какая территория относится к строению

Продажа дома без земельного участка невозможна, без уточнения всех деталей. В соответствующем органе нужно узнать, какая территория закреплена за постройкой. Когда площади недостаточно для отчуждаемого строения, урегулировать это можно получив соответствующее постановление.

Согласно действующим нормам права, за владельцем постройки закрепляется не только земля под домом, но и прилегающая к нему территория

Совет 4. Пригласите специалистов по земельным вопросам

Обратившись в соответствующую организацию, вы сможете воспользоваться следующими услугами:

  • Обозначение границ участка.
  • Составление плана земли.
  • Проведение топографической съемки.

Все это необходимо для постановки надела на учет в центре регистрации земельных участков. Также этот пакет бумаг пригодится при получении выписки из технической документации.

Совет 5. Переуступите право аренды участка

Еще один вариант, при котором можно продать дом без земли – когда участок арендован. Если строение находится в собственности, а территория нет, к купчей прилагается специальный документ. В нем отмечается передача прав новому арендатору. Данный факт регистрируется в Росреестре.

Убедитесь в том, что ваш договор об аренде еще действителен, и по нему отсутствуют задолженности.

Оформите переуступку права аренды земли

При регистрации документов, подтверждающих переуступку права аренды, отправляется уведомление в муниципальные органы, о произошедших изменениях

Совет 6. Как продать дом без участка, когда здание в собственности, а земля в пользовании

Нередко происходит продажа домов без участка, если хозяин постройки владеет землей по договору о бессрочном пользовании. Тогда территория не является собственностью продавца. Она только предоставляется ему для определенных нужд. В этом случае, при подписании купчей, в ней указываются:

  • Размеры территории.
  • Реквизиты документа, на основании которого осуществлялось пользование участком.

Совет 7. Как продать дом, если он в собственности, а на землю документов нет

Если дом числится вашей собственностью, но у вас нет никаких документов на землю, продать вы его не сможете! Ни один нотариус не возьмется за оформление такой сделки. Чтобы исправить ситуацию, вам понадобится узаконить землю под домом, для этого ее нужно:

  • Выкупить.
  • Приватизировать.
  • Арендовать.

Обращаясь за профессиональной помощью при продаже дома без участка, вы сможете избежать большинства неприятных сюрпризов. В соответствии с землеустроительным законодательством, каждое здание в обязательном порядке должно быть закреплено за участком.

Оформите землю на себя, если не сделали этого ранее

Совет 8. Как продать постройку, оставив себе часть территории

Продажа жилого дома без земельного участка или его части возможна только после официального размежевания. После этого на учет становятся уже два объекта, один из которых будет с домом. Каждому из владельцев будут выданы отдельные Свидетельства о регистрации прав собственности на землю.

Для различных областей и территорий предусмотрены свои нормативы земли. Местная власть может прописывать как минимальные, так и максимальные размеры отчуждаемых участков

Совет 9. Как продать жилой дом, если земля находится в долевой собственности

Сделки, связанные с долевой собственностью и ее отчуждением сторонним лицам оформляются в нотариальных конторах. Простая письменная форма предусмотрена только для сделок между обладателями долей.

Реализовать свою часть в доме можно только с отчуждением соответствующего участка территории. В некоторых случаях сначала делают дарение микрочасти, после чего вступает в силу приоритетное право.

Продайте микро долю в доме, чтобы вступило в действие преимущественное право

Совет 10. Как продать дом, если у постройки и земли разные владельцы

Все договора по отчуждению должны оформляться в соответствии с законом. Ситуация усложняется, когда дом и земля изначально записаны на разных собственников.

Нужен агент
по недвижимости?

При таких условиях купля-продажа жилого дома без земельного участка может быть оформлена только после того, как владелец сооружения выкупит или оформит в аренду землю под постройкой, или наоборот.

Оформите документы на строение и участок на себя, чтобы беспрепятственно продать дом

Узнать больше о том, какие тонкости может содержать каждая сделка по купле-продаже дома вы сможете у специалистов агентства недвижимости «Колизей». Обращайтесь, мы подробно ответим на каждый из ваших вопросов!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/prodazha-domov/10-sovetov-kak-zakonno-oformit-prodazhu-doma-bez-zemelnogo-uchastka

Покупка участка с незарегистрированным, не оформленным домом. Какие риски несет покупатель? на сайте Недвио

Покупка дома земля не в собственности

Купить хороший участок земли за городом под строительство — желание многих горожан, желающих построить загородный коттедж для своей семьи. И неважно, для постоянного проживания или только сезонного.

Но бывают ситуации, когда на приобретаемом участке уже имеется строение, регистрация которого в установленном порядке выполнена не была. Продавец может мотивировать этот факт недостатком времени на столь длительную процедуру или заявить, что он хотел таким образом уклониться от налогов…

Покупать такой участок или нет — решать вам. Но стоит понимать, что при покупке дома без оформления это чревато довольно серьезными рисками. Поэтому к процедуре его регистрации необходимо приступить как можно скорее, отразив в договоре факт наличия на покупаемом участке незарегистрированного строения.

Исключение, если это строение ветхое и не представляет ценности. Тогда отражать в договоре этот факт не обязательно — участок будет считаться пустым, поскольку домик, скорее всего, будет снесен перед строительством нового коттеджа.

Корни проблемы

В конце прошлого века многие наши сограждане строили дома, не беспокоясь о регистрации и разных согласованиях. Причина сложившейся ситуации — сложный процесс оформления и большие затраты времени на него.

Долгое время никаких проверок на предмет законности незарегистрированных построек попросту не проводилось, и граждане просто строили дома, нигде не оформляя их. Многие из них так и остались незарегистрированными по сей день.

Однако со вступлением в силу закона о дачной амнистии проблема перестала быть актуальной. Процесс оформления дач и садовых домиков в собственность упростился, сроки сократились. Теперь весь процесс регистрации занимает не более полутора месяцев, так что более современные постройки являются неоформленными крайне редко.

Почему покупают коттеджи без регистрации?

Покупка участка с полностью оформленными домом и постройками — гарантия того, что впоследствии не возникнет никаких проблем, например, с продажей, дарением или наследованием. Кроме того, регистрация свидетельствует, что здание построено с соблюдением всех требований строительных норм.

И все же неоформленные коттеджи на земельных наделах встречаются до сих пор довольно часто, и граждане порой с удовольствием приобретают их.

Важно! Во многих случаях купить коттедж без оформления практически невозможно. Например, если коттедж покупают на деньги по целевому банковскому кредиту. В этом случае покупатель должен искать вариант с готовыми документами.

Естественно, наиболее частая причина покупки земли с неоформленным домом — это низкая цена. В данном случае объектом купли-продажи становится земля, а строение — лишь приложение к сделке.

Есть и другие причины покупки дома без регистрации, и их можно отнести к весьма весомым:

  1. Приобретение с целью реконструкции, сноса дома. Если дом уже зарегистрирован в госорганах, то пристроить новое крыло или надстроить мансарду можно только после процесса согласования действий в различных инстанциях и внесения изменений в оформленные документы, что потребует немало времени и денег. В свою очередь, незарегистрированный дом можно перестроить как угодно, вплоть до полного демонтажа и постройки нового, и только после этого — инициировать процесс оформления;
  2. Сокращение сроков регистрации сделки — владелец просто переоформляет «пустой» участок на покупателя. Если же настоять, чтобы продавец сначала оформил документы, то за это время вполне может появится другой покупатель, который будет согласен на покупку коттеджа без регистрации и, возможно, даст лучшую цену;
  3. Отсутствие необходимости в перерегистрации — постановка на учет нового собственника проще и быстрее переоформления всей документации на землю и строения.

Риски при купле — продаже неоформленного объекта недвижимости

При приобретении участка с неоформленным домом могут возникнуть следующие проблемы:

  • владелец может отказаться продавать участок, если потребовать оформления всех документов на дом;
  • отсутствие прозрачности в оформлении сделки;
  • нет гарантии того, что дом построен в соответствии с нормами градостроительства;
  • возможны трения с соседями, которые, будучи осведомлены обо всех особенностях участка, могут направить жалобу на наличие незарегистрированного объекта.

Других проблем новый владелец иметь не будет. Впрочем, чтобы никаких вопросов не возникало, имеет смысл оформить документы на здание как можно скорее.

Что если дом не оформлять и после покупки?

Не оформленные, а, значит, незаконные дома могут представлять некоторые проблемы для собственников. Впрочем, денежные штрафы законодательством не предусмотрены. Однако «заплатить» все же придется, правда, другими способами. А пока нужно иметь в виду следующие моменты:

  • регистрация построек проводится только по заявлению владельца, а потому власти не могут обязать его подать;
  • сроков подачи документов на оформление дома не установлено;
  • налоги на неоформленный коттедж не начисляются;
  • штрафов за нарушение сроков платежей нет.

Все дело в том, что при отсутствии регистрации отсутствуют и сведения о владельце дома. А это означает, что штрафы и платежи выставлять практически некому. Зато у властей есть иные способы заставить оформить право на коттедж:

  • повышенные (вдвое) налоги на земельный участок — начисляется на участок под ИЖС, на котором за 10 лет постройка не появилась или не была оформлена. Говорят, что стоит ожидать пятикратного увеличения ставки;
  • повышение общей стоимости оформления — это особенно актуально для тех граждан, у которых во владении имеются садовые домики. Госпошлина составляет уже 350 рублей;
  • введение нулевого налога для пенсионеров и граждан, имеющих домик площадью до 50 квадратных метров. Это будет мотивировать к официальному оформлению.

Что делать, если нет документов на дом и землю?

Этот вариант развития событий — самый неприятный. Такие участок и дом, расположенные в деревне, считаются ничейными. Власти могут признать их бесхозными, если за пять лет не будет оформлена собственность или аренда на землю, а потом и на постройку.

Оформить такую землю можно. Но для этого созывается собрание товарищества, которое примет решение о передаче участка в пользование. А это — основание для оформления права собственности.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/pokupka-uchastka-s-nezaregistrirovannym-domom/

Возможно ли купить или продать жилой дом или часть дома без земли. Помощь риэлторам

Покупка дома земля не в собственности

На рынке недвижимости  очень много сложных и разнообразных ситуаций по сделкам купли-продажи. Риэлторам, поверьте, скучать некогда.

Еще много неприватизированной или неоформленной в собственность или в аренду земли под домами ( частью дома) или под строениями.

Частый вопрос  задают риэлторам, возможно ли купить или продать  дом или часть дома без земельного участка, на котором этот дом расположен.

Спрашивают покупатели, которые сомневаются в сделках купли-продажи дома без земли, спрашивают продавцы, которые не хотят вкладывать время и деньги в оформление земли, спрашивают совладельцы долей дома, спрашивают люди, которые хотят продать часть земли, а часть участка  под домом себе оставить.

В общем, вопросов очень много, попробуем найти ответы и разъяснения по этим вопросам для  начинающих риэлторов.

Возможно ли, законным образом продать дом без земли?

Ситуация первая – жилой дом и земельный участок находятся в собственности у одного хозяина.

По закону, дом и участок это единый имущественный комплекс, это декларирует статья 35 Земельного Кодекса РФ, поэтому если продается дом , то и земельный участок подлежит одновременной продаже тоже. На сделку предоставляется  два пакета документов на строение и на участок. Одно без другого Росреестр не зарегистрирует.

Ситуация вторая – дом в собственности, земля в собственность не оформлена.

В этом случае земля может быть в аренде, тогда одновременно с договором купли-продажи дома составляется договор переуступки права аренды и также сдается в Росреестр на регистрацию перехода права аренды. Договор  аренды не должен быть просроченным, не должно быть задолженностей по арендной плате.

К договору переуступки права аренды прикладывается Уведомление муниципалитета о смене арендатора с входящим номером, в этом случае не обязательно ждать ответа от Администрации, процедура по закону носит уведомительный характер.

Все права и обязанности указанные в договоре аренды перейдут к новому арендатору.

Земельный участок может принадлежать собственнику дома  на основании договора на бессрочное пользование, пожизненного наследуемого владения или Постановления о выделении участка, то есть основанием является пользование данным земельным участком, а не собственностью продавца. В этом случае жилой дом или часть дома продать можно без земли, но в договоре купли-продажи надо обязательно указать , что жилой дом расположен на земельном участке мерою такой-то на основании такого-то земле отводного документа.

Если дом в собственности, а на землю нет вообще никаких документов, то нотариусы такую сделку вообще удостоверять не будут, надо сначала оформить землю под домом- взять в аренду, приватизировать или выкупить.

В простой письменной форме пока еще можно продать дом без земли ( если земля в муниципальной собственности), но это послабление в законе скоро закончится, так как по всем законам о земле строение должно иметь привязку к земле, а не висеть в воздухе.

Ситуация третья – можно ли продать целый дом, а часть земли оставить себе?

Это возможно после того, как будет проведено разделение участка, надо пригласить кадастрового инженера и провести процедуру размежевания, постановки на кадастровый учет двух участков, один с домом, другой свободный, получить два  новых Свидетельства о регистрации права собственности на каждый из новых участков. После этого можно продавать дом с участком, на котором дом расположен фактически. Но, уважаемые риэлторы, учтите, что в этом случае нужно соблюдать нормативы земли  для конкретной местности, например, в моем районе минимальный  участок – это 6 соток.

Ситуация четвертая – жилой дом и земля находятся в долевой собственности.

Напоминаю риэлторам, что после 01 января 2016 года сделки по отчуждению долевой собственности третьим лицам находятся в компетенции нотариусов. В простой письменной форме можно совершить сделку по продаже доли недвижимости совладельцам.

В этом случае должна происходить продажа (дарение) доли в праве  дома одновременно с долей в праве земельного участка.

Ситуация пятая – у дома  и земельного участка разные  частные собственники.

Этой ситуации в принципе не должно быть, но бывает, особенно для старой недвижимости ( до 2001 года), когда в документах был бардак. Эту ситуацию надо привести в соответствие закону. Владелец дома обязан оформить участок под домом путем выкупа или оформлением договора аренды с владельцем участка.

Источник: https://realtshcool.ru/984-vozmozhno-li-kupit-ili-prodat-zhiloy-dom-ili-chast-doma-bez-zemli-pomosch-rieltoram.html

Можно ли продать дом, если земля не оформлена в собственность

Покупка дома земля не в собственности

  1. Проживём.com≫
  2. Дом≫
  3. Продажа≫
  4. Можно ли, если земля не оформлена в собственность

Статья обновлена: 21 декабря 2020 г.

Здравствуйте. Иногда ко мне обращаются граждане, которые хотят продать свою загородную недвижимость, только у них есть проблема — дом у них оформлен в собственность, а земля нет. Здесь я разберу именно такую ситуацию.

Сразу отвечу на вопрос — по закону разрешается продать жилой дом без оформленного в собственность земельного участка, но будет очень сложно найти покупателя. Теперь разберу свой ответ поподробнее.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

В законе нет запрета на сделку

При продаже дома покупателю переходит право пользование участком. Это указано в п. 3 ст.

552 ГК РФ — «Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.»

Здесь действует принцип единства судьбы участков и находящихся на них домов, зданий и т.п. ПП. 5 п. 1 ст.

1 ЗК РФ — «Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.»

Если у собственника дома участок в аренде, к договору купли-продажи нужно приложить соглашение об уступке прав аренды на покупателя. Согласие собственника (арендодателя) не требуется — п. 3 ст. 552 ГК РФ. Подробности по ссылке.

Главное условие — участок должен стоять на кадастровом учете, иначе сделку купли-продажи не зарегистрируют. В договоре купли-продажи нужно обязательно указать кадастровый номер участка. Это написано в п. 1 ст.

37 ЗК РФ — «Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.»

Как проверить стоит ли земельный участок на кадастровом учете

Если участок не стоит на кад.учете, придется это исправить — подробная инструкция. При постановке участка на кадастровый учет можно сразу оформить его в собственность, потому что это разрешено сделать одновременно — п. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Другие статьи

Документы для продажи дома с участком — весь список + инструкции.В каких случаях при продаже дома требуется нотариус.

На практике дома с неоформленными земельными участками практически не покупают

Обычно такую недвижимость покупают родственники, друзья или знакомые. К тому же покупатели с ипотекой или мат.капиталом сразу отпадают. Для всех ипотечных банков неоформленная недвижимость считается неликвидной для предоставления кредита под ее залог и цена недвижимости здесь роли не играет. А Пенсионный Фонд в этом случае отказывает в выдаче мат.капитала на покупку.

Для продавца выгодней сначала оформить участок, тем самым увеличиться скорость продажи. Инструкция — как оформить участок под домом. Отдельно про оформление арендованного участка.

Кратко напишу с какими трудностями можно столкнуться при оформлении участка, чтобы у собственника было понимание, покупатели не заинтересованы в покупке.

Во-первых, если собственник дома зарегистрировал свое право собственности после 30 октября 2001 года, ему придется выкупить участок у местной администрации. А арендованные участки всегда нужно выкупать. Стоимость выкупа — это определенный % от кадастровой стоимости участка. Например, в Московской области — 3%. В Самарской — 20%.

Во-вторых, если дом зарегистрирован в собственность после 30 октября 2001 года, участок можно оформить бесплатно, только придется найти в архивах правоустанавливающий документ о выдаче участка при его образовании.

Например, это может быть свидетельство/договор/государственный акт о предоставлении участка на право бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, договор на право застройки и т.п. Если правоустанавливающий документ не будет найдет, придется обращаться в местную администрацию для просьбы выдачи участка в собственность бесплатно.

Иногда администрация просто отказывает предоставлять участок, а иногда только за плату. В этом случае придется подавать на них в суд.

В-третьих, в каждой ситуации сначала придется получать предварительное разрешение на получение/выкуп участка. Потом следует установить границы участка через межевание, согласовывать границы с соседями. Затем получать разрешения и тому подобное. На каждом этапе могут быть трудности, например, соседи могут не согласиться подписывать акт согласования границ при проведении межевания.

Как видите, проблем с оформлением участка может возникнуть много, поэтому покупатели редко покупают дома с неоформленной землей. Понятное дело, рисковать никто не хочет.

Другие статьи

Все о согласии супруга на продажу дома — разобрали ситуации.Можно ли продать дом с неузаконенной пристройкой.

Источник: https://prozhivem.com/dom/prodazha/mozhno-li-prodat-esli-zemlya-ne-v-sobstvennosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.