Особые условия земельного участка

ЗОУИТ: зоны с особыми условиями использования территорий

Особые условия земельного участка

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением и пересмотром границ зон с особыми условиями использования, а также по выявлению неуказанных в кадастре таких зон применительно к земельному участку или зданию.

Представление интересов в суде Подготовка юридических заключений
Представительство в уполномоченных органахВзаимодействие с проектировщиками и экспертами

По вопросам:

  • выявления зон с особыми условиями использования, которые накладываются на границы земельного участка.
  • установления и уменьшения границ санитарно-защитных, охранных и иных подобных зон.
  • определения и согласования видов и предельных параметров строительства в зонах с особыми условиями использования.
  • обоснования нахождения участков за пределами зон с особыми условиями использования.
  • судебного оспаривания включения участков в зоны с особыми условиями использования.

В настоящее время зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) подразделяются на:

  • возникающие в силу закона без принятия какого-либо отдельного решения. Единственным условием их возникновения является наличие объекта, для которого они устанавливаются. К таким ЗОУИТ относятся только водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия;
  • утверждаемые решением уполномоченного органа (все иные ЗОУИТ).

В то же время подавляющее большинство существующих ЗОУИТ возникло ещё в соответствии с ранее действовавшим законодательством, в связи с чем имеется значительная специфика в определении их статуса.

Порядок установления границ и режим зон с особыми условиями использования определятся федеральным законом, которым предусмотрено установление соответствующей зоны, и/или принимаемым Правительством РФ положением о такой зоне. В отношении тех видов зон, для которых соответствующие положения Правительством РФ ещё не приняты, продолжают действовать ранее принятые ведомственные акты.

Границы ЗОУИТ, возникающих в силу закона, утверждаются и вносятся в ЕГРН уполномоченным в соответствующей сфере государственным органом. Тогда как границы ЗОУТ, возникающих на основании отдельного решения утверждаются таким решением. Подготовка сведений о границах осуществляется:

  • при установлении ЗОУИТ в связи с размещением зданий или сооружений (например, в отношении санитарно-защитной зоны предприятия) – их собственником или иным правообладателем (арендатором, концессионером и т.д.);
  • в иных случаях – уполномоченным в соответствующей сфере органом.

При этом для некоторых зон законом установлены чёткие размеры (расстояние от границ соответствующего объекта), в таком случае определение конкретных границ носит чисто технический характер.

Тогда как для других ЗОУИТ границы определяются индивидуально при проектировании соответствующей зоны. Что оставляет простор для «творческого» подхода проектировщиков с учётом интересов, зачастую противоположных, застройщика, чиновников и владельцев соседней недвижимости.

К этой категории относятся в том числе зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны и др.

Режим зоны с особыми условиями использования территории включает в себя перечень запрещённых в такой зоне видов деятельности или, наоборот, исчерпывающий перечень разрешенных, особые условия и ограничения осуществления разрешенных видов деятельности. При этом для ряда зон могут устанавливаться подзоны с различным режимом.

Для некоторых видов ЗОУИТ режим однозначно определён соответствующим законом или подзаконным актом (санитарно-защитные, водоохранные и т.д.).

В иных же случаях режим устанавливается индивидуально для конкретной зоны в зависимости от специфики объекта, для которого она устанавливается, и иных условий (например – зоны охраны объекта культурного наследия).

В таком случае конкретный режим устанавливается решением об утверждении ЗОУИТ.

Таким образом, если ЗОУИТ устанавливается для строительства или эксплуатации объекта, то как границы, так и режим такой ЗОУИТ во многом зависят от владельца или застройщика такого объекта.

При этом данный вопрос для него принципиально важен, так как определят саму возможность строительства (продолжения эксплуатации) объектов на соответствующем месте, и объем расходов, связанный с компенсацией владельцам смежных участков.

Аналогично во многих случаях установление ЗОУИТ в тех или иных границах (пересмотр существующих границ) либо определение перечня ограничений хозяйственной деятельности принципиально важны для правообладателей смежных участков, для которых от этого зависит возможность использования земли или недвижимости. Это особенно актуально для зон охраны объектов культурного наследия, зон санитарной охраны источников водоснабжения и т.д., правила установления которых оставляют возможность для усмотрения в зависимости от ситуации.

Специфика зон с особыми условиями использования, возникших до введения в силу действующего законодательства

Хотя сейчас и установлено обязательное требование о внесении всех зон с особыми условиями использования территории в ЕГРН, данное правило не распространятся на ЗОУИТ, установленные (возникшие) до августа 2018 г. Такие зоны считаются установленными в случаях, если:

  • установлены или согласованы уполномоченным органом в ранее действовавшим порядке;
  • в соответствии с ранее действовавшим законодательством считались при соответствующих условиях установленными в силу закона без принятия отдельного решения;
  • установлены судом.

Границы таких зон должны быть внесены в ЕГРН до 1 января 2022 г.

При этом если ранее действовавший порядок требовал определения конкретных границ зоны с особыми условиями использования территории, то она считается установленной, если было утверждено описание границ такой зоны, или же границы были обозначены на местности. В иных же случаях границы рассчитываются от соответствующего объекта на основании подлежащих применению к данному виду зоны нормативов.

Таким образом, на ближайшие несколько лет сохраняет актуальность проблематика сбора из различных источников сведений о том, в какие зоны особыми условиями использования входит земельный участок.

В случаях, когда принятые в соответствии с действующим законодательством подзаконные акты устанавливают иной режим ЗОУИТ, их границы и режим должны быть приведены в соответствие с ними до 1 января 2022 г.

При этом если зона установлена вокруг определённого объекта, то обязательство обратиться за изменением границ или режима такой зоны возлагается на собственника объекта. А в случае, если действующие нормативы являются более мягкими, чем ранее установленные, с заявлением о пересмотре границ или режима ЗОУИТ может обратиться заинтересованное третье лицо.

Урегулирована законом и такая довольно распространенная ситуация как возведение объектов капитального строительства, в том числе жилых и дачных домов, в зонах с особыми условиями использования территории, в которых размещение таких объектов опасно для жизни (вблизи трубопроводов, аэродромов и т.д.). При этом собственники, зачастую, осуществляли строительство, не зная об опасном соседстве или полагаясь на наличие разрешительной документации.

Собственник таких объектов, подлежащих, по понятным причинам, сносу, имеет право на возмещение убытков, если строительство осуществилось на основании предусмотренных действовавшим законодательством разрешений и согласований, либо разрешение на строительство не требовалось (например, для дачных домов), а участок был предоставлен уполномоченным органом в установленном порядке именно для этой цели.

В зависимости от ряда условий убытки возмещаются либо собственником объекта, вокруг которого установлена ЗОУИТ, либо уполномоченным органом, разрешившим строительство или предоставившим под него земельный участок.

В отношении наиболее проблемной в данном контексте категории объектов – магистральных трубопроводов – установлен также особый порядок внесения сведений о них в ЕГРН.

Так собственники трубопроводов обязаны до 1 сентября 2019 г.

внести в ЕГРН сведения о границах территории, в пределах которой ограничивается строительство и иная хозяйственная деятельность, исходя из набольших возможных расстояний.

Далее, до 1 января 2022 г., они обеспечивают утверждение проекта границ соответствующей зоны, содержащего конкретные ограничения деятельности на том или ином расстоянии от трубопровода. До утверждения такого проекта строительство вблизи трубопровода должно согласовываться с его собственником.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/zony-s-osobymi-usloviyami-ispolzovaniya-territorii/poryadok-ustanovleniya-granic-i-rezhima-zon-s-osobymi-usloviyami

Земельный участок попал в зону с особыми условиями использования: можно ли потребовать его выкупить?

Особые условия земельного участка

В августе 2018 года в Земельном кодексе появилась глава, регулирующая зоны с особыми условиями использования территории. С этого момента закон позволяет собственникам земли и строений, попавших в такую зону, потребовать их выкупа. Как это сделать на практике? Что делать собственникам недвижимости, если они потребовали выкупа и получили отказ?

Павел Лобачев,

ведущий юрист Land Law Firm / Содружество Земельных Юристов

Охранные, санитарно-защитные, а также иные зоны с особыми условиям использования территории (ЗОУИТ) предусмотрены законодательством уже давно. Однако систематизировали их совсем недавно. В частности, закрытый перечень ЗОУИТ (теперь их 28) появился в Земельном кодексе только 3 августа 2018 года (Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ).

ПРИЗНАКИ ЗОУИТ:

  • распространяется на определенную ограниченную территорию
  • предусматривает специальный правовой режим, ограничивающий использование земельных участков и недвижимости, попавших в нее
  • устанавливается в связи с размещением особого объекта природного или искусственного происхождения
  • устанавливается с определенной целью: защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатации объектов, охраны окружающей среды

В отношении каждой из зон Правительство должно принять постановление, которое зафиксирует порядок ее установления и изменения, ограничения, которые эти зоны устанавливают, и т.п. Но на сегодняшний день постановления приняты в отношении далеко не всех ЗОУИТ. Поэтому в ряде случаев руководствоваться приходится ранее действовавшим законодательством.

Ограничения из-за ЗОУИТ

Основная специфика таких зон заключается в ограничениях, которые они накладывают на земельные участки и строения, попадающие в эту зону. Ограничения условно можно разделить на два вида:

  • связанные со строительством (строительство запрещено вовсе / запрещено строительство определенных объектов / строительство допускается по согласованию с лицом, в интересах которого установлена ЗОУИТ);
  • запрещающие использование земельного участка или определенные виды деятельности (например, в охранной зоне железной дороги нельзя проводить земельные работы).

Появление ЗОУИТ практически всегда влечет негативные последствия для владельцев земли и недвижимости, попавших в такую зону.

Защита интересов собственника

Чтобы компенсировать собственнику земли и недвижимости, попавших в ЗОУИТ, негативные последствия, закон предусмотрел два механизма.

Первый механизм — возмещение убытков (ст. 57.1 ЗК РФ):

  • связанных со сносом недвижимости, приведением ее параметров в соответствие с ограничениями, с переездом;
  • связанных с изменением стоимости имущества;
  • возникших из-за невозможности исполнять обязательства перед третьими лицами.

Убытки можно было потребовать и до изменений в Земельном кодексе, однако широкого распространения этот механизм не получил.

Второй механизм – выкуп земельного участка (п. 7,8 ст. 107 ЗК РФ) — появился в августе 2018 года:

  • собственник вправе потребовать от лица или органа, в чью пользу установлена ЗОУИТ, выкупа недвижимости. Цена выкупа определяется на дату до установления ЗОУИТ;
  • если недвижимость принадлежит лицу на каком-то ином праве, правообладатель может потребовать возмещения за прекращение прав.

Условия для выкупа

Условия для выкупа отличаются в зависимости от того, когда появилась ЗОУИТ.

Если ЗОУИТ появилась после вступления в силу поправок в ЗК РФ (после 03.08.2018), условия для выкупа следующие (п. 7, 8 ст. 107 ЗК РФ):

  • земельный участок и недвижимость на нем – в собственности;
  • появление ЗОУИТ делает невозможным использование земли и недвижимости в соответствии с их разрешенным использованием;
  • объект не является самовольной постройкой;
  • требование заявляет правообладатель участка;
  • убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались.

Требование о выкупе можно направить не позже чем через 5 лет со дня, когда ЗОУИТ установили или правообладатель об этом узнал.

Потребовать выкупа можно и в том случае, если ЗОУИТ установили до изменений в ЗК РФ (до 03.08.2018). В этом случае условия для выкупа следующие (ч. 25 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ):

  • земельный участок и недвижимость на нем приобретены до появления ЗОУИТ либо в правоустанавливающих документах не было информации о ней;
  • объект не является самовольной постройкой;
  • убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались;
  • использование земельного участка или недвижимости на нем невозможно из-за того, что они находятся в границах ЗОУИТ, указанной в ч. 27 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ.

На заметку

Последнее условие для выкупа недвижимости в ЗОУИТ, установленной до 03.08.2018, допускает два варианта толкования:

      1. право требовать выкупа могут только те правообладатели, которые должны привести объекты в соответствие с ЗОУИТ;
      2. право требовать выкупа возможно в любом случае, если ЗОУИТ установлена до 1 января 2022 года и сведения о ней есть в ЕГРН.

Судебная практика, пусть пока незначительная, в большей степени склоняется ко второму подходу (Решение АС Московской области от 26.02.2020 по делу № А41-89627/19).

Процедура выкупа

Порядок заключения соглашения о выкупе должно установить Правительство (п. 10 ст. 107 ЗК РФ). Однако на сегодняшний день такого порядка нет. Означает ли отсутствие порядка отсутствие права требовать выкупа? Можно ли попытаться потребовать выкупа в такой ситуации?

Правообладатели уже сейчас принимают попытки потребовать выкупа недвижимости, попавшей в ЗОУИТ. Правда, некоторые суды считают, что поскольку порядка выкупа нет, ответчик своим бездействием закон не нарушает (Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 23.04.2019 по делу № 2а-109/2018).

Возможно, дело здесь в способе защиты: истцы в таких случаях просили суд признать незаконным бездействие ответчика. Павел Лобачев предложил пойти по другому пути.

Источник: https://shortread.ru/zemelnyj-uchastok-popal-v-zonu-s-osobymi-usloviyami-ispolzovaniya-mozhno-li-potrebovat-ego-vykupit/

Зоны с особыми условиями использования территории — что это такое по ЗК РФ

Особые условия земельного участка

В нашей стране некоторые земли получают статус зона с особыми условиями использования территории — что это и в каких случаях применяется? Согласно нормативам, приведенным в Земельном законодательстве РФ, определенные участки могут получать особые полномочия, регламентирующие их свойства, действия, производимые на них, включая действия лиц, находящихся на территории.

Нормативное регулирование

Нормативные акты, используемые на особых территориях, подлежат обязательному оглашению лицам, которые будут задействованы или уже находятся в зоне.

Чтобы придать особый статус зоне, местный или государственный орган контроля должен внести специальную информацию в кадастр об изменении свойств территории.

После чего на местности должны быть установлены опознавательные знаки, содержащие информацию об особой земле. Эту же информацию отображают на планах и схемах, которые используются при градостроительном зонировании.

Когда территория уже имеет собственника, государственный орган, выдавший распоряжение на изменение свойств, обязуется оповестить гражданина о новых правилах использования.

В таком случае могут наложить особые ограничения на использование участка либо даже переселить гражданина, если уровень опасности будет грозить его здоровью.

При этом каждая охраняемая зона в обязательном порядке получает свои правила посещения или нахождения на ней.

Как уже говорилось ранее, такие участки могут быть в собственности лиц, а потому владельцы могут подвергнуться некоторым ограничениям. В основном власти выдают предписания о том, как именно необходимо использовать земельный участок. А также прописывают действия, которые будут запрещены после введения нормативного акта и изменения свойств надела.

Территориально такая зона может занимать не один гектар, а потому все сведения подлежат обязательной записи в госкадастр. Создание особых зон происходит в местах, где спецобъект подвергается внешним факторам либо сам влияет на окружающую среду, а потому требует защиты со стороны государства. Как ни странно, сам объект не является частью участка, а лишь служит его образующим фактором.

Поскольку процесс создания зоны подразумевает накладывание особенных полномочий на земельный надел, на нем может быть введен пропускной режим либо составлены правила посещения и нахождения на объекте. Для исполнения всех требований территорию могут защитить охранным предприятием. Оно будет наделено дополнительными правами, позволяющими поддерживать порядок.

Зачастую зона по своей территории в несколько раз превышает сам объект, это прописано специальными нормами. В случае если они имеют одинаковый размер, информация заносится в нормативный акт. Охраняемый объект или источник опасности должен иметь собственную границу, а потому при расчете зоны он не считается.

На практике этот процесс выглядит следующим образом: проложенный под землёй коммуникационный канал имеет собственные размеры, но для его полноценной защиты вокруг него создают некую границу, в несколько раз превышающую габариты. Доступ к объекту имеется только у специальных органов, запрещается перекапывание территории, а также строительство капитальных построек над и около линии.

Признаки особенных зон

Как выглядит карта зон с особыми условиями использования территории? Практически у каждого градостроительного плана имеется своя карта. Ее создание обуславливается целым спектром факторов.

Например, обеспечением безопасности населения и созданием специальных условий для функционирования объектов промышленного, военного или государственного значения.

А также определенные зоны, которые позволяют оградить человека от радиоактивного воздействия, от электростанций или загрязнённых участков земной поверхности.

Поводом для формирования охранной зоны может стать закон ООПТ, по которому все природные заповедники, заказники, а также памятки природы подвергаются обязательной охране со стороны государства либо органа местного самоуправления. Это позволяет создать условия для оптимального функционирования территории, оградить ее от негативных факторов, таких как разграбление или загрязнение.

Земли, находящиеся в постоянной собственности граждан, могут быть изъяты только в том случае, если правообладатель нарушит нормы использования данной территории.

При этом местные органы имеют право вынести постановление о прекращении или ограничении действий человека в зоне для сохранности ее в нормальном состоянии.

Подобные действия могут обуславливаться повышенной опасностью объекта, например, при сильном воздействии на здоровье окружающих.

Учёт территорий с особыми условиями землепользования

Итак, для постоянного мониторинга зон с особыми условиями их границы в обязательном порядке указываются на плане, а информация об этом вносится в кадастровый учет.

На местности при этом могут возникать как ограждения, так и простые оповестительные знаки, сообщающие информацию об особой территории.

Последние являются государственной собственностью, а потому их повреждение или перенос карается законом!

Информация для постановки на учет ЕГР:

  • индивидуальное обозначение;
  • кадастровая информация;
  • информация об органе, принявшем решение об изменении свойств территории (может выступать как местный, так и федеральный орган), включая их реквизиты;
  • основная информация об ограничениях, которые были присвоены участку земли.

В последующем информация о свойствах территории должна быть задокументирована и указана в градостроительном плане. При этом она должна быть использована при зонировании территорий в будущем, поэтому кадастровую выписку следует занести в базу данных. Ее также позволительно использовать как аргумент при межевании отдельных территорий.

Перечень и классификация особых зон

  1. Охраняемые территории. В эту категорию входят объекты, предназначенные для выработки и подачи электропитания. Госорганы закрывают территорию с электростанциями, а также занимаются контролированием зон, на которых расположены электросетевые кабели, линии электропередач.

    В данную категорию можно отнести коммуникационные сооружения и линии прокладки водо-, газоснабжения.

  2. Водные территории, включая прибрежные участки. Под данную категорию подпадают все водные ресурсы, находящиеся в городской и пригородной черте.

    Помимо рек и озер, государство также защищает от прохода и нецелесообразного использования участки земли, на которых в весенний период наблюдается подтопление грунтовыми водами.

    Дополнительно местная власть может взять под охрану и изменить категорию территории, если на ней обнаружены крупные стаи рыбы либо места зимнего отстоя рыбных ресурсов.

  3. Санитарно-защитные зоны. Территории вокруг предприятий и иных объектов, требующих защиты от посторонних.

Данный список может пополняться и новыми объектами, если таковые потребуют защиты. В основном перечень зависит от региональных и климатических условий. Как уже говорилось ранее, охранная зона практически всегда превышает размеры охраняемого объекта, а потому может задевать даже лесопарковые территории.

Специфика выделения

На всех территориях, подверженных охранным действиям со стороны государства, создаются специальные условия, обеспечивающие сохранность объекта и регламентирующие действия работников и посетителей. При зонировании власти руководствуются сводом правил, указанным в нормативных актах.

На практике каждая зона обладает не только защитной функцией. Инженеры стараются заблаговременно продумывать дальнейшее развитие и использование территорий. Последнее действие отражается на градостроительном генплане.

Землеустроительная комиссия может выделить территорию для обеспечения безопасности граждан либо для поддержания функционирования объекта. В случае с природными зонами комплекс охранных мер предназначается для защиты животного и растительного мира, а также для поддержания функционирования отдельных экосистем.

Как определить, попадает ли участок в зону с особыми условиями использования

Основные проблемы с зонированием возникают у собственников участков, которые располагаются в непосредственной близости от охраняемых объектов.

Поэтому мы советуем тщательно проверять генплан застройки либо кадастровую информацию по району, в котором будет производиться покупка участка и возможное строительство недвижимости.

Чтобы понять, что это зона с особыми условиями, достаточно проверить на плане наличие спецобозначений либо инженерных сетей, проходящих в непосредственной близости с границей надела.

Распространённым случаем являются подземные коммуникации, которые были заложены давно, а застройщик, приобретший участок, невнимательно изучил территорию. В таком случае на месте прохождения кабеля или трубопроводов возникает защитная зона, и при строительстве возникают сложности. Ситуация осложняется тем, что большинство коммуникаций располагается под землей, и они не видны снаружи.

В судебной практике также случались случаи, когда купленная территория, спустя несколько лет, стала попадать в охранную зону.

Такой вариант событий возникает в тех поселениях, которые только застраиваются, и новые технологические объекты (наносящие вред здоровью человека) еще не построены.

Столкнувшись с этим, многие граждане вынуждены переселяться, ведь строительство таких сооружений не всегда внесено в генплан.

Единственное, где можно получить информацию о возможности появления таких объектов, это у инженеров, занимающихся зонированием территорий, а также их классификацией. Но, увы, такая информация практически недоступна для простого гражданина.

Проблемы с СЗЗ (санитарно-защитные зоны) возникают постоянно, ведь даже указав их на генеральном плане, невозможно полностью просчитать весь уровень, следовательно, защитить население от возможного воздействия. Такая территория будет подвергаться многочисленным корректировкам и реконструкциям в процессе своего функционирования.

Элементарным примером может выступать мегаполис. В процессе зонирования многие коммуникационные объекты были спланированы и отражены на плане, но нормы и правила их установки, а также эксплуатации, постоянно меняются.

При этом объект может устанавливаться не в центре планируемой территории, а несколько сдвинут. Такие процессы распространены на сложных почвах и в горной местности.

Охранная зона либо изменится в размерах, либо будет смещена.

Сразу следует отметить, что любые действия с зонами СЗЗ должны быть задокументированы и отправлены в ЕГРН.

В законодательстве особой ответственности за неисполнение такого действия не предусмотрено, а потому многие собственники и лица, наделяющие земли особыми правами, игнорируют это действие, и информация в реестр не вносится.

В дальнейшем из-за такой халатности могут начаться судебные разбирательства и поиск виновников. При этом собственник участка, только приобретший территорию, может рассчитывать на получения свода правил по использованию земельного участка, ни о какой компенсации речи не идет.

Подобные проблемы привели к тому, что многие собственники земельных наделов даже не получили информации о том, что их участок находится в СЗЗ, тем самым подвергается обременению.

Единственный способ получить точную информацию — самостоятельно читать схемы и планы застройки, которые удается найти в открытых источниках.

При этом получить подробную информацию о вхождении участка в СЗЗ можно от органов местной власти, направив туда специальный запрос.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/ogranicheniya-po-ispolzovaniyu/osoboe-uslovie.html

Что такое зона с особыми условиями использования (ЗУОИТ), и как установить ее границы

Особые условия земельного участка

В августе 2018 года вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс. Теперь границы всех зон с особыми условиями использования территории необходимо к 2022 году внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

По задумке законодателя, наличие зон в ЕГРН сможет предупредить ситуации, когда люди размещаю объекты недвижимого имущества или осуществляют иную хозяйственную деятельность там, где нельзя: в охранных зонах газопроводов, зонах охраны объектов культурного наследия и т.п. После внесения всех ЗОУИТ в ЕГРН заинтересованные лица, например, инвесторы, смогут увидеть в одном месте все обременения и ограничения, наложенные на земельный участок.

Роль кадастрового инженера в этом – подготовка текстового и графического описания границ зоны. В описании содержатся координаты ЗОУИТ, которые передаются в ЕГРН органом государственной власти, отвечающий за определение границ ЗОУИТ. С конца 2018 года наши кадастровые инженеры готовят такие документы.

Уже сейчас нужно устанавливать зону с особыми условиями использования при строительстве новых объектов недвижимости, если зона требуется для эксплуатации объекта. Иначе не выдадут разрешение на строительство или разрешение на ввод. Например, для любого производственного объекта или склада требуется установление санитарно-защитной зоны.

Понятие зоны с особыми условиями использования дано в Градостроительном кодексе, который определяет их как охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны и защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория и иные зоны.

То есть ЗОУИТ – это территория, в которой существуют ограничения на хозяйственную деятельность.

Виды зон с особыми условиями использования территории перечислены в ст. 105 Земельного кодекса. Основные из них:

  • зоны охраны и защитные зоны объектов культурного наследия;
  • охранные зоны инженерных коммуникаций: электроэнергетики, трубопроводов, связи, теплосетей;
  • охранные зоны транспорта: автомобильных, железных дорог, метрополитена, приаэродромные территории;
  • водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, зоны санитарной охраны;
  • охранные зоны особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
  • санитарно-защитные зоны и т.д.

Общий порядок установления ЗОУИТ такой:

  • Правительство принимает положение о зоне каждого вида, где определено, какой орган государственной власти отвечает за установление такой зоны.
  • В положении должен быть исчерпывающий перечень документов, необходимый для установления зоны.
  • Заинтересованное лицо собирает пакет документов и передает их в уполномоченный на установление зоны орган. В составе комплекта документов должно быть текстовое и графическое описание границ зоны с особыми условиями использования территорий в форме электронного документа – тот документ, который готовим мы.
  • Уполномоченный орган выпускает решение об установление зоны. Это решение, вместе с текстовым и графическим описанием границ, он передает в Росреестр (кадастровую палату) для внесения зоны в ЕГРН.

Например, чтобы установить санитарно-защитную зону, нужно:

  • Разработать проектную документацию.
  • Подготовить текстовое и графическое описание границ зоны.
  • Получить экспертное заключение на проект во ФБУЗ “Центр гигиены и эпидемиологии”
  • Получить санитарно-эпидемиологическое заключение в территориальном управлении Роспотребнадзора.
  • Передать проект, заключения и текстовое и графическое описание в Роспотребнадзор. Роспотребнадзор выносит решение об установлении зоны и передает сведения в Росреестр.
  • Зона появляется в ЕГРН.

Основная проблема в установлении ЗОУИТ на сегодня – отсутствие положений о зонах. Все они в стадии разработки. По словам законодателей такие положения должны начать появляться осенью 2019.

Поэтому на сегодняшний момент зоны с особыми условиями использования устанавливаются по регламентам, разработанным до вступления в силу 342-ФЗ от 03.08.2018. При этом на некоторые виды зон регламентов никогда не было.

Из-за этого сейчас сложилась патовая ситуация: устанавливать зону нужно, а кто должен ее установить, не понятно. Иногда решение об установлении принимает администрация, а иногда и она отказывается, ссылаясь на то, что не уполномочена.

По нашему опыту, более-менее отлаженный механизм внесения ЗОУИТ в ЕГРН есть у Роспотребнадзора для санитарно-защитных зон.

Иными словами, есть закон, который нужно исполнять, однако нормативных документов в полном объеме не разработано. В то же самое время преимущество имеет та зона, границы которой установлены раньше. Поэтому мы считаем, что действие лучше, чем бездействие, и нужно стараться выполнить требования закона раньше, чем будет поздно.

Если у вас есть вопросы, или вам нужна помощь кадастрового инженера для подготовки текстового и графического описания зоны с особыми условиями использования территории, пишите нам на info@corconsult.ru.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/kor_kadastr/chto-takoe-zona-s-osobymi-usloviiami-ispolzovaniia-zuoit-i-kak-ustanovit-ee-granicy-5cdebfbabaeb6600affc4c92

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.