Особенности покупки жилья в новостройке

Содержание

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2020

Особенности покупки жилья в новостройке
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Покупка квартиры в новостройке: на что обратить внимание в [year] году. Как не ошибиться с выбором на столь большом рынке предложений от застройщика. Строительство многоквартирных домов во многих городах России идет достаточно активно.

Многие покупатели выбирают жилье именно в таких домах, а не на вторичке. На это есть немало причин: покупка в новостройке часто обходится дешевле.

Застройщики стараются привлечь клиентов и предлагают скидки, особенно на ранних этапах строительства.

Человек имеет возможность купить недвижимость «под ключ» или сэкономить, выбрав вариант с черновой отделкой. Практически все новые жилые комплексы имеют развитую инфраструктуру.

У них есть парковки, детские площадки, облагороженная придомовая территория. Но приобретение жилья в новом или строящемся доме имеет свои особенности, о которых стоит знать.

Внимательно прочитайте статью, ваша осведомленность поможет избежать подводных камней.

Основные этапы покупки недвижимости

Прежде всего нужно представлять, как происходит покупка жилья в новом доме. Сориентироваться поможет пошаговая инструкция актуальная для [year] года. Чтобы правильно выбрать объект, застройщика и оформить все грамотно, покупателю необходимо:

  • Определиться с районом, бюджетом покупки, найти подходящее предложение. Действовать можно самостоятельно или с помощью риэлтора;
  • Досконально изучить информацию о застройщике: посетить офис строительной организации, посмотреть документы, пообщаться на форумах с другими клиентами продавца;
  • Осмотреть выбранный объект. При осмотре прежде всего стоит обратить внимание на стены: проверить герметичность швов, посмотреть, хорошо ли выровнены углы и сама поверхность. Необходимо убедиться в отсутствии щелей, которые свидетельствуют о грубом нарушении строительных стандартов. На стенах не должно быть мокрых или темных пятен: такая стена начнет промерзать, на ней может появляться грибок. Если квартира продается с отделкой, также нужно проверить ее качество;
  • Подписать договор купли-продажи. Если все устраивает, можно подписывать соглашение. Лучше всего это делать с помощью независимого юриста;
  • Внести  оплату за жилье (в зависимости от условий соглашения она может быть полной или частичной).

После окончания строительства клиент осматривает квартиру и при необходимости предъявляет претензии. После устранения недостатков подписывается акт приема-передачи, покупатель получает ключи и оформляет жилье в собственность.

Все замечания должны фиксироваться документально. Не стоит доверять обещаниям застройщика моментально все исправить.

Это распространенная ошибка покупателей, но заставить строителей что-то сделать в таких случаях бывает трудно.

Переезжать в новую квартиру и ремонтировать ее лучше после получения документа о собственности. До этого момента на осмотр жилплощади могут приходить сотрудники БТИ. Если они обнаружат различия с тем, как жилье выглядело после ввода в эксплуатацию, то могут потребовать придать ему первоначальный вид.

Оформлять право собственности можно как самостоятельно, что будет дольше, но дешевле, так и с помощью агентства недвижимости. Для получения выписки из ЕГРП нужно предъявить в регистрационную палату документ о запуске в эксплуатацию, а также акт приема-передачи. Это можно сделать в Росреестре или МФЦ.

Когда свидетельство получено, пора идти в паспортный стол и прописываться. С собой необходимо взять паспорта членов семьи, документ о праве собственности, выписку с прежнего места жительства и заявление от каждого из будущих жильцов.

Особенности покупки квартиры с ипотекой

Мало кто может позволить себе купить недвижимость на собственные средства. Для многих россиян единственным вариантом обзавестись жильем становится ипотека.

Если человек хочет воспользоваться одной из ипотечных программ, он сначала заключает с застройщиком договор бронирования. Это соглашение предоставляется кредитору вместе с паспортом, документами о доходах и другой документацией по требованию банка.

Если кредит будет одобрен, подписывается трехстороннее соглашение. Сторонами являются банк, заемщик и строительная организация. Затем сделка регистрируется, и через 10 дней клиент получает выписку из ЕГРП.

Условия ипотеки зависят от того, какие документы готов предоставить клиент. Поскольку ипотека – кредит долгосрочный, от заемщика требуется хорошая кредитная история, официальное трудоустройство и наличие стабильного дохода. От льготников (молодые и многодетные семьи, чернобыльцы, работники бюджетной сферы и так далее) потребуется подтверждение права на льготы.

Особенности покупки квартиры по ДДУ

Когда люди покупают квартиру в строящихся домах, необходимо заключить предварительный договор долевого участия. Так как объекта недвижимости на момент его подписания еще не существует, нужно проверять наличие в договоре следующих пунктов:

  • Фиксированная цена, которая может измениться только в результате расхождения с фактической площадью после проведения замеров БТИ;
  • Полное описание объекта с указанием адреса и технических параметров;
  • Срок, в течение которого жилье будет построено и передано дольщикам;
  • Ответственность, которую несет застройщик за нарушение обязательств;
  • Необходимость внесения застройщиком коммунальных платежей с момента ввода жилья в эксплуатацию до момента заселения.

Как правило, продавец сам передает такие договора в уполномоченные органы для регистрации. Срок их подачи также должен быть зафиксирован в соглашении.

Владельцу жилья коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приемки и получения ключей. Обычно это происходит через определенное время после заселения.

Приобретение новостройки с учетом имеющегося жилья

Чаще всего люди покупают жилье не для инвестиций, а для улучшения своих жилищных условий. Если покупателю нужно продать свою недвижимость и купить квартиру большей площади, поможет такая схема, как зачет вторичного жилья. Существует два способа реализации этого проекта:

  1. Клиент и строительная организация подписывают договор о реализации вторичного жилья. Продажей жилплощади занимается или штатный специалист застройщика, или риэлторское агентство по договоренности. В соглашении указываются сроки, за которые предстоит реализовать квартиру: в среднем это около трех месяцев. Одновременно ставится бронь на жилье в новостройке. Если за оговоренный срок квартира не будет продана, бронь снимается.
  2. Застройщик сам выкупает у клиента вторичное жилье и делает это, как правило, сразу. Такая сделка не слишком выгодна для клиента, который теряет до 30% стоимости жилья. Но иногда строители принимают квартиры в зачет только на таких условиях и получают неплохую прибыль от их продажи. Кроме того, продать и купить жилье по такой схеме можно максимально быстро, поэтому некоторые покупатели выбирают такой вариант.

Тип договора о приобретении жилья в новом доме зависит от стадии, на которой находится строительство. Это может быть договор долевого участия, купли-продажи, а также переуступки прав требования.

Какие документы требуются от покупателя

Перечень документов, необходимых для заключения договора, может отличаться. Но существует общий список, включающий в себя следующие бумаги:

  • Соглашение, подтверждающее участие в долевом строительстве;
  • Паспорта и заявления всех, кто участвует в сделке;
  • Проектная декларация;
  • Документы о праве собственности на землю;
  • Кадастровый план;
  • Разрешение на строительство дома от государственных органов;
  • План объекта с обозначением адреса, количества и этажности помещений;
  • Квитанция об оплате пошлины.

Также в комплект документов входит согласие супруга, заверенное нотариусом, и свидетельство о браке. В случае покупки квартиры в ипотеку клиент предоставляет договор с банком и закладную, оформленную в установленном законом порядке.

Как оплатить жилье в новостройке

Процесс оплаты купленной квартиры не представляет ничего сложного, но нужно знать, как это сделать правильно. Она производится сразу после заключения соглашения и его государственной регистрации. Деньги переводятся на расчетный счет строительной компании. Во многих случаях сначала переводится часть денежных средств, а остальная сумма выплачивается в рассрочку.

Иногда применяется и аккредитивная форма расчетов. При такой форме деньги за купленную недвижимость поступают на аккредитив – специальный счет в банке. Согласно условиям аккредитива строительная компания получает средства только тогда, когда право требования по ДДУ перейдет к покупателю. Другими словами, до официальной регистрации сделки застройщик денег не увидит.

Несколько иначе обстоит дело с квартирами, которые оформляются через ЖСК. Для покупки жилья в жилищно-строительном кооперативе будущий владелец должен выплатить пай. Поскольку эти действия не подлежат регистрации, такая сделка считается довольно рискованной, но тем не менее законной.

При оформлении документов не стоит забывать о налоговом вычете, который может получить заемщик. Если человек регулярно платит налоги, он вправе претендовать на возврат части перечисленных государству денег. Максимальная сумма налогового вычета на сегодняшний день составляет 260 000 рублей.

Скачать  образец — Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

На что обратить внимание при покупке недвижимости

Покупая квартиру в новостройке, человек получает возможность приобрести просторное жилье по сравнительно низкой цене. Но подводные камни тоже существуют, и предугадать проблемы иногда не может даже опытный юрист. Вот основные риски, с которыми сталкивается покупатель такого жилья:

  • Внезапная заморозка строительства;
  • Затягивание сроков со стороны застройщика (долгострой);
  • Оформление договора с нарушением прав покупателя;
  • Отсутствие коммуникаций или проблемы с их вводом в строй;
  • Нарушение норм пожарной безопасности;
  • Низкое качество построенного жилья (когда, например, при строительстве используются дешевые ненадежные материалы).;
  • Земля, на которой построен дом, имеет другое назначение или была оформлена по договору аренды.

Определенных проблем можно избежать, если заключать сделку в присутствии нотариуса. Лучше немного потратиться, но быть уверенным, что договор соответствует закону и в будущем не возникнет проблем.

Некоторые предпочитают приобретать недвижимость еще на стадии котлована. Такая покупка позволяет сэкономить до трети стоимости, к тому же клиент может обсудить со строителями детали проекта.

Но всегда есть риск, что возникнут трудности со своевременной сдачей дома.

Застройщик может неправильно оценить свои возможности: иногда у него не хватает средств, и проблемы с контролирующими органами тоже случаются.

Так что спешить с покупкой квартиры не стоит. Предложений на рынке недвижимости немало, но и недобросовестных компаний на нем тоже достаточно. Сначала нужно рассчитать свои возможности, определиться с застройщиком и тщательно его проверить.

Покупатели часто интересуются, как проверить строительную компанию. Прежде всего стоит ознакомиться с документацией: учредительными документами, годовыми отчетами, аудиторским заключением о деятельности за последний год.

Также желательно убедиться в том, что застройщик не был ответчиком в судах. Для этого надо зайти на сайт http://kad.arbitr.ru/ и проверить картотеку по ИНН строительной компании. На другом ресурсе можно произвести проверку по судам общей юрисдикции: https://sudrf.ru/index.php?id=300#sp.

Стоит поискать и отзывы в интернете. Если негатива слишком много, это повод насторожиться. Но и хвалебным отзывам в огромном количестве доверять не стоит: скорее всего они заказные.Также стоит обратить внимание на поведение продавца. Застройщики с подмоченной репутацией часто проводят агрессивную маркетинговую политику, занимаются демпингом, настаивают на срочном заключении соглашения.

У покупки квартиры в новостройке есть немало преимуществ. Клиент получает юридически чистое жилье без сомнительного прошлого, с новыми коммуникациями и удобной планировкой.

Банки тоже часто одобряют ипотечные кредиты на такое жилье. Но поскольку существует риск встретиться с недобросовестным застройщиком, нужно проявлять бдительность.

Если не пожалеть времени и вникнуть во все тонкости оформления, можно совершить безопасную и выгодную сделку.

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-v-novostroyke

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке

Особенности покупки жилья в новостройке

Обзор экспертов «М16-Недвижимость» поможет вам решить, стоит ли покупать квартиру в новостройке. Рассказываем о плюсах и минусах, которые ждут покупателей первичного рынка, и о том, чем новостройки превосходят квартиры на вторичном рынке. Бонус – отзывы покупателей!

Особенности первичного рынка

При покупке квартиры в новом комплексе речь необязательно идет про строящийся или недавно сданный дом. Пока на квартиру не было оформлено право собственности, она остается объектом первичного рынка. И это безусловный плюс, так как за ней не тянется череда бывших собственников, а это исключает риск обременения.

Квартиры первичного рынка безопаснее в юридическом плане

Оформление права собственности в этом случае проходит достаточно легко и быстро.

Плюсы новостроек

Доступная цена

Новостройки дешевле вторичного жилья, и это факт. Исключение составляют объекты вторички, малопригодные для жизни: вы покупаете квартиру по заниженной цене, но потом, как правило, вкладываете в нее вдвое больше, чтобы превратить во что-то стоящее.

Конечно, чем больше времени до срока сдачи, тем дешевле квартира в новом доме. Но даже на последних этапах строительства разница между ценами на новостройку или вторичку сохраняется.

Кроме того, ипотечные ставки на объекты первичного рынка ниже, чем на вторичное жилье. А ипотека с господдержкой для семей с детьми (сейчас ставка по этой программе начинается от 4,7%) на квартиры вторичного рынка не распространяется.

Современные технологии строительства

Стоит ли уточнять, что новые здания качественно отличаются от старого фонда, даже если речь идет о новостройках эконом-класса? Здания часто возводятся с применением технологии бесшовных или навесных фасадов, что позволяет надолго сохранять тепло в квартирах. А если учесть, что новые радиаторы обязательно оснащаются терморегуляторами, жильцы могут существенно экономить на отоплении.

Новые строительные технологии позволяют экономить на коммунальных услугах

В итоге новостройкам проигрывают и дореволюционные здания, и застройка советской эпохи.

Комфортные планировки

Подход к обустройству жилого пространства сделал заметный шаг вперед: в новых домах практически невозможно встретить планировки со смежными комнатами и другими неудобными решениями.

В квартирах комфорт-класса и выше предусмотрены гостевые санузлы и гардеробные, во многих новостройках сегодня встречаются мастер-спальни, причем необязательно это элитное жилье.

Большое внимание уделяется дополнительной площади, например, террасам.

Отдельно необходимо упомянуть метраж – в новостройках он более просторный. Так, минимальная площадь кухни в среднем начинается от 7-8 м2, тогда как, к примеру, в хрущевках метраж кухонь начинается от 4,5 м2. Площадь трехкомнатной квартиры в той же хрущевке сопоставима с площадью двушек в новостройках.

Отказ от смежных комнат и увеличенная площадь делают повседневную жизнь более комфортной

В то же время в новостройках имеются студии – малогабаритные квартиры без внутренних перегородок (в отдельную комнату вынесен только санузел). Это отличное решение для первого собственного жилья. Студия также подходит людям, которые не планируют заводить семью, ведь это отличная возможность не переплачивать за ненужные метры.

Юридический аспект

Уже упомянутый ранее фактор, который является большим преимуществом новостроек, – прозрачная история права собственности.

Вам не стоит бояться выписанных в никуда несовершеннолетних детей или граждан, добровольно отказавшихся от приватизации.

А любой из этих случаев влечет за собой большие проблемы для нового собственника, вплоть до подселения в квартиру чужого человека или признания вашей сделки недействительной.

Отделка

Новая квартира с чистовой отделкой обойдется дешевле, чем квартира на вторичном рынке со свежим ремонтом. В первом случае дизайн будет пусть и типовой, зато нейтральный, к которому подойдет любой интерьер. Для тех, кто ищет жилье для быстрого переезда, более выгодным вариантом окажется именно квартира с ремонтом в новостройке.

Благоустройство

В отличие от старого фонда, жилые комплексы в обязательном порядке имеют благоустроенную территорию – с современными игровыми зонами, местами для отдыха и спортивными площадками. Активные зоны оснащаются антитравматичным покрытием, что делает отдых более безопасным. Это решение применяется как в дорогих проектах, так и в комплексах эконом-класса.

Благоустройство придомовой территории есть в новостройках любого сегмента

Инфраструктура

Многие новостройки обеспечены собственной инфраструктурой: магазины, детские сады, реже – школы или поликлиники. Это особенно важно для проектов, которые строятся на ранее неосвоенных территориях.

Минусы новостроек

Риск долгостроя

Главный минус новостройки – достаточно высокий риск вложиться в ненадежный проект. Пример компаний «СУ-155» и Urban Group показал, что даже крупные и, казалось бы, успешные застройщики не застрахованы от банкротства. В итоге сдачу дома можно ждать годами. Квартиры на вторичном рынке в этом явно превосходят первичку. 

Ожидание vs. реальность

Покупая квартиру на этапе строительства, оценить вы ее можете только на бумаге. Однако к моменту сдачи жилье может отличаться от того, что было заявлено заранее. Спешим вас успокоить: явных отхождений от плана никто не допустит, но метраж может разниться.

И если сокращение площади станет досадным явлением, которое компенсируют материально, вернув деньги за исчезнувшие метры, то за увеличение площади платить придется уже вам.

Квартира в новостройке может потребовать дополнительных вложений после сдачи дома

При этом новая площадь может быть нефункциональной, но заплатить за нее все равно придется. А на этапе сдачи дома средняя стоимость квадратного метра в новостройках СПб составит свыше 100 тысяч рублей.

Не проверено временем

Частая проблема квартир, в которы никто не жил – ошибки, допущенные во время строительства, проявляются не сразу, а спустя какое-то время активной эксплуатации дома. Если на вторичном рынке подобные проблемы можно обнаружить до покупки, то в новостройках такая возможность отсутствует.

А ведь проблемы могут быть серьезными – вплоть до возникновения плесени в мокрых зонах или использования небезопасных материалов строительства. С таким можно столкнуться и на вторичном рынке, но тут вы хотя бы сразу видите, что покупаете. Плюс – подобную информацию о доме всегда можно поискать на форумах или в группах жильцов.

Расположение и район

Далеко не все новостройки могут похвастаться удобным расположением и хорошим районом. Мест под застройку в пределах города осталось немного, а пустующие участки, как правило, находятся либо в окружении промышленных зон, либо в отдалении от развитой части.

Новостройки часто строятся в необжитых районах с плохой транспортной и социальной инфраструктурой

В обоих случаях у жильцов могут возникнуть серьезные проблемы с инфраструктурой и транспортной доступностью, которые невозможно учесть при покупке, ведь на этапе строительства застройщики часто приукрашают реальность.

Формально новые районы должны развиваться параллельно с появлением жилых кварталов. На практике же строительство новостроек ведется в несколько раз быстрее, чем развитие социальной, торговой и транспортной инфраструктуры.

Говорить о комфортной жизни в таких условиях сложно.

Затянувшаяся стройка

Если в состав жилого комплекса входит несколько новостроек, которые возводятся поочередно, жильцам первого дома придется терпеть звуки строительных работ, пыль и мусор до сдачи последнего этапа.

Если же речь идет не о точечной застройке, а об активно осваиваемых территориях, атмосфера нескончаемой стройки может затянуться на несколько лет.

Проблемы с коммуникациями

В недавно введенных домах возможны серьезные проблемы с подключением к коммуникациям и их эксплуатацией в первое время. С такой проблемой, к примеру, не понаслышке знакомы жители намывных территорий Васильевского острова: подключение домов затянулось на серьезный срок, но даже после этого были проблемы с подачей горячей воды.

В первое время возможны проблемы с коммуникациями

Этот недостаток устраняется со временем, однако первые месяцы жизни в новой квартире могут быть испорчены. Такие ситуации практически исключены в случае с новостройками, которые возводятся в уже обустроенных районах, так как с их подключением к коммуникациям проблем не возникает.

Покупка жилья в новостройке: отзывы

Никита, 32 года.

Я купил квартиру в 2017 году. Первый и главный плюс – выгода: во-первых, мы брали на старте продаж, когда цены были минимальные, во-вторых, ставки по ипотеке бил и остаются ниже, чем на вторичное жилье. Также рассматривали новостройки, в которых были доступны сезонные скидки. Квартира на вторичном рынке обошлась мы в несколько раз дороже. 

Еще одна причина, по которой я выбирал именно первичный рынок, это новизна объекта, и речь не только о строительстве. Сам подход к жилью совершенно иной: планировки более комфортные, во всех квартирах уже стоят счетчики, технологии строительства более современные, и это ощущается – квартиры хорошо сохраняют тепло, не продуваются.

Опять же, новые коммуникации. На вторичке, например, можно обновить коммуникации в квартире, но не в доме, а это чревато проблемами с эксплуатацией. В новостройках таких проблем нет. Более того, дом еще находится на гарантии, так что в случае каких-либо косяков устранять их будет застройщик, за свой счет.

Нравится сам формат комплексной застройки – с благоустроенной территорией и закрытым двором, паркингами, магазинами на первых этажах. Не для всех это будет определяющим плюсом, но лично мне приятно жить в доме с современной архитектурой, а не в типовой советской коробке, например.

Алина, 30 лет.

«Мы покупали на стадии котлована, а через несколько месяцев после начала продаж застройщик внес существенные изменения в проект: удешевил материалы, упростил фасады, сократил количество лифтов (с 4 до 2, и это для 23-этажного дома!). Сейчас вроде законодательно запретили такие изменения, но мы попали.

Еще нам обещали отдельную колясочную и мойку для собак, но ничего этого нет и не будет. По факту нас обманули, мы выбрали новостройку с улучшенными характеристиками, а получили максимально упрощенный проект, которым ничем не отличается от соседних комплексов. К сожалению, так бывает.

Обязательства по созданию инфраструктуры выполняются с задержкой: к примеру, нам обещали закрытую территорию. Дом сдали в декабре, въехали мы в конце апреля, но по сегодняшний день (сентябрь) территория нашего комплекса не огорожена. Благоустройство тоже весьма формальное.

Мы столкнулись и с задержкой сдачи на 5 месяцев В принципе, не нервничали, знали, что комплекс все-таки сдастся, но все равно неприятно, ведь все это время мы продолжали оплачивать съемное жилье.

Гораздо серьезнее оказалось увеличение площади квартиры, которое нам обошлось в 230 тысяч руб. Знаем, что в нашем доме некоторым пришлось доплачивать по 700 тысяч руб.

А вообще у этого же застройщика увеличение доходило до полутора миллионов рублей, но в другом комплексе!

В итоге многим приходится вкладывать в доплату за лишние метры деньги, отложенные на ремонт. И это снова отодвигает дату переезда. Про ремонт стоит сказать отдельно – первые полгода, а то и год, и в будние, и в выходные в доме стоит шум от ремонтных работ. У нас рядом строится следующая очередь, то есть еще и с улицы строительный грохот доносится.

В первое время у нас были проблемы с коммуникациями: ржавая вода, перебои с электричеством. Сейчас с электричеством наладилось, за воду пока не платим, ждем, когда управляющая компания окончательно устранит все причины ржавых примесей. Хотя мы поставили магистральный фильтр, благодаря этому в нашей квартире вода сносная.

При всех минусах могу отметить, что на покупке жилья мы все-таки существенно сэкономили, такая же квартира на вторичном рынке обошлась бы на пару миллионов дороже, как минимум. Покупая квартиру в новостройке, нужно понимать, что вы берете на себя определенные риски.

Стоит ли покупать новостройку?

Мы попытались разобраться, что же лучше – новостройка или вторичка? Кратко резюмируем: сделка на первичном рынке открывает более широкие возможности, так как цены здесь зачастую ниже, чем на вторичке. А условия по ипотеке и всевозможные акции делают покупку еще более выгодной.

Жизнь в новостройках комфортнее, чем в старом фонде, по целому ряду причин: это и более рациональный подход к планировочным решениям (например, отказ от смежных комнат), и современные технологии строительства, которые сохраняют комфортный микроклимат и позволяют экономить на коммунальных услугах, и комплексный подход к обустройству придомовой территории. А отсутствие череды собственников избавляет вас от возможных юридических рисков.

Новостройки привлекательнее с точки зрения цены и планировок, но по расположению и инфраструктуре новые дома часто уступают вторичке

В то же время всегда есть опасность выбрать ненадежный проект и вложиться в долгострой. Если в ходе строительства ваша жилплощадь будет увеличена (даже на ненужные вам метры), придется доплачивать.

При покупке жилья в мало обжитом районе стоит готовиться к тому, что в первое время могут быть проблемы с коммуникациями и инфраструктурой. Найти квартиру возле метро проще на вторичном рынке.

Перед выбором новостройки взвесьте все за и против, изучите слабые стороны локации, почитайте форумы о застройщике, выбранном районе и сравните цены с предложениями вторичного рынка. Подходите к покупке квартиры рационально и внимательно или обратитесь за помощью к экспертам рынка, которые помогут с выбором!

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.

Источник: https://m16-estate.ru/news/pokupka-kvartiry-v-novostrojke-plyusy-i-minusy

Как выбрать квартиру в новостройке правильно: нюансы

Особенности покупки жилья в новостройке

Как правильно выбрать квартиру в новостройке от застройщика по выгодной цене, на солнечной стороне, для проживания и инвестиций, новые правила, на что обращать внимания разберем в статье.

Коснемся вопросов о выборе района и застройщика, типа материала для стен дома, на какой стадии строительства приобретать недвижимость, как влияет на выбор квартиры наличие и отсутствие солнечной стороны и многом другом, что поможет вам сэкономить время на подборе жилплощади для проживания или инвестирования.

Узнайте, на что обращать внимание и как покупать квартиру на вторичном рынке

Как выбрать квартиру в новостройке правильно

Ориентация на бюджет
Прежде чем выбирать район строящихся домов или застройщика, четко определите бюджет будущей покупки. Адекватная оценка финансовых возможностей позволит сэкономить время на подбор строящегося жилья от застройщика.

К тому же цена за 1 кв. метр разнится, если счет выставляется в рублях или валюте. По опыту натерпевшихся стресса дольщиков, рекомендуется оплачивать покупку только рублями.

Варианты размещения строящегося жилого комплекса влияют на его стоимость, например, приобретение квартиры в точечной постройке, размещенной в квартале жилых домов советского периода будет строить дороже, чем в отстроенном квартале жилых домов на абсолютно новой территории, где пока еще не развита инфраструктура.

Почему набившая оскомину рекомендация так важна? Потому что, если вы из последних сил выкраиваете деньги на оплату квартиры, да еще в течение длительного срока, ваша радость от приобретения новой жилплощади превратится в ненависть.

Цель приобретения новостройки
Покупатели делятся на несколько категорий:

  • Приобретая жилье для проживания (например, в связи с расширением семьи);
  • Покупая квартиру в новостройке для инвестирования, с целью перепродать или сдавать в аренду.

Цель влияет на выбор квартиры в новостройке существенно. Так, если вы берете жилплощадь для себя, то не будете учитывать важных факторов, которые априори обязательны при выборе квартиры от застройщика при инвестировании.

Например, при покупке квартиры в новостройке для инвестирования учитывается:

  • Размер арендной ставки;
  • Конечная стоимость квартиры после сдачи дома;
  • Экономическая ситуация в стране и рынке недвижимости;
  • Налоговая нагрузка;
  • Спрос на недвижимость в районе постройки дома и т.д.

Застройщики и район
Почему выбор придется делать одновременно? Потому что оба фактора одинаково важны. Ни для кого не секрет, что застройщики могут не изменять содержание ДДУ для дольщика, даже если он юридически верно обоснует неправомерное содержание договора. Многие девелоперы придерживаются правила6 «Не нравится – не бери».

В связи с этим, будущие дольщики прежде чем выбрать квартиру в Москве или ином городе решают задачку не только по местоположению жилья, но и надежности застройщика.

На что обратить внимание при выборе застройщика:

  • Наличие разрешения от местных властей на строительство жилого комплекса;
  • Учредительные документы и проект дома, утвержденный архитектором;
  • Наличие у девелопера неоплаченных кредитов, их размер, судебных дел;
  • Источник финансирования застройки;
  • Отзывы о построенных ею жилых комплексов от реальных покупателей или жильцов.

Самостоятельно разобраться в документации вам вряд ли получится, поэтому проще нанять юриста, остальное сделаете сами.

Не соглашайтесь на оплату строящегося жилья до получения застройщиком разрешительной документации, т.к. высока вероятность потери денег

Информации о застройщике достаточно на форумах, где активно обсуждаются такие темы дольщиками, либо специалистами, либо теми и другими — в любом случае можно узнать то, чего нет в официальных источниках.

Как проверить застройщика и документы на новостройку, читайте Как выбрать застройщика

Правильное местоположение дома сэкономит вам время и нервы, поэтому обратите внимание на:

  • Близость строящегося дома к веткам метро, остановкам транспорта или дорожным развязкам, интенсивность движения в часы пик, загазованность;
  • Расстояние и время, которое вы будете тратить на поездку до офиса, детсада или школы, если у вас дети, учебы или родственников;
  • Изучите карту местности и выявите размещение поблизости промышленных объектов, ТЭЦ, свалок и соберите информацию об экологии выбранного района;
  • Выясните есть ли поблизости от жилого комплекса места для массового отдыха, которые могут создавать неудобство проживания вам и членам вашей семьи.

Сидя дома вам не выяснить перечисленную информацию, поэтому выбрав несколько районов и застройщиков, посетите офисы и места строительства домов для получения достоверных данных. Район лучше посетить до начала часа-пик и в вечернее время.

Не рекомендуется приобретать жилплощадь в новостройке, которая расположена недалеко от крупных продуктовых баз, оптовых торговых центров.

На каком этапе строительства выбирать квартиру в новостройке

Будущим дольщикам понятно, что на стадии котлована стоимость квартиры от застройщика дешевле, а по мере продвижения строительства происходит удорожание. К тому же со временем выкупаются самые «вкусные» предложения.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке по цене, в начале строительства (стадия «котлована»), середине или перед сдачей дома? Здесь решают несколько факторов:

  1. Размер суммы для приобретения жилплощади;
  2. Решимость предпринимать рискованные действия.

Вкладывая на стадии «котлована» в покупку жилья в новостройке вы экономите, но сильно рискуете и даже не тем, что стройку «заморозят», а возможном низком качестве жилья. На средней стадии строительства, когда уже построено несколько этажей, качество строительства можно оценить воотчию и даже попросить посетить стройку, чтобы осмотреть стены и потолки.

Тоже самое можно сказать про этап, предшествующий сдаче дома в эксплуатацию. Но в обоих случаях цена за квартиру уже не такая выгодная.

Покупка брони в очереди на долевое участие еще более рискованное решение. Подумайте о том, что это не стадия «котлована» — проект просто на бумаге и завтра даже ее может не стать.

Как выбрать квартиру в новостройке для покупки: на что обратить внимание

Предварительное ознакомление
Изучите документацию от застройщика, где указаны основные параметры квартиры. Это может быть «рыба» договора долевого участия. Заодно проверите ДДУ на наличие «подводных камней». Вас интересует:

  1. Планировка (поменьше стен, примыкающих к соседям);
  2. Высота потолков (не менее 2.70 метра, чтобы оформить полы и потолок);
  3. Вариант отделки и цена (черновая, чистовая);
  4. Наличие правильно проложенной электропроводки;
  5. Водопровод и отопление (возможность установки счетчиков тепла);
  6. Систему вентиляции;
  7. Степень шумоизоляции;
  8. Вид из окна (предпочтительнее выбирать квартиру на солнечной стороне, чтобы напротив не было неоновых вывесок ресторанов, клубов, отелей);
  9. Отсутствие стены, граничащей с шахтой лифта;
  10. Угловую квартиру рассматривать, как последний из вариантов.

Материал стен
Для правильного выбора жилья в новостройке перед покупкой, определитесь, с плюсами и минусами материалов, из которых построен дом, которые вы приемлите. Типы строящихся домов, в зависимости от материала:

  • Панельные;
  • Кирпичные;
  • Каркасно-монолитные;
  • Монолитные.

Первый тип «панелька», уступает следующим двум по звуко- и теплоизоляции. Второй (кирпичный) хуже по теплоизоляции, чем каркасно-монолитный.

Информация о типе стен и внутренних перекрытий содержится в строительной документации, которую можно запросить перед покупкой у девелопера.

На каком этаже выбрать квартиру в новостройке?
Застройщик прекрасно осведомлен о недостатках первых и последних этажей, поэтому при продаже может делать существенные скидки. Вам же самим решать, брать жилплощадь на среднем этаже или на крайних.

Чтобы определиться с выбором читайте статьи:

  • плюсы и минусы первого этажа;
  • недостатки последнего этажа.

Определяясь с этажом, подумайте, насколько вам будет комфортно добираться до квартиры, в случае отсутствия электричества или поломки лифта.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке на солнечной стороне
Достаточно сориентироваться на местности, узнав где северная и южная сторона и откуда восходит солнце. Для начала выберите квартиры новостройки, окна которых выходят на южную сторону. Посмотрите варианты с выходом на восточную сторону.

В идеале, если у вас 2-3—4 комнатная квартира, чтобы окна выходили на восток и юг. В этом случае, в квартире будет достаточно солнца, со стороны юга почти всегда, а с востока – в первой половине дня.

На западной стороне тоже неплохой вариант, отличается от восточного тем, что солнце освещает квартиру во второй половине дня.

Учтите, что в течение 5 лет, в зависимости от типа грунта и материала стен (панель, кипрпич, монолит), возможно появление трещин на всех поверхностях дома

Чтобы правильно выбрать квартиру в новостройке от застройщика, обратите внимание на:

  1. Наличие платных и бесплатных парковочных мест во дворе и вблизи него;
  2. Обустройство двора (детская площадка, пешеходные дорожки, подъездные пути к жилому комплексу);
  3. Наличие грузового лифта;
  4. Отсутствие трещин на потолке, полах и стенах коридоров, внешних стен здания, окнах (посмотреть, чтобы не осыпалась штукатурка);
  5. Ширина лестничных маршев;
  6. Количество квартир на этажах (не более 3-4);
  7. Утепление уличных стен жилого комплекса.

Как выбрать квартиру в строящемся доме: советы

Регистрация договора в РосреестреДля новостроек — это договор долевого участия (по Федеральному закону № 214).

Другое оформление покупки строящихся новостроек законом не предусмотрено.

Расчеты при покупке квартиры в новостройке только по безналу
Решив купить квартиру в новостройке, все финансовые операции необходимо проводить через безналичную оплату.

Если при продаже квартиры в новостройке настаивают на наличном расчете, то вам должны выдать чек контрольно-кассовой машины (ККМ) и квитанция к приходному кассовому ордеру.

Не подписывать лишних бумаг
У случае затягивания сроков строительства новостройки, застройщик может вам предложить подписать соглашение о продлении сроков предоставления квартиры в новостройке — это соглашение не надо подписывать.

Если вы его подпишите, значит позднее взыскать неустойку, в связи с невыполнением застройщиком своих обязательств — не сможете.

Внимание при приеме сдаваемой застройщиком квартиры
По окончании строительства застройщик предложит принять квартиру, которую вы у него приобрели. Если при внешнем осмотре вы выявили какие-то недостатки, то их необходимо указать в акте приема-передачи. Застройщик должен их устранить.

В случае отказа застройщика устранять выявленные вами недостатки и отказа подписывать акт приема-передачи квартиры с указанными вами недостатками — направляйте в адрес застройщика претензию, с ссылкой на недостатки и необходимость их устранить в определенные сроки.

Читайте о том, как принять квартиру у застройщика и как заполнить Смотровой лист

Соответствие площадей квартиры в документах и действительности
Составляя и подписывая договор о долевом участии, тщательно проверяйте характеристики приобретаемой квартиры в новостройке, в частности речь идет о площади.

Если вы обнаружили несоответствие и предоставляемая площадь в квартире меньше, указанной в договоре долевого участия с застройщиком — вы можете потребовать компенсацию, согласно ст.4 Федерального Закона №214.

Удовлетворение вашего требования осуществляется либо застройщиком напрямую, либо через суд.

Во избежание подобных случаев застройщики, в договоре долевого участия, могут устанавливать определенный предел расхождения площадей в квартирах и готовы идти вам навстречу, если этот предел превышен.

Но в этом случае суд может признать подобную оговорку застройщика недействительной в сто процентов случаев.

Будьте готовы к тому, что подобные условия в договоре могут появиться и решения их, в основном, происходят в судебном порядке. Помните, что обещания на словах о внесении изменений в договор долевого участия «потом» — это всего лишь слова.

Конечно, такой объем информации и действий зачастую непосилен для человека неподготовленного. Хорошо, что есть проверенные в деле юристы, которые уже натаскались по решению жилищных вопросов и довольно редко просиживают в кабинете, потому что решают вопросы своих клиентов.

Основываясь на приведенных в статье правилах вам будет легче правильно выбрать квартиру в строящемся доме.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/novostroyki-12-sovetov-pri-pokupke-kvartiryi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.