Ошибка нотариуса в договоре купли продажи квартиры

Содержание

Что делать, если в договоре купли продажи недвижимости допущена ошибка

Ошибка нотариуса в договоре купли продажи квартиры

Что такое ошибка в договоре купли-продажи недвижимости? Распространенное мнение – это невозможность госрегистратору идентифицировать сторону договора или предмет договора.

Если будут найдены расхождения между паспортными данными, номером учетной карточки налогоплательщика – покупателя или техническими параметрами недвижимости и данными, указанными в договоре, у госрегистратора возникает основание для отказа в регистрации прав на недвижимое имущество в связи с тем, что с заявлением обратилось неуполномоченное на это лицо или предмет договора касается другого объекта недвижимости. И что делать?

Первое желание покупателя, получившему отказ в регистрации его права собственности на недвижимость – «порвать» нотариуса или чего-нибудь с него взыскать.

Желающим наказать нотариуса следует знать, что формально, нотариус не отвечает за правильность написания реквизитов сторон договора, а при удостоверении договора только проверяет его соответствие нормам закона.

Если уж совсем формально, то стороны должны прийти к нотариусу с готовым договором купли – продажи, а нотариус должен его проверить на соответствие действующему законодательству и, если соответствует, удостоверить, а если нет – отказать в совершении нотариального действия.

Понятное дело, что для избегания проблем с судебными разборками и экономии времени, у нотариуса есть проверенные на соответствие законам заготовки договоров, в которые он вставляет данные сторон.

Другими словами, с точки зрения соблюдения законодательства, нотариусу все равно, как пишутся фамилии сторон или их паспортные данные.

Теперь вы, наверняка, вспомните, как нотариус, перед подписанием сторонами договора, давал им черновики этого самого договора, чтобы они проверили его содержание и подписали их.

Так что «рвать» нотариуса – дело бесперспективное, он легко докажет, кто сделал ошибку и это будет явно кто-то другой.

Поэтому давайте выдохнем и спокойно придем к нотариусу, чтобы внести исправления в заключенный договор.

На этот случай в инструкции о порядке совершения нотариальных действий есть статья о том, что дописки, зачеркнутые слова и иные исправления, содержащиеся в документах, предоставляемых для совершения нотариальных действий, должны быть скреплены подписью соответствующего должностного лица и печатью учреждения, предприятия или организации (при наличии) или лица, выдавшего документ. При этом исправления должны быть сделаны таким образом, чтобы можно было прочитать как исправленное, так и ошибочно написанное, а затем исправленное или зачеркнутое.

Да, нотариус может внести в удостоверенный им документ исправления, скрепив их своей подписью и печатью, а может и отказаться это делать, потому что законом и инструкцией такие действия нотариуса не предусмотрены, особенно если покупатель ворвался к нотариусу в офис в боевой раскраске с целью поломать мебель и изничтожить все живое.

Ссылка на статью в инструкции нотариуса о том, что при выявлении нотариусом факта допущения им ошибки при совершении нотариального действия или того, что совершенное нотариальное действие не соответствует законодательству, нотариус, обязан уведомить об этом стороны (лиц), в отношении которых совершено нотариальное действие, для принятия мер по отмене указанного нотариального действия в соответствии с законодательством, в данном случае неуместна.

Для понимания этого, давайте уточним, что такое нотариальное действие. Если зайти в википедию, то нам скажут, что нотариальные действия – это юридически значимые действия, совершаемые нотариусами.

Конкретный перечень этих действий указывается в законе о нотариате.

Этот перечень может быть разным у разных государств, но в любой стране это будет процедура (порядок), как, например, для нашего случая такое нотариальное действие, как удостоверение сделки (договоры, завещания, доверенности и тому подобное).

Чтобы нотариус и другие лица знали и одинаково понимали, как должно проходить удостоверение сделки, в каждом государстве издается инструкция о порядке совершения нотариальных действий, в которой описывается что и как должен делать нотариус. Единственное, чего вы точно там не найдете, так это обязанность нотариуса составлять договор и проверять правильность написания реквизитов сторон.

Так вот, ошибкой будет считаться нарушение прописанного в инструкции порядка проведения процедуры – нотариального действия или действия нотариуса, не предусмотренные законом.

Если такое произошло, и госрегистратор при проверке документов нашел именно такую ошибку, покупатель должен известить об этом нотариуса, а он, в свою очередь, должен уведомить о нарушении стороны договора, отменить удостоверение договора и вернуть продавцу правоустанавливающий документ. Но это все теоретически, потому что на практике вряд ли кто-либо столкнется с такими ошибками.

Так что же делать, если опечатки, ошибки и описки не считаются нарушением при совершении нотариального действия.

Прежде всего, понять и принять, что ответственность за такие ошибки лежит на покупателе, а потом просто попросить нотариуса решить эту проблему.

Если дело идет об ошибке в написании одного слова, нотариус может внести в бланк договора исправление, скрепив его своей подписью и печатью, если же нужно делать несколько исправлений, то придется менять бланк договора.

Нотариусы не любят этого делать, потому что это бланки строгой отчетности, но могут, поскольку согласно Порядка обращения, учета и использования бланков единого образца для совершения нотариальных действий, такая возможность у них есть. А не любят, потому что для замены бланка нужно будет заполнять кучу бумажек, а это время!

Так что помните: добрый скорее дело сделает, чем сердитый, а у злой Натальи все люди канальи.

26.06.2020.

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5c2b0cbacffc6400aaecbaa2/chto-delat-esli-v-dogovore-kupli-prodaji-nedvijimosti-dopuscena-oshibka-5ef5632bd75ffa4baa17e963

Что делать с ошибкой в договоре купли-продажи квартиры

Ошибка нотариуса в договоре купли продажи квартиры

От ошибок в документах никто не застрахован. Однако, если оставить договор как есть, в будущем могут возникнуть проблемы с подтверждением прав на квартиру.  Разберемся подробнее, что делать, если в договоре купли-продажи квартиры допущена ошибка и как ее исправить.

Как исправить до и после регистрации

Если ошибка в договоре купли-продажи была обнаружена сразу же после его подписания, самый простой способ исправить ее – перепечатать и заново подписать соглашение. Но этот способ применим только в случае, если неточность обнаружилась до того, как документ был сдан в Росреестр для перерегистрации права собственности.

Если ошибку выявили на более поздней стадии, придется подписывать дополнительное соглашение к договору. Этот способ применим, если неточность допустили сами стороны или нотариус.

В простой письменной форме

договор купли-продажи квартиры заключается в письменном виде путем составления одного документа, который подписывают стороны. поэтому любое дополнительное соглашение к нему стороны могут подписать самостоятельно в том же порядке, что и основной договор.

в нотариальном договоре

заключать договор купли-продажи в нотариальной форме не обязательно.  но зачастую стороны выбирают удостоверение у нотариуса. участие нотариуса позволяет более тщательно проверить текст и избежать опечаток и неточностей при подписании.

но если ошибка все-таки произошла, исправлять ее нужно путем заключения дополнительного соглашения, которое тоже должно быть нотариально удостоверено.

как правило, оплачивает ошибку тот, кто ее совершил. если неточность допущена по вине нотариуса, исправлять ее он должен за собственный счет.

нужно ли регистрировать

договор купли-продажи квартиры не подлежит регистрации в росреестре. регистрируется только переход права собственности на квартиру к покупателю.  но при этом один экземпляр документа остается в росреестре для подтверждения того, что объект недвижимости изменил владельца. поэтому при выявлении ошибки желательно подать в росреестр и дополнительное соглашение.

последствия ошибки

В зависимости от того, где именно была допущена опечатка, ее последствия могут быть разными. В самом легком случае регистрация права собственности произойдет, невзирая на допущенную неточность.  Если же ошибка оказалась серьезной, в регистрации могут отказать.

Внести исправления необходимо в любом случае. Даже если прямо сейчас неточность ни на что не повлияла, в дальнейшем из-за нее могут возникнуть проблемы при перепродаже квартиры.

Образец дополнительного соглашения об исправлении технической ошибки

Когда в договоре купли-продажи квартиры допущена ошибка, правильную информацию необходимо включить в дополнительное соглашение к нему. Ниже приводится образец такого допсоглашения.

Дополнительное соглашение № 1

К договору купли-продажи квартиры № ___ от ____

Г. Москва                                                                                                                                                                  ____ _______20__

ФИО, гражданин РФ, паспорт______, зарегистрированный по адресу _______, далее именуемый «Продавец», с одной стороны, и

ФИО, гражданин РФ, паспорт______, зарегистрированный по адресу _______, далее именуемый «Покупатель», с другой стороны,

В связи с технической ошибкой, допущенной при составлении договора купли-продажи квартиры № _____ от _____ (далее – «Договор купли-продажи»), заключили настоящее дополнительное соглашение к Договору купли-продажи о нижеследующем.

  1. Пункт ____ (преамбулу) Договора читать в следующей редакции (указывается правильная формулировка пункта или преамбулы).
  2. Пункт _____Договора читать в следующей редакции (указывается правильная формулировка пункта или преамбулы).
  3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами.
  4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в ____ экземплярах.

Подписи сторон.

Как составить

Дополнительное соглашение составляется и в случаях, когда ошибка была допущена в преамбуле в описании сторон договора: фамилии, имени, отчества, паспортных данных, адреса проживания и т.п.  В этом случае в дополнительном соглашении указывается правильная информация (ФИО с уже внесенными исправлениями, нужный адрес и т.п.).

Также этот способ применяется, когда изменения требуется внести в описание объекта недвижимости или каких-либо иных условий. При этом также необходимо указать текст уже без технической ошибки.

Приведенные выше положения законов и формы документов носят общий характер и могут не учитывать особенностей конкретного случая. Проконсультируйтесь с юристом прежде, чем подписывать какие-либо дополнительные соглашения к договору купли-продажи квартиры. Это убережет вас от потери денег и времени.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/chto-delat-s-oshibkoy-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry

Нотариус ошибся в договоре | Гордон и Партнеры

Ошибка нотариуса в договоре купли продажи квартиры

Если вопрос касается сделок с недвижимостью, отвечать на вопрос:  что делать, если нотариус ошибся в договоре, или как исправить ошибку нотариуса в договоре сложно.

Причина – действия в конкретной ситуации будут зависеть от ряда обстоятельств: вида договора, вида конкретной ошибки в договоре, но больше всего, от момента времени, когда обнаружена ошибка.

 Проблема в том, что с 2013 года практически все сделки с недвижимостью в России не требуют государственной регистрации и договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Это правило касается и нотариальных договоров – такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и удостоверения нотариусом.

Регулярно задают вопрос: договор через нотариуса, что это гарантирует.  Предоставляя юридическое сопровождение сделок с недвижимостью на протяжении 15 лет и регулярно участвуя в судах по оспариванию сделок, можем уверенно ответить: ничего не гарантирует. Скорее напротив, заверенная нотариусом сделка содержит больше подводных камней.

Дело в том, что нотариусы не совершают полную юридическую проверку квартиры от момента создания дома, как это получают клиенты адвокатов, юристов и риелторов. Нотариус ограничивается сведениями из реестра недвижимости на момент совершения удостоверяемой сделки, и в лучшем случае — переходы права.

Вопросы, касательно а что там было раньше с квартирой, кто пользовался, куда и почему выбыл, мы от нотариусов не слышали.

Так же нотариальная сделка не гарантирует ее участников от ошибок. Причем, нужно ясно себе представлять, что составление и подписание договора купли-продажи, дарения, ренты и т.д. это всего лишь малая часть от сделки, ее этап. И этот этап должен учитывать все остальные этапы. Это означает, что в условиях договора должны быть вписаны условия проведения конкретной сделки.

Нотариус никогда сам не проводит сделку, по этому нотариус не обязан знать все детали сделки, но сделку проводят ее стороны и именно они обязаны внести в договор все условия, которые они будут исполнять.

Неверное изложение или отсутствие в договоре каких-то условий — это то же ошибка, которая приведет в последствии к спорам, а при судебном разбирательстве — к невозможности доказать условия сделки.

Последствия ошибок в нотариальном договоре

В лучшем случае ошибки в нотариальном договоре приводят к отказу в гос регистрации права покупателя на недвижимость и к отказу банка в доступе продавца к деньгам (к ячейке или к аккредитиву). Вместе с тем, это позволяет сторонам оперативно исправить допущенные ошибки.

В случае «пропуска» ошибок нотариального договора, а в настоящее время вероятность этого практически 100%, поскольку нотариальные договоры не проходят юридическую экспертизу Росреестра, ошибки будут выявлены после гос регистрации прав, например при получении денег в банке, или спустя годы при последующих сделках. Тогда исправить ошибки придется через суд. Росреестр в таких ситуациях обычно отказывает во внесении изменений в реестр недвижимости оформленные соглашением сторон договора, и требует соответствующего судебного решения. Кроме того, попробуйте спустя время найти продавца.

Кто хоть раз обращался к нотариусам знает, как сложно бывает внести изменения в составленный нотариусом документ. Обосновать необходимость и законность изменений договора, дополнить договор сможет квалифицированный адвокат по недвижимости или юрист. Причем необходимо это делать заблаговременно.

Ни кто, и нотариусы не застрахованы от обычных ошибок опечаток, описок, неправильных реквизитов паспортов, адресов недвижимости, опечатках в фамилиях именах и отчествах сторон договора.

Можно существенно снизить вероятность ошибок, если соблюдать технологию проведения сделок с недвижимостью.

По этому, мы всем рекомендуем, пользоваться юридическим сопровождением сделок с недвижимостью, даже если участник сделки – юрист с высшим образованием и большим стажем и сделку будет удостоверять нотариус.

Анализируя посещения нашего сайта и обращения на консультации мы выявили такую закономерность, с 2015 года резко выросло количество обращений как исправить ошибку в нотариальном договоре. 

Дело в с том, что со второй половины 2015 года ошибки нотариусов в договорах стали появляться очень часто.

Причина – пошел поток нотариальных сделок с недвижимостью, поскольку по закону стали обязательными для нотариального удостоверения ряд  договоров  с недвижимостью: договоры купли продажи долей в жилой недвижимости, договоры дарения долей, а так же  договоры купли продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним и недвижимости принадлежащей лицам, ограниченным в дееспособности.

Виды ошибок в нотариальных договорах

Удивительно, но ошибки в нотариальных договорах с недвижимостью  встречаются часто и самые разные:

  1. Ошибки в фамилии, имени, отчестве сторон договора;
  2. Неверные или не полные паспортные данные;
  3. Неверные сведения о документах на недвижимость продавца
  4. Полное или частичное отсутствие адреса недвижимости, или не верный адрес и т.д.;
  5. Отсутствие полное или частичное кадастрового  номера объекта недвижимости, или указывают не верный кадастровый номер;
  6. указывают не верно технические характеристики недвижимости: площадь помещения, количество комнат, этаж и т.д.
  7. указывают неправильную цену недвижимости, иногда полностью забывают ее указать и т.д.;

Характер ошибок оказывает самое непосредственное влияние на дальнейшее исполнение договора.  Например, для договора купли продажи квартиры, дома и т.д.

, а так же для дарения ошибки, перечисленные выше в пунктах 4,5, 6 – означают, что стороны не согласовали условия об объекте недвижимости.

В этом случае Гражданский кодекс РФ однозначен: договор купли продажи считается не заключенным (статья 554 кодекса).

Аналогичное правило установлено Гражданским кодексом РФ в отношении цены недвижимости – при отсутствии условия о цене такой договор считается не заключенным (ч.1 статьи 555 ГК РФ). Сложнее, если указана неправильная цена. В этом случае договор законный, но могут возникнуть очевидные споры между сторонами при расчетах, а также споры с налоговым органами, поскольку возможно увеличатся налоги.

Ошибки, указанные в пунктах 1, 2, 3, если они касаются продавца, свидетельствуют о совершении сделки не полномочным лицом, поскольку сведения в договоре не будут совпадать со сведениями Единого гос реестра недвижимости (ЕГРН). Если эти ошибки касаются покупателя, то в ЕГРН могут быть внесены сведения, указанные именно в договоре, и покупатель юридически не будет собственником.

Результат таких ошибок  – право собственности на конкретную недвижимость по такому договору купли продажи от продавца к покупателю перейти не может.

Иные ошибки для действительности договора с недвижимостью значения могут не иметь, но оказать существенное влияние на исполнение договора и права и обязанности сторон.

Как исправить ошибку нотариуса в договоре

С учетом позиции Росреестра, что бы ответить на вопрос: Как исправить ошибку нотариуса в договоре ? Нужно знать когда обнаружена ошибка. Возможны три  варианта:

  1. Ошибка обнаружена до государственной регистрации прав по договору, например до подачи документов на гос регистрацию, при подаче документов или во время регистрации;
  2. Ошибку обнаружили после гос регистрации перехода права и до передачи недвижимости покупателю (одаряемому, по договору дарения);
  3. Ошибку обнаружили после гос регистрации права на недвижимость покупателю и после передачи недвижимости покупателю по передаточному акту.

В ситуации 1 (ошибка выявлена до гос регистрации перехода права):

Ошибка может быть исправлена несколькими способами, конечно с учетом положений Гражданского кодекса РФ для соответствующих видов договоров, например, при купли-продаже, с учетом статей 554, 555 ГК РФ :

  1. Исправления вносятся в сам текст договора и исправления договора удостоверяются нотариусом. Это не лучшая ситуация, получить «изрисованный» исправлениями договор.
  2. Договор расторгается сторонами, о чем составляется отдельный документ и так же удостоверяется нотариусом. Затем, составляется новый договор купли-продажи.  Правовым основанием этих действий является право сторон договора расторгнуть договор своим общим решением до момента его исполнения. Но есть подводный камень. Дело в том, что некоторые нотариусы составляют договор на таких условиях, что договор считается исполненным  в момент его подписания сторонами. И расторгать уже нечего. (Читайте подробнее о типичных ошибках нотариальных договоров здесь).   Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью позволяет юристу или адвокату по  недвижимости  заблаговременно удалить из  текста подводные камни, установленные нотариусом.
  1. 3 В уже заключенный нотариальный договор купли-продажи недвижимости (с ошибками) вносятся исправления, путем заключения отдельного документа – дополнительного соглашения, которое удостоверяется нотариусом.

В ситуации 2 (ошибка выявлена непосредственно после гос регистрации перехода права):

Как и в ситуации 1, способ исправления  и саму возможность исправить ошибку будет определять  избранные нотариусом условия договора. Если договор к моменту обнаружения ошибки полностью не исполнен, то исправления возможны в том же порядке, что и в ситуации 1.

Вместе с тем, учитывая позицию Росреестра, в отдельных случаях исправления возможно произвести только через суд.

В ситуации 3 (ошибка выявлена после гос регистрации перехода права к покупателю и после передачи недвижимости покупателю по передаточному акту после совершившихся расчетов):

В ситуации 3  в момент обнаружения ошибки договор заключен и полностью исполнен сторонами. По этому, ошибки в договоре с недвижимостью исправлены быть не могут. Во всяком случае таково мнение Росреестра.

Поскольку в сделках с недвижимостью стороны договора, а особенно покупатель, полностью зависят от усмотрения Росреестра, позиция последнего и будет решающей.

В любом случае возникает перспектива судебного спора: или, как того требует Росреестр в суде изменять договор, или оспаривать отказ Росреестра.

Вместе с тем, у сторон есть возможность исправлять саму ситуацию но только в суде.

Например, по договору купли продажи недвижимости признавать право собственности на купленный объект недвижимости с характеристиками (размер, кадастровый номер, адресные ориентиры и т.д.

) согласно учетным данным в ЕГРН, какие они были у объекта на момент совершения договора. Правда придется заплатить значительную госпошлину.

В отдельных случаях, договор может быть признан судом недействительным или незаключенным, с двусторонней реституцией (возврат сторон договора в первоначальное положение, какое оно было до совершения договора). В таких случаях суд в решении так же аннулирует  запись регистрации в ЕГРН.

Конечно, последний способ содержит значительные риски для обеих сторон, по этому для таких действий рекомендуем привлекать адвокатов по недвижимости, и заранее планировать мероприятия и новую сделку.

Получить консультацию адвоката по недвижимости  как исправить Ваш договор купли-продажи квартиры, дома, участка, машиномета и т.д.  по телефону: 8 (495) 518 — 19 – 90, или по электронной почте:

Заполните форму внизу страницы.

Ошибки в договоре купли-продажи квартиры: как исправить после регистрации

Ошибка нотариуса в договоре купли продажи квартиры

Ошибки допускают все: простые люди, техника, и даже важные чиновники. Это нормально. Но, в некоторых случаях допущение ошибки и несвоевременное установление этого факта может обернутся финансовыми потерями и проблемами.

Неоднозначная ситуация может сложиться с договором купли-продажи квартиры, если в нем были допущены ошибки, и их не исправили вовремя, а в таком виде документ отнесли на регистрацию в Росреестре. О том, как быть в такой ситуации рассказывают дальше в статье наши юристы.

Распространенные ошибки в договорах купли-продажи

Чаще всего допускают такие:

  • неправильное указание паспортных данных одной из сторон сделки. Могут быть ошибки в ФИО, регистрационных данных, а это возможность в дальнейшем оспорить сделку;
  • неправильное указание технических характеристик квартиры: площадь, адрес, этажность и другие факторы;
  • указание меньшей цены за квадратный метр, чем это есть по реальной оценке. Но, здесь редко допускается именно ненамеренная ошибки, такой финт часто проворачивают для того, чтобы меньше платить госпошлину, ведь она рассчитывается исходя из официальной оценки квартиры;
  • не указаны сведения о лицах, которые имеют право на проживание в квартире, но не имеют права собственности. Это может быть как ошибкой, так и намеренным искажением фактов, чтобы быстро продать по хорошей цене;
  • указание шаблонных пунктов договора, которые по факту ни одна сторона сделки выполнять не собираются. Такая ошибка часто встречается, если стороны сами составляют договор — скачивают образец из интернета и без проверки нотариусом подписывают, а дальше регистрируют в Росреестре.

Большую часть ошибок можно не допустить, если сделку проводить под контролем нотариуса или юриста по вопросам недвижимости (или гражданским делам). Работа такого специалиста как раз и заключается в том, чтобы не допустить ошибок в договоре, все тщательно проверить перед финальной регистрацией

.

Каки могут быть последствия?

Допустить ошибку в документе, значит поставить под сомнение его легитимность. В случае с неправильно составленным договором купли-продажи, последствия могут быть такие:

  • договор могут признать недействительным;
  • за намеренное искажение фактов (как в случае с оценкой) есть уголовная ответственность, так как речь идет о мошенничестве;
  • третьи лица, которые имеют право проживать в квартире, но их не уведомили о продаже, могут оспорить такую сделку;
  • одна из сторон может обратиться в суд и оспорить сделку, а вот вопрос возврата средств уже отдельный — этого тоже придется добиваться через суд.

Все эти проблемы влекут за собой и материальные расходы, так как придется сначала оспорить сделку в суде, а потом заново правильно составить договор купли-продажи и зарегистрировать его в Росреестре.

Как исправить ошибки?

Не обязательно переписывать договор купли-продажи заново, достаточно составить дополнительное соглашение, в котором будет указано, какой пункт в основном договоре неправильный и как он замещается в дополнительном соглашении.

В допсоглашении указывается такая информация:

  1. название документа: “Дополнительное соглашение к договору №__”
  2. дата и место составления;
  3. сведения об участниках: ФИО, адрес регистрации и места жительства, если они не совпадают, контактные данные;
  4. указание данных или пунктов, которые следует изменить в основном договоре;
  5. с какого момента начинают действовать условия, указанные в допсоглашении;
  6. дата составления и подписи сторон.

Нужно ли регистрировать в Росреестре?

Если в дополнительном соглашении указываются пункты, которые меняют условия сделки, то его нужно регистрировать в Росреестре. Во всех остальных случаях это необязательно, но точно не будет лишним.

Обратите внимание, что в дополнительному соглашению нужно приложить копию подтверждающего исправления документа. Например, если неточность была в технических характеристиках квартиры, то понадобится справка из БТИ или технический паспорт.

Если допсоглашение составлено из-за изменения стоимости квартиры, то прилагать документы не нужно, но в таком случае обязательно следует регистрировать изменения в Росреестре, а также доплатить госпошлину или вернуть излишне уплаченное.

Ситуации, когда в договоре купли-продажи обнаруживаются ошибки уже после его регистрации в Росреестре, не редкость. Увы, но зачастую это следствие беспечности или желания сэкономить у сторон сделки: отказываются от услуг юриста или нотариуса, сами составляют договор по неизвестному образцу и не проверив, регистрируют сделку.

Чтобы этого избежать, обращайтесь за консультацией к юристу. У нас это можно сделать бесплатно — позвоните по указанным контактам или напишите в форму на сайте.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/pozdno-zametili-chto-delat-esli-obnaruzhili-v-dpk-oshibku-posle-registracii-v-rosreestre/

Нотариусы тоже платят: ошибки при сделках с недвижимостью

Ошибка нотариуса в договоре купли продажи квартиры

10.07.2018 | 08:00 6228

Со стороны кажется, что нотариусы работают как швейцарские часы, но бывает, что и они ошибаются. Не заметили подлога, не перепроверили информацию – за промахи приходится платить. Неверно оформленные сделки признаются недействительными, документы не имеют силы, а участники получают проблемы с законом, иногда и сами того не ведая.

Надо сказать, профессия обязывает: нотариусы ответственно подходят к делу. Но количество обращений граждан настолько велико, что рано или поздно оплошать может каждый.

Предполагается, что нотариус и есть тот человек, который разбирается во всех тонкостях законодательной системы. Если специалист слабо подкован в знании законов, появляются и претензии.

Набор технических ляпов

«Был случай, когда нотариус не проверил возраст ребенка и оформил на него договор купли-продажи вторичной недвижимости, – отметила управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.

– Затем оказалось, что ребенок не достиг трехлетнего возраста, а это обязательное условие для оформления таких сделок. Нотариус из своего кармана возмещал убытки клиентам.

Поэтому клиентам следует быть очень внимательными, не только сверять свои паспортные данные, но и внимательно читать каждый пункт договора».

Подобные случаи в практике случаются, но они единичны. Это промахи, которые связаны с халатностью и непрофессионализмом. Как правило, за ними следует возмещение материального ущерба.  

Ошибки технического рода встречаются гораздо чаще. От невнимательности нотариусов страдают в основном обладатели редких имен и сложных фамилий. Одна перепутанная буква – и документ испорчен. Да и с цифрами у нотариусов складываются непростые отношения. Неверно указанный кадастровый номер, адрес, а также погрешности в определении долей в квартире и площади жилья – обычный набор.  

Был случай, когда при оформлении свидетельства о праве на наследство нотариус указал неверный номер банковского вклада. В результате наследник получил деньги со счета, принадлежавшего другому человеку. Вернуть списанные средства владелец не смог и обратился с претензией о взыскании суммы с нотариуса. Данная ошибка попала в категорию страховых ситуаций и была возмещена пострадавшей стороне.

«Исправить такие ошибки не очень сложно – у любого нотариуса существует нотариальный архив, к которому можно обратиться и через 10-15 лет даже в том случае, если нотариус переехал, перестал оказывать нотариальные услуги, и в любом другом», – пояснила Катерина Соболева.

Подделка лучше оригинала

В 2015 году недосмотр при оформлении сделки с недвижимостью обошелся нотариусу 5,4 млн руб. Аукнулась ошибка спустя десять лет. В 2005-м нотариус удостоверил доверенность на продажу жилья, и квартира перешла в собственность другому владельцу. Через три года недвижимость снова продали.

В 2012-м по решению суда обе сделки признали незаконными. Почерковедческая экспертиза показала: в доверенности стоит одна подпись, а в реестре регистрации нотариальных действий – уже другая. Значит, руку к документам приложили два разных человека. А платить по счетам обязали в итоге нотариуса.

С такими махинациями и липовыми документами нотариусам приходится сталкиваться по роду деятельности. И никто не защищен от ошибок. Конечно, специалист должен заверить подлинность представленных бумаг для сделки с недвижимостью, но вряд ли это определяется с детальной точностью. Особенно в тех случаях, когда подделка выполнена на профессиональном уровне.

Например, в Кемерово мошенник дважды продал чужую квартиру. А когда истинный владелец объявился, покупатели обратились в суд с иском к нотариусу. В ходе разбирательств установили: фальшивые документы изготовлены мастерски и определить их поддельность невозможно. В этом деле нотариус вышел сухим из воды, но риски всегда остаются.

Сейчас проще доказать свою в суде невиновность. Закон разрешает нотариусам фиксировать сделки на видео и использовать необходимую технику для проверки подлинности документов. Кроме того, открыт онлайн-доступ к базе данных Главного управления внутренней миграции на сайте гувм.мвд.рф, что, по идее, должно снизить количество заверенных темных сделок.

Вменяемость под вопросом

Профессиональных умений нотариусам не занимать, но определение вменяемости клиента далеко не всегда находится в его компетенции. Известно множество случаев, когда участники сделки признавались в суде недееспособными. Нотариуса можно понять.

На первый взгляд посетитель прилично выглядит, ясно излагает мысли, в его движениях нет ничего подозрительного. Позже выясняется, что заявитель уже несколько лет состоит на учете в психоневрологическом диспансере, и сделку объявляют недействительной. Поэтому не нужно с подозрением относиться ко всему, что просит сделать на приеме нотариус.

Возможно, у него своя методика выявления недееспособного клиента. И если таковой выявлен, ему будет отказано в услугах.

Нотариус имеет право отказать в совершении нотариальных действий по нескольким причинам. Основное условие – заверение сделки не может противоречить закону. «Участились случаи наложения арестов на объекты недвижимого имущества по долгам, в том числе за коммунальные услуги собственников.

Если на объект наложен арест, то переход прав на такой объект зарегистрирован не будет, – отметил нотариус Алексей Комаров. – Я советую агентам заблаговременно проверять сведения на сайте судебных приставов. В противном случае указанные сведения при проверке нотариусом в день нотариального заверения могут стать поводом для отказа в заключении договора.

Необходимо убедиться и в том, что паспорта сторон сделки действительны. Это проверяется нотариусом на сайте ГУВМ МВД в день заверения сделки».

Если ошибка допущена и нотариус отказывается ее исправлять, выход один – принимать меры. Жалобы на технические помарки рассматривают в нотариальной палате, а серьезные проблемы придется решать уже в суде.

Евгения Ужаринская    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/247103/

Ошибка в договоре купли продажи квартиры после регистрации

Ошибка нотариуса в договоре купли продажи квартиры

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Ошибки в договоре купли продажи квартиры после регистрации

Просмотров 658

Правоспособность любой имущественной сделки определяется составлением гражданско-правового соглашения (ст. 425 РФ). Что касается операций с квартирами и другой недвижимостью, то все условия прописываются в договоре купли-продажи (ДКП) (ст. 432 ГК РФ).

Юридическая сила документа наступает после регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ).

Но нередко в уже оформленном ДКП фиксируются различные ошибки, которые могут послужить основанием для расторжения соглашения или стать препятствием для последующего отчуждения недвижимости.

Возможные ошибки

Все неточности, которые встречаются в ДКП можно назвать случайными или злонамеренными. Во втором случае они совершаются в корыстных целях недобросовестными участниками сделки.

Наиболее распространенные ошибки:

  • Неверное указание анкетных и паспортных данных продавца и покупателя – опечатки в персональной информации могут стать основанием для оспаривания сделки. Получается, что договор заключался иным гражданином, а не собственником или сторонним лицом, а не фактическим покупателем.
  • Неправильное отображение данных об объекте недвижимости – адреса квартиры, площади, количества комнат и т.д.
  • Указание заниженной цены на жилплощадь – как правило, намеренная ошибка, которая используется для снижения суммы или неуплаты налогов в целом. В итоге продавец может получить меньшую сумму, чем реально стоит жилплощадь.
  • Отсутствие сведений о лицах, которые имеют право пользоваться квартирой даже после ее продажи – речь, прежде всего, идет о гражданах, отказавшихся принимать участие в приватизации в пользу других, но имеющих право на постоянное проживание.
  • Включение в содержание шаблонных условий, которые стороны не намерены выполнять или не включение важных нюансов сделки.

    Например, стороны договорились о сроках освобождения квартиры устно, а в соглашение включили стандартное условие о том, что жилплощадь на момент продажи пустует.

    В таких случаях требовать освобождения проблематично даже через суд.

    Другая ситуация, когда стороны договорились о рассрочке платежа, притом, что квартира не будет находиться в залоге у продавца, а после регистрации сделки возникли проблемы с выплатой задолженности.

  • Включение в документ условий, которые противоречат действующему законодательству.
  • Подписание соглашения неуполномоченным лицом – документ подписан лицом по доверенности, в которой не указано право на совершение подобных действий.
  • Несоблюдение условий о преимущественном праве покупки – например, доли в общей жилплощади со стороны другого совладельца.

Последствия

Негативные последствия после регистрации ДКП возникают, как при неосознанных ошибках, так и при злонамеренных и сводятся к оспариванию сделки, потери права собственности или невозможности дальнейшего отчуждения имущества. В первом случае оспаривание законности операций происходит нечасто, кроме ситуаций, когда после регистрации появляются неучтенные наследники или скрытые собственники, о которых мог не знать даже продавец.

Во втором случае риск оспаривания ДКП более высокий. В результате судебного иска от заинтересованной стороны и при наличии достаточных оснований зарегистрированный договор может быть признан недействительным или ничтожным (ст. 166, 167 ГК РФ). В этом случае новый владелец теряет право собственности на купленную квартиру.

Инициируют оспаривание продавцы или другие заинтересованные лица. Например, совладельцы жилплощади, неучтенные наследники, органы опеки, если договор заключался с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц и т.д. Кроме этого договор может быть расторгнут в рамках ст.

450 ГК РФ, если одна из сторон не выполнила условия, прописанные в соглашении, или выполнила их ненадлежащим образом.

Если условия сделки не оспариваются, но в ДКП есть неточности или опечатки (например, указаны неправильные анкетные данные покупателя), то проблемы могут возникнуть у нового владельца, если он решит продать квартиру в дальнейшем. Сотрудники Росреестра вправе отказать в регистрации следующего перехода права собственности.

Не может служить основанием расторжения договора техническая ошибка, допущенная при составлении, если она не стала причиной нарушения интересов одной из сторон.

Как не допустить ошибок

Для избегания опечаток и неточностей, перед подписанием в документе нужно несколько раз перепроверить:

  • все условия;
  • стоимость квартиры и ее параметры;
  • способ расчета и момент получения денежных средств;
  • заверения продавца об отсутствии обременений;
  • правильность написания персональных и анкетных данных сторон;
  • согласие супруга/супруги на отчуждение имущества

Существенное условие сделки – цена недвижимости. Если она не указана, то договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Стоимость определяется участвующими сторонами. В документе может прописываться как рыночная, так и кадастровая цена.

Кроме этого, при малейшем подозрении о праве на недвижимость со стороны третьих лиц или при наличии прописанного несовершеннолетнего в квартире, ДКП не следует подписывать, пока продавец не предоставит бумаги, подтверждающие, что он единственный собственник или до момента снятия с регистрации всех зарегистрированных граждан.

Чтобы не стать жертвой мошенничества вам нужно проверять юридическую чистоту каждой стадии купли-продажи недвижимости, включая подготовку и оформление ДКП и других документов, необходимых для регистрации перехода права собственности.

Для возможности оспаривания содержания договора, необходимо заранее выписать и сохранить паспортные данные предыдущего собственника или его доверенного лица.

Судебные иски принимаются только в том случае, если истцу известны ФИО и адрес регистрации ответчика.

Как исправить

Исправить технические и некоторые незлонамеренные ошибки, допущенные в зарегистрированном ДКП можно посредством составления дополнительного соглашения.

Что это за документ

Дополнительный договор — это документ, который подготавливается сторонами сделки для внесения изменений в основной ДКП, зарегистрированный в Росреестре.

Используется для:

  • закрепления новых условий и внесения дополнений;
  • изменения положений, отраженных в ДКП;
  • аннулирования условий, внесенных в ДКП;
  • отмены действия документа полностью.

Сторонами могут быть покупатель, продавец или их законные представители.

Если вы обнаружили ошибку в основном договоре, которая влияет на смысл и содержание сделки, то вполне законно исправить ее через дополнительное соглашение. Укажите, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с момента оформления операции, и тогда ошибка будет полностью исправлена.

Как правильно оформить

Перед составлением документа нужно оговорить с другой стороной, какие условия, и с какого времени будут изменены:

  • с момента заключения новых условий;
  • с момента заключения соглашение или другого момента — можно распространить действие новых условий назад во времени.

Инициатору важно определить, какой вариант для него более выгодный.

Например, если покупатель затягивает с оплатой, то при определении новых условий ему выгоднее, чтобы они действовали с момента заключения сделки – так риск выплаты неустойки минимальный.

Дополнительное соглашение составляется в простой письменной форме и подписывается участвующими сторонами. Если основной ДКП заверялся у нотариуса, то изменения также подлежат нотариальному заверению (ст.163 ГК РФ).

должно содержать следующую информацию:

  1. Наименование – «Дополнительное соглашение к договору №___ от ____ г.
  2. Дату и место составления.
  3. Сведения об участниках.
  4. Указание пунктов или данных, которые следует изменить в ДКП.
  5. Указание, с какого момента начинают действовать изменения.
  6. Подписи сторон.

При необходимости, с помощью допсоглашения можно не только исправлять ошибки и изменять пункты, но и добавлять новые или исключать ненужные. Переписывать старую редакцию не обязательно. Достаточно сослаться на номер пункта в ДКП.

Если вы не уверены в собственных силах или при сомнениях в надежности другой стороны, доверьте составление документа юристу.

Нужна ли регистрация

Если сделка купли-продажи недвижимости прошла регистрацию, а в дополнительном соглашении отсутствуют положения, влияющие на наличие и объем права собственности, то его можно не регистрировать.

В остальных случаях договор вместе с прилагаемыми бумагами передается в Росреестр. Какие именно потребуются документы, зависит от конкретной ситуации.

Например, если неточности в адресе квартиры, нужно предоставить справку из БТИ. При опечатках в паспортных данных – копии страниц гражданского паспорта. В случае изменения способа оплаты, связанного с оформлением ипотеки – справку из банка о выдаче кредита и экземпляр кредитного договора.

Если дополнительное соглашение составлено для изменения стоимости квартиры, указанной в ДКП, то прилагать дополнительные бумаги не нужно, но регистрация изменений также обязательная.

Срок действия

Документ составляется в двух экземплярах, а при передаче в Росреестр – в трех. Допускается и нотариальное заверение. Юридическая сила наступает после подписания или регистрации.

Дополнительное соглашение обладает правоустанавливающей силой, как и основное. Действует в течение всего срока, предусмотренного для ДКП и вместе с ним. Т.е. юр.

сила утрачивается после перехода права собственности на жилплощадь другому владельцу.

Ошибки в свидетельстве о регистрации права собственности

Если техническая ошибка в ДКП не была замечена в процессе регистрации сделки, и Росреестр выдал свидетельство, в котором продублированы неверные данные, то заинтересованная сторона может обратиться с заявлением в регистрационный орган для исправления неточностей и получения нового документа.

Заявление подается в простой письменной форме, с указанием анкетных данных заявителя, номера свидетельства о регистрации и ДКП, а также другой необходимой информации.

Обращение рассматривается в течение трех дней, после чего вносятся соответствующие изменения, о чем уведомляются заинтересованные стороны.

Исправления допускаются, если такие действия не влекут за собой возникновение, прекращение или переход зарегистрированного права на недвижимость (ст. 61 ФЗ-218).

Нередко договоры купли-продажи квартир составляются с ошибками. Некоторые из них не имеют юридического значения. Другие противоречат закону и могут нарушить права третьих лиц. В таких случаях законность оформления сделки можно оспорить через суд.

Спросите у наших юристов, что делать, если вы обнаружили неточность в ДКП? Как правильно составить дополнительный договор, и в каких случаях его наличие обязательно? Развернутые ответы на указанные и другие вопросы вы получите совершенно бесплатно.

Источник: http://law-divorce.ru/oshibki-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry-posle-registratsii/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.