Оценка земельного участка методом предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования

Оценка земельного участка методом предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенныхи незастроенных земельных участков.

Условие применения метода возможность застройки оцениваемогоземельного участка улучшениями,приносящими доход. Метод может применятьсяпри оценке любого земельного участка,у которого имеется перспектива развития(обустройства).

Метод предполагает следующуюпоследовательность действий:

  • анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;
  • расчет затрат на создание, обоснование временной структуры затрат на создание выбранного варианта застройки земельного участка;
  • прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка
  • расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка
  • оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

Для оценки текущей стоимости будущихдоходов и расходов должны использоватьсяставки дисконтирования, получаемые наоснове анализа норм отдачи на капиталальтернативных по уровню рисковинвестиций.

Источником доходов может быть сдача варенду улучшений, прогнозируемых наземельном участке, либо продажа их позавершении создания в приемлемые срокипо рыночно обоснованным ценам.

Расчет доходов в варианте сдачинедвижимости в аренду должен предусматриватьучет рыночной стоимости продажи объектанедвижимости в конце горизонта расчетаарендных платежей.

ПРИМЕР

Метод базируетсяна всех трех подходах оценки: затратном,сравнения рыночных продаж, доходном.

Метод применяется,когда разбивка участка на несколькоменьших по размеру представляет наилучшееи наиболее эффективное использованиеземли.

Условие примененияметола – возможность застройкиоцениваемого земельного участкаулучшениями, приносящими доход. Методможет применяться при оценке любогоземельного участка, у которого имеетсяперспектива использования (обустройства).

Последовательностьрасчета:

  1. Определить количество и размеры участков, исходя из физических, юридических возможностей, экономической целесообразности.

  2. Определить потенциальный валовой доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия.

  3. Определить чистый операционный доход от продаж, который является разностью между потенциальным валовым доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.

Издержкина улучшения включают: расходы наразбивку, расчистку и планировкуучастков; расходы на устройство дорог,тротуаров, инженерных сетей, дренажа;налоги, страховка, заработная платаИТР; расходы на маркетинг; прибыль инакладные расходы подрядчика; прибыльпредпринимателя.

  1. Текущая стоимость земельного участка определяется как разница между дисконтированным потоком доходов и дисконтированным потоком расходов.

Например,Требуется оценить массив земли общейплощадью 120 соток, который застройщикпланирует разделить на 10 участков,площадью 12 соток каждый. Предполагаемаяцена продажи одного участка 5 000 $.При этом будут иметь место следующиеиздержки.

Таблица 5

Наименование издержек$USDПериод расходов
1.Планировка, расчистка, инженерные сети, проектирование8 300Первый год
2.Управление, охрана, контроль600Ежегодно
3.Накладные расходы и прибыль подрядчика1 000Первый год
4.Маркетинг500Ежегодно
5.Текущие расходы (налоги, страхование)800Ежегодно
6.Прибыль предпринимателя2 000Ежегодно

Схемапродажи участков в течение 1 года – 5участков, в течение 2 года – 3 участка,в течение 3 года – 2 участка.

Ставка дисконтированиядля данного типа инвестиций определенав 12%. Определим текущую стоимостьденежного потока доходов:

Таблица 6

Кол-во проданных земельных участков, шт.532
Годовой доход, $25 00015 00010 000
Фактор дисконтирования на середину года0,9449110,8436710,753277
Текущая стоимость потока доходов, $23 62312 6557 533
Суммарная стоимость доходов, $43 811

Определим текущуюстоимость денежного потока расходовТаблица7

Расходы, $13 2003 9003 900
Фактор дисконтирования на середину года0,9449110,8436710,753277
Текущая стоимость потока расходов, $12 4733 2902 938
Суммарная стоимость расходов, $18 701

Текущая стоимостьземельного участка:

Сзем =ТСдох – ТСрас = 43 811 – 18 701 = 25 110$

ТСдох – суммарнаястоимость доходов от продажи участков;

ТСрасх – текущаястоимость всех издержек на улучшенияи устройство участков.

Источник: https://studfile.net/preview/4260775/page:7/

Методы оценки земли – как провести оценку земельного участка

Оценка земельного участка методом предполагаемого использования

Оспорить кадастровую оценку земли можно в специализированных комиссиях, или в дальнейшем в судах посредством представления отчета об оценке объекта.

При оспаривании кадастровой стоимости рассчитывается рыночная стоимость земельного участка определенная на дату расчета кадастровой стоимости.

В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России (от 06.03.2002 г.568-р), приводится классификация подходов в методах оценки земельных участков:

Доходный подход

1. Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации. Используется при возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

2. Метод остатка используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет производится путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости (определенную с учетом ЧОД и коэффициентов капитализации) стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Применим при возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

3. Метод предполагаемого использования нужен для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием ЗУ. Применим при возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

Сравнительный подход

1. Метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных и незанятых земельных участков. Определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков. Условия применения – наличие информации о ценах сделок или предложений с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

2. Метод выделения применяется для оценки застроенных ЗУ

Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений.

Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

3. Метод распределения применим для оценки застроенных ЗУ

Стоимость Земельного участка находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости.

Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.

Необходимо наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Что лучше всего подходит для оспаривания кадастровой стоимости?

В соответствии с действующим законодательством Оценщик самостоятельно определяет, какие подходы и методы оценки земли он будет использовать. При этом, Оценщик должен обосновать свое суждение.

Предпочтительным, как правило, является метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Используя этот метод возможно достоверно определить стоимость объекта оценки путем сравнения его с аналогами и внесением корректирующих коэффициентов на отличие характеристик объекта оценки и аналогов.

Однако данный метод может быть использован только тогда, когда на рынке представлено достаточное количество сопоставимых с объектом оценки аналогов.

Методы выделения, метод предполагаемого использования, метод остатка основаны на расчете стоимости застроенного земельного участка.

Данные методы предполагают определение рыночной стоимости земельного участка как разности между стоимостью единого объекта и стоимостью улучшений на нем.

Большое количество расчетных величин приводит к увеличению количества допущений при оценке и, следовательно, снижает качество расчетов. Данные методы целесообразно использовать для подтверждения стоимости, полученной при расчете методом сравнения продаж.

Метод капитализации земельной ренты целесообразно использовать, если есть возможность получения дохода непосредственно от земельного участка. Как правило, данный метод используется при оценке сельскохозяйственных земель.

Подробнее на http://www.interexpertiza.ru/press-tsentr/stati-i-publikatsii/otsenka/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5931559e8e557d60359e4802/metody-ocenki-zemli-kak-provesti-ocenku-zemelnogo-uchastka--5abb68aa4bf1615dcb11c5bd

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.