Оценка земель поселений

(PDF) Оценка земель поселений и земель сельскохозяйственного назначения

Оценка земель поселений

1

Казань

Издательство «Познание»

2007

Л.И. Найденов, А.В. Тимирясова

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

И ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО

НАЗНАЧЕНИЯ

Учебное пособие

Институт экономики, управления и права (г. Казань)

2

УДК 657.92:332.6:631.1(075.8)

ББК 65.32-5

Н20

Печатается по решению Ученого совета

и редакционно-издательского совета

Института экономики, управления и права (г. Казань)

Нау чный редак тор:

Тимирясов В.Г. – ректор Инс титута экономики, управления и права (г.Казань ),

професс ор.

Редакционная колл егия:

Бикеев И.И. – к.ю.н., доцент;

Рабинович Л.М. – д. э.н., профессор;

Орлов С.Л. – д.э.н., професс ор;

Фазылов Р.Р. – к.ю.н., доцент;

Салиева Р.Н. – д.ю.н., профессор.

Н20 Найденов Л.И., Тимирясова А.В.

Оценка земель поселений и земель сельскохозяйственного

назначения: Учебное пособие. – Казань: Издательство «Позна-

ние», 2007. – 172 с.

ISBN 978-5-8399-0207-7

В учебно м пособии рассматри ваютс я экономико-правовые вопр о-

сы земельных участков, расположенных в городах и других поселениях,

а также земельных участков, используемых для сельс кохозяйственных

целей. Представлены сведения о вещных правах на земельные участ-

ки и виды их стоимости. Центральное место отведено материалам по

определени ю (расчету) рыночной стоимо сти указанных участков раз-

личными метод ами.

Пособие предназначено для студентов экономич еских специаль –

ностей и слушателей курсов профессиональ ной подготовки в области

оценочн ой деятельности.

УДК 657.92:332.6:631.1(075.8)

ББК 65.32-5

© Найденов Л.И., 2007

© Тимирясова А.В., 2007

© Институт экономики,

управления и права, 2007

ISBN 978-5-8399-0207-7

3

СОДЕРЖАНИЕ

1. Экономико-правовой статус земли …………………………………… 5

1.1. Земельный участок – первичный объект недвижимости……. 5

1.2. Земельный участок – особый товар на рынке

недвижимости …………………………………………………………….. 16

1.3. Виды стоимости земельных участков …………………………… 20

2. Теоретические основы оценки земельных участков ……… 28

2.1. Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных

участков…………………………………………………………………….. 28

2.2. Методика оценки прав аренды земельного участка………… 32

2.3. Определение залоговой стоимости земельного участка

и суммы необходимого кредита ……………………………………. 38

3. Расчет рыночной стоимости земельных участков …………. 43

3.1. Определение рыночной стоимости земельных участков,

расположенных в городах и поселениях ………………………… 43

3.1.1. Расчет стоимости земельного участка

методом сравнительных продаж ………………………….. 43

3.1.2. Расчет стоимости земельного участка методом

распределения…………………………………………………… 50

3.1.3. Расчет стоимости земельного участка методом

выделения ………………………………………………………… 51

3.1.4. Расчет рыночной стоимости земельного участка

методом остатка ………………………………………………… 51

3.1.5. Расчет стоимости земельного участка методом

капитализации земельной ренты …………………………… 56

3.1.6. Расчет стоимости земельного участка методом

предполагаемого использования ………………………….. 57

3.2. Определение рыночной стоимости земель

сельскохозяйственного назначения ……………………………….. 60

3.2.1. Оценка сельскохозяйственных угодий доходным

подходом ………………………………………………………….. 61

4

3.2.2. Оценка сельскохозяйственных угодий методом

сравнительных продаж ……………………………………….. 67

3.2.3. Определение итоговой стоимости сельхозугодий ……. 70

3.2.4. Определение общей стоимости земельного участка

сельскохозяйственного назначения ………………………. 71

3.3. Оценка земель сельскохозяйственного назначения,

переводимых в категорию земель поселений …………………. 72

4. Рекомендации по проведению практических занятий ……. 74

Список использованной литературы …………………………………. 79

Приложение: примеры составления отчетов об оценке

земельных участков …………………………………………………….. 80

5

1. ЭКОНОМИКО-ПРАВОВОЙ СТАТУС ЗЕМЛИ

1.1. Земельный участок – первичный объект недвижимости

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации

(ст.130) к недвижимому имуществу относятся земельные участки,

участки недр, обособленные водные объекты (недвижимость по фи-

зической природе) и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты,

перемещение которых невозможно без несоизмеримого их назначе-

нию ущерба.

К таким объектам относятся здания, сооружения (мосты, плоти-

ны, дороги и т.п.), передаточные устройства (линии электропередач,

трубопроводы различного назначения), объекты незавершенного стро-

ительства, леса, многолетние насаждения и др. (недвижимость по

физическим свойствам).

Кроме того, согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимости

относятся следующие движимые вещи (недвижимость в силу зако-

на, а не по физическим свойствам) – воздушные и морские суда,

суда внутреннего плавания и космические объекты.

Последние отнесены к недвижимости в силу двух обстоятельств:

во-первых, они являются движущими участками территории Россий-

ской Федерации и, во-вторых, их оборот (отчуждение, аренда, залог

и т.п.) осуществляются на тех же принципах, что и для недвижимых

вещей (по физической природе и физическим свойствам).

В особый объект недвижимости согласно ст.132 Гражданского

кодекса РФ выделяется предприятие как имущественный комплекс –

совокупность недвижимого и движимого имущества (внеоборотных

и оборотных активов), числящихся на его бухгалтерском балансе.

Таким образом, весь перечень объектов недвижимости делится на

четыре группы (рис.1).

Основу для всех вышеперечисленных четырех групп объектов со-

здает Земля, как природный объект и природный ресурс, источник фор-

мирования земельных участков – первичного объекта недвижимости.

Все недвижимые объекты (за исключением земельных участков

природных водных объектов, естественных лесов и участков недр)

создаются благодаря созидательной деятельности человека и име-

ют обобщенное название «улучшения» на земельном участке.

Одним из основных принципов земельного законодательства со-

гласно ст.1 Земельного кодекса РФ является принцип единства судь-

бы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, соглас-

но которому все прочно связанные с земельным участком объекты

6

(вторая группа недвижимости согласно выше приведенной класси-

фикации) следуют судьбе земельных участков.

Исходя из этого, оборот земельных участков с расположенными

на нем зданиями, сооружениями, передаточными устройствами и т.п.

происходит совместно (за исключением отдельных случаев, рассмот-

ренных ниже). В свою очередь, земельный участок с расположенны-

ми на нем такими объектами (улучшениями) обозначается как «еди-

ный объект недвижимости».

Рис.1. Юридическая классификация объектов недвижимости

Земельный участок, как первичный объект недвижимости имеет

целый ряд отличительных признаков (свойств) по сравнению с дру-

гими объектами, прочно с ним связанными (см. табл.1).

Прокомментируем представленные в табл.1 отличительные при-

знаки земельного участка.

Земельный участок, как определенная часть поверхности земли,

является природным объектом, в то же время все (за исключением

естественно растущих лесов), прочно связанные с ним объекты, со-

зданы или создаются благодаря деятельности человека.

Доказано, что земля является средством производства, хотя и

возникла задолго до появления человека на ней. Как известно из

Объекты недвижимости

по закону

Морские суда

Объекты недвижимости

по физической природе

Объекты недвижимости

по физическим свойствам

Леса

Воздушные суда

Обособленные

водные объекты

Сооружения

Земельные участки

Многолетние

насаждения

Космические

объекты

Передаточные

устройства

Участки недр

Здания

«Улучшения»

на земельном

участке

Особый объект недвижимости – предприятие

как имущественный комплекс

Суд а внут рен нег о

пл аван ия

7

общего курса политэкономии, средства производства подразделя-

ются на средства труда и предметы труда. Земля, в отличие от

других средств производства, выступает в роли и предмета, и сред-

ства труда.

Таблица 1

№ Признак (свойство) Земельный

участок

Объекты,

прочно связанные

с земельным участком

1 Происхождение Естественная часть

природы

Созидательная деятель-

ность человека

2 Назначение Средство труда и

предмет труда, усло-

вие для проживания

Средства производства,

средства, создающие усло-

вия для проживания и об-

служивания населения

3 Длительность использо-

вания

Бесконечно при пра-

вильном использова-

нии

Исходя из экономического

срока жизни

4 Физические характери-

стики

Категория земли,

площадь, рельеф,

конфигурация, плодо-

родие земли, место-

положение

Площадь, строительный

объем, группа капитально-

сти, срок жизни, функцио-

нальное назначение

5 Износ в процессе ис-

пользования

Не изнашивается, при

рациональном исполь-

зовании – улучшается

Износ, исхода условий ис-

пользования и срока эко-

номической жизни

6 Стоимость Постоянно повышает-

ся исходя из спроса и

ограниченности пред-

ложения

Изменяется, исходя из

уровня инфляции и вели-

чины износа

7 Вещные права Право собственности

Постоянное (бессроч-

ное) пользование

Пожизненное насле-

дуемое владение

Безвозмездное сроч-

ное пользование,

аренда, сервитут

Право собственности

Право хозяйственного ве-

дения

Право оперативного

управления

Аренда

Сервитут

Право доверительного

управления

8 Документ, удостоверяю-

щий вышеуказанные

признаки (свойства)

Кадастровый план Технический паспорт

Воздействуя на верхний, почвенный слой земли, обрабатывая его

вручную, либо с помощью механических средств, человек распахи-

вает, засевает, ухаживает за растениями и убирает урожай. В этом

случае земля выступает в качестве предмета труда.

С другой стороны, земля, благодаря многообразным физическим,

химическим и механическим свойствам, создает условия для произ-

8

растания растений и получения необходимой человеку сельскохозяй-

ственной продукции. Здесь земля уже выступает как средство труда.

Кроме того, земельные участки являются основой для размеще-

ния всех объектов промышленности, энергетики, жилого фонда, объек-

тов социального и иного специального назначения и могут использо-

ваться бесконечно долго. В то же время все остальные объекты не-

движимости могут функционировать в пределах их срока экономи-

ческой жизни, а, следовательно, изнашиваться (физически, мораль-

но) и терять вследствие этого свою стоимость.

Земельные участки при рациональном их использовании (если не

принимать во внимание стихийных бедствий, техногенных катастроф

и прочих форс-мажорных обстоятельств, либо государственных ог-

раничений), как правило, повышаются со временем в стоимости.

Существенные отличия установлены законодательством и в от-

ношении вещных прав.

Если право собственности, аренды и сервитут являются для всех

объектов недвижимости универсальными, то только для земельного

участка применяются такие вещные права, как постоянное (бессроч-

ное) пользование, пожизненное исследуемое владение, безвозмез-

дное срочное пользование. Общая характеристика вещных прав для

земельного участка представлена в табл.2, а различия в характерис-

тике вещных прав для юридических и физических лиц в отношении

земельных участков и зданий, сооружений – в табл.3.

Таблица 2

Вещные права на земельный участок

Таблица 3

1 1

Правообладатели вещных прав объектов недвижимости

* Гражданин вправе зарегистрировать право собственности на данный зе-

мельный участок, за и сключением случаев, если в соответствии с федераль-

ным законом такой участок не может предоставляться в частную собствен-

ность (пункт 9.1., статья 3 Федерального закона от 25.10.01 №137 ФЗ).

** Юридические лица обязаны переоформить право постоянного бессрочно-

го пользования земельными участками на право аренды (государственные и

муниципальные предприятия, хозяйственные общества) либо приобрести зе-

мельные участки в собственность (хозяйственные общества) по своему же-

Источник: https://www.researchgate.net/publication/283637392_Ocenka_zemel_poselenij_i_zemel_selskohozajstvennogo_naznacenia

Кадастровая оценка земель населённых пунктов

Оценка земель поселений

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов осуществляется на основании Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. № 39. Для целей кадастровой оценки выделяют 17 видов разрешенного использования земель населенных пунктов, так как классификация данных земель в Земельном и Градостроительном кодексах РФ неприменима для оценочных целей.

Состав видов разрешенного использования, выделяемых для кадастровой оценки земель населенных пунктов согласно официально действующей методике, является более подробным и подчинен стремлению отнести к одному виду земельные участки, стоимость которых формируется под влиянием одинаковых факторов.

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2. Для домов индивидуальной жилой застройки.

3. Для размещения гаражей и автостоянок.

4. В составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5. Для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения

8. Для объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9. Для производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Для электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;

11. Для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. Для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дороги др.

14. Занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

15. Предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16. Участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей и т.п.

17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Методические подходы к определению кадастровой стоимости:

– построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков (1-10, 17 виды использования);

– определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости (11-12 виды использования);

– определение кадастровой стоимости земельных участков 13 вида использования на основании минимальных для 9 вида использования для данного населённого пункта, или средних удельных показателей кадастровой стоимости других категорий и видов разрешенного использования (14-15 виды использования);

– установление величины кадастровой стоимости земельных участков в размере номинала (16 вид использования – 1,0 руб за земельный участок );

– определение кадастровой стоимости земельных участков на основе соотношений между видами разрешенного использования земельных участков в составе населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей.

Этапы определения кадастровой стоимости на основе построения статистических моделей:

– определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

– сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

– группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

– сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

– построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

– расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Согласно Правилам ГКО кадастровую оценку земельных участков в населенных пунктах необходимо проводить, опираясь на статистический анализ рыночной информации.

В связи с недостаточной развитостью земельного рынка в Российской Федерации не по всем 17 видам функционального использования можно получить необходимую для анализа рыночную информацию. По некоторым видам сделки с земельными участками отсутствуют полностью.

Поэтому статистический анализ существующей рыночной информации и построение на его основе оценочных регрессионных моделей производился для видов функционального использования под №№ 1-10, 17.

Сбор исходной информации для проведения анализа включает в себя поиск информации о рыночных сделках с земельными участками и определение значений факторов стоимости для каждого объекта оценки (таблица 8) .

Вследствие того, что исполнителю работ по кадастровой оценке зачастую недоступна информация о реальных ценах, по которым осуществлялись сделки купли-продажи, большая часть информации для статистического анализа собирается из открытых источников и представляет собой цены предложения или спроса.

Для сбора информации о сделках с земельными участками могут использоваться любые печатные или электронные СМИ, а также иные источники, содержащие подобную информацию.

По окончании сбора всей необходимой информации приступают к построению статистически значимой и качественной модели расчета кадастровой стоимости земельных участков – функциональной зависимости стоимости земельных участков от ценообразующих факторов (факторов стоимости).

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости предпологает выбор факторов стоимости – характеристик земельного участка, оказывающая влияние на его стоимость. Модель строится с помощью метода наименьших квадратов и принадлежит к одному из следующих видов:

Линейная (аддитивная) модель

У = а0 + а1Х1 +….+ аnX п)

Мультипликативная степенная

У = а0 Х1а1 … Хnаn

Экспоненциальная модель

У = а0еxpХ1+…+ ап еxpХп

Таблица 8. – Состав факторов стоимости земельных участков

Вид разрешенного использования № п/п Наименование фактора стоимости
Земельные участки (ЗУ), предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки 1. Расстояние от населенного пункта до центра субъекта
2. Расстояние объекта до центра населенного пункта
3. Близость к зонам рекреации и водным объектам: лес, парк, сквер, зеленая зона, пляж, река, озеро, пруд
4. Расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений
5. Расстояние до ближайшей общеобразовательной школы
6. Расстояние до ближайшего детского сада
7. Расстояние до ближайших учреждений здравоохранения
8. Расстояние до магазина с минимально необходимым набором продуктов
9. Численность населения в населенных пунктах
10. Престижность
ЗУ, предназначенные дляиндивидуальной жилой застройки в составе сельских населенных пунктов 1. Расстояние от населенного пункта до центра субъекта
2. Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района
4. Близость к зонам рекреации и водным объектам: лес, парк, зеленая зона, бульвар, пляж, река, озеро, пруд
5. Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта
6. Наличие централизованного газоснабжения
7. Наличие централизованного энергоснабжения
8. Наличие централизованного водоснабжения
9. Телефонизация
10. Численность населения в населенных пунктах
11. Престижность
ЗУ индивидуальной жилой застройки в составе городскихнаселенных пунктов 1. Расстояние от населенного пункта до центра субъекта
2. Расстояние объекта до центра населенного пункта
3. Близость к зонам рекреации и водным объектам: лес, парк, сквер, зеленая зона, бульвар, пляж, река, озеро, пруд
4. Расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений
5. Расстояние до ближайшей общеобразовательной школы
6. Расстояние до ближайшего детского сада
7. Расстояние до ближайших учреждений здравоохранения
8. Расстояние до магазина с минимально необходимым набором продуктов
9. Наличие централизованного газоснабжения

Продолжение таблицы 8

Вид разрешенного использования № п/п Наименование фактора стоимости
10. Наличие централизованного энергоснабжения
11. Наличие централизованного водоснабжения
12. Наличие централизованной канализации
13. Численность населения в населенных пунктах
14. Престижность
ЗУ в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений 1. Расстояние от населенного пункта до центра субъекта.
2. Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района (или городского округа)
3. Расстояние объекта до центра населенного пункта
4. Близость к зонам рекреации и водным объектам: лес, парк, сквер, зеленая зона, бульвар, пляж, река, озеро, пруд
5. Расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений
Наличие централизованного энергоснабжения
7. Наличие централизованного водоснабжения
8. Наличие источников, представляющих собой действующую и потенциальную экологическую опасность, очаги возможных катастроф (АЭС, склады токсичных и/или взрывоопасных веществ, химические и др. предприятия с опасным циклом производства) подтопление, карстовость др.
9. Численность населения в населенных пунктах
10. Престижность
ЗУ для размещения гаражей и автостоянок 1. Расстояние объекта до центра населенного пункта
2. Расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений
3. Численность населения в населенных пунктах
4. Престижность

После построения расчетных моделей необходимо выбрать наилучшую из них.

Выбор состоит из двух этапов: на первом из рассмотрения удаляются статистически незначимые модели, на втором – из оставшихся моделей к рассмотрению принимается та, которая обладает наилучшим качеством.

Статистическая значимость моделей проверяется с помощью критерия Фишера, а качество модели – путем анализа остатков модели, представляющих собой разность между практическими и теоретическими значениями уровней ряда.

Принято считать, что модель адекватна временному ряду при условии, что ряд остатков представляет собой случайную составляющую.

Для подтверждения этой гипотезы проводят сравнение распределения остатков модели с нормальным распределением Гаусса.

Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистическая модель, обладающая наилучшей адекватностью, т. е. остатки которой распределяются наиболее близко к нормальному закону.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов 1, 3-10, 13-15, 17 видов разрешенного использования земель предполагает следующую последовательность действие:

– определение соотношений между средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков для указанных выше видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей для муниципального района (городского округа) и средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков второго вида использования в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей в муниципальном районе (городском округе);

– определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков 1, 3-10, 13-15, 17 видов разрешенного использования в составе сельских населенных пунктов путем умножения средних (медианных) значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков второго вида использования в составе сельских населенных пунктов на значения соответствующих соотношений.

Вопросы для самоконтроля

1. Порядок проведения Государственной Кадастровой оценки земель населённых пунктов, виды разрешённого использования.

2. Методические подходы к определению кадастровой стоимости земель населённых пунктов.

3. Технология построения статистических моделей для Государственной Кадастровой оценки земель населённых пунктов.

4. Особенности расчёта кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населённых пунктов.

5. Основные характеристики точности статистических моделей, используемых при оценке.

6. Состав факторов стоимости земельных участков, используемых при построении статистических моделей.

7. Информационные источники для построения статистических моделей для Государственной Кадастровой оценки земель населённых пунктов.

Источник: https://studopedia.ru/17_150825_kadastrovaya-otsenka-zemel-naselennih-punktov.html

Кадастровая оценка земельных участков

Оценка земель поселений

Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.

Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.

Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.

Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

Описание государственной процедуры

Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

  • сбора информации;
  • разделения города на зоны;
  • исчисления стоимости оценивания;
  • ценового зонирования города;
  • фиксирования итогов оценки.

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

  • Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
  • Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
  • Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

Сроки проведения

Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.

Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.

Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.

До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

  • изменить площадь или границы участка;
  • изменить вид предназначения;
  • перевести в другую категорию;
  • исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.

Проводится в несколько этапов:

  1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
  2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
  3. Производится кадастровая оценка.
  4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
  5. Производится экспертиза отчета.
  6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
  7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

  1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
  2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
  3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
  4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
  5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
  6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

  1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
  2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
  3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
  4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
  5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
  6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

  • с учетом рисков вложения капиталов;
  • с умением прогнозировать движение денежных потоков;
  • анализировать информацию данного сегмента рынка;
  • предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

  • определение капитализации расчетного рентного дохода;
  • учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.

Заключение

Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/ozenka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.