Обязанности управляющего недвижимостью

Доверительное управление недвижимостью: все, что нужно знать об услуге

Обязанности управляющего недвижимостью

Недвижимость в Сочи может стать источником высокого пассивного дохода. Люди из самых разных регионов России приобретают жилье в курортном городе для того, чтобы сдавать его в аренду.

Единственным препятствием на пути к прибыли может стать отсутствие времени на поиск арендаторов и контроль состояния квартиры или дома.

Однако, этот вопрос можно легко решить при помощи доверительного управления.

Если вы хотите купить квартиру или дом в Сочи, который будет приносить высокий доход от сдачи в аренду, то рекомендуем обратиться в агентство недвижимости, специалисты которого найдут для вас лучший вариант!

Доверительное управление недвижимостью — что это такое?

Доверительное управление — это услуга, которую специалисты по недвижимости и специализированные агентства оказывают собственникам квартир, домов или коммерческих объектов, помогая им со сдачей в аренду. Агенты берут на себя большую часть забот хозяина — ищут ответственных арендаторов, следят за состоянием квартиры, контролируют ежемесячную оплату коммунальных услуг.

Доверительное управление позволяет собственнику недвижимости избавься от всех вышеописанных забот и получать прибыль. Особенно это актуально для людей, которые живут в других городах и у которых нет возможности постоянного приезжать в Сочи.

За свои услуги агент получает соответствующее вознаграждение. Это может быть определенный процент от цены аренды или же четко фиксированная сумма, например — 3000 рублей в месяц.

Несмотря на тот факт, что посредник в лице агента получает деньги, налог на прибыль все равно ложится на плечи собственника недвижимости. Доходом собственника считается вся сумма аренды, без вычета коммунальных платежей и стоимости услуг агента.

Примечательно, что услуга доверительного управления доступна как для недвижимости, сдающейся на длительный срок, так и для жилья, которое сдается посуточно. Второй тип для Сочи даже больше актуален. Причина тому — выраженная курортная специфика города.

В высокие сезоны, коими считаются лето и зима, в Сочи приезжает большое количество туристов из самых разных городов Земного шара. Длительная аренда им просто-напросто не интересна. Зато возникает необходимость снять квартиру или дом на несколько дней.

Находясь в другом городе, невозможно прилетать в Сочи каждые 3-5 дней для того, чтобы пустить арендаторов и осмотреть жилище в момент их выезда. В этом случае услуга доверительного управления недвижимостью просто незаменима!

Назад к содержанию

Главные преимущества услуги

Одним из самых очевидных преимуществ является существенная экономия времени собственника недвижимости. При незначительных трудозатратах, квартира будет приносить регулярный доход. Хозяину не придется регулярно ездить на объект, все проверять, снимать показания приборов учета. Остается только ежемесячно получать деньги на карту или личный банковский счет.

Кроме того, собственники избавляют себя от забот и стрессовых ситуаций. Если вдруг что-то сломается, выйдет из строя или же возникнут какие-либо разногласия с соседями, то вам не нужно будет решать их лично. Ваше доверенное лицо решит все самостоятельно и отчитается о проделанной работе.

В зависимости от типа договора, агент или компания, с которой вы его заключили может оказывать самый разный перечень услуг, связанных с доверительным управлением: от поиска арендаторов до регулярного клининга.

Доверительное управление недвижимым имуществом — это действительно очень удобная услуга, которая здорово облегчает жизнь собственникам, избавляет их от ряда забот. Главное — найти действительно ответственного специалиста, который возьмет все на себя. О том, как правильно его выбрать рассказываем ниже.

Назад к содержанию

Как найти идеального управляющего?

Если вы хотите передать свою недвижимость в доверительное управление, то вы можете заключить договор с компанией или же доверить решение всех вопросов частному лицу.

Услуги, которые оказываются сторонами, одинаковы по своему принципу.

Однако, что касается частных лиц и индивидуальных предпринимателей, то с ними лучше заключать договор, если вы на 100% уверены в высоком уровне ответственности и исполнительности.

В перечень главных обязанностей управляющего недвижимостью могут входить следующие пункты:

  • Реклама вашего объекта, поиск арендаторов;
  • Проведение показов для арендаторов;
  • Получение от жильцов арендной платы;
  • Снятие показаний с приборов учета;
  • Своевременная оплата коммунальных услуг;
  • Контроль сохранности имущества, которое находится в доме или квартире;
  • Периодическая проверка объекта недвижимости.

Дополнить этот список можно регулярным клинингом, уходом за растениями. Это особенно актуально для владельцев апартаментов в Сочи. Чтобы найти идеального управляющего, вы можете ознакомиться с отзывами на тематических форумах.

В рамках личной встречи, которую необходимо произвести до момента подписания договора, не стесняйтесь задавать интересующие вопросы и анализировать поведение потенциального кандидата на должность управляющего.

Важно понять, что человек, которому вы планируете доверить свое имущество, подходит вам на 100%.

Назад к содержанию

Как правильно заключить договор?

Договор доверительного управления недвижимым имуществом — это гарантия безопасности! Если собственник недвижимости недоволен тем, каким образом оказывается услуги, то он всегда может вернуть средства. Для этого очень важно оформить все документально!

Заключить договор может любой из собственников недвижимости. В документе должны быть строго прописаны права и обязанности всех сторон. Заключается в письменной форме и подлежит регистрации в Росреестре.

В договоре в обязательном порядке указываются данные сторон: ФИО, адрес, место прописки, серия и номер паспорта. Четко прописываются размер и форма вознаграждения для управляющего. Обращаем ваше внимание, что в договоре также необходимо прописывать сроки действия. Если срок не указан, то считается, что договор действителен в течение 5 лет с момента заключения.

Отдельно к договору прилагается доверенность. В ней должны быть отображены права управляющего. Здесь очень важно указать, что управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только сдавать ее в аренду.

Перед тем, как заключить договор с компанией или частным лицом, внимательно изучите все изложенные в нем пункты. Уделите особое внимание разделу, в котором прописываются права и обязанности сторон. Если возникают сомнения, относительного того или иного пункта, вы всегда можете обратиться к юристу, который даст разъяснения с правовой точки зрения.

Назад к содержанию

Перечень необходимых документов для регистрации

Доверительное управление квартирой подлежит регистрации в Росреестре. Если этого не сделать, то сам договор могут признать не действительным. Если между сторонами возникнут какие-либо разногласия, то их можно решить в судебном порядке. Без зарегистрированного договора у собственника могут возникнуть проблемы, так как с точки зрения закона.

Для того, чтобы зарегистрировать договор доверительного управления на квартиру, дом или коммерческую недвижимость, потребуются следующие документы:

  • Договор, подписанный обеими сторонами;
  • Документы, удостоверяющие личность собственника и личность управляющего;
  • Свидетельство о собственности на объект недвижимости;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины;
  • Акт приема-передачи, где прописывается состояние квартиры, опись имущества.

Если собственник находится в браке, то также потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Для регистрации договора можно обратиться напрямую в Росреестр или же сдать документы через МФЦ.

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimostyu-vse-chto-nuzhno-znat-ob-usluge/

Управляющий объектом недвижимости

Обязанности управляющего недвижимостью

Исследовательский центр портала Superjob.ru

Исследовательский центр рекрутингового портала SuperJob.ru (http://www.superjob.ru/) в феврале 2010 года изучил предложения работодателей и ожидания претендентов на позицию «Управляющий объектом недвижимости» в 9 городах России.

Функциональные обязанности таких специалистов включают все аспекты управления использованием объекта недвижимости. В их компетенцию входит формирование стратегии эксплуатации объекта недвижимости, разработка и контроль исполнения соответствующего бюджета. Управляющие объектами недвижимости ответственны за разработку и внедрение стандартов эксплуатации, организуют работу технических служб, проведение ремонтов и реконструкций, обеспечивают бесперебойное функционирование инженерно-технических систем здания. Помимо этого управляющие объектами недвижимости взаимодействуют с арендаторами, собственниками, подрядными организациями и контролирующими органами, руководят персоналом, организуют обучение работников и контролируют соблюдение норм охраны труда и техники безопасности на объекте. Средняя зарплата управляющих объектами недвижимости в Москве составляет 75000 руб., в Санкт-Петербурге – 65000 руб. В Омске и Самаре управляющие объектами недвижимости зарабатывают около 33000 и 35000 руб. соответственно. Данные по другим городам, участвовавшим в исследовании, представлены ниже (см. таблицы). Соискатели, претендующие на должность управляющего объектами недвижимости впервые, должны иметь высшее образование и опыт работы в сфере эксплуатации зданий и сооружений от 3 лет. Основными требованиями со стороны работодателей к начинающим специалистам являются знание проектно-сметной документации, инженерных систем здания, норм и правил эксплуатации жилого / нежилого фонда, регламентов и правил выполнения работ. Управляющие объектами недвижимости, соответствующие вышеназванным характеристикам, в столице могут рассчитывать на зарплату от 40000 до 60000 руб., в городе на Неве – от 35000 до 50000 руб., в Омске – от 20000 до 26000 руб., в Самаре – от 20000 до 27000 руб. Притязания на более высокую оплату труда оправданы при наличии у кандидатов стажа работы более 2 лет в качестве управляющего объектами недвижимости, а также опыта взаимодействия с арендаторами. Соискатели должны владеть современными методами управления объектами недвижимости, демонстрировать хорошие организаторские и коммуникативные навыки. Собственники недвижимости, имеющие иностранных партнеров, отдают предпочтение специалистам, свободно владеющим английским языком. Заработная плата управляющих объектами недвижимости подобной квалификации в Москве достигает 90000 руб., в северной столице – 78000 руб., в Омске – 38000 руб., в Самаре – 40000 руб. Вход в следующий зарплатный диапазон открыт специалистам с опытом управления объектами недвижимости класса А или В от 3 лет. Их максимальный доход в Москве на сегодняшний день составляет 150000 руб., в Санкт-Петербурге – 140000 руб., в Омске и Самаре – 75000 руб. Согласно исследованию рынка труда, ответственность за управление объектами недвижимости – сугубо мужское дело. 96% специалистов – представители сильного пола. Большинство из них в возрасте от 40 до 50 лет (46%). Высшее образование имеют 97% управляющих объектами недвижимости. Специфика работы подразумевает большое число разъездов, поэтому 90% специалистов имеют права категории «В».

Регионы исследования: гг. Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Омск, Самара, Уфа.

Время проведения исследования: февраль 2010 г.
Единица измерения: российский рубль.
Объект изучения: предложения работодателей и ожидания претендентов на позицию «Управляющий объектом недвижимости».

Типичный функционал:

Управление эксплуатацией объекта недвижимости:- формирование стратегии эксплуатации объекта недвижимости;- разработка и внедрение стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;- управление отношениями с арендаторами, собственниками, подрядными организациями, контролирующими органами;- организация работы технических служб и обеспечение бесперебойной работы инженерно-технических систем здания;- управление инфраструктурой здания;- ведение эксплуатационной документации, составление технических заданий;- организация ремонта / реконструкции объекта недвижимости;- руководство персоналом, организация его обучения;- контроль соблюдения норм охраны труда и техники безопасности на объекте; – разработка и контроль исполнения бюджета на эксплуатацию объекта недвижимости.

Требования к позиции: тип занятости – полный рабочий день.

Уровень оплаты труда специалиста определяется благосостоянием компании, перечнем должностных обязанностей, опытом работы по специальности, уровнем развития профессиональных навыков.

Анализ информации по уровням оплаты труда специалиста:

(без учета бонусов, дополнительных льгот и компенсаций)

Регион Мин.  Макс. МодаМедианаНижний квартильВерхний квартильСреднее арифметическое
Москва40 000150 00070 00075 00060 00090 00073 700
Санкт-Петербург35 000140 00060 00065 00050 00078 00060 400
Екатеринбург27 000100 00050 00048 00038 00055 00047 900
Нижний Новгород22 00085 00040 00040 00030 00044 00039 100
Новосибирск25 000100 00045 00043 00035 00050 00044 200
Ростов-на-Дону20 00080 00040 00037 00030 00042 00037 100
Омск20 00075 00035 00033 00026 00038 00033 200
Самара20 00075 00035 00035 00027 00040 00036 700
Уфа20 00080 00035 00036 00028 00040 00036 900

Пояснения к таблице » Исследование массива данных о заработных платах в исследуемых регионах позволяет выделить несколько основных зарплатных диапазонов, каждый из которых характеризуется определенным типичным набором требований и пожеланий к кандидату. Каждый последующий зарплатный диапазон включает в себя требования, сформулированные для предыдущих.

РегионДиапазон I Диапазон IIДиапазон III
Москвадо 60 00060 000 – 90 000свыше 90 000
Санкт-Петербургдо 50 00050 000 – 78 000свыше 78 000
Екатеринбургдо 38 00038 000 – 55 000свыше 55 000
Нижний Новгороддо 30 00030 000 – 44 000свыше 44 000
Новосибирскдо 35 00035 000 – 50 000свыше 50 000
Ростов-на-Донудо 30 00030 000 – 42 000свыше 42 000
Омскдо 26 00026 000 – 38 000свыше 38 000
Самарадо 27 00027 000 – 40 000свыше 40 000
Уфадо 28 00028 000 – 40 000свыше 40 000

Пояснения к таблице »

Зарплатный диапазонТребования и пожелания к профессиональные навыкам
1I– высшее образование;- пользователь ПК;- знание инженерных систем здания;- знание норм и правил эксплуатации жилого / нежилого фонда;- знание правил эксплуатации и выполнения и регламентов работ жилого фонда;- знание проектно-сметной документации;- опыт работы в сфере эксплуатации недвижимости от 3 лет;
2II– владение современными методами управления объектами недвижимости;- хорошие организаторские и коммуникативные навыки; – опыт работы с арендаторами;- опыт работы управляющим объектом недвижимости от 2 лет; возможное пожелание: – знание английского языка на разговорном или свободном уровне
3III– опыт управления недвижимостью класса А, В- опыт управления объектами недвижимости от 3 лет.

Статистические данные:

  • Возрастной диапазон наиболее востребованных рынком труда управляющих объектом недвижимости 30-55 лет; управляющие в возрасте до 30 лет составляют 5% от общего числа управляющих; в возрасте от 30 до 40 лет – 24%, в возрасте от 40 до 50 лет – 46%, в возрасте свыше 50 лет – 25%;
  • 96% управляющих объектом недвижимости – мужчины;
  • 55% управляющих объектом недвижимости владеют английским языком на базовом уровне и на уровне, достаточном для чтения специализированной литературы; на разговорном и на свободном уровнях – 11%;
  • 97% управляющих объектом недвижимости имеют высшее образование;
  • 90% управляющих объектом недвижимости имеют водительские права категории «В».

Посетить профессиональное сообщество портала SuperJob «Недвижимость»

Заказать обзор заработных плат

Просмотреть резюме управляющих объектом недвижимости на портале SuperJob

Просмотреть вакансии управляющих объектом недвижимости на портале SuperJob

Источник: https://www.SuperJob.ru/research/articles/1337/upravlyayuschij-obektom-nedvizhimosti/

Управляющий недвижимостью

Обязанности управляющего недвижимостью

Управляющий недвижимостью — это специалист, который занимается эксплуатацией зданий и сооружений с целью эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Это отличная профессия, а подходит ли она вам? С большим уважением к вашему будущему и лично к вам мы разработали точный инструмент, помогающий сильно сузить круг подходящих вам профессий.

Для школьников/студентов и взрослых.

Краткое описание

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала.

В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами.

В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что  специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

  • федеральная недвижимость; 
  • недвижимость субъектов РФ;
  • муниципальная недвижимость;
  • недвижимость предприятий;
  • отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

  • земельные ресурсы;
  • лесной фонд;
  • жилищная недвижимость;
  • нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

  • операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
  • инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.  

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

  • в аренду;
  • в доверительное управление;
  • в хозяйственное ведение;
  • в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Особенности профессии

Деятельность управляющего недвижимостью  осуществляется в трех аспектах:

  • правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
  • экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
  • техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

  • проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
  • комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
  • разработки экономически обоснованного технического задания;
  • проектирования и организации производственных систем;
  • разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
  • разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
  • проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
  • оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

  • организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
  • заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
  • организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
  • осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
  • организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
  • обеспечивает работу инженерно-технических систем;  
  • занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
  • После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
  • управлением инфраструктурой здания; 
  • руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
  • контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте; 
  • ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Плюсы

  • постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;
  • стабильный и высокий доход;
  • возможность постоянного развития и карьерного роста.

Минусы

  • высочайший уровень ответственности;
  • широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;
  • возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;
  • необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.
  • аналитический ум;
  • умение мыслить нестандартно;
  • логическое мышление;
  • внимание к деталям;
  • ответственность;
  • организаторские способности;
  • коммуникабельность;
  • терпение;
  • усидчивость и тщательность.
  • Научно-исследовательские и проектные институты;
  • комитеты государственного имущества и собственности;
  • управления по архитектуре;
  • организации по государственной регистрации и земельному кадастру;
  • предприятия по экспертизе;
  • строительные организации;
  • риэлторские фирмы;
  • БТИ — бюро технической инвентаризации;
  • инвестиционные фонды;
  • ипотечные банки;
  • организации ЖКХ — жилищно-коммунального хозяйства.

В московском регионе зарплата управляющего недвижимостью достигает 5-6 тысяч долларов США в месяц. Специалисты по привлечению инвестиций могут заработать за год до 500 тысяч долларов США.

Ступеньки карьеры и перспективы

Карьерный рост возможен в пределах одной компании от специалиста к профессионалу по инвестициям. Кроме того, возможен переход на ту же позицию, но в другую компанию более высокого иерархического уровня.

Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов.

Портрет современного управляющего недвижимостью:

По специальным исследованиям, представителями данной профессии в России преимущественно являются мужчины (96%) в возрасте 40-50 лет (46%). Высшее образование у 97%. Работа связана с постоянными разъездами в связи с чем 90% специалистов  имеют права категории В.

Интересные факты

Показатели эффективности управления недвижимостью.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от  соотношения доходов и расходов в ходе эксплуатации данного объекта. Управляющий недвижимостью должен грамотно сформировать величину арендной платы сдаваемого объекта и её структуру. Арендная плата должна не только покрывать затраты, связанные с эксплуатацией объекта, но и получить прибыль.

Величина арендной платы (без учета прибыли) определяется тремя факторами:

Апл = Кпл + Об + Зо.н.,

где Кпл – коммунальные платежи;

Об – отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

Зо.н.- затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

Источник: https://www.profguide.io/professions/upravlyaushiy_nedvijimostiu.html

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Обязанности управляющего недвижимостью

Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:

  • Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
  • Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.

Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

  • Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
  • Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
  • Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью

Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.

Анализ рынка

Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.

Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.

Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.

Аренда

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей.

Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Организация обслуживания

Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:

  • Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
  • Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов.
  • Служба безопасности и охраны — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
  • Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.

Маркетинг и бизнес

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

  • Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
  • Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
  • Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
  • В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.

Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

  • Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
  • Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
  • Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
  • Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
  • Знать налоговое и гражданское законодательство.
  • Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
  • Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
  • Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

  • Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
  • Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
  • Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
  • Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Востребованность профессии

О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу.

Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов.

Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.

Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.

О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».

При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.

Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.

Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.

Источник: https://uprav.ru/blog/osobennosti-upravleniya-kommercheskoy-nedvizhimostyu/

Практики

Обязанности управляющего недвижимостью

Управляющий недвижимостью — это специалист, который занимается эксплуатацией зданий и сооружений с целью эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала.

В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что  специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

  • федеральная недвижимость; 
  • недвижимость субъектов РФ;
  • муниципальная недвижимость;
  • недвижимость предприятий;
  • отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

  • земельные ресурсы;
  • лесной фонд;
  • жилищная недвижимость;
  • нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

  • операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
  • инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.  

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

  • в аренду;
  • в доверительное управление;
  • в хозяйственное ведение;
  • в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Особенности профессии

Деятельность управляющего недвижимостью  осуществляется в трех аспектах:

  • правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
  • экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
  • техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

  • проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
  • комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
  • разработки экономически обоснованного технического задания;
  • проектирования и организации производственных систем;
  • разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
  • разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
  • проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
  • оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

  • организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
  • заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
  • организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
  • осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
  • организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
  • обеспечивает работу инженерно-технических систем;  
  • занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
  • После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
  • управлением инфраструктурой здания; 
  • руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
  • контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте; 
  • ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Плюсы и минусы профессии

Плюсы

  • Постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;
  • стабильный и высокий доход;
  • возможность постоянного развития и карьерного роста.

Минусы

  • Высочайший уровень ответственности;
  • широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;
  • возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;
  • необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.

Место работы

  • Научно-исследовательские и проектные институты;
  • комитеты государственного имущества и собственности;
  • управления по архитектуре;
  • организации по государственной регистрации и земельному кадастру;
  • предприятия по экспертизе;
  • строительные организации;
  • риэлторские фирмы;
  • БТИ — бюро технической инвентаризации;
  • инвестиционные фонды;
  • ипотечные банки;
  • организации ЖКХ — жилищно-коммунального хозяйства.

Важные качества

  • аналитический ум;
  • умение мыслить нестандартно;
  • логическое мышление;
  • внимание к деталям;
  • ответственность;
  • организаторские способности;
  • коммуникабельность;
  • терпение;
  • усидчивость и тщательность.

Новости и статьи по данной услуге

Источник: https://zem-advokat.ru/practice/item/upravlyayushchiy-nedvizhimostyu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.