О расторжении договора купли продажи дома

Содержание

Расторжение договора купли-продажи дома: по инициативе покупателя или продавца, по соглашению сторон

О расторжении договора купли продажи дома

Покупка объекта недвижимости считается процедурой, при которой нужно учитывать разные юридические тонкости. Встречаются ситуации, когда требуется расторжение договора купли-продажи дома. Как оформляется процедура, и с какими рисками связана?

Нормативная база

Расторжение договора купли-продажи недвижимости представляет собой прекращение гражданско-правовых отношений между покупателем и продавцом.

Процедура регулируется следующими нормативными актами:

Порядок расторжения договора может быть прописан в самом тексте документа.

Закон № 2300-1 применяется к соглашениям, заключенным между физическим и юридическим лицом. Это может быть застройщик, риэлтерское агентство. Отношения между физическими лицами регулируются Гражданским кодексом.

Основания расторжения договора купли-продажи дома

Причины аннулирования сделки встречаются следующие:

  • согласие обеих сторон;
  • нарушение условий договора одним из участников сделки;
  • изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Справка! В договоре купли-продажи необходимо прописать сроки исполнения обязательств. Соглашение может быть расторгнуто при их нарушениях участниками сделки.

До регистрации

До регистрации договора в Росреестре перехода права собственности не происходит. Если участники сделки приняли решение аннулировать сделку, то необходимо заключить соглашение об этом. Документ должен быть составлен в той же форме, что и договор купли-продажи. То есть, если договор был оформлен через нотариуса, то и соглашение заверяется в нотариальной конторе.

Если документы на переход права собственности уже поданы в Росреестр, то необходимо подать совместное заявление от покупателя и продавца в регистрирующие органы о том, что сделка расторгается. После аннулирования договора у сторон восстанавливается их первоначальный статус.

После регистрации

После регистрации право собственности на дом переходит к покупателю. Договор купли-продажи считается исполненным, поэтому правовые статусы сторон вернуть не получится.

Если участники сделки достигли соглашения, то они могут заключить новое соглашение. В нем предмет и стоимость остаются теми же, но покупатель и продавец меняются ролями. При отказе одной из сторон от аннулирования сделки, второй участник имеет право подать иск в суд.

При аннулировании государственной регистрации права на основании заявления от обеих сторон, возвращается половина оплаченной госпошлины (ст. 333.40 НК РФ).

Варианты расторжения

Расторжение договора происходит по добровольному соглашению или в судебном порядке. Инициатором может выступать любая заинтересованная сторона.

по инициативе продавца

Договор расторгается по инициативе продавца при наличии следующих оснований:

  • необоснованный отказ в регистрации права собственности;
  • отсутствие полной или частичной оплаты;
  • нарушение обязанности по страхованию объекта недвижимости, если это прописано в договоре.

Продавец должен направить претензию покупателю. Если вторая сторона отказывается аннулировать сделку, то пишется исковое заявление в суд.

по инициативе покупателя

По инициативе покупателя договор может быть расторгнут, если жилье аварийное, в нем имеются скрытые или явные дефекты.

Основаниями для аннулирования сделки также служат:

  • наличие обременений на дом;
  • нарушение прав несовершеннолетних;
  • неправильно оформленные документы;
  • несвоевременное освобождение жилья.

Для расторжения соглашения в одностороннем порядке необходимо оформить письменную претензию второй стороне с предложением аннулировать сделку. В ней нужно указать факт нарушения обязательств.

по соглашению сторон

Если обе стороны не протии расторжения сделки, то заключается мирное соглашение. Единой формы документа не установлено законодательно.

В нем нужно прописать следующие сведения:

  • личные данные продавца и покупателя;
  • реквизиты договора купли-продажи;
  • дата аннулирования сделки;
  • отсутствие претензий с обеих сторон;
  • дата подписания соглашения.

В документе необязательно указывать причину аннулирования сделки.

Пошаговая инструкция

Для того, чтобы расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения в одностороннем порядке, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  1. Составить претензию второй стороне об аннулировании сделки.
  2. Оформить исковое заявление в суд и подготовить документы.
  3. Оплатить госпошлину.
  4. Принять участие в судебных заседаниях.
  5. Получить решение суда.
  6. Обратиться в Росреестр, если в регистрационные данные уже были внесены изменения.

Сроки обращения в суд законодательством не установлены. Обычно к таким ситуациям применяется правило исковой давности. По нему гражданин имеет право обратиться в суд в течение 3 лет после того, как ему стало известно о нарушении его прав.

Расторжение договора и признание сделки недействительной являются разными процедурами. Во втором случае основаниями могут служить недееспособность одного из участников, подписание соглашения под физическим или психологическим принуждением.

Досудебная претензия направляется заказным письмом с уведомлением.

Если вторая сторона согласна с требованиями, то заключается добровольное соглашение. В случае, когда получатель претензии проигнорировал ее или отказывается решать проблему мирным путем, оформляется заявление в суд. На рассмотрение документа дается 30 дней, если иное не указано в договоре (ст. 452 ГК РФ).

При несоблюдении порядка досудебного урегулирования конфликта иск может быть возвращен судом гражданину. Это не лишает его права повторно обратиться с тем же заявлением после устранения нарушений.

В иске должны быть указаны следующие сведения:

  • наименование судебной инстанции;
  • данные об истце и ответчике;
  • реквизиты договора, номер и дата;
  • основания для расторжения соглашения;
  • ссылки на нарушенные нормативно-правовые акты;
  • требования истца;
  • список приложений.

Образец иска можно посмотреть/скачать здесь.

Если расторжение договора делается из-за невыполнения одной из сторон своих обязательств, то истец может требовать компенсацию упущенной выгоды или понесенных убытков. При подаче заявления юридическому лицу при нарушении прав потребителя, заявитель имеет право претендовать на оплату пени, возмещение морального вреда.

Судья рассматривает заявление в течение 5 дней после получения. Если иск принимается в производство, то должностное лицо назначает время слушаний (ст. 133 ГПК РФ). О дате предварительного заседания, как и основного рассмотрения дела должны быть извещены все стороны.

Одновременно с иском можно подать заявление о принятии обеспечительных мер (ст. 140 ГПК РФ). Это необходимо для того, чтобы ответчик не смог распорядиться домом по своему усмотрению, пока будут длиться разбирательства.

При принятии положительного решения необходимо обратиться в Росреестр с судебным актом. Он является основанием для внесения изменений в регистрационные записи относительно объекта недвижимости.

Решение суда вступает в силу через месяц после его принятия в окончательной форме. В течение этого срока его можно обжаловать в апелляционном порядке. Если жалоба не подана своевременно по уважительной причине, то этот период может быть восстановлен.

Документы

К исковому заявлению требуется приложить следующие документы:

  • копия договора купли-продажи;
  • документ о досудебном урегулировании конфликта;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы, подтверждающие основания расторжения договора;
  • расчет взыскиваемой суммы (если требуется).

При подаче заявления и документов представителем гражданина необходима нотариальная доверенность.

Подсудность

Подсудность иска о расторжении договора купли-продажи дома устанавливается ст. 29 ГПК РФ. Заявление подается по месту нахождения объекта недвижимости. Иски, связанные с защитой прав потребителя, могут подаваться по адресу истца или ответчика, его юридического адреса.

Госпошлина

Размер госпошлины зависит от стоимости иска. Он рассчитывается в соответствии со ст. 333.19 НК РФ и составляет:

  • от 100 000 до 200 000 – 3200 руб. и 2% от суммы, выше 100 000 руб.;
  • от 200 000 до 1000 000 – 5200 руб. и 1% от стоимости больше 200 000 руб.;
  • от 1000 000 – 13200 руб. и 0,5% от суммы выше 1000 000 руб.

Максимальный размер госпошлины составляет 60 000 руб.

Если иск подается на основании Закона «О защите прав потребителей», то на сумму до 1 000 000 руб. сбор в государственную казну не оплачивается. При стоимости дома больше госпошлина рассчитывается на общих основаниях.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что если покупатель не оплатил стоимость дома, то продавец имеет право требовать расторжения соглашения и возврата объекта недвижимости.

Так, гражданка Д. продала гражданину П. дом с земельным участком в Санкт-Петербурге за 4,5 млн. руб. Право перехода собственности было зарегистрировано, но истица не получила от покупателя денежных средств. Женщина обратилась в суд.

На заседании гражданин П. заявил, что передал бывшей владелице дома всю сумму, но его слова не подтверждены расписками и другими документами. В решении Приморского районного суда Санкт-Петербурга № 2-1214/2016 указано, что сделка должна считаться расторгнутой, а недвижимость возвращена гражданке Д.

Ответчик подал апелляционную жалобу в городской суд Санкт-Петербурга. Должностное лицо по результатам рассмотрения материалов дела вынесло решение о том, что гражданке Д. должно быть возвращено не имущество, а оплачен долг и проценты со ссылкой на ст. 486 ГК РФ.

Рассмотрение дела в Верховном суде позволило вернуться к изначальному решению. Коллегия постановила, что согласно ст. 486 ГК РФ продавец может требовать деньги с покупателя согласно договору и проценты за несвоевременную оплату, но это не лишает его права расторгнуть соглашение и вернуть себе объект недвижимости.

Сложности при расторжении договора

Расторжение договора купли-продажи дома непростая процедура. Поэтому как покупатель, так и продавец могут столкнуться с некоторыми сложностями.

из-за скрытых дефектов

Нередко новый владелец дома решает расторгнуть договор из-за скрытых дефектов. Это касается недостатков, которые невозможно выявить при визуальном осмотре. Скрытые дефекты могут проявиться в процессе эксплуатации дома. Это могут быть проблемы с отоплением, появление грибка на стенах и другие недостатки.

На основании ст. 475 ГК РФ в случае, если дефекты не были оговорены продавцом, покупатель может требовать:

  • соразмерного уменьшения стоимости объекта недвижимости;
  • устранения недостатков в разумные сроки;
  • возмещение расходов на исправление дефектов продавцом собственными силами;
  • расторжения договора купли-продажи.

При подаче иска в суд необходимо предоставить свидетельства того, что скрытые дефекты были до того момента, когда объект недвижимости был передан покупателю. Обычно для этого проводится специальная экспертиза, результаты которой прикладываются к исковому заявлению.

Внимание! Расходы на оплату услуг экспертов можно взыскать с продавца в судебном порядке.

в связи с неоплатой

Расторжение договора в связи с неоплатой покупателем всей или части суммы встречается нередко.

При этом должностное лицо может постановить взыскать с гражданина деньги и проценты за просрочку, а не аннулировать сделку.

Верховный суд придерживается точки зрения, что продавец имеет право требовать расторгнуть договор, о чем говорит Постановление Пленумов Верховного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010.

Заключение

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

  1. Расторгнуть договор купли-продажи дома можно при заключении добровольного соглашения или в судебном порядке.
  2. Основаниями для аннулирования сделки могут служить существенные нарушения условий документа или изменение обстоятельств.
  3. Перед подачей иска в суд необходимо направить письменную претензию второй стороне.
  4. Заявления рассматриваются судебным органом по месту нахождения объекта недвижимости.

Расторжение договора купли-продажи дома в судебном порядке является непростым процессом, поэтому рекомендуется обратиться к юристам для правильного составления иска. Специалисты помогут правильно составить заявление и собрать необходимые доказательства для успешного разрешения дела.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-doma

Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

О расторжении договора купли продажи дома

Расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно по соглашению сторон или через суд. В обоих случаях важно знать основания, по которым можно отменить сделку.

Результатом оспаривания становится возврат недвижимости продавцу, а денег – покупателю.

Рассмотрим, как отменить сделку в добровольном порядке или через суд, какими законами это регламентируется, какие документы понадобятся для рассмотрения дела в суде, а также особенности оспаривания до или после регистрации в Росреестре.

Какие законы регулируют расторжение договора

В первую очередь при расторжении применяются нормы гл. 29 ГПК РФ, но нужно учитывать и другие акты, на которые обычно ориентируются суды. Например, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2014 г. N 35, согласно которому покупатель и продавец могут решить вопрос мирным путем, обратившись в Росреестр или МФЦ с соглашением о расторжении.

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

Если же в ходе сделки существенно нарушены права продавца или покупателя, договор аннулируется в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

По итогу стороны возвращаются в прежнее положение: недвижимость передается в собственность продавцу, который перечисляет покупателю уплаченные деньги.

В некоторых случаях можно взыскать неустойку: например, при нарушении сроков передачи недвижимости в собственность.

Когда можно отменить сделку: основания

Основанием для аннулирования договора может стать соглашение сторон или судебное решение. Оба документа предъявляются в регистрирующий орган, после чего переоформляется право собственности.

Чаще всего люди расторгают договоры купли-продажи (далее – ДКП) по следующим причинам:

  • Существенное нарушение условий сделки: неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Например, если в ДКП указано, что недвижимость продается в рассрочку, а покупатель перестал выплачивать деньги. Расторжение производится на основании судебного решения (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
  • Существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Здесь важно соблюдение четырех принципов: одна из сторон не знала в момент заключения сделки, что такое обстоятельство произойдет; эти обстоятельства заинтересованная сторона не могла предвидеть; в договоре не указано, что все риски при изменении обстоятельств несет участник сделки; сторона, у которой возникли новые обстоятельства, при доведении сделки до конца могла бы получить ущерб, несоизмеримый с тем, на что она могла бы рассчитывать при оформлении ДКП.

Сделку можно признать и недействительной (ст. 166 ГК РФ). Теоретически все выглядит так, как и расторжение, но на практике используются совершенно разные доказательства и основания.

Важно! Чтобы расторгнуть договор через суд, нужно подтвердить имеющиеся основания. Это могут быть документы, свидетельские показания, аудио- и видеозаписи. Все зависит от конкретной причины.

Особенности зависят и от того, было ли зарегистрировано право собственности на покупателя, или нет. Регистрация самого ДКП сейчас не нужна.

Расторжение по инициативе продавца

Чаще всего продавцы выступают инициаторами отмены сделок купли-продажи по следующим основаниям:

  • Покупатель не выплачивает сумму вовремя, допускает просрочки, отказывается от оплаты;
  • Вторая сторона необоснованно отказывается принимать жилье в установленные договором сроки, затягивает регистрацию перехода права собственности.

Если не удается решить вопрос мирным путем, придется обращаться в суд.

Расторжение по инициативе покупателя

Покупатель вправе отказаться от сделки по любому из нескольких оснований:

  • Продавец нарушает сроки передачи недвижимости;
  • Стало известно о наличии обременений: нахождении квартиры в залоге, наложен арест. Отказ возможен и при наличии других лиц, имеющих законное право на купленное жилье: недееспособных, несовершеннолетних. Для сделок с их имуществом обязательно разрешение органа опеки;
  • Продавец подписал ДКП, но не приходит в Росреестр для переоформления квартиры без веских причин.

Также отказ возможен, если недвижимость передана в худшем состоянии, чем предусмотрено договором. Например, если в момент осмотра квартира выглядела нормально, но при переезде продавец нанес серьезные повреждения. Важно, чтобы такое основание было отражено в ДКП вместе с характеристиками и состоянием жилплощади.

Расторжение по соглашению сторон

Вне зависимости от причины покупатель и продавец вправе расторгнуть договор по обоюдному согласию. Если он был удостоверен нотариусом, то и соглашение подлежит удостоверению. Подписывается оно в нотариальной конторе в присутствии обеих сторон.

Общий порядок действий выглядит так:

  1. Человек обнаруживает нарушение законодательства или условий договора, либо иные причины.
  2. Направляется требование о расторжении второй стороне заказным письмом с уведомлением о вручении. Здесь нужно указать причины и сроки представления ответа.
  3. Если вторая сторона согласна, оформляется письменное соглашение.

Если переход права собственности зарегистрирован, соглашение представляется участниками сделки в Росреестр. За переоформление повторно уплачивается госпошлина в размере 2 000 руб. Если регистрация не произведена, обращаться никуда не нужно.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры или дома через суд: пошаговая инструкция

Подача искового заявления в суд актуальна, если права участника сделки нарушены, при этом вторая сторона отказалась от мирного урегулирования вопроса, либо не представила ответ на требование о расторжении в установленные сроки.

Заявление подается в районный суд по месту расположения спорной недвижимости (ст. 30 ГПК РФ).

Как выглядит процедура пошагово:

  1. Составление искового заявления. Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться к юристу, который все оформит грамотно.
  2. Отправка копии заявления ответчику истцом. В суде понадобится документ, подтверждающий получение заявления ответчиком.
  3. Подача документов в суд. В ответ должны выдать расписку о получении. Сами материалы принимаются к производству в течение 5 дней, о чем выносится соответствующее определение.
  4. Участие в предварительном заседании. Судья уточнит требования, запросит недостающие документы.
  5. Участие в основных разбирательствах. Здесь стороны могут представлять доказательства и доводы.

В ходе всего процесса участники могут подавать возражения и ходатайства вплоть до принятия решения. Стандартный срок рассмотрения составляет два месяца, но он может затянуться, если судье приходится переносить заседания, либо при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Какие сложности могут возникнуть при расторжении договора

Самая большая проблема при расторжении ДКП – доказывание оснований. Суды не всегда принимают даже очевидные доказательства, если истец не может грамотно аргументировать свою позицию. Для защиты собственных интересов нужно идеально разбираться в законах, что не всем по силам.

Если вам нужна юридическая консультация, вы можете обратиться за помощью к юристам на нашем сайте. Они ответят на все вопросы и расскажут обо всех вариантах решения проблемы.

Источник: https://glavny-yurist.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Как расторгнуть договор купли-продажи дома?

О расторжении договора купли продажи дома

Приобретение недвижимого имущества у третьих лиц в обязательном порядке сопровождается заключением письменного договора купли-продажи, на основании которого в органах Росреестра будет производиться перерегистрация собственника.

Любой письменный договор купли-продажи – это соглашения между продавцом и покупателем относительно недвижимого объекта. Продавец обязуется передать его новому собственнику, а взамен получить оговоренную плату.

Природа договора ясна и понятна. Как и любой другой договор, сделку по купле-продаже недвижимости также можно расторгнуть.

Рассмотрим, каким образом это производится, и какие для этого нужны основания.

Как расторгнуть договор купли-продажи дома до и после регистрации?

Право собственности на приобретенную квартиру переходит к покупателю только после регистрации в органах Росреестра.

Заключение письменного соглашения – это только первый шаг к переходу права собственности.

После того, как соглашение подписано, необходимо подать двухстороннее заявление в Росреестр для регистрации перехода права собственности, основанием для которого и будет являться договор.

Процедура расторжения договора во многом будет зависеть от того, на какой сейчас стадии находится сделка.

Расторжение сделки до регистрации перехода права в Росреестре

Это наиболее простой способ расторжения договора, поскольку сделка как таковая без регистрации не завершена.

Стороны просто заключают двухстороннее письменное соглашение о расторжении сделки и не проводят никаких дальнейших процедур с регистрирующими органами.

Соглашение о расторжении должно заключаться в той же форме, что и сама сделка. Если стороны заключали договор в нотариальной форме, то и при расторжении нужно еще раз обратиться к нотариусу.

С момента расторжения стороны больше не имеют никаких взаимных прав и обязанностей – недвижимость остается у продавца, а деньги у покупателя.

Не будет иметь никакого правового значения, почему стороны взаимно решили расторгнуть сделку, если такое волеизъявление взаимно.

Расторгнуть договор даже на этом этапе в одностороннем порядке гораздо сложнее – для этого нужно обращаться в суд и доказывать, что одна из сторон допустила существенные нарушения при исполнении обязанностей.

Договор заключен, заявление о переходе права подано в Росреестр, но еще не зарегистрировано

В этом случае, стороны должны совместно подать заявление в Росреестр о прекращении регистрационных действий, а затем осуществить процедуру расторжения договора, что описана выше.

Переход права в Росреетре зарегистрирован и в ЕГРН собственником внесен покупатель

Это самый сложный вариант расторжения, который на практике встречается крайне редко.

Если запись о новом собственнике уже внесена в ЕГРН, то соглашение, которым сделка расторгнута, необходимо также подавать в органы Росреестра для аннулирования первоначальной сделки.

При этом на практике аннулирование сделки возможно только в период, когда первоначальная сделка ее признается действующей (не истек срок действия договора).

Если же срок истек, по соглашению сделку уже не расторгнуть.

В этом случае иногда применяется вариант с обратным договором – стороны просто меняются местами и покупатель продает обратно продавцу его же квартиру и получает назад оплаченные ему деньги.

В некоторых случаях вернуть все на круги своя возможно через признание сделки недействительной.

Если будет выяснено, что сделка была совершена с нарушением условий гражданского законодательства (например, одна из сторон оказалась недееспособным лицом, купля-продажа недвижимости была мнимой или притворной сделкой), то положения договора не могут быть применены и стороны обязаны вернуть обратно все полученное по сделке.

Росреестр внесет запись об аннулировании записи на основании судебного решения.

Если стороны расторгают договор по взаимному согласию, то их мотивы могут быть абсолютно любыми. Люди могли банально передумать, все еще раз взвесив и оценив – это их право.

Совсем иная ситуация, когда стороны требуют расторжения договора в одностороннем порядке. Этот процесс, как уже указывалось выше, должен быть осуществлен исключительно в судебном порядке.

Сторона, которая настаивает на расторжении сделки должна доказать, что вторая сторона, желающая сохранить соглашение в силе, существенно нарушает условия сделки.

Что понимается под «существенными нарушениями», смотрите ниже:

  • Продавец представил в отношении квартиры поддельные документы. Конечно, довольно сложно себе это представить на практике, но теоретически возможно;

Неверное указание площади, или вообще отсутствие у продавца каких бы то ни было прав на квартиру – вот вероятные нарушения.

Конечно, вся информация о приобретаемой недвижимости может быть проверена продавцом через заказ выписки из ЕГРН, а если этого сделано не было, то можно говорить о крайней неосмотрительности такого покупателя.

  • Нарушение условий о передаче квартиры. Если деньги внесены и оговоренный час передачи жилплощади по акту настал, но ключи покупателю так и не переданы, это нарушение условий договора;

Если продавец по непонятным причинам уклоняется от передачи объекта сделки покупателю, то последний имеет полное право обратиться в суд и потребовать расторжения договора.

  • Обратная ситуация – продавец не может дождаться внесения оплаты за квартиру. Недвижимость может быть уже передана (хотя это тоже очень неосмотрительно, передавать недвижимость до получения оплаты), но денег за нее продавец так и не увидел. Тогда уже он может написать исковое заявление в суд и потребовать расторгнуть такую сделку.

Исковое заявление в любом случае должно быть грамотно составлено.

Если есть сомнения относительно правильности подготовки подобного документа, то лучше обратиться к профессиональному юристу.

Есть в ст.453 ГК РФ один весьма интересный момент. В ней сказано, что при расторжении договора ни одна сторона не может потребовать возврата того, что уже фактически исполнено, если иное не предусмотрено соглашением.

П.4 ст.453 ГК РФ сформулирован именно таким образом:

«Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон».

Иными словами, может сложиться ситуация, при которой покупатель может внести оговоренный соглашением авансовый платеж, но покупатель квартиру ему не отдаст. Покупатель потребует через суд расторжения договора, которое суд удовлетворит.

При этом продавец откажется возвращать ему деньги, сославшись на вышеуказанную норму, и будет формально прав.

Справедлива и обратная ситуация. Покупатель получил квартиру после внесения авансового платежа, зарегистрировал право собственности и начал благополучно жить на новой жилплощади. Однако окончательный расчет с продавцом он так и не произвел. Если продавец в судебном порядке добьется расторжения договора, он рискует не получить назад своей квартиры.

Парадоксально, но факт.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, необходимо в тексте договора обязательно указывать, что в случае расторжения договора стороны должны вернуть друг другу все полученное в связи с исполнением взаимных обязательств.

Чтобы избежать подобных рисков, при заключении договора рекомендуется обращаться за консультацией к профессиональному юристу.

Лучше выявить все опасные моменты сделки до ее совершения, нежели потом пытаться отстоять свои права в судебных тяжбах.

Человек, не обладающий юридическим образованием, вполне может составить качественный текст договора, но вот «подсветить» такие тонкие моменты может только опытный правовед.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-doma.html

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

О расторжении договора купли продажи дома

Регистрация перехода прав на квартиру после подписания договора купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар.

Когда это возможно, по какой причине и можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации, рассмотрим далее в статье.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

  • ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
  • ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
  • ст. 452 — порядок прекращения договора;
  • ст. 453 — последствия расторжения сделки.

Важные моменты

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

  • Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
  • Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
  • Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

  • попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
  • при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Признание договора купли-продажи недействительным

В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п. 1 ст. 167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

https://www.youtube.com/watch?v=uQ2qvyE_wGw

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

  • оспаривания сделки;
  • ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

Оспаривание сделки купли-продажи

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

  • продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
  • сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
  • сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
  • если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

  • совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
  • при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
  • продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Какие сделки признаются ничтожными?

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

  • сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
  • продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
  • незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК); сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
  • фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
  • сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

  • для оспариваемых один календарный год;
  • для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

Отсутствие оплаты по договору купли-продажи

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Обременения

Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.

Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает. 

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.

Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

По обоюдному соглашению сторон

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

В одностороннем порядке

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

Ситуация 1. Расторжение по инициативе продавца

Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

  • при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
  • при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
  • при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.

Ситуация 2. Расторжение по инициативе покупателя

В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

  • при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
  • если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
  • при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

Возможные трудности

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

  • продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
  • покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

  • сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Источник: https://lobp.ru/statji/mozhno-li-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-posle-registracii/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.