Налоговый вычет при продаже коммерческой недвижимости

Содержание

Налог с продажи нежилого помещения (на имущество)

Налоговый вычет при продаже коммерческой недвижимости

Налог с продажи нежилого помещения относится к налоговым сборам с операций купли-продажи недвижимости гражданином (физическое лицо) нашей страны. Физ. лицо обязано оплатить положенную пошлину в установленные налоговым законодательством сроки. У простого человека могут возникнуть затруднения в данном вопросе – например, с точным определением нежилого помещения.

В 2019 году в законную силу вступили поправки в области налогообложения строений из нежилого фонда. Они ориентированы как раз на операции с продажей подобного имущества.

Что из недвижимости относится к нежилому фонду

Нежилое помещение, согласно нашему законодательству, – это объект, не соответствующий условиям для проживания людей, не отвечающий установленным нормативам и требованиям санитарных, технических и других правил.

Нежилое помещение можно определить по еще одному критерию. Такая недвижимость используется под торговые, производственные и административные объекты.

Важно! Определение объекта недвижимости как жилое или нежилое влияет на методику расчета и начисления налогового сбора в случае его продажи.

Когда продавец обязан выплатить положенную сумму

Продажа нежилого помещения физическим лицом подлежит налогообложению только в том случае, когда недвижимое имущество находилось в собственности продавца меньше установленного налоговым законодательством срока. По аналогии с продажей другой недвижимости этот период составляет с начала 2019-о года 5 лет.

В случае, когда помещение эксплуатировалось как объект для осуществления любой формы бизнеса, налог при продаже подобного помещения уплачивается в обязательном порядке.

На законодательном уровне определение такого направления недвижимости не прописано, но определение помещения как коммерческое со стороны налоговых и надзорных органов нашей страны будет склонено именно в эту сторону при определении статуса имущества.

Если помещение имеет тип склада, торговой точки или ангара, то вопросов с определением объекта как коммерческое не возникает.

Еще одним показателем, по которому недвижимости передается статус коммерческого, является оформление физлицом (владельцем) статуса индивидуального предпринимателя и осуществление активной торговой деятельности на территории этого частного имущества.

В противоположном случае, когда объект не использовался для осуществления предпринимательской деятельности, а продавец владел им не менее 5-ти лет, НДФЛ на физическое лицо не начисляется.

Перечень способов и механизмов перехода прав на нежилое имущество:

  • вступление физлица в наследственные права,
  • по дарственной,
  • с помощью приватизационного механизма,
  • через подписание договора пожизненного содержания и иждивения.

Налоги для физических лиц с продажи нежилой недвижимости зависят от территориального расположения объекта в определенном регионе Российской Федерации.

Налоговый сбор может быть равен 0 для любого продавца собственного имущества.

Перед заключением договора покупки или продажи помещения из нежилого фонда рекомендуется найти информацию о том, какие нормы налогового законодательства действуют на территории данного субъекта РФ.

Юридические лица не облагаются налогом с продаваемого имущества после приобретения ими статуса банкрота. В данном случае вся недвижимость распродается без начисления дополнительных налоговых сборов, чтобы кредиторы не понесли лишних затрат.

Особенности начисления налогового вычета на нежилое имущество

База налогообложения в данной ситуации равна общей сумме средств, полученной в результате проведения сделки купли-продажи. Продавец может воспользоваться предусмотренными законодательством РФ льготами и снизить размер налога, воспользовавшись налоговым вычетом. Его сумма может составлять до 250-ти тысяч рублей (именно для коммерческих объектов).

Если сумма дохода от продажи нежилого объекта недвижимости меньше суммы затрат на приобретение имущества, то уплата сборов с такого объекта не предусматривается.

Способ уменьшения налога

На приобретение жилой недвижимости существует более крупный налоговый вычет, которым можно воспользоваться при продаже коммерческого объекта, переведя его в статус жилого.

Данную сумму вычета можно применить во взаиморасчетах между продавцом и органами ФНС РФ.

Главным условием для осуществления данного метода является использование вычета по налогу в том году, в котором была заключена сделка.

Сроки подачи декларации и возможные трудности при уплате налога

Налоговое законодательство РФ обязывает каждого гражданина, совершившего продажу нежилой недвижимости, предоставить в соответствующие органы отчетность в виде декларации о доходах (3-НДФЛ) в установленные законом сроки. Параллельно необходимо предоставить оригиналы всех документов, подтверждающих сделку.

Срок оплаты налогового сбора с проданного объекта коммерческой недвижимости установлен до 15-го июля в том календарном году, когда была проведена сделка. Подача декларации в местные органы ФМС РФ осуществляется не позднее 30-го апреля следующего после совершения продажи имущества года.

Трудности при продаже недвижимости из нежилого фонда

Подобные затруднения обычно не возникают, за исключением тех случаев, когда продавец осуществляет продажу после прекращения действия его статуса как индивидуального предпринимателя.

В данном случае у органов надзора и контроля в сфере налогообложения могут возникнуть вопросы к налогоплательщику, на решение которых потребуется дополнительное время.

Эти вопросы относятся к области использования продаваемого имущества в качестве объекта для осуществления предпринимательской деятельности.

В случае, когда данный факт установлен, порядок взыскания налоговых сборов применяется по нормативам налогообложения для юридических лиц.

С точки зрения закона продажа помещения после закрытия ИП легальна, но органы ФМС РФ могут усомниться в истинных мотивах прекращения действия данного статуса у продавца. Своевременная подача отчетности и уплата налогов избавят от трудностей при продаже коммерческой недвижимости.

Заключение

Уплата налога с продажи объекта недвижимости, относящегося к нежилому фонду, является обязанностью гражданина РФ.

В статье описаны нюансы оплаты данной пошлины, даны советы по снижению этого сбора или зачет его в пользу налогового вычета.

Сумма такого вычета именно для коммерческого помещения не превышает 250 000 рублей, поэтому лучше изменить его статус (по возможности) на жилое и воспользоваться суммой вычета, доходящей до 1 000 000 рублей.

Источник: https://domosite.ru/zakon/nachislenie-i-uplata-naloga-s-prodazhi-nezhilogo-pomeshheniya

Налогообложение при покупке и продаже коммерческой недвижимости

Налоговый вычет при продаже коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это объекты недвижимости (здания, сооружения, помещения, земельные участки), используемые для извлечения прибыли. Она значительно привлекательнее, чем жилая, так как характеризуется более высокими показателями доходности.

Коммерческую недвижимость можно сдавать в аренду или организовать в ней свой бизнес. Возможно приобретение коммерческой недвижимости для последующей продажи после ремонта и/или реконцепции.

Как выгоднее приобрести коммерческую недвижимость

Перед покупкой следует определиться, как коммерческая недвижимость будет использована, кто ей будет управлять (самостоятельно, управляющая компания) и определить оптимальное место расположения.

При покупке в период кризиса следует учитывать тенденцию смещения спроса на коммерческие помещения из центра города в более отдаленные районы с развитой инфраструктурой, либо на необходимость экономить.

Приобретать коммерческую недвижимость могут как физические, так и юридические лица. Далее речь пойдет о юридических лицах в форме ООО, которая являются наиболее распространенной. Если коммерческая недвижимость используется для организации бизнеса ее собственником, целесообразно зарегистрироваться в качестве ИП или создавать ООО.

В остальных случаях сделать выбор поможет сравнение налоговой нагрузки.

1. Налог на доход, полученный от использования коммерческой недвижимости

1.1. Для физических лиц

  • физическое лицо без регистрации в качестве ИП, платит НДФЛ (налог на доходы физических лиц) по ставке 13% для резидентов и 30% для нерезидентов РФ;
  • физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, платит налог в зависимости от выбранной системы налогообложения:
  • при основной системе налогообложения (ОСН) налог по ставке 13% платится с разницы между полученными доходами от бизнеса и расходами на его ведение;
  • при упрощенной системе налогообложения (УСН) платится налог с дохода по ставке 6% или с разницы между доходами и расходами по ставке 15%.

1.2. Для ООО

  • налог на прибыль в размере 20% при ОСН.

Наименьший налог на доход платят ИП и ООО, работающие по упрощенной системе налогообложения, – для них ставка налога составляет 6% с оборота.

2. Налог на имущество

Существует перечень объектов недвижимости, налог на имущество по которым рассчитывается по кадастровой стоимости. К таким объектам относятся:

  • административные и торговые комплексы, а также отдельные помещения в них;
  • офисы, торговые объекты;
  • объекты общественного питания и бытового обслуживания;
  • гаражи, машино-места и пр.

Кадастровая стоимость может быть использована для расчета налога только при условии ее утверждения субъектами Федерации в установленном порядке. Налог на имущество по объектам с утвержденной кадастровой стоимостью платят все – физические лица, ИП и ООО независимо от принятой системы налогообложения.

Ставки налога в этом случае составляют:

  • для физических лиц и ИП от 0,1% до 2% в зависимости от характера объекта, его стоимости и места расположения;
  • для юридических лиц – устанавливаются регионами и не могут превышать 2%.

Также в каждом регионе установлены предельные размеры объектов, по которым возможны платежи по остаточной стоимости. Но это временное явление. В будущем вся страна перейдет на налогообложение от кадастровой стоимости.

По прочим объектам ставки налога:

  • для физических лиц – 0,1%-2% от инвентарной стоимости с устанавливаемыми ежегодно коэффициентами-дефляторами;
  • для ИП
  • при ОСН – по аналогии с физическими лицами;
  • при УСН – по ставке 0.
  • для ООО
  • по среднегодовой стоимости и ставке, не превышающей 2,2%, при ОСН;
  • по ставке 0 при УСН.

Однозначно сделать вывод о преимуществах налогообложения в части налога на имущество для разных категорий покупателей коммерческой недвижимости сложно. При наличии объектов, по которым кадастровая стоимость не утверждена, налог на имущество не платят ИП и ООО с упрощенной системой налогообложения.

3. Налоги при продаже коммерческой недвижимости

Покупая коммерческую недвижимость, следует знать о налогообложении в случае ее последующей продажи.

1.1. Для физических лиц

  • налог не взимается, если коммерческая недвижимость продается через 5 и более лет с момента ее покупки;

Важно:

Источник: https://business-planner.ru/articles/yur-stati-articles/kak-vygodnee-priobresti-kommercheskuyu-nedvizhimost-s-tochki-zreniya-nalogooblozheniya.html

Ндфл при продаже имущества ип в 2019 году — audit-it.ru

Налоговый вычет при продаже коммерческой недвижимости

Мария Зайцева, аттестованный налоговый консультант, член Палаты налоговых консультантов.

Материалы газеты «Прогрессивный бухгалтер», февраль 2019 г.

В 2019 г. в отдельных случаях доходы от продажи имущества, используемого в деятельности индивидуального предпринимателя, не будут облагаться налогом на доходы физических лиц.

Рассмотрим различные варианты налогообложения продажи имущества, а также изменения, вступившие в силу 1 января 2019 года.

Оговоримся, что речь будет идти о собственности, находящейся на территории РФ, и что продавец является налоговым резидентом, то есть пребывает в РФ более 183 календарных дней в течение 12 календарных месяцев.

Ип на енвд

Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется в отношении определенных ст. 346.26 НК РФ видов деятельности.

К ним относятся, например, розничная торговля, услуги общественного питания, ветеринарные услуги, бытовые услуги, услуги по перевозке грузов и пассажиров.

Перечень носит закрытый характер, то есть только в отношении доходов от указанных видов деятельности можно уплачивать ЕНВД.

Деятельность по продаже недвижимости или транспорта вмененкой не облагается.

Это означает, что доходы от реализации будут облагаться по иной системе налогообложения: общей системе налогообложения или упрощенной системе налогообложения (в случае, если предпринимателем было подано соответствующее уведомление, и в Едином государственном реестре имеются подходящие виды экономической деятельности (ОКВЭД)).

Нужно сказать, что продажа коммерческой недвижимости на ЕНВД влечет за собой неприятные налоговые последствия по общей системе налогообложения в размере 13% налога на доходы физических лиц и 20% налога на добавленную стоимость.

Ип на псн

Патентная система налогообложения по аналогии с системой налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется в отношении видов деятельности, указанных в статье 346.43 НК РФ. Поскольку ПСН разрабатывалась на основе ЕНВД, то и виды деятельности носят схожий характер, только более развернутый (бытовые услуги поименованы каждая в отдельности).

В качестве интересных для данной статьи видов деятельности можно отметить оказание услуг по перевозке грузов и пассажиров, а также сдачу в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности. Какие налоговые последствия будут в случае продажи имущества, использованного в указанных видах деятельности?

Для доходов от продажи автотранспорта, жилой и нежилой недвижимости, используемых в предпринимательской деятельности, применяются такие же варианты уплаты налога как в ЕВНД: обложение дохода по общей системе налогообложения или по упрощенной системе налогообложения, если предприниматель является ее плательщиком.

Ип на усн

В отличие от ранее рассмотренных систем налогообложения УСН не имеет конкретного перечня видов деятельности, в отношении которых она применяется.

То есть в отношении любого предпринимательского дохода можно уплачивать налог по упрощенной системе налогообложения (кроме тех, которые прямо запрещены в статье 346.

12 НК РФ, например, доходы от организации азартных игр или от деятельности адвокатов).

Следовательно, в случае продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, ИП включает такой доход в налогооблагаемую базу по упрощенной системе налогообложения и уплачивает с него 6% или 10% (для субъектов малого предпринимательства в Ростовской области) в зависимости от выбранного объекта налогообложения.

В случае применения объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» есть нюанс, связанный с учетом расходов по используемому в деятельности предпринимателя имуществу, и зависит он от того, используется ли приобретенное имущество как товар или позиционируется как основное средство.

Если суть деятельности предпринимателя – покупка и дальнейшая продажа недвижимости или автомобилей, то такое имущество с точки зрения НК РФ является товаром. Это означает, что в соответствии со ст. 346.17 НК РФ расходы по товарам, приобретенным для дальнейшей реализации, учитываются в момент их продажи. Амортизации имущества в данном случае не происходит.

Если же приобретенное имущество используется как основное средство, то порядок списания в расходы затрат на его приобретение зависит от срока полезного использования такого имущества (статья 346.16 НК РФ).

Если срок полезного использования до трех лет включительно, то затраты списываются в расходы в течение года приобретения этого имущества равными частями каждый квартал.

Если срок полезного использования от трех до 15 лет включительно, то расходы списываются 50% в течение первого года использования, 30% в течение второго года и 20% в течение третьего года. Если срок полезного использования свыше 15 лет, то расходы принимаются в базу по УСН в течение 10 лет равными частями.

Важно, что в случае продажи основного средства до истечения 3 лет с момента его приобретения (для ОС со СПИ свыше 15 лет – до истечения 10 лет) Ип на усн обязан произвести пересчет налоговой базы за весь период использования этого имущества (исключить расходы, связанные с приобретением, рассчитать амортизацию в соответствии с главой 25 НК РФ и учесть в налоговой базе), следовательно, доплатить недоимку и пеню.

Ип на осн

Продажа предпринимательского имущества на общей системе налогообложения влечет за собой уплату налога на добавленную стоимость и налога на доходы физических лиц. НДС не начисляется на доходы от продажи жилой недвижимости (пп. 22 п. 3 ст.

149 НК) и земельных участков (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК), для остальных сделок – ставка 20%. НДФЛ составляет 13% и в соответствии со ст.

217 НК РФ не предусматривает освобождения от налогообложения для недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности.

В ст. 217 НК РФ указаны все доходы, которые освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц. В частности, в п. 17.1 этой статьи прописано имущество, реализация которого не подлежит налогообложению.

  • недвижимое имущество, находившееся в собственности более трех или пяти лет:

Под недвижимым имуществом понимается жилой дом, квартира, комната, в том числе приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/tax/a38/978391.html

Как рассчитать налог на продажу нежилого помещения?

Налоговый вычет при продаже коммерческой недвижимости

С точки зрения закона, порядок действий в данной ситуации регламентируется статьей 217.1 НК РФ.

  1. Жилое помещение или нет – значения не имеет. Закон говорит о недвижимости как таковой.
  2. В Вашей собственности помещение находится менее минимального срока владения (5 лет для покупки, если помещение куплено после 01.01.2016 г. – п. 4 ст. 217.1 НК РФ), а значит, при продаже нужно будет платить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода (если Вы являетесь налоговым резидентом РФ, если нет – 30%, п. 3 ст. 224 НК РФ).
  3. Поскольку у Вас сохранились документы о покупке помещения, Вы можете уменьшись налогооблагаемую базу на величину расходов (490 тысяч рублей).
  4. Вы можете продать свою недвижимость за 600 тысяч рублей, но Вашим доходом будет считаться 636,3 тысячи рублей (70% от кадастровой стоимости; п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Таким образом, если Вы продадите помещение в этом году с соблюдением указанных Вами условий, с 1 января до 30 апреля следующего года Вы должны подать в ФНС налоговую декларацию.

В ней нужно будет указать полученный от продажи недвижимости доход (636,3 тысячи рублей), исчислить и уплатить налог (13% от 636,3 тысячи рублей – 490 тысяч рублей = 19 019 рублей) в бюджет.

К декларации необходимо приложить все основные имеющиеся документы по сделке.

Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Отвечает главный специалист «Центра регистрации недвижимости» Анастасия Лукьянова:

Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость.

Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%.

Он составит 19 019 рублей.

Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!

Отвечает заместитель председателя Вильнюсского коммерческого Арбитражного суда Андрей Андреев:

Статья 224 Налогового кодекса РФ устанавливает, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13%. Минимальный срок владения недвижимым имуществом, по истечении которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога, составляет пять лет. Если срок владения меньше данного срока, необходимо платить налог.

При расчете суммы налога применяют формулу: НДФЛ = сумма дохода x 13%.

При этом сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи.

Если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (как в Вашем конкретном случае), то доход от продажи, в соответствии с п. 5 ст. 217.1 НК РФ, рассчитывается следующим образом:

Размер дохода = кадастровая стоимость x 0,7 (понижающий коэффициент).

Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?

Какой налог платить с продажи нежилого помещения?

Таким образом, размер налогооблагаемого дохода, полученного от продажи недвижимости, со сроком владения менее пяти лет, рассчитывается по формуле:

НДФЛ = (кадастровая стоимость объекта недвижимости x 0,7) x 13 %.

При продаже недвижимости продавцу необходимо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ в конце года, при этом рассчитать сумму налога предстоит самостоятельно. 

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал Госуслуг или личный кабинет налогоплательщика, где есть образец заполнения данной декларации).

О том, что переход права собственности на проданное Вами помещение зарегистрирован в установленном законом порядке, Управление Росреестра самостоятельно уведомит ИФНС, в порядке внутриведомственного взаимодействия.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Ответ зависит от того, являетесь ли Вы индивидуальным предпринимателем или нет. Если являетесь, то налог платите, исходя из своей системы налогообложения.

По общей системе, надо будет заплатить 20% налога с прибыли + уплата НДС (тоже 20%). Если у Вас упрощенная система, то платите по ней. Если объект «доходы», то платите 6%, и расходы на покупку не учитываются.

Если объект «доходы минус расходы», то Вы можете учесть траты на приобретение помещения.

Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?

Как рассчитать налог при продаже нежилого помещения?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вы должны предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ, которая подается по истечении календарного года, в течение которого была проведена сделка по отчуждению объекта недвижимости. Срок ее подачи – не позднее 1 мая.

Декларацию Вы можете подать лично либо заполнить ее через личный кабинет ФНС. Налог нужно заплатить с разницы между налогооблагаемой базой (то есть 70% от кадастровой стоимости) и 490 тысяч рублей – с получившейся суммы Вы заплатите 13%.

Данные правила действительны только для физических лиц.

Отвечает юрисконсульт офиса «Переделкино» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Юлия Калганова:

При продаже нежилого помещения Вы получите доход, поэтому в срок до 30 апреля следующего года необходимо будет подать в налоговую службу по месту Вашего жительства налоговую декларацию.

Если помещение будет продано за 600 тысяч рублей, то налоговая посчитает доход от его продажи равным величине кадастровой стоимости нежилого помещения, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. При этом Вы вправе уменьшить сумму облагаемого налогом дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением нежилого помещения.

К налоговой декларации нужно будет приложить копию договора о покупке нежилого помещения, копию договора о его продаже, а также копии документов, подтверждающих произведенные расчеты по этим сделкам.

Таким образом, в Вашем случае размер налога составит 19 019 рублей (909 000 х 0,7 – 490 000) х 13%.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_rasschitat_nalog_na_prodazhu_nezhilogo_pomescheniya/100412

Как рассчитать налог при продаже коммерческой недвижимости? Инструкция +

Налоговый вычет при продаже коммерческой недвижимости

Сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости совершаются как физическими лица, так и юридическими лицами и индивидуальными предпринимателям.

При этом расчет налога на доходы в каждом из выделенных случаев будет отличаться. Как правильно рассчитать налог на доходы при продаже коммерческой недвижимости? Есть ли какие-либо возможности уменьшить сумму налога?

Рассмотрим эти вопросы далее.

Нормативно-правовая база налогообложения при продаже коммерческой недвижимости

  • Конституция РФ, на основе которой и сформированы все остальные документы, регулирующие отношения участников рынка недвижимости,
  • Официальные документы федерального и регионального значения – Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный, Водный и Лесной кодекс РФ,  а также Федеральный закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости»,
  • Статьи 217 и 217.1 НК РФ, Письмо Министерства Финансов № 04-04-05/14057  – регулируют вопросы налогообложения физических лиц и индивидуальных предпринимателей при продаже коммерческой недвижимости. Статья 217 регулирует вопросы, касающиеся начисления налогов при реализации любого имущества. Статья 217.1 относительно недавно была введена в действие и регулирует вопросы налогообложения относительно реализации имущества, права на которое возникли позднее 2016 года,
  • Налоговый кодекс РФ: статьи, касающиеся уплаты налога юридическим лицам.

Под коммерческой недвижимостью в Российской Федерации принято считать такие объекты, которые используются для получения прибыли, это могут быть склады, офисы, торговые помещения, задания и так далее. Не всегда получение прибыли в данном случае будет связано с ведением предпринимательской деятельности.

Оптимизация налоговой ставки при продаже коммерческой недвижимости

В некоторых случаях налоговую ставку можно снизить за счет уменьшения налогооблагаемой базы. Такие случае законом предусмотрены, например, налогооблагаемую базу возможно уменьшить на сумму расходов, которые были осуществлены при покупке данной недвижимости. Для юридических лиц снизить налоги на доходы возможно при выборе оптимальной системы налогообложения.

Доход от продажи недвижимости отражается документально в бухгалтерском учете предприятия, как выбытие основных средств и получение прибыли равной сумме продажи.

Для ИП предусмотрены так же профессиональные вычеты в размере 20 % от полученного дохода.

Для физических лиц уменьшить налоговую ставку возможно за счет следующих подготовительных операций, которые требуется осуществить еще до проведения сделки:

  • Не использовать помещение в течение года до продажи в коммерческих целях.
  • Зарегистрироваться в качестве ИП, выбрав оптимальную схему для налогообложения.

Расчет налога при продаже коммерческой недвижимости для физических лиц, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

В целом расчет налога при продаже коммерческой недвижимости любым лицом происходит по тем же правилам, что и при продаже жилых помещений. В тоже время сопровождается и рядом особенностей, таких как отсутствие льгот и некоторых налоговых вычетов, которыми имеют право воспользоваться физические лица.

Так как владеть коммерческой недвижимостью может как физическое лицо, в том числе и индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо, то расчет налога будет во многом зависеть от системы налогообложения и юридического статуса продавца.

Может быть использована одна из следующих систем налогообложения:

  • Налог на доходы физического лица (НДФЛ) – для физических лиц – 13% для граждан РФ и 30% для не резидентов страны,
  • Налог на прибыль организации – 20%,
  • Взносы по упрощенной системе налогообложения от 0 % до 15%,
  • Налог на добавленную стоимость – 18%.

ВАЖНО продаже коммерческой недвижимости ВСЕГДА облагается налогом, это никак не зависит от того системы налогообложения или статуса продавца.

Сумма налога к уплате зависит от статуса продавца, и его системы налогообложения, а так же от стоимости проданного имущества.

Физические лица

Физические лица, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя, а также индивидуальные предприниматели, которые продают коммерческую недвижимость после закрытия данного статуса, платят налоги по ставке в 13% от полученного дохода.

Если физическое лицо не является резидентом РФ, то ставка налога будет повышена до 30%. В этом случае налогооблагаемой базой будет выступать вся сумма дохода от продажи коммерческой недвижимости.

Дополнительных льгот и имущественных вычетов для физических лиц при продаже коммерческой недвижимости не предусмотрено.

Пример расчета налога

Налог для физического лица при продаже недвижимости будет рассчитываться по формуле

Доход * Ставка налогообложения (13% или 30%)

Например, если физическим лицом продано коммерческое помещения на сумму дохода в  2 000 000 рублей, то налога для него будет равен 2 млн. * 13% = 260 000 рублей, если он является резидентом РФ, 2 млн. * 30% = 600 000 рублей, если он является нерезидентом страны (а так же в случае, если он провел за пределами страны более 183 дней в году).

ВАЖНО за физическим лицами сохраняется право на использование налогового вычета в размере 250 000 рублей (для помещений иного типа отличного от жилых), при условии, что помещение не использовалось для получения прибыли.

При этом важно понимать, что налоговые органы обладают полномочиями проведения выездных камеральных проверок.

Если в ходе такой проверки будет выявлено, что объект был использован гражданином для извлечения прибыли, то налог будет доначислен до требуемого уровня, кроме того будут начислены дополнительные штрафы.

Индивидуальные предприниматели

ИП платят налоги исходя из выбранной системы налогообложения:

  • Патент,
  • Единый налог на вмененный доход,
  • Упрощенная система налогообложения (УСН),
  • Общая система налогообложения.

Если выбрана система налогообложения отличная от УСН, то налоговые ставки от продажи коммерческой недвижимости сохраняются таким же, как и для физических лиц в 13% и 30% для резидентов и нерезидентов страны соответственно.

При упрощенной системе налогообложения индивидуальные предприниматели не платят налог на доходы физического лица, а платят налог в соответствии с выбранной системой налогообложения – 6% для объекта налогообложения доходы и 15% для объекта налогообложения доходы минус расходы. Важно в некоторых регионах данные ставки могут варьировать в диапазоне от 1 до 6% и в диапазоне от 5 до 15 % соответственно, либо быть пониженными до нуля.

Для ИП налогооблагаемой базой в случае продаже коммерческой недвижимости является сумма дохода за вычетом расходов на амортизацию и расходов на приобретение имущества. Исключение составляют ситуации, когда применяется упрощенная система налогообложения с объектом налогообложения «доходы» в этом случае налогооблагаемой базой будет выступать весь полученных доход.

Индивидуальные предприниматели имеют право на использования в данном случае профессионального вычета в размере равном понесенным расходам или в размере равном 20% от полученного дохода. Поэтому расчет суммы налога будет выглядеть следующим образом.

(Доход – 20%)*Ставку налога

Если взять тот же пример, что и выше, то при продаже недвижимости стоимость. 2 000 000 рублей ИП заплатил бы (2000 000 – 400 000)* 6% (15%) = 96000 (240 000) рублей.

При УСН расчет будет выглядеть на порядок сложнее, так как в налогооблагаемую базу будет включен весь объем дохода, но также будут учитываться амортизационные расходы и расходы на приобретение имущества (в зависимости от выбранной системы налогообложения).

ВАЖНО для расчета налогооблагаемой базы для физических лиц и индивидуальных предпринимателей используется либо сумма полученного по сделке дохода, либо кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0.7, в зависимости от того, какая из этих сумм будет большей.

Юридические лица

Компании и организации не уплачивают налог от продажи коммерческой недвижимости в чистом виде, так как он включается в общий налог на прибыль, который уменьшает сумму полученных доходов на сумму понесенных расходов. Ставка налога для юридических лиц составляет 20%, в некоторых регионах РФ данная ставка может быть снижена до 15.5%.

Важные нюансы сделки по продаже коммерческой недвижимости

Самовольно изменить в декларации сумму средств, полученную от продажи недвижимости не получиться, так как эта сумму будет фигурировать сразу в нескольких документах – договор купли – продаже, в банковской выписке о движении средств на счете (сумма будет внесена от имени покупателя) или в расписке при расчете наличными деньгами. Любая налоговая проверка легко установит сумму, которая выступила доходом по сделке, так же просто будет вычислить правильность расчета суммы налога к отчислению.

Изначально занизить цену объекта недвижимости при продаже тоже вряд ли получиться, так как при проверке будет учитываться кадастровая стоимость объекта недвижимости. Любое из выше перечисленных действий классифицируется как нарушение Налогового Кодекса РФ и повлечет за собой штрафные санкции и доначисление налогов.

Уплата налогов

Оплатить налог можно либо по безналичном расчету через онлайн-сервисы, либо наличными в отделении банка или в платежном терминале.

Сумма рассчитанного налога должна быть указана в составленной декларации, которая подается в установленные сроки в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Кроме декларации по выбранному налогу требуется подать дополнительно документы, которые подтверждают получение дохода и понесенные расходы (при необходимости).

Такими документами могут выступать договоры продажи, выписки со счета в банке, расписка в получение денежных средств.

Уплате налог подлежит в срок:

  • До 15.07 года следующего за отчетным для НДФЛ
  • До 28 числа месяца, следующим за закрытым кварталом для налога на прибыль,
  • До 28 числа следующего месяца за отчетным, если выбрана уплата налога авансовыми платежами.

Как видим, процесс расчета налога при продаже коммерческой недвижимости достаточно сложен, при этом стоит учитывать статус продавца и систему налогообложения для юридического лица.

Кроме того, существует ряд обстоятельств, которые помогут оптимизировать сумму налога к уплате.

Поэтому для решения вопроса продажи коммерческой недвижимости стоит заблаговременного обратиться к профессионалам, которые помогут выбрать наиболее перспективную схему.

Источник: https://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti-nuzhno-li-platit-nalog-instrukciya-video.html

Налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом в 2021 году

Налоговый вычет при продаже коммерческой недвижимости

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Многие граждане РФ совершают сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости. Каким образом они должны исчислять и уплачивать налог по доходам, возникшим вследствие продажи того или иного объекта данного типа — например, офиса?

Уплата налогов на имущество: общие нормы права

Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2016 года.

В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2016 года.

Если то или иное недвижимое имущество было оформлено гражданином во владение до 2016 года, то:

  1. При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет – после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
  2. При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.

Если недвижимость была оформлена гражданином в собственность в 2016 году и позднее, то:

  1. При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет – при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
  2. При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Особые правила установлены для:

  • имущества, которое приобретено гражданином в собственность в порядке наследования;
  • объектов, которые приобретены налогоплательщиком в ходе приватизации;
  • имущества, приобретенного гражданином по договору пожизненного содержания.

Полученные с продажи данных объектов доходы не облагаются налогом, если человек владеет ими 3 года и более.

При этом, величина выручки с реализации объектов может устанавливаться с учетом их стоимости по государственному кадастру.

Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость.

Если же выручка по договору — выше кадастровой стоимости, которая умножена на 0,7 (показатель закреплен в НК РФ), то именно он и принимается в качестве налогооблагаемой базы.

Указанное правило задействуется, только если цена по кадастру установлена компетентными государственными органами. Если нет — база в любом случае считается равной выручке, что получена гражданином по факту продажи объекта.

Примечательно, что органы власти субъектов РФ вправе уменьшать до нуля:

  • период, в течение которого гражданин должен владеть недвижимостью для того, чтобы не платить НДФЛ после ее реализации;
  • размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.

Таким образом, при реализации коммерческих объектов гражданину в любом случае следует ознакомиться с положениями региональных нормативных актов — быть может, в них установлены подобные льготы.

Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ.

Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.

Условие: продана недвижимость, что оформлена до 2016 года

Пример 1.

Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.

Пример 2.

Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.

Пример 3.

Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Условие: продана недвижимость, оформленная после 01.01.2016 года

Пример 1.

Лаврентьев А.В. в 2016 году приобрел офис за 3 000 000 рублей, а в 2017-м реализовал его за 3 500 000 рублей. По государственному кадастру цена офиса – 4 000 000 рублей.

Гражданин обязан будет рассчитать НДФЛ с базы по соответствующему налогу в величине 3 500 000 рублей, поскольку она — больше, чем цена объекта по государственному кадастру — 2 800 000 рублей, умноженная на определенный законом коэффициент (то есть, 4 000 000 * 0,7).

Снизив базу на совершенные расходы — 3 000 000 рублей, Лаврентьев заплатит НДФЛ на полученную выручку в величине 65 000 рублей (13% от 500 000 — разницы между выручкой и расходами при покупке объекта).

Пример 2.

Антонов В.Н. в 2016 году купил офис за 10 000 000 рублей, а в 2017-м продал его за 11 000 000 рублей. Установленная кадастровая цена офиса составляет 17 000 000 рублей.

Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей.

Это обусловлено тем, что доходы Антонова с продажи офиса — меньше, чем кадастровая стоимость, которая в установленном порядке умножается на коэффициент.

Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).

Определенными нюансами характеризуется налогообложение выручки от реализации недвижимости, оформленной на индивидуального предпринимателя. Каким именно образом исчисляется налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом в статусе ИП?

Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы

Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.

Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться – вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:

  • 13% – если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
  • 6% или 15% – если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).

При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.

Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.

Таким образом, купля-продажа офиса индивидуальным предпринимателем может быть не самой выгодной процедурой с точки зрения налогообложения — если продаваемые объекты будут классифицированы как те, что используются ИП в бизнесе.

Налоговых льгот в этом случае ИП — несмотря на то, что является по законодательству физлицом, имеет намного меньше, чем гражданин, не зарегистрированный как ИП и осуществляющий те же операции купли-продажи коммерческой недвижимости.

Источник: https://law03.ru/finance/article/nalog-s-prodazhi-kommercheskoj-nedvizhimosti-fizicheskim-licom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.