Налогообложение операций с недвижимым имуществом

Содержание

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Налогообложение операций с недвижимым имуществом

Налог на недвижимость – это обязательный безвозмездный платеж в бюджет со стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности физического или юридического лица. Налогом на недвижимость облагаются здания, сооружения, жилые и нежилые помещения. 

Классификация налога недвижимость

Налоговым Кодексом РФ налог на недвижимость установлен как региональный налог.

Отметим, что региональным и муниципальным властям законодательство предоставляет право определять размер налоговой ставки, а также вводить дополнительные льготы для отдельных категорий плательщиков.

Виды налога недвижимость

Налог на недвижимость включает в себя отдельные налоги: 

  • налог на имущество предприятий;
  • налог на имущество физических лиц.

Возникновение обязанности по уплате налог на недвижимость

Возникновение обязанности по уплате налога на недвижимость происходит в случае одновременного соблюдения нескольких условий:

  • признание имущества объектом налогообложения;
  • наличие у лица права собственности на конкретное имущество;
  • получение уведомления от налоговой инспекции на уплату налога на данный объект.

Освобождение от данной обязанности предусмотрено лишь при наличии у плательщика права на соответствующую льготу.

Кто обязан платить налог на недвижимое имущество

Физические и юридические лица, за исключением тех, которым предоставлены соответствующие льготы, обязаны производить своевременную уплату налога за ту недвижимость, которая находится в их собственности.

Основные элементы налога на недвижимость

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 НК РФ любой налог считается действующим, если для него определены такие элементы, как:

  • объект;
  • база;
  • период;
  • ставка;
  • порядок исчисления и сроки уплаты.

В некоторых случаях для тех или иных налогов могут устанавливаться льготы (пункт 2 статьи 17 НК РФ).

Объекты налогообложения

Налоговым кодексом РФ в качестве объектов налогообложения определены:

  • единый недвижимый комплекс;
  • квартира, комната или иного рода жилое помещение;
  • жилой дом (к данной категории может быть причислено любое жилое строение, возведенное на территории, выделенной под личное подсобное или дачное хозяйство, занятие огородничеством или садоводством);
  • гараж или парковочное место;
  • недостроенный недвижимый объект;
  • прочие здания, строения и помещения, в том числе коммерческая недвижимость, если речь идет о юридических лицах – налогоплательщиках.

Не причисляется к объектам налогообложения имущество, которое является частью общего имущества, относящегося к многоквартирному дому.

Налоговая база и налог на недвижимость

Налог на недвижимость обязаны уплачивать все собственники имущества: квартир, дач, гаражей, торговых и офисных зданий и даже недостроенных объектов.

Налоговая база определяется в зависимости от стоимости имущества. 

Причём, теперь в большинстве случаев налог на недвижимость будет рассчитываться с кадастровой стоимости, которая близка к рыночной цене.

Напомним, что ранее налог на недвижимость рассчитывался с инвентаризационной стоимости, которая была намного меньше кадастровой стоимости объекта. 

Однако до 2020 года в некоторых регионах по-прежнему может сохраняться принцип расчета суммы налоговых отчислений исходя из инвентаризационной стоимости имущества, которая на практике оказывается существенно более низкой, чем рыночная стоимость.

Таким образом, налог на недвижимость в течение 2015–2019 годов может определяться как от инвентаризационной стоимости (если регион еще не отказался от такого расчета), так и от кадастровой (если решение о применении такой базы в регионе принято). С 2020 года расчет налога будет возможен только от кадастровой стоимости.

Налоговый период

Налоговый период по налогу на недвижимость составляет год.

Размер налога на недвижимость

Согласно нормам Налогового Кодекса Российской Федерации:

  • 0,1% кадастровой стоимости взимается: с гаражных построек, помещений, приспособленных для жилья, недвижимых комплексов, машино-мест, зданий, не превышающих 50 кв. м, предназначенных под ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (Личное подсобное хозяйство), содержание садов и огородов и дач, а также постройки, находящиеся в стадии строительства, если они в будущем будут использованы как жильё;
  • 2% кадастровой стоимости взимается: имущества, оцененного более, чем на 300 млн. руб.;
  • 0,5 % взимается со всех остальных объектов налогообложения.

Налоговые вычеты и льготы, позволяющие уменьшить налог на недвижимость

Отметим, что действующим законодательством предусмотрены определённые налоговые вычеты и льготы, которые позволяют уменьшить общую сумму налога на недвижимость, подлежащего уплате в бюджет.

Так, для каждого вида помещения или строения предоставляется налоговый вычет, который уменьшает общую площадь жилья, облагаемого налогом.

Так Налоговый Кодекс РФ предусматривает возможность получения плательщиками налоговых вычетов, размер которых зависит от типа недвижимости:

  • стоимость 50 квадратных метров площади – для дома;
  • стоимость 20 квадратных метров площади – для квартиры;
  • цена 10 квадратных метров – для комнаты;
  • 1 миллион рублей – для недвижимого комплекса с жилыми помещениями.

Кроме этого, льготные категории граждан (ветераны, пенсионеры, инвалиды 1, 2 групп и прочие) полностью освобождаются от уплаты налога на один объект каждого вида недвижимости по желанию владельца собственности.

Например, если гражданин владеет двумя квартирами и двумя гаражами, то льготой можно воспользоваться в отношении одной квартиры и одного гаража, а за прочие объекты недвижимости придётся заплатить на общих основаниях.

Порядок расчета налога на недвижимость

Налог на недвижимое имущество рассчитывается сотрудниками ФНС, которые затем отправляют уведомление по месту жительства плательщика. Однако это касается исключительно физических лиц, поскольку юридических лиц законодательство обязывает самостоятельно производить расчет данного сбора, подавать декларацию и производить оплату.

Для того чтобы рассчитать общую сумму налога на недвижимость, надо:

  1. Узнать кадастровую стоимость объекта.

  2. Определить для каждого объекта налоговый вычет и уменьшить облагаемую налогом площадь на соответствующее значение.

  3. Полученный результат умножить на ставку, определённую для конкретного вида строения.

Сроки уплаты налога на недвижимость и штрафные санкции

Законодательство обязывает производить уплату налога на недвижимость физическими лицами до наступления 1 декабря года, идущего за налоговым периодом.

Уплачивается налог на недвижимость по факту получения от ФНС налогового уведомления. Перечислить платеж нужно по реквизитам подразделения ФНС, отвечающего за налоговый контроль территории, на которой расположен объект недвижимости.

Для юридических лиц сроки уплаты устанавливаются каждым субъектом РФ по своему усмотрению. Налог на недвижимость входит в число обязательных платежей для всех физических и юридических лиц. Уклонение от уплаты налога на недвижимость влечет за собой применение штрафных санкций.

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/taxation/nalog_na_nedvizhimost.html

Налогообложение сделок с недвижимостью в 2018 году

Налогообложение операций с недвижимым имуществом

Налогообложение в недвижимости — это прежде всего НДФЛ (налог на доход физических лиц). Продал квартиру — заплати налог. Вроде бы всё просто, но есть нюансы. Будем разбираться. Сначала обсудим терминологию. Дальше поговорим о налоговых ставках и освобождении от налога. Закончим налоговыми вычетами и налогоооблагаемой базой. Поехали!

Терминология

Начнем с терминов, чтобы не пугаться незнакомых слов. Если всё знаете, переходите к следующему разделу.

  • Налогоплательщики. Налоговые резиденты РФ и нерезиденты, получающие доход из источников на территории России.

NB! В налоговом кодексе нет понятия гражданства. Государству безразлично, из какой страны налогоплательщик. Важно — резидент он или нет.

  • Резидент РФ. Находились в России не менее 183 дней за последние 12 календарных месяцев? Поздравляем! Вы резидент РФ!
  • Налоговый период. В России — один календарный год.
  • Налогооблагаемая база. Доход от продажи недвижимости, который облагается налогом.
  • Налоговая ставка. Процент от дохода, который идёт на налог.
  • Имущественные налоговые вычеты. Льготы при сделках с недвижимостью.

Вот необходимый минимум. Едем дальше.

Ставка НДФЛ

Ставка налога зависит от того, резидент вы или нет. Для нерезидентов ставка выше. Резиденты РФ платят 13% от дохода, нерезиденты — 30%. Ещё нерезидентам не положены имущественные налоговые вычеты. И от налогов их НИКОГДА не освобождают.

Вывод: при продаже недвижимости быть резидентом выгодно. Лучше подождать, насладиться жизнью в России и через 183 дня продать квартиру с меньшими потерями. А может, и вообще без них. Об этом — в следующем разделе.

Какие сделки не облагаются налогом в 2018?

Бывает, что резиденты РФ освобождаются от НДФЛ. Ничего сложного для этого делать не надо. Достаточно просто ВЛАДЕТЬ недвижимостью.

Раньше НДФЛ не платили после 3 лет владения: получили квартиру в собственность — через 3 года продали без налога. В январе 2016 года минимальный срок владения увеличили до 5 лет. Но в некоторых случаях 3-летний срок сохранился. Ниже перечисляем, когда от налога освобождают через 5 лет после оформления собственности, а когда через 3.

Через 3 года

  • Купили квартиру до 01.01.2016
  • Унаследовали недвижимость или получили в дар от ближайших родственников

Ближайшие родственники = супруги, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки, сестры, братья

  • Приватизировали квартиру
  • Получили имущество как плательщик ренты по договору пожизненного содержания с иждивением

Через 5 лет

  • Купили квартиру после 01.01.2016
  • Унаследовали недвижимость или получили в дар от посторонних (не ближайших родственников)

NB! Владение начинается с регистрации права собственности в ЕГРН! Не с подписания ДДУ, паевого договора и пр. С РЕГИСТРАЦИИ в ЕГРН!

Имущественные налоговые вычеты

Резиденты платят 13% с налогооблагаемой базы. Как рассчитать базу и налог, расскажем в следующем разделе. А пока перечислим налоговые вычеты. Их три.

  1. Налоговый вычет при продаже. Минус 1 000 000 рублей от продажной стоимости. Воспользоваться можно один раз в год. Если продаёте имущество в общедолевой собственности, вычет распределяется пропорционально доле. Если в совместной — по договоренности между собственниками.
  2. Зачёт расходов. Минус сумма, за которую купили квартиру. Для подтверждения расходов нужен договор купли-продажи с прописанной суммой.
  3. Налоговый вычет при покупке. Минус 260 000 рублей от цены новой квартиры. Действует, если вы продали квартиру и покупаете новую в одном налоговом периоде. Воспользоваться можно один раз в жизни. Если новая квартира стоит меньше 2 млн рублей, вычет будет 13% от её цены. Если больше или равно — 260 000 рублей.

NB!  На налоговые вычеты и зачет расходов надо подавать декларацию. Автоматически они не производятся. Использовать вычеты вместе нельзя!

Налогооблагаемая база

До 2016 года налогооблагаемую базу считали по формуле:

Налогооблагаемая база = Продажная стоимость — Налоговый вычет / Сумма расходов

Если вы купили квартиру до 01.01.2016 года, считайте налогооблагаемую базу по ней.

После 1 января 2016 года база стала зависеть от кадастровой стоимости квартиры. Кадастровая стоимость берется на 1 января года, в котором квартиру продали. Если продажная цена больше 70% кадастровой стоимости, формула для налогооблагаемой базы остается прежней. Если меньше 70%, формула такая:

Налогооблагаемая база = 70% кадастровой стоимости — Налоговый вычет / Сумма расходов

Парочка примеров для наглядности.

Продажная стоимость больше 70% кадастровой

2020 год. Вы продаете квартиру за 10 000 000 рублей. Купили в 2017 году за 8 000 000 рублей. Вы владеете недвижимостью меньше 5 лет. Надо платить налог. Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году  — 8 500 000 рублей. 70% от 8 500 000 = 5 950 000. Продажная стоимость больше 70% кадастровой (10 000 000 > 5 950 000). Считаем базу по старой формуле.

  • Вы пользуетесь налоговым вычетом при продажеНалогооблагаемая база = 10 000 000 — 1 000 000 = 9 000 000 рублейНДФЛ = 9 000 000 * 13% = 1 170 000 рублей
  • Вы пользуетесь зачётом расходовНалогооблагаемая база = 10 000 000 — 8 000 000 = 2 000 000 рублейНДФЛ = 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей

NB! Если вы продадите квартиру за те же 8 000 000 рублей и зачтёте расходы, ПЛАТИТЬ НАЛОГ НЕ ПРИДЕТСЯ. Вы ничего не заработаете. Нет дохода — нет налога.

Продажная стоимость меньше 70% кадастровой

Пример 1. На дворе 2020 год. Вы продаете квартиру за 10 000 000 рублей. Выгодно купили в 2017 году за 9 000 000 рублей. Вы владеете недвижимостью меньше 5 лет. Надо платить налог.

Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году  — 14 500 000 рублей. 70% от 14 500 000 = 10 150 000. Продажная стоимость меньше 70% кадастровой (10 000 000 < 10 150 000). Считаем базу по новой формуле.

  • Вы пользуетесь налоговым вычетом при продажеНалогооблагаемая база = 10 150 000 — 1 000 000 = 9 150 000 рублейНДФЛ = 9 000 000 * 13% = 1 189 500 рублей
  • Вы пользуетесь зачётом расходовНалогооблагаемая база = 10 150 000 — 9 000 000 = 1 150 000 рублейНДФЛ = 2 000 000 * 13% = 149 500 рублей

Пример 2. На дворе 2020 год. Вы продаете квартиру за 10 000 000 рублей. Получили квартиру в наследство в 2018 году. Вы владеете недвижимостью меньше 3 лет. Надо платить налог. Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году  — 14 500 000 рублей. 70% от 14 500 000 = 10 150 000. Продажная стоимость меньше 70% кадастровой (10 000 000 < 10 150 000). Считаем базу по новой формуле.

  • Вы пользуетесь налоговым вычетом при продажеНалогооблагаемая база = 10 150 000 — 1 000 000 = 9 150 000 рублейНДФЛ = 9 000 000 * 13% = 1 189 500 рублей
  • Вы НЕ пользуетесь наловым вычетомНалогооблагаемая база = 10 150 000 — 0 = 10 150 000 рублейНДФЛ = 10 150 000 * 13% = 1 319 500 рублей

Обычно налоговый вычет выгодно использовать, если недвижимость получили по наследству. В остальных случаях лучше зачесть расходы.

Подытожим

  • Резиденты платят меньше — 13% вместо 30%
  • Чтобы не платить налог, продавайте квартиру через 5 лет после покупки (иногда можно через 3 года)
  • С 01.01.2016 налогооблагаемая база зависит от кадастровой стоимости квартиры
  • Чтобы налогооблагаемая база была ниже, подавайте на налоговый вычеты или зачёт расходов

Источник: https://mospenthouse.ru/nalogooblozhenie-sdelok-s-nedvizhimostu-v-2018-godu/

Часть III. Налог на недвижимость: основные понятия

Налогообложение операций с недвижимым имуществом

Как мы писали ранее, налог на недвижимость состоит из двух однотипных налогов:
–       налога на имущество организаций (Глава 30 НК РФ);
–       налога на имущество физических лиц (Глава 31 НК РФ).

Под однотипностью имеется в виду налогообложение экономически однотипного недвижимого имущества юридических или физических лиц.

Но следует помнить, что налог на имущество организаций региональный, то есть регулируется на федеральном и региональном уровнях, а налог на имущество физических лиц местный, то есть регулируется на федеральном и местном (муниципальном) уровне. Для полного понимания налога на недвижимость рассмотрим детальнее его основные элементы.

Кто же должен платить налог на недвижимость? Плательщиками налога являются юридические и физические лица, обладающие соответствующим недвижимым имуществом.
Так, согласно определению организации (ст. 11 НК РФ) и субъектов налога на имущество организаций (ст.

373 НК РФ) обязанность по уплате налога вменена:-       российским юридическим лицам;-       иностранным организациям с постоянным представительством в Российской Федерации;-       иностранным организациям с недвижимым имуществом на территории Российской Федерации (в случае отсутствия постоянного представительства).

Если у организации нет надлежащего объекта налогообложения согласно статье 374 НК РФ, например, если на балансе числятся только движимые вещи, то она не обязана платить налог на имущество организаций.

 

С налогом на имущество физических лиц, соответственно, все проще. Этот налог платят все физические лица независимо от гражданства, если они имеют в собственности недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения согласно статье 401 НК РФ.

Казалось бы, все очевидно: само словосочетание «налог на недвижимость» говорит о том, что данным налогом облагается только недвижимое имущество. Однако такая ситуация была не всегда.

Продолжительное время налог на имущество организаций распространялся как на недвижимое, так и на движимое имущество, в то время как налог на имущество физических лиц – только на недвижимость. Подобный разрыв в двух типовых налогах не один раз критиковали специалисты.

В результате налог на имущество организаций в части движимого имущества был отменен с 1 января 2019 года Федеральным законом от 03.08.2018 № 302-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», что привело к сокращению поступлений в региональные бюджеты.

Фактически он стал налогом на недвижимость организаций, так как объектом налогообложения осталось только недвижимое имущество, а именно:

–       недвижимое имущество, которое числится на балансе организации, как основные средства, и облагается налогом по балансовой (среднегодовой) стоимости;-     недвижимое имущество, которое находится в собственности, хозяйственном ведении организации или получено по концессионному соглашению и облагается налогом по кадастровой стоимости.

Объекты по налогу на имущество физических лиц в законе определены более конкретно, и к ним относятся:
–       жилой дом, в том числе на земельном участке ЛПХ и ИЖС;

–       квартира, комната;-       гараж, машино-место;-       единый недвижимый комплекс;-       объект незавершенного строительства;

–       иные здания, строения, сооружения и помещения. 

Как бы ни было очевидно, что налогом на недвижимость облагается только недвижимое имущество, на практике часто возникают вопросы, является ли тот или иной объект недвижимостью, какими нормами руководствоваться при разграничении движимого и недвижимого имущества для целей налогообложения. Без бутылки… глубокого погружения в законодательство и судебную практику не разобраться, поэтому подробнее этот аспект будет рассмотрен позже в отдельной статье.

Налогом на имущество физических лиц, в свою очередь, не облагается общее имущество многоквартирного дома. Тому также есть объяснение: администрировать налогообложение такого имущества очень сложно.

Площадь, количество комнат и собственников конкретной квартиры рассчитать не представляет труда – все данные есть в Едином государственном реестре недвижимости.

Но вот тех же данных об общем имуществе в многоквартирном доме нет, поэтому было просто решено исключить это имущество из налогооблагаемого.

Налогооблагаемая база, то есть стоимостная оценка объекта налогообложения, определяется двумя способами: по среднегодовой (балансовой) стоимости или кадастровой стоимости.

Среднегодовая (балансовая) стоимость

 – стоимость имущества, отраженная в бухгалтерском учете, которая берет в расчет первоначальную стоимость объекта (на основании индивидуальных затрат) и ежегодный износ.
Кадастровая стоимость – стоимость недвижимости по результатам государственной кадастровой оценки, которая наиболее близка к рыночной.

Статья 375

НК РФ закрепляет, что налоговой базой по налогу на имущество организаций является среднегодовая стоимость объекта. Но во-первых, далеко не всегда, а во-вторых, через несколько лет этот способ определения налоговой базы станет историей.

В некоторых случаях сейчас, а вскоре – в любом случае, используется кадастровая стоимость в соответствии со статьей 378.2 НК РФ. Так, организации должны платить налог на имущество по кадастровой стоимости:

  • Найти соответствующий Перечень, который действует в конкретном субъекте Российской Федерации, Вы можете с помощью реестра региональных перечней – мы специально для Вас его подготовили.

    • с жилых помещений, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства, а также садовых домов и строений на земельных участках ЛПХ и ИЖС.

    Кроме того, когда иностранная организация не осуществляет свою деятельность через постоянное представительство или просто не использует объекты недвижимости, она также уплачивает налог по кадастровой стоимости.

    В отношении налога на имущество физических лиц налогооблагаемая база всегда определяется как кадастровая стоимость объекта.

    Ранее использовалась инвентаризационная стоимость, которую определяло Бюро технической инвентаризации (БТИ) с учетом первоначальной стоимости (на основании общих затрат) и износа объекта недвижимости.

    В соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» от 04.10.

    2014 № 284-ФЗ инвентаризационная стоимость не применяется с 1 января 2020 года. Если до этого срока регион не перешел на порядок определения налогооблагаемой базы по кадастровой стоимости, то используется инвентаризационная стоимость объекта по данным на 1 марта 2013 года.

    Отметим, что налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости имеет свои нюансы (особенности), о которых подробнее мы расскажем в отдельной статье.

    Налоговые ставки

    Согласно статье 380 НК РФ региональные ставки налога на имущество организаций не могут превышать 2,2 %, а для объектов недвижимости, облагаемых налогом по кадастровой стоимости – 2 %.

    Ставки налога могут дифференцироваться в зависимости от категории налогоплательщика и объекта налогообложения.

    Например, в Пермском крае действуют дифференцированные ставки 0,6-1,1 % на объекты, используемые в строительстве, рыболовстве, сельском хозяйстве[1]. На федеральном уровне для объектов газодобычи, добычи полезных ископаемых и некоторых других объектов, перечень которых установлен Распоряжением Правительства РФ от 22.11.

    2017 № 2595-р, ставка налога определена на уровне 0 %. Это некое скрытое исключение объектов из перечня налогооблагаемых: они как бы налогом облагаются, но по ставке «0%».Ставки налога на имущество физических лиц зависят от вида и стоимости объекта.

    Так, в отношении жилого дома, квартиры, комнаты, гаража, машино-места ставка не может превышать 0,1 %, в отношении иного имущества – 0,5 %, но, если оно дороже 300 млн – 2 %.
    При этом нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), базовые ставки могут быть уменьшены до нуля либо увеличены, но не более чем в три раза.

    Для более удобного способа получения информации о ставках по субъектам Российской Федерации мы подготовили для Вас специальный реестр или можете получить справочную информацию о ставках налога на сайте ФНС России.

    Налоговые льготы

    Налоговые льготы в виде освобождения от уплаты налога или уменьшения размера бывают федеральные и региональные.
    На федеральном уровне закреплен довольно большой перечень лиц, которые освобождаются от уплаты налога на имущество организаций. Согласно статье 381 НК РФ он включает в себя:

    • общественные организации инвалидов[2]
    • коллегии адвокатов, адвокатские бюро и юридические консультации;
    • инновационные научно-технические центры;
    • управляющие компании, участники экономических зон;
    • некоторые фармацевтические компании и другие организации.

    В данном случае налоговая льгота распространяется преимущественно только на то недвижимое имущество, что используется организацией по целевому назначению. На региональном уровне устанавливаются дополнительные налоговые льготы, которые действует только на территории конкретного субъекта Российской Федерации.

    Например, благодаря подобной налоговой льготе в Москве налог на имущество не платят жилищно-строительные кооперативы, религиозные организации[3], в Красноярском крае – спортивные и медицинские организации по территориальным программам[4], а в Челябинской области для организаций, которые осуществляют благотворительную деятельность, возможно уменьшить сумму налога до 50 %[5].Льготы по налогу на имущество физических лиц подразделяются на федеральные и местные.

    Перечень лиц, которые освобождены от уплаты налога на имущество физических лиц, содержится в статье 407 НК РФ (федеральная льгота) и включает в себя такие категории граждан как:     

    • Герои СССР и Герои Российской Федерации;
    • пенсионеры;
    • инвалиды I и II групп инвалидности;
    • дети-инвалиды, инвалиды с детства;
    • участники гражданской войны, Великой Отечественной войны;
    • уволенные военнослужащие с выслугой более 20 лет и другие.

    Граждане могут не платить налог на имущество в отношении жилых домов, квартир, их части, комнат, гаражей или машино-мест.

    Важно отметить, что возможно только по одному объекту каждого вида, то есть, при наличии дома и квартиры гражданин освобождается от уплаты налога в полной мере, а при наличии двух домов и квартиры за один дом необходимо будет заплатить налог.

    На местном уровне устанавливаются дополнительные льготы, тем самым расширяется список «освобожденного имущества» и граждан-льготников. Так, в городе Мурманск действует льгота в размере 100 % для детей-сирот и собственников помещений в аварийных многоквартирных домах[6].

    Следите за нашими публикациями в этом блоге или на сайте нашей компании “Митсан Консалтинг”.  

    ИсточникиНормативные правовые акты

    1.              Федеральный закон от 03.08.2018 № 302-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

    Источник: https://zakon.ru/blog/2020/09/13/chast_iii_nalog_na_nedvizhimost_osnovnye_ponyatiya

    Покупка квартиры юридическим лицом: особенности, налоги, документы

    Налогообложение операций с недвижимым имуществом

    Многие лица, имеющие статус юридических, приобретают жилую недвижимость в Сочи как выгодное капиталовложение. Покупка квартиры на юридическое лицо имеет свои особенности, которые в том числе касаются и налогообложения. В рамках этой статьи мы максимально подробно обо всем расскажем!

    Юридическое лицо — кто им является?

    Предлагаем начать с терминологии. Итак, юридическим лицом является фирма, организация или компания, которая зарегистрирована в установленном действующим законодательством порядке. Такая организация имеет собственное обособленное имущество, предназначенное для ведения хозяйственной деятельности.

    Все юридические лица, осуществляющие свою деятельности на территории Российской Федерации, проходят процедуру обязательной регистрации. Подавляющее большинство юридических лиц имеют свою собственную печать и открытые счета в банках.

    Говоря простыми словами, если вашу квартиру намеревается купить юридическое лицо, то скорее всего речь идет о покупке недвижимости компанией или фирмой.

    Покупка квартиры юрлицом у физлица — это процедура достаточно распространённая и популярная в нашей практике. Разумеется, такие сделки имеют свои особенности и о них важно знать. Ниже мы в подробностях обо всем расскажем.

    Назад к содержанию

    Покупка квартиры на юридическое лицо

    Согласно действующему законодательству Российской Федерации, юридическому лицу не запрещается приобретать в собственность недвижимость. Исключение могут составлять только те случаи, когда запрет предусмотрен уставом компании, но это, как показывает наша практика, очень большая редкость.

    Юридическое лицо может купить квартиру у другого юрлица или же лица физического. Приобретаться квартира может с двумя основными целями:

    1. Для использования в инвестиционных целях;
    2. Для использования в коммерческой деятельности предприятия.

    При первом варианте, квартира не будет считаться основным активом компании, а вот в ситуации с ведением коммерческой деятельности, приобретаемая квартира уже будет им считаться. Соответственно, должен вестись бухгалтерский учет.

    Чаще всего предприятия приобретают у собственников квартиры для того, чтобы переоборудовать их под офис или складское помещение для своей компании. Именно поэтому, большой популярностью пользуются квартиры и апартаменты, расположенные на первых этажах жилых домов, с возможностью оборудовать обособленный вход с улицы.

    Отметим еще раз, что сделки, в которых покупателем выступает юридическое лицо, достаточно распространены. В них нет ничего сложного и пугающего, однако сам процесс покупки имеет определенные особенности и некоторые отличия от сделки, происходящей между физ. лицами.

    Назад к содержанию

    Особенности и этапы сделки

    Если цена квартира превышает ¼ от всех активов фирмы, то такая сделка считается крупной. Для совершения сделки потребуется получение согласия от всех акционеров и совладельцев предприятия. Однако, в том случае, если учредитель компании является ее единственным руководителем, согласие получать не потребуется.

    Само согласие оформляется в письменном виде, а вот его форма зависит от типа организации:

    • Протокол собрания учредителей;
    • Протокол собрания акционеров;
    • Решение совета директоров.

    Очень важен тот факт, что при такой сделке юрлицо оплачивает госпошлину в размере 22 тысяч рублей за регистрацию права собственности. Физлицо, выступающее в роли продавца, не платит ничего. Исключение составляют только те случаи, когда квартира находится в собственности менее 5 лет. Тогда придется заплатить 13% от суммы продажи в налоговую.

    Если объект недвижимости приобретается фирмой, в которой два и более руководителей, то жилплощадь будет состоять в общедолевой собственности. Размер долей определяется пропорционально вложенному капиталу.

    В случае, если вы являетесь юридическим лицом и планируете купить квартиры, то настоятельно рекомендуем тщательно проверять всю документацию на недвижимость перед ее покупкой. Особое внимание необходимо уделить вопросу перепланировки, если она проводилась внутри помещения.

    Что касается этапов сделки, то они, в принципе, мало чем отличаются от обычной операции между физическими лицами:

    1. Поиск подходящего объекта недвижимости, согласование с продавцом всех условий и стоимости;
    2. При необходимости — составление и подписание предварительного договора (можно пропустить);
    3. Составление договора купли-продажи, его подписание участниками сделки;
    4. Сбор оставшихся документов;
    5. Передача пакета документов в Росреестр или МФЦ для регистрации сделки;
    6. Взаиморасчеты между участниками сделки;
    7. Переход регистрации права и подписание акта приема-передачи.

    Как видите, все примерно также, как и в обычных сделках. Единственное, чему нужно уделить особое внимание — это сбору всей необходимой документации. Для физического лица все остается по-старому: правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие личность. А вот для юридического список намного больше.

    Назад к содержанию

    Список необходимых документов

    Покупка квартиры у физического лица юридическим лицом потребует следующего перечня документов:

    • Заверенная копия действующего устава компании;
    • Актуальная выписка из ЕГРЮЛ;
    • Письменное согласие учредителей и акционеров компании на совершение сделки;
    • Если в сделке участвует не руководитель компании, а его доверенное лицо, то, соответственно, нужна доверенность на осуществление операций с недвижимостью;
    • Документы, которые подтверждают личность руководителя предприятия или же его доверенного лица

    Разумеется, что для сделки также потребуется составление договора купли-продажи. Он должен полностью соответствовать правилам статьи № 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации и в нем должны быть детально описаны следующие аспекты:

    • Данные и реквизиты сторон сделки;
    • Предмет договора (квартира, ее характеристики);
    • Суть договора (продажа, а не дарение, аренда);
    • Стоимость квартиры.

    Если вы являетесь юридическим лицом и планируете покупку квартиры, то тщательно проверьте документы собственника и всю техническую документацию. Это позволит избежать множества проблем в рамках эксплуатации объекта недвижимости и его возможной последующей продажи.

    Назад к содержанию

    Ограничения при покупке жилой недвижимости

    Обязательное условие сделок, в которых покупателем выступает юридическое лицо, является наличие согласия от других соучредителей или акционеров компании. Без наличия такого соглашения оформить сделку можно только в том случае, если юридическое лицо в виде предприятия имеет только одного учредителя!

    Бывают случаи, когда остальные совладельцы могут отказаться от подписи соглашения. Причина проста — высокие риски. Например, один из учредителей предлагает купит объективно неликвидную недвижимость, которая принесет только проблемы и никакой прибыли извлечь не удастся.

    Обязательно нужно помнить о том, что подделка документов и подписей карается по закону. Если вы являетесь юрлицом и совладельцы фирмы отказываются от вашего предложения, то единственный законный способ провести сделку — получение их расположения.

    Это можно сделать, предоставив детальные расчёты, анализ вложений и потенциальной прибыли.

    Назад к содержанию

    Налоговая база

    Согласно статье № 149 Налогового Кодекса Российской Федерации, не предусмотрена обязанность по уплате НДС при покупке юридическим лицом квартиры.

    В соответствии с пунктом № 5 этой статьи, юрлицо также имеет право отказаться от освобождения по оплате НДС.

    Из этого следует, что купленная юридическим лицом квартира будет облагаться налогом только при личном желании учредителей компании выплатить НДС.

    В ситуациях, когда приобретенная недвижимость не состоит на балансе предприятия как имущество основных средств, она будет облагаться налогом. Это регламентируется в статье № 378 Налогового Кодекса РФ.

    Такая ситуация может возникнуть в случаях, когда юридические лица занимаются куплей-продажей недвижимости и квартира в данном случае выступает товаром, способом получения прибыли.

    Налог на прибыль рассчитывается по стандартной формуле, где за основу берется разница между ценой покупки и продажи.

    Еще одна дополнительная статья в налоговой части — это оплата обязательного налога на имущество в размере 2,2% от цены квартиры. Эта обязанность прописана в статье № 347 Налогового Кодекса.

    Если вы являетесь юридическим лицом и планируете покупку квартиры в Сочи, то обращайтесь за помощью и профессиональной консультацией к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы поможем вам найти лучший вариант квартиры и возьмем на себя комплексное сопровождение сделки.

    Назад к содержанию

    Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/pokupka-kvartiry-yuridicheskim-litsom-osobennosti-nalogi-dokumenty/

    Налогообложение сделок с недвижимостью

    Налогообложение операций с недвижимым имуществом

    Большинство сделок с недвижимостью предполагает обязательную уплату сторонами налогов. Но далеко не все граждане знают, когда нужно платить, сколько и за что. Между тем уклонение от налогов — вольное или невольное — может привести к начислению штрафов и порой ставит сделку под угрозу срыва.

    Объектами налогообложения являются:

    • жилые дома
    • квартиры
    • дачи
    • гаражи
    • иные строения, помещения и сооружения.

    Указанных сделок по своему разнообразию много. По общему правилу, обязательства по уплате налогов у сторон по сделке наступает после государственной регистрации прав собственности на недвижимость, то есть с момента внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав.

    Уплата налогов по сделке,

    вытекаемой из договора купли — продажи недвижимости.

    У данной сделки две стороны:

    • одна сторона — «Продавец»
    • другая — «Покупатель»

    И каждая из них платит установленные законом налоги. Собственник, продающий недвижимость (Продавец), платит налог с дохода (НДФЛ) от ее продажи. Согласно Налоговому кодексу РФ, доходы россиян от продажи недвижимого имущества (подоходный налог) облагаются налогом по ставке 13 % с суммы, превышающей 1 миллион рублей.

    Если продавец владел объектом недвижимости или долей в нем более трех лет, то при продаже налог платить не нужно вообще.

    Не имеет значения, как приобреталась недвижимость — была ли эта покупка, приватизация, получена по наследству или в дар, срок, после которого вы будете освобождены от уплаты налога, составляет три года с того момента, как было зарегистрировано право собственности.

    При продаже иного имущества:

    • гараж
    • нежилое помещение
    • недостроенный дом и т.д.

    Находящейся в собственности менее трех лет, налог необходимо оплатить с суммы превышающей 250 тысяч рублей.

    При продаже нескольких объектов недвижимости в течение одного календарного года (налогового периода), сумма дохода от их продажсуммируется, при этом налог начисляется по-прежнему с суммы превышающей 1 миллион рублей.

    Ограничение по владению сроком три года установлено специально для того, чтобы оградить рынок недвижимости от финансовых спекуляций (например, купил квартиру подешевле, через год продал подороже). Считается, что при продаже квартиры в короткий период  (менее 3-х лет) человек получает доход — и должен платить со своей прибыли налог.

    Ограничение об освобождении налогообложением суммы менее 1 миллион руб.

    было установлено также специально для того, чтобы не увеличивать налоговую нагрузку на необеспеченные слои населения, но такой лазейкой начало пользоваться большинство продавцов жилья.

    Теперь же когда определено, что налог при покупке недвижимости возвращается с двух миллионов рублей, покупателю стало невыгодно, когда продавец занижал цену с целью уйти от налогов с продажи.

    С Покупателя недвижимости налог не взимается. Но после того как он станет полноправным собственником, ему придётся платить налог на имущество. Налог исчисляется от стоимости жилого помещения: чем дороже имущество, тем выше налог. Для недвижимости стоимостью выше 500 тысяч рублей ставка составит 0,3 — 2 %.

    Бывают и такие случаи, когда Продавец продает недвижимость и покупает другую одновременно. Проблем нет, если продаваемой квартирой вы владели более трех лет.

    В таком случае, вы имеете право на получение налогового вычета с покупаемой квартиры (если не получили его ранее).

    Если вы продаете недвижимость, которой владели менее трех лет, с целью купить другую квартиру, а за продаваемую недвижимость вы уже получили налоговый вычет, то вам придется заплатить налог с продажи.

    Но если вы никогда не пользовались налоговым вычетом при покупке квартиры, тогда при подаче декларации вы указываете одновременно и сделку продажи и сделку покупки, и вам зачитывают льготы по обеим сделкам. Если вы продаете недвижимость дороже, чем приобретаете, то подоходный налог вы обязаны заплатить с разницы в стоимости.

    За подарок и наследство.

    При дарении недвижимости налогов платить не нужно лишь в том случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками.

    Так, налог не платят:

    • супруги
    • родители
    • дети дарителя
    • братья дарителя
    • сестры дарителя
    • дедушки
    • бабушки.

    Если же человек получает недвижимость по договору дарения не от перечисленных выше родственников, он платит налог на доход от приобретения этой недвижимости (по ставке 13 %).

    Налогоплательщик, получивший недвижимость по договору дарения от организации или индивидуального предпринимателя, также уплачивает налог на доход 13 % от стоимости полученного в дар имущества.

    Надо иметь в виду, что налоговые органы вправе требовать исчисления суммы налога с рыночной, а не с инвентаризационной (нормативной) стоимости полученного в дар имущества.

    Кроме того, у одаряемого появляется обязанность представить налоговую декларацию за тот налоговый период (год), в котором был получен подарок.

    Что касается налогообложения наследуемого имущества, то с 1 января 2006 года эта процедура претерпела изменения. Наследник обязан заплатить  налог с имущества, если свидетельство о праве на наследство выдано до 1 января 2006 года. Если свидетельство выдается, начиная с 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования, не взимается.

    Нередки случаи, когда граждане по тем или иным причинам меняют свое жилье на меньшее с доплатой. По общему правилу, получивший доплату человек обязан заплатить с нее налог на доходы физических лиц — 13 % без применения каких — либо вычетов.

    Договор об уступке права требования.

    Нередко квартиры в новостройках приобретаются путем заключения договора об уступке права требования жилого помещения.

    Дело в том, что некоторая часть квартир первичного рынка покупаются на стадии котлована и продаются частными инвесторами в период завершения строительства дома.

    При этом операция продажи уже построенной, но еще не оформленной в собственность новостройки очень проста: заключается  договор переуступки третьему лицу (покупателю) права требования по инвестиционному договору.

    Продавец платит налог в размере 13 % со своего дохода, то есть разницу между прежней и настоящей ценой квартиры. Впрочем, инвесторы всячески стараются минимизировать налогооблагаемую базу. Например, занижают сумму договора переуступки или вообще не фиксируют разницу между ценой переуступки и той, которая указана в договоре инвестирования.

    Покупателю также придется платить налоги — с имущества, полученного по договору о переуступке права требования. При этом гражданин, приобретающий право требования, может получить налоговый вычет, а уступающий его — не имеет такого права.

    Желаю удачи! Следующая глава под № 10 на тему «Страхование»!

    Рекомендованные статьи

    Источник: https://bizlana.ru/nalogooblozhenie/nalogooblozhenie-glava-devyataya-9-nalogooblozhenie-i-sdelki-s-nedvizhimostyu/

  • Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.