Налог при продаже и одновременной покупке квартиры

Содержание

Взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период: нужно ли платить налог в 2021

Налог при продаже и одновременной покупке квартиры

Приобретение своего жилья для многих граждан является мечтой. Но можно продать одну квартиру и сразу же купить другую, большей площади. Разницу можно взять в банке или вложить из собственных накоплений. Происходит взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период.

Когда человек покупает квартиру, он несёт определённые траты. Стоимость квадратного метра довольно высока, поэтому обойтись собственными средствами бывает практически невозможно. Люди обращаются в банки и оформляют кредиты на 20 – 30 лет.

Многие уже знают, что у покупателя есть право на применение имущественного вычета. Он может вернуть часть уплаченного НДФЛ не только от внесённой суммы сделки, но и часть переплаты по кредиту. Эти нюансы регулируются ст. 220 НК РФ.

Но право на вычет возникает не только у покупателя, но и у продавца.

Об этом сказано в этой статье:

  • продавец может вернуть 130 тысяч рублей – 13 % от 1 млн. рублей;
  • покупатель – 260 тысяч рублей (13 % от 2 млн. рублей) + 390 тысяч в виде процентов по ипотеке (13 % от 3 млн. рублей).

При рассмотрении нюансов конкретной сделки стоит также обратить внимание на письмо Минфина №03-04-05/3648 от 30.01.2015 года. В этом документе даются разъяснения относительно сделок, проведённых в один налоговый период.

Из видео Вы узнаете все о налоговом вычете при продаже и покупке квартиры:

Нужна ли оплата налога при продаже, если покупаешь другую

Продажа квартиры – это основание получения дополнительного дохода. Согласно нормам НК РФ, при получении дополнительной прибыли граждане должны уплачивать налог на свой доход. Те деньги, которые были уплачены покупателем за проданную квартиру, являются доходом продавца. Нужно ли платить налог с этой суммы?

НДФЛ должны уплачивать резиденты и нерезиденты РФ. Разница только в процентной ставке. Она составляет 13 % и 30 % соответственно. По проданной квартире налогоплательщики отчитываются самостоятельно, сдавая в ФНС все необходимые документы, самостоятельно рассчитывая сумму налога и уплачивая её в бюджет.

Когда продали квартиру и купили другую, совершили 2 разных сделки. При продаже возникает обязанность по уплате НДЛФ, а при покупке – право на получение вычета.

Собственников интересует такой вопрос – а можно ли произвести взаимозачет этих средств? Это довольно удобно, не нужно сначала подавать документы на уплату налога, а потом – на возврат.

Налоговики считают, что можно, но не всегда уместно.

Налог с продажи жилья нужно платить тогда, когда срок вещного права не превышает 5 лет. Если же продавец владел квартирой 5 лет и более (не имеет значения, на каком основании возникло право), то он полностью освобождается от уплаты подоходного налога. При совершении альтернативной сделки можно рассчитывать на применение налоговых преференций.

Но как быть, если была продана квартира, которой владели менее 5 лет, и сразу же была приобретена другая, по большей стоимости. Собственникам хочется произвести зачёт средств от одной сделки к другой. Согласно НК РФ, можно уменьшить сумма налога, которую нужно внести в бюджет на сумму фактических расходов, которые понёс  заявитель при покупке нового жилья. Применяется налоговый вычет.

Правом на вычет обладают только те граждане, которые официально трудоустроены и платят в казну государства ежемесячно 13 %. Это резиденты. Те, кто платят 30 % и не являются резидентами РФ, не могут рассчитывать на применение налоговых послаблений при покупке жилья в России.

Сейчас идёт переходный период для расчёта налога и вычетов не от стоимости сделки, а от кадастровой стоимости. Это позволит значительно сократить количество фиктивных сделок, при которых в соглашениях указывается меньшая сумма.

Это происходит тогда, когда срок владения жильём менее 5 лет (если квартира покупалась до 2016 года, то льготный период владения по-прежнему составляет 3 года). Чтобы избежать уплаты НДФЛ в бюджет, в договоре указывают сумму менее 1 млн. рублей.

Это приводит к освобождению от уплаты, так как при применении вычета выходит отрицательный результат.

Окончательно переход закончится в 2020 – 2021 годах.

Но остро стоит вопрос с «убитым» жильём, когда кадастровая стоимость сильно отличается от рыночной, и продавца можно заподозрить в мошенничестве. Этот вопрос решается на уровне депутатов.

Чтобы понять, как нужно действовать, необходимо привести пример расчёта НДФЛ при совершении альтернативной сделки.

Гражданин Р. Продаёт свою квартиру за 3,7 млн. рублей. Ему её подарили в 2017 году. Он решает улучшить свои жилищные условия и покупает другую квартиру за 6,7 млн. рублей, взяв 3 млн. в ипотеку. Какую сумму он должен внести в бюджет, и на какие льготы он может рассчитывать?

Расчёт: проданная квартира была в собственности менее 5 лет, с суммы продажи нужно платить налог, применив вычет за продажу. Он равен: (3,7 – 1) * 13 % = 351 тысяча рублей. У покупателя есть право на применение вычета за покупку. Итог: (3,7-1-2) * 13 %=94 тысячи рублей. Эту сумму он должен будет государству в качестве налога.

Другой пример: Гражданин П. продаёт квартиру за 2 млн. рублей, покупает за 2 млн. рублей, и у него получается отрицательный результат: 2-1-2=-1 млн. рублей. Вносить в бюджет он ничего не должен. У него, наоборот, возникает право на применение налоговых преференций. Он может вернуть себе НДФЛ с 1 млн. рублей. То есть 130 тысяч.

Налоговый вычет при покупке жилья одновременно с продажей в один год

Когда происходит сделка по покупке и продаже недвижимости в одном налоговом периоде, возникает вопрос об актуальности применения налоговых преференций. В Письме вышеуказанного ведомства дан ответ на данный вопрос.

При совершении одновременной сделки по продаже, а потом и покупке новой квартиры человек имеет право:

  • получить вычет, который ему причитается за проданное жильё;
  • получить деньги, которые ему причитаются за купленное жильё.

Ситуации бывают разные – можно продать более дешевую квартиру, добавить средств (своих или заёмных) и купить жильё больше и новее. Может быть наоборот – просторная квартира продаётся для того, чтобы купить меньшую по площади, а деньги оставить на ремонт или иные цели. Это не играет роли при применении права на получение вычета.

Но сами средства на счёт не вернутся. Необходимо обратиться в ФНС по месту жительства продавца/покупателя и подать письменное заявление вместе с необходимыми документами. Если сделка произошла в один налоговый период, то подавать документы необходимо вместе. Все льготы будут рассматриваться как единое целое.

Право на применение сразу 2 вычетов возникает:

  • если сделка была совершена в одном налоговом периоде, то есть в течение одного календарного года;
  • стороны не являются близкими родственниками;
  • ранее право на преференцию не было использовано.

Нужно заполнить декларацию, к ней приложить необходимые бумаги и весь комплект передать в ФНС.

Учитываются ли расходы на покупку новой квартиры

Согласно нормам НК РФ, при продаже одной квартиры и при покупке другой расходы на приобретение не могут быть учтены в части уменьшения налогооблагаемой базы. Но есть право на применение налоговых вычетов.

С 2016 года начался переходный период для продавцов недвижимости. Кроме рыночной стоимости у квартиры есть ещё и кадастровая. Как правило, разница между ними небольшая. Но это касается довольно «свежих» домов и квартир в них. Старый жилой фонд имеет огромную разницу между 2-мя показателями.

Чтобы уйти от уплаты налога, продавцы ранее указывали продажную стоимость 1 млн. или менее. Применяя налоговый вычет, они полностью освобождались от уплаты НДФЛ. На самом деле, стоимость сделки была в несколько раз выше. Такой способ применяли, если продавец владел предметом сделки менее 3 лет.

Налоговики редко могли поймать правонарушителей и привлечь их к ответственности. Теперь меры ужесточились.

Инспекторы ФНС предлагают рассчитывать налог не от продажной цены объекта недвижимости, а от кадастровой.

Такие меры значительно снизят случаи ухода от налога при проведении сделок с фиктивными показателями.

Возможны следующие сценарии применения кадастровой стоимости:

  • она выше, чем та, что прописана в соглашении на сделку – для расчёта НДФЛ будут брать 70 % от кадастровой;
  • если же наоборот, то базой, от которой платится налог, будет договорная цена.

Пример расчета

Для того чтобы понять, как правильно считать сумму налога к уплате, необходимо привести несколько наглядных примеров:

Пример 1. Гражданин П. продал квартиру за 2,75 млн. рублей. Согласно данным кадастровой палаты, её стоимость составляет 5,23 млн. рублей. Применяется понижающий коэффициент 0,7. База для расчёта 5,23*0,7=3,66 млн. рублей. Сумма НДФЛ к уплате 3,66*0,13=48 тысяч рублей

Пример 2. Гражданин Р. Продал свою квартиру за 4,41 млн. рублей. Её кадастровая стоимость составляет 4,53 млн. Применяя понижающий коэффициент, получается, что 4,53*0,7=3,17 млн. меньше, чем та сумма, которая прописана в договоре. В казну государства придётся заплатить 4,41*0,13=57 тысяч рублей.

Не стоит забывать, что продавец имеет право на применение налогового вычета в размере 1 млн. рублей, если он это право не использовал ранее, поэтому от суммы рассчитанной налоговой базы нужно отнимать 1 млн. рублей, тогда и сумма сбора в бюджет будет несколько ниже.

Есть и другие примеры: Гражданка М. продала комнату в коммунальной квартире за 850 тысяч рублей. Кадастровая стоимость составляет 830 тысяч рулей. Для расчёта используется рыночный показатель. Право на льготную преференцию ещё не было использовано, поэтому 0,85-1=-0,15 млн. рублей.

Платить в казну страны ничего не нужно.

Пример 4. Гражданка Р. Продала квартиру за 3,75 млн. рублей, 2 года назад она купила её за 4 млн. ровно. Получается, что сумма дохода не превышает фактические расходы на  покупку, поэтому налог платить также не нужно.

О праве на налоговый вычет при продаже и покупке квартиры Вы узнаете из следующего видео:

Оформление документов

Без документов ни покупатель, ни продавец не получит возврата средств, поэтому необходимо подготовить комплект бумаг, в который входит:

  • Декларация по форме 3-НДФЛ. Заполнять нужно очень внимательно. Если будут допущены ошибки, весь пакет документов не будет принят на рассмотрение.
  • Справка по форме 2-НДФЛ, в которой указана вся сумма налога, которая была уплачена заявителем за прошлый календарный период. Её нужно взять по месту работы. Если оно менялось в течение налогового периода, то точно такой же документ можно взять у прежнего работодателя.
  • Документы, которые подтверждают право на проданную и купленную недвижимость. Это не только выписка из ЕГРП, но бумаги, на основании которых право возникло: дарение, наследование, ДДУ или купля-продажа.
  • Заявление и паспорт заявителя.
  • Реквизиты того счёта, на который нужно будет произвести компенсацию. Счёт может быть открыт в любом банке в РФ.

В ФНС нужно отнести оригиналы и копии. Ничего дополнительно заверять у нотариуса не нужно. Доверенность нужна лишь в том случае, если за продавца/покупателя документы будет сдавать доверенное лицо, а не он лично.

Подать документы можно несколькими способами:

  • лично их отнести в отделение ФНС по месту своего жительства;
  • передать через доверенное лицо или переслать с помощью Почты России;
  • через личный кабинет на сайте ФНС, который становится доступен тем, кто имеет подтверждённую запись ЕСИА на Госуслугах.

Камеральная проверка длится 3 месяца, после этого заявителя извещают о принятом решении. Если оно положительное, то деньги поступят на счёт в течение месяца. Если оно отрицательное, то налоговики должны обосновать такой ответ с помощью ссылок на действующее законодательство.

Скачать бланк 3-НДФЛ

Особенности взимания налога

Стоит учесть некоторые нюансы:

  • покупатели недвижимости могут применить ещё раз налоговое послабление, если в текущем налоговом периоде оно не использовалось полностью;
  • продавец может сразу же применить к себе льготу в размере 1 млн. рублей. Если полученная сумма велика, можно сразу же применить вычет для покупателей в 2 млн.;
  • использовать налоговые преференции могут лишь те, кто официально работает в России и платит подоходный налог в размере 13 %. То есть нерезиденты права не имеют. Они вносят в казну государства треть от получаемых доходов;
  • когда покупаешь одну квартиру, и не был исчерпан лимит льгот, то оставшуюся сумму можно будет «добрать» при приобретении другой недвижимости;
  • покупатели имеют право на возврат части процентов по ипотечному кредиту, если новое жильё покупалось с использованием заёмных средств банка. Их вернуть можно только после того, как владелец получит всю сумму вычета за покупку;
  • возврат средств после покупки происходит в размере фактического внесения НДФЛ в бюджет страны. Если в 2018 году было внесено, например 152 тысячи рублей, то ровно столько в 2019 году собственник получит на свой банковский счёт.

Решение налоговиков о непредставлении двойного вычета всегда можно оспорить в судебном порядке.

Заключение

НК РФ и Минфин чётко трактуют право на получение налоговых послаблений как после продажи, так и после покупки. Но налоговики нередко находят причины для отказа в применении двойного вычета или взаимозачёта, поэтому стоит подавать документы как о 2 разных сделках, без возможности зачёта средств. Лучше сначала заплатить налог, а потом получить обратно в виде вычета.

Источник: https://vashdom.guru/pokupka/priobretenie-kvartiry-v-odnom-nalogovom-periode/

Налог при продаже и покупке квартиры в один год – Все о финансах

Налог при продаже и одновременной покупке квартиры

(10 5,00 из 5)
Загрузка…Время чтения: 4 мин.

В РФ любые доходы граждан облагаются налогом, но есть тонкости в размерах налогов по доходам от продажи жилья, в частности, налог при продаже и покупке квартиры имеет свои особенности при уплате.

Как покупателям, так и продавцам квартир предоставлены льготы по налогам в форме имущественных вычетов (НК РФ ст. 220 п.п.1.1 и 1.3).Покупатель, совершая сделку купли-продажи жилья, налоги не платит. Он приобретает право однократно получить имущественный вычет 2 и 3 млн. р.

из суммы всех доходов.

Регистрируя в Росреестре сделку купли-продажи, обе стороны поровну в 2021 году оплачивают госпошлину, размер которой 2000 р.

Изменения в НК РФ

С начала 2018 года вступили в действие новые изменения, внесенные в НК РФ. Они касаются взимания налогов с доходов, получаемых гражданами от продажи жилья.

  • Для домов и квартир, купленных владельцами до 01.01.2016 г. по-прежнему действует минимально необходимый срок владения 3 года. Если они прошли, налог платить не требуется.
  • Для тех объектов, которые граждане купили после начала января 2016 года, период в течение которого они должны владеть недвижимостью, чтобы не платить налог, увеличен до 5 лет.
  • Резиденты РФ платят НДФЛ 13%, а нерезиденты 30%.
  • Период 3 года сохранен тем владельцам жилых домов, квартир, коттеджей, которые получили их в подарок, приватизировали, получили по рентному договору.

Пример. Нестеров И.И. приобрел жилье в октябре 2015 г., а Сидоров С.С. купил ее в марте 2016 г. когда начали действовать изменения НК РФ. Нестеров уже в октябре 2018 г. (через три года от даты регистрации) вправе продать свою квартиру без уплаты НДФЛ, а Сидоров С.С. должен подождать до марта 2021 года. В отношении него действует уже новый порядок.

Как определяют срок владения

Отсчет минимально возможного период владения жильем для освобождения от уплаты налогов регулирует ст. 217.1 п.3 НК РФ:

  1. он отсчитывается от даты, указанной в выписке из ЕГРН;
  2. для квартир, построенных через ЖСК, его считают от даты подписания акта приема-передачи жилья;
  3. для наследников — от даты кончины наследодателя;
  4. при долевой собственности имеет значение дата получения первой доли. Переход других долей значения при определении минимального периода владения не имеет.

Если недвижимость принадлежала владельцу более 5 лет, продав ее, он не должен подавать документы в ИФНС и освобожден от налогов.

Вычет после продажи

При сроке владения жильем меньше пяти лет собственник обязан перечислить НДФЛ, но вправе вычет из дохода. Он сам выбирает ту форму вычета, которая ему наиболее подходит.

  • 1 000 000 р., если проданное жилье стоит меньше этой суммы, принято в дар или если нет документов, которые подтвердят ее цену при покупке.
  • В объеме средств, потраченных на приобретение жилья.
  • В сумме средств, потраченных на приобретение и улучшение состояния квартиры (достройку, ремонт, коммуникации и т.д.).

Фактически, продавец облагается налогом с прибыли, полученной при купле-продаже квартиры. Не имеют права на этот вид вычета предприниматели, которые продают квартиры, предназначенные для предпринимательской деятельности, т.е. имеющие статус коммерческого помещения.

Вычет в установленной сумме 1 млн. руб. применяют:

  1. если квартиру продали по цене меньшей этой суммы;
  2. продавец документально не в состоянии подтвердить понесенные расходы при ее покупке;
  3. квартира перешла в дар, по наследству или в результате приватизации.

Цена жилого помещения с 01.01.2016 года в ДКП должна быть не меньше 70% от кадастровой на начало года отчуждения (ст. 217.1 п.5 НК РФ). Это принято, чтобы исключить фиктивное занижение стоимости недвижимости с целью ухода от налогов. Для расчета налога берут наибольшую из указанных цен.

Пример. Сидоров С.С. в июне 2017 г. купил дом по цене 3,2 млн. р., а через 8 месяцев продал за 3,7 млн. р.Кадастровая цена жилья 4 млн. руб., и с коэффициентом понижения 0,7 равна 2,8 млн. р. Для налогообложения принимается 3,7 млн. р.Сидоров С.С. может сократить на 1 млн. руб. налогооблагаемую сумму, применив фиксированный вычет, и оплатит налог с 2,7 млн. р.

Он может понизить налогооблагаемую базу до 0,5 млн. р., применив вычет суммы расходов на улучшение качества жилья. В первой ситуации налог составит 351 000, а во втором 65000.

Расчет вычета

Чтобы определить размер вычета, требуются следующие данные:

  • цена квартиры (указана в ДКП);
  • кадастровая цена (указана в выписке из ЕГРН);
  • основания для права собственности (ДКП, договор дарения, дарственная, акт приватизации и т.д.).
  • платежные документы на покупку жилья (чеки, расписки, банковские квитанции и т.д.);

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра в режиме онлайн, указав адрес помещения.

Кадастровую цену нужно умножить на 0,7 и сопоставить полученную величину с той, которая написана в ДКП. Выбрать большую из двух указанных. Она и будет использоваться при определении размера налогооблагаемой базы.

Если в ЕГРН цена кадастровая не указана, за основу берут указанную в ДКП.

Чтобы уменьшить налог при продаже и покупке квартиры в один год, нужно из выбранной наибольшей цены квартиры вычесть:

  1. сумму затрат на ее приобретение (подтверждаются ДКП и платежными документами: чеками, банковскими квитанциями, расписками);
  2. сумму, израсходованную на улучшение состояния жилья: ремонт и покупку отделочных материалов, выполнение работ (договоры, копии чеков, акты проведенных работ).

Пример. В 2016 году Иванов И.И. приобрел жилье за 2 млн. р. Он затратил на ремонт 300000 р. и продает его за 2600 тыс. р. Все чеки на материалы и оплату работ по ремонту он сохранил. Со всеми затратами он вправе на 2,3 млн. р. уменьшить сумму для налогообложения. С учетом этого ему предстоит оплатить налог с 300 тыс. р. (39000).

Долевое владение

В тех случаях, когда жилье находится в долевой собственности, налог обязаны платить все обладатели долей по их величине. Вычет 1 млн. р. предоставят на всех, если жилое помещение продают полностью по одному ДКП или в размере покупной цены, также деленной на всех. Владельцы долей могут произвольно разделить размер вычета, о чем они должны известить налоговую службу.

Пример. Орловы развелись и продали за 4 млн. р. квартиру, принадлежащую им в равных долях. Год назад они покупали ее за 3 млн. р. Каждый из них должен оплатить налог с 0,5 млн. р. (по 65 000)Если каждый собственник продает долю независимо и по отдельному договору, он получает вычет 1 млн. р.

Покупая квартиру, гражданин приобретает право на вычет 2 млн. р., а если оформлен кредит, то еще 3 млн. р. процентов по нему.

Неоднократно

Законом не предусмотрены ограничения на количество предоставляемых льгот при продаже жилья. Пользоваться правом на вычет можно неоднократно, но не больше одного раза в течение одного года. Фиксированный вычет 1 млн. р. также предоставляют один раз в год.

Например, если гражданин за год купил и продал 2–3 квартиры, которыми владел меньше установленного периода, для него фиксированный вычет 1 млн. р. на доходы, полученные от отчуждения всех.

Для получения вычета необходимо предоставить в налоговую справку 3-НДФЛ, документы на продажу квартиры и ее покупку.

Прочтите также: Как получить налоговый вычет при продаже квартиры 2018

© 2018 — 2021, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Источник: https://vseofinansah.ru/nalogi/nalog-pri-prodazhe-i-pokupke-kvartiry

Продажа квартиры и покупка квартиры в одном налоговом периоде

Налог при продаже и одновременной покупке квартиры

Продажа квартиры и покупка квартиры в одном налоговом периоде – эта ситуация встречается довольно часто. В связи с чем возникает вопрос: возможно ли сделать начисление обязательных платежей с возмездного отчуждения дома/квартиры и получить вычет с покупки недвижимости одновременно?

Надо ли платить налог с продажи квартиры

Фискальные отчисления согласно законодательству взимаются с продажи недвижимости в обязательном порядке. Это касается всех граждан, являющихся резидентами государства. Налог при продаже квартиры можно уменьшить, а в некоторых случаях и вовсе его избежать.

Нормы права устанавливают минимальный период нахождения объекта недвижимости в собственности гражданина. Он составляет 5 лет. Если человек владеет квартирой свыше этого срока, то при её продаже налог не начисляется.

НК (Налоговый кодекс) выделяет категорию лиц, для которых минимально допустимое время обладания недвижимым имуществом составляет 3 года.

К таковым относятся граждане, приобретшие объекты в собственность на следующих основаниях:

  • в результате правопреемства по наследству и по сделке дарения (при условии, что наследодатель/даритель были членами семьи получившего имущество лица);
  • по итогам приватизационного процесса;
  • на основании договора, подразумевающего пожизненное содержание.

Вышеназванным гражданам при условии, что имущество находилось у них менее 3 лет, придётся заплатить налог.

Действовавший до января 2016 г. минимально допустимый срок владения недвижимостью, по истечении которого платить налог при продаже не требовалось, составлял 3 года. После указанной даты он увеличился до 5.

Отсчёт ведётся со дня, когда имущество было приобретено, сведения об этом внесены в ГКН (государственный кадастр недвижимости). Дата записи имеет большое значение. Так, если квартира куплена до последнего дня декабря 2016 г., а информация в кадастр занесена в январе 2017 г., минимальный срок владения будет составлять 5 лет.

Если же внесение сведений в ГКН произойдёт одновременно с покупкой, то в рассматриваемом случае он будет равен 3 годам.

Властные органы региона обладают возможностью сократить минимально допустимый временной период владения объектом до нулевой отметки. Изменение его в сторону увеличения не допускается.

НК предоставляет два вида вычетов при отчуждении жилья, находившегося в собственности меньше установленного минимального периода.

К таковым относятся выплаты в размере:

  • средств, потраченных гражданином на покупку помещения;
  • фиксированной суммы.

В первом случае для осуществления вычета необходимо представить документы, подтверждающие фактически понесённые расходы на приобретение жилплощади.

В качестве таких доказательств рассматриваются:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Акт по приёму-передаче объекта.
  3. Бумаги, свидетельствующие о полной оплате квартиры (банковские документы, чеки и другое).

Для расчёта НДФЛ (налог на доходы физ. лиц) применяется формула: НДФЛ = (доход — расход)*13%.

Пример:

Л.В. Романцова продала в 2016 г., собственную недвижимость за 2 700 000 р., при этом приобрела её в 2014 г. за 1 800 000 р. Фискальный платёж с продажи составит (2700000 — 1800000)*13%=117 000 р.

Во втором варианте вычет при отчуждении жилища будет равен 1 000 000 р. Расчёт проводится по формуле: НДФЛ= (доход — вычет)*13%.

Пример: А.Н. Чугунов продал квартиру, находившуюся у него во владении меньше 5-летнего срока, за 4 000 000 р. Когда применяется фиксированный вычет, база для налогообложения составит 3 000 000 р. Следовательно, обязательный платёж будет равен: (4 000 000 — 1 000 000) *13%=390 000 р.

Возможна и такая ситуация, когда база для налогообложения отсутствует.

Пример:

Д.В. Городечная купила дом в 2015 г., потратив на это 2 500 000 р., и продала его в 2017 г. за аналогичную цену. Соответственно: 2500000 — 2500000 =0 р.

В любом случае выбирая тот или иной вычет, исходить налогоплательщик должен из своей выгоды.

Виды вычетов при покупке новой недвижимости

Как говорилось ранее, каждый гражданин обязан делать фискальные отчисления с полученных доходов. Однако нормы права дают возможность уменьшить налоговую нагрузку при покупке и продаже имущества.

Обязательным условием для этого будет наличие официального трудоустройства и факт того, что работодателем своевременно уплачивается каждый из страховых взносов.

Стоит внимательно рассмотреть вычеты при приобретении недвижимости.

Выделяются два вида:

  1. Сопоставимые с размером расходов, понесённых гражданином при строительстве либо покупке жилища/долей в недвижимом имуществе.
  2. В размере погашенных процентов по кредитному договору, полученному для приобретения/возведения объектов недвижимости.

В первом варианте вычет не может превысить 2 000 000 р., если человек потратил меньшее количество денег, то остаток учтётся при покупке другого объекта.

Пример:

Гражданин А.В. Потехин в 2015 г. приобрёл гостинку, которая продавалась за 1 500 000 р., с этой суммы он получил имущественный вычет. В 2016 г. А.В. Потехин стал владельцем дома, заплатив 2 500 000 р. и, следовательно, получил право при подаче 3 НДФЛ указать 500 000 р. в качестве средств, подлежащих возмещению.

Если при получении имущественного вычета образовался остаток, он переносится в следующий налоговый период. Пример:

Гражданин А.Д. Медведев в 2015 г. купил квартиру, потратив 3 000 000 р. Его доход в качестве сотрудника строительной фирмы в течение налогового периода составил 600 000 р. Соответственно, НДФЛ, перечисленный работодателем, равен 78 000 р.

(то есть 13% от 600 000). Ровно ту же сумму фискальные органы вернули А.Д. Медведеву в 2016 г. Как итог, на 2017 г. перенесено 1 400 000 р. прямых расходов, понесённых им при покупке жилья (максимальный размер в 2 000 000 -600 000) и 182 000 р.

в качестве остатка к возмещению.

Если гражданин купил квартиру, то к фактическим расходам законодатель отнесёт средства, потраченные:

  1. На составление сметы и подготовку проекта.
  2. Приобретение стройматериалов.
  3. Подключение к инфраструктуре.
  4. Штукатурно-малярные, отделочные работы и тому подобное.

В своём письме ФНС (Федеральная налоговая служба) разъяснила: гражданин имеет право возместить затраты по ремонту жилья, полученного от застройщика без отделки, дополнительно к уже использованному налоговому послаблению, но в сумме, не превышающей установленного предельного размера (2 млн р.).

Возмещение осуществляется за налоговый период и соответствует размеру средств, выплаченных по подоходному налогу за тот же отрезок времени.

Максимальный размер вычета в случае использования заёмных денег с учётом выплаченных процентов составляет 3 000 000 р.

Для его получения требуется соблюсти следующие условия:

  1. Кредитный договор должен иметь целевое назначение (ипотека, ссуда).
  2. Нужно уплатить проценты, подлежащие компенсации.

Чтобы подтвердить последнее, необходимо предоставить банковскую выписку. Исходя из этого документа будет определён размер возмещения. Например, проценты по кредиту в соответствующем временном отрезке погашены на сумму 100 000 р. Значит, вычет будет равен 13% от 100 000 р. = 13 000 р.

Средства по процентам можно вернуть как в один налоговый период, когда были понесены фактические затраты, так и в другое выбранное плательщиком время.

Нормами права предусмотрена возможность получить налоговые послабления по кредиту, взятому для рефинансирования ипотечного кредита.

Если он взят с целью перекредитования ранее выданного кредита по рефинансированию ипотечного договора и в его содержание входит ссылка на то, что он предоставлен именно для погашения обязательств по договору ипотеки, то по такому кредиту также оформляется налоговый вычет.

Кто имеет право вернуть подоходный налог при покупке

Имущественный вычет может получить человек, подпадающий под следующие критерии:

  1. Гражданин РФ (Российской федерации), если речь идёт о прибывшем из другого государства – наличие статуса налогового резидента обязательно.
  2. Официально трудоустроенные лица, выплачивающие подоходный налог.
  3. На приобретение недвижимость потрачены собственные либо заёмные средства.

Налоговым законодательством также определена группа граждан, возврат подоходного налога для которых невозможен.

К таковым относятся лица, чьи траты на покупку дома/квартиры покрываются за счёт средств:

  1. Работодателей.
  2. Материнского капитала.
  3. Федеративных и региональных властных органов при реализации государственных программ, направленных на приобретение недвижимости.
  4. Бюджета всех уровней.

Возместить понесённые затраты не смогут также близкие родственники, совершившие сделку по купле-продаже.

Если человек выплатил часть собственных денег больше тех, что поступили из вышеназванных источников, он имеет право обратиться в фискальный орган за возмещением.

Кто осуществляет возмещение и какие документы предоставляются

Чтобы получить возмещение по окончании налогового периода, составляющего один год, в фискальные органы передаются следующие данные:

  1. Свидетельствующие о возникновении права собственности на объект (выписка из Росреестра).
  2. Банковские документы, подтверждающие перечисление средств за приобретённую недвижимость, иные платёжные бумаги (квитанции, акты о покупке стройматериалов и так далее).
  3. Декларация (3 НДФЛ).
  4. Выписка из кредитной организации о своевременном погашении процентов по займу.

Возместить подоходный налог можно в районном отделении фискального органа либо по месту работы плательщика. Если вычет оформляется в инспекции, выплата производится сразу за весь предшествующий налоговый период.

При условии, что гражданин предпочёл получать возмещение у работодателя, платежи будут ежемесячными. Иными словами, с него перестанут удерживать подоходный налог.

Взаимозачёт

При одновременной продаже и покупке квартиры можно рассчитаться с фискальными органами взаимозачётом. Что это значит, становится ясно из нижеизложенной ситуации.

Пример:

И.П. Перелыгиным в 2016 г. была отчуждена принадлежащая ему жилплощадь, цена договора составила 3 млн р. В соответствии с действующими нормами права он должен выплатить налог с продажи квартиры. Так как документы, подтверждающие расходы на приобретение жилья, у него отсутствовали, И.П.

Перелыгин решил воспользоваться правом на вычет в виде фиксированной суммы, равной 1 млн р. Соответственно, обязательный платёж составит (3 000 000 — 1 000 000)*13%=260 000р. В этом же году гражданин совершил покупку другой квартиры за 4 500 000 р.

Максимальный вычет в этом случае будет 2 млн р.

Нормы права позволяют при одновременной покупке и продаже жилья сделать взаимозачёт. Имеется в виду один налоговый период.

При проведении данной процедуры происходит уменьшение дохода от отчуждения недвижимости на сумму налогового вычета, полагающегося при покупке новой квартиры. Таким образом, уплачивать деньги в бюджет И.П. Перелыгину не потребуется.

Исходя из формулы: НДФЛ = (продажная цена недвижимости — вычет при отчуждении — вычет при покупке)*13%, следует (3000 000 —1000 000 — 2000 000)=0 р. А это значит, что налогооблагаемая база отсутствует.

Когда доход после проведённых расчётов имеет положительную величину, на него начисляется 13%. Если бы И.П. Перелыгин купил за 4 500 000, а продал за 5 000 000 р. квартиру в одном году, то при всех прочих равных условиях взаимозачёт при продаже рассчитывается (5 000 000 — 1000 000 – 2 000 000)=2 000 000 р. Налогооблагаемая база НДФЛ=2000 000*13%=260 000 р.

Взаимозачёт налога при продаже и покупке квартиры должен быть оформлен соответствующим образом, имеются в виду бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимые объекты, платёжные документы.

Если данные бумаги не будут предъявлены в фискальный орган, то встречного зачёта не произойдёт.

Источник: https://ZhiloePravo.com/nalogi/prodazha-pokupka-odnom-periode.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.