Метод остатка для земли

Метод остатка для земли

Метод остатка для земли

Метод остатка для земли применяется для оценки улучшенных земельных участков при условии их наиболее эффективного использования. Он основан на принципах ожидания и добавленной доходности, не связанной с земельными улучшениями.

По этому методу стоимость земли определяется как разность между текущей стоимостью капитализированного чистого операционного дохода с улучшенного участка, и стоимостью земельных улучшений.

Сущность метода остатка для земли отражает следующая формула:

VL = IO / ROVB,

где: VL – стоимость земли;

IO – чистый операционный доход с улучшенного земельного участка;

RO – ставка капитализации для улучшенного земельного участка;.

VB – стоимость земельных улучшений.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет чистого операционного дохода от улучшенного земельного участка на основе рыночных ставок арендной платы;

· определение величины соответствующей ставки капитализации чистого операционного дохода;

· расчет рыночной стоимости улучшенного земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода;

· расчет рыночной стоимости затрат на улучшения оцениваемого земельного участка;

· расчет рыночной стоимости земли путем вычитания из рыночной стоимости улучшенного земельного участка стоимости затрат на земельные улучшения.

Следует помнить, что основным источником дохода с улучшенного земельного участка служат поступления от предоставления в аренду зданий и сооружений.

Такое положение является справедливым для всех земельных участков, включая и те, которые не сдаются в аренду и используются собственником.

Исключением могут быть лишь те земельные участки, в пределах которых осуществляется экономическая деятельность, доход от которой тождественен аренде (отели, рестораны, танцевальные залы, автостоянки и т.п.).

Чистый операционный доход с улучшенного земельного участка определяется на основе потенциального валового дохода, который можно получить от сдачи в аренду земли и (или только) земельных улучшений, с учетом потерь от простоя помещений и неплатежей за аренду, а также операционных затрат.

Ставка капитализации для улучшенного земельного участка может определяться либо как преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и ценами продажи для подобных объектов земельной собственности (RO = IO / VO), либо путем взвешивания ставки капитализации для земли и земельных улучшений долями их интереса в общей стоимости недвижимости

(RO = RL × L + RB × B).

Учитывая, что стоимость земли рассчитывается как остаток от капитализированной стоимости улучшенного земельного участка и стоимостью улучшений, важно адекватно отразить их оставшийся срок экономической жизни.

Если этот срок свидетельствует о полном обесценении зданий и сооружений, то стоимость земли определяется капитализированным чистым операционным доходом от улучшенного участка.

При этом стоимость земли может быть уменьшена на сумму обычных затрат, связанных со сносом зданий и сооружений, для приведения участка в соответствие с подобным незастроенным участком.

Если участок, по правовым или другим причинам, сразу не может быть освобожден от зданий и сооружений, то необходимо принять во внимание дополнительное уменьшение стоимости земли на продолжительность срока ограниченного использования. Период ожидания застройки или другого использования земельного участка составляет предусмотренный срок ко вступлению в действие правовых и фактических предпосылок, которые необходимы для законности освоения участка.

Таким образом, метод остатка для земли целесообразно использовать, если:

1) единый объект недвижимости генерирует устойчивый ежегодный доход, отвечающий наиболее эффективному использованию и существует возможность его оценки;

2) рыночные данные о скорости капитализации дохода от сдачи в аренду единого объекта недвижимости известны или она может быть достаточно точно оценена;

3) стоимость земельных улучшений может быть определена по рыночным данным.

ПРИМЕР

Требуется определить стоимость земли для участка, на котором расположено торговое здание площадью 3000 кв. м. и стоимостью 1,900 тыс. руб.

При этом известно, что подобное здание можно сдать в аренду за 33000 руб. в месяц, уровень действительного валового дохода составляет 85% от потенциального валового, а операционные затраты собственника на содержание и эксплуатацию здания – 78000 руб.

, что соответствует их рыночному уровню. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для земельных участков в данном районе с аналогичной функцией застройки составляет 12,5%.

Используя данные о доходах от сдачи в аренду торговых площадей и операционных затратах, определим величину чистого операционного дохода:

33000 × 12 × 0,85 – 78000 = 258600

Используя процедуру прямой капитализации, определим стоимость улучшенного земельного участка путем деления чистого операционного дохода на типичную для этого района ставку капитализации:

258600/0,125 = 2068800

Используя технику остатка можно определить стоимость земли, как разницу между стоимостью улучшенного земельного участка и стоимостью земельных улучшений:

2068800 – 1900000 = 168800

Таким образом, стоимость земли для данного земельного участка составляет 168800 руб.

Поскольку доход с земельного участка генерируется не только землей, но и улучшениями, это позволяет представить общий доход с земельного участка как сумму стоимостей экономических интересов, связанных с каждой составляющей объекта недвижимости – землей и земельными улучшениями. На этой посылке строится метод распределения дохода.

Источник: https://studopedia.ru/4_26981_metod-ostatka-dlya-zemli.html

Л 11 метод остатка для земли

Метод остатка для земли

Метод остатка для земли заключается в определении остаточного дохода, приходящегося на землю, и последующей его капитализации. Вначале рассчитывают чистый операционный доход (ЧОД) от эксплуатации единого объекта недвижимости, далее вычисляют доход, приходящийся на здания, затем эту величину вычитают из общего чистого операционного дохода.

Стоимость земли методом остатка рассчитывают по формуле

Vl = (I-Vb Rb)/Rl,

Где Vl, – стоимость земли;

I – чистый операционный доход;

VB – стоимость зданий;

RL – коэффициент капитализации дохода от земли;

RB –коэффициент капитализации дохода от улучшений.

Особенности определения рыночной стоимости земли данным методом заключаются в следующем:

· метод применяется для зданий, соответствующих наиболее эффективному использованию земельного участка:

· в качестве коэффициентов капитализации принимаются рыночные ставки;

· для расчета чистого операционного дохода используются ры­ночные ставки арендной платы за помещения.

Если существующее здание не соответствует наиболее эффектив­ному использованию земельного участка, то определяется, какие гипотетические строения представляют наиболее эффективное использование земельного участка, и для них рассчитывается предполагаемый чистый операционный доход.

Метод остатка рекомендуется применять в следующих случаях:

· известна или может быть точно рассчитана стоимость здания;

· известен или может быть определен чистый операционный до­ход от объекта недвижимости;

· коэффициенты капитализации для здания и земли могут быть получены из рыночных данных.

Некоторые определения. Капитализация – процесс пересчета полученного годового дохода от объекта недвижимости в его стоимость на дату оценки.

Коэффициент капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода от объекта недвижимости в его рыночную стоимость.

Норма возврата инвестиций (возмещение капитала) – процент от первоначальных инвестиций в изнашиваемый объект недвижимости, который ежегодно возвращается инвестору.

Операционные расходы – это текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода.

Если коэффициенты капитализации для здания и земли не могут быть получены из рыночных данных, то они специально рассчитывают­ся.

В этом случае коэффициент капитализации для улучшений может быть найден как сумма ставки дисконтирования, равной норме отдачи на капитал, и фактора фонда возмещения.

Коэффициент капитализации для земли определяется в размере ставки дисконтирования. Однако такой расчет снижает объективность получаемых значений стоимости.

Чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижи­мости определяется как разница между действительным валовым дохо­дом и операционными (эксплуатационными) расходами. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те расходы, кото­рые несет арендодатель.

https://www.youtube.com/watch?v=qiu2Yep1LwI

Действительный валовой доход находят как разность между по­тенциальным валовым доходом и потерями от простоя помещений и не­платежей за аренду.

Потенциальный валовой доход определяется как доход, который можно получить от сдачи в аренду всех имеющихся помещений при от­сутствии потерь от неплатежей за аренду.

Потери от простоя помещений рассчитывают в процентах от по­тенциального дохода, потери от неплатежей – в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.

В расчетах рыночной стоимости земли потенциальный валовой доход определяется на основе данных о рыночных ставках арендной платы за помещения. Если в расчетах используются ставки арендных платежей, отличные от рыночных, то полученное значение будет не ры­ночной стоимостью, а стоимостью имущества при существующем ис­пользовании для конкретного собственника,

При отсутствии информации о рыночных ставках арендной платы за помещения, например, промышленные, возможно использование дан­ных о доходах от бизнеса. Для этого из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно вычесть стоимость акти­вов, не относящихся к недвижимости, например, нематериальных и дви­жимых активов.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – сам владелец или управляющий по контракту.

Стоимость зданий рассчитывается как разница между их полной восстановительной стоимостью и накопленным общим износом (оста­точная восстановительная стоимость).

Пример. Общий чистый операционный доход составляет 700 тыс. руб. Стоимость улучшений равна 2 500 тыс. руб. Коэффициент капитализации для улучшений – 0,15, для земли – 0,12.

Рассчитаем чистый операционный доход, относящийся к улучшениям:

2 500-0,15 = 375 тыс. руб.

Определим чистый операционный доход, относящийся к земле:

700-375 = 325 тыс. руб.

Стоимость земли составит

325/0,12 = 2 708,3 тыс. руб.

Основной проблемой, связанной с использованием данного метода, считается появление отрицательного или нулевого дохода, приходящегося на землю.

Наиболее распространенной причиной является недоучет внешнего износа и избыточное увеличение остаточной восстановимой стоимости строений.

Если в результате расчетов получается от­рицательная или нулевая стоимость земли и при этом единый объект недвижимости может приносить доходы, то это означает, что неверно рассчитана стоимость улучшений или величина накопленного износа.

Дата добавления: 2016-12-18; просмотров: 271 | Нарушение авторских прав | Изречения для студентов

Источник: https://lektsii.org/13-10336.html

Техника остатка для оценки земли

Метод остатка для земли

Техника остатка использует положение из классической теории экономики земли о том, что доход, приписываемый земле, является остатком от общего дохода, приносимого производствен­ным объектом, после того как из этого общего дохода вычли все составляющие для удовлетворения остальных факторов производства: труда, капитала, управления. Таким образом доход, приходящийся на земельный ресурс, носит остаточный характер и соответствует так называемой земельной ренте при условии, что все производственные ресурсы экономически сбалансированы.

Техника остатка для оценки земли позволяет определять стоимость различных интересов, объединенных в доходной недвижимости в физических, финансовых и правовых.

Использова­ние техники остатка для оценки всех составляющих, помимо земли, носит достаточно формальный характер, но успешно используется при экономическом анализе доходной недвижимости.

Исходными величинами являются общий чистый годовой доход, ставки доходности (предположим, для земли и для улучшения) и стоимость одной из составляющих (физических или финансовых).

Сначала определяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, умножением соответствующей ставки капитализации на величину стоимости. Затем определяется доход, который прихо­дится на вторую составляющую, вычитанием дохода, приходящегося на первую составляющую, из общего дохода. Далее доход для второй составляющей капитализируется в ее стоимость.

Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценках земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков.

Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Распределяется ЧОД (чистый операционный доход) между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

NOIв = VвRв,(1)

где (Value – англ.) – текущая стоимость зданий и сооружений;

NOIв (Net operating income) – чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

– коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно рассчитать по формуле:

Rв = Rвозм + RL, (2)

где Rвозм – коэффициент возврата (возмещения) капитала;

RL – коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

NOIL = NOI – NOIв, (3)

где NOIL – чистый операционный доход, относимый к земле;

NOI – общий чистый операционный доход;

NOIв – чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.

,(4)

где VL – остаточная стоимость земли;

NOIL – остаточный чистый операционный доход от земли;

RL – коэффициент капитализации для земли.

Пример 1

Определить рыночную стоимость земельного участка при следующих исходных данных.

Стоимость или проектные затраты на сооружение здания 500 тыс. руб.

Годовой чистый доход от объекта 72 тыс. руб.

Ставка дохода на инвестиции 10%.

Продолжительность экономической жизни сооружения 50 лет.

Таблица 13

Расчетные показатели Значение, тыс. руб.
1. Чистый доход за первый год
2. Доход от здания: 10%-ный доход на инвестиции + 2% -ный возврат инвести­ций за 50 лет = 12% (0,12 x 500 = 60)
3. Остаточный доход земли (72 – 60)
4. Стоимость земли при капитализации дохода по 10%-ной ставке на инвестиции без ограничения срока, так как земля не изнашивается (12:0,10=120)
5. Общая стоимость объекта (500 + 120)  

Примечание: 2%-ный возврат инвестиций через 50 лет определен из отношения 100%:50.

Пример 2

Определить рыночную стоимость земельного участка, на котором инвестор планирует разместить авто­заправочную станцию (АЗС) на три колонки.

Удельные капитальные вложения на одну колонку определены в 48 780 руб.

Анализ эксплуатации действующих АЗС в аналогичных по местоположению условиях позволил установить следующее:

– в течение часа на одной колонке в среднем заправляется 4 автомобиля;

– одна заправка в среднем равна 20 литрам;

– чистый доход с одного литра бензина составляет около 0,026 руб.

Планируемая доходность от объекта недвижимости – 12 %. Срок экономической жизни определен в 6 лет. Возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу.

Таблица 14

Расчетные показатели Значение, руб.
1. Стоимость воспроизводства АЗС (48 780 х 3 = 14 6340)   146 340
2. Чистый операционный доход: 3 колонки х 4 автомобиля х 24 часа х 300 дней х 20 литров х 0,026 руб. = 44 928 44 928
3. Доход от здания: 12%-ный доход на инвестиции + 16,7% возврат инве­стиций за 6 лет = 28,7% (0,287 х 146 300 = 41 988) 41 988
4. Остаточный доход земли (44 928 – 41 988 = 2940)
5. Стоимость земли при капитализации дохода по 12%-ной ставке на инвестиции без ограничения срока, так как земля не изнашивается (2940:0,12 = 24 500) 24 500
6. Общая стоимость объекта (146 340 + 24 500 = 170 840)   170 840

Предыдущая78910111213141516171819202122Следующая

Дата добавления: 2015-12-10; просмотров: 1075; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

ПОСМОТРЕТЬ ЁЩЕ:

Источник: https://helpiks.org/6-15280.html

Метод остатка

Метод остатка для земли

Wise 27 августа 2015 11:34

Метод остатка – один из видов оценки собственности (как правило, земельного участка), осуществляемый с учетом определенных факторов формирования прибыли.

Метод остатка – способ, применяемый для оценки застроенных бизнес-объектами и незастроенных участков земли. В последнем случае подразумевается участок, который может быть улучшен путем возведения на нем объекта недвижимости или способен приносить прибыль сам по себе. С помощью метода остатка можно определить наиболее эффективный и выгодный способ применения участка земли.

Метод остатка: сущность, условия применения

По законам остаточной продуктивности таким видам имущества, как недвижимость (сооружения и здания), отстроенным с привлечением рабочей силы и инвестиций, а также земле при разделении прибыли всегда отдается приоритетное значение. Прибыль, которая остается после основных расходов на привлечение прочих факторов, будет относиться именно к участку земли.

В практике эту вариант расчета называют методом остатка (более полная версия – метод остаточной стоимости).

В случае применения методики остатка при оценке земельного участка можно задействовать данные о затратах и прибыли недвижимости.

Для получения такой информации проводится анализ потенциального чистого дохода, на который можно рассчитывать. Из расчетного параметра вычитаются средства, необходимые для улучшения объекта.

Прибыль, которая находится в остатке, носит название остаточной и приходится на счет земельного участка. В дальнейшем этот вид прибыли капитализируется. На практике метод остатка применяется лишь для тех объектов, которые способны принести доход. Более того, его часто используют при оценке новых объектов, когда нет необходимости в большом объеме допущений.

При использовании метода остатка должны выполняться перечисленные ниже условия:

– имеющаяся в распоряжении собственность (здания и другие постройки) позволяет с наибольшей эффективностью использовать участок земли;

– общая стоимость конструкций, возведенных на участке, или будущие расходы на строительство объекта могут быть точно рассчитаны. Одновременно с этим специалист должен знать и потенциальный срок эксплуатации объекта;

– чистый операционный доход, на который можно рассчитывать от применения объекта недвижимости, заранее известен. При этом арендные ставки по объекту нужно считать с учетом рыночных ставок.

В практической сфере, как правило, применяется две разновидности метода остатка:

– вычисление остаточной прибыли, приходящейся на земельный участок;

– расчета остаточной стоимости, относящейся к земле.

Наибольшее применение получил первый вариант, связанный с расчетом по остаточной прибыли. На нем и нужно остановиться более подробно.

Метод остатка: особенности расчета

Стоимость земельного надела вычисляется в несколько этапов:

1. Вычисление стоимости замещения улучшений или воспроизводства. В учет берется тот факт, что производимые улучшения будут способствовать более эффективному применению участка. При этом расчет стоимости воспроизводства производится с учетом издержек на возведение здания. Что касается стоимости замещения, то она, наоборот, определяется расходами на строительство объекта недвижимости.

Общие расходы на проведение улучшений объекта формируются из 3-х составляющих – косвенных и прямых издержек, а также потенциального дохода бизнесмена (инвестора). При вычислении стоимости замещения или воспроизводства должен быть учтен общий объем накопленного износа оптимизаций (улучшений) участка.

В параметр суммарного накопленного износа можно включить такие параметры, как функциональный, физический и внешний (экономический) износ объекта недвижимости, находящегося на интересующем участке земли. Расчет производится так:

Накопленный износ = 1 – (1 – Функциональный износ)*(1-Физический износ)*(1-Внешний износ).

Вычисление параметра накопленного износа лучше осуществлять в финансовом или целом выражении. То есть показатель представляет собой сумму трех видов износа (внешнего, физического и функционального). При этом все они должны относиться к улучшениям земельного участка.

Величину накопленного износа стоит рассчитывать как разницу между расходами на улучшение объекта, без учета его рыночной стоимости и износа. Как только параметр накопленного износа определен, он вычитается из общей суммы расходов на возведение сооружения (здания). Итогом является стоимость замещения или воспроизводства на момент оценивания.

2. Вычисление чистой операционной прибыли от зданий и сооружений, находящихся на участке. За точку отсчета берется один календарный год. При этом сам процесс вычисления проходит в несколько подходов:

– сначала производится оценка потенциального валового дохода, а именно средств, который можно получить с имущества при его сдаче в аренду (затраты и потенциальные потери в учет не берутся). Как правило, параметр ПВД напрямую зависит от площади объекта, который арендуется, и величины арендной платы.
Формула для расчета следующая:

ПВД = S*A,

где S – площадь здания, которое сдается в аренду, м2;

А – размер ставки аренды за «квадрат» площади.

Все вычисления производятся с учетом анализа действующих тарифов и ставок аренды за определенный период времени и для конкретного вида недвижимости;

– далее рассчитываться второй по важности параметр – действительный валовой доход. Он характеризует объем средств, которые можно получить от земельного участка (с сооружениями или без них). При этом потенциальные потери при получении платы за аренду и риски недогрузки площадей должны быть вычтены из параметра, то есть:

ДВД = ПВД – потери.

Теперь производится учет прочей прибыли, которую может принести объект недвижимости. Этот показатель непосредственным образом зависит от вида здания. К примеру, если речь идет об отеле (гостинице), то к прочим доходам относятся средства, полученные от деятельности кафетерия или ресторана. Итоговая формула выглядит таким образом:

ДВД = ПВД + Прочая прибыль – Потери.

– на заключительном этапе производится расчет подразумеваемых затрат на замещение и операционных расходов. В последнем случае подразумеваются расходы, которые нужны для нормальной работы здания (сооружения) и воспроизводства прибыли.

По факту расчета операционной прибыли и затрат на замещение вычисляется прогнозируемый ЧОД. Формула следующая:

ЧОД = ДВД – Затраты на замещение – Операционные расходы.

3. Вычисление чистой операционной прибыли, которая приходится на улучшение объекта недвижимости в течение года. Расчет ЧОД производится путем перемножения двух показателей – коэффициента капитализации прибыли на стоимость замещения (воспроизводства) улучшений.

Методика расчета коэффициента капитализации может быть выбрана с учетом условий, в которых работает объект. При этом должны быть учтены:

– данные о стоимости сделок и прибыли на базе репрезентативной выборки по каждому из объектов;- условия и источники финансовых вливаний;

– возможность проведения точного прогноза по отношению к общей цене объекта недвижимости по завершении прогнозного периода.

Из наиболее популярных вариантов расчета коэффициента капитализации можно выделить два:

– метод расчета, когда возмещение капитальных расходов берется в учет;

– метод анализа рыночной выжимки.

Вычисление коэффициента капитализации должно выполняться с учетом следующих факторов:

– условия финансирования сделок продажи относятся к типичным;- эффективное использование недвижимости сопоставимых и оцениваемых объектов совпадает;

– отделка и расположение оцениваемого и сопоставимого объекта почти идентичны.

Коэффициент капитализации всегда учитывается, как средневзвешенный параметр. По нему можно понять, насколько объект оценки похож на объект-аналог.

Вычисление коэффициента капитализации при условии учета возмещения капитальных расходов проводится в два этапа:

– на первом рассчитывается ставка прибыли (расходов) на капитал. Этот параметр можно охарактеризовать как компенсацию, которую должен получить инвестор за использование капитала при условии вычета рисковых и других факторов;

– на втором этапе считается норма возмещения капитала. Здесь понимается полное покрытие инвестированной суммы первоначальных вливаний. Стоит также отметить, что этот параметр коэффициента капитализации может быть применен только к теряющей свою цену (изнашиваемой) части активов.

Ставка прибыли (дохода) на капитал, как правило, вычисляется по методу кумулятивного построения. Данный параметр включает премию за риск по инвестициям, безрисковую ставку прибыли, премию за инвестиционное управление (менеджмент) и премию за минимальный (низкий) уровень ликвидности участка.

Норма возмещения капитала рассчитывается по одной из трех методик – Ринга, Хоскольда или Инвуда.

4. Вычисление остаточной части ЧОД для земли, как разности ЧОД от здания (сооружения) и ЧОД, который приходится на улучшение.

5. Вычисление рыночной цены земельного участка посредством капитализации ЧОД для земли. Формула выглядит так:

Рыночная цена = ЧОД/Коэффициент капитализации.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/12087-metod-ostatka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.