Квартира в залоге у продавца

Содержание

Как безопасно купить квартиру в залоге

Квартира в залоге у продавца

Большинство квартир, которые продаются на вторичном рынке, имеют богатую историю. Их продавали, дарили, передавали по наследству и отдавали в залог. Наличие залога на квартире накладывает на нее обременение и осложняет покупку. Расскажем, как безопасно купить залоговую квартиру.

Что такое залог

Залог — это самый распространенный тип обременения на рынке недвижимости. Наличие обременения на квартире означает, что собственник не может распоряжаться ею единолично: присутствует третья сторона, разрешение которой нужно получить на любую сделку.

Самый частый вид залога — ипотека. Каждая вторая квартира на рынке России куплена под ипотечное кредитование, т.е. для ее покупки использованы деньги банка, которые нужно вернуть за оговоренный в договоре период.

Если квартира в ипотеке, ее нельзя продать без разрешения банка. В Росреестре увидят наличие залога и откажут в регистрации сделки. Чтобы сделка состоялась, продавец сначала должен погасить долг. После этого банк сообщит в Росреестр о погашении ипотеки, и обременение снимут.

Узнать о наличии залога можно в выписке из ЕГРН. В ней указаны все обременения, наложенные на недвижимость, и основания их возникновения.

Как купить квартиру в ипотеке

Есть мнение, что покупка залоговой квартиры очень выгодна: можно получить трехкомнатную квартиру в центре города по цене двушки на окраине. Но это совсем не так — даже находясь в залоге, квартира не теряет свою первоначальную ценность.

Покупка ипотечной квартиры все же позволит сэкономить до 20% от рыночной стоимости. Эту скидку можно назвать компенсацией за сложность оформления документов и возможные риски покупателя. Кроме того, залоговые квартиры часто продают срочно, например, если у собственника нет возможности выплачивать кредит, а задолженности продолжают копиться.

Еще один плюс ипотечной квартиры — минимальные юридические риски. Банк-залогодержатель тщательно проверяет историю квартиры, поэтому она с высокой вероятностью окажется чиста.

Продажей залогового жилья может заниматься банк или собственник с разрешения банка. Можно выделить три основных способа покупки ипотечного жилья.

Способ 1. Покупка по предварительному договору купли-продажи

Этот вариант предполагает, что покупатель погашает кредит в счет оплаты покупки. Чтобы сделка была безопасной, стороны заключают предварительный договор купли-продажи, в котором оговариваются все нюансы. Сумма, вносимая в счет погашения ипотеки, оформляется как аванс.

При этом, если продавец откажется от передачи квартиры, покупатель может обратиться в суд и там отстаивать свои права.

Иметь дело с банком удобно, особенно если покупатель сам хочет получить кредит на квартиру. Во-первых, организовать сделку будет проще, а во-вторых, банк может предложить выгодные условия для покупки этого жилья в ипотеку.

После погашения долга банк передает продавцу закладную на квартиру. С этим документом нужно обратиться в регистрационную палату и снять обременение. После этого покупатель передает продавцу оставшуюся сумму и по договору становится новым собственником квартиры.

Проблема: Недостаток этого способа состоит в том, что продавец может снять обременение с квартиры за счет денег покупателя, а потом просто отказаться проводить сделку. Тогда покупателю придется идти в суд, и сделка очень затянется. Деньги наверняка вернут, но есть шанс остаться без желанной квартиры.

Способ 2. Покупатель оформляет ипотеку на себя и далее платит ее самостоятельно

Покупатель вносит залог на депозитные ячейки. В одну ячейку помещают деньги, предназначенные банку — остаток долга продавца, а в другую — остаток суммы за квартиру для продавца.

После этого в Росреестр для регистрации отправляют договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. В заключение банк получает деньги, которые покрывают долг продавца, продавец получает деньги от продажи квартиры, а покупатель по договору приобретает квартиру в собственность.

Проблема: Росреестру нужно около 5 дней на снятие обременения и 10 дней на перерегистрацию собственности. В этот период продавец может отказаться от сделки. В таком случае банк не сможет получить деньги, а покупатель квартиру. Вопрос решается через суд, но приводит к задержкам.

Способ 3. Покупка квартиры через смену залогодателя

Это довольно простой способ. Если квартира в залоге у банка, а покупатель хочет получить ипотеку на себя там же, то залог просто переоформят на него.

Покупатель вносит на счет деньги, которые продавец в свое время перевел в банк — учитывается только первоначальный взнос без процентов. Если у продавца были просрочки, то штрафы и пени придется гасить новому владельцу, поэтому перед покупкой получше узнайте состояние кредита и выясните сумму долгов. В другую ячейку помещается сумма, которая положена продавцу по договору купли-продажи.

После этого происходит переоформление залога и долговых обязательств на покупателя. В результате оформления сделки банк получает часть суммы долга, продавец — доступ к оплате за квартиру, а покупатель — право собственности на квартиру, которая все еще находится в залоге у банка.

Проблема: Некоторые банки ограничивают покупку недвижимости только тем городом, в котором оформлена ипотека. Межрегиональные сделки на недвижимость с обременением пока не проводят.

Заранее проверяйте квартиру на наличие обременений. Это можно быстро сделать в сервисе ЕГРН.Реестр. Закажите выписку и получите информацию о залоге, его дате и основании возникновения.

Закажите выписку из ЕГРН прямо сейчас!

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-bezopasno-kupit-kvartiru-v-zaloge

Договор купли-продажи квартиры с залогом: образец документа, правила оформления и существенные условия

Квартира в залоге у продавца

Покупка квартиры требует обязательного заключения письменного договора, условия которого могут отличаться в зависимости от вида сделки и способа расчета. Заключение договора с условием залога недвижимости у продавца позволяет покупателю рассрочить платеж и является средством дополнительной гарантии для продавца.

Правила составления договора с залогом

Договор покупки жилья с залогом предполагает, что купленная квартира будет находиться в залоге у продавца до момента полного исполнения покупателем своих обязательств по сделке. Такой договор заключается при покупке квартиры в рассрочку или при предоставлении покупателю единовременной отсрочки оплаты для поиска денежных средств.

Регистрация сделки в Росреестре при договоре с залогом обычно осуществляется до внесения всей суммы покупки, но в случае отказа покупателя от оплаты квартира переходит обратно в собственность продавца.

В тексте договора должны быть следующие разделы:

  • представление сторон;
  • предмет сделки;
  • данные об обременениях;
  • описание объекта купли-продажи;
  • цена и порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок передачи имущества;
  • способы разрешения споров;
  • дополнительные условия.

Образец договора купли-продажи квартиры с залогом можно скачать здесь.

В представлении сторон нужно указать ФИО и полные паспортные данные для продавца и покупателя, а также их законных представителей. Предметом сделки указывается передача прав на квартиру за фиксированную оплату, а для квартиры приводится ее адрес, кадастровый или условный номер, а также жилая площадь и количество комнат.

К обременениям на недвижимость следует относить:

К последнему относится только залог, оформленный до заключения сделки, так как новый залог в пользу продавца указывается в описании порядка расчетов. Перезакладывать недвижимость нельзя, поэтому в данном пункте продавец должен подтвердить отсутствие обременения залогом.

В разделе «Цена» нужно указать полную стоимость покупки, размер первого взноса продавцу (если есть) и даты каждого последующего платежа. Если стороны договорились об оплате полной суммы покупки после регистрации сделки, то нужно указать диапазон дат, в который будет произведен расчет.

К обязанностям продавца относятся:

  • передача квартиры покупателю по акту;
  • участие в регистрации перехода прав;
  • предоставление покупателю полных сведений о недостатках квартиры;
  • устранение обременений и задолженностей по коммунальным услугам.

Также важно упомянуть, что на время подготовки к сделке продавец не должен ухудшать состояние жилого помещения.

К обязанностям покупателя относятся: принятие недвижимости по акту, участие в государственной регистрации и своевременная оплата всех платежей согласно графику, приведенному в разделе «Цена».

Квартира принимается покупателем по передаточному акту, который обычно встраивается в раздел «Порядок передачи имущества». В акте присутствует пункт об отсутствии претензий у покупателя, перечень передаваемых с квартирой документов и комплектов ключей, а также места для подписей сторон.

Способами решения споров указываются переговоры, заключения дополнительных соглашений и обращение в суд.

В дополнительных условиях устанавливается ответственность сторон за нарушение условий договора и пропуск сроков платежей в качестве пени, начисляемой за каждый день просрочки. Размер ежедневной пени обычно составляет до 0,5% от суммы договора.

Если продавец состоит в браке, здесь также приводятся реквизиты свидетельства о браке из ЗАГСа и подтверждение наличия письменного согласия супруга на продажу жилья.

Существенные условия

Важной частью договора с залогом является регулирование ответственности покупателя в случае просрочки платежей или отказа от оплаты. Согласно ст. 334 Гражданского кодекса, при отказе покупателя от оплаты залогодержатель (продавец) вправе реализовать проданную квартиру через суд и возместить убытки с вырученных средств, вернув оставшуюся часть покупателю.

Требование продавца внести в договор пункт, при котором покупатель должен отказаться от оставшейся части выручки проданной за долги квартиры, является незаконным (п. 3 ст. 334 ГК), так как в этом случае покупатель лишался бы квартиры при пропуске единственного платежа.

Если квартира приобретается в долевую собственность несколькими лицами, то внесение в договор условий о залоге всей недвижимости возможно только при согласии всех покупателей (п. 1 ст. 7 закона № 102), но каждый из них может оформить залог отдельно на свою долю после ее выделения.

Важно упомянуть, что действие залога прекращается автоматически в случаях:

  • полного погашения обязательств;
  • смерти одной из сторон;
  • обнаружения в квартире недостатков, существенно снижающих ее стоимость.

Чтобы избежать споров при возникновении у покупателя финансовых трудностей, в договоре следует подробно описать, при каких условиях и сроках пропуска платежей возможна реализация квартиры, а при каких только начисляются пени.

Составление договора с залогом накладывает на покупателя дополнительные риски потери жилья при финансовых трудностях. Избежать финансовых потерь поможет внесение в договор как можно более подробных условий, при которых возможна продажа заложенного жилья, а также тщательная проверка обременений жилплощади перед заключением договора.

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/dogovor-s-zalogom.html

Как в 2021 году купить квартиру, если она все еще в ипотеке — описаны 4 случая

Квартира в залоге у продавца

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Покупка≫
  4. Ипотечной квартиры

Статья обновлена: 14 января 2021 г.

Здравствуйте.

Примерно раз в три месяца ко мне приходят такие клиенты — они очень хотят купить квартиру, но продавцы еще не выплатили ипотеку и она в залоге у банка.

Данный факт не сильно не смущает моих клиентов, поэтому спрашивают что можно сделать и как им выйти на сделку.

Свою инструкцию я разделила на 2 ситуации в зависимости от того, дает ли банк у продавцов согласие на продажу или нет. К тому же расписала как все оформляется, если и покупатели тоже с ипотекой.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Сначала продавцы спрашивают у банка согласие на продажу

Так как квартира в залоге у банка, на ее продажу нужно получить его согласие — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Иначе сделка не будет зарегистрирована — пп. 16 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Поэтому в первую очередь продавцам нужно обратиться в свой банк и спросить согласие.

К сожалению, банки по-разному принимают решения. Например, в Петербурге банк ВТБ и некоторые отделения Сбербанка дают согласие и даже помогают в оформлении сделки. Другие же банки не принимают участия.

Обычно сотрудники говорят: «Пусть собственники оплатят ипотеку, а потом делают с квартирой что хотят. Нас это уже не касается».

К сожалению, нельзя заставить банк дать согласие на продажу, этот вопрос полностью на его усмотрении.

Банк дал согласие

В этом случае банк до сделки выдаст продавцам справку об отсутствии задолженности и поможет в оформлении сделки. После успешной регистрации сделки банк заберет свою часть денег (долг по ипотеке), остальную часть получат продавцы.

Я написала 2 инструкции в зависимости от того, как покупатели будут расплачиваться за квартиру: 1) если покупатели расплачиваются полностью со своих денег без привлечения ипотеки, субсидий и прочего. 2) если покупатели тоже «ипотечники» — подробнее.

Если покупатели без ипотеки и субсидий

Сначала краткая инструкция как все оформляется. Например, квартира стоит 7 млн. руб., долг продавцов — 3 млн. руб.

1) Проводится задаток. Покупатели передают некоторую сумму денег в качестве задатка, например, 50 тыс. руб. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки. Взамен им выдадут справку с точной суммой долга.

3) Участники сделки составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его в банк. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. Можно выходить на сделку. 5) В день сделки участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — 3 млн. руб.

банку (долг по ипотеке), остальные 2,95 млн. руб. продавцам (50 тыс. руб. продавцы получили ранее в качестве задатка). Эти деньги банк и продавцы получат после успешной регистрации сделки. После того как деньги заложены участники сделки подписывают договор купли-продажи. 6) Далее нужно подать документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи.

7) После того как сделку зарегистрируют, продавцы забирают свою часть денег, а банк свою.

  1. Задаток.

    Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

    Задаток является гарантом, что участники точно выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После передачи задатка нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы по своей вине не выйдут на сделку, они обязаны вернуть покупателям задаток в двойном размере. Если покупатели откажутся, задаток остается у продавцов. Это называется обеспечительная функция — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Размер задатка обычно от 30 до 100 тыс. руб., но здесь уже по договоренности. Это сумма обязательно идет в счет стоимости квартиры.

    После передачи денег участники подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. В случае суда благодаря этим двум подписанным документам, задаток не будет признан судом как аванс.

    Далее продавцам нужно написать от руки расписку в получении задатка и отдать ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка для последующей продажи квартиры, дата и подпись продавцов.

  2. Продавцы подают в банк заявление о досрочном погашении ипотеки.

    После подачи заявления продавцам дадут справку с точной суммой остатка долга. Покупателям приходить в банк не нужно.

  3. Составляется образец/проект договора купли-продажи

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/pokupka/ipotechoi

Как заключить договор купли-продажи квартиры в ипотеке

Квартира в залоге у продавца

Как мы рассказывали ранее, допускается продажа находящейся в ипотеке квартиры при условии, что на это согласен залогодержатель (как правило, банк, выдавший кредит на приобретение жилья). Условия оплаты по такому договору и снятие обременения должны быть согласованы в письменном виде. Ниже приведён образец договора купли-продажи квартиры, на которую установлена ипотека.

Как составить договор

Договор купли-продажи квартиры в ипотеке должен быть заключён в письменной форме. Его могут подписать:

  • две стороны (продавец и покупатель), при этом согласие кредитора на отчуждение заложенной недвижимости оформляется отдельно;
  • Три стороны — продавец, покупатель и кредитор (банк).

В договоре указывается следующая информация:

  • стороны;
  • Описание продаваемой квартиры;
  • Наличие зарегистрированного обременения (ипотеки);
  • Условия расчетов (напрямую продавцу, банку-кредитору, иным способом);
  • Порядок снятия обременения после погашения задолженности перед банком-залогодержателем.

Образец договора

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                   ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»),

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Наименование банка-залогодержателя, ИНН, ОГРН, место нахождения (далее – «Залогодержатель»),

Совместно именуемые «Стороны»,

Заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Договора

1.1  В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

1.3. Право собственности на квартиру обременено ипотекой на основании Договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств № ___ от _____, заключённого между Продавцом и ________ (далее — Залогодержатель).

1.4.  Согласие Залогодержателя на заключение настоящего договора получено. ЛИБО: Подписанием настоящего договора Залогодержатель подтверждает своё согласие на продажу Квартиры Покупателю.

2 Цена Договора

2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

3 Порядок расчетов

3.1 Оплата Цены Квартиры производится в следующем порядке:

3.1.1. часть Цены Квартиры в размере _____ подлежит уплате путём открытия безотзывного покрытого безакцептного аккредитива, получателем средств по которому является Залогодержатель (далее – «Аккредитив 1»); и

3.1.2. оставшаяся часть Цены Квартиры в размере ______ подлежит уплате путём открытия безотзывного покрытого безакцептного аккредитива, получателем средств по которому является Продавец (Аккредитив 2), далее совместно именуемые «Аккредитивы».

3.2 Аккредитивы будут открыты Покупателем на следующих условиях:

3.2.1 банк-эмитент ____;

3.2.2 исполняющий банк ______;

3.2.3 дата закрытия ________;

3.2.4 условия исполнения аккредитивов: представление Продавцом, Залогодержателем или Покупателем исполняющему банку выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности Покупателя на Квартиру.

3.3 Стороны договорились, что до момента завершения расчетов по настоящему Договору Квартира не будет находиться в залоге у Продавца в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

4 Регистрация перехода права собственности

4.1 Право собственности Покупателя на квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру в регистрирующий орган (Росреестр) в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее открытия аккредитивов в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

5 Акт приема-передачи

5.1 Продавец передаст Покупателю Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

5.2 Одновременно с Квартирой Покупателю передается имущество, список которого приведен в Приложении 2 к настоящему Договору.

5.3 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 3 к настоящему Договору.

5.4 При передаче Квартиры Покупатель обязуется произвести ее осмотр. В случае обнаружения каких-либо недостатков Квартиры Стороны перечислят их в Акте приема-передачи.

5.5 С момента государственной регистрации права собственности на Квартиру за Покупателем Покупатель будет нести риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

5.6 Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня регистрации права собственности за Покупателем.

5.7 На момент заключения настоящего Договора совместно с Продавцом в квартире проживают следующие лица _______.  Продавец обязуется обеспечить прекращение их проживания и регистрации по месту жительства в течение 14 рабочих дней после заключения настоящего Договора.

6 Заверения об обстоятельствах

6.1 Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавец не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении Квартиры.

6.2 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

6.3 Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что Продавец в браке не состоит и не состоял на момент приобретения Квартиры. Квартира является личным имуществом Продавца, на которое не могут претендовать третьи лица.

6.4 Согласие супруги Покупателя на заключение настоящего Договора и приобретение Квартиры получено.

7 Ответственность Сторон

7.1 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подписания акта приема-передачи Квартиры эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.2 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.3 В случае уклонения Покупателя от помещения цены Квартиры в банковскую ячейку Покупатель уплачивает Продавцу  неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.4 В случае передачи Продавцом Покупателю Квартиры, не соответствующей указанному в настоящем Договоре описанию и/или с недостатками Покупатель вправе потребовать от Продавца соразмерного уменьшения цены Квартиры.

8 Прочие положения

8.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.3 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру.

9 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Перечень передаваемого имущества.
  3. Форма акта приема-передачи

Как проводить расчёты

Для покупателя квартиры в ипотеке важно, чтобы продавец полностью погасил свои обязательства по выданному кредиту, и обременение с квартиры было снято. Этого можно достичь, только перечислив остаток кредита банку.

Поэтому перечислять деньги лучше не продавцу, а непосредственно в пользу банка-кредитора. Это легко сделать при расчётах через аккредитив. Причитающаяся банку сумма помещается на один аккредитив, а остаток цены, который получает продавец — на второй. Разумеется, такой механизм расчетов должен быть согласован с банком, который является залогодержателем.

Регистрация в Росреестре

После заключения договора купли-продажи квартиры с ипотекой и на его основании должны быть совершены два регистрационных действия:

1) регистрация перехода права собственности на жилье к покупателю; 2) снятие обременения в виде ипотеки, или внесение изменений в неё.

Ипотека снимается только в том случае, если за счет средств покупателя долг перед банком полностью погашен.

Если же покупатель и сам берет кредит в том же банке на покупку квартиры, это обременение регистрируется в Росреестре взамен предыдущего.

Заявление на регистрацию изменений в ЕГРН можно подать через многофункциональный центр государственных услуг.

Госпошлина за совершение этих действий составляет:

  1. внесение в ЕГРН записи о новом собственнике квартиры — 2000 рублей с физических лиц;
  2. Внесение изменений в запись об ипотеке — 200 рублей для физических лиц.

Заключение договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, имеет много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/kak-zaklyuchit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-ipoteke

Насколько страшны при покупке недвижимости залог, арест и другие обременения

Квартира в залоге у продавца

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт.

После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав.

Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Виды обременений

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

  1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
  2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
  3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
  4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
  5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать.

В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца.

Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком.

Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк.

В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности.

Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение.

Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа.

Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель.

Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке.

После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю.

Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости.

Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья.

Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор.

Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя.

Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто.

В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов.

Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку.

Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки.

Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене.

«Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода.

Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей.

Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания.

Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки.

Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами.

Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением.

Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость.

А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

Источник: https://mirndv.ru/blog/tonkosti-pokupki-nedvizhimosti-s-obremeneniem/

Чужая ипотека: особенности покупки квартир

Квартира в залоге у продавца

В этом материале я коснусь сделок с недвижимостью, которая не совсем принадлежит продавцу. Никакого парадокса: речь всего лишь о домах и квартирах, купленных когда-то в ипотеку. При условии, что эта ипотека на момент сделки погашена не до конца.

Залоговое ипотечное жилье оказывается на рынке в двух случаях:

  1. Если его продает сам ипотечник. Причины у него могут быть любыми, например, переезд. Кредит на 30 лет не привязывает человека к конкретным квадратным метрам на весь срок. По закону, подобные сделки разрешены с согласия банка-кредитора.
  2. И если продавцом выступает банк. Такое происходит, когда ипотечник не выплачивает взятый кредит, так что кредитор (читайте “банк”) приступает к продаже залога (читайте “недвижимости”) и объявляет торги.

Рассмотрим оба варианта по отдельности.

Продавец не успел полностью погасить свою ипотеку

Главное, что нужно знать о таких сделках: при изменении собственника жилья обременение сохраняется. То есть в самом простом случае ваша новая квартира все еще останется в залоге у банка, причем обязанности по погашению остатка долга перейдут от продавца к вам.

Из этой ситуации есть несколько выходов на выбор:

1. Можно дать продавцу частичную предоплату с условием, что он истратит ее на погашение остатка задолженности. То есть полностью выкупит свою квартиру из залога. И только после этого между вами будет оформлен основной договор купли-продажи, причем будет он самым обычным, уже без обременений.

На практике такая схема открывает окно для мошенничества. Предоплата, погашение, переоформление ― все это требует хотя бы нескольких дней. В течение которых деньги могут исчезнуть в неизвестном направлении.

Аферист останется вам должен, но этот долг предстоит еще у него как-то получить, а это не так просто.

То есть вы рискуете остаться и без новой квартиры, и без предоплаты, зато втянуться в уголовное дело “на правах потерпевшего”.

2. Можно уменьшить стоимость квартиры на величину, равную остатку долга. В этом случае вы покупаете жилье с залоговым обременением, но и “со скидкой” соответствующего размера. А после переоформления документов сами выплачиваете остававшуюся задолженность банку.

Этот путь более трудоемкий, чем первый. Однако он на порядок безопаснее для вас, как для покупателя.

3. Можно использовать “систему двух банковских ячеек”. Ваши деньги делятся на две части и помещаются в две отдельные ячейки. Одна из них предназначается продавцу, а вторая остается банку-кредитору. Они получат доступ к ячейкам только после оформления сделки купли-продажи; когда вы уже зарегистрированы в качестве нового владельца.

Способ отличается от описанного во втором пункте тем, что все действия осуществляются в один прием, а не по цепочке несколькими этапами.

Квартира приобретается с торгов

Теперь о ситуации, когда квартиру реализует банк. Главный плюс для покупателя заключается в цене. Спокойно можно заплатить на 20-30 % меньше рыночной стоимости аналогичного жилья.

Неудобства тоже имеются:

  1. Обычно такие квартиры продают без предварительного личного просмотра. По понятным причинам.
  2. В подавляющем большинстве случаев требуется полная предоплата.
  3. Ну и незадачливые жильцы, как очередной вариант обременения (которое сохраняется при продаже). На ваших квадратных метрах, возможно, останутся зарегистрированные люди. Вам предстоит принудительно снимать их с регистрации; а в самом тяжелом случае и принудительно выселять.

На что обращать внимание

Так или иначе, примерно каждый двадцатый объект недвижимости в России продается с обременением. Покупать такую квартиру абсолютно нормально. Есть свои уникальные преимущества: жилье гарантированно прошло жесткую банковскую проверку “на чистоту” еще при оформлении старой ипотеки вашего продавца.

То есть для вас главное ― отследить подводные камни, появившиеся с того момента. Тщательно изучите документы, особо проверьте список зарегистрированных лиц.

Причем обязательно требуйте оригиналы всех нужных бумаг! У мошенников существует такой прием. Они утверждают, что все оригиналы хранятся в банке, потому что банк выдвинул это требование при оформлении ипотеки. А для ознакомления показывают покупателю копии.

Во-первых, эти копии могут оказаться поддельными, содержать недостоверную или неполную информацию. Во-вторых, “по копиям” можно продать объект одновременно нескольким людям.

Так что не поленитесь сходить вместе с продавцом в банк, чтобы взглянуть на хранящиеся там оригиналы (часть банков действительно оставляет их у себя ― именно для предотвращения мошенничества). Вам в любом случае потребуется туда идти за согласованием, если сделка оформляется по правилам.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/advokatsuhovoleg/chujaia-ipoteka-osobennosti-pokupki-kvartir-v-zaloge-5fb065838d19932be1fca49c

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.