Квартира в рассрочку что это значит

Содержание

Покупка квартиры в рассрочку – плюсы и минусы, как выгодно оформить? Особенности купли-продажи недвижимости в рассрочку

Квартира в рассрочку что это значит

Текущая ситуация на рынке

  • Различия в определениях «под ключ» и «чистовая отделка»
  • Покупка квартиры от застройщика – пошаговая инструкция
  • Рынок первичной недвижимости в России еще только начинает по-настоящему набирать популярность среди покупателей жилья. Причина в том, что существуют неоспоримые преимущества покупки квартиры в новостройке у застройщика. Квартиры в новостройках становятся все более востребованными в силу разных причин:

  • • новые коммуникации;
  • • однородный социальный состав жильцов;
  • • высокий уровень благоустройства.

Что такое продажа квартиры в рассрочку между частными лицами?

Об обычном ипотечном кредитовании знают практически все, но не каждый в курсе, что термины «ипотека» и «ипотечное кредитования» — не одно и то же.

Ипотечный кредит предполагает в сделке наличие третьей стороны в виде финансового учреждения, выдающего заем.

А ипотека — это форма залога, при которой недвижимость передается в собственность должника и гасится постепенно. Для нее третья сторона совсем не обязательна.

То есть сама суть ипотеки — продажа квартиры в рассрочку с оформлением договора купли-продажи между физическими лицами. Все условия поэтапной оплаты тщательно прописываются в самом договоре.

Текущая ситуация на рынке

Но многих потенциальных приобретателей квадратных метров останавливает от инвестиции в первичную недвижимость один фактор. Дело в том, что жилье в подавляющем большинстве случаев реализуется застройщиком лишь на уровне черновой отделки. Жилплощадь представляет собой бетонный кубик со светом до электрощита и не заведенной системой отопления.

Согласно статистике 30% покупателей жилплощади в новых домах мечтают о приобретении квартиры под ключ у застройщика, то есть полностью готовой к проживанию и с хорошей отделкой. Но не все знают, как принимать квартиру у застройщика в новостройке, об этом поговорим чуть позже.

Преимущества ипотеки между физлицами

Ипотека между частными лицами помогает решить проблему между покупкой и продажей недвижимости на вторичном рынке.

Ведь сегодня здесь сложилась довольно сложная ситуация: спрос — низкий, цены — невысокие, сроки экспозиции — затягиваются. При этом получить кредит на «вторичку» в банке не так уж и просто.

Это приводит к тому, что продавцы не могут продать свои объекты, а потенциальные покупатели — их приобрести.

Если продавцу не нужно получить всю сумму сразу, и он хочет продать квартиру до снижения ее цены, в таком случае можно предоставить потенциальному покупателю возможность рассрочки.

В свою очередь для покупателя такая сделка будет более интересной, если он хочет приобрести именно эту квартиру, но на руках сразу нет всей суммы.

Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку у застройщика

Рассрочка обладает своими положительными и отрицательными сторонами. Поэтому при принятии решения о приобретении жилья таким способом, необходимо взвесить все за и против, учесть свои возможности по исполнению обязательств перед организацией.

Клиентов привлекает в данной сделке следующее:

  • Быстрота и простата оформления. На всю процедуру уйдет всего несколько дней. Нужно только выбрать квартиру, подготовить соглашение и заключить его.
  • Небольшой список документации. Застройщиков не интересует уровень заработной платы заемщика, его занятость, они не требуют привлекать созаемщиков или поручителей.
  • Возможность приобрести жилое помещение при наличии плохой кредитной истории. Компании не отправляют запросы в БКИ для проверки добросовестности заемщика в отношении кредитных обязательств.
  • Минимальный годовой процент. По сравнению с ипотекой в банке ставка мизерная – примерно 2-3% годовых. При небольшом сроке рассрочки застройщик может и вовсе ее не устанавливать.
  • Отсутствие дополнительных денежных трат. Не требуется расходовать деньги на заключение договора страхования недвижимого объекта или жизни/здоровья клиента, как это предусмотрено при ипотечном кредитовании.

Но покупка квартиры в рассрочку от застройщика имеет отрицательные стороны. Но их намного меньше:

  • Большой процент первоначального взноса – 30-50%. Это больше, чем в банках.
  • Короткий срок действия рассрочки, который ограничивается 1-3 годами. Компаний, предоставляющих более продолжительный период, очень мало.
  • Крупные ежемесячные платежи. Так получается, потому что срок погашения дается слишком маленький.
  • В период действия рассрочки застройщик может продать вашу квартиру т.к. по cent она вам еще не принадлежит.

Таким образом, рассрочка от застройщика – выгодное решение для приобретения собственного жилья. Оно больше подходит для граждан, имеющих хорошее материальное положение, так как платить каждый месяц придется достаточно крупные суммы.

Как оформить сделку и составить договор?

Сделка о продаже квартиры в рассрочку почти не имеет отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Стороны должны будут обратиться в Росеестр с договором и заявлением о переходе прав собственности на объект. В установленные сроки эта сделка регистрируется ведомством.

Основные отличия сделки:

  • Внесение дополнительных условий в договор купли-продажи;
  • На квартиру накладывается обременение, которое фиксируется в заявлении на регистрацию прав перехода собственности;
  • В выписке из Единого госреестра прав на недвижимое имущество ставится отметка об обременении. То есть пока покупатель полностью не погасит свой долг, он не сможет продать квартиру.

Как правильно составляется договор? В нем в обязательном порядке указывается следующее:

  • Общая цена квартиры;
  • Размер первого взноса;
  • Количество платежей;
  • Порядок и даты внесения платежей;
  • Срок полного погашения ипотеки;
  • Штраф за просроченные платежи;
  • Порядок расторжения договора при невыполнении покупателем обязательств;
  • Указание того, что квартира находится в залоге до полной выплаты суммы (согласно статьям 488 и 489 Гражданского кодекса РФ).

Условия и требования

Условия, при соблюдении которых покупатель получит рассрочку:

  1. наличие суммы на первый взнос (от 10% стоимости жилья);
  2. наличие паспорта;
  3. готовность оплачивать ежемесячные или ежеквартальные взносы.

Требования к застройщику:

  • официальная регистрация;
  • наличие разрешений на строительство;
  • уставной капитал не ниже установленного законодательством (от 2,5 млн. рублей и до 1,5 млрд. рублей в зависимости от площади застройки);
  • наличие программ по продаже квартир в рассрочку.

Естественно, если есть возможность оформления беспроцентной рассрочки, то лучше воспользоваться именно им. Однако учтите, что и у этой схемы есть свои подводные камни. Например, если цена квадратного метра привязана к валютному курсу, то со временем стоимость квартиры может увеличиться и соответственно измениться в сторону увеличения и размер платежей.

Справка. Договор ДДУ оформляется без нотариального заверения. Это также снижает расходы на оформление сделки. Однако его регистрация в Росреестре обязательна.

Источник: https://vostok-kvartal.ru/kvartira/kak-vzyat-kvartiru-v-rassrochku.html

Как купить квартиру в рассрочку? Советы юриста по жилью

Квартира в рассрочку что это значит

На сегодняшний день существует несколько способов приобрести в собственность недвижимость: первый – это покупка квартиры с полной оплатой наличными или безналичными средствами, второй – оформление ипотеки и её последовательная выплата в течение следующих 15-20 лет, и третий – рассрочка.

Последний способ покупки выступает отличной альтернативой ипотеке и подходит тем, кто рассчитывает в ближайшее время получить большую сумму денег, например от продажи другой недвижимости.

Как и кому подходит рассрочка

Для того, чтобы приобрести жилье в рассрочку, Вам необходимо внести первоначальный взнос, а всю остальную сумму выплатить равными долями в течение следующих нескольких месяцев.

В некоторых случаях, возможна оплата в соответствии с установленным графиком платежей.

При этом существует два основных вида рассрочки: краткосрочная и долгосрочная.

В первом случае рассрочка предоставляется на срок от 3 до 6 месяцев. Вам необходимо уплатить первоначальный взнос, размер которого может быть от 50 до 80% стоимости жилья. Как правило, если Вы берете рассрочку сроком на полгода, то она будет являться беспроцентной.

Купить квартиру в длительную рассрочку – значит заплатить сравнительно небольшой первоначальный взнос: от 20 до 50% стоимости недвижимости. Но при этом способе покупки Вы будете уплачивать определенные проценты: в среднем – 1% в месяц.

При этом, выплачивать всю сумму Вы сможете в течение 2-3 лет. Кроме того, во втором случае очень важно узнать, как начисляются проценты.

Если ежемесячно начисляется 1% на остаток долга – это наиболее выгодный для Вас вариант. Если начисляются сразу 12% годовых – общая сумма, которую Вам придется оплатить будет на порядок выше.

Нет сомнений, что рассрочка как способ купить квартиру, подходит далеко не каждому покупателю. Вы должны быть уверенны, что Ваш доход в ближайшее время будет стабильным и достаточно высоким, поскольку платежи по рассрочке в несколько раз выше, чем ипотечные.

Если же Вы можете себе позволить жилье в рассрочку, то лучше всего, не откладывать его покупку надолго, особенно если Вам интересны варианты в строящихся домах – так как на этапе строительства цены на недвижимость наиболее адекватны. После же его завершения, они могут подняться на 20-30%.

Обратите внимание на то, что переплата по рассрочке минимальна, поскольку она может быть предоставлена на очень короткий период, а ставка, как правило, составляет всего 1% в месяц. Важным плюсом является также то, что отсутствует необходимость вносить какие-либо дополнительные платежи: Вам не следует страховать жизнь, вносить комиссии за услуги кредитной организации и т.д.

Пакет документов минимален – достаточно Вашего паспорта. Подтверждать платежеспособность какими-либо документами в случае, если Вы хотите оформить рассрочку не нужно.

Способы купить квартиру в рассрочку

Многие застройщики не идут на такие условия, предпочитая полную оплату приобретаемой у них недвижимости, либо же оформление ипотеки.

Однако, если у Вас есть возможность внести достаточно большой первый взнос, а остальные платежи закрыть в течение полугода – Вы имеете все шансы получить возможность покупки в рассрочку.

В том случае, если Вы сумели договориться о рассрочке с застройщиком, обговорили все условия и переходите к этапу оформления документов, будьте очень внимательны: как и любая другая сделка с жильем, покупка в рассрочку требует тщательной проверки всех документов и условий.

При этом, существует несколько вариантов того, какой договор можно заключить, чтобы купить квартиру в рассрочку. Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, и, в некоторых случаях, предварительный договор купли-продажи.

Договор купли-продажи с условием о рассрочке платежей

Наиболее желательным видом договора как раз-таки является договор купли-продажи недвижимости. При этом он должен содержать не только характеристики приобретаемой недвижимости, такие как адрес, площадь, количество комнат, состояние и стоимость, но и график внесения платежей по рассрочке.

Необходимо очень четко прописать даты внесения платежей и их размеры, чтобы со стороны продавца и покупателя не возникло недопонимания и разногласий.

Что касается документов, то покупателю достаточно представить документ, удостоверяющий личность. Продавец же должен предъявить все документы, которые необходимы для любой сделки с недвижимостью.

Это: паспорт, свидетельство о праве собственности, техническая документация, справка об отсутствии обременений на недвижимость, а также иные документы, в зависимости от ситуации.

Обращайте особое внимание на такие моменты как отсутствие обременений, наличие неузаконенных перепланировок, отсутствие кого-либо из лиц, заинтересованных в сделке.

Если Вы хотите купить квартиру в рассрочку у застройщика или другого юридического лица, внимательно изучите саму организацию, с которой Вам предстоит заключить договор.  Проверьте, насколько добросовестен застройщик, ознакомьтесь с уже реализованными проектами.

Убедитесь, что он давно работает на рынке, и наработал хорошую репутацию. Не спешите заключать договор с только появившейся компанией или застройщиком, о котором много негативных отзывов – такая сделка вряд ли закончится успехом.

Договор долевого участия

Приобрести квартиру в новостройке в рассрочку можно также на основе договора долевого участия – ДДУ. При этом, особое внимание обращайте на учредительные документы застройщика.

По Вашему требованию для ознакомления должны быть представлены:

  • свидетельство о государственной регистрации юридического лица,
  • свидетельство о постановке на налоговый учет,
  • отчеты о  финансовой хозяйственной деятельности организации,
  • бухгалтерские балансы и счета,
  • аудиторские заключения за последние годы работы.

Кроме того, Вы должны ознакомиться с полным пакетом документов о строящемся объекте, в которых должен значиться полный строительный адрес и основные характеристики квартиры. Также эти документы должны содержать основные сроки: передачи объекта покупателю, оплаты, гарантийные сроки.

Ознакомьтесь также с разрешением на строительство объекта и всей проектной документацией.

Кроме того, используя эту форму, следует составить приложение, которое будет регламентировать основные условия рассрочки. Там должен быть указан размер первоначального взноса, срок, на который предоставляется рассрочка, размеры и сроки остальных платежей.

Также не забудьте указать о том, каким способом будут вноситься платежи.

Предварительный договор купли-продажи

Обратите внимание на то, что после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию застройщик теряет право заключать с покупателями договоры долевого участия. В этом случае, он должен перейти на предварительные договоры – только такая форма взаимодействия будет являться законной.

Помните, что предварительный договор является только гарантией того, что между двумя лицами будет заключен основной договор купли-продажи, поэтому он должен быть заключен в той же форме, что и основной и при этом содержать условия о:

  • точном времени заключения основного договора;
  • об обязанности заключить договор на условиях, предусмотренных предварительным соглашением.

Не забывайте также о том, что в Ваших интересах напоминать застройщику о необходимости заключить договор, кроме того, Вы можете обязать его к этому через суд.

Возникновение права собственности

Обращайте внимание на то, что при покупке квартиры в рассрочку, Ваши права как покупателя достаточно ограничены. Поскольку, пока Вы не расплатились полностью, у Вас нет возможности продать недвижимость, обменять её, подарить, заложить, сделать перепланировку и т.д.

Если же право собственности по условиям договора регистрируется до полной оплаты, то квартира будет значиться за Вами с обременением.

Поэтому при заключении договора купли-продажи в рассрочку обратите внимание на момент перехода права собственности.

Это может происходить:

  • После ввода здания в эксплуатацию;
  • Передачи квартиры покупателю по акту приемки-передачи;
  • После подачи всех необходимых документов в Росреестр.

Обращайте внимание на то, что если в договоре прописана обязанность покупателя, внести все платежи до передачи недвижимости, то застройщик имеет законные основания отказаться от передачи, если сумма уплачена не полностью.

Что делать в случае просрочки?

Никто не застрахован от того, что могут возникнуть обстоятельства, серьёзно влияющие на платежеспособность, вследствие чего могут возникнуть просрочки по платежам.

В таком случае, застройщик имеет право применить к покупателю санкции, которые должны быть оговорены в договоре.

Это могут быть пени, расторжение договора в одностороннем порядке, возможность удержать комиссии при расторжении договора.

Обратите внимание, что право расторгнуть договор у застройщика возникает при нарушении покупателем более 3 раз за 12 месяцев сроков внесения платежей и если срок просрочки – более двух месяцев.

Что касается покупателя, то для него есть 3 способа решить проблему.

  • Во-первых, Вы можете заключить соглашение о расторжении ДДУ и возврате уплаченных средств. Не забывайте о том, что застройщик может не вернуть Вам комиссии.
  • Во-вторых, с согласия застройщика Вы можете передать права по ДДУ другому заинтересованному лицу – покупателю.
  • И в-третьих, у Вас есть возможность перейти на условия ипотечного договора.

Если Вы выбираете третий способ, всё что нужно сделать: договориться об этом с застройщиком, получить одобрение ипотечного кредита в банке, зарегистрировать дополнительное соглашение.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/pokupka-kvartiry/kak-kupit-kvartiru-v-rassrochku-sovety-yurista-po-zhilyu/.html

«Аренда с выкупом»: плюсы и минусы покупки жилья в рассрочку без первоначального взноса

Квартира в рассрочку что это значит

В начале этого года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало работу по новой схеме, позволяющей приобретать жилую недвижимость в рассрочку сроком до 15 лет, без выплаты какой-либо первоначальной суммы. Более того, для заключения сделки не требуется подтверждения доходов клиента.

Суть системы достаточно проста – клиент арендует квартиру и одновременно ежемесячно вносит определенную сумму в качестве выкупного платежа, то есть постепенно выплачивает стоимость жилья и в дальнейшем получает его в собственность. Схема привлекательна доступностью и простотой оформления договора.

Однако многие специалисты отмечают, что и недостатков у «Аренды с выкупом» немало. Просто – еще не значит выгодно.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
 

Арендная ставка на 10 лет вперед

Специалист агентства недвижимости «Диамант» Владимир Яковлев поясняет: «Если коротко, то схема «Аренда с выкупом» состоит в следующем: человек, желающий приобрести жилье, выбирает квартиру, которая ему интересна, и обращается в “Межрегиональную жилищную корпорацию”, которая сначала выкупает указанную квартиру в собственность закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, а затем продает в рассрочку гражданину, заключившему договор. Оплата осуществляется ежемесячными равными платежами в течение всего срока рассрочки. При этом месячные выплаты делятся на две части: одна идет в счет аренды, а вторая – в счет выкупа квартиры в собственность. Размер суммы ежемесячного платежа зависит от стоимости приобретаемого жилья, срока рассрочки, а также от наличия и размера первоначального взноса (хотя он и не обязателен). Право собственности к гражданину переходит только после полной оплаты по договору».
 

Соотношение арендного и выкупного платежа не меняется в течение всего срока выплаты средств.

То есть если вы сегодня заключаете договор с рассрочкой на 15 лет и в нем будет записано, что каждый месяц вносимая вами сумма будет делиться в соотношении 54% – плата за аренду и 46% – плата в счет выплаты стоимости квартиры, то так оно и останется, пока договор будет действовать.

Важно также, что и арендные платежи сразу же фиксируются в документах и не изменяются. В условиях инфляции и достаточно стабильного роста арендных ставок четкая сумма за съем квартиры на десятилетие и больше вперед также считается преимуществом новой схемы.
 

Стоимость аренды по программе, как правило, получается выше среднерыночных арендных ставок.

Однако, как отмечает генеральный директор Центрального Департамента Недвижимости Анатолий Пысин: «Нужно учитывать, что, в отличие от обычного съема квартиры, когда каждый месяц 100% платежа уходит собственнику жилья, то есть, как говорят в народе, «чужому дяде», в случае «Аренды с выкупом» часть месячной оплаты вы регулярно вкладываете в покупку собственной квартиры. Не нужно копить на первоначальный взнос для получения ипотечного кредита, одновременно тратя деньги на оплату аренды чужого жилья».
 

Квартира в итоге будет стоить дороже, чем в кредит по ипотеке

«Пока нет уверенности в том, что проект действительно тщательно продуман и просчитан», – считает Владимир Яковлев.
 

«Как обычно, у любой схемы есть обратная сторона медали. В данном случае арендатору такая форма выкупа обойдется дороже, чем ипотека. Сравним, например, покупку квартиры на вторичном рынке с использованием ипотечного кредита Сбербанка и ее аренду с выкупом: цена квартиры 10 млн руб., первоначальный взнос 2 млн руб. (20%), срок 10 лет.

Ипотечный калькулятор Сбербанка для заемщика «на общих условиях» показывает сумму ежемесячного платежа (по кредиту в 8 млн руб.) в размере 124,213 руб. 15 коп, а калькулятор МРЖК – 146,403 руб. 00 коп. (в т.ч. 61,736 руб. в счет аренды и 84,667 – в счет выкупа). Разница в нашем примере – 22 тыс. руб. в месяц (или 18%).

При этом, если говорить о Москве, то современная «однушка» или не очень современная «двушка», которые можно купить за 10 млн руб., сдаются в аренду (без выкупа) скорее за 40-50 тыс. рублей в месяц, а не за 62 тыс. рублей, как получается по программе «Аренда с выкупом».

Понятно, что для компании, работающей по этой схеме, важно подстраховаться. Ведь МРЖК несет риск временного «простоя» квартиры, если первый арендатор расторг договор и съехал, а следующий еще не найден. На какое-то время образуется некая зона отрицательного денежного потока.

Риск таких потерь от простоя (конечно же, с учетом особенностей сдачи – с выкупом) дополнительно повышает цену аренды», – разъясняет Вадим Лященко.
 

Получается, что хотя «Аренда с выкупом» и не требует первоначального взноса, но в итоге за квартиру участники программы заплатят дороже тех, кто воспользуется обычным ипотечным кредитом.

По программе АИЖК выкупная стоимость квартиры рассчитывается исходя из первоначальной цены с прибавкой 30% (при рассрочке на 15 лет).

Однако сумма, которую вы реально выплатите за эти годы, будет значительно больше.
 

«При долгосрочном использовании выгоднее остаются банковские кредиты. Это не трудно посчитать. К примеру, если приобрести квартиру за 4 млн руб., без первоначального взноса и при максимальной рассрочке, то ее выкупная цена будет равна 5,2 млн руб. (4 млн руб., увеличенные на 30%).

Каждый месяц жилье по программе «Аренда с выкупом» будет обходиться в 62,5 тыс. руб. (28,9 тыс. руб. выкуп и 33,6 тыс. руб. – арендный платеж). Итого по истечении 15 лет покупатель выплатит за квартиру 11,25 млн рублей.

Это значительно больше, чем окончательная стоимость такой же квартиры по ипотеке, скажем, Сбербанка. Однако не будем забывать, что для того, чтобы получить в Сбербанке кредит на покупку жилья стоимостью 4 млн руб. необходимо обладать начальной суммой минимум в 600 тыс. руб.

, в то время как для участия в «Аренде с выкупом» никакого накопленного капитала не требуется» , – говорит Анатолий Пысин.
 

Кредит, который дают всем
 

«Плюсами новой программы АИЖК я бы назвала отсутствие первоначального взноса, а также легкость участия в этом проекте. Предполагается, что не нужны никакие подтверждения доходов со стороны клиента. Других преимуществ на данный момент я не вижу», – говорит независимый московский риэлтор Наталья Мишина.
 

По сути, предлагаемым финансовым инструментом может воспользоваться любой желающий. При наличии всего двух документов – паспорта и страхового пенсионного свидетельства – вы можете заключить договор аренды с выкупом, и хоть завтра новоселье.

Правда, выбор квартиры будет ограничен некоторыми условиями: стоимость жилья не должна превышать 6 млн руб. Кроме того, программа пока работает только в трех регионах: Московская область, Екатеринбург и Новосибирск.

Зато никто не будет интересоваться вашей кредитной историей, собирать ворох справок и вообще вдаваться в подробности вашего финансового прошлого. Для многих это существенный плюс.
 

«Аренда с выкупом» в определенных случаях может быть привлекательнее банковских кредитов, причем не только для тех, у кого нет возможности заплатить первоначальный взнос. Ведь существуют различные категории лиц, которым банки, по той или иной причине, отказывают в кредитовании (или предъявляют особо суровые требования).

Финансовый инструмент «Аренда с выкупом» может стать вариантом решения проблемы.

В особенности для тех, кто уже снимает квартиру, но пока не имеет достаточной уверенности не только в своей будущей платежеспособности, но и в своем будущем в целом, например, работающие молодые люди, недавние выпускники вузов, те, кто только переехал в новый город», – считает управляющий агентства недвижимости «Риэлторское бюро № 1» Вадим Лященко.
 

Есть и другая сторона вопроса. «Существует мнение, что такая программа – способ вовлечь в оборот так называемые серые и черные доходы. Как это будет происходить в действительности, покажет только время», – добавляет Наталья Мишина.
 

«Выйти из игры» проще, чем в случае с ипотекой

По словам Вадима Лященко: «Главное преимущество «Аренды с выкупом» в том, что, в отличие от ипотеки, можно относительно беспрепятственно и без потерь выйти из проекта на любой его стадии.

При этом арендатор отправляется на поиски новых вариантов без непогашенных обязательств и штрафных санкций, получив назад все деньги, уплаченные в счет выкупа (так, по крайней мере, сейчас декларируется).

Никто не начисляет ему повышенных процентов, пеней и неустоек за просрочку платежей по банковскому кредиту, не перекладывает на него издержек судебного и исполнительного производства в связи с процедурами обращения взыскания на залог, у него вообще не болит голова по поводу реализации залоговой квартиры. А возможно, что и его кредитная история не пострадает».
 

При этом выйти из программы можно не только по причине нехватки денег или нежелания приобретать данную квартиру, но и если, к примеру, на вас «свалился» нежданный капитал, и вы хотели бы поскорее выплатить долги. «Платежи по программе можно погашать досрочно (полностью или частично), без дополнительных штрафов и комиссий», – говорит Анатолий Пысин.
 

Права собственности придется ждать много лет
 

По мнению многих специалистов, в случае «Аренды с выкупом» вопрос о праве на собственность остается главным камнем преткновения.

Ведь по условиям договора клиент становится полноправным хозяином квартиры только после того, как полностью внесет все необходимые платежи.

Это значит, что на весь период рассрочки, в течение 10 или 15 лет, вы будете жить в квартире только на правах арендатора.
 

«Фонд МРЖК остается полноправным собственником жилья и только он может распоряжаться им.

Клиент выступает лишь в качестве квартиросъемщика, поэтому не сможет по своему усмотрению произвести, например, перепланировку, серьезный ремонт, зарегистрировать родственников, решать многие вопросы, связанные с жилищно-коммунальными услугами, и т.

д. Кроме того, у тех, кто примет участие в программе, не будет возможности воспользоваться некоторыми налоговыми вычетами», – отмечает Анатолий Пысин.
 

«Отсутствие права собственности в течение очень долгого времени у тех, кто решит приобрести квартиру посредством аренды с выкупом, остается одним из основных ограничений», – считает Наталья Мишина.
 

Станет ли «Аренда с выкупом» популярной схемой?
 

Большинство специалистов согласны с тем, что если этому финансовому продукту и суждено «выжить» на современном рынке российской недвижимости, пользоваться им будут только люди, находящиеся в специфических условиях.

«Прибегать к такой схеме будут, скорее всего, молодые люди, возможно, студенты, у которых каждый рубль на счету и которые еще не научились собирать деньги (да по сути, их и не из чего пока откладывать), а также те, у кого существуют какие-либо проблемы с получением банковских кредитов или подтверждением легальности доходов.

Вероятно, эта форма покупки жилья найдет своего потребителя. Но, на мой взгляд, в отличие от других схем, она не станет массовой. Те, у кого есть первоначальный взнос и возможность подтверждения дохода, воспользуются обычными кредитными программами по льготным процентам.

С финансовой точки зрения, в долгосрочной перспективе они получаются выгоднее. Другие будут продолжать снимать жилье и откладывать на приобретение квартиры или хотя бы первый взнос по ипотеке, не желая переплачивать какие бы то ни было проценты.

Третьи – банально побоятся показывать доходы на таком уровне, ведь это участие в программе государственного учреждения. Так что, я думаю, останется довольно небольшой процент потребителей, которые попробуют эту схему в работе, несмотря ни на что», – говорит Наталья Мишина.

 

«Этот финансовый инструмент будет интересен тем, кто уже снимает квартиру, не может получить ипотечный кредит, и готов увеличить ежемесячный платеж, но не просто за аренду, а для того, чтобы постепенно выплачивать стоимость снимаемой квартиры и затем получить ее в собственность», – полагает Анатолий Пысин.
 

Владимир Яковлев отмечает, что «Аренда с выкупом» привлечет, прежде всего, людей с невысоким доходом, которым сложно скопить на первоначальный взнос, особенно если они также вынуждены снимать квартиру. Схема может быть перспективна, если все будет продуманно и четко организовано.

Кроме того, важным моментом остаются источники финансирования. На данный момент предполагается привлекать институциональных инвесторов в фонд «Доступное жилье в рассрочку», а также негосударственные пенсионные фонды. Но как работа сложится в дальнейшем, пока сложно предугадать».

 

«На мой взгляд, такая форма приобретения квартир имеет право на жизнь и является вполне удобным для потребителя решением жилищного вопроса. В процессе обкатки таких проектов всегда проявляются определенные минусы, поэтому, скорее всего, программе еще предстоит претерпеть определенные корректировки», – говорит специалист НПК «Оптимус» Роман Писарев.
 

«Несомненно, этот инструмент хорош уже тем, что расширяет возможности нуждающихся в жилье и дает им дополнительный выбор.

Хотя по сути это совсем не ипотека (отсутствует залог), а длинная рассрочка платежа со всеми своими плюсами и минусами, рассмотренными выше, перспективность данного продукта для Москвы/Московской области, Санкт-Петербурга и крупнейших городов России не вызывает у меня сомнений. Потребитель, для которого преимущества этой схемы окажутся существеннее недостатков, там наверняка найдется», – считает Вадим Лященко.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-arenda-s-vykupom-pljusy-i-minusy-pokupki-zhilja-v-rassrochku-bez-pervonachalnogo-vznosa-217895/

Как купить квартиру в рассрочку?

Квартира в рассрочку что это значит

При выборе жилья для покупки необходимо учитывать самые разные факторы. Ключевое значение среди них играет общая стоимость. Те, у кого нет необходимой суммы на руках, могут воспользоваться ипотекой или оформить договор купли-продажи с обязательством выплаты в рассрочку.

Последний вариант на рынке недвижимости пользуется стабильно высоким спросом.

Это связано с тем, что в случае с рассрочкой достаточно внести лишь одну часть средств, а вся оставшаяся сумма раскидывается поровну на определенный период времени.

Для сравнения: при оформлении ипотечного кредита нужно не только выплатить в итоге полную стоимость, но и погасить проценты, начисляемые банком за каждый месяц такого обслуживания.

Покупатель получает жилье в собственность только после выплаты всей суммы. Чтобы минимизировать риск финансовых потерь, специалисты рекомендуют заверять все платежные документы у нотариуса.

В том случае, если речь идет о жилье в новостройке, необходимо дождаться завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

В противном случае заявка на регистрацию не будет рассматриваться в Росреестре.

Когда можно купить квартиру в рассрочку?

Сама по себе рассрочка бывает 2 видов:

  1. Процентная — остаток облагается дополнительными выплатами. Процентная ставка находится в районе 12% годовых. Размер переплаты можно уменьшить, если ускорить полную выплату задолженности.
  2. Беспроцентная — схема платежей подразумевает отсутствие дополнительных начислений на всю сумму, оставшуюся после уплаты первоначального взноса. В таких случаях обозначаются сроки, в течение которых клиент ежемесячно или ежеквартально должен вносить определенное количество средств. Чаще всего беспроцентную рассрочку предоставляют застройщики жилья эконом-класса. В некоторых случаях часть суммы можно оплатить при помощи материнского капитала.

Чтобы претендовать на рассрочку, покупатель должен иметь:

  • сумму, которая выплачивается в качестве первого взноса — не менее 10% от общей стоимости квартиры;
  • паспорт или любые другие регистрационные документы, если они необходимы;
  • возможность регулярно выплачивать определенную сумму.

Срок рассрочки платежа определяется индивидуально и зависит от уровня финансовой состоятельности покупателя.

Короткий период погашения платежей оптимален в том случае, если на руках есть большая часть необходимой суммы.

Длительный вариант оптимален для тех, кто планирует платить взносы из доходов, получаемых на регулярной основе. Выбор периода рассрочки очень важен, поэтому не стоит переоценивать свои возможности на этом этапе.

Помимо требований к покупателям, у продавца также существуют определенные обязанности. В частности, застройщик должен:

  • иметь официальную регистрацию и разрешающие документы на строительство, которые выдаются коммунальными службами и местным Департаментом архитектуры;
  • располагать уставным капиталом;
  • предлагать программы рассрочки для всех или ограниченного числа квартир.

Плюсы и минусы рассрочки платежа

Рассрочка имеет неоднозначную репутацию на рынке недвижимости. В ее пользу говорят следующие факторы:

  • внесение только части суммы, а не всей стоимости сразу;
  • минимизация переплат даже в случае заключения договора с процентной ипотекой;
  • отсутствие контроля за доходами клиента и, как следствие, необходимости оформления справок, свидетельств и других финансовых документов;
  • вложение средств с возможностью извлечения выгоды на дальнейшей перепродаже жилья.

Но, помимо преимуществ, у приобретения жилья в рассрочку есть ряд минусов, которые также необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи. К наиболее существенным из них относятся:

  • необходимость полного погашения рассрочки даже в случае банкротства застройщика;
  • отсутствие рассрочки платежа на определенные типы жилья;
  • ограничение числа квартир в новостройке, которые можно купить с рассрочкой платежей — чаще всего это небольшое по площади жилье, которое покупает преимущественно средний класс.

Как правило, условия, которые прописываются в договоре, имеют стандартный характер. От покупателя требуется их тщательная переработка, чтобы изменить их под свои предпочтения. Это также требуется, чтобы вовремя выявить в документе ряд важных особенностей, к которым относятся:

  • наличие дополнительных платежей (комиссий, процентов и т.д.);
  • алгоритм получения жилья в распоряжение покупателя;
  • отсутствие возможности досрочного погашения рассрочки;
  • размер возможной неустойки и т. д.

В случае, если покупатель не платит в заранее оговоренные сроки или вносит неполную сумму, в силу вступают санкционные методы, которые прописываются в договоре купли-продажи. Сумма штрафов устанавливается застройщиком или продавцом, если квартира приобретается на вторичном рынке. Сумма может составлять от 0,1 до 1% от всей суммы за каждый просроченный день.

Если в силу определенных обстоятельств покупатель не в состоянии платить в полном объеме, то для него могут быть предусмотрены следующие способы разрешения проблемы:

  1. Расторжение договора с возможностью частичного возврата уже уплаченной суммы.
  2. Возможность перехода с рассрочки на ипотеку. Сумма кредита в таком случае рассчитывается без учета внесенных взносов.
  3. Переоформление договора на другое лицо.

Что лучше  — квартира в ипотеку или в рассрочку?

Рассрочка отличается от ипотеки в первую очередь простотой оформления. Помимо этого, важную роль играет разница в сумме итоговых переплат, а также отсутствие необходимости оформления кредитных договоров. К другим немаловажным преимуществам рассрочки перед ипотекой относятся:

  • быстрота вступления в силу всех положений договора;
  • индивидуальный характер решения по сделке без одобрения ее третьей стороной;
  • нет жестких требований к залоговым и  страховочным документам.

Сумма первоначального взноса существенно ниже ипотечного, который начинается в районе 30% от общей стоимости жилья. Так, например, существуют рассрочки вообще без стартовых платежей.

Чаще всего используется вариант аренды с последующим выкупом. В этом случае приобретение жилья происходит за счет последовательного внесения средств за его аренду.

Встретить такие предложения можно в Москве, Екатеринбурге и Новосибирске.

Как взять квартиру в рассрочку: основные этапы

Последовательность приобретения жилья в рассрочку прописана на законодательном уровне. Процесс может отличаться в зависимости от особенностей покупки, которые отражаются в основном документе – договоре купли-продажи. Он содержит все основные сведения, которые касаются объекта недвижимости, статуса продавца и покупателя. Договор стандартного формата содержит:

  • личные данные сторон;
  • данные о местоположении жилья и его стоимости;
  • информацию о сумме первоначального взноса;
  • данные о размере платежей, их регулярности, сроках и штрафах за просрочку;
  • перечень обязанностей продавца, которые заключаются в своевременной сдаче жилья и предоставлении достоверной информации о его статусе на рынке;
  • информацию о передаче права собственности на жилье после погашения всей суммы рассрочки.

При этом стоит всегда учитывать, что юридические и экономические нормативы в жилищном секторе постоянно изменяется. Чтобы не ошибиться при оформлении, необходимо заранее ознакомиться с действующими положениями законодательства.

Квартира в новостройке с рассрочкой платежа

Рассрочка пользуется спросом среди застройщиков по следующим причинам:

  • привлекает внимание к объекту вне зависимости от статуса его завершенности;
  • позволяет отказаться от сотрудничества с кредитными учреждениями;
  • способствует увеличению стоимости квартиры по сравнению с вариантами, требующими единовременного внесения платежа.

Если покупатель хочет приобрести жилье в рассрочку от застройщика, он должен:

  • проверить данные о компании;
  • обратиться в офис с целью предоставления необходимых документов;
  • изучить условия договора;
  • заключить сделку и внести первоначальный платеж;
  • исправно вносить взносы до погашения всей суммы;
  • оформить квартиру в собственность после ее получения.

Документы от застройщика

У каждого застройщика предложения по рассрочке могут отличаться. Чтобы иметь на руках всю необходимую информацию, необходимо сделать запрос в компанию по следующим документам:

  • свидетельство о праве собственности юридического лица на земельный участок, где идет строительство;
  • проектный пакет на возводимый или уже готовый объект;
  • государственная экспертиза;
  • стандартная форма договора о рассрочке платежа на квартиру с указанием всех типовых условий.

Особенности оформления договора

В итоговом варианте документа должна быть четко прописана следующая информация:

  • данные о юридическом лице, которое отвечает за предоставление рассрочки;
  • сумма первоначального взноса и последующих платежей, их регулярность и возможность увеличения или уменьшения по желанию покупателя;
  • размер штрафов за просрочку;
  • условия передачи жилья в собственность.

При подписании договора от покупателя требуется внимательно изучить все условия, которые ему предлагает застройщик. Это позволит избежать скрытых комиссий, процентов и переплат.

Покупка жилья в рассрочку на вторичном рынке

Законодательством разрешается приобретать жильё в рассрочку на вторичном рынке.

Чтобы минимизировать возможные риски, покупатель предварительно должен тщательно проверить кредитную историю продавца, а также всех членов его семьи.

Чтобы дополнительно обезопасить себя, можно сделать запрос о статусе жилья в надзорные органы – это позволит убедиться в том, что оно не заложено, не находится под арестом и т. д.

Чаще всего сделки такого типа заключаются между родственниками, друзьями или хорошими знакомыми. Но даже в таком случае регламент требует своего соблюдения.

Документы от собственника

Продавец обязан предоставить в срок внушительный пакет документов, куда входят:

  • паспортные данные продавца, его семейный статус, а также справка из психиатрического диспансера о его вменяемом состоянии;
  • выписка из ЕГРН, где отражаются все эксплуатационные параметры квартиры или дома;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца: договор купли-продажи, дарения, ренты, долевого участия, судебное заключение или акт о получении жилья в наследство;
  • счета за квартиру, по которым будет видно, есть ли задолженность.

Помощь от государства

Сегодня существует ряд правительственных программ, в рамках которых осуществляется помощь молодым семьям, бюджетникам, ветеранам и лицам, живущим за чертой бедности.

Все перечисленные категории граждан могут рассчитывать на полное или частичное погашение стоимости квартиры средствами из федерального бюджета.

Получить такую помощь можно, хотя и непросто: нужно собрать массу документов и долго ждать решения административной комиссии.

Заключение

Рассрочка — выгодный вариант приобретения жилья с точки зрения любого покупателя. Это касается не только экономической эффективности метода, но и простоты обработки всего пакета документов. Рассрочка позволяет уменьшить число участников сделки, которые указываются в договоре о приобретении жилья, и, как следствие, снижается путаница между зонами ответственности покупателя и продавца.

В юридическом плане такой способ также имеет свои преимущества.

Делопроизводство существенно упрощено: пакет бумаг намного меньше, чем в случае с ипотекой, а застройщики в случае с новостройками сами готовы предоставить все необходимые свидетельства о платежеспособности клиента.

Более того, права и обязанности сторон фиксируются сразу в одном документе – договоре купли-продажи, который затем нужно просто заверить у нотариуса.

Единственный минус рассрочки заключается в том, что все риски и последствия их возможного наступления берёт на себя не кредитное учреждение, а клиент. Это означает, что он должен самостоятельно проводить проверку правдивости информации, предоставленной застройщиком или физическим лицом, отвечать за корректность заполнения бумаг и их юридическую состоятельность.

Выбор за вами!

Источник: https://transfert-vrn.ru/blog/poleznoe/kak-kupit-kvartiru-v-rassrochku/

Покупка квартиры в рассрочку у застройщика: плюсы и минусы

Квартира в рассрочку что это значит

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка квартиры в рассрочку у застройщика – выгодное предложение, способное удовлетворить интересы обоих сторон сделки. Но, прежде чем вступать в такие правоотношения, необходимо удостовериться в рентабельности покупки и репутации застройщика.

Условия оформления квартиры в рассрочку у застройщика

Привлечение внимания к возводимому или уже возведенному объекту недвижимости – вот основная причина предоставления рассрочки застройщиком. Решение об этом он принимает исходя из собственной выгоды и предполагаемой рентабельности.

Главным условием, на которое делает ставки застройщик при предоставлении рассрочки – увеличенная первоначальная цена квартиры. Стоимость может быть завышена примерно на 10%, в отличие от альтернативных предложений, подразумевающих внесение полной стоимости единомоментно.

Основные нюансы рассрочки платежа при покупке у застройщика:

  1. Объект недвижимости – только новостройки;
  2. Большой размер первоначального взноса;
  3. Уменьшенные сроки погашения платежа.

В условиях нестабильной экономической ситуации застройщики стараются снижать первоначальный взнос при покупке квартиры в рассрочку до минимума или вообще отказываются от такового. Если говорить о высоколиквидных проектах, то в этих случаях, обычно, нет рассрочки или она предоставляется на очень короткий срок (3-6 месяцев) и с большим первоначальным взносом (от 50%).

Причины предоставления рассрочки:

  • Слабый спрос на возведенный объект или низкая покупательская способность местного населения;
  • Компания-застройщик малоизвестна и привлекает потенциальных покупателей предложением о рассрочке;
  • Привлечение дополнительных средств дольщиков для завершения строительства.

Необходимые документы

Оформление рассрочки у застройщика – не очень хлопотное действие, так как потребуется минимальный пакет документов. В их числе:

  1. Паспорт покупателя квартиры;
  2. Нотариально заверенное согласие супруги (супруга) покупателя;

Перед заключением договора необходимо ознакомиться с документами на жилой дом, в котором предполагается покупка квартиры. Застройщик должен представить:

  • Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом;
  • Проектную документацию на недвижимый объект;
  • Документацию по обоснованию проекта;
  • Отчет о проведении государственной экспертизы (в виде свидетельства).

Договор о рассрочке платежа: на что следует обратить внимание

Каждая компания-застройщик формирует индивидуальные условия по услуге, но существует ряд обязательных положений, которые отражаются в каждом соглашении и требуют пристального внимания. К ним относятся:

  1. Указание о стороне, предоставляющей рассрочку (в качестве таковой должен быть указан сам застройщик, в случае, если рассрочку предоставляет банк, то это уже другой вид обязательств, который определяет иные сроки погашения платежа, взносы, процентную ставку и прочее);
  2. Размер взноса, регулярность платежей и возможность их увеличения (сумма взноса должна быть рассчитана индивидуально и обязательно отражена в договоре);
  3. Досрочное погашение;
  4. Момент перехода права собственности на квартиру (после внесения первоначального взноса; после погашения обязательства рассрочки; после сдачи жилья в эксплуатацию);
  5. Неустойка и штрафные санкции за просрочку платежа (при регулярном нарушении условий внесения платежа застройщик может предусмотреть возможность расторжения договора в одностороннем порядке и удержать комиссию с ранее выплаченной суммы при ее возврате);
  6. Перевод обязательств на другое лицо (допускает ли компания переоформление договора на другое лицо.Это становится актуальным, когда первоначальный заемщик понимает, что не справляется с возложенным бременем и хочет максимально выгодно решить ситуацию);
  7. Возможность переоформления обязательства с рассрочки на ипотеку.

Скачать договор рассрочки платежа за квартиру с застройщиком (образец)

Итог

Предложение о рассрочке, при покупке квартиры, не всегда является рентабельным и надежным.

Оно может повлечь как приятную выгоду в виде экономии на квадратном метре, так и суровое разочарование, ввиду неспособности справиться с долговыми обязательствами и потерей части суммы за штрафные санкции.

Перед оформлением отношений следует проверить положение застройщика на рынке, сопоставить условия рассрочки с личными возможностями по ее оплате.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-v-rassrochku-u-zastrojshhika

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.