Купля продажа недвижимости ндс

Содержание

Налоги при продаже недвижимого имущества

Купля продажа недвижимости ндс

Новый год — это не только праздник, отдых и корпоративы, но также и грядущие налоговые обязательства: ведь в подавляющем большинстве случаев именно календарный год — это отчетный период для налогов, которые должны выплачивать физические лица.

Если вы продали в истекшие 12 месяцев дом или квартиру, будь то ваше единственное жилье или нет, то в большинстве случаев должны заплатить налог на доходы. Правда, из этого правила, как, наверное, из любого другого, есть исключения. Рассмотрим подробнее.

Срок три года — распространенный период в правовых отношениях: это и срок исковой давности, и привычный всем срок действия различных доверенностей (ранее, кстати, он был в принципе ограничен тремя годами), и срок владения недвижимым имуществом, необходимый для освобождения дохода от налога при продаже жилья. Этот срок запомнили все, ну или почти все.

Бывает, что даже юристы, не практикующие в данной отрасли, не знают, что с 2016 года трехлетний срок владения недвижимым имуществом был изменен на пять лет для домов и квартир, приобретенных по договорам купли-продажи в период начиная с вышеуказанного года.

Только в случаях, когда речь идет о жилье, право собственности на которое было получено в результате так называемых безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство), а также договора ренты, доход от продажи не облагается налогом, если объект находился в собственности более трех лет.

Во всех остальных случаях для объектов, приобретенных с 2016 года, — это срок пять лет. Наступает 2020 год, и впереди снова изменения: трехлетний срок владения жильем будет возвращен, но лишь в некоторых случаях.

Так, начиная со следующего года у тех, кто продает единственное жилье, возникает право на освобождение от уплаты налога на доход, если срок нахождения такой квартиры или дома в собственности налогоплательщика составляет три года и более. При этом учитывается также жилье, находящееся в совместной собственности супругов.

То есть если одна квартира оформлена на супруга, а другая — на супругу, при этом обе квартиры приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным. Данное изменение вступает в силу с 2020 года, ранее в нем не было смысла, так как пятилетний срок владения для освобождения от налога применяется лишь для объектов, приобретенных начиная с 2016 года.

При этом второе жилье может быть куплено за три месяца до даты продажи имеющегося объекта. То есть если вы купили квартиру (1) в июне 2016 года, продаете ее в апреле 2020-го, а в феврале 2020-го приобретаете еще одну квартиру (2), то налог с дохода от продажи квартиры (1) не возникает. При условии, что квартира (1) была вашим единственным жильем.

В противном случае надо подать декларацию на получение дохода от продажи квартиры (1) и оплатить налог либо подождать пять лет для ее продажи.

Получается, что статус собственника с единственным жильем сохраняется в течение 90 дней после покупки второй квартиры. Если в течение 90 дней первая квартира не будет продана, срок действия льготного статуса прекращается.

На наш взгляд, здесь существует определенный риск, так как срок продажи объекта недвижимости четко не предсказуем, скорее всего, эта норма будет работать при одновременной покупке/продаже.

В противном случае риск материализуется в размер НДФЛ от продажи первой квартиры (13% от цены продажи либо с разницы полученного дохода от продажи квартиры и цены ее покупки, если есть возможность применить имущественный вычет).

Нельзя не сказать и о следующем.

Если вы владели квартирой менее установленных законом сроков и налог на доход от продажи имущества вам все же придется заплатить, то надо иметь в виду, что налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали.

Это и есть сумма вашего фактического дохода. То есть если вы приобрели квартиру за 10 млн руб., а продали за 12 млн руб., то вы заплатите 13% от 2 млн руб., то есть 260 тыс. руб. Если вы купили квартиру за 10 млн руб.

и продали ее за эту же или меньшую сумму, то дохода не возникает и, соответственно, оплачивать ничего не нужно. Однако следует обратить внимание на то, что даже в том случае, если дохода при продаже квартиры или дома не возникает, надо обязательно подавать декларацию в налоговую инспекцию.

Не подавать налоговую декларацию можно лишь в том случае, если срок владения квартирой превышает три года для объектов, приобретенных по договорам купли-продажи, заключенным до 2016 года, три года для объектов, приобретенных по так называемым безвозмездным договорам (см. выше), три года для домов и квартир, являющихся единственным жильем, и пять лет для объектов, приобретенных по договорам купли-продажи после 2016 года. Именно в этих случаях налог на доходы не платится.

Во всех остальных случаях, если вы в отчетном году продали дом или квартиру, обязаны подать налоговую декларацию. Для этого мы настоятельно рекомендуем обратиться к специалисту: бухгалтеру или налоговому консультанту. Обратите внимание, что форма декларации часто меняется, и нередко даже на сайте налоговой службы представлена устаревшая форма, которую в инспекции не примут.

При наличии соответствующих подтверждающих документов специалист также корректно применит налоговые вычеты, которые должны быть отражены в декларации. Декларацию следует подать в налоговый орган по месту жительства в срок не позднее 30 апреля следующего года.

Общая сумма налога уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчетным.

Ставка налога на доходы — 13% для налоговых резидентов, 30% — для налоговых нерезидентов. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. С 2019 года налоговые нерезиденты также применяют вышеуказанные льготы при продаже недвижимости.

Несмотря на то что данная норма действует с 2019 года, период приобретения недвижимости нерезидентом не важен, так как налоговые нормы, улучшающие права налогоплательщика, как правило, имеют обратную силу (в данном случае это прямо закреплено в законе), в отличие от норм, устанавливающих более невыгодные, отрицательные последствия для налогоплательщиков, которые не распространяются на взаимоотношения до вступления их в силу.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e2ab01c9a79476e144161aa

Изменения в НДС при реализации недвижимости

Купля продажа недвижимости ндс

С 1 июля 2014 года моментом определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимости будет день передачи объекта по акту или иному документу, которым оформляется реализация. Кроме того, уточнено, что счет-фактура может быть подписан как индивидуальным предпринимателем, так и другим лицом, уполномоченным таким правом на основе доверенности.

автор статьи ведущий налоговый консультант консалтинговой группы «Такс Оптима»

 Глава 21 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в очередной раз подверглась изменениям, которые начнут действовать с июля этого года (Федеральный закон от 20 апреля 2014 г. № 81-ФЗ). Новшества затронули, в частности, вопрос исчисления НДС при реализации недвижимого иму­щества и подписания счетов-фактур.

НДС при продаже недвижимости

Важные изменения внесены в порядок исчисления НДС при реализации объекта недвижимости. В статье 167 НК РФ появился дополнительный пункт 16, в котором прописано, что при реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы признается день передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче объекта.

Благодаря этому пункту исчезнет один из поводов для спора и доначислений. Дело в том, что раньше не было однозначности в вопросе о моменте исчисления НДС при реализации недвижимости. А все потому, что НДС исчисляется по отгрузке, а объект недвижимости, как известно, отгружаться не может. Обратите внимание: в НК РФ есть указание (п. 3 ст.

167) на то, что если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях НДС приравнивается к его отгрузке.

Не совсем понятно, касается ли этот пункт объектов недвижимости, но именно на него ранее и ссылались чиновники, когда разъясняли вопрос о моменте исчисления НДС при продаже недвижимости (письмо Минфина России от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/78).

Между тем практика показывала, что инспекторы на местах могли занимать иную позицию, полагая, что НДС следовало исчислять в том периоде, в котором был оформлен и подписан акт о передаче объекта.

Некоторые суды также придерживались аналогичной точки зрения (постановление ФАС ВСО от 11 февраля 2010 г. № А19-12414/09, ФАС ПО от 22 сентября 2009 г. № А65-20719/2008). Тем не менее в арбитражной практике можно было встретить решения с противоположными выводами (постановление ФАС СЗО от 15 августа 2013 г. № Ф07-4341/12, ФАС МО от 21 марта 2011 г.

№ Ф05-1334/2011, ФАС ПО от 2 февраля 2010 г. № А12-11515/2009). Таким образом, и у судов не было единого мнения. Теперь в отношении рассматриваемой операции разночтений и спо­ров возникать не будет.

Надо отметить, что в отношении налога на прибыль при методе начислений уже второй год действует такой же порядок: выручку от продажи недвижимости продавцам следует включать в налогооблагаемую прибыль на дату передачи недвижимости приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу, подтверждающему факт передачи объекта (п. 3 ст.

271 НК РФ; Федеральный закон от 29 октября 2012 г. № 206-ФЗ). До 2013 года вопрос о моменте начисления налога на прибыль со сделки с недвижимостью также был спорным.

Порядок подписания счетов-фактур

Следующая поправка касается порядка подписания сче­тов-фактур. Обычно эти документы подписывает руководитель и глав­ный бухгалтер. Но законо­дательством разрешено перекладывать полномочия по подписанию счетов-фактур на иное лицо. Главное, чтобы в организации был составлен соответствующий документ: приказ, иной распорядительный документ или доверенность от организации.

Что касается индивидуальных предпринимателей, то в отно­шении них налоговым законодательством не была предусмотрена возможность переда­вать полномочия по подписанию сче­тов-фактур другим лицам. Теперь этот пробел устранен: индиви­дуальные предприниматели имеют право передавать полномочия по подписанию счетов-фактур третьим лицам по доверенности, о чем прямо указано в НК РФ (п.

6 ст. 169).

Прочие изменения

Следующее изменение, касающееся НДС, носит, скорее, терминологический характер, и на порядок исчисления НДС и оформления соответствующих документов оно не повлияет. Речь идет о суммовых разницах в части НДС. Теперь они будут называться несколько иначе – «разницы в сумме НДС».

Полагаем, это было сделано во избежание путаницы, ведь определение самих суммовых разниц приводится в главе 25, посвященной налогу на прибыль, и к НДС сами по себе они отношения не имеют.

Напомним, что разницы в сумме НДС (между начисленным с выручки и полученным в составе оплаты за товары, работы, услуги) учитываются либо в доходах, либо в расходах при налогообложении прибыли

(п. 4 ст. 153 НК РФ) и не влияют на НДС, подлежащий уплате в бюджет по итогам налогового периода.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/editions/vesti/553395/5/

Покупка квартиры юридическим лицом налоги. Покупка квартиры юридическим лицом: налогообложение

Купля продажа недвижимости ндс

Налог на добавленную стоимость уплачивается при купле-продаже недвижимости не всегда.

Говоря об НДС, следует понимать, что он исчисляется, а значит, подлежит возмещению, только со сделок, в которых одна или обе стороны являются юридическими лицами.

Физлица уплачивают НДФЛ и только в том случае, если реализация помещения проведена в течение первых пяти лет после приобретения имущества в собственность.

Сделки с жилой недвижимостью:

  • Облагаются НДС, если реализуется жилой дом, не сданный в эксплуатацию.
  • Не подлежат обложению НДС, при продаже завершенных объектов – квартир, комнат, домов, доли в помещении.

При купле-продаже коммерческой недвижимости НДС уплачивается с полученной с продажи суммы.

В РФ размер НДС с 01.01.2019 года равен 20%. В зависимости от ситуации он может исчисляться с прибыли или с выручки.

Риски

Проблемы физлиц, покупающих недвижимость у компаний, возникают, если сделка по какой-либо причине признается недействительной. Это возможно когда она была совершена без согласия участников компании или человеком, который не имел на это никаких полномочий. Результат: стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке (покупатель – квартиру, а продавец – деньги).

Чтобы избежать столь негативных последствий желательно тщательно проверять документы на сделке и возможно даже доверить эту процедуру нотариусу. Продаваемая недвижимость вполне может оказаться полученной юрлицом от другой компании (например, в залог или переданная в счет оплаты товара).

Если бывший собственник решит оспорить сделку, то физлицо также может пострадать. Когда активы компании распродаются уже на этапе банкротства, то назначенный судом арбитражный управляющий может их оспорить, если сочтет такие сделки незаконными, направленными на выведение доходов.

Еще одна проблема связана с тем, что квартира, которая находится в собственности у компании, может иметь статус нежилого помещения и его смена потребует дополнительных расходов.

Важно! Покупая квартиру у юрлица нужно проверить у нее целый ряд документов: от свидетельства о госрегистрации и до разрешения собственников на сделку. Но на самом деле риски сделок с юрлицами ничем не выше тех, что могут возникнуть и при взаимоотношений с продавцами-физлицами.

Кто и когда платит?

В соответствии с главой 21 НК РФ выплата НДС возлагается на продавца в тех случаях, когда передаются права собственности на проданный товар.

При продаже недвижимости факт сделки закрепляется договором о передаче прав, который регистрируется в Росреестре.

Расходы по выплате налога на добавленную стоимость ложатся на сторону, получившую денежные средства за реализацию объекта.

Что касается срока уплаты НДС, то с ним нередко возникает немало разногласий. Сложность заключается в том, что по закону право собственности возникает только в момент госрегистрации сделки по купле-продаже.

Фактически датой перехода признается день, когда соответствующая запись вносится в ЕГРН. Но процедура окончательной регистрации занимает немало времени, иногда до нескольких месяцев. При этом перед бухгалтером встает диллема, когда именно производить расчеты и перечисления.

Для разрешения спора в НК РФ в статью 167 был внесен дополнительный пункт 16. В нем есть четкие указания о том, что датой исчисления налога признается день двустороннего подписания передаточного акта на объект недвижимости.

Какие документы потребуется представить для получения возврата НДФЛ при покупке квартиры

Возврат НДФЛ осуществляется на основании предоставленного пакета документов

Чтобы вернуть уплаченный ранее налог необходимо заполнить декларацию и собрать пакет документации :

  1. Документ , удостоверяющий личность .
  2. Пенсионное удостоверение , если имеет место .
  3. Документ о доходах за год с работы , по специальной форме .
  4. Договор , подтверждающий покупку жилой недвижимости .
  5. Документация по правам собственности .
  6. Квитанции или расписки об оплате сделки . Если в договоре прописано , что денежные средства передаются на момент сделки , дополнительно предоставлять ничего не нужно .
  7. Документация о дополнительных расходах на благоустройство недвижимости , когда куплен строящийся объект .
  8. Копия кредитного договора , если присутствует .

На все документы , кроме справки о доходах лучше снять копии . Они могут понадобиться при сдаче документации .

Перед тем, как произвести возврат НДФЛ, налоговая инспекция тщательно проверяет предоставленные документы

В какой момент принимать к вычету?

НК РФ предусматривает возможность уменьшения налогооблагаемой базы на установленную по закону сумму налогового вычета. Получить вычет можно лишь при соблюдении ряда правил:

  1. Приобретенный объект используется для операций, которые облагаются НДС.
  2. У покупателя на руках имеется счет-фактура от продавца.
  3. Купленная недвижимость поставлена на бухгалтерский учет организации.

При соблюдении обязательных условий возникает лишь один вопрос, когда можно произвести исчисление. Налоговый вычет по НДС теоретически также применим со дня фактической передачи прав, но мнения разных ведомств по данному вопросу разделились:

  • Минфин считает, что принимать НДС к вычету необходимо лишь после того, как объект был поставлен на баланс предприятия, то есть после внесения сведений в ЕГРН.
  • Суды придерживаются иной точки зрения и полагают, что прибегнуть к нему можно после того как перечислены денежные средства за имущество.

Последний пункт требований к применению налогового вычета указывает на то, что применить его можно не раньше, чем будет зарегистрировано имущественное право в ЕГРН.

Сколько денег вернет государство

Индивидуальный размер рассчитывается по фактическим расходам, но в пределах максимальных лимитов.

Чтобы рассчитать, сколько денег возвращается за покупку квартиры в вашем конкретном случае, нужно:

  • взять договор покупки и все платежные документы к нему;
  • посчитать фактические расходы по ДКП — сколько отдали за жилье;
  • если потрачено больше 2 миллионов, берем 2 миллиона, если меньше – берем расходы по договору покупки;
  • умножить эту сумму на 0,13 – полученное число и будет суммой денег, которую можно будет получить на руки из бюджета.

Бухгалтерский учет

Пункт 1 статьи 167 НК РФ устанавливает сроки исчисления налоговой базы. Они определяются для недвижимого имущества по следующим параметрам:

  • Время передачи прав на недвижимость.
  • Внесение полной или частичной суммы средств за будущую передачу прав.

К расчету принимается тот день, который наступает раньше по времени. Важно, чтобы в течение первых пяти дней после оплаты или передачи прав покупателя была выставлена счет-фактура.

В момент перехода прав собственности на объект, продавец списывает его со счета «Основных средств», а покупатель ставит себе на баланс. Начисление амортизационных выплат прекращается с 1-го числа месяца, который следует за периодом фактической передачи.

Условия возврата

Налоговое законодательство РФ дает гипотетическое право на получение имущественного вычета любому налогоплательщику. Воспользоваться вычетом могут как физические, так и юридические лица, при соблюдении ряда условий.

Государство возмещает ранее взысканный налог в виде:

  • НДФЛ, если речь идет о физических лицах.
  • НДС для юридических лиц.

Воспользоваться предоставленной привилегией можно при выполнении ряда обязательных действий.

Возможно ли возмещение физическим лицам?

Для физических лиц такого понятия, как возврат НДС при оформлении купли-продажи недвижимости, не существует. С граждан, не имеющих юридического статуса, не исчисляется, не взимается НДС. Они выплачивают налог на доходы физических лиц в размере 13% (для резидентов) и 30% (для нерезидентов).

Приобретая жилье, физлицо имеет право вернуть уплаченный за последние два года НДФЛ, но не более максимально установленной суммы. В соответствии с НК РФ граждане могут получить назад:

  • НДФЛ с 2 миллионов рублей, потраченных на покупку имущества.
  • НДФЛ с 3 миллионов рублей, которые были начислены как проценты за пользование ипотечными средствами.

Льгота доступна только тем лицам, которые официально трудились последние два года и отчисляли налоги в бюджет.

Особенности исчисления юридическими организациями

Юридическое лицо получит возмещение НДС при соблюдении следующих условий:

  1. Имеются документальные подтверждения проведенной сделки. Предоставляется счет-фактура, акт приема-передачи, договор купли-продажи и т.д.
  2. Сделка реальна и проведена исключительно для использования в предпринимательской деятельности и получения прибыли.
  3. Произведено оприходование товара, то есть прием имущества на балансовый счет 01 «Основные средства».
  4. Сделка не имеет темных пятен на всем пути оформления, включая контрагентных звеньев.

Для возврата НДС требуется соответствие сразу всем заявленным критериям.

Порядок процедуры

Порядок возмещения НДС регламентируется ст. 176 НК РФ. Он предусматривает выполнение следующих шагов:

  1. Сбор пакета документов, которые подтвердят необходимость возврата средств. В него, прежде всего, входит счет-фактура, а также договор купли-продажи, платежные справки и выдержка с книг продажи и покупок.
  2. Внесение данных в налоговую декларацию. В нее вносятся сведения о полной стоимости приобретенного имущества, а также приводится расчет суммы НДС, подлежащий возврату.
  3. Подача бумаг в ФНС.

Следующие шаги предпринимаются налоговым органом:

  1. Проводится камеральная проверка заявленных сведений. На ее выполнение отводится три месяца.
  2. По итогам проверки выносится решение о возврате средств или отказе в нем.
  3. Налогоплательщику отправляется соответствующее письменное уведомление. При наличии выявленных нарушений на их устранение и оспаривания отказа в возврате налогоплательщику дается 30 дней.
  4. Возвратная сумма перечисляется на счет получателя.

Деньги перечисляются в течение пяти дней с момента принятия решения о возмещении НДС.

Сложные вопросы и узкие места

Возврат НДС хоть и является правом налогоплательщика, но довольно часто пугает сложностью процедуры. Особые опасения у юрлиц вызывает камеральная проверка, которая проводится ФСН для установления легальности сделки и проверки ее реальной стоимости.

Во избежание осложнений важно, чтобы продавец после продажи не исчез. Надежность продающей стороны, а также ее взаимосвязь с покупателем, проверяются в первую очередь. Немаловажны и другие факторы, например, уплачивает ли продавец НДС, полномочен ли он проводить сделки и т.д. Избежать этих трудностей можно лишь при тщательном подходе к приобретению имущества.

Еще одной распространенной проблемой при возврате НДС является подтверждение источника дохода. Следует быть готовым к необходимости сбора и предоставления доказательств того, что потраченные на покупку средства были получены легальным путем. В ходе проверки будут запрошены документы не только по самой организации, но и по ее контрагентам.

Уплата НДС при купле-продаже, как и его возмещение, зависит от ряда факторов. Юридические лица могут уменьшить размер своих расходов только в случае соблюдения ряда законодательных условий.

Получение вычета по материнскому капиталу

Выше в статье мы уже затрагивали обстоятельства, в результате возникновения которых гражданам будет отказано в предоставлении вычета. В их список входит также пункт, касающийся приобретения жилья на материнский капитал или оплата части жилья полученными после рождения ребенка средствами.

Поскольку данный семейный капитал и государственные субсидии гражданам, имеющие другой характер, сами по себе являются помощью налогоплательщикам, величина полученных средств будет автоматически перекрывать вычет и делать его невозможным к получению.

Так что тем гражданам, которые продолжают думать, что государство должно им компенсационный вычет и материнский капитал, следует поумерить аппетиты

Источник: https://tbti.ru/teoriya/realizaciya-kvartiry-yuridicheskim-licom-nds.html

Покупка квартиры юридическим лицом: особенности, налоги, документы

Купля продажа недвижимости ндс

Многие лица, имеющие статус юридических, приобретают жилую недвижимость в Сочи как выгодное капиталовложение. Покупка квартиры на юридическое лицо имеет свои особенности, которые в том числе касаются и налогообложения. В рамках этой статьи мы максимально подробно обо всем расскажем!

Юридическое лицо — кто им является?

Предлагаем начать с терминологии. Итак, юридическим лицом является фирма, организация или компания, которая зарегистрирована в установленном действующим законодательством порядке. Такая организация имеет собственное обособленное имущество, предназначенное для ведения хозяйственной деятельности.

Все юридические лица, осуществляющие свою деятельности на территории Российской Федерации, проходят процедуру обязательной регистрации. Подавляющее большинство юридических лиц имеют свою собственную печать и открытые счета в банках.

Говоря простыми словами, если вашу квартиру намеревается купить юридическое лицо, то скорее всего речь идет о покупке недвижимости компанией или фирмой.

Покупка квартиры юрлицом у физлица — это процедура достаточно распространённая и популярная в нашей практике. Разумеется, такие сделки имеют свои особенности и о них важно знать. Ниже мы в подробностях обо всем расскажем.

Назад к содержанию

Покупка квартиры на юридическое лицо

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, юридическому лицу не запрещается приобретать в собственность недвижимость. Исключение могут составлять только те случаи, когда запрет предусмотрен уставом компании, но это, как показывает наша практика, очень большая редкость.

Юридическое лицо может купить квартиру у другого юрлица или же лица физического. Приобретаться квартира может с двумя основными целями:

  1. Для использования в инвестиционных целях;
  2. Для использования в коммерческой деятельности предприятия.

При первом варианте, квартира не будет считаться основным активом компании, а вот в ситуации с ведением коммерческой деятельности, приобретаемая квартира уже будет им считаться. Соответственно, должен вестись бухгалтерский учет.

Чаще всего предприятия приобретают у собственников квартиры для того, чтобы переоборудовать их под офис или складское помещение для своей компании. Именно поэтому, большой популярностью пользуются квартиры и апартаменты, расположенные на первых этажах жилых домов, с возможностью оборудовать обособленный вход с улицы.

Отметим еще раз, что сделки, в которых покупателем выступает юридическое лицо, достаточно распространены. В них нет ничего сложного и пугающего, однако сам процесс покупки имеет определенные особенности и некоторые отличия от сделки, происходящей между физ. лицами.

Назад к содержанию

Особенности и этапы сделки

Если цена квартира превышает ¼ от всех активов фирмы, то такая сделка считается крупной. Для совершения сделки потребуется получение согласия от всех акционеров и совладельцев предприятия. Однако, в том случае, если учредитель компании является ее единственным руководителем, согласие получать не потребуется.

Само согласие оформляется в письменном виде, а вот его форма зависит от типа организации:

  • Протокол собрания учредителей;
  • Протокол собрания акционеров;
  • Решение совета директоров.

Очень важен тот факт, что при такой сделке юрлицо оплачивает госпошлину в размере 22 тысяч рублей за регистрацию права собственности. Физлицо, выступающее в роли продавца, не платит ничего. Исключение составляют только те случаи, когда квартира находится в собственности менее 5 лет. Тогда придется заплатить 13% от суммы продажи в налоговую.

Если объект недвижимости приобретается фирмой, в которой два и более руководителей, то жилплощадь будет состоять в общедолевой собственности. Размер долей определяется пропорционально вложенному капиталу.

В случае, если вы являетесь юридическим лицом и планируете купить квартиры, то настоятельно рекомендуем тщательно проверять всю документацию на недвижимость перед ее покупкой. Особое внимание необходимо уделить вопросу перепланировки, если она проводилась внутри помещения.

Что касается этапов сделки, то они, в принципе, мало чем отличаются от обычной операции между физическими лицами:
  1. Поиск подходящего объекта недвижимости, согласование с продавцом всех условий и стоимости;
  2. При необходимости — составление и подписание предварительного договора (можно пропустить);
  3. Составление договора купли-продажи, его подписание участниками сделки;
  4. Сбор оставшихся документов;
  5. Передача пакета документов в Росреестр или МФЦ для регистрации сделки;
  6. Взаиморасчеты между участниками сделки;
  7. Переход регистрации права и подписание акта приема-передачи.

Как видите, все примерно также, как и в обычных сделках. Единственное, чему нужно уделить особое внимание — это сбору всей необходимой документации. Для физического лица все остается по-старому: правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие личность. А вот для юридического список намного больше.

Назад к содержанию

Список необходимых документов

Покупка квартиры у физического лица юридическим лицом потребует следующего перечня документов:

  • Заверенная копия действующего устава компании;
  • Актуальная выписка из ЕГРЮЛ;
  • Письменное согласие учредителей и акционеров компании на совершение сделки;
  • Если в сделке участвует не руководитель компании, а его доверенное лицо, то, соответственно, нужна доверенность на осуществление операций с недвижимостью;
  • Документы, которые подтверждают личность руководителя предприятия или же его доверенного лица

Разумеется, что для сделки также потребуется составление договора купли-продажи. Он должен полностью соответствовать правилам статьи № 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации и в нем должны быть детально описаны следующие аспекты:

  • Данные и реквизиты сторон сделки;
  • Предмет договора (квартира, ее характеристики);
  • Суть договора (продажа, а не дарение, аренда);
  • Стоимость квартиры.

Если вы являетесь юридическим лицом и планируете покупку квартиры, то тщательно проверьте документы собственника и всю техническую документацию. Это позволит избежать множества проблем в рамках эксплуатации объекта недвижимости и его возможной последующей продажи.

Назад к содержанию

Ограничения при покупке жилой недвижимости

Обязательное условие сделок, в которых покупателем выступает юридическое лицо, является наличие согласия от других соучредителей или акционеров компании. Без наличия такого соглашения оформить сделку можно только в том случае, если юридическое лицо в виде предприятия имеет только одного учредителя!

Бывают случаи, когда остальные совладельцы могут отказаться от подписи соглашения. Причина проста — высокие риски. Например, один из учредителей предлагает купит объективно неликвидную недвижимость, которая принесет только проблемы и никакой прибыли извлечь не удастся.

Обязательно нужно помнить о том, что подделка документов и подписей карается по закону. Если вы являетесь юрлицом и совладельцы фирмы отказываются от вашего предложения, то единственный законный способ провести сделку — получение их расположения.

Это можно сделать, предоставив детальные расчёты, анализ вложений и потенциальной прибыли.

Назад к содержанию

Налоговая база

Согласно статье № 149 Налогового Кодекса Российской Федерации, не предусмотрена обязанность по уплате НДС при покупке юридическим лицом квартиры.

В соответствии с пунктом № 5 этой статьи, юрлицо также имеет право отказаться от освобождения по оплате НДС.

Из этого следует, что купленная юридическим лицом квартира будет облагаться налогом только при личном желании учредителей компании выплатить НДС.

В ситуациях, когда приобретенная недвижимость не состоит на балансе предприятия как имущество основных средств, она будет облагаться налогом. Это регламентируется в статье № 378 Налогового Кодекса РФ.

Такая ситуация может возникнуть в случаях, когда юридические лица занимаются куплей-продажей недвижимости и квартира в данном случае выступает товаром, способом получения прибыли.

Налог на прибыль рассчитывается по стандартной формуле, где за основу берется разница между ценой покупки и продажи.

Еще одна дополнительная статья в налоговой части — это оплата обязательного налога на имущество в размере 2,2% от цены квартиры. Эта обязанность прописана в статье № 347 Налогового Кодекса.

Если вы являетесь юридическим лицом и планируете покупку квартиры в Сочи, то обращайтесь за помощью и профессиональной консультацией к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы поможем вам найти лучший вариант квартиры и возьмем на себя комплексное сопровождение сделки.

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/pokupka-kvartiry-yuridicheskim-litsom-osobennosti-nalogi-dokumenty/

Включен ли налог в стоимость квартиры при покупке?

Купля продажа недвижимости ндс

Покупка квартиры никаким налогом не облагается. Налог предусмотрен только при продаже квартиры.

Так как обложению подлежит доход продавца, то вид налога зависит от того, кто является продавцом: для обычных граждан это налог на доходы физических лиц, для индивидуальных предпринимателей – налог на доходы от предпринимательской деятельности, для юридических лиц – налог на прибыль.

Для физических лиц существует освобождение от уплаты налога в случае владения квартирой более трех лет, а если она куплена в 2016 году и позднее – пяти лет. Если срок владения меньше, можно также применить налоговые вычеты в размере 1 млн рублей либо в размере цены приобретения квартиры (подтверждаемой договором купли-продажи).

Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

Можно ли получить налоговый вычет повторно?

Если Вы покупаете квартиру у продавца, который владел ею менее трех лет и должен уплатить налог, то вполне возможно, что он захочет завысить цену квартиры, чтобы после уплаты налога получить на руки желаемую сумму.

В таком случае можно говорить о том, что налог продавца будет «включен» (хоть и неявно) в стоимость квартиры для покупателя.

Однако завышенная цена оттолкнет многих покупателей, и такая квартира может долго не продаваться.

Отвечает налоговый консультант финансовой службы «Инком-Недвижимость» Айна Зайцева:

При заключении договора на покупку квартиры между физическими лицами налог не включается в стоимость квартиры. Налог возникает отдельно у продавца в случае получения дохода от продажи квартиры, находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения.

Если договор на покупку квартиры заключается между физическим лицом и организацией-застройщиком, то стоимость квартиры формируется в зависимости от себестоимости затрат организации, и налоги могут косвенно включаться в стоимость квартиры, согласно учетной политике организации.

Если говорить про НДС, то, согласно налоговому законодательству, продажа квартир является операцией, которая освобождена от обложения НДС, то есть НДС в стоимость квартиры не включается.

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Мне подарили долю дома. Какие налоги я должна заплатить?

Отвечает управляющий партнер компании Delta Estate Елена Земцова:

Доход, получаемый продавцом от реализации жилой недвижимости, по закону действительно облагается налогом. Налог на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости обязан заплатить только продавец квартиры, так как именно он получает доход от сделки. Но здесь есть два варианта развития событий.

Первый касается той недвижимости, которая оформлена в собственность до 1 января 2016 года. Налог уплачивается в том случае, если квартира находилась в собственности менее трех лет. При владении недвижимостью более трех лет продавец освобождается от уплаты налога при продаже.

Второй вариант – для квартир, приобретенных после 1 января 2016 года. В этом случае срок, после которого продавец может быть освобожден от уплаты НДФЛ, увеличивается до пяти лет.

Три года сохраняется для квартир, полученных продавцом в порядке наследования или по договору дарения от лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником, в соответствии с Семейным кодексом РФ, в результате приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Отдельно надо рассматривать ситуации, при которых покупатель – юридическое лицо является налоговым агентом продавца-физического лица. Таким образом, приобретая квартиру, покупатель не обязан уплачивать какие-либо налоги государству.

Также покупатель может одновременно являться и продавцом, то есть продавать одну квартиру и сразу покупать другую в одном налоговом периоде. Тогда действуют все те же условия, но НДФЛ необходимо уплатить только с разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения.

Если же приобретенная квартира стоила дороже проданной, то доход не возникает.

После покупки квартиры и регистрации права собственности будет необходимо платить ежегодно налог на имущество. С 2015 года он рассчитывается как кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, умноженная на определенную процентную ставку (в зависимости от субъекта Федерации).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Плачу ли я налог, если купила квартиру в марте и продала в сентябре?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/vklyuchen_li_nalog_v_stoimost_kvartiry_pri_pokupke/6836

Почему из стоимости недвижимости нужно исключать НДС?

Купля продажа недвижимости ндс

В апреле 2020 года шесть собственников коммерческой недвижимости в Москве обратились с жалобой в Конституционный суд РФ. Поводом стало нарушение прав налогоплательщиков по включению в кадастровую стоимость величины НДС, что значительно увеличивает налоговые обязательства собственников коммерческой недвижимости.

НДС преткновения

Проблема уплаты налога на имущество с кадастровой стоимости, которая включает в себя величину НДС, для Москвы и других регионов РФ давно не новая. Споры между собственниками, юристами и госорганами тянутся уже на протяжении 6 лет.

По данным ФНС бюджет Москвы за 2014–2019 годах получил более 50 миллиардов рублей из средств собственников коммерческой недвижимости за счет исчисления налога на имущество организаций с кадастровой стоимости включающей в себя величину НДС. Эта цифра ежегодно увеличивается и будет продолжать расти.

Первым в этом споре попытался разобраться Верховный суд РФ. В феврале 2018 года при рассмотрении дела ЗАО «Торговый дом «Зеленоград»» были отменены решения нижестоящих судов, которыми ранее собственнику здания утвердили кадастровую стоимость «с НДС».

Казалось бы, на этом можно было остановиться, но спустя 2 года это же дело вернулось в Верховный суд РФ уже с утвержденной кадастровой стоимостью, уменьшенной на величину НДС. В этот раз суд опять оказался неудовлетворен и снова отменил нижестоящие решения.

«Простыми словами, Верховный суд РФ изменил свою позицию насчет НДС в кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость, как и рыночная стоимость должны отражать цену сделки, а значит НДС является неотъемлемой частью такой цены. То есть кадастровая стоимость должна включать в себя НДС. Эта позиция подтверждается множеством решений арбитражных судов РФ и судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ», – рассказывает Сергей Пивоварчик.

В 2019 году в Мосгорсуде, основываясь на мнение ВС РФ от февраля 2018 года, практически по всем объектам недвижимого имущества, кадастровую стоимость которых оспаривали их собственники, устанавливалась рыночная стоимость «без НДС».

После того как два года спустя Верховный суд изменил свою позицию, в апелляционной инстанции по всем таким объектам стоимость была увеличена на величину НДС (на 18% или 20% в зависимости от даты оценки). А это тысячи налогоплательщиков и, соответственно, миллиарды рублей налогов только в Москве.

Что же будет, если регионы, которые до сих пор считали размер налоговой базы по налогу на имущество «без НДС» начнут увеличивать итоговое значение кадастровой стоимости для того же расчета на эту самую величину НДС?

В дополнение Конституционный Суд РФ в постановлении от 19 декабря 2019 года № 41-П указал: «При этом цена (тариф) товаров (работ, услуг) включает сумму налога, и, соответственно, бремя его уплаты лежит на приобретателе…».

Данным постановлением Конституционный Суд РФ подтверждает позицию арбитражных судов и СКЭС ВС РФ, что НДС является частью цены.

Подводя промежуточный итог, мы можем сказать, что если рыночная (кадастровая) стоимость – это цена сделки, то в соответствии с законодательством и сложившейся судебной практикой в цену сделки включена сумма НДС.

Именно такую позицию и занял в 2020 году Верховный суд РФ рассматривая дело ЗАО «Торговый дом «Зеленоград». Исключать НДС из рыночной или кадастровой стоимостей неверно, т.к. налог является составной частью цены.

И это логично, т.к. если бы рыночная стоимость, как цена предложения товара или услуги, предлагалась покупателю не в полном объеме, это порождало бы заблуждения со стороны покупателя – а какова же итоговая цена, которую я перечислю покупателю?

Налог от налога?

Так в чем же нарушение прав собственников коммерческой недвижимости, если кадастровая стоимость и рыночная стоимость по закону должны включать в себя сумму НДС? Она не в расчете кадастровой или рыночной стоимостей, а в применении этих величин в налоговых правоотношениях.

Так, в соответствии со статьей 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является «недвижимое имущество». То есть правильным представляется рассчитывать налог именно от стоимости самого недвижимого имущества, а не потенциальную цену сделки с таким имуществом.

Если кадастровая (рыночная) стоимость – это потенциальная цена сделки с объектом, то она, как мы уже описывали выше, состоит из «цена объекта» + «сумма НДС», которую продавец уплатит в бюджет.

Стоимость самого объекта будет меньше цены сделки с объектом на величину НДС.

«В таком случае мы можем говорить о том, что уплата налога на имущество с величины цены сделки, а не со стоимости самого объекта – не имеет под собой экономического обоснования и неправомерно увеличивает налоговые обязательства собственников недвижимости. Базой для расчета налога на имущество следует указать не «кадастровая стоимость», а «кадастровая стоимость уменьшенная на величину НДС», – рассказывает Сергей Пивоварчик.

На данный момент единственная возможность для собственников недвижимости завершить не только споры, но и внести ясность в законодательство – это обращение в Конституционный суд РФ. Только данный суд может признать неконституционность действующих положений Налогового кодекса РФ и восстановить нарушенные права собственников недвижимости.

В апреле 2020 года жалобу на нарушение прав указанным способом подали шесть организаций (например, АО «ДПП-Плаза» (дело № 3047/15-01/2020. В настоящий момент прошло стадию предварительного контроля и находится на изучении судьей). До конца года таких жалоб может быть подано не менее 100.

Если Конституционный Суд РФ примет окончательное решение по вопросу включения НДС в кадастровую стоимость при расчете налога на имущество в пользу налогоплательщиков, это не только снизит налоговую нагрузку сегодня, но и поможет собственникам вернуть переплаченные средства из бюджета.

Все кейсы по НДС в КС, новости и развитие ситуации на сайте Consul Group.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bfc1f2cbbe96600a90cc1a5/pochemu-iz-stoimosti-nedvijimosti-nujno-iskliuchat-nds-5ecbca09564da33d1c6c3d93

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.