Купля продажа через банк

Содержание

Договор купли продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Купля продажа через банк

Расчеты с использованием банковских ячеек в рамках сделок купли-продажи квартиры пользуются большой популярностью, так как позволяют защитить стороны от мошенничества.

Порядок расчетов между продавцом и покупателем при заключении сделки купли-продажи имеет важнейшее значение. Безопасность обоих сторон во многом зависит от выбранного способа передачи денег. Снизить риски сторон может использование банковской ячейки.

Банковская или депозитарная ячейка предназначения для обеспечения сохранности денег и других ценностей. Но чаще всего она используется именно в сделках с недвижимостью.

Пошаговая инструкция продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Процедура расчетов за квартиру с использованием ячейки предполагает прохождение следующих этапов.

1 Этап. Подготовительный

Стороны сделки выбирают банк, через который будут происходить расчеты, обговаривают предполагаемые условия доступа к ячейке, количество арендуемых ячеек и как будет делиться плата между продавцом и покупателем за аренду ячеек.

2 Этап. Договор аренды ячейки в банке

Сторонами подписывается договор аренды ячейки в банке. В данном документе обговариваются условия и сроки допуска к содержимому ячейки.

В договоре аренды обязательно отображаются такие аспекты:

  • арендаторы ячейки (продавец и покупатель квартиры), их права и обязанности;
  • обязанности банка-арендодателя как ответственного депозитария: гарантировать доступ к ячейке в обусловленные сроки, обеспечить сохранность содержимого;
  • кто из участников будет присутствовать при закладке денег;
  • кто будет допущен к ячейке в дальнейшем и на каких условиях банком будет обеспечен доступ к ячейке;
  • порядок разрешения спорных ситуаций.

3 Этап. Закладка денег

После того как банковские услуги будут оплачены, можно приступать к закладке денег. Обычно день совместного посещения хранилища сторонами заранее обговаривается с сотрудниками банка (чаще всего дата закладки денег совпадает с датой подписания договора купли-продажи).

В хранилище продавец может спокойно пересчитать деньги, убедиться, что закладывается вся сумма, проверить купюры на подлинность.

После закладки денег ячейка закрывается и доступ к ней блокируется до выполнения договорных условий. Ключ может остаться у покупателя или на хранении в банке. Иногда ответственность за хранение ключа берут на себя посредники: риелторы или юристы, выступая нейтральной стороной.

4 Этап.Переход права собственности

Стороны регистрируют переход прав собственности на квартиру от продавца к покупателю в Росреестре. По результатам данной процедуры они получают на руки выписку из ЕГРН, подтверждающую смену правообладателя.

5 Этап. Продавец забирает деньги

Продавец посещает ячейку и предъявляет депозитарию документы, подтверждающие госрегистрацию сделки купли-продажи.

После чего его предоставляется доступ к ячейке, где он может забрать заранее заложенные деньги. Участие покупателя не требуется.

Если же сделка в силу различных причин не состоялась, то получить доступ к хранилищу вправе покупатель. Покупатель имеет право на посещение ячейки после истечения срока, отведенного продавцу. При этом не имеет значения, состоялась ли сделка или нет, а также была ли она зарегистрирована.

Обычно ячейка арендуется на месяц, а продавец имеет право на получение денег с 13 по 20 дни аренды. Этого времени должно хватить для перерегистрации прав в Росреестре. Если же сроки затягиваются, то нужно сообщить об этом в банк и продлить аренду.

Считается, что отведенного продавцу срока вполне хватит для получения своих денег после госрегистрации. Если он не воспользовался своим правом, то сам виноват в том, что упустил принадлежащие по праву деньги.

Необходимые документы

Для оформления договора аренды банковской ячейки потребуются только паспорта сторон.

Что касается документов, которые необходимо представить в банк для получения доступа к ячейке, то их стороны определяют по своему усмотрению.

Но целесообразно будет включить в данный список:

  • подписанный обеими сторонами договор купли-продажи квартиры;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая переход прав собственности к покупателю (сегодня этот документ заменяет выдаваемое ранее свидетельство о собственности или выписку из ЕРГП).

Сегодня обеспечить доступ к ячейке продавца проще. Раньше подтвердить переход права собственности могло только свидетельство, которое выдавалось в адрес правообладателя.

Таким образом, продавец сильно зависел от добросовестности покупателя. Сегодня с введением единого реестра недвижимости, возможностей для мошенничества со стороны покупателя практически не осталось.

Важно внимательно проверить выписку из Росреестра на наличие ошибок.

Если там неверно прописан предмет продажи, есть ошибка в данных правообладателя и пр., то доступ к ячейке может быть ограничен.

Преимущества использования банковской ячейки

Использование при расчетах банковской ячейки обладает несомненными преимуществами. Главное достоинство – сведение к минимуму рисков неплатежей. При использовании традиционных наличных расчетов деньги могут передаваться покупателем сразу после подписания договора, но тогда нет гарантии того, что продавец не сорвет процедуру госрегистрации недвижимости.

Также часто практикуется расчет после переоформления прав собственности на квартиру в пользу покупателя. Но в таком случае рискует продавец: ведь покупатель может не выполнить свои обязательства.

При использовании банковской ячейки подобные ситуации исключены. Продавец гарантированно получает деньги, независимо от желания покупателя, после передачи прав собственности на квартиру в его адрес.

Покупатель при срыве госрегистрации сможет сохранить свои средства и получить их обратно из ячейки.

Также в числе преимуществ аренды ячейки у банка для расчетов можно выделить:

  • гибкие сроки аренды;
  • удобство использования;
  • забрать деньги из ячейки можно в любой день;
  • высокая безопасность, минимальные риски ограбления (банки обычно хорошо охраняются, имеют камеры);
  • невысокая стоимость.

Недостатки использования банковской ячейки

Несмотря на обозначенные преимущества расчеты с использованием ячеек имеют свои недостатки:

  1. Банк не обязан проверять подлинность закладываемых купюр: это ответственность перекладывается на продавца.
  2. Банк не должен проверять документы, представленные продавцом, на подлинность (т.е. дополнительно запрашивать сведения в Росреестре). Он только оценивает их по формальным признакам соответствия.
  3. Договор аренды ячейки не содержит указание на закладываемую сумму. Поэтому при возникновении споров между продавцом и покупателем банк не будет выступать гарантом. Поэтому продавец должен взять данный аспект на свой контроль.
  4. Одна из сторон может препятствовать обеспечению доступа другой к ячейке (в том числе, физически).
  5. Перевозка большой суммы наличности к хранилищу весьма рискованна.
  6. У банка могут отозвать лицензию, что сделает невозможным возврат денег, поэтому стоит пользоваться услугами только крупных проверенных банков.

Особенности договора купли-продажи квартиры с использованием ячейки

Договор купли-продажи квартиры имеет стандартную структуру и должен содержать указание на существенные условия сделки:

  • реквизиты продавца и покупателя;
  • ссылку на правоустанавливающие/правоутверждающие документы на квартиру от продавца;
  • детальное описание предмета сделки: адрес квартиры, количество комнат, этаж, площадь, кадастровый номер;
  • цена продажи;
  • указание на отсутствие обременений в виде залога или ареста;
  • указание на отсутствие долгов по коммунальным услугам и прописанных лиц.

Такой договор будет иметь одно отличие: в порядке оплаты будет прописан расчет с использованием арендованной банковской ячейки, а также получение денег продавцом после прохождения процедуры госрегистрации.

Можно также прописать конкретный банк, в котором будет арендоваться ячейка, а также временные рамки, отведенные продавцу для получения своих денег за квартиру (например, в течение 10 дней после прохождения процедуры госрегистрации).

Остальные важные условия использования ячейки будут содержаться в договоре аренды с банковской организацией.

Таким образом, использование банковской ячейки при расчетах за квартиру является хорошим способом защиты от рисков неоплаты для продавца и препятствует мошенническим действиям второй стороны для покупателя.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/cherez-bank-yachejku.html

Образец договора купли-продажи квартиры с расчетами наличными через банковскую ячейку

Купля продажа через банк

Несмотря на то, что безналичные расчеты становятся все более популярны, квартиры нередко продолжают покупать за «наличку».

На данный момент суммы наличных расчетов между гражданами не ограничены (хотя вопрос о введении таких ограничений время от времени и обсуждается в прессе).

Ниже изложены некоторые рекомендации по продаже недвижимости за наличные и приведен образец договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку.

Образец договора

Договор купли-продажи квартиры

г. Екатеринбург                                                                                                                     ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»),

(1) ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Покупатель и Продавец совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1  Предмет Договора

1.1         В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), кадастровый номер _______, общая площадь _____, жилая площадь _____, количество комнат______ ,балкон ____м, расположенную на ____ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ________.

1.2         Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании ______, выписка из ЕГРН ______.

1.3 Продавец гарантирует, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит.

2  Цена Договора и порядок расчетов.

2.1         Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

2.2         Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцу в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1.

Договора, в день подписания настоящего договора будут помещены в банковскую ячейку в ПАО ____банк до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателю.

Продавец получает право единоличного доступа к указанным средствам после предоставления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на квартиру принадлежит Покупателю.

2.3  Расходы на оплату указанной банковской ячейки несет Покупатель. Покупатель обеспечивает заключение договора на аренду банковской ячейки в соответствии с условиями п. 2.2 настоящего договора.

3  Регистрация права собственности

3.1         Право собственности Покупателя на Квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

3.2         Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности Покупателя на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения средств в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

4 Акт приема-передачи

4.1         Продавец передаст Покупателю Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты государственной регистрации права собственности на квартиру за Покупателем.

4.2         При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 3 к настоящему Договору.

4.3         С момента государственной регистрации права собственности на Квартиру за Покупателем к нему переходит риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

5 Заверения об обстоятельствах

5.1         Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

5.2         Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что Продавец в браке не состоит и не состоял на момент приобретения Квартиры. Квартира является личным имуществом Продавца, на которое не могут претендовать третьи лица.

5.3         Согласие супруги Покупателя на заключение настоящего Договора получено.

6 Ответственность Сторон

6.1         В случае уклонения какой-либо из Сторон от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права эта Сторона уплачивает неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

6.2         В случае уклонения Покупателя от помещения средств в банковскую ячейку Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7 Прочие положения

7.1         Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

7.2         При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

7.3         Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для Покупателя и Продавца, и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя.

8 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Форма акта приема-передачи

Как работает банковская ячейка

Несмотря на традиционность, наличные расчеты представляют собой немало сложностей для продавца и покупателя квартир. Передавать деньги из рук в руки не принято. Получив их слишком рано, продавец может отказаться исполнять договор (и наоборот). Поэтому при расчетах за квартиру наличными денежными средствами, как правило, используются банковские ячейки.

Банковская ячейка представляет собой небольшой сейф, расположенный на территории банка, доступ к которому контролирует банк.

  Ячейка позволяет покупателю поместить в нее деньги до момента, пока продавец не выполнит все, что требуется от него по договору – подаст документы на регистрацию перехода права собственности, передаст квартиру по акту приема-передачи и т.п.

  Для продавца ячейка дает гарантию того, что покупатель не откажется оплатить цену квартиры после того, как собственность на нее была передана.

Расчеты через ячейку работают следующим образом:

  • Обе стороны выбирают банк и ячейку в нем;
  • Продавец и покупатель совместно пересчитывают деньги и закладывают их в ячейку;
  • В условиях договора на ячейку с банком указывается, при каких условиях продавец может получить доступ к деньгам без участия покупателя (к примеру, предоставить выписку из ЕГРН о том, что покупатель стал собственником квартиры);
  • Если условия выполнены, продавец сможет забрать деньги самостоятельно;
  • Если условия не выполнены, стороны смогут забрать деньги совместно, либо (как правило, после истечения определенного времени – 2 – 3 месяцев), покупатель заберет их назад единолично.

Договор аренды ячейки с банком является платным (чем больше размер ячейки, тем дороже она стоит). Стороны могут поделить эти расходы пополам. Либо же, их оплачивает та сторона, которая настаивала на расчетах через ячейку.

Продавцов может быть двое, трое или даже больше. В этом случае можно использовать несколько ячеек, либо заложить в одну ячейку отдельный пакет для каждого из продавцов с причитающейся ему суммой.

Риски использования

Этот способ расчетов не гарантирует на 100%, что покупатель получит свои деньги. Нельзя полностью исключить вероятность мошенничества или пропажи положенных на хранение средств.

Вопрос о том, отвечает ли банк за случаи пропажи денег из-за вскрытия преступниками хранилища зависит от договора с ним. Как правило, банки стараются ограничить свою ответственность в подобных случаях.

Обычно договор на ячейку заключается по типу аренды. В этом случае банк предоставляет сейф на время, но не отвечает за содержимое ячейки. Он лишь гарантирует, что сотрудники учреждения не будут осуществлять доступ к ней. Поэтому при помещении денег в ячейку необходимо быть внимательным. Банк не будет отвечать, если в ячейке окажется не та сумма, деньги окажутся фальшивыми и т.п.

Второй вариант – договор хранения, при котором описывается содержимое ячейки. В этом случае банк контролирует все действия с ячейкой и ее содержимым, и, соответственно, отвечает за его сохранность.

Мошенничество с ячейкой может быть проведено и при предъявлении фальшивых документов на ее открытие в пользу продавца. В этом случае вопрос о привлечении банка к ответственности будет решаться индивидуально в зависимости от условий договора, обстоятельств дела и иных подобных факторов.

Доступ продавца к ячейке

Крайне важно при использовании ячейки правильно определить порядок ее открытия – то есть, те документы, при предъявлении которых продавец получает доступ к деньгам без участия покупателя.

При выборе банка необходимо остановиться на том учреждении, которое предоставляет ячейки с так называемой «возможностью выбытия стороны». То есть, договор на ячейку должен предусматривать возможность единоличного доступа продавца к ячейке, если будут предъявлены определенные документы.

Сам по себе договор на ячейку является типовым. С его условиями можно ознакомиться в выбранном отделении. Однако список документов определяется для каждого конкретного случая по усмотрению сторон.

Как правило, договор на свое имя заключает покупатель, он же и закладывает в ячейку деньги. Однако продавец должен присутствовать при всех этапах процесса и проконтролировать, чтобы в договоре с банком появились согласованные условия его доступа к ячейке.

Документы для доступа

Список документов для доступа определяется в договоре с банком, исходя из особенностей сделки. Важно, чтобы продавец мог самостоятельно предъявить эти документы, а не ожидать их получения от покупателя.

Как правило, единоличный доступ продавца к ячейке предоставляется по предъявлении выписки из ЕГРН, согласно которой право собственности на квартиру перешло к покупателю.

В договоре на ячейку с банком указываются реквизиты квартиры и ФИО / наименование покупателя, а также название документа – выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

В некоторых случаях в условиях доступа появляются дополнительные документы

  • Акт приема-передачи квартиры
  • Документы, подтверждающие прекращение регистрации проживающих в квартире лиц
  • Документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг,
  • Иные документы в зависимости от обстоятельств.

Заключение договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке и согласование условий открытия банковской ячейки имеет много нюансов, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/obrazets-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-s-raschetami-nalichnymi-cherez-bankovskuyu-yacheyku

Образец договора купли продажи с задействованием банковской ячейки

Купля продажа через банк

В договоре купли-продажи стороны могут предусмотреть различные варианты оплаты приобретаемого имущества: наличными денежными средствами или безналичными через специальные счета в банке. Одним из вариантов передачи наличных между продавцом и покупателем является использование банковской ячейки (сейфа).

Дополнительно о вариантах оплаты рассказывается в статье по ссылке Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры.

Ячейка в банке представляет собой маленький ящик (сейф), аналог ящика в письменном столе, который находится в специальном хранилище банка (депозитарии).

Обратите внимание! Данный сейф передается банком в аренду лицу на основании договора аренды банковской ячейки для хранения в нем денег и ценных вещей (ст. 922 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Как правило, банк не проверяет содержимое ячейки, а осуществляет наблюдение за сейфом и предоставляет доступ только уполномоченным лицам, указанным в договоре аренды.

Процедура передачи денег посредством сейфа выглядит следующим образом:

  • Покупатель закладывает в ячейку некоторую сумму наличных денежных средств до подписания договора купли-продажи.
  • Стороны заключают договор и при необходимости отправляют его на государственную регистрацию (например, договор купли-продажи недвижимости подлежит регистрации в Росреестре).
  • После передачи имущества в собственность покупателя продавец может получить деньги из сейфа.

Осуществление расчетов через ячейку позволяет обеспечить:

  • секретность и безопасность процесса передачи денег;
  • возможность покупателя беспрепятственно вернуть денежные средства, хранящиеся в сейфе, при срыве сделки;
  • право продавца получить деньги в любое время после передачи имущества покупателю, а также внести денежные средства на свой счет в том же отделении банка. 

Договор аренды банковской ячейки 

Как правило, арендатором сейфа выступает покупатель по договору купли-продажи, который заключает с банком договор аренды.

Участие продавца необходимо в подписании дополнительного соглашения к договору, устанавливающего порядок его доступа к сейфу для получения денег.

Однако стороны вправе изначально заключить 3-стороннее соглашение с банком, где арендаторами ячейки будут указаны и продавец, и покупатель.

Договор аренды содержит следующую информацию:

  • сведения о лицах, которые могут получить доступ к ячейке (с указанием их паспортных данных и пр.);
  • данные о продаваемом имуществе (например, в отношении жилья нужно указать конкретный адрес);
  • правила и период доступа продавца к сейфу для получения наличных за переданное имущество (с указанием документов, необходимых для предоставления банком доступа к ячейке);
  • порядок доступа покупателя для возврата денег, если сделка не состоялась в силу разных причин (например, при отказе в регистрации договора). 

Обратите внимание! Срок аренды банковской ячейки составляет от 1 до нескольких месяцев. При передаче денег стороны, как правило, пользуются платной услугой банка по пересчету и контролю подлинности наличных, которую оплачивает продавец. Однако в договоре может быть предусмотрен и иной порядок расходов. 

Доступ к банковской ячейке 

Оформление договора аренды банковской ячейки и дополнительного соглашения к нему (при необходимости) позволяет указанным в них лицам получить доступ в депозитарий банка. В целях помещения денежных средств в сейф покупатель получает на руки ключ от одного замка от сейфа, второй остается у банка. При этом открыть ячейку можно только с помощью 2 ключей.

В дальнейшем в зависимости от договоренности сторон ключ может быть оставлен у покупателя до передачи имущества или регистрации договора в отношении купли-продажи недвижимости либо передан продавцу. 

Важно! В договоре аренды ячейки может содержаться условие о том, что при потере ключа сторона, ответственная за утерю, должна будет заплатить штраф, после чего доступ к сейфу снова будет открыт. 

Продавец может также присутствовать при помещении денег в ячейку, однако доступ к ней он сможет получить только после передачи ему ключа и предъявления указанных в договоре аренды документов.

Если заключение сделки в силу каких-либо обстоятельств не произошло, доступ к сейфу получает покупатель, который может вернуть помещенные туда денежные средства.

Кроме того, в договоре аренды сейфа или дополнительном соглашении к нему может быть прописан порядок совместного доступа продавца и покупателя в любой день при возникновении определенных условий. 

Документы для доступа к ячейке, образец договора купли-продажи с банковской ячейкой 

В договоре аренды банковской ячейки или дополнительном соглашении к нему указывается список документов, которые обеспечивают доступ продавца к сейфу. Как правило, продавец должен предъявить гражданский паспорт и оригинал договора купли-продажи (свой подписанный экземпляр).

Обратите внимание! Договор купли-продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации в силу ст. 551 ГК РФ, предъявляемый продавцом в банк, должен содержать штамп и запись Росреестра о совершении регистрации сделки и переходе к покупателю права собственности на имущество.

Подробнее о государственной регистрации недвижимости рассказывается в статье О государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Образец договора купли-продажи с использованием сейфа на примере договора купли-продажи квартиры можно скачать по ссылке: Договор купли-продажи через банковскую ячейку (образец).

Стороны также вправе предусмотреть иные дополнительные документы для доступа продавца, например выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие зарегистрированных в проданной квартире лиц.

***

Таким образом, для проведения расчетов по договору купли-продажи через банковскую ячейку необходимо заключить договор аренды ячейки с банком. В договоре аренды и дополнительном соглашении к нему подробно описывается совместный и единоличный порядок доступа покупателя и продавца к ячейке, а также список документов, при условии представления которых лицо получает к ней доступ. 

О том, какие еще существуют способы расчетов при купле-продаже недвижимости, читайте статью, подготовленную КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, оформите его бесплатно. 

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_kupliprodazhi/obrazec_dogovora_kupliprodazhi_cherez_bankovskuyu_yachejku/

Как происходит сделка купли-продажи квартиры в банке за наличные

Купля продажа через банк

Многие продавцы и покупатели на рынке вторичного жилья, после того как нашли друг друга, задаются вопросом, как происходит сделка купли-продажи квартиры

Рассмотрим в деталях схему и процесс проведения сделки купли-продажи квартиры в банке на самом распространенном классическом примере. Простой вариант без отягощающих обстоятельств: собственник ребенок, недееспособный – опека, разъезд, альтернатива, ипотека, нотариат, долевая собственность..

Продает квартиру взрослый единоличный собственник, никто не прописан – покупатель с наличными живыми деньгами, без ипотеки.

Итак, покупатель на квартиру найден, стороны ударили по рукам и готовы провести сделку купли-продажи квартиры. Что дальше?…

Как наверное и в любом другом деле, львиную часть времени в сделке купли-продажи недвижимости занимает подготовительный этап.

Прежде всего, для подтверждения ваших и наших намерений необходимо подписать предварительный договор или авансовое соглашение – это стандартная процедура в сделках при продаже недвижимости.

На стадии аванса на бумаге закрепляются достигнутые устные договоренности между сторонами. В предварительном соглашении прописываются все детали предстоящей сделки:

  • время и место проведения сделки
  • сроки физического и юридического освобождения квартиры
  • порядок финансовых взаиморасчетов
  • ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств
  • штрафные санкции за предоставление недостоверной информации об объекте недвижимости или субъекте права

Аванс, обычно, вносится в размере 30-50 тысяч рублей. Также, в подтверждении намерения купить квартиру, может быть внесен не аванс, а задаток за квартиру. В отличии от аванса, задаток сумма невозвратная.

Некоторые клиенты на рынке недвижимости, считают внесение аванса атавизмом, абсолютно лишним и давно устаревшим. Уверены, что аванс внесенный в размере нескольких десятков тысяч рублей – это не гарантия, что покупатель не откажется от сделки в последний момент, так как считают эту сумму пренебрежительно малой для обеспечения серьезности намерений.

Да, этот этап попахивает нафталином, не без этого. Стоит отметить, что и действительно, по большому счету, стадия аванса носит чисто символический характер. И все же, следует придерживаться устоявшимся правилам делового оборота и принять аванс за квартиру, так как этот первый и самый важный этап налаживания взаимопонимания в отношениях между всеми заинтересованными участниками процесса.

После принятия аванса, каждая из сторон готовится к сделке в рамках достигнутых договоренностей:

  • Продавец собирает необходимый пакет документов
  • Покупатель проводит проверку юридической чистоты объекта

Перед сделкой покупатель должен убедиться:

  • в отсутствии наложенных ограничениях на квартиру
  • в психическом и физическом здоровье и состояние продавца
  • в отсутствии законных наследников и лиц претендующих на долю в праве
  • в легитимности возникновения права собственности
  • в отсутствии долгов по ЖКХ

Продавец предоставляет весь необходимый под сделку пакет документов:

  • Удостоверение личности (гражданский внутренний паспорт)
  • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы
  • Справки из ПНД и НД
  • ЕЖД (единый жилищный документ)
  • Выписка из домовой книги
  • Нотариальное согласие супруга на сделку/заявление о приобретении квартиры вне брака

Следующий этап – согласование конкретного отделения банка для проведения сделки купли-продажи квартиры.

Следует обратиться к менеджеру или заведующему отделением депозитария кредитной организации, который предложит на выбор удобное время, которое есть в расписании.

Время проведения сделки купли-продажи обязательно необходимо согласовывать со всеми заинтересованными лицами – продавцом и покупателем, их представителями – контрагентами, юристами, риэлторами.

Следующий этап в схеме проведения сделки – составление проекта договора купли-продажи квартиры.

Составить проект договора может любая из сторон – это не принципиально: риэлтор, юрист, контрагент, нанятый со стороны регистратор. Утвердить ДКП (договор купли-продажи) необходимо со всеми участниками сделки.

Для регистрации самой сделки, а точнее договора купли-продажи, приглашаются регистраторы, на их представителей заблаговременно необходимо сделать доверенность.

По опыту могу сказать, что работать с фирмами-регистраторами намного удобнее и быстрее, нежели сдавать документы в МФЦ. Регистраторы приезжают в банк во время проведения сделки, забирают документы после подписания, а после регистрации привозят обратно.

Они не только доставляют документы в Росреестр, но и контролируют непосредственно сам процесс перехода права собственности. В случае приостановки регистрации, по тем или иным причинам, частные регистраторы мгновенно реагируют на изменившиеся обстоятельства и сделают все возможное, чтобы исправить сложившуюся ситуацию в кратчайшие сроки.

Тогда как в аналогичном случае, тяжелая бюрократическая машина в лице МФЦ может попросту сильно забуксовать.

Следующий этап – сама сделка.

Все участники сделки собираются в банке в назначенное время. Продавец и покупатель приглашаются в комнату переговоров для подписания договора купли-продажи квартиры. В это время, банковские служащие составляют договор аренды банковской ячейки с обязательными условиями доступа к сейфу.

Порядок взаиморасчетов:

  • Покупатель передает продавцу необходимую сумму денег.
  • Продавец проверяет и пересчитывает купюры самостоятельно, при этом он может воспользоваться услугами кассового операциониста банка.
  • Покупатель и продавец вдвоем закладывают деньги в банковскую ячейку
  • Ключ от банковского сейфа остается у покупателя до завершения регистрации перехода права собственности

Услуги регистраторов, госпошлину и аренду банковской ячейки оплачивает покупатель квартиры. По всем законам жанра должно быть именно так, если не достигнуто иного соглашения в этой части.

При этом, комиссия риэлтора за услуги по продаже квартиры может:

  • храниться в одной ячейки с деньгами продавца и выплачивается только после полного завершения сделки купли-продажи квартиры
  • закладываться в отдельный сейф, на таких же условиях выемки как и деньги продавца – только после предоставления документов подтверждающих успешную регистрацию перехода права собственности на объект
  • выплачиваться агенту в день совершения сделки под гарантийное письмо (такой вариант возможен, если риэлтор имеет хоть какую-то организационно-правовую форму – ИП или ООО)

Договор подписан, стороны «заложились» (“Заложиться” жарг. – Произвести закладку денег в банковскую ячейку), пакет документов отправлен в Росреестр. На данном этапе – это все.

Далее предстоит дожидаться окончания срока регистрации, сейчас на 2018 год это порядка 10 рабочих дней.

После завершения регистрации и получения документов из Росреестра, стороны сделки встречаются в обозначенное время в банке. Покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу, в обмен на расписку в получении денег в счет продажи квартиры.

Выемка денег продавцом из сейфа происходит по договору аренды банковской ячейки при предоставлении следующего пакета документов:

  • договор аренды банковской ячейки
  • паспорт продавца
  • договор купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о переходе права собственности на объект недвижимости
  • выписка из ЕГРН

Заключительный этап сделки купли-продажи – физическая передача квартиры новому владельцу. На этой стадии стороны сделки встречаются непосредственно на самой квартире для подписания акта приема-передачи.

В акте фиксируется, что квартира передается в надлежащем состоянии, с обязательным санитарно-техническим оборудованием, без задолженностей по ЖКУ.

Покупатель, в свою очередь, подтверждает, что не имеет каких-либо претензий к объекту и продавцу.

Проверенный временем, старый дедовский метод, но от того нисколько не потерявший своей актуальности и по сей день, которым пользуются большинство риэлторов и агентств недвижимости в нашей стране. Так как он удобен и безопасен не только для продавца и покупателя, но и для профессиональных участников рынка.

Статья носит ознакомительный характер с основными моментами процесса проведения сделок по купле-продаже, и не может служить руководством к действию, так как каждая сделка по продаже «вторички» индивидуальна, где предугадать всевозможные действия заранее практически невозможно.

Надеюсь, я подробно изложила общие моменты схемы проведения и процесса продажи вторичной недвижимости, и вам стало чуть более понятно как происходит сделка купли-продажи квартиры

Искренне ваша, Татьяна Мамонтова.

Возможно, вам будут интересны ответы на другие вопросы:

Какие риски существуют при покупке продаже квартиры с обременением ипотекой ?…
Перейти к статье Каждый покупатель жилья вправе получить имущественный налоговый вычет – в общей сложности до 650 тысяч рублей…
Перейти к статье Обычная семья в России может накопить на квартиру за 13 лет.Столько же приходится копить на жилье средней французской семье, а вот в США, Японии и Канаде показатели лучше в несколько раз…
Перейти к статье

Источник: https://agent112.ru/vopros-otvet-nedvizhimost/kak-proishodit-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку: образец 2021 года

Купля продажа через банк

Для безопасного расчета при покупке квартиры можно использовать банковскую ячейку. Она арендуется в банке, а продавец получает деньги из нее только после регистрации права собственности на покупателя. Рассмотрим, что такое банковская ячейка, особенности расчета через нее, стоимость и сроки аренды, а также сам процесс купли-продажи недвижимости.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Что такое банковская ячейка?

Банковская ячейка представляет собой металлический сейф, в котором можно хранить деньги, драгоценности и другие ценные вещи. Чтобы ею воспользоваться, достаточно заключить договор аренды с банком на определенный срок.

Размер банковской ячейки по стандарту равен 21 см в ширину, 5 см в высоту, и 34 см в глубину. В нее помещается до 30 пачек денег по 100 купюр. Если клиенту нужно, ему может быть предоставлена ячейка большего размера.

Механизм купли-продажи с использованием ячейки прост и безопасен:

  1. Ячейка арендуется, заключается договор с банком. При этом сотрудник банка не знает, что в ней будет находиться.
  2. Покупатель закладывает деньги до подписания договора.
  3. Продавец получает деньги после регистрации права собственности.

Важно! Арендовать ячейку можно не в каждом банке. Предварительно рекомендуется узнать условия и стоимость хранения в разных финансовых учреждениях.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Преимущества расчетов через банковскую ячейку

Расчеты через банковскую ячейку – один из наиболее безопасных способов передачи денег для покупателя. Для аренды сейфа характерны несколько преимуществ:

  1. Сохранность денег. Даже если банк ограбят, он обязан вернуть клиенту всю сумму, задолженную в ячейку. Для сравнения, сумма к возврату по вкладу равна застрахованной сумме, и составляет 1 400 000 руб.
  2. Покупатель получит деньги обратно, если переход права собственности по каким-либо причинам не будет зарегистрирован.
  3. Продавец гарантированно получит деньги после регистрации сделки в Росреестре.
  4. При желании можно заказать в банке проверку купюр на подлинность.

Недостаток здесь только один. Продавцу и покупателю придется потратить время на посещение банка для заключения договора, зато они получают гарантию, что сделка состоится.

Особенности аренды ячейки

Решив произвести расчет за квартиру через банковскую ячейку, участникам сделки нужно выбрать банк и обратиться в офис. Там заключается трехсторонний договор аренды, после чего покупатель закладывает деньги в сейф. Присутствие продавца при этом обязательно, но он получит сумму только после предъявления зарегистрированного в Росреестре договора.

После помещения денег в ячейку ключ от нее отдается продавцу. Но без договора его не допустят сотрудники банка в хранилище. В итоге обе стороны могут быть уверены, что сделка состоится, и каждый получит то, что нужно: продавец – деньги, покупатель – недвижимость.

Обратите внимание! Если покупатель или продавец по каким-либо причинам отказываются рассчитываться через ячейку и настаивают на оплате наличными, это повод насторожиться.

Для продавца риск заключается в том, что после регистрации перехода права собственности он может не получить оставшуюся сумму за вычетом аванса.

Покупателю же отказ продавца может говорить о том, что с недвижимостью есть проблемы, и велик шанс, что сделку не зарегистрируют.

Документы и договор

При посещении банка сторонам понадобятся только паспорта. В самом отделении заключается трехсторонний договор аренды. К нему оформляется дополнительное соглашение, содержащее условия получения денег продавцом:

  1. Сроки. Например, можно указать, что бывший собственник может получить средства в течение одного месяца после регистрации сделки. Если он этого не сделает в установленный срок, продавец вправе забрать деньги обратно.
  2. Документы. Можно указать, что доступ к ячейке может быть предоставлен только при предъявлении зарегистрированного ДКП, выписки из ЕГРН на нового собственника, акта приема-передачи.

Договора при аренде сейфа для сделок на примере Сбербанка:

В самом договоре указываются параметры ячейки, паспортные данные сторон. При необходимости можно указать, на каких условиях покупатель вправе забрать деньги, если по каким-либо причинам стороны передумают проводить сделку.

Стоимость и сроки

Срок аренды банковской ячейки ничем не ограничивается. Ее можно арендовать даже на сутки, а максимальное количество дней не установлено.

Стоимость зависит от конкретного банка и сроков аренды: чем они больше, тем ниже цена. В среднем с клиентов взимают по 2000-3000 в месяц.

Расчет стоимость аренды ячейки в разных банках:

  • Сбербанк
  • ВТБ-24
  • Альфа-банк

Нужно ли удостоверять договор у нотариуса?

Расчет через банковскую ячейку никак не влияет на необходимость нотариального удостоверения договора. Подпись нотариуса на договоре купли-продажи недвижимости требуется только в нескольких случаях:

  1. Продается жилье несовершеннолетнего или недееспособного (нужно еще и разрешение органа опеки).
  2. Отчуждается доля в праве собственности.

Важно! Удостоверять договор нотариально при продаже доли не нужно, если она отчуждается в пользу другого собственника, либо владельцы всех долей решают их продать третьему лицу одновременно.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Как оформить куплю-продажу квартиры с использованием банковской ячейки? Пошаговая инструкция

Процедура купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов:

  1. Осмотр жилья покупателем, согласование условий сделки. На этом этапе нужно договориться не только об окончательной стоимости и размере аванса или задатка, но и о способе расчета.
  2. Посещение банка и заключение договора аренды ячейки. В этот момент покупатель закладывает деньги в присутствии продавца, предварительно всю сумму нужно пересчитать.
  3. Передача ключей от ячейки продавцу.
  4. Подписание договора купли-продажи и подача документов в Росреестр на регистрацию. Переоформление права собственности занимает в среднем 10-15 дней.
  5. Получение выписки из ЕГРН и договора с отметкой о регистрации.
  6. Изъятие денег из ячейки продавцом. Нужно предъявить договор, паспорт и остальные документы, указанные в допсоглашении к договору аренды.

Обратите внимание! Если стороны договариваются об авансе, он передается в момент подписания договора купли-продажи. Размер аванса обычно составляет 10-20% от стоимости жилья, но можно договориться и о большей сумме. Например, если покупается квартира в ипотеке, и перед регистрацией нужно погасить остаток задолженности, чтобы банк снял обременение.

Образец и содержание договора

В самом договоре купле-продажи условие передачи денег через ячейку после регистрации не указывается. Если же все указать, есть вероятность, что регистратор не оформит переход права собственности, либо договор будет зарегистрирован с обременением. По общему правилу окончательный расчет производится в момент подписания договора.

Документы

Какие документы понадобятся для оформления купли-продажи через ячейку:

  • Паспорта сторон.
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности продавца.
  • Технические документы на квартиру.
  • Документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у продавца (договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, и пр.).
  • Договор аренды банковской ячейки и допсоглашение к нему.
  • Справка об отсутствии долгов по ЖКУ.

Также понадобится выписка из домовой книги о количестве или отсутствии зарегистрированных граждан на продаваемой жилплощади. Но все прописанные лица должны быть выписаны до подписания договора, иначе покупатель может отказаться от сделки.

Госпошлина

Пошлина платится только для Росреестра при переоформлении права собственности. Для физлиц ее размер равен 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб.

Ответы юриста на частые вопросы

Кто оплачивает аренду банковской ячейки?

Традиционно все оплачивает покупатель, но стороны могут договориться о распределении расходов.

Может ли получить деньги из ячейки другой человек, если у продавца не получается приехать за ними?

Да, но только по нотариально удостоверенной доверенности.

Какие еще существуют способы расчета через банк, кроме ячейки?

Можно рассчитаться за квартиру через аккредитив или сервис безопасных платежей.

Как доказать, сколько денег было в ячейке, если банк ограбят?

Сотрудники банка обычно не знают, что и в каком количестве хранится в ячейках.

Доказывать пропажу определенной суммы придется самостоятельно, представив в суд свидетелей или видеозапись момента вложения денег.

Лучше заключить с банком договор ответственного хранения, но тогда сотрудник будет знать, какая сумма находится в ячейке.

Когда сотрудники банка могут вскрыть ячейку без ведома клиента?

Вскрытие возможно лишь в исключительных случаях. Например, при стихийных бедствиях или по решению суда. Также в договоре может быть указано, что ячейку вскроют, если клиент перестанет оплачивать аренду.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Купля-продажа недвижимости с расчетом через банковскую ячейку – один из самых безопасных способов для продавца и покупателя.
  2. Расчет через ячейку после перехода права собственности указывать в договоре не нужно, иначе сделку зарегистрируют с обременением.
  3. Стороны самостоятельно выбирают, в каком банке и на какой срок арендовать ячейку.
  4. Продавец получает деньги из ячейки только после предъявления документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на покупателя.

Сумма за квартиру вкладывается в ячейку покупателем в присутствии продавца.

Источник: https://SocPrav.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-cherez-bankovskuyu-yacheyku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.