Калькулятор рыночной стоимости земельного участка

Как за 7 минут узнать стоимость земельного участка онлайн бесплатно

Калькулятор рыночной стоимости земельного участка

Умение быстро узнать стоимость земельного участка позволяет отсеивать участки, которые заведомо будут иметь высокую цену.

Занимаясь получением земли, я обнаружил, что трудно предсказать какая будет стоимость земельного участка, который мне понравился.

Бывает, находишь хороший участок и начинаешь гадать: за сколько администрация его продаст или сдаст в аренду.

Цена земли всегда имеет значение.

Поэтому неопределенность со стоимостью земельного участка мешает принять взвешенное решение.

В таких ситуациях возникает вопрос: есть ли смысл заниматься получением выбранного участка или нет?

В этой статье я поделюсь способом, который поможет

узнать стоимость земельного участка за 7 минут, используя 2 бесплатных инструмента

Для начала небольшое отступление, чтобы вы понимали в каких ситуациях можно применять данный способ.

Как известно, земельный участок можно купить или получить в аренду 2-мя способами:

Приобретение участка на аукционе (в собственность или в аренду) возможно по одной из 2-х цен:

1. цена по результатам аукциона,

2. начальная цена.

Рассматривать цену по результатам аукциона нет никакого смысла, потому что ее размер зависит исключительно от участников аукциона.

Чем дольше будут бороться участники аукциона, тем выше будет стоимость земельного участка по результатам.

Совсем другое дело — начальная цена.

Заранее знать какова может быть начальная цена земельного участка очень полезно, потому что:

  • завышенная начальная цена косвенно свидетельствует о неадекватности местных чиновников.

Чем выше начальная цена земельного участка, тем больше причин отказаться от получения этой земли.

  • многие земельные участки, выставленные на аукцион, фактически продаются по начальной цене.

Продажа земли на аукционе по начальной цене случается, когда подана только 1 заявка, либо подано несколько заявок, но к аукциону допущен только один участник.

По закону, единственный участник получает земельный участок по начальной цене.

  • начальная цена очень часто по своему размеру сопоставима с ценой, по которой участок продают или сдают в аренду без торгов.

Сопоставимость размера начальной цены для аукциона и стоимости, по которой участок предоставляется без торгов, дает примерный ориентир стоимости участка, получаемого без торгов.

По общему правилу, стоимость земельного участка, который продается или сдается в аренду без торгов, устанавливает собственник земли

  • Если земля федеральная, то стоимость участка определяет Правительство РФ.
  • Когда земля не разграничена или принадлежит региону, то стоимость участка устанавливает власть субъекта РФ.
  • Если земля находиться в муниципальной собственности, то стоимость участка устанавливает местная администрация.

Самые востребованные участки под ИЖС, ЛПХ, дачу, сад, огород, как правило, предоставляются местными администрациями из муниципальных земель.

Местных администраций в России бессчетное количество.

Многие администрации до сих пор не научились публиковать свои постановления.

Найти постановление какой-нибудь сельской или районной администрации, в котором определены цены земельных участков, предоставляемых без торгов, бывает очень проблематично.

Поэтому сопоставимость размера начальной цены для аукциона и размера цены, которая используется при предоставлении участков без торгов, поможет определить примерную стоимость участка, получаемого по процедуре – без торгов.

Осталось только узнать, как находить информацию о начальной цене земельного участка.

Сейчас этим и займемся.

Как узнать стоимость земельного участка при продаже?

На первом шаге воспользуемся информацией с портала torgi.gov.ru

1. Вы должны попасть в раздел: Аренда и продажа земельных участков.

2. Перейти в режим: Расширенный поиск.

Наша цель: найти последние аукционы по продаже земельных участков, расположенных в интересующем вас муниципальном районе (поселке, городе, районе и т.д.).

Желательно, чтобы эти участки, находились максимально близко к вашему участку, который вы планируете получить.

Для этого, в разделе поиска «Параметры участка» выберем 5 показателей.

1. Вид договора.

В первом поле система предлагает выбрать «Договор аренды» или «Договор купли-продажи».

Выбираем Договор купли-продажи, потому что мы хотим узнать стоимость продажи земельного участка.

Источник: https://paruslex.ru/stoimost-zemelnogo-uchastka/

Как самостоятельно посчитать стоимость дома с земельным участком

Калькулятор рыночной стоимости земельного участка

Добрый день.

Рассказываем, как самостоятельно посчитать стоимость дома с земельным участком близкой к рыночной стоимости.

Оценщик при расчете рыночной стоимости исследует много факторов, которые влияют на стоимость объекта оценки, но для понимания стоимости близкой к рыночной рассмотрим упрощенный пример расчета.

Предупреждение для экспертов оценщиков.

Мы сами действующие оценщики и конечно же, могли бы написать на эту тему умную статью, из которой было бы понятно, что тема важная, знаем мы много, пишите нам – мы поможем за деньги.

Но наша цель – написать простое руководство по расчету стоимости объекта близкой к рыночной, и мы будем упрощать.

Поэтому все возражения и критика априори не принимаются.

Итак, поехали.

1. Выбираем на площадках Avito www.avito.ruи ЦИАН www.cian.ruдома аналоги с характеристиками похожими на ваш дом.

В качестве характеристик рассматриваем местоположение дома, общую площадь дома, качество внутренней отделки, входит мебель и техника в стоимость или нет, площадь земельного участка, коммуникации, дополнительное благоустройство участка баня, гараж, беседка, декоративные насаждения.

Выбираем дома с характеристиками максимально приближенными к объекту оценки.

В качества примера выбрали дом в Московской области в хорошем состоянии площадью 103,3 квадратных метра с земельным участком 6,65 сотки.

2. Для поиска аналогичных домов на площадках недвижимости, выбираем категорию объекта Дом, город или область и нажимаем показать объявления на карте.

3. Поиск по местоположению – увеличиваем карту до масштаба, при котором видно населенный пункт, садово-дачное товарищество или коттеджный поселок, в котором находится оцениваемый дом и количество предложений о продаже.

Рассматриваем дома максимально близко расположенные к объекту.

Смотрим на карту, где визуально видно количество предложений, если аналогичных предложений недостаточно, то можно дополнительно посмотреть предложения в ближайших населенных пунктах, садово-дачных товариществах или коттеджных поселках.

4. Общая площадь дома – выбираем аналоги с отличием по площади +/- 50%. Чем меньше процент расхождения по площади, тем выше точность итогового результата.

103,3 квадратных метра + 50% = 154,95 округленно 155 квадратных метров

103,3 квадратных метра – 50% = 51,65 округленно 52 квадратных метров

Выбираем аналогичные дома площадью от 52 до 155 квадратных метров

Продается участок 6 соток со строениями за 4 500 000 рублей. В двухэтажном деревянном строении все есть для проживания — вода, электричество, газ для приготовления пищи — из баллона.Общ.пл. дома 140.5 кв.м.

, площадь участка 8 соток, дом деревянный, очень теплый, 2 этажа, первый этаж: кухня-столовая, гостиная, холл, бойлерная, сан-узел, второй этаж: три комнаты, гардеробная, сан-узел (в доме остается вся мебель и встроенная техника). Все коммуникации центральные, есть своя скважина, дом для круглогодичного проживания, коммунальные платежи невысокие. Кровля метало-черепица. Участок 8 сот.

(ухожен), высажены декоративные растения, деревья. Въезд на территорию по пропускам, круглосуточная охрана, видео-наблюдение, детская и спортивная площадка, аттракционы.Участок 20 соток + 2-х этажный деревянный дом. На участке реликтовый дуб, большие сосны, можжевельник, плодовые деревья. Соседи по участку проживают круглый год.

Вывоз мусора из контейнеров, чистка асфальтированной дороги летом и зимой. Планируется подключение магистрального газа всей деревни. Собственник, все документы на руках.
Корректируем стоимость аналогов сравнивая их характеристики с объектом оценки

Каждый аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, т.е. элементам сравнения. Выявляются различия по этим факторам, и цена аналога корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Применяем понижающую корректировку, когда аналог имеет характеристики лучше, чем объект. Приводим аналог к равным характеристикам с объектом, уменьшая стоимость аналога.

Применяем повышающую корректировку, когда аналог уступает объекту оценки по характеристикам. Приводим его к равенству по характеристикам с объектом оценки, увеличив стоимость аналога.

5. Часто продают недвижимость с комплектацией мебелью и бытовой техникой, и покупатель платит продавцу дополнительно за комплектацию в доме.

Наличие мебели и бытовой техники при расчете увеличивает или снижает стоимость недвижимости, это зависит от состояния мебели и качества техники.

Покупателю придется за свой счет вывозить на свалку старую, не пригодную для дальнейшего использования мебель и технику, которую оставили в доме.

В случае, когда мебель и бытовая техника дополняют интерьер как встроенный электрический камин с обрамлением, встроенный кухонный гарнитур по размерам помещения то отделение таких элементов без дополнительных вложений на восстановление интерьера невозможно.

Мебель и техника старше 5 лет не существенно влияет на стоимость, потому что имеет износ, морально устарела, или не удовлетворяет требованиям и вкусам покупателя.

Повысит стоимость объекта техника с мебелью серийного производства не старше 5 лет в хорошем состоянии, а высококачественную элитную предпочитают продать отдельно, потому что в комплекте с недвижимостью ее вынуждены продавать по цене серийной.

Размер корректировки зависит от состояния и количества мебели и техники, в среднем составляет 2% – 5%. Срок эксплуатации и комплектность уточняйте у продавца, а состояние оценивайте самостоятельно.

В объявлении стоимость Аналога 2 указана с мебелью и техникой. Корректируем, уменьшая стоимость Аналога 2 на 5%. Вычитаем из стоимости аналога, стоимость мебели и техники.

6. Качество отделки в доме определяется состоянием ремонта.
Бывают объекты без внутренней отделки, с простой отделкой, улучшенной внутренней отделкой, высококачественной отделкой.

Без внутренней отделки – без инженерного оборудования, без финишной отделки, без дверных блоков, коммуникации заведены.

Простая отделка – стены и потолки покрашены или обои, на полу линолеум, плитка, инженерное оборудование эконом-класса.

Улучшенная отделка – потолки и стены ровные отшлифованные, на стенах качественные обои или окраска, потолки подвесные из гипсокартона или натяжные, на полу ламинат, керамическая плитка, установлен теплый пол. Сантехника и кухонное оборудование улучшенного качества.

Высококачественная отделка – потолки и стены ровные отшлифованные, на стенах качественные обои или декоративная штукатурка, или дорогостоящий природный камень.

Потолки подвесные, натяжные или лепные художественно оформленные. Напольное покрытие из натурального паркета, высококачественного ламината, паркетной доски, керамической плитки, система теплый пол.

Сантехника, кухонное оборудование премиум-класса.

Корректировка на состояние проводится из расчета стоимости выполненных работ и стоимости материалов, используемых при отделке с учетом износа. Выбирайте дома близкие по состоянию оцениваемому дому.

Аналоги схожи с объектом оценки простой отделкой, скидку на состояние не применяем.

7. Площадь земельного участка.

С ростом масштаба объекта стоимость единицы, в которой измеряется величина объекта снижается. Причина, чем больше площадь участка, тем больше доля неиспользуемой части земельного участка в общей площади. Рыночной стоимостью земли могут обладать лишь те участки земли, которые будут полезны для пользователя.

Корректировку стоимости земельного участка на общую площадь проводим согласно таблице Лейфера Л.А.

Размер участка одного аналога 20 соток = 2000 кв.м. превышает площадь 1500 кв.м., применяем корректировку 5%.

8. Коммуникации индивидуального дома.

Индивидуальные дома продаются:
не обеспеченные инженерными коммуникациями, обеспеченные электроэнергией, с центральным водопроводом и канализацией, с горячим водоснабжением, обеспеченные центральным газоснабжением, линией телекоммуникаций и телевидения.

Коммуникации рядом, вдоль или на соседнем участке – означает, что они не проведены, а подведение и подключение стоит денег. Уточнить точную стоимость можно в обслуживающих организациях или посчитать с учетом корректировок.

Аналог 2 отличается по коммуникациям от объекта оценки, наличием газоснабжения. Корректируем, уменьшая стоимость аналога на 10% по среднему значению диапазона 3%-16%.

9. Дополнительное благоустройство участка баня, гараж, беседка, декоративные насаждения.

Аналог 1 и Аналог 3 не имеют дополнительных строений на участках. На участке Аналога 2 построен гараж. Благоустройство объекта оценки равнозначно Аналогу 2, но лучше, чем у Аналогов 1 и 3, к ним применяем повышающую корректировку по среднему значению 6%.

Расчет стоимости

Считаем стоимость квадратного метра аналогов, для этого стоимость предложения делим на площадь объекта аналога.

ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ / ПЛОЩАДЬ АНАЛОГА = ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА АНАЛОГА

Аналог 1 расчет 4 500 000 / 85 = 52 941

Аналог 2 расчет 8 300 000 / 140,5 = 59 075

Аналог 3 расчет 6 930 000 / 124 = 55 887

Корректируем стоимость Аналога 2 на наличие мебели и техники. Понижаем стоимость аналога на 5% за счет вычитания стоимости мебели и техники.

2 Аналог 59 075 – 5% = 56 121

Корректируем стоимость квадратного метра Аналога 3 на площадь земельного участка.

Размер участка третьего Аналога 20 соток = 2000 кв.м. превышает площадь 1500 кв.м., применяем корректировку 5%. Увеличиваем на 5% стоимость квадратного метра Аналога 3.

3 Аналог 55 887 + 5% = 58 681

Аналог 2 отличается по коммуникациям от объекта оценки, наличием газоснабжения. Корректируем, уменьшая стоимость аналога на 10% по среднему значению диапазона 3%-16%.

2 Аналог 56 121 – 10% = 50 509

Аналог 1 и Аналог 3 отличаются от объекта оценки благоустройством, применяем повышающую корректировку по среднему значению 6%.

1 Аналог 52 941 + 6% = 56 118

3 Аналог 58 681 + 6% = 62 202

Проверяем какой из аналогов отличается по стоимости от других аналогов после проведенных корректировок свыше 25%. Подбираем вместо него другой аналог, не превышающий по итогам проведенных корректировок 25% стоимости квадратного метра.

(ДОРОГАЯ ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА – ДЕШЕВАЯ ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА) / ДОРОГАЯ ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА = % РАСХОЖДЕНИЯ

(Аналог 3 – Аналог 2) / Аналог 3 = % расхождения

62 202 – 50 509 = 11 693 / 62 202 = 0,1879 * 100 = 18,80% округленно 19% < 25%

Расхождение в стоимости квадратного метра аналогов, после проведенных корректировок, 19% в пределах заданных 25 %, продолжаем расчет.

После проведения корректировок на стоимость квадратного метра аналогов и проверки на расхождение стоимости квадратного метра аналогов, полученные стоимости квадратного метра каждого аналога суммируем и делим на количество выбранных аналогов, получаем среднюю стоимость квадратного метра.

(ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА АНАЛОГА 1 + ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА АНАЛОГА 2 + ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА АНАЛОГА 3) / КОЛИЧЕСТВО АНАЛОГОВ = СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА

(56 118 + 50 509 + 62 202) / 3 = 56 276

Умножаем среднюю стоимость квадратного метра на общую площадь объекта оценки.

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА * ПЛОЩАДЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ = СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

56 276 * 103,3 = 5 813 311

Вычитаем из полученной средней стоимости объекта скидку на торг и процент вознаграждения риэлтора, они заложены в стоимость и указаны в объявлениях, в сумме эти показатели в среднем составляют 3% – 5% – 10%.

Получаем стоимость объекта близкую к рыночной стоимости.

5 813 311 – 5% = 5 522 645 округленно 5 500 000

Приведенный пример расчета не применяется для определения стоимости премиум недвижимости и дает приближенную стоимость объекта оценки к рыночной стоимости.

Успешных продаж!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d47f6e59f272100aea8d303/kak-samostoiatelno-poschitat-stoimost-doma-s-zemelnym-uchastkom-5fd1b51efd90585864d02ba7

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.