Какие условия при покупке квартиры в ипотеку

Содержание

Покупка вторичной квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция | Ипотека онлайн

Какие условия при покупке квартиры в ипотеку

Предлагаем своеобразный алгоритм действий на тему «Покупка вторичной квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция». Интерес к жилью вторичного рынка с годами не уменьшается.

И чаще всего, россияне покупают жилую недвижимость с оформлением ипотечного кредита.

Найти подходящий для кредитования вариант, собрать документы для банка, получить одобрение и оформить сделку — покупателю приходится решать проблемы вне зоны его интересов. Итак, как купить квартиру в ипотеку пошагово — далее.

Подбор варианта вторичной квартиры в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку, с чего начать? Ответ простой — выбрать вариант. Можно испытать собственные силы — подать объявление с фразой «куплю квартиру», огласить о планах перед родственниками, знакомыми. И предложений будет немало, а запрашиваемые суммы за жилье будут разные.

На этом этапе помощь агентств недвижимости, профессиональных риелторов — наиболее действенна. Осмотры с квалифицированным посредником проходят упорядочено, без лишней суеты, в удобное время.

Если планируется покупка квартиры в ипотеку без риэлтора — будет не лишним напомнить критерии, определяющие «ценность» квартиры:

  • рассматривают будущий район проживания с точки зрения работы — насколько близко расположен, сколько времени потребует дорога;
  • следующий фактор — транспортные развязки. Какие виды городского транспорта обеспечивают жизнедеятельность района, интервал движения, расположение остановок;
  • оценивают инфраструктуру — близость школ, детсадов, магазинов, банков, служб быта. Хорошо, если рядом с домом работает супермаркет с товарами повседневного спроса, недалеко до парковой зоны;
  • изучают придомовую территорию — насколько благоустроена, есть ли детская зона, где паркуется транспорт жильцов и расположена хозяйственная площадка;
  • насколько упорядочена жизнь многоквартирного дома — консьерж, чистота подъездов, лестничных площадок, исправность лифтов, наличие кладовок для домашних вещей;
  • непосредственно знакомятся с вариантом — этаж, планировка, техническое состояние, инженерное обеспечение. Уделяют внимание санитарному состоянию конструкций — отсутствию очагов сырости, плесени.

Оценивают финансовую часть — цену покупаемого жилья, ограниченность личного бюджета, сумму кредита. Стоит зайти на сайты банков, где есть калькуляторы ипотеки.

Программа оценивает платежеспособность будущего заемщика, строит график платежей в соответствии со сроками кредитования, покажет эффективную ставку кредитования с учетом страхования, участия в зарплатном проекте банка, привлечения созаемщика.

Зарегистрировавшись на сайте, можно подать предварительную заявку на ипотеку онлайн.

Рекомендуемая статья:  Почему увеличивается сумма ипотеки в Сбербанк онлайн

Статистика доказывает, что большинство квартир «вторички» покупаются с оформлением сбербанковского кредита.

Разнообразные ипотечные программы, участие в госпрограммах помощи семьям с детьми, выгодные ставки — привлекают.

И предполагая, что сделка будет кредитоваться в крупнейшем российском банке, изложим этапы покупки квартиры в ипотеку Сбербанк.

Сбор необходимых документов

Одновременно с рассмотрением вариантов будущего жилья желательно начать работу с банком. При покупке квартиры в кредит Сбербанка собирают два пакета документов: первый — касается потенциального заемщика, второй — объекта кредитования.

Заемщик предоставляет:

  • заявление-анкету, с указанием суммы кредита, на которую претендуют;
  • личные документы;
  • копии документов, подтверждающих стаж и занятость;
  • справки об источниках доходов.

О документах заемщика подробнее в другой статье: Требования к документам на ипотеку онлайн

В зависимости от программы, пакет может дополняться аналогичными документами супруга, созаемщика, а также детей, если выбран вариант семейного кредитования.

Если заемщик определился с квартирой, для предварительного ознакомления с инвестируемым объектом подают копии:

  • правоустанавливающего документа и подтверждающего регистрацию прав собственности;
  • технического (кадастрового) паспорта.

Сбербанк принимает решение о кредитовании в течение 3-7 дней.

Что касается покупаемой квартиры, стоит обратить внимание на юридическую «чистоту» документов. Кредиторы отрицательно относятся к жилой недвижимости, где право собственности оформлено решением суда, прописаны несовершеннолетние или жильцы преклонного возраста. Чтобы не терять время, заранее обсудите вопрос с продавцом или его представителем.

Оценка залога

Если банк дал согласие на кредит — пора к оценщику, который определит рыночную стоимость будущего залога. Здесь необходимо учесть, что многие банки, и Сбербанк в их числе, проводят аккредитацию оценочных компаний. Об аккредитованных оценщиках можно узнать на сайте банка или проконсультироваться у сотрудника.

Результат работы эксперта-оценщика — отчет, в котором обоснована рыночная стоимость квартиры. Показатель важен для расчета сумм первого взноса и ипотечного кредита, которые Сбербанк исчисляет соответственно 15% и 85% от стоимости, указанной экспертом. Кроме того, от рыночной стоимости проводится страхование объекта.

Банк не ограничивает заемщика в выборе оценочной компании. Но если оценщик не аккредитован, то рассмотрение отчета об оценке банком может затянуться до 30 дней.

Рассмотрение квартиры банком

Следующий шаг — одобрение покупаемой квартиры кредитором. Для этого предоставляют:

  • правоустанавливающий документ;
  • подтверждение прав собственности;
  • так же нужно составить и подписать договор купли-продажи квартиры с ипотекой в одной из форм — предварительный или проект;
  • для квартир, нажитых в браке — согласие на продажу от супруга;
  • если квартира приобретена до брака, то необходимо заявление продавца об этом (образец можно скачать ниже)
  • справку о составе прописанных в жилье;
  • техпаспорт БТИ на квартиру;
  • данные информцентра о задолженности по коммунальным услугам;
  • если продажа проводится иным лицом от имени собственника — доверенность;
  • отчет об оценке с альбомом данных фотофиксации объекта недвижимости.

Договор купли-продажи объекта недвижимостиСкачатьОбразец Согласия супруга Продавца на продажу ОНСкачатьЗаявление Продавца о том, что квартира приобретена не во время бракаСкачать

Банк проверяет принадлежность квартиры продавцу и соответствие правоустанавливающих документов паспортным данным. При продаже по доверенности — правильность составления документа, срок действия, полномочия доверенного лица и его паспорт. Прочие документы проверяются на актуальность. После одобрения квартиры банком, можно приступать к следующему шагу.

Подписание кредитного договора и страхование

Далее необходимо:

  • внести продавцу задаток (первый взнос по ипотеке) и взять расписку, что сумма передана;
  • копии документов предоставляют кредитору.

Расписка на первый взносСкачать

Специалисты рекомендуют оформлять документы нотариально, что гарантирует правильность составления. В договоре обязательно указывается дата окончательного расчета за квартиру.

Далее покупатель в банке подписывает кредитный договор и оформляет страховку недвижимости— с этого момента он становится заемщиком.

Сделка

Зарегистрировать передачу прав собственности можно двумя способами.

Электронная регистрация

Предложена Сбербанком электронная регистрация сделки для экономии времени. Операция распространяется на покупку в кредит готового жилья, договоров долевого участия, жилья вторичного рынка, участков без застройки. Соблюдают требования:

  • регистрируются транзакции исключительно между физ. лицами и исключительно прямые транзакции;
  • число участников сделки ограничено — до 2-х чел. продавцов, 2-х чел. покупателей и не более 5-ти созаемщиков;
  • долевая собственность не регистрируется;
  • не регистрируются сделки, где стороной являются не достигшие совершеннолетия, недееспособные или лица под попечительством;
  • не проводятся транзакции по доверенности.

Регистрация проводится в таком порядке:

  • сотрудник банка формирует электронные копии предоставленных документов;
  • отправляет документы защищенными каналами связи на регистрацию в Росреестр;
  • через некоторое время на электронную почту собственника приходит подтверждение с отметкой о регистрации сделки.

Передача данных по каналам связи защищена специальными усиленными паролями и электронно-цифровыми подписями. Процедура обслуживания через сервис Сбербанка платная, но позволяет сэкономить 0,1% кредитного процента.

Подача документов в МФЦ

Такую же регистрацию можно провести в Центре услуг. Перечислим пошагово:

  • проводится запись на прием одним из способов — через сайт Центра, портал госуслуг, по телефону или посетив офис;
  • собирают пакет документов на участников сделки и отчуждаемую квартиру;
  • покупатель — уплачивает госпошлину — 2000 рублей;
  • сотрудник МФЦ заполняет заявления, а покупатель и продавец проверят сведения в них;
  • далее сотрудник МФЦ забирает пакет всех оригиналов и копий документов вместе с заявлениями на государственную регистрацию, и выдает покупателю и продавцу Опись документов;
  • покупатель — по истечении времени получает по описи документы по сделке с отметкой о регистрации.

По отдельным оценкам, вся процедура может затянуться до 30-ти календарных дней, что задерживает окончательный расчет между сторонами.

Получение документов после регистрации

Новый собственник получает зарегистрированный договор купли-продажи с печатями Росреестра на свое имя и выписку из регистрации прав недвижимости. Документы предоставляют в кредитующий банк для окончательного расчета с продавцом.

Рекомендуемая статья:  Военная ипотека и материнский капитал

Выдача кредита

Когда перерегистрация прав собственности на квартиру проведена, кредитный договор подписан, пришло время провести окончательный расчет с продавцом. Чаще всего банк на его имя открывает текущий счет, куда зачисляет оставшуюся сумму по договору. Возможен расчет через аккредитив или банковскую ячейку. Окончательный расчет желательно подтвердить распиской.

Расписка на кредитные деньгиСкачать

С момента подписания кредитного договора покупатель стал заемщиком, взявшим на себя обязательства по погашению займа.

Передача ключей

Договор купли-продажи в обязательствах продавца предусматривает два пункта:

  • время высвобождения квартиры предыдущим собственником, и снятие с регистрационного учета зарегистрированных лиц. Обычно для вывоза имущества требуется 1-2 недели;
  • дату передачи ключей. Пункт чисто символический, но означает, что квартира свободна и можно заселиться новому владельцу.

Через 7-мь дней новый собственник может зарегистрироваться но новому месту жительства. После чего проводится перерегистрация лицевых счетов в коммунальных службах.

Заключение

Такой порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке применяется, практически, всеми банками. Чтобы задуманное осуществить, покупателю, заемщику необходимо запастись терпением. А если что-то не получается — за консультацией в банк.

Оцените автора (7 5,00 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/pokupka-vtorichnoj-kvartiry-v-ipoteku.html

Условия покупки квартиры в ипотеку

Какие условия при покупке квартиры в ипотеку

Ипотечные программы банков – наиболее доступный способ приобретения жилья для большинства населения.

Выбор недвижимости — непростая задача сама по себе, ведь жилплощадь приобретается на долгие годы.

При покупке квадратных метров в кредит необходимо также учитывать требования кредиторов, что усложняет решение вопроса. Что нужно для покупки квартиры в ипотеку, рассматривается в этом материале.

Ипотека – что это

Это залог недвижимости, из стоимости которой кредитор, выдавший ссуду, может погасить обязательства заёмщика, если последний не возвратит деньги вовремя. Так как недвижимое имущество часто обеспечивают кредиты, полученные на приобретение заложенных объектов, в обиходе ипотекой также называют ссуды, выданные под залог жилья.

Важно! Залог квартиры регистрируется в государственном реестре недвижимости, что исключает сделки с жилплощадью без разрешения банка-залогодержателя. Самостоятельно распоряжаться объектом владелец сможет только после погашения обязательств и снятия обременения.

По закону недвижимое имущество, переданное в ипотеку, обеспечивает:

  • возврат основного долга по кредитному договору;
  • погашение начисленных процентов;
  • оплату штрафных санкций за неисполнение обязательств;
  • возмещение убытков, полученных в результате нарушения должником условий договора;
  • уплату судебных издержек, связанных с наложением взыскания;
  • возмещение расходов, связанных с реализацией объекта.

Ипотечный договор может изменить состав требований, например, установить максимальный размер обеспечения или предусмотреть оплату налогов, страховок, которые несет залогодержатель вместо заёмщика.

Инструкция по оформлению недвижимости в кредит

Покупка недвижимости в ипотеку – ответственный шаг для любого человека. Не рассчитав свои финансовые возможности, заёмщик может не только попасть в кредитную кабалу на долгие годы, но и лишиться жилплощади вместе с деньгами.

Предварительная подготовка

Прежде чем обращаться в банк потенциальному покупателю следует ответить себе на несколько вопросов:

  1. Сколько денег есть на первоначальный взнос?
  2. Какую сумму можно тратить ежемесячно на погашение кредита?
  3. Каким условиям должно удовлетворять приобретаемое жильё: месторасположение, площадь, количество комнат и др.
  4. Сколько примерно будет стоить жилплощадь?

Так как погашать кредит придется несколько лет, важно выбрать наилучшие условия покупки квартиры в ипотеку.

Совет. Выгодный способ приобретения жилья – участие в государственных программах по улучшению жилищных условий. В этом случае граждане получают помощь от федеральных или региональных органов при оформлении и погашении кредита под залог недвижимого имущества.

В зависимости от вида программы выгода заёмщика может выражаться разными способами:

  • получении субсидии на приобретение недвижимости;
  • применении пониженной процентной ставки;
  • покупке квадратных метров по социальной цене;
  • погашении части кредита и др.

Условия участия в соцпрограммах и категории граждан, которые могут получить помощь, различаются на разных территориях. Узнать подробности о действующих жилищных программах можно на сайте дом.рф.

Кроме государства, помощь в приобретении жилья могут оказывать компании и организации, в которых работают граждане. Льготные условия кредитования отдельным категориям населения предоставляют государственные и коммерческие банки.

Выбор банка

Не стоит сразу бросаться на поиск квартиры после принятия решения о покупке. Прежде следует получить одобрение финансового учреждения на выдачу ипотечного кредита.

Кредитные организации не всем выдают жилищные ссуды. Вначале оценивается платежеспособность потенциального заёмщика. Условия кредитования подбираются индивидуально. Фининститут может отказать в выдаче ссуды или одобрить сумму гораздо ниже планов заёмщика.

Перед подачей заявки следует изучить условия ипотечных программ разных финансовых учреждений. Они представлены на официальных сайтах. Кредитный продукт следует подбирать, исходя из финансового положения заёмщика и сопутствующих факторов:

  • суммы первоначального взноса;
  • наличия официальных заработков;
  • возраста;
  • трудового стажа;
  • возможности предоставления дополнительного обеспечения;
  • территориального местоположения недвижимого имущества;
  • размера процентной ставки;
  • кредитной истории заёмщика и др.

Если покупается квартира в ипотеку у застройщика, обращаться следует в банки, где аккредитован объект. Часто выгодные условия кредитования предлагают учреждения, финансирующие строительные организации при возведении новостроек.

После отбора подходящих программ следует собрать документы и подать заявки на кредит в несколько банков. Так заёмщик быстрее сможет получить реальные предложения по ссудам и выбрать наилучший вариант.

Если по заявкам пришел отказ, не стоит отчаиваться, запрос можно направить в другие кредитные учреждения. Также стоит проверить свою кредитную историю в БКИ.

Предупреждение! Практически невозможно взять новый кредит, если есть просрочки по действующим ссудам. Для улучшения КИ можно воспользоваться специальными программами банков и микрофинансовых организаций.

Поиск квартиры

Одобренная заявка действительна 2-3 месяца после получения решения. В течение этого срока заёмщику нужно подобрать жильё. При участии в госпрограммах также следует учитывать условия предоставления помощи.

Как правильно выбрать квартиру, могут подсказать специалисты, работающие на рынке недвижимости. Большой опыт риелторов поможет заёмщику быстро найти жильё. Но, если покупатель не хочет переплачивать за услуги, он может воспользоваться сайтами, на которых покупатели и застройщики выставляют объекты. Подобных ресурсов очень много, и любой человек может выбрать жилое помещение по своему вкусу.

Покупателю следует до мелочей расписать свои запросы к квартире. Помещение будет долго находится в залоге, и если не нравится вид из окна, сменить его получится нескоро. жильё должно быть комфортным и удовлетворять целям, для которых оно покупается. Требования к квартире для проживания и сдачи в наем отличаются.

Вторичный рынок

Кредитные учреждения отказываются выдавать ссуды под неликвидные жилые помещения. В каждом банке свои требования к недвижимости. Следует уточнить критерии перед проведением поиска. Обычно кредиторы отказываются принимать объекты:

  • расположенные в аварийных и ветхих зданиях;
  • подлежащие сносу;
  • в домах, по которым принято решение о расселении;
  • с неузаконенной перепланировкой;
  • в общежитиях;
  • в деревянных домах и др.

Трудности могут возникнуть с квартирами, уже находящимися в залоге. Как правило, кредиторы работают только с теми объектами, закладные по которым находятся у них. Купить квартиру, ранее приобретенную с помощью другой финансовой организации, вряд ли получится.

Знание критериев поможет сэкономить время и не рассматривать помещения, не соответствующие условиям.

Новостройки

С развитием цифровых технологий сайты новостроек становятся все лучше. Строительные компании предлагают потенциальным покупателям виртуальные туры по будущим домам и районам. Однако не стоит обращать внимание лишь на красивую картинку. Риски пополнить ряды обманутых дольщиков очень высоки.

Обратите внимание! Для того чтобы найти новую квартиру недостаточно опираться только на расположение, метраж и бюджет покупки. При выборе новостройки гораздо важнее получить информацию о застройщике и о наличии всей разрешительной документации на строительство.  

В настоящее время есть возможность узнать о строительной корпорации очень много, не вставая с дивана. Запрос в Гугл по названию компании, чтение отзывов в группах ЖК предоставят огромное количество информации. В соцсетях легко найти реальные фотографии квартир, обсуждения недочетов, коммунального обслуживания и других важных для владельцев вопросов.

Кредитор обязательно проверяет застройщика. Новостройки должны быть аккредитованы в кредитном учреждении. В противном случае заёмщику потребуется принести дополнительные бумаги от строительной компании, подтверждающие законность стройки.

Проверка

Прежде чем заключать договор о покупке жилья необходимо проверить полномочия продавца и право собственности. Фактических владельцев объекта можно узнать, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Документ содержит обширные сведения о помещении:

  • адрес;
  • кадастровый номер и стоимость;
  • дату и основание возникновения права собственности;
  • технический план, площадь, планировку;
  • характеристики здания и др.

Выписка из ЕГРН в настоящее время заменила множество других документов, ранее требуемых с владельца. Продавцу нужно только представить документ-основание возникновения права собственности, справки об отсутствии прописанных в квартире и о погашении долгов по ЖКХ.

Оценка

После окончательного выбора квартиры, ее необходимо оценить. Отчет оценщика требуется для расчета суммы кредита. Банк не выдаст заём на 100% стоимости жилья. В зависимости от условий размер ссуды составит, например, только 85%.

Для снижения рисков кредитные учреждения советуют обращаться в оценочные агентства, прошедшие аккредитацию в банке. Однако по законодательству ограничивать заёмщиков в выборе оценщика кредиторы не имеют права. Если отчет выдан неаккредитованной оценочной организацией, банк может проверить цену недвижимости, что затянет оформление договора.

Подписание договора

После представления в банк всех необходимых документов и проверки объекта заёмщик подписывает договоры с продавцом и кредитным учреждением.

Справка. По закону закладываемое помещение обязательно страхуется. Банк может предложить застраховать жизнь заёмщика и титул для снижения процентной ставки.

Рекомендуется заранее ознакомиться с договорами. Даже самые известные организации допускают ошибки. Для проверки договоров можно обратиться в юридическую фирму.

Как купить квартиру в ипотеку. Делюсь личным опытом

Какие условия при покупке квартиры в ипотеку

Последнее обновление: 04-01-2020

Пришло время снова покупать квартиру в ипотеку. Пора расширяться.

На данной странице описал по шагам как проходит весь процесс. В 2021  все этапы будут также актуальны. Узнаете с какими трудностями приходится сталкиваться, как решаются, с чего начать процесс поиска и покупки квартиры, и многое другое.

Сохраняйте ссылку, пригодится когда решите сами взять ипотечный кредит на жилье.

Риэлторы в своем репертуаре

Для тех кто сомневается, стоит ли брать ипотеку. Читайте по ссылке статью //moi-ipodom.ru/vzyat-ipoteku.html

Прикинули с супругой что вроде бы хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке (15%) и можем взять в банке на 15 лет около 3 000 000 рублей. В банк пока что не ходили, но думаю это не проблема.

Начали просматривать варианты квартир.

Нашли в новостройке в одном доме несколько предложений от разных агентств (с черновой отделкой, сдача в конце года). Решил позвонить узнать когда можно посмотреть. Правда выходной день, но почему бы и нет. Думаю за те проценты что берут риэлторы и при том уровень оказываемых услуг, они просто обязаны быть доступны каждый день.

Сделал 3 звонка, по одному уже все продали, по другому только наличка и по документам не понятно что и как, по третьему не дозвонился.

Прошел наверное час. Раздается звонок с номера до которого не дозвонился.

Вроде бы варианты есть, по цене 2 600 000 рублей (черновая отделка), но это не точная цена. Договорились на следующий день созвониться и посмотреть все варианты + уточнить цены.

На следующий день.

В назначенное время позвонил – безрезультатно. Через пол часа тоже самое. Нашел сайт этого агентства недвижимости, там озвученных вариантов не увидел. Видимо риэлтор ошиблась и решила не утруждать себя разговором.

Ну что же, все что ни делается, то к лучшему.

Какие выводы можно сделать:

  • Звонить по объявлениям имеет смысл только после одобрения в банке. Когда уже будет точно известна размер ипотеки. В противном случае есть риск что денег не хватит, да и при поиске будите метаться от варианта дешевле к варианту дороже.
  • Снова убедился что риэлторы в большинстве своем – это бесполезная прослойка на которую приходится закладывать часть денег, которые тратят время и затягивают процесс. Сразу отмечу, так работают не все, но 70-80% точно.

Договорились с супругой что на просмотры начнем ездить когда получим одобрение в банке.

Для этого нужно выбрать где будем кредитоваться, какую сумму, на какой срок, какие платежи. В ближайшее время этим займусь.

Подробнее о том как выбрать выгодный ипотечный банк и что там нужно узнать, читайте по ссылке //moi-ipodom.ru/ipoteka-idem-v-bank-pervyj-raz.html

А пока продолжили просматривать объявления.

Варианты на вторичном рынке есть, новостроек меньше, так как район центральный и застройка ведется не такими темпами как на окраине, где выбор намного больше за меньшие деньги.

Но выбор есть.

Встало 2 момента которые смущают супругу и будут тормозить покупку:

  1. Необходимость делать ремонта не очень радует. Хотя в прошлой квартире сделали большую часть сами (брали с черновой отделкой). Тут либо покупать с отделкой, но дороже. Либо делать самим, но дольше.
  2. Старые дома, которым за 20 лет не нравятся, хочется новый. Оно и понятно, но тут нужно понимать, либо залезаем в долги по уши, либо покупаем дешевле и расплачиваемся быстро.

Думаю данные моменты еще будем не раз обсуждать, в процессе просмотров определимся на сколько это все критично.

Более подробно рекомендую прочитать следующие статьи:

Какие выводы можно сделать:

  • Нужно определиться с основными критериями при выборе квартиры. Договорится между собой. Иначе будет много времени тратиться в пустую
  • Есть варианты из чего выбрать, поэтому не стоит кидаться на первый же попавшийся. Если только он не действительно хорош.

Сегодня сходил в 2 банка проконсультироваться насчет условий по ипотечному кредиту. Ниже кратко впечатления о каждом (может отличаться в зависимости от города, отделения).

Что спрашивал

  1. Максимальная сумма ипотечного кредита с имеющейся зарплатой.
  2. Расчет графика погашения ипотеки на 10 и 15 лет для нужной суммы при дифференцированных платежах. Почему именно диф. платежи, подробный расчет по ссылке //moi-ipodom.ru/sravnim-diff-annuitet-platezhi.html
  3. Какие документы нужно предоставить в банк для заявки на ипотеку, какие документы по покупаемой квартире, список аккредитованных страховых компаний и оценочных фирм.
  4. Куда подавать документы для рассмотрения банком (какой офис).

Источник: https://moi-ipodom.ru/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-posledovatelnost.html

Покупка квартиры в ипотеку в 2021 году: порядок проведения сделки, документы, возврат налога

Какие условия при покупке квартиры в ипотеку

О собственной жилплощади мечтают многие российские семьи. Стоимость недвижимости в сотни раз превышает уровень заработной платы обычного человека. Одним из способов улучшения жилищных условий в такой ситуации является оформление ипотечного кредита.

Понятие ипотеки (залога недвижимости)

Ипотека – разновидность залога, при которой имущество выступает гарантией возврата кредитных средств. Заемщик пользуется недвижимостью, но не имеет права свободного распоряжения собственностью. Ипотечные правоотношения регулирует Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998.

К характерным чертам ипотеки относятся:

  • целевой характер займа;
  • длительный срок (от 5 лет);
  • низкая процентная ставка;
  • строгие правила оформления.

Предметом залога может выступать жилье, находящееся в собственности (например, в случае приобретения квартиры большей площади).

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Для многих граждан ипотека является самым быстрым способом стать владельцем недвижимости.

Преимущества ипотечного кредита состоят в следующем:

  • доступность;
  • сниженные требования к уровню доходов;
  • выгодное размещение средств;
  • льготные программы кредитования;
  • выбор условий погашения займа.

К недостаткам ипотечного кредита относятся:

  • большая переплата (до 70% от первоначальной стоимости);
  • сложность оформления;
  • ограничение в распоряжении собственностью;
  • расходы на обязательное страхование;
  • риск потери жилья при просрочке платежей.

Кроме того, кредитные организации редко предоставляют ипотечные займы без первоначального взноса.

Сравнение и оценка условий кредитования

Выбор программы на приобретение жилья зависит от комплекса факторов. Официальные сайты многих кредитных организаций предлагают гражданам воспользоваться «ипотечным калькулятором».

Сервис позволяет рассчитать ключевые условия ипотеки по конкретным параметрам (например, по стоимости недвижимости). Таким образом, заемщик может предварительно оценить ипотечный продукт.

Срок кредитования

Минимальный период, на который выдается ипотека, составляет 5 лет. Средний срок кредитования в большинстве финансовых организаций равняется 15 годам. Продолжительность выплат может достигать 30 лет (зависит от возраста заемщика).

Процентная ставка

При выборе банка особое внимание следует уделить уровню процентной ставки, так как от этой величины зависит итоговая сумма займа. Чем выше ставка, тем больше размер переплаты. Процентная ставка в среднем составляет от 8% до 12% годовых.

Первоначальный взнос

Наличие определенной суммы на приобретение квартиры гарантирует банку серьезность намерений заемщика. Кредитные организации устанавливают размер первого платежа от 10 до 30%. Чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее условия предоставления займа.

Размер и форма ежемесячного платежа

Выплаты по ипотечному кредиту могут иметь дифференцированный (переменный) или аннуитетный (постоянный) характер.

При дифференцированной форме меняется ежемесячная сумма выплат процентов по кредиту. Основная платежная нагрузка приходится на первые месяцы погашения займа. Использование переменной схемы позволяет существенно снизить переплату, так как проценты начисляются на оставшуюся сумму долга.

Аннуитетный вариант предполагает фиксированный размер выплат на протяжении всего периода предоставления кредита. Клиент возвращает сумму займа равными долями, а банк получает максимальную прибыль.

Возможность досрочного погашения

Согласно положениям федерального закона № 284-ФЗ все банки предоставляют возможность досрочно погасить ипотеку. Единственное требование – уведомление кредитора о полной или частичной выплате долга за месяц до внесения средств.

Требования к заемщику

Банки оценивают граждан, обратившихся за ипотекой, по следующим критериям:

  1. Возраст (не младше 21–23 лет и не старше 65 лет на предполагаемую дату возврата кредита).
  2. Трудовой стаж (не менее 6 месяцев по последнему месту официального трудоустройства).
  3. Месячный доход клиента (или его семьи).
  4. Наличие созаемщиков (при низком уровне доходов).
  5. Положительная кредитная история.

Шансы на предоставление займа увеличиваются, если у заявителя в собственности есть ценное имущество (например, автомобиль или дачный участок).

Необходимость оформления страховки

Квартира, купленная по договору ипотеки, подлежит обязательному страхованию (статья 31 Федерального закона № 102-ФЗ). Возмещение расходов по оплате страхового полиса возлагается на заемщика. Закон требует страховать только залоговую недвижимость. Однако банки предлагают комплексную программу, которая включает обязательное страхование жизни и здоровья.

Документы, необходимые для получения кредита

Каждое финансовое учреждение устанавливает свой перечень бумаг для одобрения ипотеки. Список зависит от выбранной программы кредитования.

В стандартный пакет входят:

  • паспорт гражданина РФ;
  • другие удостоверения личности (водительские права, СНИЛС, загранпаспорт);
  • копия трудовой книжки;
  • справка о заработной плате по форме 2-НДФЛ;
  • свидетельство о браке;
  • согласие второго супруга на сделку;
  • доверенность представителя.

Если заявитель имеет иной доход, кроме заработной платы, следует представить подтверждающие документы. Некоторые банки запрашивают справку от психиатра.

Период времени для поиска квартиры

После одобрения заявки клиенту предоставляется время на подбор жилого помещения. Конкретный период поиска устанавливает финансовая организация. Обычно заемщику дается срок от 2 до 4 месяцев. Если подходящая квартира не будет найдена, придется заново собирать документы.

Последовательность действий

Покупка квартиры в ипотеку (пошаговая инструкция) состоит из следующих этапов:

  1. Изучение предложений различных банков.
  2. Обращение в кредитную организацию с пакетом документов
  3. Подбор и оценка квартиры.
  4. Оформление договора.

Специалисты рекомендуют в первую очередь рассматривать предложения по ипотеке в том банке, в котором у гражданина открыт счет (например, зарплатный).

Подаем заявку на кредит

Ключевая роль при рассмотрении ходатайства о предоставлении займа принадлежит анкете. От правильности заполнения заявки во многом зависит решение банка.

В анкете указываются:

  • сведения о заявителе (включая данные всех членов семьи);
  • сумма и период погашения займа;
  • информация о финансовом состоянии претендента.

Подавать заявку можно лично в офисе банка или онлайн на официальном портале кредитной организации.

Преимущество классического способа состоит в том, что анкета заполняется с помощью консультанта. Специалист подскажет, какая ипотечная программа наиболее выгодна для клиента.

Удаленный способ общения значительно экономит время. Однако решение по электронной заявке является предварительным. На втором шаге заемщик лично представляет в банк пакет документов. При дополнительной проверке претендента банк может изменить решение.

Выбор квартиры

В ходе подбора жилья необходимо ориентироваться на требования кредитной организации к объекту недвижимости. Условия следует уточнить заранее. За помощью в поисках подходящей квартиры можно обратиться к риэлтору.

Вторичное жилье

Покупка «вторички» требует дополнительных процедур при оформлении займа. Обязательным документом является заключение независимого оценщика. Расходы по оплате работы эксперта оплачиваются заемщиком.

Жилое помещение на вторичном рынке должно соответствовать санитарным и противопожарным требованиям законодательства. Дом, в котором располагается квартира, не должен находиться в списках объектов, подлежащих сносу или реконструкции.

Узнайте, какие дома признаны аварийными.

Жилье от застройщика

Стоимость жилплощади в новостройках заметно ниже, чем на вторичном рынке. Отличие первичной ипотеки заключается в том, что банк кредитует участие заемщика в долевом строительстве. Если продавец (юридическое лицо) аккредитован финансовым учреждением, процентная ставка будет минимальной. Деньги в случае одобрения сразу поступят на счет продавца.

При покупке квартиры на стадии строительства сделка оформляется по ДДУ (договору долевого участия). Порядок подписания договора регламентирует Федеральный закон № 214-ФЗ (в редакции от 25.12.2018). Страхование и оценка объекта проводится после введения дома в эксплуатацию.

Студия

Квартира, в которой жилая комната объединена с кухней, получила наименование «студия». Такая жилплощадь относится к бюджетному классу и пользуется большой популярностью у молодых семей.

Порядок покупки студии в новостройке не отличается от правил приобретения жилья по ДДУ. На вторичном рынке особое внимание следует обратить на техпаспорт квартиры. Если в помещении производилась перепланировка, банк потребует разрешительные документы.

Комната или доля

Преимущественное право на приобретение доли в квартире законодательство закрепляет за остальными участниками совместной собственности (ст. 250 ГК РФ).

Кредитные организации предъявляют повышенные требования при рассмотрении заявок на покупку части жилого помещения:

  1. Комната должна быть изолированной.
  2. Порядок пользования жилплощадью определен документально.

Процентная ставка по ипотеке на покупку комнаты будет максимально высокой.

Предоставление документов в банк

После того как квартира выбрана, заемщик представляет в финансовое учреждение документы на жилплощадь (правоустанавливающие бумаги, технический и кадастровый паспорта).

Если семья приобретает квартиру с участием средств материнского капитала, банку передаются копия свидетельства о рождении ребенка и сертификат, выданный Пенсионным фондом РФ.

Следующим этапом алгоритма выступает подписание промежуточного соглашения. Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке содержит:

  1. Полную информацию о квартире.
  2. Данные сторон.
  3. Цену объекта.
  4. Срок передачи жилья заемщику.

Бланк предварительного соглашения можно скачать здесь.

Для оформления предварительного ипотечного договора обязательно оценить недвижимость. Расчет конкретной суммы займа производится на основании отчета лицензированного оценщика. Независимая оценка выполняется с целью избежать завышения или занижения стоимости квартиры.

Вас может заинтересовать: как рассчитать кадастровую стоимость квартиры?

Заключение кредитного договора

Текст ипотечного соглашения составляют банковские специалисты. Заявителю предлагается прочитать и подписать документ.

В кредитном договоре отражаются:

  • данные жилого помещения;
  • права и обязанности сторон;
  • информация о штрафных санкциях за неуплату.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку можно скачать здесь.

Одновременно с договором ипотеки регистрируется закладная на квартиру.

Заключение кредитного соглашения возможно только после оплаты и получения страхового полиса. Страховую компанию клиент вправе выбрать самостоятельно или по предложению банка.

Подписание договора купли-продажи с обременением

Приобретение квартиры по ипотеке сопровождается наложением обременения (подробнее о том, что такое обременение). Документ купли-продажи содержит существенные условия, отраженные в предварительном соглашении.

В подписании ДКП кроме продавца и покупателя участвует представитель банка. Денежные средства перечисляются заемщику после заключения ипотечного соглашения. Продавец получает наличные после официальной регистрации сделки. Передача денег сопровождается распиской.

Регистрация права собственности и ипотеки в пользу банка

После заключения договора покупателю необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Документы можно подать в территориальное подразделение ведомства, в МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги».

В графе «Обременение» выписки из ЕГРН будет отражена информация о нахождении помещения в залоге у банка по договору ипотеки. Ограничение прав собственника не влияет на оформление прописки в новой квартире.

Государство предусматривает возврат подоходного налога и проценты по ипотечному кредиту. Налоговый вычет при покупке жилья предоставляется однократно.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka-v-ipoteku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.