Как составить договор купли продажи квартиры

Содержание

Оформление Договора купли-продажи квартиры

Как составить договор купли продажи квартиры

Последнее обновление: 04.06.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Мы подошли к ключевому этапу сделки покупки квартиры. От того, насколько правильно мы составим Договор купли-продажи квартиры, будет зависеть наша юридическая безопасность. Другими словами – именно на формулировки и условия договора мы сможем опираться, в случае возникновения судебных споров и разбирательств по сделке. Поэтому рассмотрим этот шаг подробно.

Проект Договора купли-продажи квартиры (ДКП) готовится заранее. Желательно, чтобы его текст до сделки уже был на руках и у нас (у Покупателя), и у Продавца. Тогда на самой процедуре подписания будет меньше вопросов и разногласий.

Оформление Договора купли-продажи квартиры допускается как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ), на усмотрение участников сделки, за исключением тех случаев, когда договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению (подробнее о таких случаях – по ссылке)

Нотариальное заверение ДКП стоит дороже (нотариальные тарифы см. ниже), а договор в простой письменной форме, в принципе, можно составить даже самостоятельно (на основе шаблонов типовых договоров – см. ниже), или поручить это специализированному юристу, заплатив за подготовку договора всего 3-4 тыс. руб.

Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.

Но подготовка и удостоверение договора у нотариуса имеет ряд преимуществ, и прежде всего – для Покупателя квартиры:

  1. Во-первых, нотариус сначала выясняет все детали предстоящей сделки, а затем уже составляет Договор купли продажи квартиры (не шаблонный) с учетом этих самых деталей конкретной сделки, и потребностей ее сторон (в особенности – потребностей Покупателя).
  2. Во-вторых, нотариус может включить в договор дополнительную ответственность Продавца на случай его возможной недобросовестности (например, если он утаил какие-либо важные обстоятельства, связанные с продажей квартиры).
  3. И в-третьих, нотариус выступает официальным свидетелем вменяемости (дееспособности) Продавца в момент совершения сделки, что существенно снижает риск признания сделки недействительной по причине недееспособности Продавца, состояния аффекта, введения в заблуждение и т.п.

Подробнее эта тема рассмотрена в отдельной заметке – «Нужно ли оформлять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса?»

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

Нотариус значительно облегчает участникам сделки процесс ее проведения, и создает для них комфортные условия.

Практика показывает, что нервное напряжение во время сделки у многих бывает на пределе, т.к. цена вопроса слишком велика.

И любой конфликт, или несогласованное действие между участниками (особенно при «альтернативных сделках»), может привести к взрыву эмоций, и срыву сделки.

Нотариус же обеспечивает не только юридический, но и психологический контроль процесса (вы будете смеяться – но это важно!), а также выступает консультантом и арбитром в случае возникновения споров.

 В практике было немало случаев, когда сделки срывались в последний момент вовсе не из-за проблем с документами, а «всего лишь» из-за психологического накала страстей участников.

А в нотариальной конторе люди всегда ведут себя спокойнее, и спорные вопросы там решаются гораздо быстрее и конструктивнее.

Кроме того, оформление Договора купли-продажи квартиры в нотариальной конторе имеет еще два преимущества – не нужно беспокоиться о регистрации сделки (нотариус берет ее на себя), и можно безопасно провести денежные расчеты по сделке не через банковскую ячейку (как мы рассматриваем здесь по умолчанию), а через депозит нотариуса.

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

Очевидно, что юридические преимущества нотариально заверенного  Договора купли-продажи квартиры больше касаются Покупателя, чем Продавца. Продавцу нотариус, как правило, не очень-то и нужен. Поэтому, расходы на нотариуса чаще несет именно Покупатель; по сути, он платит за снижение ряда рисков сделки для себя лично.

  ♦ Стоимость услуг нотариуса ♦

В итоге нам, как Покупателю, в целях контроля собственных рисков, особенно важно понимать, что именно должен содержать ДКП, и как он должен быть составлен.

 Для грамотного составления содержания Договора купли-продажи квартиры, нам нужно понимать разницу между существенными условиями договора и его дополнительными условиями (перечни этих условий – см. по ссылкам в Глоссарии).

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Как правильно составить Договор купли-продажи квартиры

Каждый Договор купли-продажи квартиры (ДКП) должен содержать существенные условия, то есть условия, которые являются обязательными для того, чтобы этот договор имел юридическую силу. Это значит, что в нем должны быть обязательно указаны:

  • стороны договора (ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя),
  • предмет договора (квартира, площадь, адрес),
  • суть договора (отчуждение квартиры),
  • цена договора (в рублях, цифрами и прописью),
  • а также права третьих лиц на пользование квартирой (если таковые лица имеются).

Помимо существенных (обязательных), в договор можно (и нужно!) вносить дополнительные условия по взаимному согласию сторон.

Например, условия о способе проведения расчетов за квартиру (банковская ячейка или аккредитив), условия о сроках освобождения квартиры (как физическом, так и юридическом), условия об ответственности сторон в тех или иных случаях, и т. п.

А если квартиру мы покупаем вместе с мебелью и бытовой техникой, то это также все подробно отражается в отдельных пунктах.

Такие дополнительные условия не обобщают, а конкретизируют отношения сторон в сделке. И в интересах Покупателя – максимально педантично отнестись к каждому пункту этих условий.
Образец типового Договора купли-продажи квартиры (с ипотекой и без) можно скачать ЗДЕСЬ.

Вообще-то, самостоятельно составлять и формулировать условия договора, не имея юридического образования и соответствующей практики, не рекомендуется. Такое баловство может выйти нам боком. Неграмотно вставленная формулировка может не только не иметь нужных нам юридических последствий, но и сделать сам договор (или его часть) ничтожным (т.е. не имеющим законной силы).

Правильное оформление Договора купли-продажи, прежде всего, в наших интересах как Покупателя, потому что приобретаемое здесь право собственности на квартиру будет зависеть, в том числе и от условий, на которых это право приобретается. Типовые условия договора можно увидеть в образце по ссылке выше.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Что касается цены договора (суммы сделки), то на рынке нередко практиковалось занижение этой цены в ДКП, с целью ухода Продавца от уплаты подоходного налога с продажи квартиры.

Для Покупателя такой вариант считался достаточно рисковым, даже несмотря на расписку на полную стоимость квартиры, которую он брал с Продавца.

Ведь в случае признания сделки недействительной, Покупатель мог претендовать на возврат только той суммы, которая была прямо указана в договоре (хотя бывали случаи, когда суд возвращал деньги и по расписке – см. пример на ФОРУМЕ – здесь).

Но с января 2016 года введен в действие закон, согласно которому налог с продажи квартиры может взиматься не с цены договора, а с кадастровой стоимости квартиры (подробнее об этом – см. по ссылке). Поэтому занижать стоимость в договоре в ряде случаев стало бессмысленно (например, если кадастровая стоимость превышает реальную).

В остальных случаях занижение стоимости квартиры при оформлении договора все равно практикуется на рынке недвижимости, и многие Покупатели на это идут. Как это происходит, насколько серьезен тут риск для них – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Что дает брачный договор при покупке квартиры? Примеры из жизни.

Конечно, при составлении Договора купли-продажи квартиры, нужно стараться предусмотреть как можно больше возможных негативных последствий.

Но маловероятно, что кто-либо, даже юридически подкованный человек, может предусмотреть в договоре абсолютно все возможные нюансы и последствия сделки.

А следовательно, вероятность оспаривания договора, и признания сделки недействительной все равно существует.

Поэтому, юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, советуют Покупателю при оформлении договора добавлять в конце отдельным пунктом условие, подобное этому:

«Руководствуясь ст. 421 ГК РФ (свобода договора), ст.

461 ГК РФ (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным по обстоятельствам, возникшим не по вине Покупателя, или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятию квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города _______ или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент вступления в законную силу решения суда о признании настоящего договора недействительным. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения ему убытков».

Такой пункт в договоре даст юридическую опору Покупателю, в случае попытки Продавца или его родственников (в т. ч. третьих лиц) вернуть себе квартиру по суду.

Что такое «титульное страхование» недвижимости? От чего оно спасает? Смотри в Глоссарии по ссылке.

На практике оформление и подписание Договора купли-продажи квартирыпроисходит, обычно, в тот же день, что и закладка денег в ячейку банка или открытие аккредитива.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным сразу после его подписания сторонами (ранее, до 2013 года, ДКП считался заключенным только после его гос. регистрации). Теперь сам договор регистрации не подлежит, но, тем не менее, он сдается в составе пакета документов в УФРС для регистрации перехода права.

Перед подачей на регистрацию не лишним будет внимательно перечитать весь договор еще раз, и сверить все внесенные в него данные из документов: паспортные и технические данные, адрес и площадь квартиры и т.п. Если в договоре обнаружится ошибка или опечатка, то это может стать причиной в задержке регистрации или даже в ее отказе (что делать в этом случае – см. по ссылке).

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, договор купли-продажи квартиры мы составили, все существенные условия в нем перечислили, дополнительные условия согласовали и добавили отдельными пунктами в текст документа. Два раза все перечитали, три раза сплюнули через левое плечо, и аккуратно поставили свой автограф на договоре.

Что дальше?

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

Как составить договор купли продажи квартиры

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Покупка и продажа квартиры – это серьезный процесс, требующий основательной подготовки. Ведь речь идет о немаленькой сумме денег. Найти типовой договор не составит труда.

На первый взгляд, можно просто подставить в него свою информацию и договор готов к подписанию.

Но чтобы самостоятельно правильно подготовить договор купли продажи квартиры, необходимо проверить все документы и учесть все нюансы.

Подготовка к оформлению купли-продажи

После того как продавец и покупатель «нашли» друг друга и согласовали цену, необходимо заняться юридической стороной вопроса.

Прежде всего, покупатель должен удостовериться в правомочности будущей сделки и юридической чистоте квартиры, то есть действие должно полностью быть в рамках действующего законодательства.

Покупатель вправе потребовать для ознакомления следующие документы:

  • Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность продавца (продавцов, если их несколько).
  • Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
  • Технический паспорт.
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетнее лицо.
  • Согласие супруга/супруги на продажу квартиру, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
  • Развернутая выписка из домовой книги. Это даст возможность удостовериться, что в квартире не зарегистрированы третьи лица, и потом не придется их принудительно выписывать.
  • Выписка из лицевого счета. Если есть задолженность по коммунальным платежам, в договоре должна быть прописана процедура их погашения.

Скачать образец согласия супруга на продажу недвижимости.

Продавец должен поставить в известность покупателя обо всех обременениях, если такие существуют. Покупатель может удостовериться об отсутствии обременений, ознакомившись с выпиской из Росреестра.

Проверить квартиру в Росреестре онлайн можно здесь.

типового договора

Договор составляется в простой письменной форме. Нотариальное заверение не является обязательным. Но часто участники сделки считают, что присутствие нотариуса гарантирует «чистоту» сделки. Это, в некоторой мере, соответствует действительности. В то же время нотариальное заверение несет за собой дополнительные затраты. Они могут быть разделены по договоренности сторон.

В договоре должны быть обязательно прописаны все существенные условия сделки. Это является гарантией того, что обе стороны достигнут своих целей.

Стандартный договор купли-продажи должен иметь следующую информацию:

  • Место и дата подписания договора.
  • Идентифицирующая информация о сторонах. Это могут быть паспортные данные или полное наименование, если это юридическое лицо.
  • Предмет договора.
  • Ссылка на правоустанавливающие документы.
  • Стоимость объекта и порядок расчета.
  • Права и обязанности сторон.
  • Подписи сторон и печать, если какая-либо сторона является юридическим лицом.

Скачать договор купли-продажи квартиры (образец).

Предметом договора является квартира, которая, согласно Жилищного кодексу, должна отвечать следующим требованиям:

  • Иметь соответствующие санитарно-гигиенические условия.
  • Целевое назначение помещения – постоянное проживание людей.
  • Изолированность помещения.

В соответствии с ЖК реализуемый объект в договоре купли-продажи должен быть описан подробно, иначе договор может быть признан недействительным. Необходимо указать адрес квартиры, общую и жилую площадь, этаж, на котором она находится, и кадастровый номер.

Если приобретается не вся квартира, а ее часть, то в договоре должен быть четко прописан размер этой доли в виде простой дроби.

Согласно ЖК РФ, продавец должен в обязательном порядке указать в договоре всех лиц, которые имеют право проживать в данной квартире.

В договоре необходимо указать все обязательства и ответственность сторон, в случае, если сделка признается недействительной. Это может произойти, например, если стало известно, что покупатель или продавец является недееспособными. Также сделка может быть аннулирована, если кто-либо из сторон находился в неадекватном состоянии или подписал договор по принуждению.

Существенным пунктом является цена квартиры. В договоре должна быть прописана стоимость жилья и порядок расчета.

Если договор предусматривает рассрочку платежа, то в нем необходимо подробно описать порядок расчета с указанием сумм и дат погашения. Стоимость должна быть указана в рублях и написана прописью.

Передача денег может осуществляться через банковскую ячейку, наличным или безналичным расчетом.

Стороны могут по договоренности указать в договоре заниженную стоимость квартиры с целью уйти от налогообложения или уменьшить его сумму.

Продавец может написать расписку, где будет указана полная сумма. Но такая практика очень рискованна для покупателя.

Если по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной, то покупатель сможет вернуть себе только сумму, которая была указана в договоре.

Если квартира продается с находящимся в нем имуществом, то стоит сделать полный его перечень с подробным описанием. Также рекомендуется указывать в договоре ответственность за случайную порчу имущества до момента фактической передачи имущества.

В договоре купли-продажи квартиры должен быть подробно прописан порядок фактической передачи имущества. То есть, конкретная дата, к которой продавец должен освободить жилье и передать комплекты ключей новому владельцу. Стоит расписать, кто будет нести расходы по оплате коммунальных платежей до этого момента.

В договор могут быть внесены любые дополнительные пункты по важным для сторон моментам. Главное, чтобы они не противоречили действующему законодательству.

Как только стороны подписали договор, он вступает в силу. Но процедура регистрации передачи прав на недвижимость обязательна.

Некоторые особенности

Не все сделки можно заключить, основываясь на стандартном договоре. К примеру, квартира может продаваться не самим собственником, а доверенным лицом, согласно доверенности. В этой ситуации важно удостовериться, что доверенность имеет юридическую силу и не была отозвана.

С особой осторожностью стоит относиться к сделке, если собственником является несовершеннолетние лицо. Продавец обязан предоставить справку из опекунского совета. В ней обычно указывается, что на имя ребенка будет приобретена другая недвижимость, и при этом его жилищные условия не будут ухудшены.

Если продается не вся квартира, а только ее доля, об этом продавец должен в письменном виде уведомить всех остальных собственников.

Расторжение договора

Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию или по решению суда:

  • Расторжение купли-продажи по согласию сторон совершается в письменной форме.
  • По решению суда договор может быть признан недействительным в случае несоответствия договора фактической действительности, использования поддельных документов, совершения сделки по принуждению и т.д. После чего квартира должна вернуться в собственность продавца, а деньги – покупателю. С возвратом могут возникать сложности.

Если сторонами было принято решение оформить договор купли-продажи, не прибегая к услугам нотариуса, будет нелишним проконсультироваться с профессиональным юристом. Это поможет уменьшить риск мошеннических действий, потери денег и квартиры.

Если вам требуется помощь в составлении юридически грамотного и исчерпывающего договора купли-продажи квартиры, который полностью обезопасит вас от потери денег и имущества, то напишите об этом в форме ниже. Наш дежурный юрист свяжется с вами в ближайшее время.

Источник: https://law03.ru/finance/article/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Что должно быть в бланке договора купли-продажи квартиры

Как составить договор купли продажи квартиры

Считается, что при продаже недвижимости можно использовать типовой договор купли-продажи квартиры, образец которого вполне реально найти в сети.

Но такой документ не всегда и не во всем отражает действительные условия сделки, а потому может оказаться «западней» для покупателя или продавца.

В этой статье разберемся, на что необходимо обратить внимание, что нужно включить в условия договора и как его правильно зарегистрировать.

Предварительное согласие о заключении договора купли-продажи (далее – «ДКП») всегда достигается на словах. Продавец и покупатель оговаривают, какая именно недвижимость и по какой цене будет продана, прочие существенные условия сделки. Но достигнутое на словах соглашение стоит оформить в письменном виде. То есть, по сути, заключить предварительный ДКП, который указывает, что:

  • сделка состоится именно между конкретными лицами;
  • основной ДКП будет заключен в определенные сроки;
  • договор будет содержать определенные условия.

В числе прочего бланк договора купли продажи квартиры (предварительного) должен содержать следующую информацию:

  • обязательство о продаже конкретного объекта недвижимости  за определенную стоимость, а также порядок и условия изменения цены;
  • о праве лиц заключать данную сделку в будущем;
  • об авансовом платеже (задатке), способе и сроке его передачи, использовании в качестве зачета по основной цене договора;
  • подтверждение отсутствия обременений на объект недвижимости.

Неисполнение условий предварительного договора решается в судебном порядке, в том числе решением суда может быть понуждение к заключению основного ДКП.

Как составить договор купли-продажи квартиры

При наличии предварительного ДКП, часть условий уже известна и готова к переносу в основной документ. Но при составлении договора о купле-продаже недвижимости (дома, квартиры) обязательно прописывается ряд моментов.

  1. Стороны договора. Кто именно  и на каком основании заключает договор. Участников (сторон) договора может быть несколько, и всем им придется подписывать документ. Подробней о сделках с несколькими собственниками можно узнать здесь.
  2. Предмет сделки. Исчерпывающая информация о квартире, позволяющая легко идентифицировать объект, который реализуется по ДКП.
  3. Стоимость по договору. Определяется стоимость недвижимости (всей или за единицу площади). Также прорабатываются условия и сроки оплаты цены ДКП.
  4. Возможность расторжения договора. Оговаривается, на каком основании может быть расторгнут договор, в каком порядке и что получит каждая из сторон в случае прекращения ДКП.
  5. Срок передачи ключей и условия освобождения квартиры. То есть когда именно покупатель сможет полноценно использовать свое приобретение, на каких условиях, какое имущество помимо квартиры передается.
  6. Кто сохранит право использовать квартиру после продажи. Перечень лиц, которые имеют право использовать недвижимость и которых нельзя выписать в принудительном порядке.

Но это – основные, существенные условия сделки. Но есть ряд нюансов, которые обязательно следует оформить в рамках заключаемого ДКП:

  • гарантия отсутствия обременений;
  • перечень имущества (опись), передаваемая с квартирой;
  • сведения об отсутствии (наличии) долгов по ЖКХ;
  • заключенные договоры на интернет, телефонную связь, кабельное ТВ и пр. и способ перехода прав на указанные коммуникации на нового владельца.

Перед тем, как поставить свой «автограф» на документе, стоит провести простую проверку честности договаривающихся сторон. Конечно, безопасней доверить это опытному юристу. Но если вкратце, то проверять нужно многое.

Для примера можно использовать представленный ниже договор купли продажи квартиры – образец является типовым, но дает ответ на многие вопросы, связанные с составлением документа. Разумеется, что представленный образец необходимо дорабатывать и, естественно, вместе с юристом.

Скачать образец

Сколько стоит составить договор купли продажи квартиры

Поскольку самостоятельное составление договора грозит повышением риска при совершении сделки, многие хотели бы прибегнуть к услугам профессиональных юристов. Однако существует ошибочное мнение, что данная услуга обойдется слишком дорого.

Если разобраться, то составление договора профессиональным юристом по карману и покупателю, и продавцу. На «фоне» цены ДКП, расходы составят 1-6% от суммы сделки. Все зависит от того, кто именно занимается разработкой договора.

  • Нотариус берет 1% от цены договора при стоимости квартиры до 1 млн. руб. При большей стоимости 10 000 + 0,75% цены по ДКП. В случае недобросовестного исполнения нотариусом своих обязанностей на него можно пожаловаться в нотариальную палату.
  • Риэлторы взимают от 2 до 6% от цены недвижимости. Естественно, что особенной ответственности данные специалисты не несут. Жаловаться на риэлторов, как правило, некуда.
  • Профессиональные юристы берут фиксированные 1-1,5% от суммы сделки. В отличие от риэлтора, юрист несет ответственность за оказываемые услуги. И в случае недобросовестного исполнения обязанностей на него можно подать жалобу в компетентные органы (о том, как жаловаться на юриста, можно узнать в этой статье).

Проверка квартиры, покупателя, продавца

Покупателю следует убедиться, что с квартирой все в порядке, и у продавца есть право ее продать. Для этого стоит запросить:

  • правоустанавливающие документы – на каком основании собственник владеет квартирой;
  • перечень собственников недвижимости – кто, помимо продавца, владеет жильем;
  • справка о составе проживающих в объекте недвижимости;
  • подтверждение воли доверителя, если квартира продается по доверенности (оптимальный вариант – присутствие доверителя на сделке);
  • справку из ПНД и от нарколога, подтверждающую дееспособность продавца;
  • наличие необходимого пакета документов – справка от оценщика, техпаспорт, свидетельства о браке, разрешение супруга, согласие органов опеки, акт сверки по оплате ЖКХ.

Но и продавцу стоит предельно обезопасить себя. Для этого потребуется убедиться в платежеспособности покупателя. Например, выбрав способ оплаты квартиры с помощью наличных, которые до определенного момента будут храниться в банковской ячейке.

Также продавцу будет не лишним убедиться в том, что у покупателя есть право заключать договор. В частности, можно попросить справку из ПНД, а также требовать присутствие покупателя при совершении сделки. Но последнее не всегда удается, что требует более пристального внимания к сделке. И вновь повторимся, что присутствие опытного юриста поможет снизить риски для продавца квартиры.

Где составить договор купли-продажи квартиры

После составления проекта договора и проверки недвижимости на юридическую чистоту встает вопрос с заключением самой сделки, точнее, с местом оформления.

Закон не предусматривает напрямую какое-то специфическое место составления и подписания договоров. Лишь в отдельных случаях оформлять придется у нотариуса:

  • отчуждение доли при общей долевой собственности;
  • продажа квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, или же лишенный дееспособности.

Однако большинство покупателей и продавцов предпочитают именно нотариальное удостоверение сделки. Это придает большую надежность ДКП и существенно снижает риск оспаривания соглашения, либо его расторжения (подробней о расторжении читайте здесь).

Еще один вариант – агентство. Это место, где можно составить и сразу подписать договор купли-продажи недвижимости. Но юристы не советуют поступать столь опрометчиво. Обязательно нужно подвергнуть документ правовой экспертизе. Иначе последствия могут оказаться плачевными.

Еще вариант – привлечение банка. В этом случае вся процедура купли-продажи состоит из нескольких этапов.

  1. Выбор банка для аренды ячейки и заключение договора аренды.
  2. Подписание допсоглашения об условиях доступа к ячейке продавцом.
  3. Пересчет денег в счет уплаты по договору. Как правило, банк предоставляет счетную машинку и калькулятор. В отдельных случаях контролем суммы занимается представитель банка.
  4. Закладка всей денежной массы в ячейку, в присутствии продавца и представителя банка.
  5. Подписание ДКП с нотариальным удостоверением.
  6. Перерегистрация недвижимости (предмета договора) с продавца на покупателя.
  7. Обращение продавца в банк для получения денег по ДКП. В качестве подтверждения состоявшейся сделки представляется зарегистрированный Росреестром договор.

Дальнейшие действия после подписания ДКП

Подписанный договор купли-продажи подлежит государственной регистрации. Помимо самого договора в Росреестр подается целый пакет документов, подтверждающий правомочия и личность продавца, покупателя.

Если продавцом или покупателем выступает человек, состоящий (или бывший некогда) в браке, потребуется разрешение супруга на совершение сделки. Но данное требование не распространяется на ситуации, когда муж и жена заключают брачный контракт (об этом читайте здесь).

Почему юридическое сопровождение обязательно

Без профессионального юридического сопровождения во многом возрастает риск столкнуться с мошенничеством или иными проблемами в исполнении условий договора. Поэтому юристу стоит доверить:

  • проверку контрагента по договору – позволит избежать откровенных мошенников;
  • проверку предмета договора – особенно актуально для покупателя недвижимости;
  • проверку документов – правовая экспертиза стоит 3-5 тыс. руб., но при этом минимизирует риски подписания невыгодного соглашения;
  • оформление сделки – соблюдение всех требований законодательства, чтобы впоследствии сделку не сочли незаключенной;
  • совершение регистрационных действий и контроль передачи квартиры – проверка исполнения условий по ДКП.

Источник: https://Pravda-Zakona.ru/article/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazets-osobennosti-sdelki.html

Составляем договор купли-продажи квартиры: правила оформления и типовой пример

Как составить договор купли продажи квартиры

Купля-продажа квартиры в обязательном порядке оформляется документально. Составляется и подписывается специальный договор. Он может быть разных видов. Важно понимать, как составить типовой договор купли-продажи квартиры (ДКП), предварительное соглашение и прочие виды документов, которые касаются недвижимого имущества.

Что такое ДКП и для чего он нужен?

ДКП расшифровывается как договор купли-продажи. Трактовка данного понятия приведена в Гражданском кодексе (ГК).

В статье №454 сказано, что ДКП – это соглашение, по которому одна сторона обязуется передать определенное имущество, а вторая – получить его и оплатить оговоренную ранее сумму денег.

Договор купли-продажи имеет юридическую силу. Он порождает для участников сделки определенные права и обязанности. Правильно оформленное соглашение защитит продавца (покупателя) от мошеннических действий второй стороны, неправомерных претензий и потери имущества и денег.

Также оно необходимо для вступления в полные права на приобретенную вещь, объект.

При покупке имущественных объектов нужно проводить государственную регистрацию. Для этого подается заявление в соответствующую госструктуру, а к нему прилагается пакет документов, среди которых – и договор купли-продажи.

Где заключается?

Договор купли-продажи может оформляться лично либо с помощью специалиста. В первом случае, он составляется двумя сторонами. Место заключения договора роли не играет, но отображается в документе.

Соглашение может быть оформлено юристом либо нотариусом. Тогда оно составляется и подписывается в офисе специалиста. Также эксперт может по желанию клиента выехать по требуемому адресу для подготовки ДКП.

Типовая форма и правила составления

Стандартной формы, утвержденной на государственном уровне, договор купли-продажи не имеет. Поэтому допустимо его составление в произвольном виде. Если соглашение заключается между юридическими лицами, то может применяться фирменный бланк, разработанный на локальном уровне.

При составлении договора купли-продажи нужно придерживаться таких правил:

  • указывать дату и место заключения сделки;
  • приводить сведения об участниках соглашения;
  • подробно описывать предмет договора. Например, если речь идет о недвижимом имуществе, то нужно указать его адрес расположения, площадь, назначение, тип собственности, состояние и прочие характеристики;
  • писать юридически грамотно. Не допускать пунктуационных, синтаксических, грамматических и прочих видов ошибок;
  • отмечать стоимость сделки. Цену следует писать цифрами и в скобках прописью. Стоит указать, как и когда будет произведена передача денег;
  • описывать порядок, сроки и условия передачи предмета договора от продавца покупателю;
  • обязательно указывать наличие обременений прав на объект;
  • ставить подписи с расшифровкой.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Как правильно оформить?

Оформляется ДКП квартиры в 2-3 экземплярах. Один образец остается у покупателя, а второй у – продавца. Если ДКП заверялся нотариусом, то ему тоже передается подписанный экземпляр на хранение. ДКП бывает разных видов.

В зависимости от предмета, соглашение можно классифицировать как:

  1. предварительное;
  2. стандартное.

По типу оплаты, договор бывает:

  1. авансовым;
  2. с расчетом наличными и безналичными средствами.

Жилье может приобретаться на вторичном рынке и в новостройке, с учетом этого ДКП бывает таких видов:

  1. вторичного приватизированного жилья (с мебелью и без нее);
  2. о приобретении квартиры от застройщика.

В зависимости от того, какой именно документ оформляется, меняется его содержание. Полезно знать, как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно.

Стандартный

Стандартный ДКП – это соглашение, предметом которого является имущество, передаваемое от продавца покупателю. В нем дается подробная характеристика объекту сделки, приводятся сведения о двух сторонах. Отмечаются основные и дополнительные условия.

Предварительный

Предварительный ДКП – это соглашение, предметом которого является необходимость заключения договора купли-продажи в оговоренный срок. Он выступает гарантией того, что обе стороны проведут основную сделку. Предварительный договор составляется в той же форме, что и стандартный ДКП.

В главной части указывается следующая информация:

  • данные о сторонах сделки;
  • срок, в который планируется подписать основной договор;
  • существенные и дополнительные условия;
  • описание имущества, в отношении которого будет проводиться сделка, указание его стоимости.

Предварительный ДКП имеет свои особенности. Такой договор должен содержать все те условия, которые потом будут перенесены в основной договор купли-продажи.

Авансовый

При заключении сделки купли-продажи недвижимого имущества может быть внесена предоплата. Этот момент надо отразить в предварительном договоре либо оформить отдельным авансовым дополнительным соглашением. Внесение предоплаты обозначает желание покупателя приобрести конкретный объект у определенного продавца.

В авансовом соглашении приводится следующая информация:

  • сведения о двух сторонах;
  • описание имущества, за которое вносится платеж;
  • общая стоимость объекта;
  • размер аванса (может выражаться в конкретной сумме денег либо в проценте от стоимости основной сделки купли-продажи);
  • место, сроки и порядок передачи денег;
  • условия, на которых вторая сторона обязуется вернуть аванс или оставляет его у себя;
  • подписи сторон.

Желательно оформлять авансовый договор в присутствии нотариуса.

При передаче оговоренной суммы денег покупателю следует потребовать с продавца расписку. Это предотвратит возникновение спорных ситуаций и поможет доказать свою правоту в суде в случае возникновения спора.

Недвижимости от застройщика

Приобретение первичной недвижимости может осуществляться у застройщика по договору долевого участия, на стадии возведения новостройки. Обычно такое жилье стоит дешевле, чем на вторичном рынке. Но есть ряд рисков в приобретении квартиры от застройщика. Минимизировать их можно путем оформления договора купли-продажи.

Если недвижимость еще не возведена, то в ДКП стоит отразить:

  • сведения о сторонах сделки;
  • подробное описание квартиры (площадь, адрес расположения, количество комнат, этажность и т.п);
  • конкретная дата, к которой должно быть завершено возведение здания и сдача его в эксплуатацию;
  • кто оплачивает расходы по постановке объекта на учет и регистрацию права владения.

Вторичного приватизированного жилья с мебелью

Чаще всего граждане покупают квартиры на вторичном рынке. Нередко недвижимость продается с мебелью. Это хороший вариант для тех лиц, которые переехали в страну из-за границы или не имели раньше собственного жилья. При составлении ДКП приватизированной квартиры с мебелью нужно придерживаться определенных правил.

Если помещение сдается полностью обустроенное, то надо в соглашении о купле-продаже помимо самого описания недвижимого имущества, перечислить все предметы, технику, которую продавец оставляет покупателю. Особенно это рекомендуется делать, если стороны не собираются дополнительно оформлять приемочный акт.

С оплатой наличными

Оплата покупки квартиры может быть произведена наличным либо безналичным способом. Первый вариант является более популярным. Но он достаточно рискованный, поскольку покупатель может расплатиться фальшивыми купюрами.

Для минимизации рисков передачу денег лучше проводить с участием банка. Рекомендуется заключать договор купли-продажи недвижимого имущества за наличный расчет. В таком соглашении обязательно должен присутствовать пункт «Порядок оплаты». В нем требуется указать дату проведения расчета между покупателем и продавцом, а также точную сумму денег.

Если передача наличных осуществляется в присутствии свидетелей, то их ФИО и паспортные данные указываются в тексте соглашения.

Пример заполнения бланка

Если стороны сделки решили оформить ДКП самостоятельно, то им рекомендуется пользоваться при составлении документа примером. Образец проекта договора купли продажи квартиры, поможет быстро и без ошибок составить документ. То, как выглядит договор купли продажи квартиры, можно увидеть на рисунке ниже.

Пример договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Где и кем подписывается?

Договор купли-продажи в обязательном порядке подписывают продавец и покупатель. Это могут быть юридические и физические лица, индивидуальные предприниматели. Подписывается соглашение на месте его составления. Также продавец и покупатель могут оформить и заверить договор в нотариальной конторе.

В этом случае с подписанным документом стороны обращаются в государственную либо частную фирму. В офисе специалиста по юридическому праву проводится удостоверение оформленного ДКП. Делается это путем проверки личностей участников сделки, их дееспособности, прочтения экспертом текста документа и последующего подписания соглашения.

Нужно ли заверять у нотариуса?

ДКП заверять нотариально необязательно. Это делается по желанию двух сторон сделки. Исключение составляют договоры купли-продажи доли недвижимого имущества, а также соглашения, при которых отчуждается объект, находящийся во владении несовершеннолетнего лица.

Преимущества удостоверения ДКП нотариусом:

  • специалист проверяет чистоту и законность сделки;
  • если договор имеет какие-либо ошибки, нотариус подскажет, как их исправить;
  • заверенный договор сложно оспорить в суде.

Из минусов удостоверения ДКП в нотариальной конторе стоит назвать временные и финансовые затраты.

Чтобы договор не был признан ничтожным, рекомендуется его составлять в соответствии с главой 27 ГК.

Сколько стоит?

Во сколько обойдется услуга нотариуса по оформлению договора купли-продажи, зависит от разных факторов: в частности, от объема и сложности работ. Например, написание и заверение ДКП оценивается дороже, чем удостоверение уже готового, составленного покупателем и продавцом соглашения.

Ценообразование услуги определяется:

  1. нотариальным тарифом, установленным на федеральном уровне единым для всех регионов;
  2. затратами на проведение техническо-правовых работ.

Последняя составляющая цены может варьироваться в широких пределах.

К техническо-правовым работам относятся составление договора, набор текста, распечатка и т.п. Их стоимость находится в пределах 4000-11000 рублей (в зависимости от региона, сложности и объема задач). Также, многое зависит от того, находятся ли стороны соглашения в родстве. Размеры нотариального тарифа с учетом этих моментов приведены ниже в таблице.

Стоимость сделки в рубляхВеличина нотариального тарифа в рублях
Если продавец и покупатель являются близкими родственникамиЕсли участники сделки не имеют родственной связи
Меньше 10000000,2% от цены объекта + 30000,4% от стоимости сделки + 3000
1000000-100000000,2% от суммы сделки + 30000,2% от цены ДКП + 7000
Более 100000000,1% от цены покупки + 23000, но не больше 500000,1% от стоимости сделки + 25000, но не больше 100000

Величина нотариального тарифа утверждена в статье №22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате» и напрямую связана со стоимостью сделки.

Где посмотреть номер?

Договор купли-продажи, который удостоверяется нотариально, вносится в реестр. Ему присваивается уникальный номер. Он указывается в самом соглашении, в его нижней части.

Ставится номер после текста о том, что ДКП удостоверен нотариусом, личности и дееспособность продавца и покупателя проверены.

Ниже на изображении можно ознакомиться с тем, где именно указывается регистрационный код (выделено линией).

Помощь агентств в оформлении ДКП недвижимого имущества

Заключение сделки купли-продажи недвижимого имущества (квартиры, дома, участка земли) – это достаточно рискованная процедура. Она требует юридической грамотности. Если оформить договор неправильно, не предусмотреть в нем некоторых пунктов, не проверить личность и документы на жилье, то можно в дальнейшем столкнуться с рядом серьезных проблем.

Сегодня на рынке недвижимого имущества действует немало мошенников, которые забирают деньги и квартиры у граждан обманным путем. Поэтому, если есть сомнения в собственных силах по поводу проведения сделки купли-продажи, то лучше обращаться за помощью в агентства.

Это может быть юридическая или нотариальная контора. Специалист оформит ДКП в соответствии со всеми правилами и требованиями, проследит за чистотой сделки. Это гарантирует обретение документа юридической силы.

Также при необходимости эксперт поможет подготовить пакет документов и провести регистрацию перехода права собственности на недвижимость в Росреестре либо МФЦ. Таким образом, если планируется или совершается сделка купли-продажи имущества, то заключается соответствующее соглашение. Это может быть предварительный либо основной договор, авансовое соглашение и т.п.

Каждый вид документа имеет свои особенности составления. При оформлении сделки рекомендуется обращаться за помощью к юристам либо нотариусам. Это минимизирует риски и позволит заключить юридически сильный договор, который будет тяжело оспорить в суде

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/tipovoj-dogovor.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.