Как продать нежилое помещение

Содержание

Продажа недвижимости юридическим лицом

Как продать нежилое помещение

Время чтения: 11 минут

14.12.2019

/ Материалы / Продажа собственности юридическим лицом

Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.

Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.

Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.

Обратите внимание: организации могут выступать не только продавцом, но и покупателем недвижимого имущества.

Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:

  • достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
  • недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.

Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.

В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.

Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

  • Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
  • Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
  • При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
  • Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний. 
  • Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
  • По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

  • решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
  • копия учредительных документов организации;
  • свидетельства ОГРН и ИНН;
  • выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
  • доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
  • паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
  • документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
  • при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки.

В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности.

Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

  • приложения к договору;
  • акт приема-передачи;
  • свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
  • справка из БТИ;
  • кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

  1. Подтверждение решения о продаже

    Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение.

    Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца.

    В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

  2. Составление договора

    После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи.

    В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя.

    Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

  3. Заключение сделки

    После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

  4. Переход права собственности на имущество

    Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

  • категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
  • имеет ли компания статус резидента РФ;
  • Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

  • величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
  • является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Источник: https://urburo1.com/materials/prodazha-nedvizhimosti-yuridicheskim-licom/

Как продать коммерческую недвижимость – правильное оформление

Как продать нежилое помещение

Для ведения любой предпринимательской деятельности нужны помещения: кому-то хватит небольшого офиса, а кому-то нужно целое здание. Но когда деятельность падает, прибыли стремительно катятся вниз, бизнесмены подумывают об экономии, в том числе и о продаже коммерческой недвижимости другим лицам.

Но как правильно это сделать, с минимальными потерями? Давайте об этом поговорим подробнее.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

Что входит в коммерческую недвижимость?

Площади, где происходит производство, хранение, реализация продукции или офисные помещения – относятся к коммерческой недвижимости, то есть это те места, где осуществляется любая предпринимательская деятельность, направленная на получение доходов.

Это могут быть помещения под производственные цели, большие или маленькие склады, ангары для хранения сезонной и другой продукции, помещения под логистику или центр координации деятельности компании.

Там когда-то кипела бурная деятельность, но со временем спрос упал, и вся коммерческая недвижимость просто простаивает, но ведь можно поправить финансовое здоровье организации, если правильно организовать продажу пустующих зданий, сооружений, офисов.

Ключевые моменты при подготовке сделки

  • Недвижимость по определению не может стоит дешево, и чтобы не упустить своего покупателя или не нарваться на мошенника, нужно вначале ответственно подойти к подготовке своего пакета документов для оформления сделки, и изучить полномочия и возможности своего оппонента.
  • Если помещение или здание находится в собственности достаточно длительное время, то нужно обновить всю правоустанавливающую документацию и кадастровые данные по объекту. Сделать это нужно будет обязательно, если в помещении происходила перепланировка или пристраивались другие строения.
  • Доказать правовой статус земельного надела, на котором расположено отдельно стоящее здание или помещение: долгосрочная аренда или собственность. Если надел передан органами местной власти в безвозмездное пользование еще в то время, когда на нем не было продаваемого объекта, то нужны будут основания для владения – разрешение на строительство или приобретение по праву собственности на безвозмездной основе.
  • Если по каким-то причинам на объект коммерческой недвижимости когда-то судебными органами были наложены ограничения, то нужна будет выписка из Росреестра о том, когда и на каком основании они были сняты или остались под обременением. Сразу можно оговориться, если все-таки недвижимость находится под судебным ограничением на проведение любых сделок, то продать ее будет очень сложно из-за ее правового статуса, пока суд не отменит свое решение, и только потом их можно законно снять и занести в правоустанавливающие документы.
  • При поиске потенциального приобретателя нужно быть предельно осторожным: во-первых, проверить его юридический статус: занесен ли в единую базу юридических лиц, во-вторых – его полномочия: является ли он владельцем компании, которая собирается выкупить ваш объект или будет действовать от его имени по доверенности. Вот этот момент очень важный: проверьте доверенность у нотариуса, была ли она действительно оформлена на то лицо, которое заявляет себя как поверенное. Да и не лишним будет проверка самого владельца по единой базе юридических лиц.

Как оформить сделку по продаже объекта

Если продавец и покупатель договорились совершить коммерческую сделку и переоформить право собственности на другое лицо, то заключается письменный договор. Это условие обязательное. Он вступает в законную силу сразу же после подписания его обеими сторонами, причем процесс регистрации он не проходит.

Но вот смена владельца любой недвижимости должна быть зарегистрирована, и для перерегистрации понадобится и сам договор, и целый ряд сопутствующей документации, которая определяется в каждом конкретном случае своим списком.

И пока процесс регистрации перехода права владения и распоряжения не будет окончен с выдачей Свидетельства на новое лицо, то юридически прежний владелец остается номинальным собственником недвижимости.

Договор купли-продажи – это как раз то, что будет в дальнейшем служить основанием для перерегистрации, и его следует составить со всеми юридически значимыми формулировками:

  • С указанием всех паспортных и регистрационных данных обеих сторон.
  • С полным описанием помещения.
  • Юридического и почтового адреса.
  • Полной стоимости.
  • К какой категории относится: к основному, входящее в состав другого или это пристроенный объект.
  • С прописанной точной площадью.
  • Схемой расчета.
  • Штрафные санкции, если кто-то будет нарушать заключенные договоренности.
  • Условия для получения свидетельства о приобретенной собственности.

Если стороны выразят другие спорные вопросы в договоре, то это не противоречит нашему законодательству.

Коммерческую недвижимость обычно передают по акту, в котором могут быть указаны претензии по его состоянию и сроки устранения найденных недочетов.

И только при соблюдении всех этих формальностей новый владелец может вступить в свои законные права владения.

Ошибки при оценке стоимости

Все документы готовы, помещение подготовлено к продаже, а покупатель так и не приходит? Очень частой причиной неудач бывают допущенные ошибки при определении конечной цены:

  • Стоимость установлена такой же, как и на подобный объект, указанной в объявлениях о продаже. И если покупатель не находится долгое время, то может быть следует снизить конечную цену?
  • Слишком высокая цена недвижимости. Если примерно такое же помещение продается по заниженной цене, то зачем приобретать более дорогую?
  • Некоторые продавцы хотят перерыть стоимость проведенного ремонта, порой и евроремонт всего помещения. Но покупатель по-своему видит его, и ему вовсе не нужны все усовершенствования, сделанные его собственником.

Все эти ошибки просто отпугивают потенциального приобретателя, и следует учесть эти факторы, если действительно нужно продать коммерческую недвижимость.

Как продать склад

Перед тем, как выставить объект на продажу, нужно провести ряд необходимых действий:

  • Организовать рекламную кампанию: в СМИ, на общедоступных досках объявлений поместить фото склада.
  • В объявлении обязательно расписать все преимущества расположения и доступность проезда.
  • Описать, чем ваше помещение выгодно отличается от предложений конкурентов.
  • Настроить рассылки sms оповещений потенциальным покупателям или оптовым клиентам.

Если нужно продать складское помещение, то для совершения сделки нужно обязательно составить выгодное предложение по продаже: за определенную площадь можно попросить меньшую сумму, чем у других предложений. Следует как можно больше задействовать рекламных ходов, то есть искать максимально большее число источников для размещения объявлений о продаже.

Как продать офисное помещение

Обычно офисы расположены в центре города, это очень бойкое место, и площадь может понадобиться каждому предпринимателю. Перед выставлением на продажу следует провести грамотную оценку, то есть в объявлении указывают все достоинства помещения, его удобное расположение, наличие всех нужных коммуникационных линий, близрасположенные инфраструктурные объекты.

Это будет отличать ваше предложение от ему подобных, и привлечь покупателей. Лучше всего в объявлении указать о том, что все документы уже подготовлены и обновлены на день подачи объявления. О важности рекламной кампании можно говорить много, и этот фактор один из решающих для совершения сделки.

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

О важности и юридической значимости этого документы было сказано выше. Но предельно внимательно к нему должен отнестись покупатель, чтобы не случилось так, что деньги были переданы за несуществующее в природе здание, сооружение, помещение.

Необходимо тщательно проверить весь пакет документации, даже свериться с общероссийским реестром юридических лиц, если возникнут хотя бы малейшие сомнения.

Нюансы для инвесторов

Чтобы деньги не вылетели на ветер, нужно предварительно оговорить сам процесс передачи денежных средств: при каких условиях продавец их сможет получить. К таким условиям, в первую очередь, относится регистрация перехода прав владения и распоряжения недвижимостью. И только при этом условии он сможет полностью воспользоваться денежной суммой, полученной от продажи.

Следует проверить и полномочия лица, который будет оформлять сделку: есть ли у него полномочия на продажу. Часто случается так, что этим может заняться арендатор: у него одно намерение – получить прямую выгоду, ведь у него на руках есть все необходимые для проведения продажи документы.

Не нужно опасаться, что владелец недвижимости сможет продать объект еще раз, пока проходит перерегистрация на другого собственника: все правовые значимые документы для совершения продажи будут находиться на регистрации, а без них продать еще раз не получится.

Также следует обратить внимание на количество собственников. Совершать сделку можно только при письменном отказе всех владельцев, иначе могут быть судебные тяжбы.

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Если владельцем является физическое лицо, то при получении дополнительного дохода от продажи он обязан уплатить в казну государства 13% от общей стоимости. Для юридических порядок уплаты налога другой: они платят всего 2,2 %. Но ежегодно происходит корректировка Налогового Кодекса, и эти цифры могут меняться.

Источник: https://corphero.ru/biz/prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

Как продать нежилое помещение
Г. Алексеев Автор статьи

В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 – Москва

+7 (812) 309-76-98 – Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России

Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

Риски при сделках с нежилой недвижимостью

При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

  • возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
  • вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
  • риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
  • риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
  • возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

Структура договора купли-продажи нежилого помещения

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.

https://www.youtube.com/watch?v=Dx37neJVE8I

В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

  • информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
  • данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
  • цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
  • процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
  • указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
  • определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
  • ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.

Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
  • договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
  • справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
  • кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
  • справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
  • согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
  • разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
  • оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

  • оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
  • подтверждение полномочий директора предприятия;
  • протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием.

В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли.

Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства.

Как продать нежилое помещение без налогов

Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода.

Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи.

Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

  • продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
  • хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

Как продать нежилое помещение с землей

При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

  • продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
  • строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

Продажа нежилого помещения по частям

Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.

Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца.

Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов.

При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Источник: https://www.pravometr.ru/kak-prodat-nezhiloe-pomeschenie-detal-noe-rukovodstvo-k-deystviyu.html

Как продать коммерческую недвижимость выгодно и быстро? Какие документы нужны?

Как продать нежилое помещение

В некоторых случаях риелтор сталкиваются с ситуацией, когда необходимо как можно скорее продать коммерческую недвижимость. На практике данный процесс может занимать как минимум несколько недель. Правильно названная цена, яркое объявление о продаже и наличие полного пакета бумаг для продажи – залог быстрой и выгодной продажи.

Что относится к коммерческой недвижимости?

К коммерческой недвижимости относятся любые помещения или здания, в которых физическое или юридическое лицо организовывает деятельность с целью получения прибыли.

В состав коммерческой недвижимости могут входить любые помещения, не связанные с проживанием людей, такие как:

  • объекты нежилого фонда;
  • офисные и торговые площадки;
  • развлекательные центры;
  • цехи;
  • складские помещения;
  • производственные помещения;
  • рестораны и кафе.

Обязательное условие для продажи коммерческого помещения любого типа – продавец должен иметь право собственности не только на саму постройку или офис, но и на земельный участок, на котором данное здание находится. В противном случае, владелец земли может в любой момент принять решение о сносе здания.

Расчет стоимости недвижимости

Первое, что следует сделать – рассчитать стоимость имущества, которое планируется продавать. При этом важно установить адекватную стоимость, не завысить ее. Именно завышенная стоимость – основная причина длительных продаж.

При расчете цены необходимо:

  1. Заранее изучить предложения конкурентов. Сравнить стоимость недвижимости, характеристики объектов. Обратить внимание на условия продажи. Для этого можно использовать информацию с рекламных площадок вашего региона.
  2. Оценить площадь помещения, его состояние, наличие ремонта. Чем больше площадь, чем качественнее ремонт, тем выше цена недвижимости.
  3. Необходимо определиться, на какую аудиторию рассчитана данная недвижимость, что в ней может находиться, а главное – какой доход принести. Во многом, именно срок окупаемости играет роль при продаже.
  4. Найдите дополнительные плюсы вашего здания или офиса – расположение в центре города, наличие парковки, оживленное движение возле офиса. Всё это существенно влияет на цену.

Составление и подача рекламного объявления

После того как цена будет установлена, необходимо подать объявление о продаже. Желательно использовать как можно больше рекламных площадок – Интернет-ресурсов, газет и журналов, телевидение и радио.

Перед подачей объявление необходимо правильно составить. Для этого в нем указывается:

  • адрес объекта;
  • площадь;
  • дополнительные сведения – количество офисов, планировка, ремонт и т.д.;
  • наличие парковки;
  • прикрепить несколько фото как самого помещения, так и окрестностей;
  • указать, для чего может подойти данное помещение – открытия кафе, складских помещений, кинотеатра и т.д.

Например: Продается офисное помещение площадью в 60 м. кв. на третьем этаже бизнес-центра по адресу улица Ленина, д. 34. Косметический ремонт, наличие сигнализации, проводной интернет. Имеется два подсобных помещения по 15 м. кв. и одно основное в 30 м. кв. Рядом с офисом парковка на 5 мест. Фото прилагаются.

https://www.youtube.com/watch?v=fOB-GhYKFWA

Для справок звонить по телефону 0765647345, Владимир Иванович.

Необходимо помнить, что после подачи объявления вам могут звонить потенциальные покупатели, чтобы ознакомиться с условиями продажи и узнать стоимость продаваемого объекта. Скорее всего, они пожелают посетить недвижимость, чтобы оценить все возможные преимущества и недостатки. Обязательно приведите помещение в порядок, уберите все лишнее.

Необходимые документы

Подготовьте все необходимые для продажи документы, чтобы в любой момент не только предъявить их потенциальному покупателю, но и быстро заключить договор купли-продажи:

  • документ о праве владения имуществом;
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;

Все перечисленные документы в последующем передаются покупателю вместе с договором купли-продажи.

Оформления договора купли-продажи

Для заключения сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости необходимо составить договор купли-продажи по следующему образцу:

В договоре прописываются следующие данные:

  1. Данные о сторонах сделки – их полные фамилия, имя, отчество, данные паспорта.
  2. Площадь недвижимости, которая является объектом сделки.
  3. Адрес, по которому располагается офис или склад.
  4. Тип.
  5. Этаж.
  6. Стоимость недвижимости, которая указывается в рублях.
  7. В какой форме будет производиться расчет – наличный, безналичный.
  8. Сроки передачи объекта.

После заключения договора купли-продажи также необходимо:

1. Составить акт приема-передачи помещения по образцу:

2. Переоформить все лицевые счета.

3. Переоформить договора на оказание услуг – подачи воды, электроэнергии, газа и т.д.

Оформляется договор в письменном виде и скрепляется подписями с двух сторон. Нотариально заверять документ не требуется.

Для быстрой и выгодной продажи коммерческой недвижимости необходимо правильно рассчитать ее стоимость исходя из площади помещения, ее размещения, наличия тех или иных удобств, ремонта, дополнительных характеристик и ценовой политики в вашем регионе. Затем необходимо составить яркое объявление, содержащее основную информацию об объекте и разместить на доступных рекламных площадках.

Продать любую недвижимость быстро и выгодно, может только хороший риелтор, а о том, как им стать, можете узнать здесь.

Источник: https://2realtor.ru/prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.