Как купить вторичку в ипотеку порядок

Содержание

Как купить квартиру в ипотеку на «вторичке»

Как купить вторичку в ипотеку порядок

Главный плюс ипотеки на вторичном рынке – вы сразу заселяетесь в квартиру, которую купили в кредит. И все то время, пока будете погашать долг банку, живете у себя дома, а не в съемном жилье.

Преимущества очевидны. Во-первых, не надо платить за аренду чужим людям.

Во-вторых, вы получаете постоянную регистрацию, если нужно – записываете по месту жительства детей в садик или оформляете в школу.

А многие покупают себе с помощью ипотеки квартиру на будущее, про запас, или чтобы сохранить деньги. Такую недвижимость просто сдают в аренду, за счет полученных денег выплачивают кредит, да еще и на жизнь остается.

О чем надо знать, если вы решили приобретать в ипотеку именно «вторичку»?

Пожалуй, главное – вам придется проявить гораздо больше самостоятельности, чем на первичном рынке, где банки работают в связке с застройщиками, а ипотека «привязана» к жилому комплексу, который вы выбрали.

На вторичном рынке все иначе. Вы должны сначала найти банк, который даст вам кредит, а потом искать квартиру. Впрочем, можно делать это параллельно – одновременно подбирать и банк, и квартиру. Если квартира уже есть на примете, нужно чтобы продавцы согласились ждать, пока вы получите одобрение от банка.

Поговорим о том, как оформить ипотеку на вторичное жилье.

Самая упрощенная и приблизительная схема включает в себя четыре основных шага или этапа. 

  • Первый – получить в банке одобрение кредита; 
  • второй – найти квартиру и продавца, который согласен на ипотечную сделку; 
  • третий – согласовать покупку с банком (квартира тоже должна быть одобрена банком); 
  • четвертый – сделка.

Теперь о каждом этапе более подробно. 

Напервом этапе, чтобы получить одобрение банка на ипотеку, вы несете туда пакет документов, подтверждающих вашу личность, стабильный доход и благонадежность. Потребуются паспорт, заверенная копия трудовой книжки, возможно, справка по форме банка, справка из бухгалтерии о доходах примерно за полгода (форма 2-НДФЛ).

Если вы замужем или женаты, супруг выступает в качестве созаемщика и также подает пакет документов. Кроме стандартного перечня бумаг могут потребовать дополнительные, так что будьте готовы ко всему. Собрав о вас нужные сведения, банк сообщит о своем решении. Могут прислать смс о том, что вам одобрили ипотеку, позвонить или направить письмо по электронной почте.

 

Подобрать ипотечную программу на ЦИАН

Второй шагпоиск квартиры. На первичном рынке покупатели обычно выбирают квартиру самостоятельно, а вот на вторичном не помешает риэлтор. Ведь мало квартиру найти, ее надо еще и проверить.

Если за жильем тянется «шлейф» сделок, надо выяснить, все ли в порядке с юридической историей. Общение с продавцом тоже специфическое дело, требующее навыков.

На этом же этапе надо узнать, подходит ли продавцу вариант с ипотекой, потому что некоторые соглашаются только на расчеты «живыми» деньгами – то есть, наличными.

 

Подобрать квартиру на вторичном рынке

На третьем этапе вы или ваш риэлтор снова должны предоставить банку пакет документов. Но на этот раз будут проверять не вас, а квартиру, которую вы собираетесь купить.

Обязательно понадобится выписка из ЕГРП, справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по квартплате, отчет об оценке и т. д.

Эксперты банка все тщательно проверят и взвесят, ведь эта квартира будет являться залогом, а неликвидная недвижимость банку не нужна.

Если вы добрались до четвертого этапа, значит, квартиру банк одобрил и вам назначают дату сделки

  1. Здесь тоже могут быть нюансы, но обычно все участники – продавец, покупатель, представитель банка – собираются в указанный день в офисе банка. 
  2. Сначала вы подписываете договор по ипотеке. 
  3. Вам открывают счет, куда банк перечислит сумму кредита. Здесь возможны варианты: деньги иногда кладут в банковскую ячейку или перечисляют на аккредитив и т. д. Но в любом случае продавцу они «уйдут» только после перехода права собственности на вас. 
  4. Подписали все договоры? Можете отправляться в МФЦ и регистрировать договор купли-продажи и переход права собственности: процедура длится примерно неделю. 
  5. После чего следует повторный визит в МФЦ – нужно забрать зарегистрированные документы. На этом все – вы стали владельцем вторичной квартиры, купленной в ипотеку. 
  6. О порядке передачи ключей и переезде договариваются индивидуально.

Осталось предупредить: условия кредитования на вторичном рынке отличаются от тех, что банки предлагают при покупке новостроек. Процент по ипотеке на вторичное жилье может быть на два-три пункта выше, чем при покупке квартиры у застройщика. Но зато не надо откладывать переезд, и участь обманутого дольщика вам тоже не грозит.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-na-vtorichke-287018/

Как происходит покупка вторичного жилья в ипотеку?

Как купить вторичку в ипотеку порядок

Вторичное жилье также может быть приобретено в ипотеку, как и новостройка. Для таких сделок есть свой порядок действий. Это связано с тем, что не все банки одобряют покупку жилья в ипотеку.

Зачастую при выборе между новостройкой или вторичным жильём, выбор приходится на вторичный рынок, так как на этом рынке много квартир, в которые можно въехать и жить. Однако такие квартиры часто стоят дороже, чем на первичном. Именно по этой причине их покупка чаще происходит в ипотеку. Однако для таких сделок есть свои особенности.

Порядок действий

Покупка квартиры на вторичном рынке при использовании средств, полученных по ипотечному займу, выглядит следующим образом:

  • Первичное одобрение ипотечного займа банком на ту сумму, на которую рассчитывает заявитель, или ту, которую может предоставить банк из расчета общих возможностей основного заемщика и его созаемщиков. После подачи документов в банк на одобрение, заявитель может получить ответ в течение срока, установленного конкретным банком в качестве регламента своей деятельности. Как правило, такой срок составляет от трёх дней до двух недель.
  • Подбор оптимального жилья исходя из потребностей потенциального покупателя. Кроме того, жильё должно подбираться, исходя из той суммы, которая в итоге будет предоставлена потенциальному покупателю (с учетом имеющейся суммы первоначального взноса и используемых жилищных сертификатов).
  • Оформление договора купли-продажи и договора ипотечного займа, а также переоформление права собственности на покупателя.
  • Последним этапом в покупке жилья с использованием ипотечных средств становится передача купленной квартиры в залог банку.

Для того, чтобы банк одобрил ипотечный займ, к заявлению необходимо приложить пакет документов, который требует банк к своему потенциальному заёмщику.

Документы для одобрения

Каждый банк предъявляет свои требования к пакету документов, которые должен предоставить заёмщик. Однако основной перечень документов выглядит следующим образом:

  • паспорт заемщика и другие документы, которые могут подтвердить личность лица, которое решило получить заемные средства;
  • свидетельство обязательного пенсионного страхования (СНИЛС);
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ, а в случае наличия дополнительных доходов – отчёт о таких доходах по форме банка;
  • если планируется предоставить в качестве залога другое имущество (недвижимое или транспорт), то потребуется свидетельства о праве собственности на такое имущество;
  • при наличии супруга в официальном браке, потребуется паспорт супруга и свидетельство о заключении брака;
  • если есть несовершеннолетние дети или лица, находящиеся на иждивении, необходимо предоставить документы на них (свидетельство о рождении, паспорт лица, находящегося на иждивении);
  • от военнообязанного ‒ военный билет;
  • в том случае, если заёмщик не является зарплатным клиентом того банка, в котором оформляется займ, понадобится заверенная работодателем копия трудовой книжки с указанием срока работы на последнем месте.

Рассмотрение заявления банком будет происходить только после предоставления полного комплекта документов.

Почему банк может отказать?

Каждый банк или другое кредитное учреждение решает самостоятельно, в каком случае одобрить кредит, а в каком – отказать. К основным причинам отказа относятся:

  • отнесение дома к категории ветхого жилья или жилищному фонду, подлежащему расселению или сносу (если дом участвует в программе реновации, это в качестве отрицательного основания для отказа в предоставлении кредита);
  • «грязная» юридическая история квартиры;
  • наличие обременений на жильё, которое не позволит направить его в качестве залога банку;
  • невозможность приобрести квартиру по договору купли-продажи (ведомственное жильё, жильё в военных городках).

Для того, чтобы банк одобрил кредит, этих условий в приобретаемом вторичном жильё быть не должно.

Заключение договора купли-продажи и ипотечного кредитования

Этот этап представляет собой шаг, который предшествует окончательному закреплению перехода права собственности.

Выглядит эта процедура следующим образом:

  • Подписание предварительного договора купли-продажи с авансом или задатком. Первоначальный взнос по ипотеке выступает в качестве аванса или задатка по договору купли-продажи. Подписанный предварительный договор передаётся в банк для того, чтобы кредитное учреждение дало окончательное согласие на выдачу ипотечного кредита.
  • С банком подписывается договор ипотечного кредитования и страхования жизни и здоровья заёмщика-покупателя, приобретаемого имущества, а также самой сделки в виде страхования права собственности на квартиру.
  • После подписания договора с банком и перечисления средств продавцу, подписывается основной договор купли-продажи жилья и передаётся квартира в собственность.

Приобретение квартиры в ипотеку, если выбор пал на вторичный рынок, имеет некоторые отличия от аналогичных сделок с недвижимостью, которые совершаются с использованием собственных средств. В основном это заключается в условиях, на которых банк предоставляет ипотечный кредит.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/ipoteka/vtorichnoe-zhile.html

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Как купить вторичку в ипотеку порядок

Первое, что нужно сделать, – изучить предложения банков по ипотечному кредитованию на текущий момент. Иногда самая низкая процентная ставка не означает лучшие условия кредитования. На что еще следует обратить внимание, выбирая банк для ипотеки:

  1. Размер первоначального взноса. Сколько потребуется собственных средств, в каком соотношении к заемным средствам? В некоторых банках процентная ставка по кредиту зависит от этого соотношения.
  2. Под какие объекты недвижимости банк готов выдавать кредит? Новостройка или квартира на вторичном рынке, индивидуальный дом или земельный участок, комната или доля в праве собственности? Ответы на эти вопросы нужно получить в первую очередь. Хорошо, если один и тот же банк предлагает оптимальные ставки по ипотечному кредиту на новостройку и вторичное жилье, потому что в процессе выбора квартиры Ваша потребность может трансформироваться.
  3. Есть ли какие-то особенные требования к объектам недвижимости, передаваемым в залог? Какое минимальное количество этажей должно быть у многоквартирного дома? Не старше какого года постройки может быть дом? Какие перекрытия? Зная эти требования, Вы экономите себе время и деньги при поиске недвижимости.
  4. Какие дополнительные расходы возникают у Вас при оформлении ипотеки? Например, АИЖК не имеет собственной кассы, и при покупке квартиры и расчетах с продавцом недвижимости у Вас возникнут дополнительные расходы.
  5. Какие риски банк требует застраховать? Какие страховые компании аккредитованы банком? На самом деле в разных страховых компаниях тарифы могут отличаться в два раза.
  6. Какое подтверждение дохода устроит банк: официальное, по форме 2-НДФЛ, или по форме банка?

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Ограничено ли число участников сделки при продаже квартиры в ипотеку?

Документы для одобрения ипотеки

Изучив предложения по ипотечному кредитованию, остановите свой выбор на двух-трех банках. Далее приступайте к сбору документов для аккредитации в банке Вас как заемщика. В последнее время список из этих документов значительно сократился. Основные документы следующие:

  1. Паспорт заемщика, созаемщиков. Если Вы будете отправлять эти документы по электронной почте, потребуется цветной скан документов и обязательно ВСЕХ страниц паспорта, даже включая пустые.
  2. Заверенная работодателем копия Вашей трудовой книжки. Не все работодатели умеют правильно это делать. Заранее запросите в банке информацию о требованиях к этому документу.
  3. Справка, подтверждающая Ваш ежемесячный доход. Это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Обратите внимание, информация в справке должна быть полной: ИНН, рабочий телефон, актуальное место регистрации и так далее. По некоторым программам кредитования справка о доходах не требуется. Но это не означает, что у Вас нет дохода. Банк всегда обращает внимание на платежеспособность клиента, потенциального заемщика.
  4. Анкета. Грамотно заполненная анкета – это 50% успеха. Не оставляйте поля анкеты незаполненными. Если Вам что-то непонятно, переспросите в банке. Если что-то непонятно банку, дайте пояснения в письменном виде. Для некоторых банков критично, чтобы Вы указали все свои текущие кредиты, долговые обязательства. Сами по себе существующие кредиты – еще не повод для отказа, а вот скрывая их, вы рискуете не получить ипотеку. Не забывайте о кредитных картах, они тоже отражаются в Вашей кредитной истории.

Если вы привлекаете созаемщиков, то такой же пакет документов потребуется от них. Если Вы выбрали банк, в котором у Вас зарплатный проект, документов от Вас потребуется еще меньше, а условия кредитования будут лучше.

Выбор квартиры

Получив положительный ответ от банка, приступайте к выбору объекта недвижимости. При выборе, обязательно предупреждайте продавца, что Вы планируете приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

Документы на квартиру

Следующая ступень после того, как Вы определились с недвижимостью, – сбор документов на этот объект (ведь он передается в залог). Вот что вам потребуется:

  1. Правоустанавливающие документы. На каком основании объект недвижимости принадлежит продавцу: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор приватизации, договор дарения и прочее.
  2. Копии всех страниц паспортов собственников или копия свидетельства о рождении.
  3. Выписка ЕГРН. Ее можно заказать онлайн. Некоторые банки делают это самостоятельно.
  4. Согласие супругов, разрешение органов опеки, если требуется.
  5. Справка из паспортного стола. Для рассмотрения на этом этапе подойдет справка с указанием всех зарегистрированных лиц в объекте недвижимости.
  6. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет нужно заказать у аккредитованных банком оценочных компаний. Он стоит примерно 3 тысячи рублей (цена может меняться в зависимости от объекта и банка). Некоторые банки заказывают отчет сами и за свой счет.

Это неполный список того, что у Вас может потребовать банк. Список меняется в зависимости от объекта недвижимости и банка. При подготовке документов обязательно уточните в банке срок действия предоставляемых справок.

Такой же список документов потребуется для аккредитации объекта недвижимости в страховой компании. Будьте готовы к тому, что страховая компания запросит от Вас и от продавца дополнительный пакет документов. Обратите внимание, что у разных страховых компаний разные требования. После получения положительного юридического заключения от банка и страховой, можно назначать дату сделки.

Как оформить ипотеку, чтобы налоговый вычет получила и я, и муж?

Как вернуть деньги за страховку при досрочном погашении?

Заключение договора купли-продажи

На сделке происходит подписание документов, производятся частичные расчеты. Опять же, какие документы Вы будете подписывать на сделке, зависит от того, какой объект вы выбрали. Для квартир на вторичном рынке недвижимости вы подписываете договор купли-продажи, кредитный договор, закладную.

Если есть созаемщики, то они подписывают договор поручительства. Иногда одновременно подписывается договор страхования. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый документ. Задайте свои вопросы сотруднику банка, уточните, в какую дату и каким способом оптимально вносить очередные платежи по кредиту.

Спросите, как нужно уведомить банк о Вашем желании досрочно погасить кредит. Проверьте свои паспортные данные, сумму кредита, адрес объекта и прочее на возможные опечатки. Обратите особенное внимание на закладную: чаще всего ошибки допускаются именно там.

Поверьте, лучше потратить время на проверку документов на этом этапе и сберечь себе нервы и время в будущем.

Способ передачи первоначального взноса, выдача кредитных средств зависит от особенностей объекта недвижимости и банка. Заранее попросите сотрудника банка рассказать обо всех этапах сделки.

Всё. Вам осталось только зарегистрировать право собственности.

Не пропустите:

Почему московская вторичка «стоит» и что ее ждет в 2018?

Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/likbez_pokupka_vtorichnoy_kvartiry_v_ipoteku/6786

Как купить квартиру-вторичку в ипотеку

Как купить вторичку в ипотеку порядок

Ипотечная сделка на вторичном рынке позволяет сразу заселиться в приобретенную по кредиту квартиру. И снимать временное жилье, одновременно оплачивая банковский кредит – не нужно. В ипотечной «вторичке» будет постоянная регистрация, не возникнет сложностей с записью детей в детсады-школы.

А в городах-миллионниках на вторичном рынке возможно не только приобрести по ипотечному кредиту жилье, но и успешно сдавать его, проплачивая деньгами от аренды кредит и расходуя часть дохода по собственному усмотрению.

В отличие от ипотеки на первичном рынке «вторичка» потребует более самостоятельных действий от покупателя. Нужно договориться с банком и найти квартиру – сначала первое, затем второе.

Выбор банка-кредитора под вторичку

Услугу кредитования покупки жилой недвижимости на вторичном рынке предлагают многие отечественные банки – как крупные (к примеру, Росбанк, Альфа-Банк, Газпромбанк), так и средние (к примеру, СНГБ, БЖФ, Зенит).

Заметим, что ориентирование на самую низкую процентную ставку может обойтись заемщику в долгосрочной перспективе дороже, чем предложения с внешне более высокими процентами. В каждом банке ипотека на «вторичку» и ее условия оцениваются по ряду критериев.

Первоначальный взнос. Проанализируйте, сколько требуется собственных сбережений заемщика для ипотеки в данном банке, каково их соотношение к заемным средствам. Кредитующие ипотеку банки часто привязывают процентную ставку к размеру первоначального взноса.

Варианты залоговой недвижимости. Выясните, какие объекты недвижимости готов кредитовать данный банк – «первичку» (новостройку), «вторичку», индивидуальный дом, участок ИЖС, комнату, долю в праве на жилую собственность.

Это важно узнать, поскольку после одобрения кредита и в процессе поиска жилья ваши потребности могут измениться. И если в выбранном банке ипотечные ставки на «вторичку» и «первичку» в сравнении с предложениями других банков будут оптимальными – вы сможете выбирать недвижимость в нескольких рыночных категориях.

Особые условия по залоговому жилью. Банк заинтересован в ликвидности ипотечного залога.

Он может выдвигать требования к вашей будущей квартире – к примеру, ее этажности, общему число этажей в многоэтажке, ее году постройки, типу перекрытий и району расположения.

Зная об этом, вы не потратите время на осмотр и переговоры с продавцами жилья, заведомо бесперспективного в качестве банковского залога.

Дополнительные расходы по оформлению ипотеки. К примеру, у ДОМ РФ нет своих касс, поэтому покупку жилья приходится осуществлять через кассы других банков и платить им процент за перевод средств.

Обязательное страхование рисков. Выясните, какие страховые компании имеют аккредитацию в данном банке, узнайте их условия по страховке ипотеки. У компаний-страховщиков тарифы неодинаковы и разница может быть двукратной.

Одобрение ипотечного кредита под вторичное жилье

Внимательно изучив ипотечные предложения банков, остановитесь на двух-трех кредитных организациях. Затем необходимо подготовить пакет документов для обращения за кредитом:

  • гражданский паспорт заемщика и созаемщика (копия). В случае отправки документов на ипотеку электронной почтой, необходим полный цветной скан паспорта (все страницы, пустые тоже);
  • трудовая книжка, заверенная работодателем (копия). Предварительно узнайте в банке, как следует оформить заверение по их требованиям. Многим работодателям порядок заверения неизвестен;
  • подтверждение ежемесячного дохода (справка). Уточните в банке, какая справочная форма им требуется и достаточно ли 2-НДФЛ. Перед отправкой банку проверьте содержание справки, где должны быть ИНН, контактный телефон (рабочий), действительное место регистрации и другие сведения (полный формат сведений)**;
  • заполненная форма анкеты соискателя займа. Важно заполнить все поля анкеты. Если непонятно содержание каких-либо анкетных пунктов – переспросите сотрудника банка***.

** Для некоторых кредитных программ справку по доходам не спрашивают. Но банк непременно будет изучать платежеспособность будущего заемщика, поэтому доход правильнее подтвердить. Выясните возможность заказа выписки ПФР в банке онлайн, если у вас имеется аккаунт на сайте госуслуг.

*** При потребности дайте развернутое письменное объяснение по пункту анкеты. Обычно требуются данные по всем вашим кредитам (неистекшим) и долговым обязательствам. Помните – наличие действующих кредитов не является поводом отказа для банка. Однако при попытке скрыть их – в кредите откажут. Кредитные карты также отражаются в кредитной истории и их следует указать.

От созаемщиков требуется аналогичный пакет документов. Заметим, что при выборе банка, в котором находится ваш зарплатный проект, от вас запросят меньше документов и вам будут предоставлены более интересные условия кредита.

Поиск жилья для покупки в ипотеку

Под ипотечный кредит покупатели выбирают самостоятельно квартиры на первичном рынке, это обычно. Жилье первичного рынка не имеет истории владельцев, оно юридические чистое.

А вот ипотека под «вторичку» требует совсем другого подхода, профессионального. В истории квартиры на вторичном рынке могут самые разные сделки, с ними возможны различные обстоятельства по владельцам.

Убедительно рекомендуем воспользоваться помощью риэлторов, способных выяснить юридическое прошлое любого жилья!

Некоторые продавцы «вторички» отказываются на ипотечную сделку, предпочитая наличные деньги – банки чаще всего платят переводом на счет. Обязательно выясните, согласен ли продавец понравившейся квартиры на оплату «безналом».

Какие документы нужны на квартиру-вторичку для ипотеки

Выбрав жилье и договорившись с продавцом-собственником по формату оплаты, нужно подготовить документы для банка по объекту ипотечного залога (т.е. по приобретаемой квартире).

На ипотечное жилье-вторичку банку потребуются:

  • правоустанавливающие документы продавца. В таком документе указывается основание, дающее продавцу право собственности квартиры (ДКП, договор приватизации, дарения, свидетельство наследства и др.);
  • гражданские паспорта собственников (копии). Если собственник младше 14-ти, то свидетельство о рождении (также копия);
  • ЕГРН-выписка. Кредитные отделы некоторых банков запрашивают выписку ЕГРН самостоятельно;
  • согласие продажи супругов, органов опеки (при потребности);
  • справка о числе зарегистрированных в квартире. Получается в МФЦ;
  • рыночная стоимость квартиры (отчет). Заказывается в оценочных компаниях, одобренных банком. Стоит от 3 000 руб. Некоторыми ипотечными банками данный отчет заказывается самостоятельно, за их счет.

Помимо названных документов банк может потребовать дополнительные сведения. Уточните содержание пакета в кредитном отделе, также выясните сроки действия справок.

Схожий комплект документ нужен страховой компании. Некоторые страховщики запрашивают дополнительные материалы, обязательно спросите у них подробный перечень.

Сделка приобретения жилья

Одобрив будущую ипотечную квартиру, приобретаемую перспективным заемщиком, банк назначает дату совершения сделки. Место ее проведения, как правило – офис банка. Вы подписываете прежде договор ипотеки.

Банк переводит деньги на спецсчет.  Вы и продавец подписываете договор покупки жилья, затем ипотечную закладную на него. Может потребоваться подписание договора страхования.

Созаемщики (при наличии их) подписывают договор поручительства.

Перед подписанием пристально прочтите документ. Проверяйте паспортные данные, кредитуемую сумму, адрес приобретаемой недвижимости и прочие детали – ошибки случаются часто. Лучше перепроверить, задать возникшие вопросы, чем тратить время и нервничать при устранении ошибок, обнаруженных после подписания сделки.

Банк переведет деньги продавцу не раньше, чем состоится переход права собственности на вас. Оформление перехода собственности выполняется вами через МФЦ, сама процедура займет неделю максимум. Останется зайти в МФЦ и забрать документы на ваше жилье. Порядок получения ключей и дальнейший переезд в купленное жилье вам необходимо обсуждать с продавцом индивидуально.

Наша ассоциация рекомендует вам воспользоваться услугами опытных риэлторов, умеющих сопровождать ипотечные сделки с «вторичкой». Если для
вас такая сделка – лишняя головная боль, то для них – повседневная работа. Обратитесь к профессионалам!

Источник: https://avprrb.ru/articles/ipoteka/kak-kupit-kvartiru-vtorichku-v-ipoteku/

Берем вторичку в ипотеку: пошаговая инструкция по покупке квартиры

Как купить вторичку в ипотеку порядок

Приобретение жилья на вторичном рынке сопряжено с большим риском, чем на первичном. Но многие идут на такой шаг, соблазняясь низкой ценой либо из-за отсутствия предложений по квартирам в новостройках.

Чтобы сделка прошла чисто, важно ознакомиться с процедурой, подробно изучить последовательность своих действий и возможные «подводные камни». Итак, покупка квартиры в ипотеку — вторичка: пошаговая инструкция.

Плюсы и минусы приобретения жилья на вторичном рынке

Преимущества квартиры б/у состоят в следующем:

  1. низкая стоимость;
  2. готовность к проживанию. Новую квартиру зачастую приходится доводить до ума: преобразовывать дешевый «ремонт от застройщика» либо вообще делать его с нуля, если жилплощадь сдается в черновом варианте. В квартирах со свободной планировкой нужно еще и перегородки возводить;
  3. обустроенная инфраструктура. Новые жилмассивы становятся удобными для проживания лишь со временем, когда появятся магазины, школы, детсады и пр.

Недостатки:

  1. потенциально возможны проблемы с родственниками бывшего владельца — претендующими на наследство, прописанными в квартире несовершеннолетними и т.д. Чтобы минимизировать риски, полезно заказать сопровождение сделки грамотному юристу;
  2. некоторые продавцы берут только наличными, тогда как банк перечисляет средства по безналу. Застройщиков же такой способ оплаты вполне устраивает.

При покупке новой квартиры, если она приобретается на условиях долевого участия (взносы делаются в процессе строительства дома), можно попасть в ряды «обманутых дольщиков».

С чего начать?

Процесс покупки квартиры в ипотеку начинается с оценки собственных возможностей, последовательность действий:

  1. прикидывают, какую сумму можно выделить для первоначального взноса. Это обязательное условие: взятие ипотеки без затрат со стороны ипотечника невозможно. Чем больше первый взнос — тем меньше выплаты по кредиту. Но все наличные деньги отводить под первый платеж не стоит — предстоит еще оплата услуг оценщиков и нотариуса;
  2. задается реальный размер ежемесячного платежа, посильный для семейного бюджета;
  3. рассчитывают максимальный срок ипотеки. Например, если по правилам банка займ должен быть погашен до 65-летнего возраста, а заемщику 40 лет, то кредит дадут максимум на 25 лет. Предельный возраст в разных банках составляет 60-75 лет, чаще ограничением выступает пенсионный возраст. В то же время есть учреждения, предоставляющие пенсионерам особые, льготные условия;
  4. вводя все эти данные в онлайн-калькуляторы на сайтах разных банков, выполняют расчет возможной суммы кредита.

Максимальный размер кредита определяет стоимость жилья, которое покупатель может себе позволить. Остается найти подходящий вариант по объявлению или обратившись к посреднику (агентству недвижимости или риэлтору).

Важно предупредить продавца о расчете с помощью жилищного кредита. Это затягивает процесс покупки на срок от 1 до 3 месяцев, на что некоторые не идут.

Займ на покупку жилья в домах с деревянными перекрытиями и старше 60 лет банки не предоставляют.

Как купить вторичку в ипотеку самостоятельно: этапы и порядок действий

Потенциальному покупателю следует знать, как правильно оформить ипотеку на квартиру поэтапно. Поскольку многое определяет правильная последовательность действий. Далее приводится пошаговая инструкция по покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку.

Выбор банка и условий получения ипотечного кредита

Банк выбирают по критериям:

  1. процентная ставка по ипотеке. Некоторые учреждения предлагают льготные условия для пенсионеров и некоторых других категорий граждан;
  2. максимальный возраст заемщика на момент закрытия кредита. Об этом говорилось выше;
  3. скрытые платежи. Следует внимательно изучать условия кредитования, чтобы не заключить кабальный договор. Обычно помимо первого взноса требуется оплатить страховку залога (чаще всего это приобретаемая квартира) и комиссию банка. Некоторые учреждения комиссию взимают в виде ежемесячных платежей в размере, к примеру, 0,5% от суммы кредита. Причем не остатка на текущий момент, а именно начального объема. На первый взгляд плата кажется небольшой и такое предложение представляется более выгодным, чем комиссия в виде фиксированной суммы. На деле за весь срок выплаты ипотеки затраты по этой статье составят в несколько раз больше;
  4. объем необходимых документов. Чем меньше — тем проще процедура.

Необходимый минимум:

В разных банках минимальный общий трудовой стаж варьируется от полугода до 3-х лет, требуемый период пребывания на последнем месте работы — от 1 до 6 мес. Отказать в кредите из-за низкого заработка не могут, но его учитывают при определении размера суммы.

Банки предлагают два вида ипотечного кредитования:

  1. обычное. Традиционная схема: выдается кредит под залог приобретаемой квартиры или иного имущества;
  2. социальное. Специальные программы поддержки определенной категории граждан.

Есть три основных типа соцпрограмм:

  • военная ипотека: деньги на ипотечный счет перечисляет государство, так что квартира достается заемщику-военнослужащему бесплатно;
  • для молодых семей: лицам в возрасте до 35 лет закрыть кредит помогает государство (20-50%);
  • для семей с детьми: первый взнос либо часть кредита погашается материнским капиталом (на 2019-й год это 453 тыс. руб.).

Выбрав банк, будущий ипотечник заполняет анкету и оформляет заявку. В случае одобрения ее руководством финучреждения клиент получает 3 месяца на поиск объекта недвижимости и оформление покупки. Найдя подходящий вариант, покупатель заключает с собственником предварительный договор с передачей задатка.

Заемщику с временной регистрацией ипотеку откроют только при условии, что он обязуется прописаться в купленной квартире сразу после оформления сделки.

Оценка недвижимости

На период погашения займа квартира становится залоговым имуществом, то есть при невыплате средств банк возмещает убытки за счет ее продажи. Соответственно, ее фактическая стоимость должна быть соизмеримой с выдаваемой суммой.

Чтобы убедиться в этом, ипотечник заказывает лицензированной организации оценку стоимости жилья. Банк обычно сотрудничает на постоянной основе с одним или несколькими оценщиками и клиенту придется обратиться к одному из них.

Стоимость данной услуги — 10-15 тыс. руб.

Сбор необходимых документов

Вот список документов, требующихся для получения кредита:

  1. копия паспорта владельца;
  2. выписка из ЕГРН. Подтверждает собственника и отсутствие обременений по квартире;
  3. технический паспорт. Сверяясь с ним, выявляют неузаконенную перепланировку. Таковая не позволит продать недвижимость на торгах, потому банк при ее наличии ипотеку не откроет;
  4. правоустанавливающий документ (договор купли-продажи или дарения, завещание и пр.);
  5. выписка из домовой книги. Подтверждает, что по данному адресу никто не прописан. В противном случае финучреждение настаивает на выписке всех лиц;
  6. справка об отсутствии задолженности по квартплате. Выдается управляющей компанией. Реализовать жилье с задолженностью закон не запрещает, просто продавец в этом случае соответствующим образом снижает стоимость;
  7. если продавец состоит в браке — согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом. Банк потребует его даже в том случае, если жилье приобретено без участия второй половины, поскольку на основании общих затрат на ремонт, обстановку и технику есть вероятность признания его в суде совместно нажитым имуществом. Стоимость заверения у нотариуса данного разрешения — примерно 2 тыс. руб.;
  8. если несовершеннолетний прописан либо числится совладельцем — разрешение на продажу от органов опеки. Документ с малым сроком годности (1 месяц), потому оформляется в последний момент;
  9. если владелец или совладелец является пенсионером — заключение психотерапевта о дееспособности;
  10. если продавца представляет третье лицо — заверенная нотариусом доверенность.

Если кредитным залогом выступает приобретаемая квартира, ее обязательно страхуют. Ипотечник также должен быть застрахован. Далее все документы предоставляются в банк.

После 2016 г вместо свидетельства о праве собственности оформляется выписка из ЕГРН.

Заключение кредитного договора

По предоставлении всех документов банк заключает с клиентом договор на ипотеку. При этом первый взнос передается продавцу и тот подтверждает данный факт распиской.

Если залогом выступает приобретаемая квартира, в договор включают пункты:

  • о запрете ее продажи до погашения кредита;
  • о праве банка ежегодно проверять ее состояние;
  • о необходимости получать разрешение банка для прописки других лиц и перепланировки.

Ежегодный страховой взнос за жилье также может быть прописан в договоре, чтобы не было просрочки.

Оформление договора купли-продажи

Договор купли-продажи обычно подписывают одновременно с кредитным договором. Заверение у нотариуса не является обязательным, но рекомендуется: это придает соглашению юридический вес, что особенно важно при покупке на вторичном рынке. Плата нотариусу составит 5-10 тыс. руб.

Далее оформляется акт передачи имущества. После, обе стороны договариваются о дате совместного визита в регистрирующий орган. Заблаговременно оплачиваются пошлины и делаются копии документов.

Регистрация в Росреестре

В Росреестре или МФЦ происходит официальная регистрация сделки, покупатель оплачивает:

  • выписку из ЕГРН: 200 руб.;
  • регистрацию договора ипотеки: 1 тыс. руб.;
  • регистрацию договора купли-продажи: 500 руб;
  • пошлину за регистрацию права собственности: 2 тыс. руб. за каждого нового собственника.

Продавец оплачивает вторую половину стоимости регистрации договора купли-продажи.

В течение 5 дней обе стороны получают по экземпляру договора и с этого момента считается, что новый владелец вступил в права на недвижимое имущество. Далее документы предоставляются банку и тот перечисляет средства продавцу.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Нюансы и подводные камни сделки

Потенциальные источники проблем:

  1. находящиеся в местах лишения свободы лица, до вынесения приговора прописанные по данному адресу. По освобождении могут потребовать вернуть прописку. Таковых выявляют с помощью знакомых в МВД;
  2. прописанные несовершеннолетние. Защищены законом: выписать можно лишь при условии предоставления аналогичного жилья. Покупателю рекомендуется самому проверить выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии зарегистрированных несовершеннолетних жильцов;
  3. договор дарения. Отчужденную квартиру даритель может потребовать вернуть через суд, если, к примеру, он не одобряет ее продажу постороннему. Такое право сохраняется за ним в течение годы со дня подписания договора дарения;
  4. прочие наследники. Если квартира получена в наследство на общих основаниях (без завещания), другие родственники могут потребовать через суд свою долю. Следует уточнить у них, нет ли таких намерений, либо также дожидаться истечения срока исковой давности;
  5. лицо, имеющее право пожизненного проживания. Такая гарантия могла быть предоставлена в результате приватизации. Таковые выявляются тоже с помощью выписки из домовой книги.

Финучреждение, также будучи незаинтересованным в осложнениях, проверяет все документы. Но и заемщику нужно, не полагаясь на это, самому быть внимательным.

Алгоритм покупки б/у квартиры в ипотеку прост. Главное — правильно рассчитать свои финансовые возможности. При желании клиент может договориться с банком об ипотечном займе, превышающем стоимость жилья — в расчете на ремонт.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/ipoteka/pokupka-vtorichka-poshagovaya-instrukcziya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.