Как делается сделка купли продажи квартиры

Содержание

Как проходит оформление сделки купли-продажи квартиры

Как делается сделка купли продажи квартиры

Продажа квартиры является серьезной сделкой, которую важно осуществить по всем правилам. Только при соблюдении определенных условий удастся передать недвижимость в собственность другому человеку и получить за это деньги.

Проходит сделка купли-продажи квартиры в несколько этапов. Легче всего для ее осуществления обратиться за услугами в агентство.

Однако возможно самостоятельное оформление купли-продажи, которое позволит сэкономить деньги на услугах специалиста.

Подготовка к сделке купли-продажи квартиры

Прежде чем передавать ключи в руки покупателя, собственник обязан подготовиться к сделке. Предварительный этап может включать в себя различные моменты, в зависимости от ситуации. Со стороны продавца потребуется привести жилплощадь в надлежащее состояние. Также понадобится собрать полный перечень документов, определиться с выпиской жильцов квартиры и проверить на наличие обременений.

Покупателю предстоит определиться с городом и районом, где хотелось бы приобрести собственность. Также не помешает изучить цены на рынке недвижимости и просмотреть доступные варианты. После этого останется договариваться с продавцами о просмотре жилплощади. Также важно требовать полный перечень документов, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки.

Нередко люди обращаются к посреднику, чтобы тот позаботился о вышеописанных моментах. Но агенту потребуется заплатить немалую сумму, поэтому дешевле самостоятельно заниматься данным процессом. Для этого понадобится ознакомиться с подробной инструкцией, чтобы понимать, как будет совершаться покупка квартиры.

Необходимые документы

Сделка купли-продажи не может осуществляться без определенного перечня документов. Он может изменяться в зависимости от конкретной ситуации. Однако есть ряд бумаг, которые обязательно должны присутствовать.

От продавца понадобится:

  1. Национальный паспорт. Потребуются копия и оригинал.
  2. Свидетельство о вступлении в брак, а также согласие на продажу от супруга. Потребуется только в том случае, если квартира была приобретена после заключения брачного союза.
  3. Основание, по которому появилось право собственности. Это может быть договор дарения, обмена, купли-продажи, наследования. Обязательно нужно требовать оригинал документа.
  4. Выписка из Росреестра. Она подтвердит, что у человека действительно есть права на квартиру. Также там можно будет посмотреть наличие или отсутствие обременений на недвижимость.
  5. Справка об отсутствии долгов за квартиру. В частности, она покажет, все ли человек выплатил по коммунальным услугам.
  6. Выписка из домовой книги. Стоит требовать полную версию, чтобы можно было просмотреть всех когда-либо прописанных в квартире людей. Возможно, среди них есть граждане, которые на данный момент в силу обстоятельств не присутствуют в доме, однако могут вернуться. В этом случае у них останется право проживать в квартире, даже если сменится ее владелец.
  7. Разрешение от органов опеки и попечительства. Необходимо в том случае, если одним из владельцев выступает несовершеннолетний.
  8. Технический и кадастровый паспорта. Их продавец может получить в БТИ.

Если покупатель сомневается в том, что продавец дееспособный, тогда следует запросить соответствующую справку. Собственник не должен отказаться ее предоставить, если все в порядке.

Важно! Если продажей занимается не владелец, а его представитель, тогда обязательно потребуется доверенность. Причем она должна быть правильно оформлена и оставаться действительной на текущий момент.

От покупателя нужен национальный паспорт для подтверждения личности. Также потребуется составить договор купли-продажи, его обязана подписать каждая из сторон. Причем нужно не менее трех экземпляров, потому как один достанется продавцу, другой покупателю, а третий нужен в регистрационный орган.

Каждой стороне сделки можно посоветовать тщательно проверять документы на подлинность и актуальность. Потому как нередко встречаются мошенники, как среди продавцов, так и среди покупателей. Как итог, человек может потерять свои деньги или недвижимость.

В лучшем случае удастся приобрести квартиру с обременениями, например, находящуюся под залогом, в ипотеке или же с прописанными другими жильцами.

Чтобы этого избежать, достаточно следить за тем, как будет проходить сделка, а также перепроверять все официальные бумаги.

Пошаговая инструкция проведения сделки

Существуют конкретные этапы продажи квартиры. Однозначно сложно сказать, сколько будет длиться процесс, потому как он может проводиться с разной скоростью. Все зависит от того, насколько быстро договорятся продавец и покупатель и оформят документы. В любом случае полезно знать, по какой схеме будет проходить купля-продажа.

Основные этапы:

  1. Проверка. После выбора квартиры покупателю потребуется не только ее осмотреть, но и убедиться в подлинности документов. Должен иметься полный список еще до заключения договора. Если официальные бумаги вызывают подозрения, тогда лучше обратиться с вопросом в орган, который их выдал.
  2. Предварительный договор. Без него можно обойтись, но все же его заключение окажется полезным. В нем продавец подтвердит намерение продать жилище, а покупатель согласится его купить.
  3. Оформление купли-продажи. Потребуется правильно заключить основной договор. Его подписание может произойти как до передачи денег, так и после.
  4. Передача денег. Это может быть как наличный, так и безналичный расчет. В первом случае рекомендуется для передачи использовать банковскую ячейку.
  5. Регистрация. Покупатель и продавец должны обратиться в МФЦ и предоставить заявление, соглашение по купле-продаже, а также правоустанавливающую документацию. После оплаты госпошлины в течение 10 дней произойдет регистрация.

Так выглядит схема для сделки по продаже квартиры. Так будет происходить продажа не только в России, но и в Украине, Казахстане и Беларуси.

Что необходимо учитывать

Продавцам можно порекомендовать не подписывать договор о купле-продаже до тех пор, пока не будут выполнены условия сделки. То есть, пока покупатель не передаст деньги. Лучше всего, если заключаться официальный документ будет у юриста, тогда точно удастся все правильно сделать.

Что касается новостроек, то там создается договор долевого участия. Человек получит свидетельство о праве собственности, когда примет квартиру у застройщика. Но перед этим следует тщательно ее проверить, а затем подписать акт приема-передачи. В остальном достаточно следовать стандартной инструкции, чтобы все было в порядке.

Какие трудности могут возникнуть

Большинство сложностей возникает из-за человеческого фактора. Допустим, если покупатель под конец сделки передумывает приобретать объект, либо отказывается от процесса продавец. Также проблемы бывают из-за невнимательности, если не были сразу замечены дефекты квартиры, либо гражданин не прочитал все условия договора.

Проще всего обратиться за услугами в агентство, там специалист сам проверит все документы, а также качество и стоимость жилплощади. При самостоятельной покупке не следует спешить и необходимо внимательно пройти каждый этап, чтобы потом не пришлось жалеть.

Как проходит оформление сделки купли-продажи квартиры Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/prodazha/sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Продажа квартиры: инструкция для продавца

Как делается сделка купли продажи квартиры

Прежде чем приступить к продажеквартиры,собственник должен сформулировать длясебя цель продажи. От этого могут напрямуюзависеть особенности сделки. Посколькув процессе должны быть учтены интересыкак продавца, так и покупателя.

Так, например, одним из условий продавцаявляется одновременная с продажейпокупка альтернативного жилья (большейплощади, в другом районе и т.д.). Стольжёсткое условие ставит непреодолимоепрепятствие для сделок с привлечениемипотечных средств, материнского капитала,и других сделок с рассрочкой платежа.

Полная оплата средствами ипотечногокредита, как правило, производится послерегистрации права собственностипокупателя и обременения в пользу банка.В случае с материнским капиталом,окончательный расчёт можетзатянуться на срок от 40 до 60 дней.

Неполучив на руки полную оплату запродаваемую квартирупродавец не будет иметь возможностьсразу купить альтернативную жилплощадь.

Согласие всех сособственников

При долевой собственности препятствиемдля продажи будет отказ одного изсобственников от продажи. Поэтому нужно предварительно заручится согласиемвсех, кто владеет долями в правесобственности на данную жилплощадь. Ихличное участие во всем процессеобязательно, либо их интересы могутбыть представлены по нотариальнойдоверенности.

Можно ли вообще продавать

Также собственнику нужно выяснить —возможна ли продажа его недвижимостив принципе. Либо существуют объективныепрепятствия. На продажу жилья могутбыть наложены различные ограничения изапреты (обременения).

Например, наквартиру судомналожен арест на время какого-либоразбирательства или спора. Жильеарестовано в обеспечение обязательствпо долгам. Такую недвижимость продатьне получится.

Обременением можетбыть залог по кредиту, ипотека, рента ипр.

Если жилплощадь обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у банка, продажа возможна только с разрешения банка. Однако, за годы действия закона об ипотеке, Российскими банками наработана огромная практика подобных сделок по продаже квартир из под залога. Поэтому продать жильё за которое ещё не выплачен ипотечный кредит, сегодня не является серьёзной проблемой.

Собственник можети не знать о существующих обременениях.Поэтому желательно всё проверить,заказав выписку из ЕГРН. Все обремененияобязательно вносятся в реестр. Впрочем,заказать свежую выписку имеет право ипокупатель.

Юридические минусы

Для того чтобы правильно позиционироватьсвою недвижимость на рынке. Нужновзглянуть на неё по возможностиобъективно. Трезво оценив своё имущество,разобрать все его плюсы и минусы. Хорошийремонт, панорамный вид из окна это плюс,угловая квартирабез балкона на первом этаже это минус…и т.д. Физические параметры объекта каквыигрышные так и не очень — более-менееочевидны, хотя и субъективны…

Юридические минусы могут быть не такочевидны неискушенному продавцу, нодля покупателя могут представлятьсерьезные риски. Эти факторы могутсущественно сказаться как на цене, таки на сроках её продажи.

  • Несогласованные перепланировки, особенно те которые в принципе невозможно согласовать, впоследствии могут оказаться проблемой для покупателя. Если квартира продаётся в ипотеку, банк обязательно потребует представить документ рыночной оценки. Оценщик обязательно должен произвести фотосъемку жилплощади, и приложить копию технического паспорта помещения (либо поэтажный план). Все перепланировки станут сразу видны. Решение этих проблем, конечно, есть. Но лучше их не иметь.
  • Недвижимость находящаяся в собственности слишком малый срок, также представляется для покупателя рискованным приобретением.

Например,собственник только что вступивший вправа наследства решает продатьжилплощадь. А в течение года выясняется,что существуют ещё наследники не знавшиеоб открытии наследства, и они пытаютсяоспорить сделку.

Или:бабушка подарила внуку квартирку,он её продаёт. Радостный покупательвъезжает в свое новое жилище, делаеттам ремонт… а в это время бабуля ругаетсяс внуком, заявляет де она не ведала, чтотворила, подарив квартиру,и требует расторжения сделки.

  • Материнский капитал. Продажа жилья купленного на средства материнского капитала, возможна при условии соблюдения прав детей. В противном случае подобная сделка может повлечь уголовное наказание. Однако, в некоторых случаях, о том, что квартира приобреталась на средства маткапитала покупателю узнать не возможно. В договоре купли-продажи может быть указано, что недвижимость приобреталась за счёт сертификата, а может не указываться.
  • Возможные скрытые собственники и лица сохраняющие право проживания. Есть категория лиц, которые даже после смены собственника могут на законных основаниях оспорить сделку, либо прописаться и проживать в проданной жилплощади:
  1. Если гражданин, отказавшийся от участия в приватизации квартиры, хоть и был в ней зарегистрирован, сейчас находится на срочной воинской службе, либо в местах лишения свободы, за ним сохраняется право проживания, независимо от смены собственника.
  2. Граждане пропавшие без вести (собственники или просто имеющие право проживания), объявившись тоже могут предъявить права на проданную жилплощадь.
  3. Если недвижимое имущество было приобретено в браке, а оформлено на одного из супругов, то и после развода супруг имеет такие же права на имущество приобретённое в браке. Даже если он не указан в правоустанавливающих документах.
  4. Недееспособные граждане и несовершеннолетние, прописанные в квартире также могут отпугнуть потенциального покупателя.

Желательно документально показать покупателю, что ваши права на данный объект недвижимости не возможно оспорить. Однако, сделать это подчас довольно сложно.

Арендаторы в продаваемойквартире

Сдавать квартирупараллельно с её продажей не оченьхорошая идея. Долгосрочная аренда жильяна срок более 12 месяцев подлежитобязательной регистрации в Росреестре.

И является ещё одним типом обременения.Продажа квартирыв этом случае возможна, но новыйсобственник не сможетвыселить квартирантовдо истечения срока официального договорааренды.

Срок аренды должен быть указанв договорекупли-продажи.

На практике такое случается довольноредко. Как правило собственники заключаютс арендаторами краткосрочный договорна срок менее года. И никакого официальногообременения не возникает.

Однако, подчас новому собственникуприходится разрешать конфликты сквартирантамидоставшимися в «наследство» от продавца.Иногда арендаторы съезжают со скандаламисопровождаемыми вызовом полиции, порчейимущества и телесными повреждениями.

Если вы твёрдо решили продать своё жильё, договор с арендаторами лучше заранее досрочно расторгнуть.

Идеальная квартира

Юридически идеальная квартирас точки зрения покупателя находится всобственности продавца много лет (более3 лет — срок исковой давности).

Собственникомявляется одинокий мужчина средних лет,имеющий водительское удостоверение(значит вменяемый и дееспособный).Документом-основанием является договоркупли-продажи.

В квартиреникто не зарегистрирован и в данныймомент она не сдается в аренду и не имеетобременений.

Необходимый минимум документов

Источник: https://maklerinfo.ru/prodazha-kvartiry/instruktsiya-dlya-prodavtsa/

Пошаговый план оформления купли-продажи квартиры самостоятельно | О недвижимости с душой

Как делается сделка купли продажи квартиры

Как оформить куплю продажу квартиры самостоятельно: разберем пошаговый алгоритм, документы, сроки, советы по правильному оформлению.

Делаете вы это с риэлтором или без — вам надо знать, что делают в процессе, чтобы чувствовать себя увереннее и спокойнее

Какова ваша роль на сделке, никак не повлияет на ход ее оформления, разница будет только в том, что вы либо продаете, либо покупаете жилье и в пакете документов на сделку.

Их основной перечень я приведу ниже. Затем упомяну о порядке расчета между продавцом и покупателем и сроках регистрации сделки.

Покупателю следует учесть, что сроки подготовки к сделке могут затянуться, в зависимости от той ситуации, в которой будет находится Продавец — продает ли он жилплощадь или покупает взамен проданной другую — это т.н. «чистая» продажа или «обмен».

Подробнее о нюансах «чистой» продажи и «обмена» здесь

Подготовка к оформлению сделки купли-продажи квартиры самостоятельно

Вам надо понимать, что оформление происходит в последнюю очередь, т.е. после того как вы провели ряд мероприятий.

Покупатель

  • у вас есть первоначальный взнос
  • вы получили одобрение банка и вам установили сроки поиска жилья
  • вы нашли замечательный объект недвижимости, подходящий по параметрам
  • вы проверили юридическую чистоту и документы собственников (минимум проверили выписку из ЕГРП)
  • банк одобрил найденную вами жилплощадь и подготовил документы к сделке (кредитный договор, закладную и проч)

Если вы «еще в пути», то вам пригодятся следующие статьи:

Продавец

  • жилище одобрил банк покупателя
  • супруг дал нотариальное согласие на продажу, либо сам присутствует на сделке
  • ваши дети владеют долей и вы уже получили разрешение органов опеки и попечительства на продажу
  • необходимые документы готовы к сделке (справка на продажу, кадастровый паспорт, паспорта)

Подготовится к оформлению помогут:

На этапе подготовки к оформлению купли-продажи жилья одна из сторон готовит ДКП.

Чтобы не ошибиться лишний раз, можно заказать эту услугу у юриста, агентства недвижимости и иногда в Росреестре (узнавать надо заранее).

Документы для оформления купли-продажи жилья

Продавцу

  • паспорт или паспорта продавцов, если их несколько. Если собственник продает не сам, то паспорт доверенного лица. Если собственником является несовершеннолетний в возрасте до 14 лет, то его свидетельство о рождении;
  • если собственник заключает сделку через доверенное лицо, то понадобится оригинал плюс копия доверенности;
  • оригинал и копию Свидетельства о государственной регистрации права собственности, а также не забудьте документ-основание приобретения этой собственности. О документах-основаниях мы говорили в прошлой статье;для оформления сделки, вам понадобится соглашение, с указанием паспортных данных покупателя и продавца, а так же порядок расчета и приемки. Как правильно составить ДКП, вы узнаете из другой статьи на этом сайте;
  • в пакет документов при подготовке к сделке должна входить копия поквартирной карточки. Она содержит информацию о людях, имеющих право пользования жилплощадью. Получить можно в домоуправлении (не нужна для Росреестра);
  • если жилище нынешнего хозяина находится в собственности еще и несовершеннолетнего ребенка, то понадобится разрешение органов опеки и попечительства, плюс копия этого разрешения;
  • в случае, если жилье находится у продавцов-супругов в совместной собственности, а реализует квадратные метры один из них, то понадобится согласие супруга на продажу, которое в обязательном прядке заверяется нотариусом, а также свидетельство о браке плюс копии обоих документов иначе будет невозможно провести регистрацию права собственности на покупателя(-лей);
  • если собственник продает долю или комнаты в «коммуналке», то он должен предоставить в юстицию документы на регистрацию права собственности, подтверждающие то, что он известил остальных собственников, имеющих доли о намерении продать свою, указав в сообщении цену. Или должен иметь на руках отказ остальных собственников долей, заверенный нотариально или в регистрирующем органе.

Какие документы должны быть у покупателя квартиры до и после покупки жилья

Покупателю

  • паспорт
  • документы по кредиту (договор, закладная)
  • согласие супруга на покупку
  • чек, в котором указана оплата пошлины за регистрацию перехода права собственности от бывшего собственника к покупателю плюс копия чека
  • выписка из ЕГРП

Что такое выписка из ЕГРП, как ее получить и нюансы информации, содержащиеся в ней, узнайте здесь

Как оформить куплю-продажу квартиры: этапы

Для облегчения восприятия разделим процесс оформления купли-продажи квартиры на этапы. Разберем классический пример, когда покупатель ипотечник Сбербанка России.

1 Этап

Передача первоначального взноса Продавцу Обычно, производится в банке, где Покупатель оформляет ипотечный кредит, либо в банке, где Продавец завел счет.

При этом Покупатель оставляет себе фискальный документ, о произведенной оплате и расписку от Продавца на полученные деньги. Покупатель подписывает кредитный договор и закладную в банке, где берет кредит.

2 Этап

Росреестр, где вы подписываете ДКП. Сейчас соглашение можно подписывать уже на первом этапе, когда передается первоначальный взнос.

Согласно ст. 558 ГК РФ регистрировать ДКП в Росреестре не надо, а значит он действует с момента его подписания

Госпошлину за переход права оплачивает Покупатель, здесь же в отделении Росреестра (или МФЦ). Берется талончик на электронную очередь (или подходите в назначенное время — это тот вариант, когда оформляете куплю-продажу жилья в МФЦ).

Узнайте, что оплачивает покупатель квартиры, оценка квартиры, кто оплачивает

В окне регистратора Покупатель и Продавец подает каждый свои документы, которые вносят в расписки и выдаются по результату приемки документов на регистрацию.

В полученных расписках от регистратора для Продавца и Покупателя указаны сроки, в которые необходимо получить документы: Покупателю — Свидетельство и договор купли-продажи, Продавцу — ДКП.

О нюансах оплаты госпошлины за переход права собственности

3 Этап

В указанный в расписке срок (обычно, через 5 рабочих дней) Покупатель и Продавец получают в отделении Росреестра (МФЦ) каждый свои документы и следуют в банк для полного расчета.

Продавец получает от банка оставшуюся сумму за квадратные метры и пишет расписку на полную сумму и отдает Покупателю.

Расписка на первоначальный взнос — уничтожается.

Банковский сотрудник, посещает отделение росреестра для наложения обременения на жилище Покупателя до момента выплаты полной стоимости взятого для покупки кредита.

4 Этап

Приемка жилплощади и передача ключей. Сроки передачи ключей и приемка, обычно указываются в соглашении.

Вообще договор купли-продажи интересный документ. Подробнее о его составлении

Советы участникам сделки

Совет Продавцу
Здесь хочу сразу напомнить или сообщить, если кто не знает:)

Подготовка к сделке с недвижимостью должна быть достаточно быстрой. Если вы проделали успешно всю ту работу по рекламе, презентации объекта недвижимости, поторговались и пришли к устраивающей вас цене — берегите своего покупателя.

Старайтесь оформить сделку купли-продажи в кратчайшие сроки

Собственнику, который осуществляет реализацию жилья, необходимо перед подачей документов на регистрацию сделки купли-продажи в юстиции, проверить соответствие своих паспортных данных в Свидетельстве о праве собственности с реальными данными паспорта.

В случае, если нынешний собственник, менял паспорт, фамилию, прописку и т.д, то необходимо будет привести все данные в паспорте и Свидетельстве в соответствие, заплатив госпошлину в размере 200 рублей и оформив новое Свидетельство в юстиции.

Квитанция об оплате госпошлины берется та же самая, что и при оплате перехода права собственности.

Совет Покупателю
Чтобы не было недоразумений, расчет между новым собственником и продавцом квартиры, рекомендую производить в ближайшем отделении банка, посредством перевода денег с счета на счет или используя банковскую ячейку.

Я бы крайне не советовал покупателю и продавцу обменивать расписку на наличные денежные средства в самой юстиции — это чревато возможной потерей денежных средств, т.к. наше общество еще не совсем идеально в плане законопослушания, да и лишний раз будете провоцировать людей на кражу.

Не забывайте, что порядок расчета полного или частями, если это ипотека или сертификат), необходимо отразить в ДКП.

Сроки оформления купли-продажи квартиры

Сроки регистрации зависят от того какой вид расчета денежными средствами вы выберете:

  • если вы осуществляете сделку посредством наличных денег и рассчитываетесь в день сделки, то регистрация займет 10 дней;
  • если расчет происходит ипотечными деньгами, регистрация права собственности на нового собственника займет 5 дней, а полный расчет продавец получит после получение банком подтверждения о том, что жилье находится под обременением этого банка.

Из статьи вы узнали, как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно, как проходит регистрация права собственности на жилье, краткий перечень документов, получили несколько советов и узнали о порядке расчетов.

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/podgotovka-k-sdelke-kupli-prodazhi-sdelka.html

Как происходит сделка купли продажи квартиры — порядок оформления

Как делается сделка купли продажи квартиры

Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда дело ответственное.

И важно не только подобрать для себя оптимальное жилье, но и правильно провести переговоры и все оформить.

Из этого материала вы получите полное представление о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Порядок и процедуру оформления договора купли продажи квартиры рассмотрим далее.

Проверка

Перед тем, как приступить к подготовке всех необходимых документов, следует провести проверку будущего жилья по нескольким направлениям. В первую очередь, покупатель должен провести визуальный осмотр квартиры на предмет ее недостатков, включая коммуникации.

Затем необходимо убедиться в том, что приобретаемая квартира принадлежит продавцу. На совершение сделки может быть выдана доверенность.

В таком случае следует внимательно изучить ее реквизиты, включая срок действия.

Для того чтобы подстраховать себя от мошенников желательно лично встретиться с собственником квартиры и изучить все правоустанавливающие документы на нее.

Нелишним будет сверить внешний вид владельца недвижимости с его фотографией в паспорте.

Следующим важным моментом является выяснение наличия или отсутствия на квартире залога, ареста или других обременений.

Для этого достаточно подойти в отделение Росреестра по месту своего проживания и заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Там будут видна вся информация по залогам и арестам в отношении жилой площади.

При покупке квартиры также нелишним будет удостовериться в том, что продавец не страдает наркоманией или психическими заболеваниями (ведь есть риск, что сделка может быть в будущем оспорена ввиду проблем с дееспособностью).

Поэтому попросите его оформить соответствующие медицинские справки.

Существенно упростить дело может наличие у собственника недвижимости актуальных водительских прав.

Перед приобретением недвижимости желательно поинтересоваться и о круге лиц, которые имеют право пользования помещением. Для этого следует взять справку из ЖЭКа или получить выписку из домовой книги. Если в числе людей будут несовершеннолетние, то процесс их выписки из квартиры протекает сложнее.

Удостовериться также нужно и в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. В противном случае на нового собственника помещения лягут дополнительные обязательства.

Предварительный договор

Перед подписанием основного соглашения часто оформляется предварительный договор.

Им стороны подтверждают свое согласие заключить главную сделку некоторое время спустя.

Например, когда будет полностью освобождено помещение или покупатель накопит требуемую сумму средств для приобретения квартиры.

Важно, что уже на стадии предварительного договора фиксируются цена квартиры и срок ее продажи.

Предварительный договор должен включать в себя все те основные пункты, которые будут присутствовать и в последующем соглашении по купле — продаже. Иными словами оговариваются предмет предстоящей сделки (описание квартиры), стоимость недвижимости и процедура расчетов, а также срок заключения основного договора.

На практике возникает вопрос, можно ли включать в предварительный договор пункты о задатке. Юристы — практики и судьи сводятся во мнении, что это не вполне согласуется с действующим законодательством. Поэтому сторонам лучше выбрать: или предварительный договор, либо же соглашение о задатке.

Если покупать жилье на вторичном рынке, то подписание предварительного договора не содержит для сторон особых рисков. Другое дело – заключение такого соглашения с застройщиком по поводу квартиры в новом доме. Здесь есть несколько подводных камней.

Например, некоторые строительные компании могут оформить предварительный договор также с другим будущим собственником и в итоге передать жилье ему. Поэтому на стадии строительства дома единственной законной схемой будет договор участия в долевом строительстве, который обязательно регистрируется в Росреестре.

Оформление сделки купли-продажи квартиры

Ничего не запрещает оформить договор по продаже квартиры в обычной письменной форме. При желании его можно оформить у нотариуса.

Это будет менее рискованно для сторон, но повлечет дополнительные расходы.

Независимо от формы договора в нем должны быть указаны стороны сделки, детальное описание передаваемой квартиры, ее стоимость и процедура оплаты, а также обязательства сторон. Разумеется, на документе проставляются и подписи участников сделки.

Желательно все документы оформить в трех экземплярах из расчета того, что один из них будет храниться в Росреестре.

Также к договору составляется и акт приема-передачи квартиры, фиксирующий физический переход жилья во владение покупателя.

Как правило, акт и договор сшиваются вместе. Вместе с договором также передаются техническая документация, а также правоустанавливающие бумаги.

Расчеты

При приобретении квартиры возможны несколько форм совершения платежа. Самый распространенный способ – это наличный расчет.

Для покупателя наиболее выгодно, когда он происходит после подписания договора. Передача денег должна сопровождаться распиской в получении средств.

Разновидностью наличных расчетов является помещение денег в банковскую ячейку, указанную продавцом. Однако для последнего это может обернуться дополнительными хлопотами.

Допускается оплатить купленную квартиру в безналичном порядке, т.е. путем перевода средств на банковскую карту или счет продавца.

Стороны могут предусмотреть разные сроки расчетов. На этот счет законодательство ограничений не содержит.

Допускается, что все финансовые вопросы могут быть урегулированы и после перерегистрации за покупателем всех прав на приобретенную квартиру.

Регистрация

С 1 января 2017 году вступили в силу ряд нововведений, которые упрощают процедуру переоформления прав. В частности, теперь собственность на квартиру можно перерегистрировать в любом удобном для себя отделении Росреестра независимо от места нахождения недвижимости. Это особенно удобно, когда жилье находится в другом городе.

Все документы для оформления купли продажи квартиры можно подать через ближайший МФЦ.

Теперь в Росреестре на вновь приобретенную недвижимость будут регистрировать переход прав, и ставить ее на кадастровый учет. Раньше это делалось отдельно.Чтобы оформить передачу права собственности, нужно предоставить следующие бумаги:

  • заявление;
  • соглашение по купле – продаже вместе с актом приема-передачи;
  • правоустанавливающие документы на квартиру.

Многих интересует, сколько стоит оформление купли продажи квартиры. За переоформление прав платится госпошлина в сумме 2000 рублей. Внести ее нужно в течение 5 дней с момента подачи документов.

Весь процесс регистрации занимает от 3 до 10 дней без учета времени обработки материалов в МФЦ. По завершению покупателю квартиры будет выдана выписка из ЕГРП. Свидетельство о праве собственности больше не выдается.

При необходимости можно заказать новый технический паспорт. Делается это через местное БТИ.

Налогообложение

Процесс взимания налога с доходов за проданную квартиру будет зависеть от того, на каких основаниях она была получена в собственность, и сколько времени продавец ранее ею владел.

Так, если жилье досталось владельцу в дар или наследство от близких родственников, либо же в порядке приватизации, то налог с продажи не взимается при условии, что квартира находилась в собственности не менее трех лет.

То же самое касается и ситуации, когда продавец оформил собственность на недвижимость в рамках соглашения пожизненного содержания.

Во всех остальных случаях минимальный срок владения квартирой для освобождения от налогообложения должен составлять 5 лет. Это правило действует по отношению к недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года. По более ранней собственности сохраняются все те же 3 года.

Следовательно, при продаже квартиры досрочно надлежит уплатить подоходный налог в 13 %. Он исчисляется от кадастровой стоимости квартиры с учетом коэффициента 0.7. Этот показатель берется по состоянию на 1 января того года, в котором покупатель зарегистрировал за собой права на квартиру.

Кадастровую стоимость по жилью легко узнать в режиме онлайн на портале Росреестра, введя координаты квартиры.

Доход от отчуждения квартиры отражается продавцом самостоятельно в годовой налоговой декларации. Ее нужно предоставить до 30 апреля следующего года. Например, если сделка была закрыта в 2017 году, то подача декларации и уплата налога будут иметь место в 2019. Предельный срок совершения платежа – 15 июля.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/kak-proisxodit-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.