Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд

Содержание

Изъятие земельного участка для государственных нужд, что делать если Вы не согласны со стоимостью?

Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд

Александр Павловский
партнер юридической компании «А.Т. Legal»
адрес электронной почты – atlegal@atlegal.ru
Сайт – atlegal.ru

Несмотря на относительно слабое освещение в СМИ, многие слышали о проблемах владельцев земельных участков, изъятых государством для строительства при организации Сочинской олимпиады. Не обошлось без проблем для землевладельцев и при подготовке саммита АТЭС во Владивостоке, а также чемпионата мира по футболу 2018 года.

С 1 апреля 2019 года вступил в силу закон существенно конкретизирующий существовавший ранее порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ). В Земельном кодексе РФ появилась целая глава, посвященная данному вопросу (гл. VII.1 Земельного кодекса РФ).

Официально принято считать, что данные изменения аккумулировали ранее полученный опыт изъятия земельных участков и установили единые правила игры. Если ранее для реализации значительных федеральных проектов принимались отдельные законы, устанавливающие особый, упрощенный порядок изъятия земельных участков, то теперь будут применяться только нормы Земельного кодекса РФ.

По нашему мнению, главную проблему изъятия земельных участков законодателям решить не удалось. А проблема эта стара как мир, это несправедливая цена, предлагаемая властями правообладателю при выкупе земельного участка.

С учетом изменений законодательства, изъятие земельных участков может производиться либо на основе заключения соглашения об изъятии недвижимости между органом власти и правообладателем участка, либо принудительно.

В первом случае, собственнику (правообладателю) будет предложено заключить соглашение о выкупе участка, при этом в цену выкупа должны включаться: рыночная стоимость земли; стоимость находящейся на ней недвижимости; связанные с изъятием убытки и упущенная выгода, затраты собственников на переезд и обустройство на новом месте. На достижение согласия о цене сторонам соглашения отведено не более 3-х месяцев.

Выкупать землю власти намереваются по рыночной цене, которая будет определяться на основании заказанной властями же оценки.

Правообладатель земельного участка, в случае несогласия с оценкой властей, вправе заказать свою оценку и на ее основании назначить свою цену.

Следует заметить, что в нормах российского законодательства понятие «рыночная стоимость» имеет не вполне однозначный характер.

С одной стороны, согласно Федеральному закону № 135-ФЗ от 29.07.

1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Следует учитывать, что в силу существенной монополизации земельного рынка и широко распространенного манипулирования ценами, публикуемые сведения о цене предложения на земельные участки мало соответствуют реальным рыночным ценам сделок свободного рынка. Тем не менее многие оценщики, при подготовке заключений, предпочитают использовать сведения о публикуемых ценах предложений на сходные объекты.

С другой стороны, в принятых Министерством имущественных отношений Российской Федерации, формально действующих, методических рекомендациях (Утверждены распоряжением от 06.03.2002 № 568-р), рыночная стоимость земельных участков определена как максимально возможная цена.

Указанный подход при оценке позволяет использовать принцип наиболее эффективного использования имущества.

Использование принципа наиболее эффективного использования позволяет, в свою очередь, в условиях гибкости норм по территориальному планированию и неоднозначной практики применения градостроительного и земельного законодательства, обосновать претензии на выкупные цены, значительно превышающие тот уровень, который был бы достигнут в обычных условиях.

Принято считать, что при применении оценщиком принципа наиболее эффективного использования земельного участка решающее значение будет иметь уровень его градостроительного освоения.
Н. В. Волович выделяет следующие уровни градостроительного освоения земельного участка:

  • Сельскохозяйственные и лесные угодья. Это незастроенные и не предназначенные для строительства земельные участки, входящие в состав категорий земель, не предназначенных для размещения объектов капитального строительства и предоставление которых физическим и юридическим лицам для строительства не планируется.
  • Земельные участки перспективной застройки. К ним относятся земельные участки, включенные в зоны планируемого размещения объектов капитального строительства, установленные в документах территориального планирования публичных образований.
  • Градостроительные участки. Это земельные участки, отнесенные к территориальным зонам, применительно к которым установлен градостроительный регламент, т.е. определены виды разрешенного использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные), предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и ограничения использования.
  • Земельные участки, подготовленные под застройку. К ним относятся земельные участки, в отношении которых проведены инженерные изыскания, получены технические условия, подготовлена проектная документация и получено разрешение на строительство.
  • Земельный участок с объектом незавершенного строительства. На этой стадии градостроительного освоения земельного участка на нем ведется, но не завершено строительство зданий, строений и сооружений, за исключением временных построек.
  • Единый объект недвижимости. Это земельные участки после ввода в эксплуатацию и государственной регистрации прав на созданный объект капитального строительства, когда возникает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Соответственно, в теории, чем выше уровень градостроительного освоения земельного участка, тем выше будет его рыночная стоимость.

В реальной жизни, земельные участки достаточно нечасто можно отнести к какому-то одному уровню градостроительного освоения. Более распространены различные гибриды указанных выше уровней освоения.

Кроме того, рыночная привлекательность возведенных (возводимых) на земельном участке объектов недвижимости способна оказать решающее значение и на стоимость земельного участка под ними. Заброшенные коттеджные поселки Подмосковья являются тому печальным подтверждением.

На практике нам неоднократно встречались отчеты и заключения экспертов-оценщиков, выводы которых о рыночной стоимости одного и того же земельного участка, в один и тот же период времени, различались в разы. Причина тому именно в использовании при оценке различающихся сведений и документов об уровне градостроительного освоения земельного участка на дату оценки.

Поэтому, если правообладатель располагает документами, позволяющими повысить уровень градостроительного освоения его земельного участка, или имеет возможность их получить, будет совершенно нелишним их предоставить своему оценщику для подготовки отчета об альтернативной рыночной цене.

Если правообладатель изымаемого земельного участка отказался заключать соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с размером предложенного ему возмещения, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и равноценного возмещения.

Означает ли это, что за участок власти заплатят по реальной рыночной цене? Возможно, но многое будет зависеть от своевременности и грамотности действий правообладателя земельного участка в судебном процессе.

Иск в суд о принудительном изъятии орган власти может подать только через 90 дней после того, как правообладатель участка получит проект соглашения об изъятии земельного участка.

Учитывая тематику статьи, мы не будем рассматривать способ защиты прав правообладателя земельного участка путем признания незаконным самого решения об изъятии земельного участка по формально-правовым и/или процедурным нарушениям властей, тема это обширная и непростая.

Остановимся подробней на процедуре определения судом равноценного возмещения за земельный участок, изымаемый для государственных нужд.

Перед началом судебного рассмотрения правообладателю следует сразу скорректировать свои ожидания на установленные законом ограничения для возмещения.

Если строения на участке не зарегистрированы официально, то за них как за самовольную постройку никакого возмещения не полагается.

Правообладатель участка не сможет получить возмещение за строение на земельном участке, если оно не соответствует разрешённому использованию участка, или за убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения договора аренды участка, если такой договор был заключён после получения уведомления об изъятии земли (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ).

Основанием для обращения властей в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка является по существу недостижение сторонами согласия о цене выкупа.

Предполагается, что существуют два, существенно отличающихся по выводам, отчета оценщиков (властей и правообладателя) о рыночной стоимости выкупаемого участка.

  Как очевидно, налицо вопрос о размере равноценного возмещения требующий специальных познаний в области оценки.

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний суд назначает экспертизу (ст. 79 ГПК РФ, ст. 82 АПК РФ).

Стороны спора вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы и предложить кандидатуры экспертов (экспертных организаций). Круг и содержание вопросов, а также кандидатура эксперта определяются судом.

Как известно, правильно заданный вопрос – половина ответа. Поэтому крайне важно убедить суд в правильности и обоснованности предложенных правообладателем вопросов, а также компетентности предложенного эксперта.

Соответственно, совершенно не лишней будет грамотная и обоснованная дискредитация формулировок вопросов и кандидатур экспертов, предложенных властями. Данный этап является одним из решающих в судебных спорах подобного рода.

Кроме того, назначая экспертизу суд предоставляет в распоряжение эксперта материалы и документы, при этом предполагается, что эксперт не вправе использовать сведения, полученные из иных источников.

Как очевидно, крайне важной задачей правообладателя является обеспечить наличие в материалах судебного дела, еще до назначения экспертизы, выгодных ему материалов и документов для последующей передачи эксперту.

Наконец, нужные правообладателю, вопросы эксперту судом поставлены, выгодные правообладателю материалы и документы, из судебного дела, в распоряжение эксперта судом предоставлены. Эксперт подготовил заключение с выводами в пользу позиции правообладателя. Победа? Не совсем, но уже близко.

К сожалению, в заключениях экспертов довольно часто отсутствуют прямые и однозначные ответы на поставленные судом при назначении экспертизы вопросы. Эксперты-оценщики тоже люди и в экспертных заключениях не являются редкостью фактические и арифметические ошибки, существенные опечатки, прочие дефекты и упущения.

В соответствии со ст. 87 АПК РФ, ГПК РФ, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза.

При этом проведение дополнительной экспертизы, поручается судом, тому же или другому эксперту, а проведение повторной экспертизы только другому эксперту.

Допустим заключение эксперта безупречно, оснований для назначения дополнительной/повторной экспертизы суд не усматривает. Что дальше?

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, ст. 67 ГПК РФ, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Соответственно, заключение эксперта, об определении рыночной стоимости земельного участка, в любом случае не будет для суда единственным и неопровержимым доказательством.  Но вероятность того, что суд положит заключение эксперта в основу вынесенного по делу решения крайне высока.

Итак, решение принято, судом установлен размер равноценного возмещения за земельный участок, изымаемый для государственных нужд. Осталось дождаться пока решение вступит в силу и возможно отстоять его в вышестоящих судебных инстанциях при обжаловании властями.

Мы специально не вдавались в тонкости и детали: правового статуса земельного участка и/или расположенных на нем объектов недвижимости; порядка обоснования связанных с изъятием убытков и упущенной выгоды;  стратегии и тактики судебного разбирательства, поскольку все их смоделировать и спрогнозировать в рамках одной короткой статьи нереально. Предлагаем читателям поверить нам на слово, что споры с госорганами сами по себе уже непростая задача. А уж споры с госорганами по вопросам недвижимости, это задача только для команды профессионалов в различных отраслях экономики и права и обратиться к ним за помощью желательно как можно раньше.

Подписка на журнал «Оценка инвестиций» доступна по ссылке:esm-invest.com/ru/subscribe

Источник: https://zen.yandex.ru/media/esm_invest/iziatie-zemelnogo-uchastka-dlia-gosudarstvennyh-nujd-chto-delat-esli-vy-ne-soglasny-so-stoimostiu-5f61be278169a878164cd0a7

Изъятие земельных участков для государственных нужд в 2019 году, изъятие земли для муниципальных нужд, порядок и основания изъятия, основные проблемы процедуры | Земельный эксперт

Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд

Территория, являющаяся объектом личного землепользования, иногда подлежит отчуждению для федеральных или местных нужд.

Это происходит через ряд комплексных мер по поиску нужной земли, ее оценке и уплате компенсации бывшему владельцу. Законные основания для этого определены в ст. 49, 56 ЗК РФ и ст. 279 ГК РФ.

На основании нормативов изъятие земель для государственных и муниципальных нужд осуществляется при следующих обстоятельствах:

  • Строительство сооружений стратегического использования.
  • Постройка энерго- и коммуникационных узлов.
  • Конструирование объектов атомной промышленности.
  • Воздвижение инженерных сооружений и узлов связи.
  • Реконструкция военных объектов.
  • Строительство транспортных узлов. Например, железнодорожных вокзалов, станций и аэропортов.
  • Воздвижение космодромов.
  • Модернизация и оснащение линейных структур естественных монополий.
  • Строительство коммуникационных систем электро-, газо- и термоснабжения.
  • Прокладка автомагистралей для государственных нужд.

Существуют и другие основания для изъятия недвижимости. Они регламентированы отдельными нормативными актами и договорами между сторонами.

Изъятие земельных участков для государственных нужд происходит на компенсационной основе путем установки их выкупной стоимости, которая будет передана новым фактическим собственникам. Процедура отчуждения частных земель предусматривает обязательное уведомление собственников.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Законодательством также установлено понятие реквизиции, как лишение преимущественного владения участком в пользу государства или общества, которое устанавливается на ограниченный период или на постоянной основе. Такое действие допускается при чрезвычайных и экстренных ситуациях, катастрофах и иных обстоятельствах, при которых отчуждение территории требуется для исполнения срочных государственных задач.

Помимо государственных органов и их дочерних учреждений по субъектам Федерации, правом на обращение с ходатайствами об изъятии земель наделены и некоторые организации. Перечень таких организаций установлен Постановлением Правительства РФ № 442 от 06.05.2015 г.

Постановление об изъятии земельного участка

Постановление об отчуждении земельного участка в пользу государства составляется после утверждения акта о выборе конкретной территории под необходимые нужды.

В течение двух месяцев после принятия этого документа компетентная комиссия согласовывает и направляет постановление фактическому владельцу участка.

В период 5 суток после утверждения решения, информация о смене собственника направляется в Росреестр по месту расположения рассматриваемого надела.

Постановление об изъятии земельного участка выглядит как официальное распоряжение, утвержденное печатью государственного органа и подписью его руководителя. Оно должно содержать следующую информацию:

  1. Данные о рассматриваемом объекте. Его месторасположение, размер и кадастровый номер.
  2. Основания для изъятия.
  3. Период, на который изымается участок. Изъятие также может производиться на постоянной основе.
  4. Информация о собственнике, у которого изымается недвижимость.
  5. Поручительские обязательства конкретного государственного органа о необходимости извещения собственника земли об ее отчуждении, а также об обязательной регистрации перехода вещного права на имущество.
  6. Информация о компенсациях бывшему собственнику недвижимости.

Согласно гражданскому и земельному законодательству определено трехкратное информирование собственника недвижимости, подлежащей изъятию:

  • До согласования об изъятии. Возможно информирование через СМИ.
  • После принятия соответствующего решения. До последней редакции ЗК РФ срок оповещения собственника составлял не менее одного года до момента отчуждения. В настоящий момент это положение было отменено и точные сроки предварительного оповещения не установлены.
  • После государственной регистрации перехода вещного права на имущество.

На сегодняшний день трехкратное оповещение собственника земли носит необязательный характер.

Порядок изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Порядок изъятия земельного участка для муниципальных нужд:

  1. Рассмотрение вопроса о необходимости отчуждения частной собственности в государственное ведение.
  2. Составление соответствующего постановления компетентной комиссией, назначаемой органами федерального или местного значения.
  3. Уведомление собственника об изъятии конкретного участка полностью или его части.
  4. Составление соглашения с включением пункта о компенсации.
  5. Отчуждение собственности и регистрация перехода вещного права в Росреестре.

В случае неудовлетворения размером компенсации, собственник может обжаловать его размер в судебном порядке путем подачи соответствующего искового заявления.

Делопроизводство осуществляется представителем государственного учреждения, в чье ведение будет предоставлен земельный надел.

В течение пяти дней после принятия постановления информация о смене собственника направляется в Росреестр для оформления вещного права.

Последствия изъятия земли для государственных и муниципальных нужд

После того как земельный участок будет изъят, на индивидуальный лицевой счет бывшего собственника поступит денежная компенсация, определенная соглашением между сторонами правоотношения. Отчужденный надел переходит в собственность заинтересованного государственного или муниципального органа, который регистрирует переход вещного права в Росреестре.

Земельный участок можно будет вернуть бывшему владельцу в случае, если это оговорено самим текстом соглашения. Если отчуждение произошло на постоянной основе, его возврат возможен только после прекращения соответствующего требования, на основании которого была изъята определенная территория.

В судебной практике известны случаи, когда отчужденная собственность была возвращена ее законному владельцу по причине несоблюдения законных прав. Это возможно после подачи соответствующего искового заявления. Например, о признании недействительным факта передачи земельного участка в государственную или муниципальную собственность.

Пример по изъятию земли для государственных и муниципальных нужд

Гражданин Сивенков П.И. – обладатель надела земли, который он получил по наследству. Орган местного самоуправления решил изъять эту территорию под строительство автовокзала. Гражданину было направлено соответствующее постановление с просьбой подойти в отделение муниципалитета для оформления соглашения об изъятии.

Сивенков отказался заключать договор и составил исковое заявление в судебные органы. На основании разбирательств было установлено, что помимо земельного участка истца, в городе имеется множество других земель, как правило, пустующих.

Законом же в качестве одного из условий правомерности изъятия земельного участка предусмотрен факт отсутствия других возможных вариантов строительства.

Доказательств отсутствия таковых вариантов муниципалитет в суде не представил, соответственно, исковое заявление было удовлетворено.

Заключение

Отчуждение частной собственности в пользу государства происходит для строительства важных объектов инфраструктуры, а также для их реконструкции и ремонта. Данная процедура включает следующие этапы:

  1. Поиск федеральным или муниципальным органом подходящей земли.
  2. Принятие решения и составление соответствующего постановления.
  3. Уведомление собственника и оформление обоюдного соглашения.
  4. Выплата компенсации за землю.
  5. Регистрация перехода вещного права в Росреестре.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по изъятию земли для государственных и муниципальных нужд

Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Николай. Я являюсь владельцем участка земли, который подлежит изъятию в пользу муниципалитета для строительства дороги. Как определяется размер денежной компенсации, положенной мне по закону?

Ответ: Добрый день, Николай. Согласно ст. 279 п. 6 размер возмещения и срок исполнения определяется в соглашении, которое будет заключено с вами представителем государственного учреждения. Если сумма компенсации вас не удовлетворит, вы вправе отказаться от подписания документа. В этом случае процедура изъятия земли будет осуществляться в судебном порядке.

Список законов

  • Статья 49 ЗК РФ
  • Статья 56 ЗК РФ
  • Статья 279 ГК РФ
  • ПП РФ № 442 от 06.05.15 г.

Вам будут полезны следующие статьи:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Источник: http://zk-expert.ru/prava-na-zemlyu/izyatie-zemli-dlya-gosudarstvennyx-i-municipalnyx-nuzhd/

Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Земельное право » Статьи о землеустройстве » Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Изъятие земельного участка у собственника может быть проведено с самыми разными целями.

Согласно действующему земельному законодательству существует несколько видов изъятия земельных участков у собственников: конфискация на безвозмездной основе, реквизиция (временное изъятие), изъятие для государственных и муниципальных нужд, изъятие из-за нецелевого использования участка. Все эти вопросы регулируются нормами земельного и гражданского права.

С какой целью государство может изъять землю

Изъятие земельного участка у собственника может быть проведено с самыми разными целями. Согласно главе VII.1 Земельного кодекса РФ:

  • для выполнения обязательств по международному праву;
  • для реализации природных ресурсов, находящихся на земельном участке (освоения недр);
  • для создания природной охранной зоны, если такое предусмотрено на конкретном участке;
  • при признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, если такое решение было обосновано и документально подтверждено экспертами;
  • для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или государственного значения;
  • по иным основаниям, которые предусмотрены в федеральных законах.

В любом из случаев, независимо от цели изъятия, собственнику земельного участка должны быть предоставлены соответствующие документы, подтверждающие необходимость изъятия у него его собственности. В противном случае вместо изъятия будет иметь место факт незаконного завладения чужым имуществом, что переходит под юрисдикцию уже норм уголовного права.

Обоснование принятия решения по изъятию земли

Земельные участки, подлежащие изъятию, могут быть как уже существующими на местности, так и еще только образующимися, то есть законодательно не исключается вариант, когда у будущего собственника землю просто «уводят из-под носа», поскольку участок попадает под действие главы VII.1 Земельного кодекса РФ.

Обосновываются принятые решения соответствующими документами, в частности:

  • решением о создании, расширении или улучшении природоохранных зон, если изымается участок для этих целей;
  • международным договором;
  • решением об обнаружении аварийности дома;
  • соответствующей лицензией на право пользования недрами и природными ресурсами;
  • документами, подтверждающими необходимость реконструкции или создания объектов государственного значения;
  • иными документами, предусмотренными в федеральных законах.

Таким образом, у представителей местных органов власти на руках обязательно должны быть документы, которые подтверждают как необходимость, так и право на изъятие частного земельного участка, независимо от того, в каком виде находится последний, что на нем располагается. Кроме случаев, когда земля была использована не по назначению (здесь в силу вступает статья 50 Земельного кодекса РФ «Конфискация»).

Как на практике происходит изъятие земли

Просто так никто забрать у собственника его участок не может. Именно поэтому законодательно было прописано, что земельные участки, подлежащие изъятию для государственных и муниципальных нужд, изымаются только по решению следующих компетентных и уполномоченных органов:

  • исполнительной власти, которых представляют уполномоченные федеральные служащие (если участок изымается именно для нужд федерации);
  • исполнительной власти конкретных субъектов федерации, если участок подлежит изъятию для региональных нужд;
  • местного самоуправления (самый распространенный случай в практике), когда участок подлежит изъятию для реализации нужд местного значения.

Примечательно, что статья 279 Гражданского кодекса РФ, которая, по мнению многих юристов и правозащитников, допускает и такой факт, как принудительное изъятие земельного участка в том случае, если собственник этого земельного участка категорически не согласен с составленным соглашением и вынесенным решением органов местного самоуправления.

При этом в соглашении прописывается размер и срок возмещения материального ущерба при потере участка.

Если собственник не согласен с таким соглашением и не подписал его, то представитель уполномоченных органов решают вопрос в судебном порядке, где уже суд решает, насколько соразмерны затраты собственника и предлагаемая компенсация. Оспорить принятое решение можно в судах вышей юрисдикции.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, допустимое российским законодательством

Российское законодательство, несмотря на свое несовершенство, некоторые аспекты земельного права регулирует достаточно четко. И механизм изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд прописан понятно и доступно:

1. Определенные организации, перечень которых установлен земельным законодательством, и представители органов власти имеют право составить ходатайство, которое подается на рассмотрение представителям органов местного самоуправления.

В ходатайстве прописываются нужды, для которых изымается участок, его местоположение, собственник, проект межевания территории или схема расположения будущих объектов. Подано ходатайство может быть как в отношении одного участка, так и нескольких сразу.

При этом про каждый земельный участок должно быть прописано отдельно.

2.

Представители местных органов самоуправления после рассмотрения ходатайства выносят решение о согласии или несогласии с изъятием земельного участка, после чего копия такого решения предоставляется непосредственно собственнику рассматриваемого земельного участка. Последний вправе согласиться или выразить свое несогласие с вынесенным решением, особенно, если компенсации прописанные в решении его не устраивают.

3. В случаях если собственника устраивают условия изъятия земельного участка, он добровольно подписывает соглашение, после чего все права на земельный участок переходят муниципалитету или той организации, которая подала ходатайство. Если же собственник имеет возражения, то он вправе обратиться в суд с иском о признании вынесенного решения недействительным и неправомерным.

Несмотря на то, что Гражданским кодексом РФ предусмотрено принудительное изъятие земельного участка, в случаях несогласия собственника, практика показывает, что возникает законодательная коллизия: нормы гражданского права противоречат нормам Конституции РФ, по которой у гражданина есть право на принцип равной защиты всех форм его собственности. Именно поэтому мировые суды и суды высших инстанций обычно ратуют за то, чтобы было достигнуто обоюдное соглашение сторон на изъятие земельного участка, где каждая из сторон остается удовлетворенной принятым решением.

Допускается изъятие земли у одного субъекта РФ в пользу другого субъекта, если это предусмотрено соответствующими документами о территориальном планировании, составленными по всем законодательным нормам.

Как защитить свои права на землю

В случаях если происходит изъятие земельного участка в принудительном порядке, собственнику необходимо обратиться в суд с иском о том, что его конституционные права нарушаются, его лишают права собственности на недвижимое имущество на несправедливых условиях.

В заявлении указываются все обстоятельства дела, прикладываются копии вынесенных решений, обоснования того, что решение несправедливое и неправомерное. Чтобы правильно все организовать и доказать в ходе судебных прений свою правоту, собственнику будет не лишним нанять для этого хорошего юриста или адвоката.

В 70 случаях из 100 суд становится на сторону собственника, предлагая ему такие условия, которые законодательно удовлетворяют обе стороны процесса.

Однако в случаях, когда собственник требуется от органов власти сверх того, что ему причитается (умышленно увеличивает сумму компенсации, например), суд встает на сторону органов власти, удовлетворяя иск собственника частично. Чаще всего для оценки адекватной стоимости компенсации берется кадастровая стоимость земельного участка.

Запрет на изъятие земельного участка

Несмотря на то, что в земельном законодательство четко прописано, какие именно земли и для каких нужд могут быть изъяты, существует ряд условий, согласно которым участки изъяты быть не могут. В частности, речь идет о федеральных бюджетных учреждениях, которые находятся на землях природоохранных зон и которые осуществляют охрану природы на данных территориях.

Изъять у них земельный участок для других государственных и муниципальных нужд не предоставляется возможным, поскольку земля уже используются с одной из целей, прописанных в Земельном кодексе России.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/usloviya-izyatiya-zemelnyh-uchastkov-dlya-gosudarstvennyh-ili-municipalnyh-nuzhd.html

Когда возможно изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд

Собственникам, осуществляющим строительство личных домов, следует понимать, как проводится изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд и при каких обстоятельствах процедура может быть применена к земле под принадлежащими им строениями. В статье описаны возможные причины отчуждения земель и требования к процедуре и документам.

Изъятие земельного участка на госнужды – это неприятное известие, и как себя вести при этом не помешает знать

Изъятие земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд

Чтобы забрать землю для возведения инфраструктурных объектов и других строений, ее необходимо выкупить у собственника по рыночной цене. Передача участков в госсобственность регулируется Земельным кодексом, в котором в 2015 г.

выделена глава, посвященная отчуждению земель в пользу государства. Ключевым моментом процесса является его возмездный характер. Собственник, передающий свою земельную собственность государству, должен получить равноценную компенсацию.

Основания для изъятия земель

Ст. 49 ЗК РФ определяет причины, по которым органы власти могут получить право на участки, принадлежащие частным лицам. К ним относятся строительство и реконструкция следующих объектов:

  • энергетические системы общегосударственного или локального масштаба;
  • АЭС;
  • оборонные сооружения, включая системы защиты государственной границы;
  • транспортная инфраструктура, включая инфраструктуру железных дорог;
  • объекты космической отрасли;
  • обеспечение естественных монополий;
  • коммуникации общегосударственного или локального масштаба, включая электричество, газопроводы, водо- и теплоснабжение;
  • автодороги.

Строительство новых дорог может стать причиной изъятия земель у населения

Иные ситуации должны быть предусмотрены на уровне федеральных законодательных актов. Отчуждение территории у собственника также может производиться в рамках конфискации при осуждении за преступления и некоторые правонарушения, а также реквизиции в случае стихийных бедствий, техногенных катастроф, эпидемических заболеваний людей и животных.

Отчуждение земельных площадей для возведения на них объектов государственного назначения требует утвержденных документов планирования или проектов планировки. Помимо этого допустимы следующие обоснования:

  • развитие заповедников и заказников;
  • исполнение международных соглашений;
  • недропользование (требуется наличие государственной лицензии);
  • снос аварийного жилого здания с передачей государству земли под ним.

На изъятие площадей на основании документов планирования есть 36 месяцев после их утверждения.

При сносе старого заброшенного здания земля переходит «в руки» государству

Изъятие земель в рамках развития застроенных территорий

Вопросы развития территорий регулируются Градостроительным кодексом.

В рамках программ возможна смена предназначения участков, прокладка коммуникации, в том числе, затрагивая части территории, находящиеся в частной собственности.

В рамках деятельности по развитию возможно изъятие земель, принадлежащих частным лицам и предприятиям. Следует иметь в виду следующие моменты, подтверждаемые судебной практикой:

  • подписание соглашения о территориальном развитии не может быть единственной причиной перехода права собственности на затрагиваемый согласованным планом земельный надел;
  • Верховный суд РФ отметил, что причина изъятия должна заключаться в общественной пользе, получить которую нельзя без участка, принадлежащего другим лицам, единственной причиной отчуждения части территории не должно быть получение прибыли или иных выгод коммерческим предприятием, управляющим территорией;
  • решение об отчуждении собственности можно оспорить как в части размера выплаченной компенсации (ч. 13 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ), так и по существу (ч. 14 ст. 56.6 того же Кодекса).

Перевести объект частной собственности в госсобственность можно при наличии законного обоснования с соблюдением нюансов процедуры.

Переход участка в государственную собственность возможен только на законном основании

Обеспечение обороны и безопасности

Изъятые для оборонных целей, включая обеспечение безопасности участков границы, земли изымаются из оборота по ст. 27 ЗК РФ и могут быть переведены в статус ЗАТО. Земли, предназначенные для целей обороны, могут быть использованы для:

  • размещения воинских частей, военных организаций и учреждений;
  • разработки, производства и хранения на складах вооружений, военной техники и боеприпасов;
  • строительство сооружений госрезерва и хранение запасов.

При выделении земель для целях охраны границы на них размещают заграждения, инженерно-технические конструкции и пункты пропуска.

Изъятие у собственника по причине ненадлежащей эксплуатации

В отличие от возмездного выкупа, изъятие из-за ненадлежащего использования возможно в нескольких ситуациях:

  • длительное (3 года и более) нецелевое распоряжение землей сельхозназначения;
  • отсутствие надлежащей эксплуатации;
  • грубое нарушение норм землепользования.

Решение об изъятии выносит орган местного самоуправления, который должен проинформировать владельца о допущенных им нарушениях и последствиях, выражающихся в потере права собственности.

Заброшенная засоренная земля – повод изъять землю у владельца

Порядок изъятия участка в 2019 году

Изъятию земельного участка для государственных нужд в Земельном кодексе посвящена глава VII.1. При переходе собственности государству совершается следующая последовательность действий:

  • Решение госоргана или муниципалитета в рамках полномочий (ст.56.3 ЗК).
  • Подача заинтересованной организацией ходатайства в муниципалитет (если потребность выходит за рамки прямых полномочий властных органов). Направить такой запрос имеют право подразделения естественных монополий, предприятия-недропользователи, компании, осуществляющие деятельностью, для которой требуется произвести отчуждение участка.
  • Выявление при помощи запросов в Росреестр всех лиц, чьи участки будут переданы в госсобственность, а недвижимость изъята. При необходимости информацию запрашивают в архивах.
  • Принятие официального решения, позволяющего однозначно идентифицировать отчуждаемые объекты. Одновременно изымают недвижимость, расположенную на отчуждаемой площади.
  • Подготовка соглашения об отчуждении земель и передача его на рассмотрение собственникам. Проект документа должен содержать существенные условия договора, с которыми может согласиться или не согласиться собственник.

Составление договора отчуждения земли обязательно

  • Подписание договора, включающего в себя идентификационную информацию об участках земли, цель их отчуждения, сроки смены собственника, сумму выплат и некоторые дополнительные данные, согласно ст. 56.9 ЗК РФ.

После подписания письменного соглашения между собственником и органом государственной власти соответствующего уровня в лице уполномоченного представителя, а также с организацией, ходатайствовавшей об отчуждении, действия связанные с переходом права, его госрегистрацией, а также перечисление выкупной суммы проводятся в соответствии с положениями договора.

Если собственник не согласен с оценкой своего имущества и не хочет подписывать предложенный договор, решение о передаче прав собственности принимается судом. Если не удалось найти собственника, решение об обращении в госсобственность также принимает судебная инстанция.

Определение выкупной стоимости

Согласно ст. 56.7 Земельного кодекса стоимость участка, выплачиваемая при его передаче государству, включает в себя:

  • рыночную оценку прекращаемых прав на землю, включая право собственности;
  • убытки, получаемые из-за отчуждения, включая убытки от невозможности выполнения договорных обязательств перед контрагентами;
  • упущенная выгода, рассчитываемая по установленным нормам.

Владелец участка должен получить компенсацию за отчужденный участок, возможные убытки и упущенную выгоду

Стоимость недвижимости, расположенной на отчуждаемой площади, построенной и зарегистрированной в соответствии с законодательными нормами, также входит в компенсацию.

В выкупную сумму не входят следующие затраты:

  • произведенные не по назначению участка земли;
  • начатые после получения официальной информации о предстоящем отчуждении;
  • убытки по сделкам, заключенным после уведомления.

Произвести расчет компенсации необходимо за два месяца до передачи владельцам земель проекта соглашения.

Постановлением Конституционного суда № 9-П/2019 от 1 февраля 2019 года установлено, что предоставление собственнику компенсации ниже рыночной цены его имущества незаконно.

В частности, при расчете стоимости на день предшествовавший одобрению уполномоченным органом проекта планировки территории, может не учитываться повышение цены объекта, вызванное рыночными факторами, что нарушает конституционные права граждан.

Компенсация производится только на законных основаниях, при попытке «сэкономить» владелец участка вправе пожаловаться в суд

Документальное оформление изъятия

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд оформляют в виде письменного соглашения с каждым собственником. Договор носит возмездный характер и предполагает выплату компенсации.

Последовательность шагов госорганов, гарантирующая выполнение требований закона:

  1. После принятия решения об отчуждении земель следует в течение недели письменно проинформировать собственников всех объектов, планируемых к переходу в госсобственность.
  2. У владельцев есть 3 месяца на то, чтобы изучить проект договора. До истечения выделенного срока изымать имущество можно только по инициативе текущего владельца.
  3. Обратиться в суд с заявлением о принудительном лишении собственности заинтересованная сторона может не раньше, чем через 3 месяца после предоставления собственникам проекта договора.

Еще об изъятии земельного участка в случае аренды в видео:

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.