Ипотека квартира в зачет

Содержание

Квартира в новостройке в зачет имеющегося жилья

Ипотека квартира в зачет

К ипотеке привыкли все – нужно лишь подать заявку, дождаться одобрения, переехать в новое жилье, а потом выплачивать взносы ежемесячно. «Квартира в зачет» же понятие мало кому знакомое. Можно ли продать свою старую недвижимость застройщику и тут же купить новую? А жить где? Разбираемся в новой статье Выберу.ру.

«Квартира в зачет» – что это?

Еще одно название этой схемы – трейд-ин (от английского trade-in). Многим она знакома по рекламам автомобильных салонов. На самом же деле трейд-ин стали использовать на рынке недвижимости еще в начале 2000 годов.

В то время кризис ударил по строительным компаниям – спрос на новостройки сильное упал, и, чтобы привлечь новых клиентов, застройщики разработали предложили покупателям еще одну схему.На автомобильном рынке схема работает так: вы продаете автосалону свою машину и покупаете в нем же новую, но с доплатой.

  В итоге вы значительно сокращаете время на сделку: в одном лице вы находите и покупателя для своей старой машины, и продавца для новой.

Точно так же трейд-ин работает и с недвижимостью, однако с некоторыми особенностями.

Квартира – это куда более важная вещь, чем машина, и стоит она значительно больше. В новостройках даже «однушки» редко стоят меньше 2 миллионов рублей, что уж и говорить про двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, которые больше подходят семьям.

Покупка «в зачет» подразумевает, что риелтор покупает у клиента его недвижимость и продает другое, но уже в новостройке. Это называется взаимозачет. Мгновенное осуществление сделки отличает ее от классической сделки купли-продажи, когда риэлтерское агентство выкупает у клиента вторичную недвижимость и выставляет ее на продажу.

Благодаря этому вы же можете переехать в новую жилплощадь, как только дом будет введен в эксплуатацию или после того, как вы закончите ремонт. Вся сделка займет всего около недели – за это время проводится проверка документов и оформление договоров.

Требования к вторичке

Важно учесть, что по схеме продажи квартиры в счет оплаты новостройки купят не любую недвижимость. Ее нужно быстро продать, поэтому сделки по трейд-ин предлагают далеко не всем.

Подходит ли ваше жилье? Лучше всего уточнить требования у продавца.

Однако можно выделить список основных параметров, которым должна соответствовать ваша собственность:

  • Вы должны быть собственником недвижимости;
  • Дом, в котором она находится, должен быть не старше 1960 года, от пяти этажей вы высоту. Перекрытия – не деревянные, износ – менее 40%;
  • Расположение в черте города;
  • Если вы делали перепланировку, она должна быть согласована;
  • Продажа происходит целиком – не долями и не комнатами.

Именно на эти параметры смотрит застройщик или агентство при оценке ликвидности вашей квартиры.

Как продать квартиру в счет новой

Рассмотрим процесс трейд-ин на примере Сергея из Калуги. У Сергея есть двушка, которая в среднем на вторичном рынке в его городе продается за 2,5 миллиона. Покупает он тоже двухкомнатную – но в новом ЖК в центре города, за 3,5 миллиона рублей. Значит, потребуется ипотека.

По шагам сделка происходила так:

Шаг 1. Сергей выбрал застройщика с программой трейд-ин и подобрал квартиру в одном из реализуемых ЖК. Параллельно он занимался ипотекой – подал заявку и получил одобрение.

Шаг 2. Застройщик провел оценку жилья Сергея. Из ожидаемых 2,5 млн Сергею предложили всего лишь 2,2 млн рублей – на 300 тысяч меньше. В случае Сергея, сделку ему нужно провести побыстрее – поэтому он согласился на этот вариант.

Шаг 3. После согласования условий продажи, был составлен договор. В нем указаны стоимость и сроки продажи имеющейся недвижимости.

Так, у Сергея в договоре была прописана сумма в 2,2 млн рублей и срок продажи – 2 недели, в ускоренном режиме.В некоторых компаниях услуга сопровождения сделки – то есть, проверки и оформления бумаг, поиска покупателя и т. д.

– платная. Стоимость оказания услуг также должна быть указана в договоре.

Шаг 4. Параллельно был подписан еще один договор – на бронирование выбранной Сергеем квартиры. В нем на определенное время закрепляется стоимость нового жилья, и в это время его не могут предлагать другим клиентам.

Важно! Как правило, срок, в который нужно продать старую недвижимость, и срок бронирования новой одинаковы, и могут составлять от 2 до 6 месяцев в зависимости от компании. Обязательно уточните этот момент перед согласованием сделки.

Квартиру для Сергея забронировали на 2 недели — на срок продажи.

Шаг 5. Застройщик сразу заплатил Сергею. Он решил, что 1,95 млн использует тве первоначального взноса, а оставшиеся 250 тысяч рублей направит на отделку нового жилья.

Поэтому ему выдали вексель на 1,95 млн (для выплаты застройщику) и еще 250 тысяч перевели на карту.

Обратите внимание: некоторые организации не сразу выкупают вторичку, а выставляют ее на продажу, и только после того, как найдется покупатель, реализуют ее и выплачивают клиенту деньги.

Шаг 6. Полученный вексель Сергей передал застройщику, где затем получил акт о погашении первоначального взноса и чек на 1,9 миллионов рублей. Кроме того, в этот же день Сергей подписал договор переуступки прав на новую квартиру по договору долевого участия.

Шаг 7. Квартира, которую выбрал Сергей, стоит 3,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос сделан – осталось погасить 1,6 миллионов. Сделать это можно из своих сбережений, если таковые у покупателя есть, или ипотечным кредитом.

Сергей выбрал второй вариант, и еще на первых этапах трейд-ин подобрал банк и получил одобрение ипотеки.Важно! Банки одобряют ипотеку только для новостроек аккредитованных компаний. Обязательно проверьте, с какими компаниями сотрудничает кредитор.

Кроме того, сам застройщик может посоветовать вам банк.

Банку Сергей предоставил договор о переуступке прав и чек, полученный от застройщика, который и стал первым взносом по ипотеке.

Шаг 8. После нужно зарегистрировать договоры в Росреестре. Можно сделать это самим, а можно передать часть полномочий на юриста застройщика – например, при регистрации ипотеки и договора на новую квартиру. Для этого потребуется доверенность.

После регистрации Росреестром (делается это в течение 12 дней), договоры вступают в силу. Старая двушка Сергея перешла к подрядчику, а банк же выплатил оставшиеся 1,6 млн рублей застройщику.

Какие еще есть варианты

Существуют другие схемы, которые позволяют приобрести новое жилье с продажей вторички. Рассмотрим их далее.

Рассрочка с самостоятельной продажей

В этом случае продажей квартиры человек занимается сам – он ищет клиентов, оформляет договор и т. д. Как правило, вырученных за продажу вторички не хватает для приобретения новой жилплощади. Поэтому покупатель оплачивает часть стоимости выручкой с продажи старого жилья, а остальное погашает заемными средствами.

Ипотека под залог

Эта схема более привычна российским покупателям. Она включает в себя несколько этапов:

  • Покупатель выбирает банк и выгодную для него ипотечную программу. Затем можно либо подать онлайн-заявку на предварительное одобрение, либо обсудить подробности сделки с менеджером банка. Также вы сможете получить список всех необходимых документов, которые нужно собрать для подписания договора.
  • Если заемщика есть недвижимость, которую можно передать в залог банка, оформляется соответствующий договор.
  • Далее оформляется соглашение с застройщиком, а деньги за новую квартиру будут перечислены на счет продавца.

В результате вы передаете имеющуюся квартиру под залог. Вы сможете жить в ней, но распорядиться ей (например – продать или оформить дарственную) получится только после окончательного погашения долга. При этом вам не нужно будет искать деньги для совершения первоначального взноса. На оформление такой сделки нужно меньше времени. Однако, ставки по такому кредиту как правило выше.

Проживание в квартире до сдачи дома

Для такой сделки составляется сразу три договора.

  1. На покупку у застройщика. В нем обязательно должно быть указано, что клиенту дана отсрочка на оплату вплоть до сдачи дома с эксплуатацию.
  2. На реализацию квартиры клиента.

    В нем указаны все условия физического и юридического освобождения жилья, при этом все сроки должны соответствовать датам из первого договора.

  3. Договор аренды старой жилплощади на период до сдачи новостройки в использование.

Клиент же выбирает себе новое жилье и подписывает договор, а также передает имеющуюся в его собственности вторичку по договору продажи. Застройщик, в свою очередь, разрешает клиенту жить в проданной квартире по соглашению аренды до тех пор, пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию.

Плюсы и минусы схемы

Как и любая программа на рынке недвижимости, трейд-ин имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно учитывать перед тем, как оформлять договор.

Сначала рассмотрим преимущества.

  • Юридические вопросы решаются быстро и в одном месте. Одновременно происходит сразу несколько сделок – покупка новой квартиры, продажа имеющейся, и в некоторых случаях – аренда старого жилья до сдачи новостройки. Все процедуры занимают намного меньше времени.
  • Клиенту не нужно самому продавать вторичное жилье, искать покупателя и проводить сделку. Застройщик либо сам выкупает недвижимость, либо выступает посредником, оценивает квартиру, находит покупателей и т. д. А если вырученных средств не хватает, посоветует, где взять ипотечный кредит.
  • Заинтересовавшую вас квартиру не продадут, пока вы занимаетесь продажей своей собственности и оформлением кредита. Новую жилплощадь бронируют и фиксируют цену на некоторое время – от нескольких недель до 3 месяцев.
  • Средства с проданного вторичного жилья могут стать первоначальным взносом по ипотеке, как в описанном выше примере. Сергей

В чем же минусы?

  • Основной недостаток – это снижение цены. Из примера мы увидели, что Сергею пришлось продать вторичное жилье по стоимости ниже, чем среднерыночная. В среднем занижение может составлять 5−7%.
  • Кроме того, в некоторых случаях между продажей строй и заселением в новую квартиру проходит время. Особенно это касается новостроек, еще не сданных в эксплуатацию. Как правило, для таких сделок применяется вариант с арендой проданной клиентом вторички на время до сдачи здания – или же, если у клиента есть возможность пожить, например, у родителей, он переезжает в другое место.
  • Услуга «квартира в зачет» – не самое распространенное предложение на российском рынке недвижимости. Найти застройщиков с трейд-ин сложно, к тому же могут возникнуть сложности со старой недвижимостью – она должна соответствовать требованиям застройщика или агента.

Эта схема подойдет тем, кто хочет продать свою вторичку и с вырученных средств приобрести новую. Так семья может значительно сэкономить время и убить двух зайцев одним выстрелом. Однако кому-то может быть неудобно снимать квартиру или жить какое-то время у родителей. Поэтому недвижимость по трейд-ин подойдет, скорее, для семей, у которых есть второе жилье (например, дом или дача).

Альтернативой трейд-ин может быть и обычная ипотека. Внесите первоначальный взнос из уже имеющихся у вас средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую – и с вырученных денег можно будет погасить остаток долга. К тому же, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса.

Примеры

Рассмотрим несколько застройщиков, которые берут в зачет вторичное жилье в Москве.

ПИК-Брокер. Дочерняя компания «ПИК», в которой можно оформить трейд-ин онлайн – для этого нужно всего лишь оставить заявку на сайте.

Здесь все сделают за покупателя: компания купит вашу вторичку, даже если она еще находится в залоге банка по ипотечному кредиту, забронирует на весь срок сделки, а также поможет подобрать выгодную ипотеку от банков-партнеров.

  • Разница с рыночной стоимостью – до 7%;
  • Бесплатное оформление договоров;
  • Проведение сделки до 7 дней со дня предоставления документов.

INGRAD.

Здесь предлагают несколько вариантов трейд-ин:

  • Проживание – клиент живет в своей старой квартире до сдачи новостройки в эксплуатацию;
  • Зачет стоимости имеющейся недвижимости в счет новой без проживания, но с выкупом ее по цене, максимально близкой к рыночной – а в некоторых случаях и дороже. Но при этом клиенту нужно будет сразу же съехать;
  • Компенсация – застройщик предоставляет аренду квартиры на период строительства;
  • Трейд-ин по военной ипотеке – застройщик выкупает жилье с обременением, купленное военнослужащим по программе господдержки.

Срок сделки в компании «Инград» – от 1 до 3 месяцев.

МИЦ Девелопмент. Компания работает только со своими жилыми комплексами – то есть и продавать, и покупать квартиру заемщик должен исключительно в новостройках МИЦ Девелопмент.

Сроки таких сделок составляют не более 60 дней. Клиенты могут купить новую жилплощадь в любой момент строительства.

По оценкам специалистов застройщика, применение схемы «квартира в зачет» на внутреннем рынке позволяет увеличить прибыль от продажи вторичного жилья примерно на 8−10%.

Заключение

«Квартира в зачет» (или же трейд-ин) позволяет купить новую недвижимость и одновременно продать старую, использовав вырученные средства в качестве части оплаты. Как купить квартиру по такой схеме?

К сожалению, программа пока не получила широкого распространения на российском рынке, поэтому прежде всего уточните, какие застройщики предлагают проведение таких сделок.

Узнайте, как обычно проходит продажа и покупка и обдумайте детали: какой срок вас устроит, где вы будете жить, если нужно будет дождаться окончания строительства и сдачи объекта. Если вам потребуется ипотека – обратитесь в банк.

Ипотечный кредит обычно одобряют на 2−3 месяца – за это время сделка по трейд-ин должна состояться. Наконец, заключите договоры на продажу и покупку и дождитесь регистрации прав на новую собственность. Правда и мифы о деньгах в Telegram

Источник: https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/kvartira-v-novostrojke-v-zachet-imeyushchegosya-zhilya/

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья

Ипотека квартира в зачет

Оформление ипотеки в зачет имеющегося жилья может отличаться более лояльными условиями кредитования, чем базовые, так как такой объект квалифицируется как показатель возвратности средств (особенно, если ранее и он был приобретен с использованием заемных средств), а также способен покрыть все риски банка, при неплатежеспособности или банкротстве заемщика.

Что представляет собой ипотека в зачет имеющегося жилья

Ипотека в зачет жилья представляет собой своеобразный бартер, сторонами которого выступает банк-кредитор и заемщик, оформляющий финансовое обязательство, реализующееся на покупку новой недвижимости, в то время как прежнее жилье станет залоговым обеспечением кредитно-финансовой организации.

Особенности категории следующие:

  1. Условия кредитования, как правило, мягче, чем базовые;
  2. Заемщик вправе ориентировать выбор на покупку объекта и на первичном, и на вторичном рынке жилья;
  3. Условие о первоначальном взносе может быть опущено;
  4. Прежний недвижимый объект, выступающий залогом по ипотеке должен быть оценен (как показывает практика, его стоимость может быть занижена по сравнению со среднерыночными показателями региона расположения такого жилья);
  5. Не обязательно привлечение созаемщиков.

Требования, предъявляемые к заменяемому объекту

  • Заемщик имеет на объект полное (индивидуальное) право собственности (исключение составляет совместная недвижимость супругов, которая может быть оставлена в залог, при условии выдачи согласия на то вторым супругом);
  • Недвижимость, передаваемая в залог должна быть в собственности не менее трех последних лет (согласно минимальному сроку владения, в противном случае, его реализация/отчуждение при неисполнении ипотечных обязательств будет сопровождаться дополнительными налоговыми издержками);
  • Предпочтение отдается жилью, расположенному в престижных или популярных районах города, с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью (такой объект вероятнее всего обеспечит положительный ответ на ипотечную заявку ввиду своей высокой ликвидности);
  • В предполагаемом для залога объекте не должно быть проведено незаконных перепланировок и других изменений конструкции помещения, обязательных к согласованию БТИ и иными инстанциями;
  • Объект должен быть освобожден от прав третьих лиц на него, в том числе:
  • Залог в сторонней кредитной организации;
  • Наложение ареста судебными приставами;
  • Арендные отношения (допускается при условии, что арендаторы могут быть выселены в кратчайшие сроки).

Плюсы и минусы взаимозачета

Плюсы:

  1. Максимально быстрые сроки рассмотрения заявки;
  2. Льготные условия по ипотеке;
  3. В качестве залога может выступать не только квартира, но также дача, комната, частный дом;
  4. Большинство банков не запрещают ипотечным клиентам заменять объект залога на иной, не уступающий по стоимости предшествующему;

Минусы:

  1. При несовпадении сроков выдачи ипотеки под залог имеющегося жилья и приобретении нового, заемщику придется продумать вопрос о временном проживании в другом месте (наиболее актуален для случаев, когда приобретается квартира в доме, еще не сданном в эксплуатацию, а старая квартира уже в залоге);
  2. Заемщик может потерять значительную сумму средств на сдаче прежнего жилья в аренду (так как объект должен быть свободен от эксплуатации, если иное не предусмотрено договором ипотеки);
  3. Несоблюдение требований к залогу влечет однозначный отказ или ухудшение условий выдачи ипотечного кредита;
  4. Залоговый объект не может быть отчужден, обменян, подарен или сдан в аренду (последний из указанных допускается при наличии согласия на то банка);
  5. Чаще всего распространяется требование о комплексном страховании, либо оформление имущественного страхования на имущество, выступающее залогом и на то, что только будет приобретено.

Схемы приобретения недвижимости в зачет уже имеющегося жилья

 Наличие жилья у заемщика, планирующего взять ипотеку значительно облегчает финансовое бремя и позволяет стать собственником нового объекта, используя одну из нескольких схем, среди которых:

Реализация квартиры застройщику в обмен на объект в новостройке

Некоторые крупные строительные компании, специализирующиеся на возведении жилых многоквартирных комплексов, предлагают услугу по выкупу уже имеющейся квартиры у потенциальных клиентов в обмен на жилье, которое они сдают в эксплуатацию.

Схема реализуется следующим образом:

  • Застройщик уведомляет о проведении акции по обмену вторичного жилья на его новостройку;
  • В рамках указанной программы потенциальный клиент застройщика реализует ему квартиру по сниженной цене (разница составляет порядка 20% от рыночного показателя);
  • Продавец (клиент застройщика) получает жилплощадь в новостройке или соответствующие документы (если строительство еще не завершено и объект не сдан в эксплуатацию). Может быть подписан договор, по которому бронируется конкретная квартира;
  • Застройщик выставляет вторичное жилье по среднерыночной цене и, тем самым, получает чистую прибыль;
  • Если у клиента нет временного варианта для проживания до сдачи дома в эксплуатацию, стороны могут предусмотреть соглашение об аренде некогда собственной квартиры заемщика.

Перед вступлением в указанные отношения застройщик оценивает вторичное жилье клиента. Чтобы обеспечить рентабельность мероприятия первый ориентируется только на ликвидные объекты.

Ипотека в залог имеющегося жилого объекта

Классическая схема ипотечного обязательства, которой придерживаются почти все банки страны.

Банк при выдаче займа оформляет залог не на предмет ипотеки, а на тот объект, который стал собственностью заемщика ранее. До погашения суммы долга залоговая недвижимость не может становиться частью других правоотношений, так как, фактически, ограничена в обороте.

Реализация имеющегося жилья и внесение вырученных средств в ипотечное обязательство

В рамках займа на покупку жилья может быть предусмотрено условие, по которому заемщик:

  • Выставляет имеющееся жилье на продажу;
  • За счет вырученных средств вносит первоначальный взнос или некоторую часть основного долга.

Наиболее выгодные алгоритмы

Многие ипотечные заемщики, имеющие в собственности еще одно жилье, не обремененное финансовым обязательством перед банком, поступают следующим образом:

  1. Берут ипотеку по традиционным условиям (вновь приобретенный объект уходит в залог банку);
  2. Уже имеющееся жилье реализуется по договору аренды;

Такой алгоритм обеспечивает следующие гарантии:

  • Заемщик получает дополнительный доход сверх зарплаты и сохраняет финансовую стабильность;
  • В случае невыполнения обязательств, банк реализует жилье, выступающее предметом ипотеки, однако у заемщика останется первый вариант жилплощади, на который банк не сможет обратить взыскание, если:
  • Заемщик не предоставлял его в качестве обеспечения по ипотечному договору;
  • Оно является его единственным жильем (при открытии исполнительного производства ввиду признания клиента-физического лица банкротом).

Продажа вторичного жилья может принести достаточно средств на покупку чернового варианта в новостройке. Особенности варианта таковы:

  1. Придется нести дополнительные затраты на проведение ремонта во вновь купленном объекте;
  2. Современные застройщики предлагают новостройки улучшенной планировки;
  3. Цена за квадратный метр дома, который находится на стадии строительства, зачастую, ниже цены за квадрат вторичной недвижимости;
  4. Крупные компании-застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку или за чисто символический процент (если период расчета по обязательству не превышает 2-3 года).

Перед использованием схемы по приобретению новостройки за счет реализации прежнего жилья необходимо учесть следующие моменты:

  1. Узнать о репутации застройщика и проверить его финансовое состояние. Необходимо проанализировать следующее:
  • Документы о регистрации;
  • Выписки о налоговых отчислениях и наличие долгов;
  • Сведения о кредитах на строительство;
  • Стадию строительства, в которой пребывает объект на момент обращения в компанию (какой процент отстроен);
  • Какое количество объектов (квартир) предлагалось к продаже и какое уже реализовано.
  1. Детально ознакомиться с предлагаемыми застройщиком условиями договора и периодами сдачи дома в эксплуатацию, в том числе:
  • Условия о возможном повышении стоимости новостройки после сдачи в эксплуатацию;
  • Случаи одностороннего изменения соглашения кем-либо из сторон;
  1. Большое внимание уделить санкциям и способам возврата средств, в случае нарушения условий договора компанией, предоставляющей новостройку.

Ипотека в зачет жилья: плюсы и минусы таких схем в 2021 году

Ипотека квартира в зачет

Далеко не каждый человек имеет финансовые возможности, которые могут ему позволить приобрести собственное жилье  новостройке. В такой ситуации единственным верным решением станет покупка квартиры в кредит или участие в новой ипотечной программе.

Сегодня многие кредитно-финансовые учреждения и крупные строительные компании-застройщики предлагают физическим лицам различные программы, но особое внимание стоит уделить ипотеке в зачет жилья.

Давайте узнаем подробнее про то, что такое Ипотека в зачет жилья, как и где её оформить.

Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

Прежде чем выбрать один из предложенных вариантов приобретения нового жилья в зачет старого, физическим лицам необходимо внимательно изучить все схемы. Следует просчитать, какой вариант окажется менее затратным и рискованным, чтобы исключить возможность возникновения проблем в будущем.

Рассрочка с самостоятельной продажей

Покупатель находит застройщика, изучает все предложенные им варианты, после чего заключает договор. Ему потребуется внести либо сразу всю сумму за готовую квартиру в новостройке, либо сделать первоначальный взнос за строящееся жилье.

Принцип этой схемы заключается в том, что клиент самостоятельно занимается реализацией имеющегося в собственности объекта недвижимости. Естественно, что вырученных средств ему не хватит, чтобы рассчитаться с застройщиком. Именно поэтому недостающую сумму он получает в кредитно-финансовом учреждении.

Застройщик выкупает квартиру

Крупные строительные компании имеют в распоряжении средства для выкупа вторичного жилья у своих клиентов с дисконтом. Параллельно бывшим собственникам выкупленных объектов оформляются права требования на квартиры в новостройках.

Стоит отметить, что процесс оценки такого жилья в каждой компании проводится по-разному. Но в большинстве случаев при срочном выкупе размер дисконта варьируется в диапазоне от 10,0% до 20,0%.

В дальнейшем застройщик самостоятельно занимается реализацией выкупленных объектов, возвращая себе, таким образом, потраченные средства с довольно приличной наценкой.

Бронирование квартиры и продажа

Физическое лицо обращается в компанию, выступающую в качестве застройщика, выбирает объект недвижимости и подписывает соглашение о продаже находящегося в его собственности вторичного жилья.

Реализацией этого объекта, как правило, занимается риелторская контора, которая тесно сотрудничает с застройщиком.

Также данные функции могут быть поручены штатному сотруднику, являющемуся специалистом по этим вопросам.

Крайне важно проследить за тем, чтобы вторичную недвижимость правильно оценили. Если физическое лицо сомневается в оценочной стоимости, озвученной представителем застройщика, он может настоять на привлечении профессионала со стороны.

Стоит отметить, что по условиям подписанного с застройщиком соглашения владелец недвижимости должен ее продать в четко оговоренные сроки. Как правило, такие договоры заключаются не более чем на три месяца, так как именно этот временной промежуток специалистами считается оптимальным, для реализации квартиры.

При подписании соглашения с застройщиком осуществляется бронирование на такой же временной промежуток квартиры в новостройке, которая может находиться на любом этапе строительства, либо уже была введена в эксплуатацию.

Если человек не сможет продать вторичное жилье, то его бронь сгорит и ее передадут другим людям. В том случае, когда удалось реализовать квартиру, с застройщиком оформляется новое соглашение на покупку объекта в новостройке.

При этом будет действовать цена, зафиксированная бронью (она не может изменяться, даже если у застройщика имеются веские основания).

Проживание в квартире до сдачи дома

Если выбор делается в пользу этой схемы оформления сделки, то сторонам придется заключить три вида соглашения:

  1. Первый договор составляется на покупку квартиры в новостройке у застройщика. При этом указывается, что застройщик дает клиенту отсрочку на совершение платежа вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
  2. Второе соглашение составляется на реализацию вторичного жилья, находящегося в личной собственности клиента. В нем оговариваются все моменты, связанные с юридическим и физическим освобождением жилого помещения. Все сроки должны в полной мере соответствовать датам, указанным в первом документе.
  3. Третий договор оформляется на аренду вторичного жилья на период, который будет дан застройщиком клиенту для его юридического и физического освобождения. Если стороны не захотят оформлять отдельное соглашение, то все моменты, касающиеся аренды, они могут прописать во втором документе.

Схема предусматривает такие нюансы:

  1. Клиент выбирает квартиру в новостройке и подписывает с застройщиком договор на покупку.
  2. Параллельно он передает застройщику свою вторичную недвижимость по договору продажи.
  3. Застройщик позволяет клиенту пожить в своей старой квартире на условиях ее аренды до тех пор, пока строящийся объект не будет введен в эксплуатацию.

Схема взаимозачета плюсы и минусы

В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.

К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс.

Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской.

При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги.

Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке.

Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Риски таких схем

Главным риском является повышение стоимости строящегося объекта в тот временной промежуток, пока покупатель квартиры ищет клиентов на свое вторичное жилье. Если за такой объект вносится аванс, то существует риск потерять свои средства. К рискам следует отнести затягивание сроков строительства, ввода квартиры в эксплуатацию, отсутствие всех документов-оснований.

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости.

Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%.

Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.

Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.

Требования к жилью под зачет

Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:

  1. К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
  2. Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
  3. В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
  4. Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
  5. Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.

Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.

Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.

Источник: https://ipotekaved.ru/custom/ipoteka-v-zachet-zhilya.html

Где в Москве купить квартиру по трейд-ин: обзор проектов

Ипотека квартира в зачет

Трейд-ин — альтернативный обмен старой квартиры на жилье в новостройке. Квартиры таким способом можно купить почти у всех крупных застройщиков Москвы. Например, у компаний ПИК, ФСК, ЛСР, А101 и других

Михаил Почуев/ТАСС

На рынке новостроек из года в год растет популярность услуги квартирного трейд-ин. По оценке компании «Метриум», сейчас доля сделок по схеме трейд-ин на московском рынке новостроек достигает 25%.

Примерно 80% застройщиков готовы предложить своим покупателям такую опцию.

Более того, если раньше девелоперы привлекали риелторов, то сейчас у них есть специальные подразделения, которые занимаются выкупом квартир.

Увеличение популярности трейд-ин эксперты связывают с высокой закредитованностью населения (трейд-ин позволяет купить квартиру в новом доме без ипотеки), падением доходности (у покупателей нет возможностей накопить на квартиру) и запуском ипотеки под 6,5% (она сделала жилье доступнее в части размера ежемесячного платежа).

«Снижение доходов населения ведет к росту альтернативных сделок на рынке недвижимости, когда для покупки нового жилья требуется продажа старого объекта.

Рост стоимости на первичном рынке в ситуации с переходом на эскроу-счета и доступностью ипотеки увеличивает долю клиентов, которые потенциально заинтересованы в данной услуге, поэтому доля сделок по трейд-ин продолжит расти», — рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Трейд-ин — способ альтернативного обмена старой квартиры на жилье в новостройке. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому владелец старой квартиры дает разрешение застройщику или его представителю на продажу жилья, по второму — на вырученные средства плюс доплату (если требуется) застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Плюсы и минусы трейд-ин

Выгода потенциального покупателя от услуги трейд-ин во многом зависит от условий ее предоставления.

Самый лучший вариант — когда за покупателем не только бронируется конкретная квартира в новостройке, но и фиксируется ее стоимость на время продажи вторичного жилья.

В данном случае покупатель может не беспокоиться, что за время продажи старой квартиры новостройка подорожает и придется доплачивать еще сотни тысяч рублей.

Однако девелоперам не всегда выгодно фиксировать стоимость, поэтому обычно продавцы предлагают только бронирование за клиентом конкретной квартиры, при этом не гарантируется сохранение текущей стоимости, предупредила Виктория Кирюхина.

«Такая стратегия нередко вынуждает потенциального покупателя снижать стоимость своей недвижимости для быстрой реализации старой квартиры, даже через застройщика, чтобы успеть приобрести новостройку по текущему прайсу», — отметила она.

Поэтому, выбирая трейд-ин, стоит уточнить — готов ли застройщик не просто забронировать квартиру, но и заморозить ее цену.

К плюсам трейд-ин можно отнести дополнительную скидку на новостройку от застройщика — обычно в размере 1–2% от стоимости квартиры. Главное преимущество трейд-ин — это продажа старого жилья и покупка новой квартиры в режиме одного окна.

Однако не любую квартиру можно продать по взаимозачету. Девелоперы не всегда готовы работать с объектами дальнего Подмосковья, квартирами в старых домах и в других регионах России.

Где купить квартиры по трейд-ин

Услугу трейд-ин обычно предлагают крупные застройщики, имеющие ресурсы и отдельные подразделения, которые занимаются именно продвижением, рекламой и поиском покупателя на вторичное жилье.

Преимущественно речь идет о жилых комплексах массового сегмента, реже — бизнес-класса, где покупатели, как правило, имеют более высокие доходы и вместе с тем возможность приобрести новое жилье без продажи старого объекта.

Купить квартиру по трейд-ин сейчас можно в проектах компаний ПИК, «Инград», ЛСР, А101 и у других крупных застройщиков.

  • 50 жилых комплексов ГК «ПИК» в Московском регионе

УГК «ПИК» есть специальный сервис, который занимается срочным выкупом квартир на вторичном рынке, — «ПИК Брокер». Его специалисты сами проводят оценку и юридическую проверку недвижимости. «ПИК Брокер» готов приобретать жилье с обременениями в виде ипотеки и маткапитала, с долгами по ЖКХ и с несколькими собственниками.

После компания делает косметический ремонт и продает квартиру. Услуга трейд-ин необязательна для продавцов, но если он хочет приобрести новое жилье, то по схеме взаимозачета предоставляется скидка до 3% на новостройки, которые возводит компания. Опция трейд-ин доступна во всех 50 проектах ГК «ПИК» в Московском регионе.

«ПИК-Брокер» взаимодействует и с другими московскими застройщиками.

«В последнее время мы наблюдаем увеличение спроса на трейд-ин в два раза и в первую очередь связываем это с постоянным совершенствованием внутренних процессов компании: мы значительно улучшили оценку квартир и выкупаем квартиры клиентов по более выгодной для них цене», — пояснил генеральный директор компании «ПИК-Брокер» Александр Югай.

  • Квартиры в жилых проектах «Группы ЛСР»

Услуга трейд-ин доступна в проектах «Группы ЛСР» — в жилых комплексах «ЗИЛАРТ» и «ЛЕНИНГРАDКА 58» (бизнес-класс), а также «Лучи» и «Нахабино Ясное» (комфорт-класс). За первое полугодие 2020 года «Группа ЛСР» в Москве выручила более 800 млн руб. благодаря программе трейд-ин.

Услуги по подбору нового жилья застройщик предоставляет бесплатно. Всем клиентам гарантируется бесплатное юридическое сопровождение. Для покупателей работает система одного окна — все вопросы можно решить через одного специалиста, пояснили в пресс-службе застройщика.

Схема обмена старого жилья на новое действует в проектах ГК «Инград». Выкупом занимается специальное подразделение. Девелопер гарантируют рыночную оценку недвижимости. Застройщик предоставляет покупателю возможность проживания в своей квартире до заселения в новую. Если человек не хочет покупать новую квартиру, он может просто продать старую и получить деньги.

«Услуга трейд-ин предоставляется на все проекты компании. При этом условия по программе подбираются всегда индивидуально. В текущем году мы фиксируем высокий спрос на данную услугу. Сейчас около 34% от общего числа обращений клиентов и до 20% всего объема продаж компании приходится на такие сделки», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

  • Квартиры в проектах AFI Development

Рост покупательского интереса к программе трейд-ин отметили в AFI Development. Данная опция доступна тоже во всех проектах компании.

Лидером спроса на услугу трейд-ин стал ЖК бизнес-класса «Резиденции архитекторов». Например, в июле на данную схему пришлось 15% сделок в этом проекте, что стало рекордным показателем.

В проектах комфорт-класса трейд-ин также набирает популярность, например в ЖК «Сиреневый парк».

«В 2020 году мы фиксируем серьезное увеличение интереса к программе трейд-ин, количество сделок в текущем году в два раза превышает показатели прошлогоднего периода.

Притом что традиционно услугой трейд-ин пользуется не более 1% клиентов, доля таких транзакций в общем объеме продаж компании в 2020 году уже составляет 2,2%, и эта динамика нарастает.

Самой популярной услуга взаимозачета недвижимости была в июне — 4,3%», — рассказал коммерческий директор AFI Development Максим Каварьянц.

Квартиру по трейд-ин можно купить во всех текущих объектах ГК «А101» — это жилые комплексы «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия» и «Москва А101». Застройщик гарантирует продажу старой квартиры по рыночной цене, в отдельных случаях «по нижней планке». Ранее покупатель терял 15–40% ее рыночной стоимости.

По данным застройщика, спрос на услугу растет. Если до пандемии с помощью трейд-ин покупалось порядка 4–5% квартир, то сейчас около 6–7%. Недавно «А101» распространила свою программу трейд-ин на 200 российских городов. Сейчас из всех заявок на участие в программе trade-in застройщика почти 18% поступили из регионов.

«По условиям сделки клиент подает заявку на трейд-ин, выбирает квартиру и бронирует ее с сохранением цены на момент покупки на срок до 90 дней.

Одно из агентств недвижимости оценивает, за какую сумму сможет продать квартиру клиента в указанный срок, и, если клиент согласен с ценой, агентство реализует квартиру на открытом рынке», — пояснила руководитель направления трейд-ин ГК «А101» Элина Мухамедьянова.

После продажи квартиры клиент получает деньги и выходит на сделку с ГК «А101». Если выбранная новая квартира дороже старой, покупатель может доплатить, в том числе взяв на разницу ипотечный кредит.

  • Квартиры в проектах ГК ФСК

Схемой трейд-ин можно воспользоваться во всех проектах ГК ФСК. Застройщик выкупает квартиру у клиента с дисконтом около 7–10%. Покупать жилье у ГК ФСК взамен старого необязательно. Если клиент все же заинтересован в новой квартире, то сумма за старую квартиру переходит застройщику в зачет новой. Старую квартиру клиента девелопер продает на рынке самостоятельно.

В компании есть еще одна разновидность трейд-ин — взаимозачет, когда компания реализует прежнюю квартиру клиента в зачет новой, приобретенной у данного застройщика, добавила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Сделка происходит следующим образом: клиент заключает с застройщиком агентский договор, по которому продают старую квартиру, не выкупая ее.

При этом клиент заключает также договор бронирования с фиксацией стоимости сроком на три месяца на новую квартиру.

«Клиентам, которые обращаются к нам за взаимозачетом, мы даем дополнительную скидку в размере 1% на покупку нового жилья в нашей компании. За трехмесячный период обычно удается реализовать имеющееся жилье, вырученные средства от продажи покупатель направляет на приобретение нового», — отметила Ольга Тумайкина.

Такая услуга пользуется популярностью. По данным компании, за два последних года число сделок по взаимозачету увеличилось в три раза.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f61dc319a794759abb24a14

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.