Доля стоимости земельного участка

Доля стоимости земельного участка в стоимости ЕОН

Доля стоимости земельного участка

При использовании сравнительного подхода к оценке единых объектов (далее – ЕОН) торгово-офисной и производственно-складской недвижимости требуется внесение корректировки на обеспеченность аналогов земельными участками.

При этом итоговая скорректированная удельная цена аналогов рассчитывается с учетом стоимости прав на занимаемый земельный участок.

 Скорректированную удельную цену аналогичного ЕОН с учетом корректировки на обеспеченность земельным участком можно рассчитать по формуле: 

где

Ц1 – скорректированная удельная цена аналога, руб./кв.м.

Ц0 – удельная цена аналога до внесения корректировки, руб./кв.м.

Dан – доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта-аналога, %

Dоц – доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта оценки, %

Относительную поправку на обеспеченность единого объекта земельным участком можно представить в виде:

Таким образом, для расчета поправки на обеспеченность земельным участком необходимо обосновать значения Dан и Dоц. Задачей настоящего исследования является выявление эмпирической формулы для расчета этих значений (для г.Казань, г.Набережные Челны, для объектов недвижимости торгово-офисного и производственно-складского назначения).

Зависимость значения доли стоимости земельного участка в ЕОН от плотности застройки

Следует различать 2 коэффициента:

Коэффициент застроенности земельного участка рассчитывается как отношение пятна застройки (площади застройки) к площади земельного участка.

Коэффициент плотности застройки земельного участка (p)  рассчитывается как отношение общей площади помещений, размещенных на участке, к площади земельного участка.

В объявлениях о продаже объектов недвижимости, как правило, есть информация об общей площади помещений и о площади земельного участка под зданием. Т.е. имеется возможность расчета плотности застройки для объектов-аналогов.

На участке могут размещаться объекты недвижимости различной этажностью, и чем выше этажность объекта, тем выше коэффициент плотности застройки. Очевидна также и закономерность, что чем выше плотность застройки земельного участка, тем ниже доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. Указанная зависимость представлена на графиках:

Исходный файл с анализом рыночных данных г.Казань, на основании которого построены графики функций можно скачать по ссылке.

Исходный файл с анализом рыночных данных г.Набережные Челны, на основании которого построены графики функций можно скачать по ссылке.

Скрин-шоты объявлений по продаже земельных участков и зданий г.Казань, используемые при анализе, можно скачать по ссылке.

Скрин-шоты объявлений по продаже земельных участков и зданий г.Набережные Челны, используемые при анализе, можно скачать по ссылке.

Для расчета доли стоимости права собственности на земельный участок (D) в составе единого объекта торгово-офисной недвижимости  г.Казань используется формула:

Для расчета доли стоимости права собственности на земельный участок (D) в составе единого объекта торгово-офисной недвижимости  г.Набережные Челны используется формула:

Для расчета доли стоимости права собственности на земельный участок (D) в составе единого объекта производственно-складской недвижимости  г.Набережные Челны используется формула:

Пример 1

Условия задачи:

Допустим, оценивается 2-этажный торговый центр общей площадью помещений 400 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 700 кв.м.

В качестве аналога найдено предложение по продаже 3-этажного торгового центра общей площадью помещений 1000 кв.м. на земельном участке 800 кв.м.

Решение:

Коэффициенты плотности застройки объекта оценки и объекта-аналога:Доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта оценки и объекта-аналога:

D оц = 0,14 * 0,57 -0,84 = 0,2240 или 22,40%

D ан = 0,14 * 1,25 -0,84 = 0,1162 или 11,62%

Поправка на обеспеченность земельным участком, вносимая в удельную цену аналогичного ЕОН, составляет:

Пример 2

Условия задачи:

Оценивается производственная база, на которой расположено 2-этажное здание АБК общей площадью 450 кв.м., производственный корпус площадью 2000 кв.м. Оцениваемая база расположена на участке площадью 1,5 га.

В качестве аналога выбрана производственная база, на которой расположен производственный корпус со встроенными в нем административными помещениями (общая площадь помещений производственно-складского назначения составляет 800 кв.м., административных площадей 150 кв.м.). База расположена на участке площадью 1 га.

Решение:

Общая площадь помещений на производственных базах:

S оц  = 450 + 2000 = 2450 кв.м.

S ан  = 800 + 150 = 950 кв.м.

Коэффициенты плотности застройки объекта оценки и объекта-аналога:

Доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта оценки и объекта-аналога:

D оц = 0,032 * 0,16 -0,82 = 0,1443 или 14,43%

D ан = 0,032 * 0,10 -0,82  = 0,2124 или 21,24%

Поправка на обеспеченность земельным участком, вносимая в удельную цену аналогичного ЕОН, составляет:

Источник: https://consalt.ucoz.com/load/ocenka_kommercheskoj_nedvizhimosti/vnesenie_korrektirovki_k_cenam_edinykh_obektov_nedvizhimosti_na_obespechennost_zemelnym_uchastkom_dlja_g_naberezhnye_chelny/3-1-0-44

Доля стоимости земли в стоимости комплекса недвижимости на 01.07.2016 года

Доля стоимости земельного участка

Категория: Корректировки рыночной стоимости земельных участков

Исследование рынков недвижимости застроенных и свободных территорий городов и поселков с различной численностью населения выявило вполне определенные и устойчивые во времени соотношения стоимости земельных участков и расположенных на них улучшений. Для анализа использовались цены предложений зданий и строений различного назначения (коммерческого и жилого) в хорошем и новом состоянии, обеспеченные всеми коммуникациями, продаваемых совместно с участками (полностью застроенными), и свободных участков, расположенных рядом или в аналогичных местах. Рассматривались такие соотношения в центральных районах городов, культурно – исторических центрах, торговых районах, спальных районах, на окраинных территориях и в зонах смешенной застройки, учитывая зонирование территорий, разрешенное использование участков, а  также назначение объектов.

Анализ показал:

1. Зависимости этого показателя от численности населения городов и поселков, от расположения по отношению к центру населенного пункта, от разрешенного использования участков не выявлены. Расхождения результатов незначительны.

2. Выявлено изменение этого соотношения в зависимости от назначения зданий.

В результате выделены две группы зданий, строений, сооружений: 

 Доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости по состоянию на 01.07.2016 года

расчеты СтатРиелт на основе рыночных данных

Назначение объектовНижняя границаВерхняя границаСреднее значение
1Торговые, офисные, автосервисные и другие общественные здания в хорошем и новом состоянии, расположенные на плотно застроенных участках, обеспеченных необходимыми инженерными коммуникациями     0,14     0,20      0,17
2Торговые, офисные и другие общественные здания (гостиницы, дома отдыха, коттеджи) в хорошем и новом состоянии, обеспеченные необходимыми инженерными коммуникациями, расположенные на плотно застроенных особо ценных землях, в том числе с пересеченной местностью     0,19     0,27      0,23
3Складские и производственные здания и комплексы с вспомогательными строениями и сооружениями в хорошем и новом состоянии, расположенные на плотно застроенных участках, обеспеченных необходимыми инженерными коммуникациями    0,19     0,29      0,24

* – в исследовании использовались гражданские (общественные и жилые) здания и строения в хорошем и новом техническом состоянии. При худшем состоянии зданий доля стоимости земельных участков повышается с учетом износа (см. Корректировки на “Физический износ”).

** – в исследовании использовались земельные участки, обеспеченные инженерными коммуникациями (системы электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения) и при наличии автотодорог с твердым покрытием. (“Обеспеченность” – возможность безвозмездного подключения к коммуникациям).

Застроенный земельный участок представляет собой объединение неразрывно связанных объектов недвижимости: участок, как поверхность земли, и его улучшения (здание и инженерная инфраструктура участка).

Земля вечна и срок её “службы” неограничен, но срок службы улучшений ограничен долговечностью строительных материалов. Здания ветшают, разрушаются и на их месте могут быть построены новые объекты с большей или меньшей степенью прочности, а земля остается неизменной.

Поэтому, несмотря на неразрывную связь строений и земли, это совершенно разные объекты права и объекты сделок.

При продаже построенных объектов земельный участок «следует судьбе» этого объекта. Согласно законодательству о государственной регистрации прав на объекты недвижимости переход прав на отдельностоящие здания, строения, сооружения должен осуществляться совместно с земельными участками под ними.

Учитывая эту юридическую взаимосвязь, участники рынка (покупатели, продавцы и риелторы) указывают общую цену такой сделки.

 Однако, для специалистов рынка недвижимости часто возникает необходимость разделения общей цены такого объекта, например, в задачах оценки для управленческих или экономических целей, целей залога, формирования раздельных цен при планировании купли-продажи, при разделении объектов и т. д.

Отсюда вытекает необходимость выявления в составе стоимости всего комплекса (земля + улучшения) доли земли и доли улучшений. Но решение такой задачи обычно затруднено, поскольку наиболее адекватный, достоверный расчет стоимости земли должен опираться на цены свободных участков, что сложно выявить на городских и поселковых территориях, как правило, застроенных очень плотно.

Выводы и прогнозы:

  1. На рынках недвижимостисформировался определенный и вполне устойчивый баланс рыночных цен, в том числе, между ценами земельных участков и ценами улучшений (зданий, строений, сооружений, элементов инфраструктуры и благоустройства).
  2. В сложившейся типовой застройке населенных пунктов существуют определенные и устойчивые пропорции застроенных площадей земельных участков. Это обусловлено необходимостью размещения на участке, кроме самого здания, вспомогательных объектов инженерной инфраструктуры (линии электроснабжения, водоснабжения, канализации и др.) и элементов благоустройства. Это требуется не только для нормального проживания, работы сотрудников, но и нормальной эксплуатации зданий, технического обслуживания и ремонта. При проектировании застройки эти вопросы регламентируются СНиПами и муниципальными нормами и правилами. В результате, в зависимости от назначения зданий и строений в застроенных территориях сложились определенные пропорции застройки земельных участков.
  3. Рост спроса на здания и помещения вызывает рост спроса и цен на землю. Чем плотнее застройка, тем выше цена зданий и помещений, т. к. выше доходность торговой и офисной недвижимости, выше востребованность жилой недвижимости. Поскольку в застроенных территориях населенных пунктов наблюдается дефицит свободных земель, то в периоды подъема экономики и роста инвестиционной активности цена земли растет большим темпом, чем цена зданий и помещений, обуславливая рост доли земли в стоимости единого объекта недвижимости. И наоборот, падение спроса на здания и помещения в период снижения экономических показателей вызывает снижение доли земли в стоимости единого объекта недвижимости.
  4. Можно предположить, что сложившиеся соотношения (доли рыночной стоимости земельных участков в общей стоимости единых объектов недвижимости) будут: 
  • сохраняться при нормальном стабильном росте инвестиционной активности, 
  • снижаться при падении инвестиционной активности,
  • повышаться при повышении инвестиционной активности.

Источник: https://StatRielt.ru/index.php/korrektirovki-stoimosti-zemli/741-

Методы оценки земли – как провести оценку земельного участка

Доля стоимости земельного участка

Оспорить кадастровую оценку земли можно в специализированных комиссиях, или в дальнейшем в судах посредством представления отчета об оценке объекта.

При оспаривании кадастровой стоимости рассчитывается рыночная стоимость земельного участка определенная на дату расчета кадастровой стоимости.

В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России (от 06.03.2002 г.568-р), приводится классификация подходов в методах оценки земельных участков:

Доходный подход

1. Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации. Используется при возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

2. Метод остатка используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет производится путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости (определенную с учетом ЧОД и коэффициентов капитализации) стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Применим при возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

3. Метод предполагаемого использования нужен для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием ЗУ. Применим при возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

Сравнительный подход

1. Метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных и незанятых земельных участков. Определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков. Условия применения – наличие информации о ценах сделок или предложений с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

2. Метод выделения применяется для оценки застроенных ЗУ

Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений.

Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

3. Метод распределения применим для оценки застроенных ЗУ

Стоимость Земельного участка находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости.

Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.

Необходимо наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Что лучше всего подходит для оспаривания кадастровой стоимости?

В соответствии с действующим законодательством Оценщик самостоятельно определяет, какие подходы и методы оценки земли он будет использовать. При этом, Оценщик должен обосновать свое суждение.

Предпочтительным, как правило, является метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Используя этот метод возможно достоверно определить стоимость объекта оценки путем сравнения его с аналогами и внесением корректирующих коэффициентов на отличие характеристик объекта оценки и аналогов.

Однако данный метод может быть использован только тогда, когда на рынке представлено достаточное количество сопоставимых с объектом оценки аналогов.

Методы выделения, метод предполагаемого использования, метод остатка основаны на расчете стоимости застроенного земельного участка.

Данные методы предполагают определение рыночной стоимости земельного участка как разности между стоимостью единого объекта и стоимостью улучшений на нем.

Большое количество расчетных величин приводит к увеличению количества допущений при оценке и, следовательно, снижает качество расчетов. Данные методы целесообразно использовать для подтверждения стоимости, полученной при расчете методом сравнения продаж.

Метод капитализации земельной ренты целесообразно использовать, если есть возможность получения дохода непосредственно от земельного участка. Как правило, данный метод используется при оценке сельскохозяйственных земель.

Подробнее на http://www.interexpertiza.ru/press-tsentr/stati-i-publikatsii/otsenka/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5931559e8e557d60359e4802/metody-ocenki-zemli-kak-provesti-ocenku-zemelnogo-uchastka--5abb68aa4bf1615dcb11c5bd

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.