Договор продажи недвижимости общая характеристика

I. Общая характеристика договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости общая характеристика

Договоркупли-продажи как отдельный видобязательства регулируется положениямиглавы 30 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации.

Подоговору купли-продажи одна сторона(продавец) обязуется передать вещь(товар) в собственность другой стороне(покупателю), а покупатель обязуетсяпринять этот товар и уплатить за негоопределенную денежную сумму (цену).1

Впараграфе 1 гл. 30 Гражданского кодексаРФ выделены общие положения о купле-продаже,которые в силу своего унифицированногозначения применимы не только к простейшейкупле-продаже, но и к отдельным ее видам.

К отдельным видам договора купли-продажи(розничная купля-продажа, поставкатоваров, поставка товаров длягосударственных нужд, контрактация,энергоснабжение, продажа недвижимости,продажа предприятия) положения,предусмотренные настоящим параграфом,применяются, если иное не предусмотреноправилами настоящего Кодекса об этихвидах договоров.2

Договорпродажи недвижимости выделен в отдельнуюгруппу договоров из-за специфики егообъекта – недвижимого имущества.

Всоответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданскогокодекса РФ договором купли-продажинедвижимого имущества (договором продажинедвижимости) признается такой договор,по которому продавец обязуется передатьв собственность покупателя земельныйучасток, здание, сооружение, квартируили другое недвижимое имущество

Историческиюридическое разделение вещей на движимыеи недвижимые возникло в период установлениягосударственной власти и формированияправовых систем.

Затем под действиемконкретных исторических ситуаций,потребностей общества ценностныеприоритеты гражданского оборотаизменялись, соответственно менялсяправовой режим движимых и недвижимыхвещей, понимание и определениезаконодателем нюансов при формулированииэтих понятий. Поэтому необходиморазличать экономическое содержание исоответствующие ему юридическиеконструкции недвижимости.3

Кнедвижимым вещам (недвижимое имущество,недвижимость) относятся земельныеучастки, участки недр и все, что прочносвязано с землей, то есть объекты,перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, в томчисле здания, сооружения, объектынезавершенного строительства.

Однако,критерий «неразрывной связи с землей»и «невозможности перемещения безнесоразмерного ущерба» не может служитьобщей, объединяющей недвижимостьхарактеристикой. К недвижимым вещамотносятся также подлежащие государственнойрегистрации воздушные и морские суда,суда внутреннего плавания, космическиеобъекты. Законом к недвижимым вещамможет быть отнесено и иное имущество.4

Важно,что не все виды недвижимого имуществамогут являться предметом договоракупли-продажи. А именно, не могут являтьсяобъектом купли-продажи земля и прочиеприродные ресурсы, находящиеся висключительной собственности государства.

Предметом купли-продажи могут бытьобособленные водные объекты – небольшиепо площади и непроточные искусственныеводоемы, не имеющие гидравлическойсвязи с иными поверхностными воднымиобъектами, т.е.

такие объекты, которыенаходятся в собственности граждан июридических лиц.

Другимисловами говоря, действующим законодательствомРоссийской Федерации определеныограничения для ряда недвижимых объектов,обладающих социальной значимостью, поих участию в гражданском обороте.Недвижимость представляет собойиндивидуальную и незаменимую вещь,поэтому связанные с ней правовыеотношения должны учитывать даннуюособенность.

Особоеотношение к недвижимому имуществуобусловлено его общественным,общенациональным значением. Несмотряна то, что имущественный оборотнедвижимости регулируется нормамигражданского права, правовое регулированиеправ на недвижимость имеет публично-правовуюокраску.

Нормы публичного права нетолько определяют саму возможностьсвободного оборота соответствующихобъектов недвижимости, но такжепредусматривают необходимые ограниченияиспользования отдельных категорийобъектов.

Кроме того, поскольку недвижимоеимущество обладает, как правило,значительной ценностью, требуютсяособые меры охраны интересов егопродавцов и покупателей.

Участникамгражданского оборота необходимо точноезнание о субъекте права собственностина объект недвижимости, ограниченияхэтого права, иных обременениях имущества,что достигается путем введенияобязательной государственной регистрацииправ на недвижимость и сделок с ней (ст.551 ГК РФ «Государственная регистрацияперехода права собственности нанедвижимость»).

Кдоговорам продажи недвижимости впроцессе приватизации применяютсянормы законодательства о приватизации.Общие нормы ГК РФ, регулирующие порядокприобретения и прекращения правасобственности на недвижимое имущество,применяются, если законами о приватизациине предусмотрено иное (ст. 217 ГК РФ).

Формадоговора купли-продажи определяетсяего предметом, субъектным составом иценой. Все договоры продажи недвижимости(в том числе предприятий) должны подугрозой недействительности заключатьсяв письменной форме путем составленияодного документа, подписанного сторонами(ст.

550, 560 ГК РФ), и подлежат обязательнойгосударственной регистрации в соответствиисо ст. 4 Федерального закона РФ от 21 июля1997 года №122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ними».

Указанные требованияисключают возможность заключения такогодоговора путем обмена документамипосредством почтовой, телеграфной,телетайпной, электронной либо инойсвязи.

Договорпродажи недвижимости, за исключениемдоговора продажи жилых помещений,считается заключенным с моментаподписания сторонами единого документа,в котором сформулированы все егосущественные условия.

Втом случае, если во время исполнениядоговора продажи недвижимости стороныдостигнут соглашения об изменении егоусловий, то такое соглашение такжедолжно быть совершено в той же форме -в форме единого документа, подписанногосторонами. Законодатель не определяет,должно ли быть зарегистрированосоглашение об изменении условий договорао продаже недвижимости.

Судебная практикавполне справедливо исходит из того, чтосоглашение об изменении условий договорапродажи недвижимости должно бытьподчинено тем же правилам, что и основнойдоговор, а именно – должно бытьзарегистрировано в учреждении юстициипо регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним (в территориальномотделении Федеральной регистрационнойслужбы).

5

Государственнаярегистрация права собственности нанедвижимость основана на принципечастной инициативы. Это означает, чтотолько участники сделки с недвижимостьювправе инициировать процедуругосударственной регистрации. Никакиеиные субъекты не вправе выступать вкачестве инициаторов государственнойрегистрации возникновения, изменения,перехода или прекращения прав нанедвижимое имущество.

Вто же время при совершении договоракупли-продажи жилого помещения, в отличиеот договора продажи недвижимости,необходимо совершить два регистрационныхдействия:

1)зарегистрировать договор купли-продажи(п. 2 ст. 558 ГК РФ);

2)зарегистрировать переход права кпокупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Нотариальногоудостоверения договоров продажинедвижимости не требуется. Однаконотариальное удостоверение такихдоговоров не противоречит действующемузаконодательству, а с точки зренияэкономической необходимости зачастуюдаже и целесообразно. Это обусловленотем, что, во-первых, в соответствии сост.

16 Федерального закона РФ огосударственной регистрации прав нанедвижимость договоры, не требующиенотариального удостоверения, но всоответствии с волеизъявлением стороннотариально удостоверенные, проходятупрощенную процедуру государственнойрегистрации.

Во-вторых, частный нотариус,удостоверяющий сделку, несет ответственностьвсем своим имуществом за совершенноенотариальное действие (ст. 17 Основзаконодательства РФ о нотариате).

Требованиео государственной регистрации договоракупли-продажи жилого помещения обусловленонеобходимостью исключения острейшихконфликтов вследствие «двойных» продажжилых помещений. Зарегистрированныйдоговор купли-продажи в данном случаепозволяет исключить заключение ещеодного договора купли-продажи жилогопомещения.

В соответствии с требованиямизаконодательства записи о государственнойрегистрации сделок с недвижимымимуществом и регистрационные записи опрекращении сделок заносятся в ЕГРП.Этот реестр должен содержать непротиворечащие друг другу регистрационныезаписи о правах на недвижимое имущество,об обременениях этих прав и о сделкахс этим имуществом.

Наличие в ЕГРП записио зарегистрированном договорекупли-продажи квартиры препятствуетсовершению записи о регистрации новогодоговора купли-продажи той же квартиры,заключенного тем же продавцом, до техпор, пока регистрационная запись о болеераннем договоре не будет погашеназаписью о прекращении упомянутогодоговора ввиду его расторжения, отказаот него одной из сторон или прекращенияпо другим основаниям.6

Вто же время договор купли-продажинедвижимости нежилого назначения нетребует государственной регистрации.Гипотетически это допускает возможностьтого, что продавец, уже после отчуждениянедвижимости, но до государственнойрегистрации перехода прав на проданныйобъект, заключит новый договоркупли-продажи с иным покупателем.

Возместив убытки, вызванные непередачейнедвижимого имущества первоначальномупокупателю, продавец может исполнитьвторую сделку на более выгодных условиях.

Конечно, такая возможность вноситнекоторую неопределенность в коммерческийоборот, вместе с тем, стимулируяпредпринимателей к более динамичномуведению бизнеса под личную ответственность.

Договоркупли-продажи недвижимости нежилогоназначения (здания, сооружения, нежилогопомещения) не подлежит государственнойрегистрации даже в том случае, еслистороны предусматривали условие огосударственной регистрации договорав самом соглашении об отчуждениинедвижимости.7

Гражданскийкодекс РФ предусматривает особый порядокпередачи недвижимости покупателю.Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимостидолжна оформляться передаточным актом.,подписываемым сторонами.

Видуиндивидуальной значимости недвижимыхобъектов положение ст. 475 ГК РФ о правепокупателя потребовать замены товараненадлежащего качества к отношениямпродажи недвижимости не применяются(ст. 557 ГК РФ).

Источник: https://studfile.net/preview/3903898/page:2/

Реферат по гражданскому праву на тему

Договор продажи недвижимости общая характеристика

Понятие и общая характеристика договора продажи недвижимости

Под договором купли-продажи недвижимости понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель – принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму.

Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету – недвижимому имуществу.

К отношениям по продаже недвижимого имущества часто применяются и особые нормативные требования. Так, к договорам продажи недвижимости, заключаемым на торгах, в том числе на публичных, применяются правила ст. 447 – 449 ГК, ст. 54, 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

“Об исполнительном производстве”.

К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации; при этом положения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности. Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них, ибо только в силу этого они могут приобрести статус недвижимого имущества как объекта права собственности.

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица.

При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.

Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец – акционерное общество – должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.

В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает специализированное учреждение, уполномоченное Правительством РФ, при продаже имущества субъектов Российской Федерации – юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества – продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы Министерства государственного имущества Российской Федерации, органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством. В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК).

Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах.

К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание (сооружение), относятся план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания (сооружения).

На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения.

Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда.

Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В противном случае договор следует признать незаключенным вследствие отсутствия его предмета (п. 1 ст. 432 ГК). Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и т.п.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК). Если под видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), то этот договор может прикрывать сделку по переуступке прав на земельный участок.

В тех случаях, когда здания или сооружения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются на снос, речь должна идти не о договоре продажи недвижимости, а о договоре продажи движимого имущества.

Для совершения такого договора необходимо предварительно в установленном порядке получить разрешение на снос соответствующего недвижимого объекта.

Вследствие этого предназначенное к сносу здание или сооружение приобретет правовой режим движимого имущества.

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости имеет свою специфику при необходимости продажи части недвижимого имущества. Дело в том, что все недвижимые вещи (предприятия, здания, сооружения, земельные участки), за исключением многоквартирных жилых домов, являются неделимыми вещами.

Вследствие этого при необходимости продажи части здания или сооружения речь должна идти о продаже доли в праве собственности на объект недвижимости, определенный по правилам ст. 554 ГК. В договоре продажи доли в праве собственности стороны могут оговорить, какая реальная часть недвижимого имущества будет находиться в пользовании покупателя.

Отчуждение доли в праве собственности на недвижимую вещь может вести к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в долевой собственности.

При режиме нераздельного пользования здание, сооружение или иное строение рассматривается как нераздельный объект общего пользования без выделения сособственникам конкретного помещения.

При режиме раздельного пользования каждому сособственнику выделяется помещение, причем размеры выделенных помещений могут и не соответствовать размерам долей участников общей собственности. При режиме обособленного пользования каждому сособственнику выделяется помещение, размер которого соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценка недвижимости – явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

Таким образом, купля-продажа недвижимости как обязательство – это правоотношение, в котором одна; сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность, хозяйственное ведение и оперативное управление другой стороне (покупатели), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

Источник: https://infourok.ru/referat-po-grazhdanskomu-pravu-na-temu-ponyatie-i-obschaya-harakteristika-dogovora-prodazhi-nedvizhimosti-2395924.html

������� � ���������� �������� ������� ������������

Договор продажи недвижимости общая характеристика

����������:

1 . ��������

2. �������� �����.

2.1 ������� � �������� �������� ������� ������������

2.2 ���������� �������� ������� ������������

2.3 ����������� ������� ����� ���������

3. ����������

������ ������������ ����������

��������

������� ������� ������������ � ��������� ����� �������� ����� �� ����� ���������������� ���������.

�������� � ���������� ���������� ����� ��������� � ������������� � ������������������� ������������ �������, ����������� ��� � ������������� �����������.

������ � ���, ����� ������������ �������� ����������� �������������������. ������ ������ ����������� ��� ����������� ����������� ����������, ��� ������� ����������� ���� � ������������ ������, ��� ������ �� ����� ��������� ���� ����� ��� ������ ������� �, ��������������, ������������ ���������� ������. � ���� �� ���������� ����� ������� ������� �� ����������� ������.

��� ��������, � ������������ � ����������� �������� �� � ���������� ����� ��������� ��� �� �������, ������� ������ ������� � ������ � ����������� ������� ��� �������������� ������ �� ���������� ����������: ������, ����������, ����� � ������� ���������, ����������� ��� ������������� ���������, ��������� �������, ������� ����, ������������ ������ �������, ����������� ���������� � ����. �������� ���� �������� �� ��������, �� ���� �� �������������. ����� �������, ������ �������������� ������� �������������� ���.

���� ������ ��������: ����������� ������� � �������� �������� ������� ������������, ���������� �������� ������� ������������, � ����� ����������� ������� ����� ���������.

�������� �����

2.1 ������� � �������� �������� ������� ������������

�� �������� �����-������� ����������� ��������� (�������� ������� ������������) �������� ��������� �������� � ������������� ���������� ��������� �������, ������, ����������, �������� ��� ������ ���������� ��������� (��. 549 �� ��).

������� ������� ������������ �������� �������������� , ��������� ��������� ����������� � ������� ���������� ��������� ���������� �� ��� ������������ ��������, � ������ ���������� �������� � ���� �� ����������� � ��������� ������ ����������.

���������� �������� ������ ���������� ������������ ����� ���������� ������������ � ����������� � ���� �������� �����-������� �� ������� ��������1 .

������� � ��� �������, ����� ������ ���������� �������� � ���� ��������� � ����������� ��������� ������, ����� �������� �� ������ ������� ���������� �������� �����-������� � � ���, ��� �� ����������� � ������ ����������, �� �� � ��������� ��������� ��������.

������� ������� ������������ �������� ���������� , ��������� �������� �� ���������� ����� ������������ �� �������� ������ ���������� ������ �������� �� ���������� ��������� �������������� � ���� ������ ����������� ������.

������� ������� ������������ �������� �������� , ��������� ������ �� ������ ����� �������� (�������� � ����������) ����� ����������� � ������ ������ ������� � ��������� ��������� ������ ������� � ���, ��� ������� ������� � �� ������, � ������������ �� ���������� � ���, ��� ����� ����� �� ��� ���������. ����� ����, � �������� ����� ����� ��� ��������� �����������, ��������� ������������ � ������: ����������� �������� �������� ���������� ����� � ����������� ���������� �������� �������� ����, – ������� ������� ������������� ���� ����� � �������� � �������� ������������ ��������������.

������� ������� �����-������� �������� ��������� ������������������ (�� ����. synallagma����������������)1 .

����������� ����������� ��������� �������������� �������� ��� ���������� ��������� ���������� ���������� ������������ ����������� � ���, ��� � ������ ���������������� ��������� �������� �������������� ��������� ���������� ������������� ���� ������� �������������, �������� ����������������� � ���, ��� ����� ���������� �� ����� ����������� � ������������� ����, ������� ���������� ���������� ������ ������������� ���������� ������ ������������� ���� ����� ���������� �� ���������� �������� � ����������� ���������� ������� (�. 2 ��. 328 ��).

���� �������� ������� � ����������� ����� ��������������� ����, �������� �������, �� ����������. �� ������ ������� ����� ������������� � ������������� ���� �� �������� ��������� � ������� �� ��������, ���� ���� �� ������������� ������� ��� ���������.

������� ������� ������������ ������� � ������ ������ ��������� ����� ��������� ��� ������� � ����������� ���������. � ������������ �� ��.

130 �� � ���������� ����� (����������� ���������, ������������) ��������� ��������� �������, ������� ����, ������������ ������ ������� � ���, ��� ������ ������� � ������, �. �.

�������, ����������� ������� ��� ������, ������������ �� ����������, ����������, � ��� ����� ����, ����������� ����������, ������, ����������.

������ ��� ������������ ������������ ��������� � ������� ����, ���� ����������� ��������, ����������� �������. � �������� ����������� ��������� � ��. 549 �� ������� ����� � ��������. �������� ������ � ���������� ����� ����� ���� �������� � ���� ���������.

������ � ��� �� ��� ���� ����������� ��������� ������ � ������ �������� �������� �����-�������. ���, �� �������� �������� �����-������� ����� � ���� ��������� �������, ����������� � �������������� ������������� �����������. � ��������� ����������� ���������������� ������� ����� � ����.

��������� �����-������� ����� ���� ������������ ������ ������� (��������� �������) � ��������� �� ������� � ����������� ������������� �������, �� ������� �������������� ����� � ������� �������������� ������� ���������, �. �.

����� �������, ������� ����� ���������� � ������������� ������� � ����������� ���.

�����-������� ��������� �������� ������������ ������������ ���������, �������������� ��������� �����������������. ��������� ������ ��������������� ��� �������� ������� ������� ��������� ��������: �������������� �� �� ��������������� ��� ������������� ������������� �� ������ (��. ��. 30, 38) � ���������� ������ � ���������� ��������� � ������������ � ����������� ����������������� (��. 25).

� ������������ �� ��. 7 ���������� ������� ������ ��������� ������� ����� �������� �����, �������������� �� �������� ���������� (�������������� � �����-���� �� ���� ��������������� ������� ��������� ������) � ������������ �������������. ��� ������� ���������� �������, ������������ � ������� �������������, �� ��������, �� ���������� �� ������ �������������� �������� ���� �������� �����.

����� ����, ����� (��. 1 ���������� �������) ������������� ��������� ����� ������ ������ � ������, ����� ���������� ����������, ������� ������� � ������ ��������� ����������� ��� �������������� (� ��� ��������� ������ ����� ��������������������� ����������, ����� ������� �����, ������� ������ ������ ������ � ��������� ������).

������� ��������, ��� ������� ������ � ���������� �� ��������� ������ ������ ��������� � ����������� �������������� ��������, �������������� ����������� ����� �������1 .

���, ��������, ��� ����, ����� ������� ��������� ������� � ���������� ��� �������� ����������, ���������� ��������� ��� �� ����� ��������� � ������ �� ��������� ������� ���������������� ������ ��������������� ������ ��� ������ �������� �������������� (��. 8 ���������� �������).

��� �������������� ���������� ������� �� ������ ������� ����� ������� ������� ��������� ��� �� ������ ������ � ��������, � ����� ������ �� ������� ������ ����� ����� (��. 63 ������� �������).

Источник: https://www.sinref.ru/000_uchebniki/04000pravo/150_lekcii_gos_regulir_06/479.htm

Дипломная работа: Договор купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости общая характеристика

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1 Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права

1.1 Особенности правового регулирования института продажи недвижимости в России

1.2 Недвижимость как особый объект правового регулирования (проблемы и пути решения в понимании недвижимости)

Глава 2 Общие положения договора купли-продажи недвижимости

2.1 Понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости

2.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

2.3 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.4 Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Глава 3 Особенности правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости

3.1 Особенности договора купли-продажи жилой недвижимости

3.2 Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости

Заключение

Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Становление и развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Принимая во внимание большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим.

Основным видом сделок с недвижимостью является купля-продажа. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробелы. Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России.

Несмотря на то, что сделки с недвижимостью достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой.

Купля-продажа недвижимости имеет свою специфику, которая раскрывается по большей степени не в теории и (или) законодательстве, а на примерах материалов практики, которых на наш взгляд, недостаточно.

Корме того, в виду постоянного обновления нормативной базы, даже самые современные юридические исследования, не могут охватить все вопросы института продажи недвижимости. Исходя из этих предпосылок, данная тема является актуальной.

Говоря о степени научной разработанности темы, следует охарактеризовать ее как недостаточную.

Несмотря на то, что институт недвижимости и сделки с недвижимостью (в частности, купля-продажа) достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается не актуальным, т.к. теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой.

Теоретическая база исследования. При подготовке работы использовались труды следующих отечественных ученых-правоведов: Т.Д. Аппак, В.А.Бегичева, Е.С. Болтановой, Д.И. Ильина, Е.Б. Козловой, С. Крылова, О.М. Оглоблиной, Г.Д. Макаровой, М.А. Салиховой, Е.А. Сухановой, М.Ю. Тихомирова.

Нормативная основа исследования. Основными нормативными источниками при проведении данного исследования, служили: Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации 22 декабря 1995 г.

(далее ГК РФ), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 24 июля 2007 г.

№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и другие источники.

Практическая основа исследования. При выполнении исследования использованы Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ по вопросам судебной практики, а так же практика Новосибирских судов.

Цель исследования заключается в комплексном анализе института купли-продажи недвижимости, выявлении проблем правового регулирования данного института и формулировании способов их устранения.

Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:

– дать общую характеристику договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права;

– раскрыть историю становления и развития института продажи недвижимости; дать понятие, выделить особенности правового регулирования института продажи недвижимости в современной России;

– определить недвижимость как особый объект правового регулирования;

– изучить порядок заключения договора купли-продажи недвижимости;

– проанализировать права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости;

– отразить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

– обобщить исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости;

– выявить особенности купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

Предметом исследования выступает институт купли-продажи недвижимости.

Объектом исследования являются общественные отношения, проявляющиеся при осуществлении купли-продажи недвижимости.

Методологической основой исследования является общенаучный метод познания и основанные на нем частно-научные методы: системно-структурный, конкретно-социологический, технико-юридический, лингвистический, сравнительный, формально-юридический.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

1.1 Особенности правового регулирования института продажи недвижимости в России

Правовое регулирование продажи недвижимости осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ).

Часть первая ГК РФ устанавливает правовой режим недвижимости, а вторая часть ГК РФ посвящена сделкам, в том числе и сделкам с недвижимостью. Продаже недвижимости посвящены параграфы 7 «Продажа недвижимости» и 8 «Продажа предприятия».

В первую очередь нас интересует параграф 7 (ст. 549 – 558 ГК РФ), так как продажа предприятия не входит в предмет исследования.

Источник: https://www.bestreferat.ru/referat-151966.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.