Договор купли продажи имущественных прав

Договоры по передаче имущества в собственность

Договор купли продажи имущественных прав

Договоры по передаче имущества в собственность – договоры, направленные на отчуждение имущества третьему лицу.

Виды:

  • Купля-продажа (в том числе такие подвиды, как розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных и муниципальных нужд, контрактация, договор энергоснабжения, продажа недвижимости или предприятия)
  • Мена

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Общая характеристика договора купли-продажи.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Характеристика:

  • Консенсуальный (то есть считается заключенным с момента достижения соглашения сторон, а не передачи самой вещи)
  • Синаллагматический
  • Возмездный

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи: как движимые, так и недвижимые, индивидуально определенные либо определяемые родовыми признаками. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

!!! Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т.е. таких, которые еще будут созданы или приобретены продавцом.

По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (а не с момента заключения договора), если только иное не предусмотрено законом или договором. Если нужна гос. регистрация права – с момента такой регистрации.

Риск случайной гибели товара

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути, переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота.

ВАЖНО: Обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

  • вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;
  • предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

Условия договора купли-продажи:

  • Количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения.

Если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным.

  • Если по договору купли-продажи передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам или иным признакам (ассортимент), продавец обязан передать покупателю товары в ассортименте, согласованном сторонами.
  • Качество товара

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.

Для этих целей есть гарантийный срок: товар в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Законом или в установленном им порядке может быть предусмотрена обязанность определять срок, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению (срок годности).

  • Комплектность товара
  • Тара и упаковка
  • Цена

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Управляющий партнер юридической компании EL Group
Еланский Игорь Юрьевич

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bc44ae98de61c00a916ebf7/dogovory-po-peredache-imuscestva-v-sobstvennost-5c97954ed82a0800b26c0876

Договор купли-продажи недвижимого имущества – 2021 / Договор купли-продажи / Договоры / Образцы, шаблоны и бланки документов

Договор купли продажи имущественных прав
(ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ) в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель – принять и оплатить недвижимое имущество (наименование, назначение) (далее – объект) (выбрать нужное),

– расположенное по адресу: , кадастровый номер , площадь кв. м (если продается здание, сооружение).

– расположенное по адресу: , этаж , помещение , номер комнат , кадастровый номер , площадь кв. м (если продается нежилое помещение).

1.2. Объект находится в собственности Продавца, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (приложение N к Договору).

1.3. (выбрать нужное)

Объект расположен (если продается здание, сооружение)

Объект находится в здании, которое расположено (если продается нежилое помещение)

на земельном участке, находящемся по адресу: , площадью , кадастровый номер , целевое назначение , разрешенное использование (далее – земельный участок).

1.4. Земельный участок (выбрать нужное/возможен иной вариант/если права на земельный участок не оформлены, данный пункт следует удалить)

принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

используется Продавцом по договору аренды земельного участка N от «»2021 г.

1.5. Одновременно (выбрать нужное/возможен иной вариант/если права на земельный участок не оформлены, данный пункт следует удалить)

– с передачей права собственности на объект Продавец передает Покупателю право собственности на земельный участок под ним (если Продавец является собственником Земельного участка).

– с передачей права собственности на объект Продавец передает Покупателю право аренды земельного участка под ним (если Продавец является арендатором земельного участка).

1.6. Одновременно с объектом передаются документы, относящиеся к недвижимому имуществу: (наименование и реквизиты документов).

1.7. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора (выбрать нужное/возможен иной вариант)

– объект и земельный участок в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога и не обременены другими правами третьих лиц (если Продавец является собственником земельного участка).

– объект и право аренды земельного участка в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога и не обременены другими правами третьих лиц (если Продавец является арендатором земельного участка).

– объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременен другими правами третьих лиц (если права на земельный участок не оформлены).

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

(Условия о земельном участке не включаются, если права на него не оформлены.)

2.1. Продавец обязан:

2.1.1. Подготовить объект и земельный участок к передаче, включая составление акта о приеме-передаче здания (сооружения) (акта о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)) (далее – акт приема-передачи), являющегося неотъемлемой частью Договора.

В акте приема-передачи фиксируются данные о состоянии объекта. Если при приемке будут обнаружены недостатки, то они должны быть указаны в акте приема-передачи.

2.1.2. Передать Покупателю объект и земельный участок по акту приема-передачи в срок до ” ” г. включительно.

Обязательство Продавца передать объект и земельный участок Покупателю считается исполненным после передачи имущества Покупателю и подписания Сторонами акта приема-передачи.

2.1.3. Представить документы и осуществить все действия, необходимые (выбрать нужное/возможен иной вариант)

– для государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок в ЕГРН (если Продавец является собственником земельного участка).

– для государственной регистрации перехода права собственности на объект и соглашения о замене арендатора по договору аренды земельного участка в ЕГРН (если Продавец является арендатором земельного участка).

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Уплатить сумму Договора (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.2 Договора.

2.2.2. Перед подписанием акта приема-передачи осмотреть объект и земельный участок и проверить их состояние.

2.2.3. Представить документы и осуществить все действия, необходимые (выбрать нужное/возможен иной вариант)

– для государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок в ЕГРН (если Продавец является собственником земельного участка).

– для государственной регистрации перехода права собственности на объект и соглашения о замене арендатора по договору аренды земельного участка в ЕГРН (если Продавец является арендатором земельного участка).

2.3. Стороны обязуются подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, документы для государственной регистрации согласно п. п. 2.1.3 и 2.2.3 Договора не позднее «»2021 г.

2.4. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода прав на объект и земельный участок (выбрать нужное)

– несет Покупатель.

– несет Продавец.

– Стороны несут поровну (возможно установление иного соотношения).

2.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта переходит к Покупателю после передачи объекта и подписания Сторонами акта приема-передачи.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Сумма Договора включает (выбрать нужное/возможен иной вариант)

– цену объекта и цену земельного участка (если Продавец является собственником земельного участка). При этом цена объекта составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., цена земельного участка составляет ( ) руб., НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

– цену объекта и цену права аренды земельного участка (если Продавец является арендатором земельного участка). При этом цена объекта составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб.

, цена права аренды земельного участка составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб. (или “При этом цена объекта составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб.

, включая цену передаваемого права аренды земельного участка”).

– цену объекта и составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб. (если права на земельный участок не оформлены).

3.2. Сумма Договора вносится (выбрать нужное/возможно установление иного способа оплаты)

– единовременно, не позднее ( ) рабочих дней с момента подписания Сторонами Договора;

– единовременно, не позднее ( ) рабочих дней со дня подачи всех необходимых документов на государственную регистрацию согласно п. 2.3 Договора;

– в следующем порядке: ( ) процентов суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб.

, – не позднее ( ) рабочих дней с момента подписания Сторонами Договора, ( ) процентов суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб.

, – не позднее ( ) рабочих дней со дня подачи всех необходимых документов на государственную регистрацию согласно п. 2.3 Договора;

– в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (приложение N 1).

3.3. Проценты на сумму оплаты по Договору не начисляются и не уплачиваются.

3.4. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

3.5. Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Продавца.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2 Договора, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплатить неустойку (пени) в размере ( ) процентов от неуплаченной суммы Договора (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.

4.2. За нарушение Продавцом срока передачи объекта Покупатель вправе потребовать от Продавца уплатить неустойку (пени) в размере ( ) процентов от суммы Договора (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.

4.3. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на объект (п. 2.3 Договора) Сторона, нарушившая Договор, обязана уплатить другой Стороне штраф в размере ( ) руб.

4.4. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные такими нарушениями убытки.

5. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ (ФОРС-МАЖОР)

5.1.

Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

5.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение ( ) рабочих дней уведомить об этом другую Сторону.

5.3. Документ, выданный (уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

5.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более , то каждая сторона вправе отказаться от Договора в одностороннем порядке.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Все споры, связанные с заключением, толкованием, исполнением и расторжением Договора, будут разрешаться Сторонами путем переговоров.

6.2. В случае недостижения соглашения в ходе переговоров заинтересованная Сторона направляет претензию в письменной форме, подписанную уполномоченным лицом.

Претензия направляется любым из следующих способов:

– заказным письмом с уведомлением о вручении;

– курьерской доставкой. В этом случае факт получения претензии подтверждается распиской, которая должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ.

Претензия влечет гражданско-правовые последствия для Стороны, которой направлена, с момента ее доставки указанной Стороне или ее представителю. Такие последствия возникают и в случае, когда претензия не была вручена адресату по зависящим от него обстоятельствам.

Претензия считается доставленной, если она:

– поступила адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не была вручена или адресат не ознакомился с ней;

– доставлена по адресу, указанному в ЕГРЮЛ или названному самим адресатом, даже если последний не находится по такому адресу.

6.3. К претензии должны прилагаться документы, обосновывающие предъявленные заинтересованной Стороной требования (в случае их отсутствия у другой Стороны), и документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего претензию.

Указанные документы представляются в форме надлежащим образом заверенных копий. Претензия, направленная без документов, подтверждающих полномочия лица, ее подписавшего, считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит.

6.4. Сторона, которой направлена претензия, обязана рассмотреть полученную претензию и о результатах уведомить в письменной форме заинтересованную Сторону в течение ( ) рабочих дней со дня получения претензии.

6.5. В случае неурегулирования разногласий в претензионном порядке, а также в случае неполучения ответа на претензию в течение срока, указанного в п. 6.4 Договора, спор передается в арбитражный суд в соответствии с законодательством.

7. ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

7.2. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

8.2. Если иное не предусмотрено Договором, уведомления и иные юридически значимые сообщения могут направляться Сторонами факсом, электронной почтой или иным способом связи при условии, что он позволяет достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано.

8.3. К Договору прилагаются:

– выписка из ЕГРН, удостоверяющая право собственности на объект (приложение N );

– копии правоустанавливающих документов на земельный участок (приложения N N ) (при выборе соответствующих условий в рамках п. 1.4 Договора);

– График платежей (приложение N 1) (при выборе соответствующего условия в рамках п. 3.2 Договора);

– .

9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПродавецЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:ПокупательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

10. ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец _________________Покупатель _________________ 21 пользователь добавили
этот документ в избранное

Источник: https://amulex.ru/docs/contracts/sale-contract/350.html

snv-invest.com

Договор купли продажи имущественных прав

ПРОИНВЕНТАРИЗИРОВАНО 05 АПРЕЛЯ 2005 ГОДА

(С) Самойленко Н.В.

ДОГОВОР № _____

(купля-продажа имущественных прав)

Город ________________, семнадцатое мая две тысячи первого года.

________________________________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице ________________________________, действующего(ей) на основании __________________, с одной стороны, и _______________________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице ________________________________, действующего(ей) на основании __________________, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем.

1.

По настоящему Договору одна сторона (Продавец) обязуется передать имущественное право (право требования) в собственность другой стороне (Покупателю) (осуществить уступку имущественного права Покупателю), а Покупатель обязуется принять это имущественное право (право требования) и уплатить за него определенную в Договоре денежную сумму (цену).

2. Объектом купли-продажи по настоящему Договору является основанное на договоре № _______ от «_____» ______________ 20____ г.

право требования, возникшее у Продавца к ________________________________________ (Должник), расположенному по адресу: г. __________________, ул.

___________________, дом № ______, офис № ______, и выражающееся в праве требовать от Должника ______________________________________________ на общую сумму ________________________ рублей _____ копеек.

3. Продавецобязан:

1) при исполнении обязательств по настоящему Договору действовать разумно и добросовестно;

2) передать Покупателю имущественное право (право требования), являющееся объектом купли-продажи по настоящему Договору;

3) не позднее «_____» ____________ 20___ г. передать Покупателю по акту приема — передачи относящиеся к имущественному праву (праву требования) документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или настоящим Договором, а также сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования;

4) в течение _____ дней после подписания настоящего Договора письменно уведомить Должника о состоявшейся уступке (продаже) требования;

5) отвечать перед Покупателем за недействительность переданного ему требования;

6) с момента вступления в силу настоящего Договора считать право требования по договору № ______ от «____» _____________ 20___ г. перешедшим к Покупателю в объеме, указанном в пункте 1 настоящего Договора;

7) выполнить иные обязанности, предусмотренные в действующем законодательстве и(или) в настоящем Договоре, а также вытекающие из существа обязательства.

4. Покупательобязан:

1) при исполнении обязательств по настоящему Договору действовать разумно и добросовестно;

2) принять от Продавца имущественное право, являющееся объектом купли-продажи по настоящему Договору, в объеме, предусмотренном в пункте 1 Договора;

3) совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения имущественного права, являющегося объектом купли-продажи по настоящему Договору;

4) оплатить имущественное право по цене, предусмотренной в настоящем Договоре;

5) выполнить иные обязанности, предусмотренные в действующем законодательстве и(или) в настоящем Договоре, а также вытекающие из существа обязательства.

5. Цена имущественного права (права требования), являющегося объектом купли-продажи по настоящему Договору, составляет ____________________________ рублей ____ копеек.

6. Продавец обязан передать Покупателю имущественное право (право требования) свободным от любых прав и притязаний третьих лиц.

Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора, имущественное право, являющееся объектом купли-продажи по Договору, не продано, не заложено, не арестовано, не обременено каким-либо иным способом, под спором и запрещением не состоит.

7. Имущественное право (право требования), являющееся объектом купли-продажи по настоящему Договору, считается переданнымПокупателюв момент вступления в силу настоящего Договора.

8.

 Продавецне несет перед Покупателем солидарную с Должником обязанность (ответственность) за неисполнение или ненадлежащее исполнение Должником обязанностей, вытекающих из договора № _____ от «____» ____________ 20___ г., подтверждающего имущественное право, являющееся объектом купли-продажи по настоящему Договору.

9. Покупатель обязан уплатить Продавцу цену имущественного права (права требования), являющегося объектом купли-продажи по настоящему Договору (цена Договора), в течение _______дней со дня вступления в силу настоящего Договора.

10. Покупатель обязан уплатить за имущественное право (право требования) денежную сумму (цену) ___________________ рублей ____ копеек. Цена должна быть уплачена посредством ____________________________________________ не позднее «____» ___________ 20___ г.

11. За неисполнение, ненадлежащее исполнение, а pавно иное нарушение условий настоящего Договора его участники несут ответственность в порядке и на условиях, предусмотренных в законодательстве Российской Федерации и в настоящем Договоре.

12. За ____________________________________________________________________ Покупатель обязан уплатить Продавцу неустойку в виде пени за каждый день ________________________ в размере _____ процентов от цены настоящего Договора.

13. За ____________________________________________________________________ Продавец обязан уплатить Покупателю неустойку в виде штрафа в размере _______________________ рублей.

14. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору виновная сторона обязана возместить убытки в полной сумме сверх неустойки.

15. Участник настоящего Договора, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности).

16. Акт приема-передачи документов, связанных с имущественным правом — объектом продажи, является неотъемлемой частью настоящего Договора и должен быть составлен в простой письменной форме.

17. Стороны договорились заключить настоящий Договор в простой письменной форме.

18. ст. ст. 209 и 454 ГК РФ участникам настоящего Договора известно, содержание и смысл их понятен.

19. Расходы по оформлению настоящего Договора стороны несут в следующих пропорциях: ______ процентов — Продавец, ______ процентов — Покупатель.

20. Споры, которые могут возникнуть из настоящего Договора или в связи с ним, подлежат разрешению в суде, которому подведомственно и подсудно рассмотрение таких споров.

21. Настоящий Договор может быть изменен или расторгнут в порядке и на условиях, предусмотренных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

22. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до полного выполнения участниками Договора своих обязательств по Договору.

23. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

24. Адреса и реквизиты участников Договора:

Продавец: ___________________________________________________________;

Покупатель: _________________________________________________________.

ЗА ПРОДАВЦА

Руководитель организации Продавца _______________________________________

(должность, фамилия, имя, отчество и подпись)

М.П.

Главный бухгалтер организации Продавца ____________________________________

(фамилия, имя, отчество и подпись)

ЗА ПОКУПАТЕЛЯ

Руководитель организации Покупателя ______________________________________

(должность, фамилия, имя, отчество и подпись)

М.П.

Главный бухгалтер организации Покупателя _________________________________

(фамилия, имя, отчество и подпись)

АКТ № ______

(приема-передачи документов, связанных с имущественным правом — объектом продажи)

«____» ____________ 20___ г.                                   г. ________________

_________________________________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице __________________________ действующего на основании ____________________, ПЕРЕДАЛО, а _________________________________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице ________________________________________________________________, действующего на основании __________________, ПРИНЯЛО документы, связанные с имущественным правом (правом требования), являющимся объектом продажи по Договору купли-продажи № ______ от «____» ___________ 20___ г., а именно: ___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

_____________________. Настоящий акт является неотъемлемой частью Договора купли-продажи № ____ от «____» __________ 20___ г.

ЗА ПРОДАВЦА

Руководитель организации Продавца _______________________________________

(должность, фамилия, имя, отчество и подпись)

М.П.

Главный бухгалтер организации Продавца ____________________________________

(фамилия, имя, отчество и подпись)

ЗА ПОКУПАТЕЛЯ

Руководитель организации Покупателя ______________________________________

(должность, фамилия, имя, отчество и подпись)

М.П.

Главный бухгалтер организации Покупателя _________________________________

(фамилия, имя, отчество и подпись)

_______________________________

ВНИМАНИЕ !!!

Если вам понравилась эта статья (пост), сделайте следующее:

1.

 Поставьте «лайк».

2. Сделайте ретвит.

3. Поделитесь этой статьей (постом) с друзьями в социальных сетях.

4. Подпишитесь на snvinvest.com

5. 

Источник: http://snv-invest.com/yuristam/dogovory/%D1%82%D0%B5%D0%BC%D0%B0-%E2%84%96-ii3-9-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80-%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8-%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81.html

Договор купли-продажи имущественных прав: форма и содержание

Договор купли продажи имущественных прав

Схема продажи строящейся недвижимости путем заключения договоров купли-продажи имущественных прав за последние годы стала довольно популярной. Основное и бесспорное ее достоинство – простота. Основной и не менее бесспорный недостаток – отсутствие налоговой оптимизации, если использовать её без привязки к финансовым инструментам (венчурным фондам и т.п.).

Тем не менее, во многих случаях договор купли-продажи имущественных прав – вполне приемлемый механизм инвестирования и реализации строящегося жилья.

Вопросы, которые хотелось бы осветить здесь: 1) каково содержание имущественных прав, передаваемых в рамках договора купли-продажи? 2) каковы требования закона к форме договора купли-продажи имущественных прав?


имущественных прав

В чем актуальность первого вопроса? Она – на поверхности. Зачастую ни застройщики не могут объяснить внятно, что же все-таки они продают, ни покупатели – что покупают. Воздух? Фикцию? Недострой? Что за права такие, что они дают и в чем заключаются? Статья 3 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» определяет имущественные права как любые связанные с имуществом права, отличающиеся от права собственности, в том числе составляющие права собственности (права владения, пользования, распоряжения), а также другие специфические права (на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и т.д.) и права требования. Имущественные права относятся к объектам гражданских прав (ст. 177 ГК Украины). Имущественные права являются имуществом (ст. 190 ГК Украины). Кроме того, ГК прямо указывает, что имущественные права являются вещными правами (ч. 2 ст. 190), что на самом деле является, так сказать, полуправдой, т.к. содержание термина «имущественные права» гораздо шире содержания «вещных прав». Иными словами, все вещные права являются имущественными, но не только одни лишь они. Значительная часть обязательственных прав (к которым относится и уже упомянутое выше право требования) имеет имущественный характер. За примерами далеко ходить не нужно: скажем, право требования передачи вещи, денежных средств – здесь имущественный характер налицо. Идем далее. Представим себе ситуацию: есть некий участок, отведенный под жилую застройку, есть разработанный и утвержденный проект, есть надлежащим образом оформленная разрешительная документация. Но при этом дома физически нет (он появится в будущем). В этой ситуации застройщик располагает целым комплексом прав, которые включают: 1) имущественные права на землю (право аренды, право собственности и т.п.); 2) право на застройку данного земельного участка; 3) право на получение готовой недвижимости в собственность и регистрации права собственности на себя. К последнему давайте присмотримся повнимательнее. Право собственности на вещь может приобретаться различными способами, которые условно можно поделить на две группы: 1) первоначальные способы, не зависящие от прав предыдущего собственника, включая случаи, когда предыдущего собственника и вовсе не было (в эту группу включается приобретение права собственности на вновь созданную вещь); 2) производные способы, при которых право собственности на вещь возникает по воле предыдущего собственника (например, из сделки). Согласно ст. 331 право собственности на новую вещь, изготовленную (созданную) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом. Лицо, изготовившее (создавшее) вещь из своих материалов на основании договора, является собственником этой вещи. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, строения, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрен прием недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его приема в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации. Итак, застройщик как лицо, создавшее недвижимое имущество, с момента государственной регистрации должен получить право собственности на него, а до этого момента располагает правом, которые мы выше назвали «правом на получение недвижимости в собственность и регистрации на себя права собственности», а на будущее условимся называть «правом на первоначальное получение квартиры в собственность», т.е. стать первым собственником построенной квартиры. Упомянутое право проистекает из той же ст. 331 ГК Украины. Очевидно, что это право субъективное, появившееся изначально именно у застройщика. Очевидно, что это право абсолютное: носителю права противостоит неограниченное число лиц, обязанных воздерживаться от посягательств на него. Очевидно также, что это право имущественное, поскольку его реализация позволяет стать собственником определенного недвижимого имущества. Очевидно, что, будучи имущественным правом, в силу ст. 177 ГК оно является объектом гражданских прав. В свою очередь в силу ст. 178 ГК объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке правопреемства либо наследования или иным способом, если они не изъяты из гражданского оборота, или не ограничены в обороте, или не являются неотделимыми от физического либо юридического лица. Очевидно, что рассматриваемое нами право не является неотделимым от лица, не изъято из оборота и не ограничено в обороте (исключая, возможно, частные случаи, которых мы не будем здесь затрагивать). Стало быть, указанное имущественное право может быть объектом сделки. Кстати, если бы право на первоначальное приобретение квартиры в собственность не могло отчуждаться, многие схемы инвестирования жилья на этапе строительства оказались бы вне закона. Даже пресловутая схема функционирования ФФС предусматривает различные варианты передачи имущественных прав на строящуюся недвижимость в рамках таких договорных конструкций, как договор уступки имущественных прав, заключаемый между управителем и доверителем, или договор уступки имущественных прав на объект строительства с отлагательными условиями. Можно ли говорить, что договор купли-продажи имущественных прав равнозначен договору долевого участия или инвестиционному договору? В экономическом смысле – можно, т.к. целью всех трех договорных конструкций является, для одной стороны, получение денежных средств на строительные цели, для другой – получение объекта недвижимости. С юридической же точки зрения содержание договора долевого участия и договора купли-продажи имущественных прав различно. Что касается инвестиционного договора, как показывает практика, под этим названием может скрываться все, что угодно, особенно если учесть, что согласно ч. 2 ст. 5 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого участника инвестиционной деятельности. На это обращают внимание и теоретики гражданского права, в частности, Скловский К.И. указывает, что «инвестиционный договор не существует как особый договор с определенными признаками… обозначение какого-либо договора как инвестиционного нисколько не предопределяет природы этого договора, но требует дополнительных усилий по его квалификации». Если задаться вопросом: покупка квартиры путем заключения договора купли-продажи имущественных прав – это инвестирование строительства? Да, безусловно, это инвестирование, как его понимает Закон Украины «Об инвестиционной деятельности». Следующий вопрос: а насколько такое инвестирование законно, с учетом ограничений ч. 3 ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности»? Действующая редакция данной статьи, помимо перечня механизмов инвестирования (ФФС и прочих), содержит отсылку к иным законам в части определения иных разрешенных механизмов. Гражданский кодекс Украины, а также ряд иных законодательных и подзаконных актов признают законность договоров купли-продажи имущественных прав, а также допускают возможность заключения таких договоров в отношении строящейся недвижимости. В частности, Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины N 868 от 17 октября 2013 г., прямо называет договор купли-продажи имущественных прав как один из документов, которые подтверждают приобретение в собственность лицом закрепленного за ним объекта строительства (детально этот вопрос был рассмотрен в публикации «Инвестиционный контр-акт»).

Форма договора

Собственно, действующее законодательство не содержит никаких специальных требований относительно формы договора купли-продажи имущественных прав на строящуюся недвижимость. Но при этом нельзя сбрасывать со счетов ст. 657 Гражданского кодекса, согласно которой договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Надо сказать, что на практике органы Государственной регистрационной службы, случалось, отказывали в оформлении права собственности на недвижимость, ссылаясь на дефект формы договора купли-продажи имущественных прав, который заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Более того, имеются судебные решения, в которых договоры купли-продажи имущественных прав на квартиры, заключенные в простой письменной форме без нотариального удостоверения, признаются недействительными (например, постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 19 августа 2010 г. N 6/647-32/444-32/473-44/176). В этом контексте нелишним будет вспомнить определение недвижимости, приведенное в ст. 181 ГК Украины, а именно: к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения. Как видим, об имущественных правах – ни слова. В то же время движимыми вещами согласно той же статье ГК являются вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве. В соответствии со ст. 2 Закона Украины «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации отягощений» движимое имущество – отдельная движимая вещь, совокупность движимых вещей, деньги, валютные ценности, ценные бумаги, а также имущественные права и обязанности. Обратим внимание: использовано общее понятие «имущественные права», без детализации. Вместе с тем, заявлять о том, что имущественные права являются движимым имуществом, можно только с определенной долей условности. Более корректно было бы сказать, что на имущественные права распространяется правовой режим движимого имущества.

Итак, с учетом всего сказанного, имущественные права не отождествляются с недвижимостью, а потому требования об обязательном нотариальном заверении на договоры купли – продажи имущественных прав не распространяются.

С последним выводом соглашается уже и Государственная регистрационная служба Украины. Так, в письме Укргосреестра от 27.11.2013 г.

N Ч-3561-05 отмечено, что законодательством не предусмотрено обязательного нотариального заверения договора о переходе имущественных прав на недвижимое имущество, а потому такой договор может быть заверен нотариально только по желанию его сторон.

Неподведенные итоги…

Итоги, действительно, подводить рано. Оборот имущественных прав – один из наиболее дискуссионных вопросов современного гражданского права, поэтому изложенная здесь позиция является частным мнением. Есть и другие мнения, причем противоположные. Например, А.С. Яковлев считает, что в качестве объектов гражданского правоотношения могут выступать все имущественные права (а именно: обязательственные и исключительные), за исключением прав вещных. Что же до вещных прав, то они, по мнению А.С. Яковлева, не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов гражданских правоотношений (Яковлев А.С. Имущественные права как объекты гражданских правоотношений. – М., 2005). Иные юристы настаивают, что договор купли-продажи имущественных прав на строящуюся квартиру – это ничто иное, как договор купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем.

Оставляя это благодатное поле для дискуссий, хотелось бы в заключении отметить, что на сегодняшний день как механизм инвестирования строительства договор купли – продажи имущественных прав используется повсеместно, причем используется успешно. А это означает также и его дальнейшее развитие как правового института.

Источник: https://blog.liga.net/user/schaplyan/article/13335

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.