Действия риэлтора при покупке квартиры

Содержание

Продажа квартиры через риэлтора, порядок действий

Действия риэлтора при покупке квартиры

    На московском рынке жилья продажа объектов происходит чаще всего через риэлтора. Чтобы самому удостовериться в этом, достаточно мельком просмотреть любую страницу наиболее обширной базы по недвижимости – сайт cian и увидеть от чьего имени подается объявление – от собственника или от риэлтора.   

  Данная ситуация вполне закономерна, поскольку ошибки в таком важном деле могут дорого стоить хозяину. Хозяину лучше бывает опереться в этом деле на человека, знающего в нем толк – то есть на специалиста.

  Перед тем как обратиться к риэлтору для продажи своего жилья, владелец задается вопросом: «Как продать квартиру с помощью риэлтора». Неминуемо с этим вопросом перед собственником встают и другие сопутствующие вопросы: «Где взять хорошего риэлтора? Как распознать хорошего риэлтора?».

  Описание риэлторов, с точки зрения того, что они из себя представляют, отражено в статье «Как работают риэлторы по недвижимости».

  В поисках услуги профессионала хозяева обращаются к сайтам риэлторов Москвы или социальным сетям, а также к своим знакомым.

  О том как найти специалиста «со стороны» изложено в статье «Как выбрать риэлтора при продаже квартиры».

  Что касается знакомых, то они естественно рекомендуют тех риелторов, с которыми сами имели дело, и которые оставили у них приятное впечатление.

Ошибки при взаимоотношениях с риэлтором по рекомендации

  Отношения владельца с риэлтором, пришедшим от знакомых, начинаются с неформальностей, с демонстрации друг другу радости встречи и знакомства, готовности во всем доверится друг другу. Вот на этой ноте, как правило, вся встреча и проходит. Вопросы же разработки плана реализации, сопутствующих подробностей, деталей при этом зачастую отодвигаются на потом.

   Таким образом вопрос о сущности услуг риэлтора и формы договорных взаимоотношений сторон в этом случае не является основным предметом первого разговора. Чаще всего в результате такого варианта первого контакта владельца с риелтором между сторонами оговаривается только стоимость услуг риэлтера и цена в объявлениях.

  По этой причине, по окончании первой встречи с «риелтором знакомых», а часто и с риэлторами «со стороны», если первая встреча происходит по аналогичной схеме, у собственника остается много неясностей, недоговоренностей, что таит в себе серьезную опасность   конфликта с риэлтором в будущем.  

   После вышеописанного приятного первоначального разговора собственника и специалиста проходит какое-то время.

Риэлтор вроде оперативно разместил объявление о продаже, оно представлено в базе, и тем не менее не происходит того, что в уме изначально держал хозяин – то есть не находится покупатель за желаемые продавцом деньги.

Как правило, подозрения по части виновности в сложившейся ситуации со временем все больше и больше ложатся на риэлтера.

   В последующем у хозяина все больше и больше накапливается обида на специалиста, у него появляется ощущение обманутых надежд, улетучивается доверие к риэлтору.

В конце концов обида обычно выплескивается в форму непримиримого разговора, в котором хозяин высказывает риэлтору категорическое им недовольство и заявляет о прекращении с ним отношений.

Затем хозяин обращается к другому специалисту и все повторяется.

    В вышеописанном жизненном сценарии заключается одна из больших ошибок хозяина при реализации своей недвижимости через риелтора. Ошибка заключается в том, что владелец приступает к операции, не разобравшись с ее процедурой.

Он считает, что достаточно лишь высказать риэлтору свою желаемую цену, и на риелтора сразу же само собой накладываются обязанности по быстрому нахождению покупателя именно за эту цену.

Такой владелец думает так: если риэлтор нашел покупателя, то он хороший специалист, если не нашел -то он плохой специалист.

План – это основа плодотворных взаимоотношений риэлтора и продавца

  Две темы: а) тема понятного и приемлемого для сторон плана продажи объекта,    б) тема распределения зон ответственности между клиентом и риэлтором, – так или иначе неизбежно возникают в отношениях владельца и риелтора – то ли в конфликтной обстановке, через некоторое, зря потраченное сторонами время с момента начала реализации; то ли в нормальной деловой обстановке, при первой же предметной встрече.

  Таким образом, хочет заниматься планом собственник или нет, но совместно выработанный проект совместных действий совершенно необходим, и он всегда стоит во главе угла при успешной работе с риэлтором при продаже.

   Купля продажа через хорошего риелтора-профессионала начинается с того, что тот вначале выслушивает пожелания хозяина, осматривает объект, получает от продавца сведения о техническом состоянии и истории прав на нее. Затем риэлтор предлагает клиенту аргументированный, четкий, конкретный план необходимых действий для достижения результата: реализации с минимальными рисками для хозяина и по наилучшей цене.

  Если риэлтор не предлагает план, то очевидно, что это плохой риэлтор.

    Проект включает в себя цель, средства ее достижения, тактику поведения на рынке, приемлемые для владельца варианты получения денег за проданную недвижимость.

    Если хозяина ничего не смущает в предлагаемом проекте, и он считает   его понятным и разумным для себя, то дальше ему следует придерживаться предложенного риэлтором проекта самому и контролировать выполнение его риэлтором. Если же у собственника возникают пожелания по изменению проекта, то тогда эти пожелания стоит обсудить с риэлтором, убедиться в разумности своих пожеланий, и внести соответствующие корректировки.

Продажа квартиры через риэлтора пошаговая инструкция

  1. Первоначальная встреча с риэлтером.

     Риэлтор получает краткую информацию об объекте.

      Риелтор со своей стороны рассказывает продавцу о том сегменте рынка недвижимости, на котором предстоит провести операцию по реализации, особо выделяя историческую динамику цен и уровень цен сделок актуальный на день встречи. Риэлтор дает описание действующих лиц и элементов рынка – риэлторах, агентствах, регистрирующих органах, банках, эффективных площадках продажи жилья и т.д., рассказывает о их роли в предстоящей сделке. 

      Владелец при этом получает системное представление об актуальном сегменте рынка недвижимости. Данная информация необходима собственнику для обсуждения в последующем плана реализации.

     По окончании встречи хозяин оценивает в первом приближении риэлтера как специалиста и принимает решение о продолжении взаимоотношений с риэлтором.

  1. Риэлтор очно знакомится с объектом и получает от продавца всю необходимую исчерпывающую информацию, необходимую для осуществления сделки.
  2. Риэлтор представляет продавцу план реализации, с отдельным освещением работы, связанной с организацией эффективной рекламной кампании. 

  Продавец, в случае необходимости, вносит свои предложения по изменению проекта, который, в случае признания обоснованности и необходимости учета замечаний, корректируется. Продавец принимает решение о приемлемости окончательного плана для себя.

  1. Риэлтор и владелец, в случае достижения согласия по проекту реализации квартиры и возникновения симпатий друг к другу, заключают договор на оказание риэлторских услуг. Основой договора является проект. В договоре отражается сумма услуг риелтора, срок действия договора, накладные расходы, связанные с действиями на рынке по осуществлению реализации.
  2. Риэлтор производит фото и видеосъемку объекта, и размещает рекламные объявления о нем, следит за его восприятием со стороны рынка, принимает звонки по поданной рекламе, периодически отчитывается о состоянии дел перед продавцом. Риэлтор организует просмотры недвижимости для желающих ее посмотреть. 

       В то время, когда появляются встречные предложения по цене объекта со стороны потенциальных покупателей, риэлтор, при тесной взаимосвязи с собственником, проводит с потенциальными покупателями переговоры и торги для получения максимально возможной цены за него.

     Хозяин контролирует выход рекламы по поводу реализации недвижимости, согласовывает просмотры продаваемого объекта, дает свое согласие, после представленных аргументов риэлтера, на изменение цены и изменение иных условий сделки в процессе переговоров с целью нахождения компромиссов с потенциальными покупателями.

      У хозяина, дополнительно, уже в ходе реализации проекта, существует возможность вносить свои пожелания по его корректировке, которые принципиально не изменяют цель проекта и метод его реализации.

  1. После появления покупателя, выразившего желание купить квартиру на устраивающих собственника условиях, риелтор организует заключение предварительного договора на продажу, в котором отражается:

-цена квартиры,

-оборудование, продаваемое вместе с недвижимостью,

-сроки заключения договора купли-продажи,

-банк взаиморасчетов,

-условия получения денег продавцом,

-какая сторона сделки занимается организационными вопросами подготовки сделки, в том числе составлением договора купли-продажи.

    В процессах подготовки и проведения сделки риелтор осуществляет действия по обеспечению максимальной надежности получения денег и соблюдения иных интересов продавца.

   Владелец подписывает предварительный договор купли-продажи квартиры, и получает согласно него аванс или задаток.

  1. Этап непосредственного заключения договора купли-продажи квартиры.

  Под контролем риелтора покупатель размещает причитающихся продавцу деньги в согласованном с покупателем банке. 

  Под контролем риелтора происходит подписание продавцом заранее подготовленного договора купли-продажи.

  Риэлтор организует передачу документов по сделке на госрегистрацию перехода права собственности на продаваемый объект в Росреестр.

  1. Под контролем риелтора продавец получает документы по сделке из Росреестра.

  Под контролем риелтора продавец получает от покупателя все необходимое для беспрепятственного изъятия из банка причитающихся ему денег по сделке.

  1. Под контролем риэлтера продавец передает квартиру покупателю по акту сдачи-приемки, согласно заключенной сделке.  

   Между продавцом и риэлтором подписывается акт о выполненных работах. На этом взаимоотношения риелтора и собственника квартиры по поводу ее реализации заканчиваются.

     Заключение

  Резюмируя вышесказанное, стоит отметить, что порядок продажи квартиры через риэлтора подразумевает прежде всего выбор собственником для себя риелтора и установление с ним комфортного психологического и делового контакта. 

   При отчуждении жилья через специалиста владельцу необходимо понять и принять то, что предлагает сделать риэлтор, или совместно с риэлтором выработать план, приемлемый для обеих сторон, и далее действовать по нему. В этом и будет заключаться правильный путь продажи квартиры через риэлтора

    Владельцу при продаже квартиры стоит осознать, что продажа – это не пассивное ожидание того момента, когда риэлтор приведет ему покупателя, готового заплатить задуманные им деньги. Это совместный с риэлтором проект, имеющий цель и средства ее достижения, предусматривающий оперативную реакцию со стороны хозяина на отзывы рынка по отношению к продающейся недвижимости. 

      Порядок эффективной аргументированной продажи недвижимости, основанный на инновационном  методе, принятом в агентстве НАХОДКА, описан в разделе ДОРОГО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ. Рекомендуем с ним ознакомиться.

Источник: https://sdelkapoumu.ru/article/%D0%9F%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B0%20%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B%20%D1%87%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%B7%20%D1%80%D0%B8%D1%8D%D0%BB%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B0,%20%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%8F%D0%B4%D0%BE%D0%BA%20%D0%B4%D0%B5%D0%B9%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B8%D0%B9

Обязанности риэлтора

Действия риэлтора при покупке квартиры

Сегодня практически во всех операциях с недвижимостью участвуют риэлторы. Ведь гораздо проще обратиться к специалисту, чем задумываться самому о всех сложных нюансах при действиях с недвижимостью. Но нужно четко знать обязанности агента и требовать их соблюдения от него.

Что входит в обязанности риэлтора

Риэлтор – это посредник между покупателем и продавцом. Он не только просматривает объекты, которые выставлены на продажу, но и занимается всеми этапами покупки и оформления жилья от момента заключения договора до получения им необходимых бумаг на недвижимость (либо денег, если недвижимость нужно было продать).

Перечень основных обязанностей агента:

  • консультации по интересующим вопросам, связанным с недвижимостью;
  • осмотр выгодных вариантов продажи недвижимости, покупки недвижимости или её сдачи в аренду;
  • обеспечение законности договора между продающим (сдающим в аренду) и покупающим (арендующим);
  • правильное оформление всех необходимых бумаг;
  • гарантия получения клиентом денег за сдачу/продажу недвижимости или документов при её покупке;
  • обеспечение соблюдения обеими сторонами условий договора;
  • составление отчета по всей проделанной работе и предоставление его клиенту.

Вкратце, риэлтор обязан искать покупателей/продавцов/сдающих в аренду недвижимость, организовывать переговоры и оформлять необходимые бумаги.

В остальном обязанности агента зависят от оформленного договора, так как есть несколько типов посреднических договоров.

При продаже квартиры

Права агента при продаже недвижимости:

  • получение доверенности;
  • возможность попасть в квартиру и узнать о ней всю необходимую информацию;
  • оплата за выполненную работу.

Перечень обязанностей риэлтора:

  • консультация;
  • рекламирование недвижимости (перед этим он обязан сделать несколько фотографий и поместить квартиру к себе в базу);
  • получение выписок и справок;
  • подбор покупателей, переговоры с ними (включающие показ квартиры);
  • оформление договоров на покупку/продажу недвижимости и соответствующих бумаг;
  • подача бумаг о всех проведенных действиях с квартирой в Росреестр для регистрации.

При покупке квартиры

Обязанности риэлтора при покупке квартиры:

  • консультация по ценам на жильё и ситуации на рынке;
  • заключение авансового соглашения и нотариального заверения сделки;
  • осмотр доступных вариантов, подходящих клиенту в соответствии с его запросами;
  • осмотр вариантов из кредитов и ипотек, проведение всех необходимых действий с банками;
  • обеспечение встречи клиента и продавца квартиры, помощь при её осмотре;
  • переговоры с продавцом по условиям договора и цене;
  • просмотр документов, связанных с жильём (например, количество прописанных жильцов), проверка «юридической чистоты» недвижимости;
  • после того, как стороны договорились о купле/продаже, агент обязан обеспечить правильное оформление договоров и всех связанных с ним бумаг (в том числе, акта о приёме-передаче недвижимости), помочь при взаимном расчёте продавца и покупателя и проследить за успешным совершением сделки (включая устранение вероятных нарушений перед органами ФРС);
  • помочь в оформлении страховки на квартиру (по желанию клиента).

Оценка недвижимости не является обязанностью риэлтора и он не имеет права её проводить платно, если он не сертифицированный специалист. Риэлтор обязан лишь первично оценить возможные варианты для покупки, чтобы информировать клиента.

При оформлении договора аренды

Агент обязан помочь клиенту с поиском жилья в аренду. Помощь включает:

  • регулярный осмотр актуальных объявлений
  • обязанность отвечать на звонки даже в нерабочее время;
  • осматривать жилье (вместе с клиентом).

Обязанности риэлтора при аренде жилья практически идентичны его обязанностям при покупке/продаже, основное отличие в типах составляемых документов.

Риэлторские компании предоставляют возможность заключить 2 типа договора: эксклюзивный и типовой. Типовой договор нужен при съёме небольших (1-комнатных или 2-комнатных) бюджетных квартир.

При этом агент должен принять заявление от клиента, подобрать квартиру/нанимателя, показать её клиенту (организовав встречу двух сторон) и, при его согласии, заключить договор найма. При несогласии – продолжить искать другие через клиентскую базу.

Эксклюзивный договор более дорогой, его заключают при съёме жилья бизнес-класса. В целом, обязанности риэлтора такие же, как и при заключении типового договора, но есть некоторые различия:

  1. Поиск нанимателя согласно предпочтениям клиента.
  2. Если наниматель не подойдет клиенту, риэлторская компания должна прорекламировать его квартиру, чтобы найти более подходящих нанимателей.

Права риэлтора в суде

Права агента в судебных разбирательствах защищены законодательством практически так же, как и права клиентов риэлторских компаний. Перечень процессуальных прав обоих участвующих в суде сторон изложен в ГПК РФ.

Постоянно случаются прецеденты, когда суд встаёт на сторону риэлтора в его споре с клиентом.

В суд на агента могут подать при переводе жилого помещения в нежилое, чтобы его пресечь, при несогласии со сделкой и признанию её недействительной.

Специфика работы

Агент должен выполнять свои обязанности, прописанные в договоре (но не более того). Клиенту их нужно хорошо знать, чтобы риэлтор не мог его обмануть.

Что не входит в обязанности риэлтора

Агент не обязан:

  • Оценивать недвижимость (если он не специалист в этом) и, более того, не имеет на это права.
  • консультировать клиентов по вопросам, не связанным с его профессиональной деятельностью;

Нельзя требовать от риэлтора услуг, отсутствующих в договоре с ним.

  • давать экспертную оценку состояния квартиры;
  • иметь специальные знания, не определенные законами РФ;
  • выявлять скрытые дефекты недвижимости.

Что должно насторожить при оформлении договора с риэлтором

При работе с агентом некоторые вещи могут характеризовать его как недобросовестного агента:

  • риэлтор не возвращает аванс, аргументируя тем, что это задаток (важно знать, что аванс и задаток – разные вещи, и при составлении договора оформляют именно аванс, который полагается возвращать);
  • выполнение обязательств в неполном объёме;

Нужно помнить, что риэлтор – это прежде всего продавец, который заинтересован совершить сделку.

  • при оформлении договора купли/продажи обычно оговаривается передача вознаграждения риэлтору в виде аванса или задатка (т. е. гонорар агенту фактически выплачивает покупатель); но при этом агент может потребовать плату и с продавца тоже.

Риэлторы нужны для помощи в покупке, продаже, аренде или сдаче недвижимости в аренду. При работе с ними нужно быть осторожными, так как зачастую попадаются недобросовестные агенты.

Источник: https://Oformovich.ru/obshie/obyazannosti-rieltora.html

Услуги риэлтора при покупке квартиры: обязанности и ответственность агента

Действия риэлтора при покупке квартиры

Приобретение недвижимости — процесс, который может оказаться связанным со значительными затратами времени и сил.

Дело не ограничивается только поиском подходящей квартиры. Необходимо согласовать цену, проверить историю жилплощади, собрать документы, грамотно составить договор, произвести взаиморасчёты. Сделать всё это без помощи профессионала иногда бывает непросто. Однако в этом нет чего-либо невозможного.

Самостоятельная покупка жилья

Этапы покупки жилых квадратных метров можно условно подразделить на 8 пунктов. Разложим «по полочкам» процедуру покупки без посредников.

  1. Поиск подходящего жилья. В российских городах не ведётся единых баз недвижимости, выставленной на продажу, поэтому поиск обычно оказывается делом достаточно хлопотным.
    Среди основных источников информации можно выделить печатные СМИ и интернет-сайты. Правда, важно иметь в виду, что значительная часть объявлений в этих источниках окажутся недостоверными (устаревшими либо размещёнными агентствами недвижимости с информацией, не соответствующей действительности).
  2. Анализ рынка. Чтобы избежать переплаты при покупке квартиры, следует провести тщательный анализ рынка недвижимости. Особенно сложно правильно определить цену при покупке квартиры на вторичном рынке.
    В сфере новостроек нужно уделить пристальное внимание надёжности заёмщика и возможным рискам, вытекающим из договора. Во всех случаях рекомендуется консультация со специалистом.
  3. Осмотр квартир. Необходимо внимательно осмотреть приглянувшиеся объекты. Следует оценить множество различных факторов:
    • материалы, используемые для строительства здания;
    • его местоположение;
    • ориентацию жилья по сторонам света;
    • доступность объектов инфраструктуры;
    • состояние квартиры;
    • основания возникновения прав продавца на это жильё;
    • полный список собственников и т.д.
  4. Предварительный договор. Следующим этапом после выбора квартиры являются переговоры с собственником. Задачей покупателя при этом является аргументированное снижение цены, а также конкретизация условий договора.
    На этой же стадии может потребоваться внесение залога, который может выражаться в одной из двух форм предоплаты: оформление задатка или аванса. Различие между этими понятиями состоит в том, что если сделка будет отменена по инициативе покупателя, в первом случае, деньги возвращаются обратно, во втором – остаются у продавца.
    Если купля-продажа сорвётся по вине собственника квартиры, то задаток возвращается покупателю в двукратном размере, а аванс – в одинарном. При покупке недвижимости без риелтора важно самостоятельно следить за надлежащим документальным оформлением передачи средств.
  5. «Юридическая чистота» жилья. После заключения предварительной договорённости о покупке жилья непременно должна быть произведена проверка его «юридической чистоты». Данный этап является наиболее сложным. Пройти его самостоятельно можно только обладая специальными знаниями и опытом. В частности, производится проверка:
    • оснований, по которым у продавца квартиры возникло право собственности;
    • информации о тех, кто имеет регистрацию в квартире;
    • характеристик квартиры;
    • возможности появления претендентов на квартиру;
    • отсутствия обременений;
    • отсутствия задолженности по «коммуналке»;
    • дееспособности продавца;
    • сохранение первоначальной планировки и т.д.
  6. Пакет документов. Перечень бумаг, которые продавец и покупатель должны собрать для совершения сделки, во многом зависит от конкретных обстоятельств. От покупателя требуется либо согласие супруга (если он не будет являться собственником), либо заявление об отсутствии брачных отношений. Документы должны быть заверены нотариально.
    Набор документов, которые требуются от продавца, варьируется в зависимости от способа расчётов, количества собственников и т.д.
  7. Основной договор. Важнейшим документом, на основании которого будет совершаться сделка, является договор. Чтобы избежать неприятных неожиданностей и недопонимания между сторонами, в нём, помимо прочих, необходимо предусмотреть следующие моменты:
    • цена квартиры, а также порядок возмещения убытков покупателя в случае, если сделка будет признана недействительной либо расторгнута по иным обстоятельствам, возникших не по его вине;
    • срок освобождения жилья предыдущим владельцем и перехода прав к новому собственнику;
    • сроки и порядок производства взаиморасчётов. Определитесь как удобнее оплатить покупку квартиры: наличными, переводом на счёт, передачей через банковскую ячейку.

Для большей уверенности можно обратиться с договором в нотариальную контору. Там проверят личность участников, разъяснят им смысл условий договора, удостоверят подписи.

Однако следует учитывать, что нотариальное заверение не гарантирует полное избавление от рисков. Такой договор тоже может быть оспорен в суде. При этом за участие нотариуса придётся заплатить немалую сумму.

Чтобы окончательно обезопасить свои вложения и избежать «подводных камней», можно воспользоваться услугой по страхованию титула собственности. Она позволит вернуть уплаченные деньги, если по каким-то причинам покупатель против своей воли перестанет быть собственником жилья.

Особенно внимательным нужно быть в тех случаях, когда продажа осуществляется третьим лицом по доверенности от собственника.

Даже личное знакомство с хозяином квартиры и подтверждение им достоверности выданной доверенности не является гарантией того, что сделка через некоторое время не будет оспорена. Такое возможно, например, в случае, если собственник будет признан недееспособным. Тогда и доверенность будет считаться недействительной.

Заключительным и самым важным этапом сделки является её регистрация в ФРС. Только после совершения этой процедуры переход права считается завершённым. Здесь, помимо копии договора и заявлений сторон, потребуются документы, подтверждающие:

  • личность участников;
  • уплату госпошлины;
  • право собственности продавца.

Пакет может быть расширен при участии в сделке банковский организаций, иностранцев или юридических лиц, несовершеннолетних и т.д.

Страхование титула избавит от возможных рисков при покупке жилья.

Покупка квартиры через агентство

Участие профессионального агента на каждой из стадий приобретения жилья существенно облегчает задачи покупателя. Деятельность риэлтора на первом этапе сводится к следующему:

  1. Консультации относительно ситуации, сложившейся на рынке, и примерный обзор цен;
  2. Поиск вариантов жилья, соответствующих бюджету и пожеланиям покупателя;
  3. Поиск подходящих ипотечных или иных кредитных программ, при необходимости, работа с банками;
  4. Организация встречи с продавцом, помощь при осмотре жилья;
  5. Участие в переговорах с продавцом на стороне покупателя, определение цены и условий сделки;
  6. Проверка жилья на предмет «юридической чистоты», выявление возможных рисков.

Юридическое сопровождение покупки

Для удачного совершения сделки необходимо чёткое соблюдение всех формальностей. В этом отношении помощь в покупке профессионала может оказаться незаменимой. Юридическое сопровождение выражается в следующих действиях риэлтора:

  • Подготовка необходимых документов (агент определяет их перечень и оценивает их достоверность);
  • Составление и заключение договора (следит за его формой, содержанием, договаривается с продавцом о конкретных условиях и т.д.);
  • Совершение регистрации сделки (взаимодействие с органами ФРС, устранение возможных нарушений и препятствий).

Также при участии агента заключается авансовое соглашение, нотариальное удостоверение сделки. В обязанности риелтора входит выяснение количества зарегистрированных жильцов, помощь в осуществлении взаиморасчётов, оформлении страховки, составлении акта о приёме-передачи жилья и т.д.

Ответственность риэлтора

Закона, который регулировал бы непосредственно деятельность риэлторов, пока не существует. Поэтому в данной сфере применяется законодательство о правах потребителей. Согласно его нормам, клиент может рассчитывать на полноразмерное возмещение агентством убытков в случае, если соглашение будет расторгнуто.

Однако на практике взыскать что-либо с нерадивого риэлтора удаётся крайне редко. Не помогает даже включение в договор условий о штрафах и неустойках: поскольку деятельность агентств обычно расценивается как возмездное оказание услуг, взыскать с агента что-либо, кроме уплаченных ему комиссионных, практически невозможно.

Сотрудничество с риэлтором: плюсы

Услуги риэлтерского агентства могут существенно упростить процедуру покупки жилья.

  1. Экономия времени, нервов, а в некоторых случаях – денег. Поиск подходящих вариантов, их просмотр, ведение переговоров с владельцем, сбор документов, посещение различных госучреждений может занять несколько месяцев. Не у каждого есть время для этого.
    В итоге покупатели, устав от длительных поисков, нередко выбирают далеко не оптимальные варианты жилья — квартира может оказаться не только не совсем удобной, но и не самой дешёвой.
  2. Некоторые этапы покупки жилья представляют для неподготовленного человека определённые затруднения. Это, в частности, относится к проверке документов и «юридической чистоты», организации взаиморасчётов, регистрации сделки, работы с госучреждениями и т. д.

Минусы привлечения риелторов

Сотрудничество с агентством недвижимости может повлечь и некоторые неприятные последствия.

  1. Сотрудничество с риэлтором не даёт полную гарантию надёжности сделки. При этом ответственность агента практически отсутствует, а отстаивать свои права в судебном процессе, в случае предъявления третьими лицами претензий на приобретённую жилплощадь, покупателю придётся самостоятельно.
  2. Есть вероятность нарваться на недобросовестного агента, который не станет искать самую подходящую квартиру, а постарается убедить клиента купить объект, наиболее выгодный для самого риэлтора.
  3. Услуги агентств стоят достаточно дорого. Минимальный размер комиссии риелтора составляет порядка 3-4% от стоимости квартиры, однако он вполне может достигать и 8%.
    Таким образом, за сделку с однокомнатной квартирой, которая стоит 5 млн. руб., риэлтор получит не менее 150 тыс. рублей. При этом некоторые услуги, без которых не обойтись при приобретении жилья, могут предоставляться только за дополнительную оплату. Поэтому всегда необходимо интересоваться, какие именно действия агентов входят в оплаченный «пакет».

Комиссия риелтора в среднем составляет 3-4 процента от сделки.

Вопросы риэлтору

Для успешного совершения сделки нужно правильно выбрать риэлтора. Прежде всего, необходимо оценить агентство, в котором он работает. Однако это не является определяющим фактором: плохой сотрудник может работать и в хорошей компании.

Основное внимание следует уделить личности самого риэлтора. Рекомендуется выяснить у него следующие обстоятельства:

  • его стаж;
  • количество совершённых сделок;
  • типы сделок, с которыми работал агент;
  • имеются ли рекомендации.

Эти сведения позволят составить определённое мнение о его профессионализме.

Поиск квартиры собственными силами, а также последующее оформление покупки не является чем-то невыполнимым.

Однако этот процесс требует значительного количества времени (которое необходимо, в том числе, для ознакомления со всеми деталями, без которых не получится совершить успешную покупку).

Поэтому совершение хотя бы некоторых этапов рекомендуется доверять проверенным профессионалам – юристам или риэлторам.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/uslugi-rieltora.html

Обязанности риэлтора при продаже квартиры

Действия риэлтора при покупке квартиры

По правилам делового оборота в прямые обязанности риэлтора при продаже квартиры или иного объекта недвижимости, например, земельного участка с домом или дачи, входит:

  • Первичные консультации по жилищным, правовым и вопросам налогообложения – предоставление клиенту достоверной информации по наиболее выгодному варианту реализации недвижимости.
  • Предварительная экспертная оценка рыночной стоимости жилья на основе анализа конъюнктуры рынка и личного опыта продаж.
  • Согласование с заказчиком стратегии и тактики процесса купли-продажи
  • Рекомендации по предпродажной подготовке квартиры или хоум стейджинг недвижимого имущества.
  • Фото и видео сессия недвижимости
  • Комплексная рекламная компания – размещение объявления на всех популярных, профессиональных интернет ресурсах. Регулярное обновление, продвижение и поддержка предложения входит в стоимость услуг агента.
  • Работа с обращениями по рекламе – отсев неблагонадёжных персон с сомнительными намерениями
  • Организация показов объекта потенциальным покупателям – время просмотров назначается по предварительной договорённости
  • При необходимости, сбор недостающих документов для проведения сделки по доверенности, оформленной через нотариат
  • Ведение переговоров с покупателем или его представителем/контрагентом
  • Подписание договора аванса/задатка с обсуждением всех нюансов и деталей предстоящей сделки, с фиксацией достигнутых предварительных договорённостей (физическое и юридическое освобождение, схема и порядок расчётов)
  • Подготовка к сделке/оперативное решение сопутствующих смежных вопросов: узаконивание перепланировок, геодезия, межевание, постановка на кадастровый учёт, БТИ и многое другое…
  • Составление проекта основного ДКП – предоставление соглашения для предварительного ознакомления и согласования между участниками сделки
  • Организация сделки в банке и обеспечение безопасных денежных взаиморасчётов между непосредственными сторонами сделки (покупателем и продавцом)/контроль за финансовыми операциями.
  • Передача жилья новому собственнику с подписанием соответствующего акта

Обязанности риэлтора при покупке квартиры

Классический вариант сотрудничества (комплексная услуга риэлтора по покупке вторички) подразумевает следующий набор опций:

  • Предоставление заказчику полной достоверной информации по конъюнктуре рынка в заданном сегменте.
  • Рекомендации по наиболее выгодному варианту проведения сделки.
  • Профессиональные консультации по грамотному поиску и выбору объекта недвижимости – факторы риска и ликвидности
  • Подбор жилья по заданным критериям и параметрам
  • Личное присутствие на просмотрах всех собственноручно подобранных и рекомендованных  объектов.
  • Снижение цены за счёт собственных профессиональных качеств и навыков.
  • Проверка юридической чистоты приобретаемой недвижимости на обременения – это ключевой момент в риэлторской услуге по приобретению вторичной недвижимости. Анализ и экспертиза предоставленных продавцом правоустанавливающих документов на жильё, контроль за соблюдением прав несовершеннолетних собственников, гарантия вменяемости и дееспособности, отсутствие задолженности перед поставщиками коммунальных услуг ЖКХ и финансовыми обязательствами перед третьими лицами (потребительский кредит, ипотека).
  • Сбор необходимого пакета документов для проведения сделки купли-продажи квартиры
  • Оперативное решение смежных сопутствующих вопросов, препятствующих выходу сторон на сделку (срочная регистрация ранее возникшего права, неузаконенные перепланировки, постановка на кадастровый учёт и т.д.)
  • Подготовка проекта предварительного соглашения (аванса или задатка), согласование договора со всеми заинтересованными  участниками сделки купли-продажи
  • Организация встречи для подписания предварительного ДКП с обсуждение на берегу ключевых моментов сделки (юридическое и физическое освобождение, схема финансовых операций)
  • Организация сделки в банке, рекомендации по наиболее удобному формату взаиморасчётов: аккредитив или депозитарная ячейка. Фиксация в контракте условий доступа к денежным средствам, контроль за процессом регистрации перехода права собственности на квартиру
  • Проведение работ по физической передаче жилья новому собственнику с подписанием соответствующего акта (об отсутствии каких-либо взаимных претензий, в первую очередь финансовых).

Про обязанности риэлтора – смотрите пункты договора!

Соглашение на оказание возмездных риэлторских услуг – основной документ, регламентирующий взаимоотношения агента с заказчиком.

При возникновении спорных ситуаций именно действующий договор должен быть применён и рассмотрен как единственно возможный инструмент для урегулирования шероховатостей и недоразумений в сотрудничестве собственника с его представителем/непосредственным исполнителем.

В пунктах легитимного, грамотно составленного контракта черным по белому фиксируются абсолютно все права и обязанности сторон, как владельца жилья, так и специально нанятого профессионального посредника для продажи недвижимости, касающихся исполнения возложенных на них соглашением обязательств.

Иными словами, что должен делать риэлтор, а какие услуги специалист не обязан предоставлять владельцу квартиры или потенциальному покупателю (встречной стороне/контрагенту) – все нюансы и детали процесса реализации недвижимости (сроки продажи, количество просмотров – если установлен лимит оперативных показов, полное изъятие или же просто ознакомление с подлинниками документов, финансовые расходы для привлечения третьих лиц, согласование или принятие единоличного решения по снижению/повышению  цены) прописываются в договоре. И только официальным документом стороны должны руководствоваться в своих взаимных претензиях.

часто задаваемых вопросов об обязанностях риэлтора при купле-продаже недвижимости

Самое время от общего перейти к частным случаям и рассмотреть самые популярные претензии к обязанностям риэлтора, которые предъявляют как заказчики, так и потенциальные покупатели:

Обязан ли риэлтор по первому требованию показывать квартиру потенциальному покупателю?

В разрез общепринятому заблуждению, отвечу, что агент совсем не обязан при первом же обращении клиента бежать со всех ног и показывать ему квартиру! А вот, что он точно должен сделать, так это распознать реальные намерения заявителя, задать ряд наводящих вопросов и подробно разузнать у голоса из телефонной трубки, например, за счёт каких средств потенциальный покупатель собирается приобрести жильё: наличные или ипотека? Подробно доходчиво изложить схему проведения сделки и выяснить подходит ли ему такой вариант купли-продажи. Дождаться, когда предполагаемый клиент «переспит с этой мыслью». И только после предварительного общения принять решение – если хоть какие-либо предпосылки для встречи на берегу и просмотра квартиры в живую. Только такой подход  к обращениям по рекламе можно считать профессиональным.

Должен ли риэлтор отвечать на все вопросы покупателя?

Да, риэлтор обязан отвечать на абсолютно все вопросы, касающиеся купли-продажи объекта, какими бы смелыми, неудобными и нелепыми они ему не казались.

Профессиональный агент должен предоставить достоверную информацию по жилью: изложить историю возникновения права собственности, дать дополнительное описание по техническому состоянию жилых и подсобных помещений, рассказать про недостатки квартиры (недобропорядочные соседи, факторы риска).

В противном случае, сделка в судебном порядке может быть признана недействительной. Например, если продавец замаскировал грибок и плесень на стенах и утаил этот факт от покупателя, то добросовестный приобретатель по закону имеет право разорвать контракт и потребовать всё вернуть на круги своя.

Обязан ли риэлтор лично присутствовать на всех показах квартиры?

Организация оперативных показов жилья потенциальным клиентам в удобное для них время – прямая обязанность риэлтора. Во избежание недоразумений, личное присутствие и контроль за происходящим – ключевой момент в процессе реализации.

Как показывает практика, всего лишь одно неверное слово или нечётко сформулированная мысль, по неосторожности и неопытности высказанные на просмотре, могут в итоге отпугнуть потенциального клиента от объекта.

Яркая (эффектная и эффективная) презентация недвижимости и презентабельный внешний вид посредника, правильное уверенное позиционирование, грамотная речь специалиста, компетентность и квалификация агента – основополагающие фундаментальные детали риэлторского сервиса.

Обязан ли риэлтор предоставлять контактные данные собственника, например, номер телефона или электронную почту?

Всему своё время. Если собственник недвижимости сам захочет обменяться номерами телефонов и иметь непосредственный контакт с покупателем до проведения сделки, то риэлтор должен предоставить ему всю исчерпывающую информацию для налаживания коммуникаций.

В противном случае, агент вовсе не обязан и не должен предоставлять какие-либо данные личного характера встречной стороне. В целях предотвращения оказания какого-либо давления на продавца, всё общение непосредственных участников сделки ведётся через профессионального посредника.

Конфиденциальность предоставленных данных – один из основных нюансов риэлторской услуги.

Обязан ли риэлтор предоставлять для ознакомления документы на квартиру на просмотре?

По-хорошему, так вести дела на рынке не принято – вываливать кипы правоустанавливающих бумаг первому встречному. Решение в этом вопросе остаётся на усмотрение риэлтора.

Однако, иметь под рукой такие элементарные документы на квартиру, которые на самом деле находятся в открытом доступе, как выписка из ЕГРН или экспликация поэтажного плана, риэлтор несомненно должен.

В остальном, только при предметном интересе – после предварительных переговоров со встречной стороной и в момент подписания авансового соглашения, агент обязан предоставить сканы или копии «правоустановки» покупателю/его представителю для ознакомления и проверки юридической чистоты сделки. Иными словами, такой обязанности как, разбрасываться направо и налево свидетельствами о праве на собственность, на специалиста по недвижимости никаким образом не может быть возложено.

Обязан ли риэлтор бесплатно сопроводить сделку для встречной стороны?

Нанятый по договору на оказание услуг специалист по недвижимости представляет интересы заказчика и только. Он не обязан предоставлять консультативную поддержку самостоятельным покупателям или продавцам на встречной стороне, а тем более делать это бесплатно.

Агент не может объективно и беспристрастно сопровождать сделку купли-продажи сторон с диаметрально противоположными интересами – в противном случае, чтобы связать несовместимое/недопустимое воедино и не развалить сделку, он будет действовать исходя лишь из своих корыстных интересов.

Это касается тех случаев, когда через чур прагматичные самостоятельные участники рынка (как продавцы, так и покупатели, а часто и те и другие одновременно) пытаются сэкономить на квалифицированной правовой помощи и на деле при острой необходимости стараются либо ложными манёврами выведать ценную информацию, либо воспользоваться услугами компетентного контрагента, либо нанять опытного риэлтора на сделку одного на двоих – это не допустимо ни при каких обстоятельствах! Такая кривая конструкция противоречит фундаментальным принципам работы посредника и самому назначению честной юридической услуги. В таком положении риэлтор должен игнорировать соблазн получения дополнительного вознаграждения, но при этом по просьбе обращающегося заявителя/участника на противоположной стороне сделки может проявить великодушие и безвозмездно разъяснить отдельные моменты и нюансы процесса по отчуждению недвижимого имущества.

Частный риэлтор в Москве Татьяна Мамонтова

Источник: https://agent112.ru/stati/obyazannosti-rieltora.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.