Что нужно знать покупая новостройку

Содержание

Покупка квартиры в новостройке – пошаговая инструкция

Что нужно знать покупая новостройку

Расскажем о том, что нужно знать перед покупкой квартиры в новостройке, чтобы не стать жертвой обмана.

Выбор фирмы застройщика

Изучите как можно больше информации о строительных компаниях, которые являются вашими фаворитами. Такая процедура необходима для проверки агентов рынка недвижимости.

Большинство застройщиков предоставляют всю необходимую информацию на интернет-портале своей компании. Если вы не найдете необходимых данных, то лучше самостоятельно посетить офис строительной организации и задать интересующие вас вопросы.

Что нужно знать о застройщике:

Репутация

Обратите внимание на то, есть ли у застройщика сданные проекты. Как долго они строились? В какое время поступили в эксплуатацию? Какие материалы были использованы в процессах строительства?

Даже в крупных городах информация о недобросовестных компаниях, которые практикуют сделки двойной продажи и прочие виды мошенничества, довольно быстро распространяется посредством «сарафанного радио». Поэтому следует изучить отзывы на любительских тематических форумах. Так вы сможете получить информацию о реальном положении дел.

Учредительная и финансовая документация

Детально изучите проектную декларацию, разрешение на проведение строительства, право владения участком земли, инвестиционный контракт, акт предварительного распределения квартир, сроки сдачи в эксплуатацию и другие данные об объекте. Добросовестные застройщики, которым нечего скрывать, с легкостью предоставляют необходимую документацию будущим дольщикам.

Если вы сомневаетесь в собственной компетенции, то к процессу изучения документов можно привлечь специалиста из независимой юридической консультации. Так вы получите профессиональную помощь в процедуре проверки застройщика. Услуги юристов имеют свою цену, но в таких вопросах не стоит экономить, так как попытки сократить затраты могут привести к более масштабным проблемам и расходам.

Еще одним вариантом проверки строительной организации может стать обращение в банк за получением ипотечного кредитования, даже если вы не собираетесь участвовать в данной финансовой программе. Дело в том, что после кризисной ситуации 2008 года, банки с особой тщательностью проверяют застройщиков.

Также для грамотного выбора застройщика можно посетить специализированную выставку «Недвижимость от лидеров». Здесь вы сможете получить комментарии прямо от застройщиков, сравнить несколько строительных компаний и посетить профильные семинары.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимостиПокупка квартиры в новостройке – пошаговая инструкция

Оформление договора с фирмой застройщиком

Один из самых важных этапов покупки квартиры – это оформление договора с застройщиком. После того как вы определитесь со строительной компанией, выбрали жилой комплекс и подходящие по планировке апартаменты, можно переходить к процессу заключения сделки.

При приобретении жилья напрямую от застройщика, необходимо оформить Договор участия в долевом строительстве (ДДУ). При подписании ДДУ, нужно быть особенно внимательным. Так как даже здесь можно столкнуться с мошенничеством. Застройщик может предоставить документ с подменой понятий или поддельный контракт.

Одной из разновидностей ложных контрактов является ПДДУ – предварительный договор долевого участия. Такой документ не является законным и не соответствует нормам 214-ФЗ.

Такие соглашения заключают застройщики, которые имеют проблемы с оформлением разрешительной документации на осуществление строительства. Вследствие чего не могут предложить подлинный ДДУ.

Чаще всего при заключении ПДДУ строительная компания предоставляет внушительную скидку, предоставляя ее в виде определенной компенсации возможных рисков и материальных потерь.

Риски, возможные при заключении ПДДУ

  • Документ не подлежит регистрации в Росреестре, также в нем не указаны обязательства застройщика перед дольщиком. Поэтому предъявление каких-либо претензий к строительной компании на основе данного документа не имеет юридической силы.
  • Перед подписанием контракта, стороны устно договариваются об единовременной срочной уплате дольщиком полной суммы за жилье, и предоставлении правомерного ДДУ застройщиком только после получения денежных средств. Такое соглашение не дает никаких гарантий покупателю, поэтому дольщик может стать жертвой махинаций по двойным продажам.

Главным фактором контракта является соответствие законодательным нормам – 214-ФЗ, который регулирует правоотношения участников долевого строительства. Только на такие сделки следует соглашаться. Чтобы быть полностью уверенным в правомерности документа, эксперты советуют привлечь к делу независимого юриста.

Насколько дороже квартиры по ДДУ? Какие дополнительные затраты понесет покупатель при регистрации и получении ключей? Узнайте условия покупки квартир непосредственно от застройщков на выставке недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Проверка документов

Перед оформлением сделки, вам необходимо обратить внимание на следующие пункты соглашения:

  • Дата окончания строительства.
  • Штрафы и другие возможные санкции за несоблюдение контракта.
  • Дата сдачи жилья в эксплуатацию.
  • Условия, при которых можно расторгнуть соглашение.
  • Данные о фиксированной стоимости квадратного метра на всех этапах сотрудничества.
  • Сроки передачи документов для регистрирования права владения.

Соглашение ДДУ должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре. Необходимо предоставить следующие документы:

  • Заявления от застройщика и дольщика.
  • Оригинал ДДУ.
  • Кадастровый план земельного участка.
  • План объекта строительства.
  • Документы на право владения объектом.
  • Проектную декларацию.
  • Разрешение на строительство.
  • Удостоверение личности покупателя.

После подачи пакета документов необходимо оплатить госпошлину. Регистрация осуществляется в течении 7-9 рабочих дней.

Подписание акта приема-передачи

Подписание акта приема-передачи

При покупке жилья по программе долевого участия, необходимо знать, что от приобретения до въезда в апартаменты могут пройти несколько месяцев или даже пара лет. Точный период сдачи жилья в эксплуатацию должен быть указан в ДДУ, и за его несоблюдение на застройщика налагаются определенные санкции, чаще всего денежные выплаты.

После ввода жилья в эксплуатацию, застройщик должен пригласить дольщиков на объект для осмотра квартиры и подписания акта ее приема-передачи. Представитель компании застройщика проведет вас в ваши апартаменты, после чего вам необходимо в его присутствии выполнить следующие действия:

  • Осмотреть стены, потолок и пол на предмет трещин и других возможных дефектов.
  • Проверить функционал стеклопакетов и дверей.
  • Проверить состояние коммуникаций и инженерных систем.
  • Измерить площадь квартиры на соответствие с данными, указанными в проектной документации.

В случае нахождения каких-либо дефектов или расхождения проектной и фактической площади, представитель застройщика должен зафиксировать спорные моменты. Не стоит переходить к подписанию документа, при неисправностях в помещении. Дождитесь пока все проблемы будут устранены. Иначе вам придется самостоятельно исправлять все недочеты.

При расхождении метража вам следует связаться с юристом компании застройщика и с его помощью организовать дальнейший план действий. В случаях, когда фактическая площадь превышает проектную, вам потребуется доплатить денежные средства за дополнительные метры. В противоположной ситуации – потребовать деньги с застройщика.

После передачи апартаментов до подписания акта, понадобится еще 1-3 месяца на оформление технического паспорта объекта в БТИ. На протяжении этого времени вы обязуетесь оплачивать коммунальные услуги.

Вернет ли деньги застройщик, если по обмерам БТИ метраж квартиры оказался меньше оплаченного? Получите полную информацию от представителей разных застройщиков за один день на выставке недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Акт приема-передачи включает в себя:

  • Информацию об участвующих сторонах.
  • Смотровой лист, где указаны все дефекты апартаментов, сроки их устранения.
  • Фактический адрес и номер квартиры.
  • Конечная стоимость жилья.

После успешного подписания акта дольщиков приглашают на собрание для получения ключей от квартиры.

Знаете ли вы, что застройщик обязан предоставить ключи, даже если в акте приема-передачи покупатель указал список дефектов к устранению? Посетите семинары для дольщиков на выставке недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимостиЗаселение в квартиру

Заселение в квартиру

В соответствии с законодательством, заселяться в новое жилье можно только после получения акта допуска от застройщика. Дольщик может начать проведение ремонтных и отделочных работ.

Оформление квартиры в собственность

Считать себя полноценным владельцем квартиры можно только после ее оформления в собственность. Для этого необходимо выполнить следующие шаги:

  • Подготовить пакет документов
  • Удостоверения личности всех владельцев.
  • Договор купли-продажи, ДДУ.
  • Акт приема-передачи, технический паспорт объекта и квартиры.
  • Закладная и договор займа (в случае покупки по программе ипотеки).
  • Разрешение от органов опеки (если один из владельцев несовершеннолетний).
  • Доверенность, заверенная нотариально (если интересы представляет третье лицо).
  • Обратиться в соответствующие инстанции
  • Отдать документы на оформление можно в Регистрационную палату или МФЦ.
  • Заполнить заявление на регистрацию собственности
  • Оплатить государственную пошлину

Процедура проверки документов может занимать 2-3 недели. Свидетельство на право собственности выдается каждому из дольщиков.

Распространенные ошибки при покупке жилья

  • Излишняя спешка с приобретением квартиры, из-за искусственно созданного ажиотажа застройщикомПропаганда низких цен и ограниченного количества квартир мешает покупателю детально изучить рынок недвижимости.
  • Попытки сэкономить на привлечении независимых юридических консультантовЭкономия может привести к большим расходам вследствие пропуска каких-либо особенностей и неточностей договора.
  • Поверхностное изучение компании застройщикаСлепая вера всем словам строительной компании может привести прямо в руки к мошенникам.
  • Проведение ремонта до получения документов на право собственностиЖилье окончательно переходит в право собственности только после заключения соответствующих документов, начиная с этого момента жильцы могут изменять планировку и делать ремонт.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bc5bb148359c800abc80328/pokupka-kvartiry-v-novostroike--poshagovaia-instrukciia-5c388082e3be6800a9f7869f

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Что нужно знать покупая новостройку

Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия.

Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор.

Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому рассчитывайте, что заселитесь на следующий день после того, как дом примет госкомиссия.

Период, за который застройщик должен передать ключи дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ.

Вполне возможно, что застройщик не станет так растягивать процесс, но он оставит комфортный запас на доработки. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом за месяц до передачи ключей или ранее.

На практике застройщики также звонят покупателям или отправляют смс.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Шаг 2. Соберите инструменты

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

  • блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
  • лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
  • лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь

SolisImages/Fotolia

Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях.

Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать.

Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.

Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру.

За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры.

Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

5 правил, как принять квартиру в новостройке

Шаг 4. Проверьте документы

Приемки квартиры начинается c того, что вы сверяете документы в офисе застройщика. Вы приходите со своим паспортом и оригиналом договора. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать одновременно, они могут оформить нотариальную доверенность на одного представителя.

Зачастую застройщики просят здесь же, на месте, подписать акт приема-передачи, а уже затем отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Ни в коем случае не соглашайтесь на это, иначе вы можете остаться один на один со всеми недоделками.

Проверьте, получил ли застройщик разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоили ли дому почтовый адрес.

Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру.

Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить в течение десяти дней.

Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

Шаг 5. Осмотрите дом

photo 5000/Fotolia

Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и, если в нем есть недочеты, их можно смело записывать и добиться устранения.

Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, качество штукатурки и краски, убедитесь в исправности лифтов.

Дом должен сдаваться с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский, – не уточняется.

Если квартира находится на первом этаже, договоритесь о том, чтобы представители застройщика показали подвал. Проверьте, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если квартира находится на последнем этаже, осмотрите технический этаж и убедитесь в исправности крыши.

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру

Тщательно осмотрите саму квартиру. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это.

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

  1. Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирных. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.
  2. Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегает к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.
  3. Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, это проверяется уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – простучите каждый метр напольного покрытия и сравните звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их обведите их мелом.
  4. Стены. Проверьте отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также проверьте, соответствует ли размещения стен плану квартиры. Измерьте длину стен, высчитайте площадь и также сравните ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.
  5. Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установить натяжной потолок, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.
  6. Окна в комнатах и на лоджиях. Убедитесь в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Проверьте, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.
  7. Электрика. Убедитесь в том, что есть все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, тоже проверьте их работу. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Вкрутите лампочку во все цоколи (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).
  8. Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Проверьте, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги. Поднесите его к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.
  9. Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, убедитесь, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, а не постелил вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена мебель, оцените качество отделки и за ней. Проверьте, насколько ровные покрытия, удостоверьтесь, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке нет трещин и сколов.

asierromero/Fotolia

Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт

Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний.

В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес.

Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.

После устранения недочетов девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, не подписывайте этот документ до устранения всех недочетов.

К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией.

С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, принять квартиру можно, но только если составить при этом дефектный акт.

Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Опирайтесь на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, укажите на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт приема-передачи.

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Как принять квартиру в новостройке?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ООО, а продавец – ИП?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/instruktsiya_kak_prinyat_kvartiru_v_novostroyke/6587

Покупаем квартиру в новостройке

Что нужно знать покупая новостройку

Квартиры в новых домах могут не соответствовать заявленным в проекте техническим характеристикам и иметь дефекты. Поэтому при осмотре на некоторые технические аспекты новоселу следует обращать внимание самостоятельно

Depositphotos/soleg

Строители и риэлторы часто говорят, что главный критерий для большинства покупателей жилья в новостройках – цена. Далее идут потребительские характеристики: локальные, видовые и т. д. Однако некоторые специалисты также добавляют, что растет число клиентов, которые подходят к выбору и осмотру жилплощади более детально, в числе прочего обращая внимание на технические и технологические нюансы.

На ранних стадиях

Учитывая то, что продажи в жилых комплексах открываются уже на стадии котлована, то первое, что нужно внимательно изучить при покупке жилья, – это технические документы.

“Проектная декларация с подробным техническим описанием будущего дома должна быть представлена на сайте застройщика”, – утверждает генеральный директор компании “МИЭЛЬ-Новостройки” Софья Лебедева.

В офисе продаж новостройки также обязательно должен быть макет, по которому можно составить представление о расположении дома и квартир, задать вопросы по технологиям строительства.

По словам руководителя внешних продаж “НДВ-Недвижимость” Сергея Комарова, на этой стадии людей интересует информация об используемых строительных материалах, структуре наружных стен и облицовке. Часто вопросы касаются марки стеклопакетов.

“Интерес к технической стороне подтверждают дни открытых дверей, которые многие застройщики проводят в формате экскурсий и презентаций”, – рассказывает Сергей Комаров. Однако интерес, как правило, не выходит за рамки несложных вопросов.

“Марка бетона никого не интересует”, – добавляет специалист.

На завершающей стадии строительства

В панельных домах следует обратить внимание на фасады: на качественной панели нет трещин и потеков, она хорошо герметизирована.

Например, при возведении этажей панельного жилого дома ширина стыков между панелями стен и перекрытий может быть больше, чем требуемая проектом или строительными нормами. Последствиями некачественной термо- и звукоизоляции стыков станут потери тепла и проблема шума.

 Одинокого дольщика, конечно, на стройку пропустят вряд ли. Однако в формате инициативных групп с застройщиком можно договориться о контрольных посещениях.

Квартиры без отделки

При покупке квартиры, где не предусмотрена чистовая отделка, важно проверить стены и пол на отсутствие щелей или трещин.

“Был прецедент, когда жильцы, делая стяжку пола, залили раствором через перекрытия квартиру этажом ниже – в полу оказалась трещина, которую при беглом осмотре не заметили”, – рассказывает Софья Лебедева.

Известны случаи, когда бетонные плиты на полу были положены неровно – отдельные выступали на несколько сантиметров. Чтобы выровнять все полы, пришлось засыпать огромным количеством пескобетона всю квартиру, что привело к дополнительным расходам на материалы и услуги рабочих.

На что обращать внимание при приемке квартиры в новостройке
(наведите курсор на изображение)

Depositphotos/auriso

Квартира с отделкой

По словам директора по развитию Kalinka Group Алексея Сидорова, при осмотре новой квартиры нужно оценивать конструктивные особенности дома, инженерные системы и качество отделки. “Особенно это актуально в сегменте элитного жилья, где данные критерии играют большую роль в ликвидности объекта”, – говорит специалист.

Застройщик, как правило, прописывает в договоре купли-продажи материалы и оборудование, которое применяется при строительстве, с четким названием и описанием производителя.

Проверить их визуально и соотнести с тем, что используется фактически, может каждый. Например, сверить производителя системы вентиляции.

“Нужно сверять каждую позицию и фактические результаты; проверять качество установки входной и межкомнатных дверей, качество поклейки обоев и остекления балконов и лоджий”, – отмечает Софья Лебедева.

Случается, что в целях экономии строители устанавливают более дешевые и менее качественные радиаторы отопления, оконные блоки, приборы учета воды и тепла.

В квартире отсутствуют обозначенные в техническом паспорте строительные элементы, например защитные короба стояков инженерных коммуникаций.

В подобных случаях могут возникнуть ошибки и несоответствия при оформлении прав собственности на квартиру.

Коммерческий директор “ЮИТ Московия” Сергей Китаев советует перед осмотром квартиры в новостройке подробно изучить официальные стандарты.

Например, при проверке окон важно обратить внимание на их внешний вид и особенно на герметичность – створки должны закрываться плавно, без посторонних звуков, при закрытом окне воздух с улицы не должен поступать в квартиру.

При покупке квартиры в новом доме необходимо проверить электроснабжение, водоснабжение, работу системы отопления.

“У нас был случай, когда клиент соглашался подписать договор купли-продажи на квартиру в строящемся элитном объекте только при условии, если застройщик подпишет дополнительное соглашение, в котором он обязуется выполнить все те заявления в отношении материалов и технической оснащенности инженерных систем, которые он указал в рекламной брошюре. – рассказал Алексей Сидоров. – Застройщик оказался в затруднительном положении. Как говорится, одно дело обещать, другое – жениться”.

Все обнаруженные недоделки и дефекты покупатель должен указать в акте приема-передачи жилого помещения. В соответствии с 214-ФЗ, для объектов долевого строительства устанавливается гарантийный срок.

Он составляет не менее пяти лет и обязательно прописывается в договоре. В случае выявления брака подрядчик устраняет его за свой счет. Или же это делает застройщик за счет гарантийных удержаний.

Правда, как показывает практика, вопросы финансирования ликвидации дефектов очень часто становятся предметом судебных разбирательств.

Несколько практических советов

  • При проверке шпаклевочных работ можно на стену под углом направить луч фонаря (по возможности мощного). Так легче обнаружить неровности, раковины и другие дефекты. Шпаклевание под обои не требует идеальной поверхности. Под покраску стену нужно вывести идеально ровно.
  • С помощью отвеса и линейки можно проверить вертикальность стен. По нормам, отклонение от вертикали при простой штукатурке не должно превышать 15 мм на высоту помещения, при улучшенной – 10 мм, при высококачественной – 5 мм.
  • Если обои наклеены внапуск, то кромки полотнищ должны быть направлены в сторону падающего света (в сторону окон). Иногда строители заклеивают обоями кромки наличников и плинтусов. На это стоит обратить внимание.
  • Качество покраски потолка лучше оценивать в светлое время суток. Потолок должен быть ровным, без затенений и пятен.
  • В ванной следует обратить внимание на саму ванную. В углах не должно быть никаких щелей. Качество укладки плитки на наличие пустот определяется простукиванием. Специалисты советуют также использовать двухметровую рейку, которую следует приложить к облицованной поверхности и перемещать во всех направлениях. Она не должна подпрыгивать на неровностях.
  • В соответствии с Градкодексом РФ, объекты капитального строительства принимают органы местной власти: в Москве – Мосгорстройнадзор, а в Подмосковье – органы местного самоуправления. Несмотря на это, специалисты советуют покупателям проявлять внимательность на предмет технических недочетов при подписании акта приемки-передачи.

Владимир Миронов

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d23d99a7947a78ce919a6

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Что нужно знать покупая новостройку

Новостройка – возводимое жилье на разных стадиях готовности. У покупки квартиры в новостройке есть свои преимущества и недостатки. Сделку сопровождают определенные риски. Чтобы их минимизировать, необходимо проанализировать документы, застройщика, оценить собственно предлагаемое жилье и ряд сопутствующих факторов.

Плюсы покупки квартиры в новостройке:

  • Новые неизношенные коммуникации.
  • Нет запутанных историй продаж, обменов и сомнительных дарений – то есть потенциальных поводов для судебных тяжб.
  • Большой выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант.

  • Современная планировка; опционально есть возможность поменять планировку.
  • В подавляющем большинстве случаев предусмотрена современная инфраструктура.
  • Цена на первичное жилье обычно ниже стоимости аналогов на вторичном рынке.

  • В рамках программ рассрочки от застройщика банки кредитуют покупателей под минимальный процент, а иногда и беспроцентно.

В итоге вы существенно экономите: к моменту оформления собственности стоимость квартиры в новостройке возрастает на 20-30%.

Таким образом, вложение средств на этапе строительства – достаточно прибыльная инвестиция.

Минусы покупки квартиры в новостройке

Кроме плюсов, у квартир в новостройке есть минусы, но их можно минимизировать

Долгое ожидание

При покупке квартиры в новостройке, возможно, долгое ожидание. Чтобы минимизировать этот недостаток, выбирайте застройщика с большим портфолио введенного в эксплуатацию жилья и хорошей репутацией. Если въехать необходимо быстрее, выбирайте панельный дом, а не монолитный или монолитно-кирпичный.

Что важно при покупке квартиры в новостройке: монолит vs панель

Еще недавно монолит считался элитным жильем, а панель – «жильем для бедных». Современная технологичная панель обладает максимально приближенными к монолиту характеристиками – теплопроводностью и шумоизоляцией.

Панельные дома строятся с эстетичными фасадами и высотой до 25 этажей. Наряду с этим на рынке появилось бюджетное монолитное жилье с характеристиками, приближенными к панельному. Разница между индивидуальным и серийным строительством сокращается, хотя и сохраняется.

Поэтому в каждом случае рассматривать нужно конкретный объект.

В целом монолитное и монолитно-кирпичное жилье:

  • строится не меньше года;
  • имеет привлекательные фасады и нетиповые характеристики;
  • рассчитано на свободную планировку ‒ сдается без перегородок, покупатель сам планирует, сам возводит и узаконивает перегородки, то есть тратит на это время и деньги;
  • при высоком качестве строительства обладает лучшей теплопроводностью – в нем не холодно зимой и не жарко летом;
  • срок службы – до 200 лет;
  • стоит дороже.

Панельные дома:

  • возводятся в срок от полугода;
  • уступают по характеристикам монолитным, но в разных сериях в различной степени;
  • имеют типовой внешний вид фасадов и ограниченную этажность – старые серии до 10 этажей, новые – до 25;
  • предоставляют большой выбор типовых планировок;
  • сдаются с перегородками, электропроводкой, батареями и нередко с чистовой отделкой;
  • доступнее по цене.

Ставка по кредиту

Размер ставки и условия кредитования квартир в новостройках зависят от рыночной конъюнктуры, ключевой ставки ЦБ, политики выбранного банка и надежности застройщика. Чтобы минимизировать влияние этих факторов, узнайте, в каких банках аккредитован выбранный вами жилой комплекс.

Аккредитация означает, что банки уже изучили документацию по застройщику и проекту, поэтому выдают кредиты по упрощенной схеме, быстрее и с минимальным пакетом документов. Они же кредитуют застройщика и заинтересованы в конечных покупателях, поэтому чаще, хотя и не всегда, предлагают самые лояльные условия. Также изучите условия ипотечного кредитования в других банках.

Необходимость делать ремонт

В новостройке необходим ремонт ‒ это влечет дополнительные временные и денежные затраты. В течение длительного периода возможен шум, так как ремонт будет и в соседних квартирах.

Эти недостатки относительные: большинство покупателей жилья на вторичном рынке тоже делают ремонт, прежде чем въехать. Если есть возможность добиться того, чтобы все соседи придерживались действующего законодательства – выполняли ремонтные работы до 22 часов, – то период ремонтов вполне терпим.

Недостаток инфраструктуры

В новостройках возможен недостаток инфраструктуры, и это действительно может стать проблемой. Причем коммерческие объекты – магазины, парикмахерские и прочие – появятся практически сразу, так как первые этажи под них застройщик продает или сдает в аренду еще на этапе строительства.

Поликлиника, детский сад и школа в шаговой доступности могут появиться позже. Поэтому при выборе квартиры в новостройке ориентируйтесь на уже существующую либо строящуюся инфраструктуру, а не на рекламные проспекты. Если инфраструктурные объекты не фигурируют в ДДУ или инвестиционном договоре застройщика и районной администрации, то возводить их он не обязан.

Что проверять при покупке квартиры в новостройке?

Транспортную развязку и пассажиропоток. Имейте в виду, что после сдачи жилья в эксплуатацию нагрузка на транспортные магистрали увеличится.

Парковочные места – подземный паркинг и открытые машиноместа. В стандартных ЖК норма – 1 машиноместо на квартиру, в бизнес-классе – 1,5, в сегменте «элит» – 2.

Если в вашей новостройке коэффициент меньше, то проблема с парковкой будет регулярной. Нередко продажу парковочных мест начинают после реализации квартир, при этом ценник оказывается далеко не гуманным.

Поэтому эксперты рекомендуют при покупке квартиры в новостройке заранее спросить о порядке цен на паркинг.

Подъезд. Крайне желателен широкий и удобный, с качественно сделанным пандусом, местом для детских колясок на первом этаже, достаточным количеством вместительных лифтов. Если вы рассматриваете для себя панельную новостройку, найдите дома той же серии от того же застройщика, чтобы посмотреть их подъезды и дворы «вживую».

Кроме этого при покупке новой квартиры в новостройке необходимо:

  • Оценить застройщика, его документы, вид предлагаемого договора.
  • Проверить аккредитацию дома в банке.
  • Оценить состояние новостройки и темпы строительства.

На что обратить внимание при покупке новостройки с целью инвестиций?

Выбирайте объект в небольшом жилом комплексе: в большом в ближайшие несколько лет у вас будет много конкурентов, в том числе демпингующих.

Выбирайте районы с дефицитом жилья. Идеально, если новостройка будет единственной в округе. Стоит поинтересоваться, не планируется ли поблизости масштабное строительство: чем меньше будет у вас конкурентов, тем прибыльнее будут ваши инвестиции.

Выбирайте квартиры с отделкой от застройщика – так вы не только сэкономите на ремонте, но и сможете продать/сдать жилье сразу после получения ключей, то есть начнете компенсировать затраты.

Стоимость новостройки даже с экономичным предпродажным ремонтом на 10-15% выше, чем без него. Убедитесь, что цена на отделку у застройщика адекватна. В противном случае вам выгоднее нанять бригаду ремонтников.

Выбирайте квартиры на средних этажах: первый и последний хуже продаются, а квартиры на верхних этажах с хорошими видами из окон стоят дороже, то есть менее рентабельны. По соотношению цены и ликвидности оптимальны 3-5-й этажи. Если вы планируете сдавать жилье в аренду, можете рассматривать и 1-й, – арендная ставка здесь почти не отличается от средних этажей.

Кроме этого, учитывайте:

  • высоту потолков;
  • толщину стен;
  • расположение лифтовых шахт;
  • озеленение придомовой территории;
  • существующую инфраструктуру.

С чего начинать покупку квартиры в новостройке пошагово?

По мнению экспертов, вашими первыми шагами должны стать:

  • определение максимального бюджета и размера ежемесячной выплаты в случае ипотечного кредитования;
  • определение предпочтительного местоположения, размера, этажности квартиры, а также компромиссных вариантов;
  • изучение предложений;
  • выбор нескольких подходящих вариантов для сравнения;
  • выбор надежного застройщика/инвестора путем сбора и анализа информации;
  • сопоставление всех плюсов и минусов.

У кого покупать?

При покупке квартиры в новостройке учитывайте, что серьезные девелоперы продают недвижимость сами или через партнерское агентство. Цены в обоих случаях практически одинаковые. Если вы обращаетесь в стороннее агентство, цена буде выше, но, возможно, вам предложат более интересный вариант.

Нужен ли риелтор?

Если вы: точно знаете, в каком ЖК и какую квартиру хотите купить, сможете разобраться с документами или подключить юриста, а также умеете торговаться, – то справитесь без риелтора. С другой стороны, специалист по недвижимости может помочь подобрать еще лучший вариант, предложит несколько альтернатив – например, с лучшим сроком сдачи.

Кроме этого, риэлтор поможет:

  • максимально выгодно продать имеющееся жилье;
  • оформить ипотеку с минимальной процентной ставкой;
  • найти квартиры, которых нет в публичных базах застройщиков.

Важная деталь – услуги посредника при покупке квартиры в новостройке, как правило, оплачивает не покупатель, а застройщик.

Как не стать обманутым дольщиком?

Покупка жилья на первичном рынке сопровождается несистемными и системными рисками. Несистемные: добросовестность застройщика, срок сдачи дома, подключение к коммуникациям и другие. Системные риски:

  • задержка сроков сдачи жилья;
  • девальвация рубля для заемщиков с валютной ипотекой;
  • признание застройщика банкротом.

ФЗ-214 страхует от подавляющего большинства рисков тех дольщиков, которые заключили договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком либо договор уступки имущественных прав по ДДУ с инвестором проекта.

Какие документы должны быть у застройщика:

  • Свидетельство о государственной регистрации юридического лица. Если компания-застройщик основана до 1,07,2012, у нее должно быть свидетельство о внесении регистрационных данных в ЕГРЮЛ.
  • Выписка из ЕГРЮЛ давностью не старше 1 месяца – ее нужно сверить с проектной декларацией и убедиться, что совпадает перечень учредителей.

  • Устав юридического лица. Проверьте разделы «Исполнительный орган» и «Виды деятельности» – в них указан объем и сроки полномочий руководителя.
  • Протокол назначения руководителя СК и приказ о его назначении на должность гендиректора.
  • Разрешение на строительство интересующего вас объекта с актуальным сроком действия.

  • Инвестиционный проект, подписанный собственником участка, на котором строят дом. В нем должны быть указаны заказчик, инвестор, объемы и сроки строительства, размер доли муниципалитета или области.
  • Приложения, перечисленные в инвестпроекте, – договоры, графики платежей, планы размещения квартир, распоряжения, постановления и т. д.

  • Лицензия – проверьте реквизиты документа и срок его действия, когда и кем он был выдан.
  • Договор аренды земельного участка – срок его действия должен соответствовать заявленному периоду строительства. В документе должен быть корректно указан арендатор, имеющий права на застройку.Проверьте план участка, его границы, адрес и кадастровый номер.

    Сравните эти данные с аналогичными в проектной декларации.

  • Паспорт представителя застройщика, который подписывает ДДУ – данные должны совпадать с данными в Доверенности или выписке из ЕГРЮЛ.
  • Если рядом со строящимся домом есть охранный объект или территория, у застройщика должны быть охранные обязательства.

Чтобы проверить финансовую состоятельность СК, при покупке квартиры в новостройке важно спросить, в каких банках застройщик аккредитован.

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

При проверке документов застройщика, ознакомьтесь с проектом стандартного договора – это должен быть Договор долевого участия – ДДУ – или Договор уступки имущественных прав по ДДУ с инвестором проекта. Именно они наиболее безопасны и в большей степени защищают права покупателя.

Эксперты не рекомендуют заключать другие виды договоров – Договор инвестирования, займа или предварительный считаются рискованными. Как правило, подписать такие документы предлагают, если у застройщика нет разрешения на строительство, регистрации и т. д.

Квартиры от Ленстройтрест по ФЗ-214:

Выбирайте компанию с репутаций. Этим вы сведете несистемные и системные риски к минимуму: у девелоперов-лидеров рынка больше шансов выдержать кризис либо получить государственную поддержку.

Источник: https://www.6543210.ru/info/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroyke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.