Цели аренды

Тема 29. Договор аренды

Цели аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имуще­ства в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным, возмездным и вза­имным.

Основнаяцель договора аренды обеспечить передачу индиви­дуально-определенной вещи во временное пользование другим лицом.

Субаренда (поднаем) — сдача арендатором имущества в аренду третьему лицу. К субаренде применяются правила об аренде, если иное не установлено законодательством. Объем прав субаренда­тора не может превышать объема прав арендатора.

Стороны договора — арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель) — любые субъекты гражданского права.

Арендодателем вправе выступать любое физическое или юри­дическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как соб­ственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, высту­пают любые физические и юридические лица. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК РФ установлены исключения из этого правила.

Так, арендатором жилых помеще­ний вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст.

665 ГК РФ).

Предмет договора (существенное условие) — любая индиви­дуально-определенная вещь, не теряющая своих свойств в про­цессе использования (непотребляемая).

Форма, договора должна соответствовать общим правилам о форме сделок, с учетом следующих особенностей:

· договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от сро­ка, должен быть заключен вписьменной форме

· договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к аренда­тору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли- продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ);

· договор аренды недвижимости (в том числе зданий и соо­ружений на срок более одного года) подлежитгосударственной ре­гистрации (ст. 651 ГКРФ).

Цена договора не является его существенным условием. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Формы арендной платы:

· платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно (применяется и в том случае, если форма оплаты договором не предусмотрена);

· установленная доля приращений имущества;

· предоставление арендатором определенных услуг;

· передача определенной вещи в собственность или в аренду;

· возложение на арендатора определенных затрат на улучше­ние арендованного имущества;

· другие формы и их сочетания.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сто­рон, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено законом или договором).

Срок договора может быть как определенным, так и неопреде­ленным.

При отсутствии в договоре условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив другую сторону об этом за один месяц (при аренде недвижимо­сти — за три месяца), если иной срок не установлен законом или договором.

Арендодатель обязан:

Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответ­ствующем условиям договора и назначению имущества.

При неисполнении арендодателем обязанности по передаче имущества в установленный (либо разумный) срок арендатор вправе либо:

· истребовать от него это имущество и потребовать возмеще­ния убытков, причиненных задержкой исполнения;

· потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель отвечает за любые недостатки, препятствующие использованию имущества по назначению, имевшиеся в нем до заключения договора, за исключением тех, которые:

· оговорены сторонами при заключении договора;

· заранее известны арендатору;

· должны быть обнаружены арендатором при приемке иму­щества в пользование (явные недостатки).

Арендатор, обнаруживший в имуществе недостатки, за кото­рые отвечает арендодатель,вправе потребовать от него либо:

· безвозмездного устранения недостатков;

· соразмерного уменьшения арендной платы;

· возмещения своих расходов на устранение недостатков (он вправе удержать сумму этих расходов из арендной платы);

· досрочного расторжения договора.

Во всех случаях арендатор вправе требовать возмещения по­несенных им убытков;

Предупредить арендатора о правах третьих лиц (как вещных, так и обязательственных) на сдаваемое в аренду имущество. При неисполнении арендодателем этой обязанности арендатор вправе требовать:

· либо уменьшения арендной платы (в зависимости от степе­ни ущемления его прав);

· либо расторжения договора и возмещения убытков (неза­висимо от степени ущемления его прав);

· производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (если иное не предусмотрено законодатель­ством или договором аренды). При неисполнении арендодателем этой обязанности аренда­тор вправе (если иное не предусмотрено договором) либо:

· произвести капитальный ремонт, предусмотренный дого­вором или вызванный необходимостью, и взыскать с арендодате­ля его стоимость (зачесть ее в счет арендной платы);

· потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

· потребовать досрочного расторжения договора и возмеще­ния убытков;

· возместить арендатору стоимость неотделимых (без причи­нения имуществу вреда) улучшений, произведенных за его счет с согласия арендодателя (если иное не предусмотрено дого­вором). Неотделимые улучшения, произведенные арендатором без со­гласия арендодателя, возмещению не подлежат (если иное не предусмотрено законом).

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью.

Обязанности арендатора:

· пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями аренды, а если они договором не определены, то в со­ответствии с назначением имущества. За нарушение этого усло­вия арендатор отвечает только при наличии своей вины. При нарушении этой обязанности арендодатель вправе потре­бовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков;

· своевременно вносить плату за пользование имуществом.

При существенном нарушении сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд (если иное не предусмотрено договором).

При существенном ухудшении условий пользования имуще­ством или его состояния не по его вине арендатор вправе потребо­вать соответствующего уменьшения арендной платы (если иное не предусмотрено законом);

· поддерживать арендованное имущество в исправном со­стоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести рас­ходы на содержание имущества (если иное не установлено зако­ном или договором).

· без согласия арендодателя:

· не передавать свои права и обязанности по договору друго­му лицу;

· не сдавать имущество в субаренду;

· не отдавать арендные права в залог и не вносить их в каче­стве взноса в коммерческие организации (если иное не установле­но законодательством);

При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество:

· в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нор­мального износа);

· либо в состоянии, обусловленном договором.

При несвоевременном возврате арендованного имущества арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если она не покрывает причиненных просроч­кой убытков, — их возмещения.

Договор аренды прекращается в случае:

· смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, если заключение договора было обусловлено личными качества­ми арендатора;

· смерти гражданина, арендующегодвижимое имущество, если договор был неразрывно связан с личностью арендатора;

· ликвидации юридического лица, являющегося одной из сторон договора;

· решения суда о прекращении договора по требованию одной из его сторон.

Договор аренды может бытьдосрочно расторгнут судомпо тре­бованиюарендодателя,если арендатор:

· пользуется имуществом с существенным либо неоднократ­ными нарушениями условий договора или назначения имуще­ства;

· существенно ухудшает арендованное имущество;

· не вносит арендную плату более двух раз подряд;

· не производит капитальный ремонт имущества, если такая обязанность установлена законодательством или договором.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованиюарендатора в случаях, когда:

· арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия пользованию имуществом в соответ­ствии с условиями договора или назначением имущества;

· имущество имеет препятствующие пользованию недостат­ки, за которые арендодатель несет ответственность;

· имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, становится непригодным для использования;

· арендодатель не производит капитальный ремонт имуще­ства, являющийся его обязанностью.

Стороны вправе как установить в договоре другие основания расторжения договора по их инициативе, так и исключить любые из таких оснований из договора.

Источник: https://studopedia.ru/7_142614_tema--dogovor-arendi.html

Составляем договор аренды правильно

Цели аренды

Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п.

 Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях.

Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.

Проверяйте недвижимость

Чтобы проверить объект недвижимости, запросите выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подразделении Федеральной регистрационной службы.

Этот документ подтвердит, что свидетельства, предъявленные вам арендодателем, действительны по настоящее время. Также вы узнаете, нет ли каких-то притязаний на данное имущество со стороны третьих лиц.

Это особенно важно, если аренда планируется на длительный срок, а адрес будет указываться в рекламных материалах.

Выбирайте юрлицо

Если в течение всего срока аренды в арендуемом помещении планируется проведение ремонта за счет арендатора, рекомендуем арендовать помещение у юрлица. Договор с индивидуальными предпринимателями и тем более с физлицами таит потенциальный риск непризнания расходов на ремонт.

Поскольку наверняка включать в расходы можно только затраты на ремонт амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ), а амортизируют имущество арендодатели-юрлица. Законность учета расходов на ремонт такого имущества у арендодателя ИП или физлица — предмет постоянных споров. Причем единого мнения нет даже у контролирующих органов (см.

, Письма Минфина России от 01.02.2011 № 03-03-06/1/51 и от 13.12.2010 № 03-03-06/1/773).

Указывайте цель аренды

Избегайте подобных формулировок: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается арендатору для ведения хозяйственной деятельности». В данном случае не получится предъявить претензии в части несоответствия помещения конкретным нуждам арендатора, например, если нельзя организовать столовую из-за несоответствия требованиям пожарной безопасности или требованиям СЭС.

Если в договоре прописано, для каких целей арендуется помещение, а оно не соответствует ожиданиям арендатора, он может отказаться от оплаты и расторгнуть договор (ст. 612 ГК РФ).

Например, в договоре указано, что помещение снимается под магазин, но переданное в аренду имущество запрещено реконструировать, и арендатор не может использовать помещение по целевому назначению.

Значит, нет оснований для перечисления арендной платы (см. Определение ВАС РФ от 26.02.2008 № 1897/08).

Прописывайте все «блага цивилизации»

Также не стоит писать: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается в состоянии, соответствующем потребностям арендатора».

Такая формулировка не позволяет отказаться от оплаты аренды, если в помещении прекращено оказание коммунальных услуг, услуг связи, демонтировано или отключено необходимое оборудование.

Причем не важно, пользовался ли арендатор какое-то время этим оборудованием или нет, в том числе и для ведения бизнеса.

Пропишите конкретные условия в договоре или в акте приемки-передачи.

Перечислите все коммуникации (электричество, воду, канализацию, газ, интернет, телефон), к которым подключено помещение, укажите, какое оборудование установлено, и проверьте его работоспособность.

Тогда при полном (не временном!) прекращении оказания соответствующих услуг или отключении оборудования  у вас будет основание не оплачивать аренду.

Четко распределяйте расходы

Согласно ГК РФ расходы по содержанию арендуемого имущества должен нести арендатор, если договором не установлено иное. Но на практике часто арендатор не может оплатить коммунальные платежи, потому что у него нет прямых договоров  с поставщиком этих услуг. Эти договоры заключены арендодателем, поэтому он обязан их оплачивать.

Также не стоит писать: «Арендатор оплачивает стоимость потребленных при использовании арендуемого имущества коммунальных услуг на основании счетов коммунальных служб».

Это условие не позволяет точно определить, являются ли выплаты компенсирующими расходы арендатора или уплачиваются напрямую коммунальным службам.

В последнем случае проверяющие могут признать их необоснованными и документально неподтвержденными.

Укажите в договоре, что арендатор перечисляет оплату коммунальных платежей арендодателю сверх арендной платы, при этом арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных услуг. Это позволит бухгалтериям не запутаться в учете доходов и расходов, а также устранить возможные налоговые риски, поскольку соответствует рекомендациям налоговых органов.

Регулируйте госрегистрацию

С одной стороны, регистрация договоров дает дополнительные гарантии сторонам. С другой — это финансовые и временные затраты. Регистрируются только те договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если вы решили не регистрировать договор аренды, можно:

  • Заключить его на срок менее года и установить правило об автоматической (при отсутствии возражения сторон) пролонгации на новый срок на тех же условиях. Будьте внимательны при указании сроков аренды. Например, указание срока с 1.11.2013 по 31.10.2014 означает, что договор заключен на год и его надо регистрировать. Лучше указать, например, 11 месяцев.
  • Не указывать в договоре срок аренды. Тогда он будет считаться бессрочным и регистрировать его не надо (п. 2 ст. 610 ГК РФ). 
  • Установить в первоначальном договоре срок 11 месяцев, а по его окончании не выполнять зафиксированную в ГК РФ процедуру прекращения договора. Тогда он «трансформируется» в бессрочный (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Улучшения — в договор!

Несмотря на то, что часто арендатор производит улучшение имущества еще до того, как въедет в помещение, правила проведения таких улучшений крайне редко прописывают в договоре. А ведь для улучшений в НК РФ установлен особый режим налогообложения, который напрямую зависит от условий договора. Есть три варианта, как можно прописать улучшения в договоре:

  • Расходы на улучшения, произведенные без согласия арендодателя, не возмещаются, а согласованные улучшения компенсируются арендодателем, но лишь по окончании срока аренды (ст. 623 ГК РФ).
  • Стоимость улучшений возмещается (засчитывается в арендную плату) не по окончании договора аренды, а сразу после их выполнения. Тогда арендатор не сможет амортизировать данные улучшения, поскольку сразу после зачета стоимости улучшений право на их амортизацию перейдет к арендодателю (п. 2 ст. 259 НК РФ).
  • Стоимость неотделимых улучшений не возмещается вообще никогда, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя. Это позволяет арендатору амортизировать стоимость произведенных улучшений в течение всего срока действия договора аренды.

Правда, рассчитываться амортизация будет исходя из срока полезного использования объекта аренды в целом. И, хотя норма амортизации будет относительно небольшой, часть (тем большую, чем дольше срок аренды) расходов на улучшения арендатор все же сможет компенсировать за счет снижения налоговой базы.

Алексей Крайнев, налоговый юрист

Источник: https://kontur.ru/articles/2223

Договор аренды. На какие требования обратить внимание? – CRE

Цели аренды

Советы юристов

Перед заключением договора аренды нежилого помещения предприниматели обычно руководствуются рядом важных для них показателей, таких как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность.

Часто случается так, что потенциальный арендатор, увидев удачное сочетание этих параметров, «не глядя» подписывает договор аренды, фактически становясь заложником арендодателя, так как договор аренды может содержать ряд условий, которые крайне невыгодны для потенциального арендатора.

Риски сторон при заключении договора аренды нежилого помещения

Список ниже – далеко не полный, однако в нем приведены наиболее часто встречающиеся ситуации, и на эти риски стоит обратить особое внимание при заключении договора аренды.

Потенциальные риски арендодателя:

· помещение может быть использовано не по назначению;

· арендодатель может не получить арендную плату или получить ее не полностью или позже оговоренного срока;

· имущество арендодателя может быть повреждено в ходе эксплуатации;

· арендатор может исчезнуть, а на его месте окажутся кредиторы арендатора и/или правоохранительные органы.

Потенциальные риски арендатора:

· в аренду могут сдать помещение, на которое арендодатель не имеет права;

· в аренду (субаренду) могут сдать помещение без разрешения собственника или залогодержателя (в таком случае договор аренды может быть оспорен);

· арендодатель может сильно увеличить арендную плату во время исполнения договора;

· арендодатель может сдать в аренду помещение, не предназначенное для целей арендатора, не уведомив его об этом;

· техническое состояние помещения, принятого в аренду, может сильно отличаться от заявленного арендодателем и принятого по акту.

В современной практике при заключении договора аренды преимущество чаще всего находится на стороне арендодателя. Целью арендатора является смягчить жесткие условия собственника помещения, избежать навязывания дополнительных обязательств и по возможности включить в договор свои условия. В нынешних условиях рынка недвижимости, когда помещения долгое время пустуют, это не так уж и сложно.

Проверка документов и осмотр помещения

Перед заключением договора аренды необходимо тщательно осмотреть помещение, в случае, если оно находится в многоквартирном жилом доме, по возможности опросить жильцов, узнать, есть ли незарегистрированные договора залога или аренды помещения, и обязательно необходимо запросить у арендодателя следующие документы:

1) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

2) Документ, на основании которого арендодатель владеет помещением (договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа и т.д.);

3) Документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать договор со стороны арендодателя;

4) Договоры на подключение помещения к коммуникациям (электричество, газ, канализация);

5) Паспорт БТИ на помещение.

После этого можно приступать к проверке непосредственно договора аренды помещения.

Проверка договора аренды

Договор должен содержать максимально полное описание объекта аренды — кадастровый номер (если имеется), адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, прописанные в выписке из ЕГРН. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

В договоре должна быть четко прописана цель использования помещения (назначение) — ресторан, парикмахерская, магазин продуктов и т.п. Тогда в случае, если помещение нельзя будет использовать по назначению по какой-либо причине, о которой арендатор не знал при заключении договора,  его можно будет расторгнуть в судебном порядке без каких-либо последствий для арендатора.

В договоре аренды нежилого помещения должна быть четко прописана  стоимость аренды и порядок оплаты, а также возможность арендодателя повысить арендную плату во время действия договора.

В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее на протяжении длительного времени повышение являлось нормой). Согласно ст.

614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Чтобы избежать дальнейших споров, лучше, чтобы в договоре был прописан размер НДС, а если арендодатель не является плательщиком НДС, то это необходимо отразить и запросить у арендодателя  подтверждающий документ.

В соответствии с действующим законодательством, в стоимость аренды помещения включается исключительно стоимость аренды земельного участка, на котором располагается здание. Все остальные расходы чаще всего несет сам арендатор.

В договоре аренды немаловажно предусмотреть, кто будет оплачивать текущие расходы, такие как расходы на текущий ремонт, коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации и другие.

Для удобства арендатора в договор аренды можно добавить условие о включении в размер арендной платы всех этих расходов. Это позволит снять с себя часть хлопот, но нужно учитывать, что арендодатель может завысить стоимость таких услуг или коммунальных платежей.

Обратите внимание, что плата по договору аренды не может состоять лишь из одних коммунальных платежей, такие договоры признаются судами недействительными. Для удобства все услуги, которые оказываются арендодателем, можно включить в приложение к договору аренды нежилого помещения.

Существенным условием договора аренды является его срок. Договор аренды нежилого помещения может быть краткосрочным (заключенным менее чем на один год) или долгосрочным (на год и более). Краткосрочные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, долгосрочные — подлежат.

Изучая проект договора аренды, необходимо обратить внимание на режим использования помещения, в том числе на такие аспекты как:

1) порядок согласования с собственником помещения переустройства и перепланировки: следует предусмотреть возможность сохранить помещение в перепланированном виде после прекращения договора аренды;

2) порядок установки отделимых и неотделимых улучшений. В случае, если планируется произвести неотделимые улучшения, следует указать, за чей счет они будут производиться, предусмотреть возможность сохранения отделимых улучшений за арендатором и демонтаж неотделимых улучшений за счет арендодателя;

3) порядок передачи помещения в субаренду с согласия или без согласия арендодателя;

4) порядок передачи права аренды в залог;

5) порядок доступа в помещение;

6) порядок установки рекламы на фасаде здания, в котором располагается помещение, и многое другое.

Одним из важнейших пунктов в договоре аренды нежилого помещения является возможность его досрочного расторжения. Современное законодательство не предусматривает возможности одностороннего отказа от договора аренды во внесудебном порядке.

А чтобы отказаться от договора аренды в одностороннем судебном порядке, необходимо грубое нарушение одной из сторон своих обязательств (например, арендодатель не передает имущество в пользование арендатору или не допускает его в переданное в аренду помещение).

Для того, чтобы избежать споров, связанных с отказом от договора аренды, необходимо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения договора (например, арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем направления уведомления в адрес арендодателя за 3 месяца) или четко прописать случаи, когда стороны могут в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды.

Важнейшим аспектом договора аренды, на который необходимо обратить внимание арендатору, является момент и способ передачи имущества от арендодателя к арендатору. Обычно помещение передается из рук в руки по акту приема-передачи.

Рекомендуется подробно отражать в акте состояние помещения на момент передачи, в том числе фиксировать все недостатки передаваемого в аренду помещения.

В договоре должно быть четко прописано, в какой момент стороны должны подписать такой акт:

· после государственной регистрации договора аренды;

· после поступления авансового платежа;

· в момент подписания договора аренды; 

· после окончания ремонтных работ.

В настоящее время вопросы регулирования договора аренды достаточно полно изложены в современном российском законодательстве. Однако часто возникают вопросы, которые требуют не только юридических знаний, но и большого практического опыта, в том числе хорошего знания судебной практики.

Законодательство в последнее время дает гораздо большую свободу субъектам при договорных отношениях, используя фразу: «если иное не предусмотрено договором».

Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет это на усмотрение сторон, и договор аренды должен детально отражать все условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.

Источник: https://cre.ru/analytics/54454

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.